房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資分析-房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資不確定性分析

工程項(xiàng)目計(jì)算期1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性的含義不確定性分析是對(duì)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中各種事前無(wú)法控制的外部因素變化與影響所進(jìn)行的估計(jì)和研究。返回本章目錄2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性的成因信息不充分判斷能力差異與限制市場(chǎng)變化經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化返回本章目錄3、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性因素土地價(jià)格及供給狀況容積率投資成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期租售價(jià)格出租率或空置率資本化率返回本章目錄4、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定性分析的方法盈虧平衡分析容積率敏感性分析返回本章目錄5、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定分析的意義減少?zèng)Q策失誤提高風(fēng)險(xiǎn)防范能力提高投資有效性返回本章目錄房地產(chǎn)投資敏感性分析

1、房地產(chǎn)投資敏感性分析的含義敏感性分析是通過(guò)分析、預(yù)測(cè)項(xiàng)目主要因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，從中找出敏感性因素，并確定其影響程度。房地產(chǎn)投資敏感性分析的目的（1）找出影響項(xiàng)目效果的主要因素；

（2）了解和比較項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各方案的風(fēng)險(xiǎn)程度；

（3）了解各種面感性因素的偏差在多大范圍內(nèi)是可行的。單因素敏感性分析是每次只變動(dòng)一個(gè)因素，而其他因素保持不變時(shí)所進(jìn)行的敏感性分析。單因素敏感性分析的基本步驟為：

(1)確定方案敏感性分析的具體經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)，一般可采用凈現(xiàn)值、凈年值、內(nèi)部收益率、投資回收期等作為分析評(píng)價(jià)指標(biāo)，主要針對(duì)項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行選擇；

(2)選擇影響方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的主要變量因素，并設(shè)定這些因素的變動(dòng)范圍；3．房地產(chǎn)投資敏感性分析的步驟

(3)計(jì)算各變量因素在可能的變動(dòng)范圍內(nèi)發(fā)生不同幅度變動(dòng)所導(dǎo)致的方案經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變動(dòng)結(jié)果，建立起一一對(duì)應(yīng)的數(shù)量關(guān)系，并用圖或表的形式表示出來(lái)；

(4)確定敏感因素，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況作出判斷。4、

房地產(chǎn)投資單變量與多變量敏感性分析方法1）單變量敏感性分析單變量敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。單變量敏感性分析示意圖如圖8-6所示。2）多變量敏感性分析多變量敏感性分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的變動(dòng)因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目評(píng)估結(jié)果的影響。兩變量敏感性分析示意圖如圖8-7所示。房地產(chǎn)投資敏感性分析圖8-6單變量敏感性分析示意圖房地產(chǎn)投資敏感性分析圖8-7兩變量敏感性分析示意圖房地產(chǎn)投資敏感性分析8.2.3房地產(chǎn)投資敏感性分析的具體應(yīng)用[例8-7]某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為2000m2，容積率為2.5，樓面地價(jià)為1500元/m2，建安造價(jià)為3000元/m2，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期為2年，前期費(fèi)用（可行性研究、設(shè)計(jì)、招標(biāo)等費(fèi)用）為建安造價(jià)的3%，建設(shè)期管理費(fèi)用及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)均為土地費(fèi)用、建安造價(jià)以及前期費(fèi)用之和的2%，假設(shè)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和前期費(fèi)用在開(kāi)發(fā)初期一次性投入，建安成本在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入，管理費(fèi)用在建設(shè)期均勻投入，出租營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用為出租總收入的1%，其他開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用不考慮。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后即出租，可出租面積系數(shù)為0.75，租金的初始水平為250元/（m2·月）（可出租面積），出租成本為毛租金收入的25%，假設(shè)從第2年起該項(xiàng)目的租金按2%的比例上升，5年后穩(wěn)定不變，出租10年后出售，凈售價(jià)為3000萬(wàn)元。如果該類(lèi)項(xiàng)目出租的平均投資收益率為15%，年貸款利率為7%，試進(jìn)行該投資項(xiàng)目的敏感性分析。房地產(chǎn)投資敏感性分析

說(shuō)明：進(jìn)行投資項(xiàng)目的敏感性分析必須首先編制成本估算表、投資進(jìn)度預(yù)測(cè)表、出租收入估算表、出租經(jīng)營(yíng)成本估算表、利潤(rùn)表以及現(xiàn)金流量表等表格。在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能開(kāi)始分析。因?yàn)楸纠贿M(jìn)行敏感性分析，為簡(jiǎn)便考慮，這里省略了相關(guān)數(shù)據(jù)的計(jì)算過(guò)程，并且只粗略地編制利潤(rùn)表及現(xiàn)金流量表，并據(jù)此計(jì)算出相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)和進(jìn)行單因素敏感性分析。解：第一步，編制項(xiàng)目的利潤(rùn)表（表8-5）以及現(xiàn)金流量表（表8-6）。分別如下：由項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表可以得到項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為1611.08萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為26.57%。第二步，選擇經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。本題可以選擇利潤(rùn)、凈現(xiàn)值、投資利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率四個(gè)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資敏感性分析項(xiàng)目合計(jì)012345收入

1125.001147.50租金收入12065.001170.45售價(jià)3000.00——

1125.001147.50小計(jì)15065.00（61.88）（63.11）1170.45營(yíng)業(yè)稅及附加663.57（64.37）成本（795.00）（795.90）（795.90）——建設(shè)成本（2386.80）（281.25）（286.88）

—經(jīng)營(yíng)成本（3016.25）（55.65）（55.71）（55.71）

（292.61）資金成本（167.08）（850.65）（851.61）（851.61）781.88797.51

稅前利潤(rùn)8831.30（850.65）（1702.26）（2553.88）（1772.00）（974.49）

813.46累計(jì)利潤(rùn)（161.03）表8-5利潤(rùn)表（單位：萬(wàn)元）房地產(chǎn)投資敏感性分析項(xiàng)目6789101112收入租金收入1193.861217.741242.091242.091242.091242.091242.09售價(jià)3000.00小計(jì)1193.861217.741242.091242.091242.091242.094242.09營(yíng)業(yè)稅及附加（65.66）（66.98）（68.31）（68.31）（68.31）（68.31）（68.31）成本建設(shè)成本

—

—

—————經(jīng)營(yíng)成本（298.46）（304.43）（310.52）（310.52）（310.52）（310.52）（310.52）資金成本

稅前利潤(rùn)829.73

846.33

863.25863.25863.25863.253863.25累計(jì)利潤(rùn)668.711515.032378.293241.544104.794968.058831.30由項(xiàng)目的利潤(rùn)表可以得到項(xiàng)目的利潤(rùn)為8831.30萬(wàn)元，年投資利潤(rùn)率為28.82%。(續(xù))房地產(chǎn)投資敏感性分析項(xiàng)目合計(jì)012345現(xiàn)金流入1125.00租金收入12065.001147.501170.45售價(jià)3000.00—————現(xiàn)金流出建設(shè)成本（2386.80）（795.00）（795.90）（795.90）——經(jīng)營(yíng)成本（3016.25）（281.25）（286.88）（292.61）營(yíng)業(yè)稅及附加（663.57）（61.88）（63.11）（64.37）稅前凈現(xiàn)金流量8998.37（795.00）（795.90）（795.90）（781.88）797.51813.46累計(jì)凈現(xiàn)金流量（795.00）（1590.90）（2386.80）（1604.93）（807.41）6.05稅前凈現(xiàn)值1611.08（795.00）（692.09）（601.81）514.10455.98404.43累計(jì)凈現(xiàn)值（795.00）（1487.09）（2088.90）（1574.81）（1118.83）（714.39）表8-6現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）房地產(chǎn)投資敏感性分析項(xiàng)目6789101112現(xiàn)金流入租金收入1193.861217.741242.091242.091242.091242.091242.09售價(jià)——————3000.00現(xiàn)金流出建設(shè)成本———————經(jīng)營(yíng)成本（298.46）（304.43）（310.52）（310.52）（310.52）（310.52）（310.52）營(yíng)業(yè)稅及附加（65.66）（66.98）（68.31）（68.31）（68.31）（68.31）（68.31）稅前凈現(xiàn)金流量829.73846.33863.25863.25863.25863.253863.25累計(jì)凈現(xiàn)金流量835.781682.112545.363408.624271.875135.128998.37稅前凈現(xiàn)值358.72318.17282.20245.39213.38185.55722.07累計(jì)凈現(xiàn)值（355.68）（37.51）244.69490.08703.46889.011611.08（續(xù)）房地產(chǎn)投資敏感性分析由項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表可以得到項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為1611.08萬(wàn)元，內(nèi)部收益率為26.57%。第三步，選擇不確定因素并確定其變化范圍。本題中比較明顯的不確定因素包括容積率、樓面地價(jià)、建安造價(jià)、初始租金、售價(jià)以及基準(zhǔn)收益率（本題的社會(huì)平均投資收益率，也是折現(xiàn)率）。這里選擇容積率、樓面地價(jià)、建安造價(jià)、初始租金以及基準(zhǔn)收益率作為敏感性分析的不確定因素進(jìn)行分析。假設(shè)各個(gè)因素變動(dòng)的數(shù)量見(jiàn)表8-7。第四步，計(jì)算各不確定因素變動(dòng)對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)的數(shù)量效果。這里首先進(jìn)行單因素敏感性分析。各不確定因素變動(dòng)對(duì)評(píng)價(jià)指標(biāo)變動(dòng)的數(shù)量效果見(jiàn)表8-7。房地產(chǎn)投資敏感性分析因素變動(dòng)率稅前利潤(rùn)/萬(wàn)元凈現(xiàn)值/萬(wàn)元投資利潤(rùn)率內(nèi)部收益率容積率

10%8248.171506.0529.90%26.80%

5%8551.401560.6729.31%26.68%0%8831.301303.5728.82%26.57%5%9134.531665.7028.33%26.47%10%9414.431716.1227.93%26.38%樓面地價(jià)

/（元/m2）

10%8914.761688.5230.07%27.52%

5%8873.031649.8029.43%27.04%0%8831.301303.5728.82%26.57%5%8789.571572.3628.22%26.12%10%874p7.841533.6427.64%25.69%建安造價(jià)

/（元/m2）

10%9003.231742.5331.50%28.00%表8-7單因素敏感性分析表房地產(chǎn)投資敏感性分析因素變動(dòng)率稅前利潤(rùn)/萬(wàn)元凈現(xiàn)值/萬(wàn)元投資利潤(rùn)率內(nèi)部收益率建安造價(jià)

/（元/m2）

5%8917.261676.8130.11%27.27%0%8831.301303.5728.82%26.57%5%8745.331545.3627.61%25.90%10%8659.371479.6326.47%25.25%初始租金

/[元（m2·月）]

10%7992.781297.1626.08%24.46%

5%8395.271447.8427.39%25.48%0%8831.301303.5728.82%26.57%5%9233.791761.7730.13%27.56%10%9669.821925.0131.55%28.62%收益率（%）

10%8831.301962.6528.82%26.57%

5%8831.301780.9228.82%26.57%0%8831.301303.5728.82%26.57%5%8831.301452.2328.82%26.57%10%8831.301303.5728.82%26.57%（續(xù)）房地產(chǎn)投資敏感性分析

由表8-7可以看出，各因素的變化都不同程度地影響凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)值。從中看到，內(nèi)部收益率對(duì)樓面地價(jià)、建安造價(jià)和初始租金三個(gè)因素的變化較為敏感，而凈現(xiàn)值對(duì)初始租金和收益率兩個(gè)因素的變化較為敏感。因此，應(yīng)該采取各種措施進(jìn)行投資控制以降低成本，并且應(yīng)適當(dāng)提高租金。同時(shí)，在所取的變量的變化范圍之內(nèi)，內(nèi)部收益利率都大于平均投資收益率15%，因此，該項(xiàng)目是具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力的。由于內(nèi)部收益率（FIRR）對(duì)樓面地價(jià)、建安造價(jià)和初始租金三個(gè)因素的變化較為敏感，因此，選這三個(gè)因素作為敏感因素來(lái)進(jìn)行敏感性分析。在項(xiàng)目的建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，這三個(gè)不確定因素的增減變化，使該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率隨之變化，現(xiàn)將其總結(jié)列于表8-8中，設(shè)各因素與內(nèi)部收益率都成線(xiàn)性關(guān)系。房地產(chǎn)投資敏感性分析基本方案內(nèi)部收益率（FIRR）

26.57%基準(zhǔn)收益率ic

15%不確定性因素樓面地價(jià)建安造價(jià)初始租金變化幅度+5%

5%+5%

5%+5%

5%需考察的指標(biāo)（FIRR）26.12%27.04%25.90%27.27%27.56%25.48%變化率

1.69%+1.77%

2.52%+2.63%+3.73%

4.10%變化幅度+10%

10%+10%

10%+10%

10%需考察的指標(biāo)（FIRR）25.69%27.52%25.25%28.00%28.62%24.46%變化率

3.31%+3.58%

4.97%+5.38%+7.72%

7.94%表8-8內(nèi)部收益率敏感性分析房地產(chǎn)投資敏感性分析

根據(jù)以上計(jì)算結(jié)果，以?xún)?nèi)部收益率作為縱坐標(biāo)，可以做成如圖8-8所示的單因素敏感性分析圖形。圖8-8單因素敏感性分析圖8.2.4房地產(chǎn)投資敏感性分析的評(píng)價(jià)小結(jié)