第11章 工程項目管理

土木工程概論主編：劉宗仁第11章工程項目管理作者：張淑華

11.1.1建設(shè)法律概述1．建設(shè)法律規(guī)范的概念。建設(shè)法律是我國法律體系的重要組成部分。通常將建設(shè)法律規(guī)范的概念解釋為：國家權(quán)利機關(guān)或授權(quán)的行政機關(guān)制定的，旨在調(diào)整國家管理機關(guān)、企事業(yè)單位、社會團體以及自然人之間在建設(shè)活動或建設(shè)行政管理活動中，發(fā)生的各種社會關(guān)系的法律、法規(guī)的統(tǒng)稱。2．建設(shè)法律規(guī)范調(diào)整的對象。建設(shè)法律法規(guī)調(diào)整的對象主要是“三建”（即城市建設(shè)、村鎮(zhèn)建設(shè)、工程建設(shè)）和“三業(yè)”（即建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)）活動中所產(chǎn)生的各種社會關(guān)系。3．建設(shè)法律規(guī)范調(diào)整的關(guān)系。建設(shè)法律在其所調(diào)整的對象中，又具體涉及到調(diào)整以下三種關(guān)系：（1）建筑活動中的行政管理關(guān)系；（2）建筑活動中的民事關(guān)系；（3）從事建筑活動中的主體的內(nèi)部管理關(guān)系，如勞資關(guān)系等。4．建設(shè)法律關(guān)系。建設(shè)法律關(guān)系是指由建設(shè)法律規(guī)范所調(diào)整的、在建筑活動中所產(chǎn)生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系。其構(gòu)成要素為：建設(shè)法律關(guān)系的主體、內(nèi)容和客體。（1）主體（包括法人、其他組織、自然人）；（2）內(nèi)容（建設(shè)權(quán)利和建設(shè)義務(wù)）；（3）客體（指參加建設(shè)法律關(guān)系的主體享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)所共同指向的對象，分為財物、行為和非物質(zhì)財富）。5．建設(shè)法律體系。建設(shè)法律體系，使之將已經(jīng)頒布和需要制定的法律、法規(guī)、規(guī)章科學(xué)地銜接起來，形成一個緊密聯(lián)系、相互補充、協(xié)調(diào)配套的完整統(tǒng)一體系，用以指導(dǎo)和規(guī)范建設(shè)立法工作。建設(shè)法律體系也可稱建設(shè)法律構(gòu)成，其基本框架由縱向結(jié)構(gòu)、橫向結(jié)構(gòu)和相關(guān)法規(guī)所組成。11.1.2《建筑法》1．建筑法的概念。廣義的建筑法，是指調(diào)整建筑活動的法律規(guī)范的總稱。狹義的建筑法是1997年11月1日第八屆全國人民代表大會常委會第二十八次會議通過的《中華人民共和國建筑法》（簡稱《建筑法》），于1998年3月1日起實施。它是我國第一次以法律的形式規(guī)范建筑活動的行為，它的公布，確立了我國建筑活動的基本法律制度，標(biāo)志著我國建筑活動開始納入依法管理的軌道；它的施行，對加強建筑活動的監(jiān)督管理，維護建筑市場秩序，保障建筑工程的質(zhì)量和安全，促進建筑業(yè)的健康發(fā)展，保護建筑活動當(dāng)事人的合法權(quán)益，具有重要的意義。該法共計八章，八十五條，包括總則、建筑許可、建筑工程發(fā)包與承包、建筑工程監(jiān)理、建筑安全生產(chǎn)管理、建筑工程質(zhì)量管理、法律責(zé)任及附則等內(nèi)容。2．建筑法的立法目的（1）加強對建筑活動的監(jiān)督管理；（2）維護建筑市場秩序；（3）保證建筑工程質(zhì)量和安全；（4）促進建筑業(yè)健康發(fā)展。3．建筑法的調(diào)整對象和適用范圍。《建筑法》第二條規(guī)定：“在中華人民共和國境內(nèi)從事建筑活動，實施對建筑活動的監(jiān)督管理，應(yīng)當(dāng)遵守本法。本法所稱建筑活動，是指各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造和與其配套的線路、管道、設(shè)施的施工安裝活動?！?/p>

4．建筑法的基本原則?！督ㄖā返幕驹瓌t，即《建筑法》的主旨和基本準(zhǔn)則，它是制定和實施《建筑法》的出發(fā)點，《建筑法》的基本原則貫穿于整個《建筑法》的條文中?！督ㄖā返幕驹瓌t有三項：（1）建筑活動應(yīng)當(dāng)確保工程質(zhì)量和安全，符合國家的建筑工程安全標(biāo)準(zhǔn)；（2）國家扶持建筑業(yè)的發(fā)展，支持建筑科學(xué)技術(shù)研究；（3）從事建筑活動應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，不得損害社會公共利益和他人的合法權(quán)益。11.1.3《招標(biāo)投標(biāo)法》1．招標(biāo)投標(biāo)法的概念。廣義的招標(biāo)投標(biāo)法是調(diào)整在招標(biāo)投標(biāo)過程中產(chǎn)生的各種關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。狹義的招標(biāo)投標(biāo)是1999年8月30日第九屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十一次會議通過《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》。《招標(biāo)投標(biāo)法》是規(guī)范市場活動的重要法律之一，是招標(biāo)投標(biāo)法律體系中的基本法律，共六章，六十八條。第一章為總則，規(guī)定了《招標(biāo)投標(biāo)法》的宗旨、適用范圍、強制投標(biāo)的范圍以及招標(biāo)投標(biāo)活動中遵循的基本原則；第二至第四章是招標(biāo)投標(biāo)活動的具體程序和步驟，規(guī)定了招標(biāo)、投標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)和中標(biāo)各階段的行為準(zhǔn)則；第五章規(guī)定了違反上述規(guī)則應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；第六章為附則，規(guī)定了本法的例外適用情形以及生效日期，《招標(biāo)投標(biāo)法》于2000年1月1日施行。2．招標(biāo)投標(biāo)的適用范圍?！墩袠?biāo)投標(biāo)法》的地域適用范圍是中華人民共和國境內(nèi)的招標(biāo)投標(biāo)活動，不適用于香港、澳門、臺灣地區(qū)。招標(biāo)投標(biāo)的對象主要是大宗貨物的買賣、工程建設(shè)項目的發(fā)包、承包，以及服務(wù)項目的采購與提供。招標(biāo)分為強制招標(biāo)與自愿招標(biāo)兩種。3．招標(biāo)投標(biāo)活動的基本原則（1）招標(biāo)投標(biāo)活動應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正的誠實信用的原則；（2）強制招標(biāo)與自愿招標(biāo)相結(jié)合的原則；（3）開放競爭的原則。11.1.4《合同法》1．合同法的概念、適用范圍。《合同法》第二條規(guī)定：“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)的協(xié)議?！?．合同法的基本原則（1）遵守法律、法規(guī)原則；（2）平等、自愿、公平原則；（3）誠信原則； （4）等價有償原則；（5）不損害社會公共利益和擾亂社會經(jīng)濟秩序的原則。3．合同的成立?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定?！北緱l法律規(guī)定是依法成立的合同，其成立生效統(tǒng)一于一個時間。4．訂立合同的程序。訂立合同應(yīng)具備要約和承諾兩個階段?！逗贤ā返谑龡l規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，采取要約、承諾方式?！保?）要約：《合同法》第十四條規(guī)定：要約是希望和他人訂立合同的意思表示。（2）承諾：《合同法》第二十一條規(guī)定：“承諾是受要約人同意要約的意思表示。”承諾一旦做出，并送達要約人，合同即可成立，要約人不得加以拒絕。11.1.5《物權(quán)法》《中華人民共和國物權(quán)法》（簡稱《物權(quán)法》）于2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過。《物權(quán)法》自2007年10月1日起施行?！段餀?quán)法》規(guī)定，國家在社會主義初級階段，堅持公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟共同發(fā)展的基本經(jīng)濟制度。國家、集體、私人的物權(quán)和其他權(quán)利人的物權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯?！段餀?quán)法》共五編，十九章，二百四十一條，包括總則、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、占有及附則內(nèi)容。11.2.1工程項目招標(biāo)投標(biāo)概述1．建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的概念。建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)，是指建設(shè)單位或個人（即業(yè)主或項目法人）通過招標(biāo)的方式，將工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、材料設(shè)備供應(yīng)、監(jiān)理等業(yè)務(wù)，一次或分步發(fā)包，由具有相應(yīng)資質(zhì)的承包單位通過投標(biāo)競爭的方式承接。整個招標(biāo)投標(biāo)過程，包含著招標(biāo)、投標(biāo)和定標(biāo)（決標(biāo)）三個主要階段。2.

建設(shè)工程招投標(biāo)的分類

1）按工程建設(shè)程序分類

2）按行業(yè)和專業(yè)分類

3）按建設(shè)項目的組成分類

4）按工程發(fā)包承包的范圍分類

5）按工程是否有涉外因素分類3.建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的特點。鼓勵競爭、防止壟斷、優(yōu)勝劣汰，實行交易公開，實現(xiàn)投資效益。4．建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)的基本原則（1）合法原則（2）統(tǒng)一、開放原則（3）公平、公開、公正原則11.2.2工程項目招標(biāo)1．建設(shè)工程招標(biāo)的條件招標(biāo)項目按照規(guī)定應(yīng)具備兩個基本條件：（1）項目審批手續(xù)已履行；（2）項目資金來源已落實。2.招標(biāo)程序（1）招標(biāo)單位自行辦理招標(biāo)事宜的，應(yīng)當(dāng)建立專門的招標(biāo)工作機構(gòu)。（2）招標(biāo)單位在發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請書的5日前，向工程所在地縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案，并報送有關(guān)材料。（3）準(zhǔn)備招標(biāo)文件和標(biāo)底，報建設(shè)行政主管部門審核或備案。（4）發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請書。（5）投標(biāo)單位申請投標(biāo)。（6）招標(biāo)單位審查申請投標(biāo)單位的資格，并將審查結(jié)果通知申請投標(biāo)單位。（7）向合格的投標(biāo)單位分發(fā)投標(biāo)文件。（8）組織投標(biāo)單位踏勘現(xiàn)場，召開答疑會，解答投標(biāo)單位就招標(biāo)文件提出的問題。（9）建立評標(biāo)組織，制定評標(biāo)、定標(biāo)辦法。（10）召開開標(biāo)會，當(dāng)場開標(biāo)。（11）組織評標(biāo)，決定中標(biāo)單位。（12）發(fā)出中標(biāo)和未中標(biāo)通知書，收回發(fā)給為未中標(biāo)單位的圖紙和技術(shù)資料，退換投標(biāo)保證金或保函。（13）招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂施工承包合同。3．建設(shè)工程招標(biāo)的方式（1）公開招標(biāo)（2）邀請招標(biāo)4.我國的招標(biāo)工作機構(gòu)我國的招標(biāo)工作機構(gòu)主要有三種形式：1）由建設(shè)單位的基本建設(shè)部門或?qū)嵭薪ㄔO(shè)項目法人責(zé)任制的業(yè)主單位負(fù)責(zé)有關(guān)招標(biāo)的全部工作。2）由政府主管部門設(shè)立“招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組”或“招標(biāo)辦公室”之類的機構(gòu)，統(tǒng)一處理招標(biāo)工作。3）專業(yè)化的招標(biāo)代理機構(gòu)受建設(shè)（業(yè)主）單位委托，承辦招標(biāo)的技術(shù)性和事務(wù)性工作，決策仍由業(yè)主單位負(fù)責(zé)。5.發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書我國規(guī)定，招標(biāo)公告必須在主管部門指定的媒介上發(fā)布。招標(biāo)公告必須載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)工程項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間、投標(biāo)截止日期以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項。依法實行邀請招標(biāo)的工程項目，應(yīng)由招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機構(gòu)向擬邀請的招標(biāo)人發(fā)送投標(biāo)邀請書。邀請書的內(nèi)容與招標(biāo)公告大同小異。6．投標(biāo)人的資格審查投標(biāo)人的資格審查有預(yù)審和后審兩種方式。（1）投標(biāo)人資格預(yù)審是在投標(biāo)前對有興趣投標(biāo)的單位進行資格審查，審查合格方允許其參加投標(biāo)。（2）資格后審是投標(biāo)人不需經(jīng)過預(yù)審即可參加投標(biāo)，待開標(biāo)后再對其資格進行審查，審查合格者方可參加評標(biāo)。7．編制標(biāo)底招標(biāo)的工程項目是否編制標(biāo)底，我國現(xiàn)行法規(guī)沒有統(tǒng)一的規(guī)定；有的地方則要求招標(biāo)工程必須編制標(biāo)底，且須經(jīng)建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)單位審查批準(zhǔn)。標(biāo)底的實質(zhì)是業(yè)主單位對招標(biāo)工程的預(yù)期價格。11.2.3工程項目投標(biāo)1．投標(biāo)程序。工程項目投標(biāo)的一般程序如圖11-1所示。掌握招標(biāo)信息申請參加投標(biāo)辦理資格預(yù)審取得招標(biāo)文件研究招標(biāo)文件調(diào)查投標(biāo)環(huán)境確定投標(biāo)策略制定施工方案編制標(biāo)書投送標(biāo)書2．投標(biāo)準(zhǔn)備工作（1）研究招標(biāo)文件。資格預(yù)審合格，取得了招標(biāo)文件，即進入投標(biāo)實戰(zhàn)的準(zhǔn)備階段。首要的準(zhǔn)備工作是仔細(xì)認(rèn)真地研究招標(biāo)文件，充分了解其內(nèi)容和要求，以便安排投標(biāo)工作的部署，并發(fā)現(xiàn)應(yīng)提請招標(biāo)單位予以澄清的疑點。（2）調(diào)查投標(biāo)環(huán)境。投標(biāo)環(huán)境是指招標(biāo)工程項目施工的自然、經(jīng)濟和社會條件。這些條件都是工程施工的制約因素，必然影響工程成本和工期，投標(biāo)報價時必須考慮，所以應(yīng)在報價之前盡可能地了解清楚。3．投標(biāo)決策與投標(biāo)策略（1）投標(biāo)決策分析。資格預(yù)審合格，取得了招標(biāo)文件，調(diào)查了投標(biāo)環(huán)境，承包商面臨著是否投標(biāo)的問題，也就是要做出投標(biāo)或不投標(biāo)的決策。（2）確定投標(biāo)策略。4．制定施工方案主要包括下列基本內(nèi)容：1）施工的總體部署和場地總平面布置；2）施工總進度和單項（單位）工程進度；3）主要施工方法；4）主要施工機械設(shè)備數(shù)量及其配置；5）勞動力數(shù)量、來源及其配置；6）主要材料需用量、來源及分批進場的時間安排；7）自采砂石和自制構(gòu)配件的生產(chǎn)工藝及機械設(shè)備；8）大宗材料和大型機械設(shè)備的運輸方式；9）現(xiàn)場水、電需用量及來源，供水、供電設(shè)施；10）臨時設(shè)施數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)。5．報價（1）報價的內(nèi)容。國內(nèi)工程投標(biāo)報價的內(nèi)容就是建筑安裝工程費的全部內(nèi)容。財務(wù)會計制度改革后，規(guī)定建筑安裝工程費包括：直接工程費（直接費、其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費）、間接費、利潤和稅金。（2）報價的基礎(chǔ)工作：1）熟悉施工方案，了解本單位在投標(biāo)項目上的工期和進度安排，準(zhǔn)備采用的施工方法和主要機械設(shè)備，以及現(xiàn)場臨時設(shè)施等。2）核算工程量。通?？蓪φ袠?biāo)文件中的工程量清單中的工程量進行重點抽查。3）選用工、料、機械消耗量定額，國內(nèi)工程投標(biāo)報價，按規(guī)定依造價管理部門統(tǒng)一制定的概/預(yù)算定額為依據(jù)。4）確定分部分項工程單價，這是和選用（或制定）消耗定額緊密相連的工作。5）確定現(xiàn)場經(jīng)費、間接費率和預(yù)期利潤率。7．開標(biāo)評標(biāo)和中標(biāo)（1）開標(biāo)。開標(biāo)應(yīng)按下列程序進行：由招標(biāo)人或其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可由招標(biāo)人委托的公證機構(gòu)進行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由有關(guān)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。（2）評標(biāo)。開標(biāo)后進入評標(biāo)階段。評標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)，評標(biāo)委員會按照招標(biāo)文件確定的標(biāo)準(zhǔn)和方法，對投標(biāo)文件進行評審和比較，并對評標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。（3）中標(biāo)亦稱決標(biāo)或定標(biāo)，即經(jīng)過評標(biāo)過程，最后擇優(yōu)選定中標(biāo)人，將工程項目交給其承包。11.2.4施工項目合同管理確定中標(biāo)人后，中標(biāo)人應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)和招標(biāo)人簽訂工程施工承包合同，明確當(dāng)事雙方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。合同一經(jīng)生效，即具有法律效力。1．施工項目合同管理的概念。施工項目合同管理是對工程項目施工過程中所發(fā)生的或所涉及到的一切經(jīng)濟、技術(shù)合同的簽訂、履行、變更、索賠、接觸、解決爭議、終止與評價的全過程進行的管理工作。2．施工項目合同管理的內(nèi)容（1）建立健全施工項目合同管理制度。（2）經(jīng)常對合同管理人員、項目經(jīng)理及有關(guān)人員進行合同法律知識教育，提高合同業(yè)務(wù)人員法律意識和專業(yè)素質(zhì)。（3）在談判簽約階段，重點是了解對方的情況；監(jiān)督雙方依照法律程序簽訂合同；組織配合有關(guān)部門做好施工項目合同的鑒證、公證工作，并在規(guī)定時間內(nèi)送交合同管理機關(guān)等有關(guān)部門備案。（4）合同履約階段，主要是檢查合同以及有關(guān)法規(guī)的執(zhí)行情況并做好統(tǒng)計分析。（5）合同的保管和歸檔。3．建筑工程施工合同的內(nèi)容。我國施工合同使用建設(shè)部于1999年12月頒發(fā)的《建設(shè)工程施工合同（示范文本）》（GF-1999-0201）。該合同文本由協(xié)議書、通用條款、專用條款三部分組成，并附有三個附件：承包人承攬工程項目一覽表、發(fā)包人供應(yīng)材料設(shè)備一覽表、工程質(zhì)量保修書。4．合同的履行。施工合同一般一經(jīng)簽訂即行生效，有的需經(jīng)發(fā)包單位上級主管部門批準(zhǔn)方能生效。合同一旦生效，對發(fā)包方、承包方和監(jiān)理工程師（如有）都具有法律的約束力，在合同有效期內(nèi)，每一方都必須全面履行合同規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任，并享有相應(yīng)的權(quán)利。5．違約責(zé)任。違約，是指在合同履行過程中，發(fā)包方或承包方發(fā)生使合同不能履行下去的任何行為。違約責(zé)任，是指違約行為發(fā)生后，違約方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。這在合同中都應(yīng)明確的規(guī)定，合同雙方詳細(xì)了解這些規(guī)定，一是為了使自己不發(fā)生違約行為，避免違約責(zé)任造成的損失；二是對方發(fā)生違約行為時，明確知道違約方應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，以保護自己的合法權(quán)益。6．工程索賠。索賠的一般概念，是指在經(jīng)濟合同實施過程中，合同一方當(dāng)事人因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲑r償要求。在工程承包活動中承包商索賠的范圍，指凡不是由于承包商自身的原因，而是由外界因素造成的工期延長或過程成本增加，一般都可以提出索賠要求。6．工程索賠。索賠的一般概念，是指在經(jīng)濟合同實施過程中，合同一方當(dāng)事人因?qū)Ψ讲宦男谢蛭茨苷_履行合同所規(guī)定的義務(wù)而遭受損失，向?qū)Ψ教岢鲑r償要求。在工程承包活動中承包商索賠的范圍，指凡不是由于承包商自身的原因，而是由外界因素造成的工期延長或過程成本增加，一般都可以提出索賠要求。7．爭議的解決。合同爭議也叫合同糾紛，旨在合同履行過程中，合同當(dāng)事人對各自的權(quán)力、義務(wù)和責(zé)任有不同的主張和要求而引起的爭執(zhí)。合同當(dāng)事人在履行施工合同時，解決所發(fā)生爭議、糾紛的方式有和解、調(diào)解、仲裁和訴訟等。11.2.5FIDIC土木工程施工合同條件1．FIDIC《土木工程施工合同條件》的特點。FIDIC《土木工程施工合同條件》與我國國內(nèi)工程施工合同明顯不同的是，合同涉及業(yè)主、承包商和工程師三方。業(yè)主與承包商之間簽訂施工合同；工程師（在我國稱監(jiān)理工程師）受業(yè)主委托，根據(jù)合同條件監(jiān)督承包商在承包項目上的活動，對工程質(zhì)量、進度和撥款實行控制。2．FIDIC《土木工程施工合同條件》的內(nèi)容FIDIC《土木工程施工合同條件》適用于工業(yè)與民用建筑、水利水電、鐵路、公路交通等各類工程施工承包活動。當(dāng)前國際上通用1987年第4版的1988年修訂重印本。其內(nèi)容包括通用條件和專用條件兩部分。11.3.1工程項目管理概述1.基本概念（1）項目是指為達到符合規(guī)定要求的目標(biāo)，按限定時間、限定資源和限定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等約束條件完成的，由一系列相互協(xié)調(diào)的受控活動組成的特定過程。項目的基本特征是：一次性，目標(biāo)的明確性，具有獨特的生命周期，整體性和不可逆性。2．施工項目管理程序（1）投標(biāo)簽訂合同階段（2）施工準(zhǔn)備階段（3）施工階段（4）驗收交工與結(jié)算階段（5）用后服務(wù)階段3．施工項目管理的內(nèi)容（1）建立施工項目管理組織。（2）編制施工項目管理規(guī)劃。（3）進行施工項目的目標(biāo)控制。（4）施工項目的生產(chǎn)要素管理。（5）施工項目合同管理。（6）施工項目信息管理。（7）施工現(xiàn)場管理。（8）組織協(xié)調(diào)。11.3.2施工項目成本管理1．施工項目成本的概念及原則（1）施工項目成本控制的概念。施工項目成本控制，是指項目經(jīng)理部在項目成本形成的過程中，為控制人、機、材消耗和費用支出，降低工程成本，達到預(yù)期的項目成本目標(biāo)，所進行的成本預(yù)測、計劃、實施、核算、分析、考核、整理成本資料與編制成本報告等一系列活動。（2）施工項目成本控制的原則2．施工項目成本控制的程序施工項目成本估算施工組織設(shè)計及施工預(yù)算的編制施工施工原始資料記錄整理成本計算對預(yù)算差異分析原因工程決算測算施工安排、資源供應(yīng)改善成本對象進度控制質(zhì)量控制成本控制實施成本預(yù)測與決策成本計劃成本分析成本核算3．施工項目成本控制的方法（1）以施工圖預(yù)算控制成本支出。（2）以施工預(yù)算控制人力資源和物質(zhì)資源的消耗。（3）建立資源消耗臺賬，實行資源消耗中間控制。（4）應(yīng)用成本與進度同步跟蹤的方法控制分部分項工程成本。（5）建立項目成本審核簽證制度，控制成本費用支出。（6）堅持現(xiàn)場管理標(biāo)準(zhǔn)化，堵塞浪費漏洞。（7）定期開展“三同步”（統(tǒng)計核算、業(yè)務(wù)核算、會計核算同步）檢查，防止項目成本盈虧異常。（8）應(yīng)用成本控制的財務(wù)方法（成本分析表法）來控制項目成本。4．降低施工項目成本的途徑和措施（1）認(rèn)真審圖。（2）制定先進的、經(jīng)濟合理的施工方案。（3）落實技術(shù)組織措施。（4）組織均衡施工，加快施工進度。（5）減低材料成本。（6）提高機械的利用率。（7）用好用活激勵機制，調(diào)動職工增產(chǎn)節(jié)約的積極性。5．施工項目成本分析內(nèi)容。施工企業(yè)成本分析的內(nèi)容就是對施工項目成本變動因素的分析。影響施工項目成本變動的因素有兩個方面，一是外部的屬于市場經(jīng)濟的因素，二是內(nèi)部的屬于企業(yè)經(jīng)營的因素。影響施工項目成本變動的企業(yè)因素主要包括施工企業(yè)的規(guī)模和技術(shù)裝備水平，施工企業(yè)專業(yè)協(xié)作的水平以及企業(yè)員工的技術(shù)水平及操作程度等幾個方面，這些因素不是在短期內(nèi)所能改變的。重點是影響施工項目成本升降的因素包括：材料、能源利用效果，機械設(shè)備的利用效果，施工質(zhì)量水平的高低，人工費用水平的合理性和其他影響施工項目成本變動的因素（其他直接費用以及為施工準(zhǔn)備、組織施工和管理所需的費用）。11.3.3工程項目進度管理1．影響施工項目進度的因素（1）項目經(jīng)理部內(nèi)部因素（2）相關(guān)單位因素（3）不可預(yù)見因素2．施工項目進度控制的措施（1）管理信息措施（2）組織措施（3）技術(shù)措施（4）合同措施（以合同形式保證工期進度的實現(xiàn)）（5）經(jīng)濟措施3．施工項目進度控制程序（1）項目經(jīng)理部要根據(jù)施工合同的要求確定施工進度目標(biāo)，明確計劃開工日期、計劃總工期和計劃竣工日期，確定項目分期分批地開竣工日期。（2）編制施工進度計劃，具體安排實現(xiàn)計劃目標(biāo)的工藝關(guān)系、組織關(guān)系、搭接關(guān)系、起止時間、勞動力計劃、材料計劃、機械計劃及其他保證性計劃。分包人負(fù)責(zé)根據(jù)項目施工進度計劃編制分包工程施工進度計劃。（3）向監(jiān)理工程師提出開工申請報告，按監(jiān)理工程師開工令確定的日期開工。（4）實施施工進度計劃。（5）全部完成后，進行進度控制總結(jié)并編寫進度控制報告。4．施工項目進度計劃的審核。項目經(jīng)理應(yīng)對施工項目進度計劃進行審核，主要的審核內(nèi)容有：（1）項目總目標(biāo)和所分解的子目標(biāo)的內(nèi)在聯(lián)系是否合理，進度安排能否滿足施工合同工期的要求，是否符合其開竣工日期的規(guī)定，分期施工是否滿足分批交工的需要和配套交工的要求。（2）施工進度中的內(nèi)容是否全面，有無遺漏項目，是否能保證施工質(zhì)量和安全的需要。（3）施工程序和作業(yè)順序安排是否正確合理。（4）各類資源供應(yīng)計劃是否能保證施工進度計劃的實現(xiàn)，供應(yīng)是否均衡。（5）總分包之間和各專業(yè)之間，在施工時間和位置的安排上是否合理，有無干擾。（6）總分包之間的進度計劃是否相協(xié)調(diào)，專業(yè)分工與計劃的銜接是否明確、合理。（7）對實施進度計劃的風(fēng)險是否分析清楚，是否有相應(yīng)的防范對策和應(yīng)變預(yù)案。（8）各項保證進度計劃實現(xiàn)的措施設(shè)計得是否周到、可行、有效。5．施工項目進度計劃的實施（1）編制月（旬或周）作業(yè)計劃。（2）簽發(fā)施工任務(wù)書。（3）做好施工進度記錄，填施工進度統(tǒng)計表。（4）做好施工調(diào)度工作。6．施工項目進度的檢查。跟蹤檢查施工實際進度是項目施工進度控制的關(guān)鍵措施。（1）檢查依據(jù)（2）檢查時間（3）檢查內(nèi)容（4）檢查方法（5）數(shù)據(jù)整理比較分析（6）檢查報告7．施工項目進度控制報告的基本內(nèi)容（1）對施工進度執(zhí)行情況作綜合描述。檢查期的起止時間、當(dāng)?shù)貧庀蠹扒缬晏鞌?shù)統(tǒng)計、計劃目標(biāo)及實際進度、檢查期內(nèi)施工現(xiàn)場主要大事記。（2）項目實施、管理、進度概況的總說明。施工進度、形象進度及簡要說明；施工圖紙?zhí)峁┻M度；材料、物資、構(gòu)配件供應(yīng)進度；勞務(wù)記錄及預(yù)測；進度計劃；對建設(shè)單位和施工者的工程變更指令、價格調(diào)整、索賠及工程款收支情況；停水、停電、事故發(fā)生及處理情況；實際進度與計劃目標(biāo)相比較的偏差狀況及其原因分析；解決問題措施；計劃調(diào)整意見等。8．施工進度計劃的調(diào)整與總結(jié)施工進度計劃的調(diào)整應(yīng)根據(jù)施工進度計劃檢查結(jié)果，在進度計劃執(zhí)行發(fā)生偏離的時候，通過對施工內(nèi)容、工程量、起止時間、資源供應(yīng)的調(diào)整，或通過局部改變施工順序，重新確認(rèn)作業(yè)過程相互協(xié)作方式等工作關(guān)系進行的調(diào)整，更充分利用施工過程的時間和空間進行合理交叉銜接，并編制調(diào)整后的施工進度計劃，以保證施工總目標(biāo)的實現(xiàn)。11.3.4工程項目質(zhì)量管理1．施工項目質(zhì)量計劃（1）施工項目質(zhì)量計劃編制的內(nèi)容施工項目質(zhì)量計劃是指確定施工項目的質(zhì)量目標(biāo)和如何達到這些質(zhì)量目標(biāo)所規(guī)定必要的作業(yè)過程、專門的質(zhì)量措施和資源等工作。（2）施工項目質(zhì)量計劃編制的依據(jù)施工項目質(zhì)量計劃應(yīng)由項目經(jīng)理主持編制。質(zhì)量計劃作為對外質(zhì)量保證和對內(nèi)質(zhì)量控制的依據(jù)文件，應(yīng)體現(xiàn)施工項目從分項工程、分部工程到單位工程的過程控制，同時也要體現(xiàn)從資源投入到完成工程質(zhì)量最終檢驗和試驗的全過程。2．施工生產(chǎn)要素質(zhì)量控制（1）人的控制人的控制內(nèi)容包括：組織機構(gòu)的整體素質(zhì)和每一個體的知識、能力、生理條件、心理狀態(tài)、質(zhì)量意識、行為表現(xiàn)、組織紀(jì)律、職業(yè)道德等，做到合理用人，發(fā)揮團隊精神，調(diào)動人的積極性。（2）材料、設(shè)備的控制材料（包括原材料、成品、半成品、構(gòu)配件）是工程施工的物質(zhì)條件，建筑設(shè)備的控制應(yīng)從設(shè)備選擇采購、設(shè)備運輸、設(shè)備檢查、設(shè)備安裝和設(shè)備調(diào)試方面考慮。（3）施工機械設(shè)備的控制（4）施工方法的控制施工方法集中反映在承包商為工程施工所采取的技術(shù)方案工藝流程、控制手段，施工程序安排等，對施工方法的控制。（5）環(huán)境的控制3．施工工序質(zhì)量控制。工序質(zhì)量是指施工過程中人、材料、機械、工藝方法和環(huán)境等對產(chǎn)品綜合其作用的過程的質(zhì)量，又稱為過程質(zhì)量，它體現(xiàn)為產(chǎn)品質(zhì)量。好的產(chǎn)品或工程質(zhì)量是通過一道一道工序組建形成的，要確保工程項目施工質(zhì)量，就必須對每道工序的質(zhì)量進行控制，這是施工過程中質(zhì)量控制的重點。4．質(zhì)量控制方法。PDCA循環(huán)工作方法，PDCA循環(huán)是指由計劃（Plan）、實施（Do）、檢查（Check）和處理（Action）四個階段組成的工作循環(huán)，如圖11-3所示，它是一種科學(xué)管理程序和方法，其工作步驟如下：處理A實施D檢查C計劃P5．工程質(zhì)量問題的分析。歸納起來主要有以下幾個方面：（1）違背建設(shè)程序和法規(guī)；（2）工程地質(zhì)勘察失誤或地基處理失誤；（3）設(shè)計計算問題；（4）建筑材料及制品不合格；（5）施工與管理失控；（6）自然條件的影響；（7）建筑結(jié)構(gòu)或設(shè)施的使用不當(dāng)。6.

工程質(zhì)量問題的處理。工程質(zhì)量處理主要涉及工程質(zhì)量問題處理程序和工程質(zhì)量問題處理方案的確定。7.

建筑工程質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)。建筑工程質(zhì)量驗收應(yīng)劃分為單位工程、分部工程、分項工程和檢驗批的質(zhì)量驗收。主要涉及下列因素：（1）檢驗批質(zhì)量合格規(guī)定；（2）分項工程質(zhì)量驗收合格規(guī)定；（3）分部工程質(zhì)量驗收合格規(guī)定；（4）單位工程質(zhì)量驗收合格規(guī)定；（5）建筑工程質(zhì)量驗收記錄的規(guī)定；（6）建筑工程質(zhì)量驗收不符合要求時的處理。8．建筑工程質(zhì)量驗收程序和組織（1）所有檢驗批和分項工程均應(yīng)由監(jiān)理工程師（建設(shè)單位項目技術(shù)負(fù)責(zé)人）組織施工單位項目專業(yè)質(zhì)量（技術(shù)）負(fù)責(zé)人等進行驗收。（2）分部工程由總監(jiān)理工程師（建設(shè)單位項目負(fù)責(zé)人）組織施工單位項目負(fù)責(zé)人和技術(shù)、質(zhì)量負(fù)責(zé)人等進行驗收；地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)分部工程的勘察、設(shè)計單位工程項目負(fù)責(zé)人和施工單位技術(shù)、質(zhì)量部門負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加相關(guān)分部工程的驗收。（3）單位工程完成后，施工單位首先要依據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計圖紙等組織有關(guān)人員進行自檢，并對檢查結(jié)果進行評定，符合要求后向建設(shè)單位提交工程驗收報告和完整的資料，請建設(shè)單位組織驗收。（4）建設(shè)單位收到工程驗收報告后，應(yīng)由建設(shè)單位（項目）負(fù)責(zé)人組織施工單位（含分包單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位等項目負(fù)責(zé)人進行單位（子單位）工程驗收。（5）單位工程有分包單位施工時，分包單位對所承包的工程項目應(yīng)按上述的程序進行檢查驗收，總包單位要派人參加。分包工程完成后，應(yīng)將工程有關(guān)資料交給總包單位。（6）當(dāng)參加驗收各方對工程質(zhì)量驗收意見不一致時，可請當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政部門或工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)協(xié)調(diào)處理。（7）單位工程質(zhì)量驗收合格后，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)將工程竣工驗收報告和有關(guān)文件，報建設(shè)行政管理部門備案。11.4.1建設(shè)工程監(jiān)理概述1．建設(shè)工程監(jiān)理的概念。建設(shè)工程監(jiān)理，是指具有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位受工程項目建設(shè)單位的委托，依據(jù)國家有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)，經(jīng)建設(shè)主管部門批準(zhǔn)的工程項目建設(shè)文件、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同及其他建設(shè)工程合同，對工程建設(shè)實施的專業(yè)化監(jiān)督管理。實行建設(shè)工程建設(shè)監(jiān)理制，目的在于提高工程建設(shè)的投資效益和社會效益。從事建設(shè)工程監(jiān)理活動，應(yīng)當(dāng)遵循“守法、誠信、公正、科學(xué)”的準(zhǔn)則。2．建設(shè)工程監(jiān)理范圍。實行監(jiān)理的建設(shè)工程項目必須確定具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范建設(shè)工程監(jiān)理活動，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》，下列建設(shè)工程必須實行監(jiān)理：（1）國家重點建設(shè)工程。（2）大中型公用事業(yè)工程，是指項目總投資額在3000萬元以上的下列工程項目。（3）成片開發(fā)建設(shè)的住宅小區(qū)工程，建筑面積在5萬m2以上的住宅建設(shè)工程必須實行監(jiān)理；5萬m2以下的住宅建設(shè)工程，可以實行監(jiān)理，具體范圍和規(guī)模，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門規(guī)定。為保證住宅質(zhì)量，對高層住宅及地基、結(jié)構(gòu)復(fù)雜的多層住宅應(yīng)當(dāng)實行監(jiān)理。（4）利用外國政府或者國際組織貸款、援助資金的工程。（5）國家規(guī)定必須實行監(jiān)理的其他工程。3．建設(shè)工程監(jiān)理的內(nèi)容。建設(shè)工程監(jiān)理分為建設(shè)前期階段、勘察設(shè)計階段、施工招標(biāo)階段、施工階段和保修階段的監(jiān)理；各階段監(jiān)理的主要內(nèi)容包括控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期和工程質(zhì)量，進行工程建設(shè)的合同管理，協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的工作關(guān)系等。在一般的情況下，監(jiān)理工作的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容為：（1）建設(shè)前期階段的監(jiān)理工作；（2）勘察設(shè)計階段的監(jiān)理工作；（3）工程施工招標(biāo)階段的監(jiān)理工作；（4）工程施工階段的監(jiān)理工作；（5）工程保修階段的監(jiān)理工作。4．項目監(jiān)理工作程序組建監(jiān)理班子進駐施工現(xiàn)場組織召開監(jiān)理工作交底會實施工程監(jiān)理組織工程初驗協(xié)助建設(shè)單位組織竣工驗收施工階段監(jiān)理總結(jié)編寫工程評估報告編制項目監(jiān)理規(guī)劃和實施細(xì)則11.4.2監(jiān)理單位工程監(jiān)理單位是由社會上建設(shè)工程監(jiān)理企業(yè)（稱謂工程建設(shè)監(jiān)理公司或工程建設(shè)監(jiān)理事務(wù)所）受業(yè)主的委托和授權(quán)，以自己合格的技能和豐富的經(jīng)驗為基礎(chǔ)，依照國家有關(guān)工程建設(shè)的法律、法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計文件、建設(shè)工程委托監(jiān)理合同、建設(shè)工程施工合同等，對工程項目建設(shè)的活動所實施的監(jiān)督、管理，包括對工程建設(shè)活動的組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督控制和服務(wù)等一系列技術(shù)服務(wù)活動；亦即實現(xiàn)工程項目建設(shè)活動監(jiān)督管理的專業(yè)化和社會化。1．監(jiān)理單位的資質(zhì)管理。監(jiān)理單位的資質(zhì)是指從事建設(shè)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)的工程監(jiān)理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備的注冊資本、專業(yè)技術(shù)人員的素質(zhì)、管理水平及工程監(jiān)理業(yè)績等。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級分為甲級、乙級和丙級，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點劃分為若干工程類別。2．監(jiān)理單位與建設(shè)單位的關(guān)系（1）建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。（2）在工程建設(shè)項目監(jiān)理實施的過程中，總監(jiān)理工程師應(yīng)定期（月、季、年度）根據(jù)委托監(jiān)理合同的業(yè)務(wù)范圍，向建設(shè)單位報告工程進展情況、存在問題，并提出建議和打算。（3）總監(jiān)理工程師在工程建設(shè)項目實施的過程中，嚴(yán)格按建設(shè)單位授予的權(quán)力，執(zhí)行建設(shè)單位與承建單位簽署的建設(shè)工程施工合同，但無權(quán)自主變更建設(shè)工程施工合同，但可以及時向建設(shè)單位提出建議，協(xié)助建設(shè)單位與承建單位協(xié)商變更建設(shè)工程施工合同。（4）總監(jiān)理工程師在工程建設(shè)項目實施的過程中，是獨立的第三方；當(dāng)建設(shè)單位與承建單位在執(zhí)行建設(shè)工程施工合同過程中發(fā)生的任何爭議，均須提交總監(jiān)理工程師調(diào)解。（5）工程建設(shè)監(jiān)理是有償服務(wù)活動，酬金及計提辦法，由建設(shè)單位與監(jiān)理單位依據(jù)所委托的監(jiān)理內(nèi)容、工作深度、國家或地方的有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定，并寫入委托監(jiān)理合同。3．監(jiān)理單位與承建單位的關(guān)系（1）監(jiān)理單位在實施監(jiān)理前，建設(shè)單位必須將監(jiān)理的內(nèi)容、總監(jiān)理工程師的姓名、所授予的權(quán)限等，書面通知承建單位。（2）監(jiān)理單位與承建單位之間沒有合同關(guān)系，監(jiān)理單位所以對工程項目實施中的行為具有監(jiān)理身份，一是建設(shè)單位的授權(quán)；二是在建設(shè)單位與承建單位為甲、乙方的建設(shè)工程施工合同中已經(jīng)事先予以承認(rèn)；三是國家建設(shè)監(jiān)理法規(guī)賦予監(jiān)理單位具有監(jiān)督實施有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的職責(zé)。（3）監(jiān)理單位是存在于簽署建設(shè)工程施工合同的甲乙雙方之外的獨立一方，在工程項目實施的過程中，監(jiān)督合同的執(zhí)行，體現(xiàn)其公正性、獨立性和合法性；監(jiān)理單位不直接承擔(dān)工程建設(shè)中進度、造價和工程質(zhì)量的經(jīng)濟責(zé)任和風(fēng)險。11.4.3監(jiān)理工程師1．監(jiān)理工程師的責(zé)任。在工程施工階段，監(jiān)理工程師的責(zé)任是根據(jù)國家的法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件、監(jiān)理合同、建設(shè)工程施工合同等，在工程項目施工的全過程進行監(jiān)督、管理。包括控制工程建設(shè)的投資、建設(shè)工期和工程質(zhì)量；進行工程建設(shè)合同管理和信息管理；協(xié)調(diào)有關(guān)單位間的工作關(guān)系。2．監(jiān)理工程師的權(quán)利1）發(fā)現(xiàn)建設(shè)工程設(shè)計不符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或者合同約定的質(zhì)量要求的，應(yīng)當(dāng)報告建設(shè)單位要求設(shè)計單位改正；2）認(rèn)為工程施工不符合設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定的，或者可能產(chǎn)生工程質(zhì)量或安全隱患的，有權(quán)要求建筑施工企業(yè)改正；3）對影響建設(shè)工程主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量和安全的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備，未經(jīng)簽字認(rèn)可，不得在工程上使用或者安裝；對其他質(zhì)量不合格的建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備，要求施工單位停止使用；未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字認(rèn)可，建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進行下一道工序施工；4）對隱蔽工程進行驗收；未經(jīng)總監(jiān)理工程師簽字認(rèn)可，不得進行竣工驗收；5）建議撤換不合格的承接建設(shè)工程項目的單位、項目負(fù)責(zé)人或者有關(guān)人員；6）建議撤換不合格的建設(shè)單位項目負(fù)責(zé)人，并有權(quán)向有關(guān)主管部門反映；7）計劃進度與建設(shè)工期上的確認(rèn)與否決權(quán)；8）工程計量、工程款支付與結(jié)算上的確認(rèn)與否決權(quán)；9）施工組織協(xié)調(diào)上的主持權(quán)。11.5.1房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性分析1．基本概念（1）房地產(chǎn)：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，即房屋和土地兩種財產(chǎn)的統(tǒng)稱。在物質(zhì)形態(tài)上，房地產(chǎn)是由土地以及土地上的建筑物和構(gòu)筑物構(gòu)成的，房地不可分離；在經(jīng)濟形態(tài)上，房地產(chǎn)的經(jīng)濟內(nèi)容和運動過程具有內(nèi)在的整體性和不可分割性。（2）房地產(chǎn)開發(fā)：房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間、并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。這里的資源包括了土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員等諸方面。2．可行性研究的含義?？尚行匝芯渴窃谕顿Y決策前，對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學(xué)方法。目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。3．可行性研究的作用（1）是項目投資決策的依據(jù)；（2）是籌措建設(shè)資金的依據(jù)；（3）是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；（4）是編制下一階段規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)。4．可行性研究的依據(jù)（1）國家和地區(qū)經(jīng)濟建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃；（2）批準(zhǔn)的項目建議書和同等效力的文件；（3）國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施；（4）自然、地理、氣象、水文地質(zhì)、經(jīng)濟、社會等基礎(chǔ)資料；（5）有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)、要求等資料；（6）國家所規(guī)定的經(jīng)濟參數(shù)和指標(biāo)；（7）開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設(shè)計條件以及被選規(guī)劃設(shè)計方案等。5．可行性研究的工作階段。可行性研究是在投資前所做的工作，分為四個工作階段。（1）投資機會研究（2）初步可行性研究（3）詳細(xì)可行性研究（4）項目的評估和決策11.5.2房地產(chǎn)開發(fā)程序開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個程序包括投資機會尋找、投資機會篩選、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計與方案報批、簽署有關(guān)合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗收、市場營銷等步驟。這些步驟可以劃分為四個階段，即投資機會選擇與決策分析、前期工作、建設(shè)階段和租售階段。11.5.3房地產(chǎn)投資風(fēng)險與項目融資1．房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)增值或收益為目的，預(yù)先墊