房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)-房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計算期的確定

工程建設(shè)工期工程建設(shè)工期是指工程項(xiàng)目從正式破土動工、按設(shè)計文件規(guī)定全部建成到竣工驗(yàn)收交付使用所用的全部時間。包括建筑、安裝、試車、驗(yàn)收、交付使用等所需要的時間；但不包括施工準(zhǔn)備時間。1．建設(shè)工期的含義建設(shè)工期是作為具體安排計劃、簽訂經(jīng)濟(jì)合同、組織施工、檢查工程進(jìn)度的依據(jù)。合理的建設(shè)工期有利于盡快形成生產(chǎn)能力，提高工程建設(shè)效率及效益。相反，拖延工期必然導(dǎo)致人力、物力、財力陷入未完工程中，長期不能發(fā)揮其經(jīng)濟(jì)效益，造成損失。2．工程建設(shè)工期的作用（1）內(nèi)部因素。包括建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能、規(guī)模以及項(xiàng)目建設(shè)中采用相應(yīng)的施工組織措施和施工技術(shù)方案等。不同項(xiàng)目有不同的特點(diǎn)，即使同類項(xiàng)目，由于建設(shè)規(guī)模、生產(chǎn)能力、工藝設(shè)備及流程、工程結(jié)構(gòu)的不同，影響建設(shè)工期的因素也不同。內(nèi)部因素主要反映不同建設(shè)項(xiàng)目或相同項(xiàng)目不同建設(shè)規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)之間所存在建設(shè)工期的差異。3．工程建設(shè)工期的影響因素（2）外部因素建設(shè)地點(diǎn)的地質(zhì)、氣候等自然條件。供應(yīng)條件。管理因素3．工程建設(shè)工期的影響因素施工經(jīng)驗(yàn)工期定額4．工程建設(shè)工期的確定工程項(xiàng)目計算期項(xiàng)目計算期是指投資項(xiàng)目從投資建設(shè)開始到最終清理結(jié)束整個過程的全部時間，是在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價中為進(jìn)行動態(tài)分析所設(shè)定的期限。包括建設(shè)期和運(yùn)營期（具體又包括投產(chǎn)期和達(dá)產(chǎn)期）。1．項(xiàng)目計算期的含義建設(shè)期：是指項(xiàng)目資金正式投入開始到項(xiàng)目建成投產(chǎn)為止的時間段。運(yùn)營期——投產(chǎn)期：項(xiàng)目投入生產(chǎn)，但生產(chǎn)能力尚未達(dá)到設(shè)計能力時的一個過渡階段。運(yùn)營期——達(dá)產(chǎn)期：生產(chǎn)運(yùn)營達(dá)到設(shè)計預(yù)期水平后的時間。1．項(xiàng)目計算期的含義根據(jù)不同行業(yè)特點(diǎn)，有行業(yè)規(guī)定時應(yīng)從其規(guī)定不宜設(shè)定過長一般以年為單位（房地產(chǎn)項(xiàng)目、高科技行業(yè)不宜）2．項(xiàng)目計算期一般規(guī)定開發(fā)投資——出售類計算期=開發(fā)期+銷售期開發(fā)期=準(zhǔn)備期+建造期銷售期：從預(yù)售到售罄階段注意重疊3．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計算期的選取開發(fā)投資——出租、自營類計算期=開發(fā)期+經(jīng)營期開發(fā)期=準(zhǔn)備期+建造期經(jīng)營期：土地使用權(quán)剩余年限&建筑物壽命3．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計算期的選取置業(yè)投資——計算期=經(jīng)營準(zhǔn)備期+經(jīng)營期經(jīng)營準(zhǔn)備期：取得使用權(quán)開始到開業(yè)期限3．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計算期的選取開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度計劃項(xiàng)目進(jìn)度計劃是指在確保合同工期和主要里程碑時間的前提下，對設(shè)計、采辦和施工的各項(xiàng)作業(yè)進(jìn)行時間和邏輯上的合理安排，以達(dá)到合理利用資源、降低費(fèi)用支出和減少施工干擾的目的。1．項(xiàng)目進(jìn)度計劃的含義①項(xiàng)目的規(guī)模大?、陧?xiàng)目的復(fù)雜程度③項(xiàng)目的緊急性④對項(xiàng)目細(xì)節(jié)掌握的程度⑤總進(jìn)度是否由一、兩項(xiàng)關(guān)鍵事項(xiàng)所決定⑥有無相應(yīng)的技術(shù)力量和設(shè)備2．編制項(xiàng)目進(jìn)度考慮因素（1）表格法關(guān)鍵日期表這是最簡單的一種進(jìn)度計劃表，它只列出一些關(guān)鍵活動和進(jìn)行的日期。3．項(xiàng)目進(jìn)度計劃編制方法（2）甘特圖法也叫做線條圖或橫道圖，如圖所示。它是以橫線來表示每項(xiàng)活動的起止時間。甘特圖的優(yōu)點(diǎn)是簡單、明了、直觀，易于編制，因此仍然是小型項(xiàng)目中常用的工具。即使在大型工程項(xiàng)目中，它也是高級管理層了解全局、基層安排進(jìn)度時有用的工具。在甘特圖上，可以看出各項(xiàng)活動的開始和終了時間。在繪制各項(xiàng)活動的起止時間時，也考慮它們的先后順序。但各項(xiàng)活動上間的關(guān)系卻沒有表示出來，同時也沒有指出影響項(xiàng)目壽命周期的關(guān)鍵所在。因此，對于復(fù)雜的項(xiàng)目來說，甘特圖就顯得不足以適應(yīng)。差異。3．項(xiàng)目進(jìn)度計劃編制方法（3）網(wǎng)絡(luò)圖法網(wǎng)絡(luò)圖(Networkpl