房地產(chǎn)項目全過程成本管理-計算工程造價

工程計價方法目錄01工程計價基本原理02工程計價標準和依據(jù)03工程計價基本程序04工程定額體系一、工程計價基本原理工程計價的基本原理可以用公式的形式表達如下：工程造價的計價可分為工程計量和工程計價兩個環(huán)節(jié)。（1）工程計量包括：工程項目的劃分和工程量計算。（2）工程計價包括：工程單價的確定和總價的計算。工程計價標準和依據(jù)主要包括計價活動的相關規(guī)章規(guī)程、工程量清單計價和計量規(guī)范、工程定額和相關造價信息。從目前我國現(xiàn)狀來看，工程定額主要用于在項目建設前期各階段對于建設投資的預測和估計，在工程建設交易階段，工程定額通常只能作為建設產(chǎn)品價格形成的輔助依據(jù)。工程量清單計價依據(jù)主要適用于合同價格形成以及后續(xù)的合同價格管理階段。二、工程計價標準和依據(jù)三、工程計價基本程序工程量清單計價的基本程序：工程量清單計價的過程可以分為兩個階段：①工程量清單的編制（圖1）三、工程計價基本程序工程量清單計價的基本程序：工程量清單計價的過程可以分為兩個階段：②工程量清單應用（圖2）三、工程計價基本程序綜合單價：指完成一個規(guī)定清單項目所需的人工費、材料和工程設備費、施工機具使用費和企業(yè)管理費、利潤以及一定范圍內(nèi)的風險費用。風險費用是隱含于已標價工程量清單綜合單價中，用于化解發(fā)承包雙方在工程合同中約定內(nèi)容和范圍內(nèi)的市場價格波動風險的費用。工程量清單計價活動：涵蓋施工招標、合同管理以及竣工交付全過程，主要包括：編制招標工程量清單、招標控制價、投標報價，確定合同價，進行工程計量與價款支付、合同價款的調(diào)整、工程結算和工程計價糾紛處理等。四、工程定額體系1.按定額反映的生產(chǎn)要素消耗內(nèi)容分類可以把工程建設定額劃分為勞動消耗定額、機械消耗定額和材料消耗定額三種。（1）勞動定額指完成一定數(shù)量的合格產(chǎn)品（工程實體或勞務）規(guī)定活勞動消耗的數(shù)量標準。勞動定額的主要表現(xiàn)形式是時間定額，但同時也表現(xiàn)為產(chǎn)量定額。時間定額與產(chǎn)量定額互為倒數(shù)。（3）機械消耗定額指為完成一定數(shù)量的合格產(chǎn)品（工程實體或勞務）所規(guī)定的施工機械消耗的數(shù)量標準，又稱為機械臺班定額。機械消耗定額的主要表現(xiàn)形式是機械時間定額，同時也以產(chǎn)量定額表現(xiàn)。（2）材料消耗定額簡稱材料定額，是指完成一定數(shù)量的合格產(chǎn)品所需消耗的原材料、成品、半成品、構配件、燃料以及水、電等動力資源的數(shù)量標準。四、工程定額體系2.按定額的編制程序和用途分類：可以把工程建設定額分為施工定額、預算定額、概算定額、概算指標、投資估算指標等五種。這些定額之間的關系如表1所示。3.按照專業(yè)劃分：定額可以分為建筑工程定額和安裝工程定額定額類別施工定額預算定額概算定額概算指標投資估算指標對象施工過程或基本工序分項工程和結構構件擴大的分項工程或擴大的結構構件單位工程建設項目、單項工程、單位工程用途編制施工預算編制施工圖預算編制擴大初步設計概算編制初步設計概算編制投資估算項目劃分最細細較粗粗很粗定額水平平均先進平均平均平均平均定額性質生產(chǎn)性定額計價性定額表1各種定額間關系比較工程計價基本程序工程計價基本程序工程量清單計價的基本程序：工程量清單計價的過程可以分為兩個階段：①工程量清單的編制（圖1）工程計價基本程序工程量清單計價的基本程序：工程量清單計價的過程可以分為兩個階段：②工程量清單應用（圖2）工程計價基本程序綜合單價：指完成一個規(guī)定清單項目所需的人工費、材料和工程設備費、施工機具使用費和企業(yè)管理費、利潤以及一定范圍內(nèi)的風險費用。風險費用是隱含于已標價工程量清單綜合單價中，用于化解發(fā)承包雙方在工程合同中約定內(nèi)容和范圍內(nèi)的市場價格波動風險的費用。工程量清單計價活動：涵蓋施工招標、合同管理以及竣工交付全過程，主要包括：編制招標工程量清單、招標控制價、投標報價，確定合同價，進行工程計量與價款支付、合同價款的調(diào)整、工程結算和工程計價糾紛處理等。工程造價的計算案例1：工程造價的構成某建設項目投資構成中，設備購置費1000萬元，工具、器具及生產(chǎn)家具購置費200萬元，建筑工程費800萬元，安裝工程費500萬元，工程建設其他費用400萬元，基本預備費150萬元，漲價預備費350萬元，建設期貸款2000萬，應計利息120萬元，流動資金500萬元，則該項目的工程造價為多少？解析：

根據(jù)我國目前的規(guī)定，工程總投資由固定資產(chǎn)投資和流動資產(chǎn)投資組成，其中固定資產(chǎn)投資即通常所說的工程造價，流動資產(chǎn)投資即流動資金。因此工程造價中不含流動資金部分。則工程造價為：1000+200+800+500+400+150+350+120=3520(萬元)案例1：工程造價的構成某建設項目，設備購置費為5000萬元，工器具及生產(chǎn)家具定額費率5%，建安工程費580萬元，工程建設其他費150萬元，基本預備費率3%，建設期2年，各年投資比例分別為40%、60%，建設期內(nèi)價格變動率為6%，如果3000萬為銀行貸款，其余為自有資金，各年貸款比例分別為70%、30%，求建設期價差預備費、建設期貸款利息，假設貸款年利率為10%，求本工程造價。解析：（1）計算基本數(shù)據(jù)：工器具購置費=設備購置費×費率＝5000×5%=250萬元；基本預備費=（設備購置費＋工器具購置費＋建安工程費＋工程建設其他費用）×費率＝（5000+250+580+150）×3%=179.4萬元；靜態(tài)投資=設備及工器具購置費＋建安工程費＋工程建設其他費用＋基本預備費＝5000+250+580+150+179.4=6159.4萬元；（2）計算建設期價差預備費：第一年價差預備費==72.84萬元；第二年價差預備費=

=337.55萬元；建設期價差預備費=72.84+337.55=410.39萬元；案例2:工程造價的構成及其計算解析：（3）計算建設期貸款利息：第一年貸款利息=?×3000×70%×10%=105萬元；第二年貸款利息=（3000×70%+105+?×3000×30%）×10%=265.5萬元；建設期貸款利息=105+265.5=370.5萬元；（4）計算工程造價：工程造價＝設備及工器具購置費+建安工程費+工程建設其他費用+預備費+建設期貸款利息＝靜態(tài)投資額＋價差預備費＋建設期貸款利息＝6159.4+410.39+370.5

＝6940.29案例2:工程造價的構成及其計算工程造價原理目錄01理論工程造價費用構成02工程造價成本的理論基礎一、理論工程造價費用構成1.商品的價格構成用于交換的建筑產(chǎn)品也是商品。商品的價值構成包括三個方面的內(nèi)容：一是生產(chǎn)資料的轉移價值，可以用C來表示；三是勞動者為社會勞動創(chuàng)造的價值，可以用m來表示。二是勞動者為自己勞動創(chuàng)造的價值，可以用V來表示；商品w的價值，可以用下列算式表達：W=C+V+m其中C+V為產(chǎn)品的成本。一、理論工程造價費用構成按照商品價值的經(jīng)濟學理論，建筑產(chǎn)品中生產(chǎn)資料的轉移價值主要指，構成工程實體的建筑材料的轉移價值和勞動工具、機械設備的折舊的轉移價值；勞動者為自己勞動創(chuàng)造的價值，可以指工人和管理人員的工資等價值；勞動者為社會勞動創(chuàng)造的價值，可以指利潤、稅金等價值。建筑產(chǎn)品按照費用形成的過程可以將工程造價劃分為直接費、間接費、利潤和稅金。直接費與間接費之和為工程成本，是簡單再生產(chǎn)過程中消耗的人力、物力的補償。直接費一般包括人工費、材料費、機械使用費；間接費一般包括企業(yè)管理費和規(guī)費。直接費中的人工費和機械使用費中的機上操作人員的工資屬于勞動者為自己勞動創(chuàng)造的價值V；直接費中的材料費和機械使用費中的折舊費、燃料費等以及間接費中消耗的材料費和使用的管理設備折舊費等是生產(chǎn)資料的轉移價值C;利潤和稅金是勞動者為社會勞動創(chuàng)造的價值。2.工程造價的理論價格構成一、理論工程造價費用構成建筑產(chǎn)品的理論價格由直接費、間接費、利潤和稅金構成。實施中的建筑產(chǎn)品價格——建筑安裝工程費用構成，是按照工程建設發(fā)生各項費用的實際情況來確定的。不管實際工作中的工程造價費用如何劃分，都可以歸納為“直接費、間接費、利潤和稅金”四個組成部分，也可以歸納為W=C+V+m三個組成部分。這就是工程造價費用構成的理論基礎。工程造價理論價格構成示意圖見圖1。2.工程造價的理論價格構成一、理論工程造價費用構成2.工程造價的理論價格構成（m）稅金工程造價的價格（m）利潤（V）為自己勞動創(chuàng)造的價值（C＋V）建筑安裝工程成本（m）為社會勞動創(chuàng)造的價值（V＋m）新創(chuàng)造的價值工程造價的價值（W）（C）已耗費生產(chǎn)資料轉移到建筑商品中的價值圖1工程造價理論價格構成示意圖二、工程造價成本的理論基礎（1）成本的有關概念成本（Cost）從一般的含義來講，是指廠商在生產(chǎn)中所耗費的生產(chǎn)要素的價格，即生產(chǎn)費用。1．西方經(jīng)濟學對成本及生產(chǎn)要素的定義（2）生產(chǎn)和生產(chǎn)要素生產(chǎn)的過程，實際上是投入一定數(shù)量的資源〈生產(chǎn)要素〉將其轉變?yōu)楫a(chǎn)品的過程。在生產(chǎn)理論中將投入的資源分為四大類，即勞動、資本、土地和企業(yè)家才能。二、工程造價成本的理論基礎企業(yè)家才能是指企業(yè)家經(jīng)營企業(yè)的組織能力、管理能力和創(chuàng)新能力。在現(xiàn)代生產(chǎn)條件下，企業(yè)家才能大小直接關系到企業(yè)興衰存亡，因此，在現(xiàn)代西方經(jīng)濟學理論中，對企業(yè)家才能在企業(yè)經(jīng)營中的作用給予高度重視。④企業(yè)家才能①勞動勞動是指生產(chǎn)過程中人們腦力和體力的消耗。勞動是任何生產(chǎn)活動中必不可少的一種要素投入。根據(jù)生產(chǎn)過程中對腦力和體力的依賴程度，又可分復雜勞動和簡單勞動。通常人們把以腦力勞動為主的勞動者看作是復雜勞動，以體力勞動為主的勞動著做簡單勞動。在市場經(jīng)濟中,勞動的投入是以勞動時間來計量的,在勞動的計量中，復雜勞動需還原成一定比例的簡單勞動。經(jīng)濟越發(fā)展，勞動力的質量在生產(chǎn)過程中的作用日趨增強。②資本資本從狹義的角度來看，是指投入在生產(chǎn)過程中作為勞動手段的物品。比如，廠房、機器設備、運輸工具、原材料、燃料等。從廣義的角度來看，資本還包括無形資產(chǎn)，如商標、技術專利、企業(yè)信譽等，以及一定數(shù)量的貨幣資金。③土地土地是指任何生產(chǎn)活動所必需的自然資源，除土地以外還包括森林、礦藏、水力等要素。二、工程造價成本的理論基礎2.財務通則對成本的定義財政部企業(yè)司對2006年財政部頒發(fā)的《企業(yè)財務通則》解讀中對成本的定義：“成本是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中所消耗的各種資源的經(jīng)濟價值。所謂‘資源’，既包括材料、固定資產(chǎn)等有形資產(chǎn)的消耗，也包括勞務、資金等無形資產(chǎn)的消耗，前者體現(xiàn)為材料成本、折舊費等，后者體系為人工成本、管理費用、資金成本等。所謂資源‘消耗’，既有資源存在形態(tài)發(fā)生轉化的情形，如原材料經(jīng)加工成為半成品進而成為存貨，也有直接耗費的情形，如支付稅金、職工薪酬等。”二、工程造價成本的理論基礎3.價格學對成本的定義（1）生產(chǎn)成本的含義生產(chǎn)成本是指生產(chǎn)者生產(chǎn)一定數(shù)量的某種商品所支出的物質資料耗費和勞動報酬的總和，是商品價值中物化勞動的轉移價值和生產(chǎn)者為自己勞動所創(chuàng)造的那一部分價值的貨幣表現(xiàn)形態(tài)。價格構成中的生產(chǎn)成本區(qū)別于企業(yè)財務成本。首先，兩者的標準不同。一般情況下，同種商品的生產(chǎn)成本在同一時間只有一個，而財務成本作為生產(chǎn)時的實際支出的費用，一般情況下同種商品在同一時間可以不止一個；其次，兩者包括范圍不同，生產(chǎn)成本只補償與商品生產(chǎn)耗費有關的資金，其他無關的費用均不能作為定價成本，而財務成本則既包括生產(chǎn)性開支，也包括如廢品損失、事故損失等非生產(chǎn)性開支；最后，兩者作用不同，生產(chǎn)成本是制定生產(chǎn)者價格的主要依據(jù)，財務成本是考核企業(yè)經(jīng)營管理好壞的重要指標。當然，生產(chǎn)成本與財務成本也關系密切，生產(chǎn)成本的各數(shù)據(jù)，均來源于企業(yè)財務成本，從這個意義上說，財務成本是核算生產(chǎn)成本的基礎。二、工程造價成本的理論基礎（2）生產(chǎn)成本在價格構成中的地位

①生產(chǎn)成本是制定價格的主要經(jīng)濟依據(jù)。

生產(chǎn)成本是生產(chǎn)者價格構成的三要素之一，是商品價值主要部分的貨幣表現(xiàn)，是價格構成的主體。在一般情況下，商品生產(chǎn)成本的高低直接反映著價格的高低。一般說來，生產(chǎn)成本呈上升趨勢的產(chǎn)品，其價格也存在上升的可能；生產(chǎn)成本呈下降趨勢的產(chǎn)品，其價格也存在著下降的可能。生產(chǎn)成本相對穩(wěn)定的產(chǎn)品，其價格也相對穩(wěn)定。所以，任何商品價格的形成，都必須以成本為主要依據(jù)。二、工程造價成本的理論基礎

②生產(chǎn)成本是制定價格的最低經(jīng)濟界限在生產(chǎn)成本的組成中，其物質費用和人工工資都是生產(chǎn)中必須事先墊付的一定資金。不論商品的出售價格高低情況如何，它們都有預定的必須支付的標準，這是生產(chǎn)成本這一經(jīng)濟范疇形成的必需條件。所以說，由于生產(chǎn)成本是生產(chǎn)者進行商品生產(chǎn)必須事先墊付的資金，要在生產(chǎn)者價格中得到收回或補償，才能保證簡單再生產(chǎn)