物業(yè)管理的主體-業(yè)主和業(yè)主大會（物業(yè)管理課件）

單元2、業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

物業(yè)的所有人是業(yè)主，物業(yè)企業(yè)服務(wù)的對象是業(yè)主，物業(yè)服務(wù)人員需要認(rèn)識，業(yè)主是誰？業(yè)主的議事規(guī)則是什么？知識點(diǎn)1、業(yè)主一、業(yè)主的概念二、業(yè)主的權(quán)利三、業(yè)主的義務(wù)四、非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)一、業(yè)主的概念業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人。業(yè)主可以是自然人、法人或其他非法人組織。從法律的角度講，空置物業(yè)業(yè)主是建設(shè)單位。思考：（1）已簽了購房合同，但還沒辦理房地產(chǎn)登記的購房人，是不是業(yè)主？（2）房產(chǎn)承租人是否是業(yè)主？根據(jù)最高人民法院于2009年5月14日發(fā)布的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》司法解釋第一條對“業(yè)主”給出了一個明確的定義，即“依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”。二、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)（一）業(yè)主的權(quán)利案例：業(yè)主起訴業(yè)委會三、非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)1、享有物業(yè)管理委托合同中約定的權(quán)利和義務(wù)2、如因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實(shí)施違反物業(yè)服務(wù)合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務(wù)糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)參照關(guān)于業(yè)主的規(guī)定處理。三、非業(yè)主使用人的權(quán)利和義務(wù)3、業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。注：因受租賃合同的一定限制，故應(yīng)在合同中明確業(yè)主的授權(quán)范圍。知識點(diǎn)2業(yè)主大會一、業(yè)主大會的概念和含義二、業(yè)主大會召開的程序一、業(yè)主大會的概念業(yè)主大會是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，并設(shè)立業(yè)主委員會作為執(zhí)行機(jī)構(gòu)。強(qiáng)調(diào)：全體業(yè)主而非絕大多數(shù)思考：不成立業(yè)主大會可以嗎？業(yè)主大會必須是全體業(yè)主開會嗎？

結(jié)論：業(yè)主人數(shù)較少且全體同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)。業(yè)主多的小區(qū)，可以選舉業(yè)主代表召開業(yè)主代表大會。二、業(yè)主大會召開的程序（一）第一次業(yè)主大會的召開1、召開條件1）入住率達(dá)一定比例（公住30%商住50%）2）第一套住宅實(shí)際交付業(yè)主使用滿兩年；注：尚無統(tǒng)一規(guī)定，各地方規(guī)定不盡相同（一）第一次業(yè)主大會的召開2、召開內(nèi)容1）審議、通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《業(yè)主公約》；2）選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會委員；3）物業(yè)的建設(shè)單位做前期物業(yè)管理工作報(bào)告；4）物業(yè)管理企業(yè)做物業(yè)接管驗(yàn)收情況的報(bào)告；（二）業(yè)主大會會議1、業(yè)主大會的類型

1）定期會議（每年至少召開一次）

2）臨時會議——召開條件20%以上業(yè)主提議；發(fā)生重大事故或緊急事件需要及時處理；業(yè)主大會議事規(guī)則或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況；（二）業(yè)主大會會議2、業(yè)主大會的召開

1）會議形式：集體討論或書面證求意見

2）召開條件：持有投票權(quán)1/2以上的業(yè)主參加

3）會前準(zhǔn)備：15日前公告全體業(yè)主

4）會議記錄：書面記錄、存檔并及時公告（二）業(yè)主大會會議3、業(yè)主大會的職責(zé)

1）制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則

2）選舉、更換業(yè)主委員會并監(jiān)督其工作

3）選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)

4）決定專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案并監(jiān)督實(shí)施

5）制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度

6）法律、法規(guī)或業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他職責(zé)（二）業(yè)主大會會議4、業(yè)主大會的表決方式

1）普通決議：與會者的1/22）重大決議：全體2/3

制定、修改業(yè)主公約制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)專項(xiàng)維修資金使用、續(xù)籌方案的決定案例討論

說在一個物業(yè)管理范圍內(nèi)，因?yàn)榉制诮ㄔO(shè)導(dǎo)致兩期物業(yè)，其中一期房屋沒電梯。已全部入住占52%；二期房屋有電梯，占43%，此外還有一些裙樓商場，只占5%的建筑面積。在一期業(yè)主的主導(dǎo)下，小區(qū)成立了業(yè)主委員會，然后召集業(yè)主大會會議，一期業(yè)主在當(dāng)晚出席及表決人數(shù)上占了絕對優(yōu)勢，所以經(jīng)投票得出的結(jié)果是：一期因?yàn)闆]有電梯，物業(yè)管理費(fèi)0.8元/平方；二期有電梯，物業(yè)管理費(fèi)2.7元/平方；裙樓商場則按照15元/平方的標(biāo)準(zhǔn)收取。

對于這個結(jié)果，讓二期業(yè)主和商場業(yè)主大呼意外，他們的疑慮是，憑什么讓一期業(yè)主仗著人多勢來決定二期或者商場的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？但當(dāng)晚確實(shí)有占小區(qū)總建筑面積和總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意（雙過半），費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)也在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，在這種情況下，二期業(yè)主和商場業(yè)主要如何操作來維護(hù)自己的權(quán)益？

另外，一幢商住樓，住宅四萬平方400個業(yè)主，商場一萬平方兩個業(yè)主，業(yè)主大會決定住宅管理費(fèi)為1元，商業(yè)裙樓10元/平方，這個合理嗎？有效嗎？第二十三條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：

（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；

（二）建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第二十四條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：

（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計(jì)算；

（二）總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算?！稑I(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部二○○九年十二月一日三、業(yè)主公約指由全體業(yè)主承諾的并對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守則。實(shí)質(zhì)：以民事約定形式對業(yè)主和使用人的一種自律性約束機(jī)制業(yè)主公約的特點(diǎn)：1、公約主體是全體業(yè)主2、公約客體是物業(yè)使用、維修、管理等行為3、公約內(nèi)容是權(quán)利、義務(wù)和社會公德的規(guī)定4、公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效5、公約的立足點(diǎn)是業(yè)主自我意識和行為的把握業(yè)主公約的訂立原則：

1、合法性原則2、整體性原則3、民主性原則作業(yè)：參照業(yè)主公約制定一份寢室公約業(yè)主委員會（一）業(yè)主委員會的組織1、是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，成立30日內(nèi)到房地產(chǎn)行政主管部門備案2、成立3日內(nèi)召開第一次委員會會議3、委員為5—15人且為單數(shù)（二）業(yè)主委員會委員資格終止1、不再是業(yè)主的2、無故缺席委員會會議連續(xù)三次以上的3、喪失履行職責(zé)的能力的4、有犯罪行為的5、以書面形式提出辭呈的6、拒不履行業(yè)主義務(wù)的7、其他原因不宜擔(dān)任的（三）業(yè)主委員會會議1、例會：每6個月至少一次；2、臨時會議：1/3以上委員提議或主任認(rèn)為有必要3、會前通知：七日前通知全體委員4、召開條件：半數(shù)以上委員出席5、表決：少數(shù)服從多數(shù)二、業(yè)主委員會委員的職責(zé)1、召開業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理情況；2、選聘物管企業(yè)，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；3、了解意見和建議，協(xié)助物管企業(yè)履行合同；4、監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；5、業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)；作業(yè)1、什么是業(yè)主大會？業(yè)主大會有哪些職責(zé)？2、第一次召開業(yè)主大會的條件？3、什么是管理規(guī)約？包括哪些內(nèi)容？4、什么是業(yè)主委員會？業(yè)主委員會由哪些職責(zé)？5、什么是業(yè)主自治？有何必要性？知識點(diǎn)4、管理規(guī)約一、管理規(guī)約的概念

管理規(guī)約——是指由業(yè)主大會制定，全體業(yè)主承諾，對全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主大會、業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的行為守則，是物業(yè)管理的基礎(chǔ)和準(zhǔn)則。實(shí)質(zhì)：以民事約定形式對業(yè)主和使用人的一種自律性約束機(jī)制。二、業(yè)主公約的特點(diǎn)：1、公約主體是全體業(yè)主2、公約客體是物業(yè)使用、維修、管理等行為3、公約內(nèi)容是權(quán)利、義務(wù)和社會公德的規(guī)定4、公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效5、公約的立足點(diǎn)是業(yè)主自我意識和行為的把握三、業(yè)主公約的訂立原則：

1、合法性原則2、整體性原則3、民主性原則四、管理規(guī)約的制訂與宣傳物業(yè)銷售之前，由建設(shè)單位制定臨時管理規(guī)約。在此階段，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可協(xié)助建設(shè)單位按國家物業(yè)管理相關(guān)法