物業(yè)基礎服務-物業(yè)維修服務（物業(yè)管理課件）

主要學習內容第一節(jié)房屋構造及損壞第二節(jié)房屋維修管理與服務第一節(jié)房屋構造及損壞

一、房屋的基本組成部分1、結構部分——基礎、柱、梁、樓板、承重墻、屋面、樓地面等；2、裝修部分——門窗、外抹灰、內抹灰、頂棚、細木裝修等；3、設施設備部分——水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設備(如消防、避雷、電梯)等項目。練習：指出下列部位名稱二、房屋損壞房屋建成交付使用后，就開始發(fā)生各種損壞。常見損壞舉例：房屋的外露部位，如屋面、外墻、勒腳、外門窗和防水層等的污損、起殼、銹蝕及破壞等現象。內部損壞是指房屋的內部結構、裝修、內門窗、各類室內設備的磨損、污損、起殼、蛀蝕及破壞現象。房屋損壞的原因1、自然損壞①氣候因素②生物因素③地理因素④災害因素2、人為損壞①使用不當②設計和施工質量的低劣③預防保養(yǎng)不善

房屋的完損等級分為以下5類完好房。

指房屋的結構構件完好，安全可靠，屋面或板縫不漏水，裝修和設備完好、齊全完整，管道暢通，現狀良好，使用正常或雖個別分項有輕微損壞，但不影響居住安全和正常使用，一般經過小修就能修復好的房屋。

基本完好房。

指房屋結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好，油漆缺乏保養(yǎng)，設備、管道現狀基本良好，能正常使用，經過一般性的維修即可恢復使用功能的房屋。

一般損壞房。

指房屋結構一般性損壞，部分構部件有損壞或變形，屋面局部漏雨，裝修局部有破損，油漆老化，設備管道不夠通暢，水衛(wèi)、電照管線、器具和零件有部分老化、損壞或殘缺，需要進行中修或局部大修更換部件的房屋。

嚴重損壞房。

指房屋年久失修，結構有明顯變形或損壞，個別構件已處于危險狀態(tài)，屋面嚴重滲漏，裝修嚴重變形、破損，油漆老化見底，設備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零件殘缺及嚴重損壞，需要進行大修或翻修、改建的房屋。危險房。指房屋承重構件已屬危險構件，結構喪失穩(wěn)定和承載能力，隨時有倒塌可能，不能確保住用安全的房屋。練習：教學樓物業(yè)損壞狀況調查（1）制作一檢查表，并記錄：損壞部位損壞內容及狀況描述（2）以小組為單位，進行匯報維修管理一、維修養(yǎng)護的方式1、預防性維修

預防性維修是一種主動的具有預防作用的維修策略，能夠降低故障率，將事故隱患消除在初級階段，從而提高系統(tǒng)的穩(wěn)定性和可靠性，保障房屋及設施設備的正常使用。2、事后維修

事后維修是對一些沒有列入預防維修計劃的項目，在其發(fā)生故障或性能降低到不能滿足使用要求時才進行修理。3、緊急搶修緊急搶修是對意外事件引發(fā)的故障進行的緊急修理，這類意外事件是偶然發(fā)生的，往往不具有預見性，難以進行事前準備。日常維修養(yǎng)護舉例因突然損壞引起的小修。如：屋面筑漏（補漏），修補泛水、屋脊等。鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻璃、換紗窗，油漆等。修補樓地面面層，抽換個別楞木等。修補內外墻、抹灰、窗臺、腰線等。計劃維修養(yǎng)護舉例房屋的各種構、部件均隨著使用的年限有自然的損壞規(guī)律，根據這一規(guī)律和實際考察，安排有周期的維修養(yǎng)護，以維持使用功能不變。例如：層面防水一般5年更替一次，門窗油漆、墻壁粉刷一般5年左右重新油漆一遍；外墻每10年應徹底進行一次檢修加固二、房屋維修工程的分類1.小修工程2.中修工程3.大修工程4.翻修工程5.綜合維修工程三、房屋維修管理的內容（一）房屋的安全檢查（二）制定房屋維修養(yǎng)護計劃（三）房屋維修施工管理（成本、質量、進度）（四）房屋維修檔案資料管理四、房屋維修養(yǎng)護程序和服務標準（一）日常維修養(yǎng)護程序

1.項目收集（檢查、住戶報修）

2.計劃編制

3.任務落實

4.監(jiān)督檢查（二）日常維修養(yǎng)護服務標準要求及時，經常性服務；力爭做到“水電急修不過夜，小修項目不過三，一般項目不過五”。五、房屋維修服務規(guī)范業(yè)主報修客服登記派工上門維修（服務規(guī)范）業(yè)主簽字確認交費結算某公司服務制度（一）、業(yè)主報修制度

1、房管員負責業(yè)主的報修接待工作，接到報修時，在《報修記錄臺帳》中記錄業(yè)主報修問題，可通過電話解決的，三分鐘內落實處理措施，業(yè)主小型報修，需至現場處理，在30分鐘內落實解決方案，開具施工單；若報修問題嚴重，需要研討時，在三小時內管理處討論決定，落實解決方案。

2、維修工維修時嚴格履行崗位職責，做到維修優(yōu)質快捷，結束時對施工場地做好整理、清掃。

3、維修工填妥《施工單》項目及金額，請業(yè)主確認簽字。

4、業(yè)主簽字后，維修工即回班組待命，施工單交房管員。

（二）、維修回訪制度

在維修完工后，采用電話或上門的方式對業(yè)主進行回訪?；卦L的內容包括服務態(tài)度、工作效率、技術水平、維修效果以及業(yè)主的滿意程度等項目。

1、維修部門每周五下班前將本周《施工單》整理好，交辦公室。

2、辦公室對報修情況進行回訪，回訪率100％，回訪結果登記在《施工單上記錄》。

3、回訪結果向管理處主任匯報、分析，若發(fā)現問題，及時糾正。實訓、教學樓物業(yè)維修養(yǎng)護房屋在長期的使用過程中，由于自然的、人為的各種因素的影響，房屋的各個零部件會受到不同程度的損壞,這將影響房屋的美觀、使