戀日國(guó)際獨(dú)立式公寓全程策劃樣本

戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓《閱讀提示及前言》“房地產(chǎn)一方面是巨人游戲，最后卻是思想者之間對(duì)話。”項(xiàng)目成功在于“信心、能力和實(shí)力”。一方面要把握項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力，那么思考及有效工作辦法是核心；擬定項(xiàng)目“思想靈魂”和“主題方向”是最重要。另一方面要經(jīng)歷縝密求證和設(shè)計(jì)；最后在確立方向后，最大限度地投入執(zhí)行及實(shí)行。目錄I、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析一.住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況和趨勢(shì)二.住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)概況及方略分析三．“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”項(xiàng)目和市場(chǎng)分析四、消費(fèi)者分析五.傳播分析II、項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略一.整合營(yíng)銷(xiāo)傳播概念和機(jī)會(huì)點(diǎn)二.整合營(yíng)銷(xiāo)傳播前提條件分析三.整合營(yíng)銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略組合和籌劃III、新聞話題策劃和傳播籌劃一．新聞話題傳播比較分析二．新聞話題傳播優(yōu)勢(shì)分析三、新聞話題傳播工作籌劃。IV、廣告戰(zhàn)略一．廣告產(chǎn)品制作原則二．廣告?zhèn)鞑ンw現(xiàn)方略和原則三．廣告?zhèn)鞑ッ襟w購(gòu)買(mǎi)決策四．廣告?zhèn)鞑ベM(fèi)用預(yù)算安排V、促銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略一．促銷(xiāo)傳播原則二．促銷(xiāo)傳播費(fèi)用預(yù)算安排VI、關(guān)系傳播戰(zhàn)略一．關(guān)系傳播戰(zhàn)略原則及流程二．關(guān)系傳播戰(zhàn)略組合三．關(guān)系傳播費(fèi)用預(yù)算安排VII、關(guān)于本方案執(zhí)行及決策問(wèn)題一．關(guān)于本方案執(zhí)行原則二．關(guān)于本方案決策問(wèn)題案名解析：1、選取案名原則：（1）項(xiàng)目所在區(qū)域（北京CBD）是“國(guó)際性商務(wù)和居住”地區(qū)，因而，擬定案名首要原則是：具備“國(guó)際化、當(dāng)代性”導(dǎo)向；（2）案名要“簡(jiǎn)樸、易記和便于傳播”。2、“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”：1）、戀日?國(guó)際：擬定作為“戀日”系列衍生品牌；2）、獨(dú)立式公寓：定位、定義本項(xiàng)目“差別化”物業(yè)形態(tài)和產(chǎn)品類(lèi)型；3）、英語(yǔ)名稱(chēng)：Apartment，Sun-thirstyInternational。I、項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析一、住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展概況及趨勢(shì)1.買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代：中華人民共和國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)歷經(jīng)十幾年發(fā)展，當(dāng)前總體上已進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)時(shí)代。其市場(chǎng)供需格局呈現(xiàn)為：1）.區(qū)域性不平衡：國(guó)內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化限度按照：深圳、廣州>上海>北京……排列；2）.構(gòu)造性不平衡：大量質(zhì)次價(jià)高積壓產(chǎn)品與高質(zhì)量性能價(jià)格比良好暢銷(xiāo)產(chǎn)品并存市場(chǎng)。3）.買(mǎi)方市場(chǎng)決定了中華人民共和國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入在“商品力、銷(xiāo)售力及形象力”上多層次，全方位競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代。4）.或者說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必要注重“產(chǎn)品創(chuàng)新、市場(chǎng)創(chuàng)新和制度創(chuàng)新”。2.個(gè)性化消費(fèi)趨勢(shì)及潮流：中華人民共和國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)在近年來(lái)結(jié)束了老式、單一模式化“集團(tuán)消費(fèi)時(shí)代”，正漸次進(jìn)入凸現(xiàn)個(gè)性化特性“散戶消費(fèi)時(shí)代”，這也是將來(lái)住宅產(chǎn)品消費(fèi)主流趨勢(shì)。3.北京住宅產(chǎn)品市場(chǎng)發(fā)呈現(xiàn)狀及趨勢(shì)：北京住宅產(chǎn)品市場(chǎng)自1999年開(kāi)始啟動(dòng)，至呈現(xiàn)出供應(yīng)量成倍增長(zhǎng)、銷(xiāo)售需求也大幅提高“供需兩旺”繁華景象；但隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)“賺錢(qián)示范”效應(yīng)擴(kuò)散，各類(lèi)社會(huì)資本和公司將大規(guī)模涌入并爭(zhēng)奪市場(chǎng)，最后將導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境惡化。（1）當(dāng)前市場(chǎng)狀況及趨勢(shì)分析：北京房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)3年高速發(fā)展后，自下半年開(kāi)始浮現(xiàn)“震蕩整頓”局面，呈現(xiàn)出市場(chǎng)交易量縮小、消費(fèi)者普遍地“持幣待購(gòu)”現(xiàn)象。在上半年，市場(chǎng)又浮現(xiàn)一定回暖和“反彈”，但咱們相信，市場(chǎng)正發(fā)生著本質(zhì)上某些變化，而分析其深層次因素應(yīng)當(dāng)是：第一，從總量來(lái)看，供應(yīng)正以成倍“幾何級(jí)數(shù)”形式在增長(zhǎng)，需求也在增長(zhǎng)，但卻是“算術(shù)級(jí)數(shù)”幅度。第二，從構(gòu)造上來(lái)看，有效供應(yīng)和有效需求不平衡，市場(chǎng)主流需求和供應(yīng)錯(cuò)位，“貨不對(duì)板”問(wèn)題較突出。（2）、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局和選?。涸蹅兿嘈?，京城房地產(chǎn)“大勢(shì)”正在發(fā)生變化，至少階段性“震蕩”已是事實(shí)，因而，每一種發(fā)展商都面臨考驗(yàn)。那么，將來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局會(huì)是什么呢？咱們深信：在每一種產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中，“20/80法則”都在起作用，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成果就是優(yōu)勝劣汰、強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者恒弱，京城房地產(chǎn)市場(chǎng)在將來(lái)會(huì)是暢銷(xiāo)樓盤(pán)和滯銷(xiāo)積壓樓盤(pán)并存格局，咱們只有努力進(jìn)入市場(chǎng)前列，才有勝出但愿。二、住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)概況及方略分析1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方略選取：適應(yīng)于“買(mǎi)方市場(chǎng)”和“個(gè)性化消費(fèi)”現(xiàn)狀及趨勢(shì)，咱們考慮選取競(jìng)爭(zhēng)方略是：1）價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方略：“價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方略”運(yùn)用受到成本限制及競(jìng)爭(zhēng)者擠壓，因而有效價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方略是“低價(jià)入市、逐漸成長(zhǎng)”，或者選取“多頻率、小幅調(diào)高”價(jià)格模式，以達(dá)到一方面獲取市場(chǎng)份額再攫取市場(chǎng)利潤(rùn)，并吸引消費(fèi)者“追漲心理”目。、2）差別競(jìng)爭(zhēng)方略：“差別競(jìng)爭(zhēng)方略”是個(gè)性化消費(fèi)時(shí)代必然選取，有效差別競(jìng)爭(zhēng)方略可以獲取進(jìn)入“無(wú)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域”最大利益。詳細(xì)實(shí)行類(lèi)型及手段涉及：A.體現(xiàn)產(chǎn)品功能（效用）和服務(wù)差別化；B.體現(xiàn)個(gè)性、情感形象差別化；C.體現(xiàn)生活方式、形態(tài)差別化；D.體現(xiàn)某種價(jià)值符號(hào)差別化；3）“做得最佳、做第一”競(jìng)爭(zhēng)方略：社會(huì)“焦點(diǎn)、熱點(diǎn)”總是那些“第一、最佳、劃時(shí)代”事件。因而，選取“做得最佳”競(jìng)爭(zhēng)方略往往可以獲取巨大增殖利益。2.北京房地產(chǎn)市場(chǎng)供需分析：A)、當(dāng)前，北京在建、在售住宅項(xiàng)目為3000萬(wàn)平方米。B)、各種產(chǎn)品類(lèi)型及檔次基本都已覆蓋，如別墅、高檔公寓住宅、普通住宅、經(jīng)濟(jì)合用房；價(jià)格檔位可區(qū)別為4500元/平方米如下、4500元/平方米—7000元/平方米、7000元/平方米—10000元/平方米、10000元/平方米以上。C)、面對(duì)住宅產(chǎn)品在功能及效用（物質(zhì)狀態(tài)層面上）日趨同質(zhì)化，差別性很小現(xiàn)實(shí)，各項(xiàng)目均努力在（產(chǎn)品精神文化層面上）營(yíng)銷(xiāo)方略及競(jìng)爭(zhēng)手段上大做文章，也是花樣翻新、異彩紛呈。D)、預(yù)測(cè)在，北京“新增”住宅項(xiàng)目供應(yīng)量為1000萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售量在原900萬(wàn)平米基本上增長(zhǎng)20%～30%。3、北京房地產(chǎn)市場(chǎng)高知名度品牌、項(xiàng)目分析：在這里咱們簡(jiǎn)略地分析和列舉，北京CBD區(qū)域內(nèi)，最具影響力及特點(diǎn)某些項(xiàng)目：1）當(dāng)代城：北京當(dāng)前最具備品牌明星效應(yīng)及高銷(xiāo)售率項(xiàng)目，有如下特點(diǎn)：A.體現(xiàn)當(dāng)代意義產(chǎn)品質(zhì)量及功能；B.體現(xiàn)“潮流”、“另類(lèi)”生活方式；C.體現(xiàn)個(gè)性張揚(yáng)形象；D.體現(xiàn)信息時(shí)代所特有“SOHO”符號(hào)概念，并獨(dú)享“概念行銷(xiāo)”優(yōu)勢(shì)；E.“事件行銷(xiāo)”所帶來(lái)新聞轟動(dòng)效應(yīng)；F.名人效應(yīng)也較高。2）陽(yáng)光100國(guó)際公寓：北京最具影響力項(xiàng)目之一A.體現(xiàn)創(chuàng)新型產(chǎn)品功能及效用；B.首家引入國(guó)際建筑大師打造“國(guó)際化”產(chǎn)品及生活方式；C.實(shí)行“Mia籌劃”，體現(xiàn)“個(gè)性化家居顧問(wèn)”形象和服務(wù)創(chuàng)新；D.項(xiàng)目知名度及美譽(yù)度均較高。E.當(dāng)前已成為跨區(qū)域、全國(guó)性知名品牌。三．“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”項(xiàng)目現(xiàn)狀和市場(chǎng)分析：（一）、房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀及對(duì)策：1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀：（1）土地儲(chǔ)備：土地儲(chǔ)備是一種地產(chǎn)公司命脈。當(dāng)前各知名開(kāi)發(fā)商紛紛圈地，事實(shí)上正是看好了北京市場(chǎng)潛力巨大。與上海、廣州和深圳對(duì)比，北京仍可以從期房階段發(fā)售，并可在工程初步階段即獲得金融支持，這種優(yōu)厚條件是其她地區(qū)并不具備。此外一方面，外埠機(jī)構(gòu)也進(jìn)京圈地因素在于：北京市場(chǎng)如按開(kāi)發(fā)商自有資金計(jì)算，1998年資金利潤(rùn)率在150％，而仍在60％，如此豐厚利潤(rùn)率，必然會(huì)吸引外埠開(kāi)發(fā)商大舉進(jìn)入。（2）產(chǎn)品規(guī)劃和市場(chǎng)：從“華野地產(chǎn)”開(kāi)發(fā)“九龍家園（1999年）”、“戀日嘉園（）”，均獲得當(dāng)年度“十大明星樓盤(pán)”事實(shí)看：產(chǎn)品能力較強(qiáng)，也備受市場(chǎng)歡迎和追捧，闡明公司具備很強(qiáng)專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)能力和較高市場(chǎng)影響力。在將來(lái)市場(chǎng)上，“綜合競(jìng)爭(zhēng)力”將決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成敗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)需要組合各種資源、連接上下游產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)性工作。在現(xiàn)實(shí)中，大某些成功房地產(chǎn)項(xiàng)目在各方面也都是做得最佳：如在市場(chǎng)定位、土地開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程實(shí)行、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售服務(wù)等環(huán)節(jié)，普通也都具備很高競(jìng)爭(zhēng)力?！叭A野地產(chǎn)”已建立了較高“綜合競(jìng)爭(zhēng)力”。（3）營(yíng)銷(xiāo)組織和品牌：從各種記錄資料看，項(xiàng)目“戀日嘉園”，其投入廣告量是相稱(chēng)大，對(duì)于銷(xiāo)售也起到了相稱(chēng)增進(jìn)作用。另一方面，盡管“華野地產(chǎn)”公司數(shù)年來(lái)進(jìn)行了各種項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，但是卻沒(méi)有站在公司品牌戰(zhàn)略高度上進(jìn)行整合。當(dāng)前，在房地產(chǎn)界還流行一種幼稚說(shuō)法：產(chǎn)品比品牌更重要，由于“項(xiàng)目”銷(xiāo)售是第一位，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)時(shí)并不看“公司”品牌。房地產(chǎn)需不需要品牌？這個(gè)問(wèn)題主線不用討論。這種觀點(diǎn)缺少最起碼市場(chǎng)意識(shí)或是“急功近利”短視行為在作怪。實(shí)行品牌戰(zhàn)略、以品牌形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)已是各產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)發(fā)展必由之路，打造知名品牌、塑造“受消費(fèi)者尊重”品牌，將是房地產(chǎn)公司制勝于將來(lái)必由之路。因而，“華野地產(chǎn)”應(yīng)從當(dāng)前開(kāi)始，對(duì)公司品牌進(jìn)行整合和強(qiáng)力傳播，以應(yīng)對(duì)將來(lái)發(fā)展。2、公司發(fā)展對(duì)策：（1）確立“華野地產(chǎn)”長(zhǎng)線發(fā)展目的：華新國(guó)際和中體產(chǎn)業(yè)（北京奧林匹克花園開(kāi)發(fā)商）在研究了北京現(xiàn)狀之后以為：在8年內(nèi)，北京還應(yīng)有8500～9000萬(wàn)平方米開(kāi)發(fā)量。也就是在全國(guó)范疇內(nèi)，北京雖然已有激烈競(jìng)爭(zhēng)，但與全國(guó)其他地區(qū)相比，市場(chǎng)空間仍是很大。因而，華野公司在當(dāng)前已積累了種種經(jīng)驗(yàn)基本上，有必要制定中長(zhǎng)期房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。正所謂“預(yù)則立，不預(yù)則廢”。此外，在北京二、三級(jí)市場(chǎng)逐漸打開(kāi)之后，還會(huì)有兩到三輪市場(chǎng)“高熱放量期”，“華野地產(chǎn)”應(yīng)在戰(zhàn)略予以考慮，尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，避實(shí)就虛，不與華潤(rùn)、華遠(yuǎn)、萬(wàn)科等大公司正面撞擊，走特色地產(chǎn)開(kāi)發(fā)路子。（2）確立相應(yīng)專(zhuān)業(yè)操盤(pán)班底：一種地產(chǎn)公司最重要工作，是“前期運(yùn)作”：一是與政府土地部門(mén)接洽、審批能力，二是產(chǎn)品前期定位和研發(fā)、規(guī)劃能力。如果與政府接洽能力不強(qiáng)，會(huì)錯(cuò)失市場(chǎng)良機(jī)；如果產(chǎn)品前期研發(fā)規(guī)劃能力不強(qiáng)，其他環(huán)節(jié)再?gòu)?qiáng)，到最后也只能是“拆東墻補(bǔ)西墻”慌亂局面。因而，前期“規(guī)劃與產(chǎn)品研發(fā)部門(mén)”是要放在戰(zhàn)略高度予以注重。銷(xiāo)售、推廣，則是一種項(xiàng)目作戰(zhàn)最前線，兩者互為依存，不能厚此薄彼。從當(dāng)前情形看，市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)組織是在向著良性方向發(fā)展。（二）、“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”產(chǎn)品方略分析：，面對(duì)市場(chǎng)新挑戰(zhàn)，“華野地產(chǎn)”奉行“國(guó)際性視野，本土化行動(dòng)”準(zhǔn)則，在北京CBD區(qū)域打造“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”，這將會(huì)是公司建立新增長(zhǎng)點(diǎn)一次良機(jī)。1、產(chǎn)品差別性分析：（1）適應(yīng)供需構(gòu)造變化和趨勢(shì)：該項(xiàng)目選取單一、70平米、總價(jià)在100萬(wàn)元“小戶型”產(chǎn)品，適應(yīng)于北京市場(chǎng)“低總價(jià)、高品質(zhì)”發(fā)展趨勢(shì)，在一定限度上，可以彌補(bǔ)當(dāng)前北京樓市供應(yīng)構(gòu)造“空白地帶”，相信能較好地與市場(chǎng)對(duì)接。（2）產(chǎn)品類(lèi)型獨(dú)特性和唯一性：該項(xiàng)目由于是獨(dú)棟樓座，其弱勢(shì)在于沒(méi)有社區(qū)景觀和環(huán)境，以及配套設(shè)施等等，但如果咱們“反其道而行”，進(jìn)行“換位思考”，將這種物業(yè)作為“獨(dú)立式公寓”來(lái)定位，那么它就具備一種“新產(chǎn)品”特殊性和“唯一”性，這也是進(jìn)行項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)傳播推廣“思想靈魂”和“獨(dú)立主題”。（3）細(xì)分市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)：該項(xiàng)目產(chǎn)品形式和價(jià)格“門(mén)檻”決定著客戶定位，便于咱們對(duì)“同一階層”客戶進(jìn)行“定位營(yíng)銷(xiāo)”。（4）“無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性”市場(chǎng)規(guī)模和開(kāi)發(fā)周期：該項(xiàng)目“袖珍型”（25000平米）規(guī)模和較短開(kāi)發(fā)周期，有效地避免了市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)，同步還避開(kāi)了與其她大盤(pán)正面交鋒，在一定限度上，具備“無(wú)競(jìng)爭(zhēng)性”優(yōu)勢(shì)。（5）“準(zhǔn)現(xiàn)房”銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)：“現(xiàn)房”銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上已顯現(xiàn)出來(lái)；特別是某些“期房”在交付使用時(shí)發(fā)生種種糾紛狀況下，消費(fèi)者對(duì)“現(xiàn)房交易”偏好會(huì)迅速上升。可以預(yù)見(jiàn)是，，在北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，“現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房”銷(xiāo)售優(yōu)勢(shì)將是很大。2、周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)綜述和分析：該項(xiàng)目同一區(qū)域在售、新開(kāi)樓盤(pán)涉及建外SOHO（70萬(wàn)平米）、新城?國(guó)際（40萬(wàn)平米）、財(cái)富中心（70萬(wàn)平米）、藍(lán)堡（20萬(wàn)平米）、京港?國(guó)際（28萬(wàn)平米）等，但正如前述“產(chǎn)品差別性”因素和分析，它們與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)不在“同一種層面”上，因而不作詳細(xì)討論。但有一點(diǎn)必要提到是，這些樓盤(pán)當(dāng)前銷(xiāo)售平均價(jià)格都號(hào)稱(chēng)在“12500元/㎡”，經(jīng)咱們調(diào)查和分析，實(shí)際交易價(jià)格是低于這個(gè)水平。（三）、對(duì)于“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”普通性結(jié)論：第一、“戀日?國(guó)際----獨(dú)立式公寓”重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是大型品牌房產(chǎn)公司及其項(xiàng)目，如相鄰區(qū)域紅石公司建外SOHO、萬(wàn)通集團(tuán)新城?國(guó)際、香江集團(tuán)財(cái)富中心、藍(lán)堡、京港?國(guó)際等競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等。第二、“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”鄰近區(qū)域某些項(xiàng)目有較明顯優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)關(guān)注度，因而“戀日?國(guó)際----獨(dú)立式公寓”市場(chǎng)開(kāi)拓有一定難度，但如果運(yùn)營(yíng)得當(dāng)，“脫穎而出”還是有也許。第三、“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”產(chǎn)品“差別性”較明顯，同步在開(kāi)發(fā)上某些特點(diǎn)，如規(guī)模、周期等，也使其與鄰近區(qū)域其她項(xiàng)目不在一種層面上競(jìng)爭(zhēng)，因而反而具備獨(dú)特市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。（四）、“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”定價(jià)模式分析和建議：第一、市場(chǎng)上有一種經(jīng)驗(yàn)性定價(jià)方式：如果項(xiàng)目戶型面積比市場(chǎng)平均小一種百分?jǐn)?shù)，那么其價(jià)格相應(yīng)可以比市場(chǎng)平均高一種百分?jǐn)?shù)，本項(xiàng)目符合這一條件，該原則可以作為參照；第二、但同步咱們考慮到競(jìng)爭(zhēng)者實(shí)際交易價(jià)格和本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力問(wèn)題，咱們?cè)谥贫?xiàng)目定價(jià)方略時(shí)應(yīng)當(dāng)相對(duì)保守某些。因而，咱們建議本項(xiàng)目“定價(jià)模型”是：（1）項(xiàng)目銷(xiāo)售起價(jià)：建議為1380(us)＄/㎡（11412￥/㎡）；（2）項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)：建議為1480(us)＄/㎡（12239￥/㎡）；（3）項(xiàng)目戶型同層差價(jià)：建議控制在15%范疇內(nèi)；（4）項(xiàng)目戶型垂直層差價(jià)：建議控制在35%范疇內(nèi)。（五）、關(guān)于項(xiàng)目“服務(wù)增殖”建議：進(jìn)入，“服務(wù)”將成為房地產(chǎn)最大“熱點(diǎn)”，而與此有關(guān)“服務(wù)體系”建立也應(yīng)當(dāng)是開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注問(wèn)題。建議一方面在本項(xiàng)目擬定具備“酒店式管理”性物業(yè)管理公司，以增長(zhǎng)項(xiàng)目“附加值”和“賣(mài)點(diǎn)”。三、消費(fèi)者分析（一）住宅產(chǎn)品功能（效用）消費(fèi)規(guī)律：住宅產(chǎn)品消費(fèi)需求同樣呈現(xiàn)出“基本生活需求--安全需求—感情需求—尊重需求—自我發(fā)展需求”由初級(jí)型態(tài)到高檔型態(tài)發(fā)展規(guī)律，消費(fèi)這種“金字塔”構(gòu)造相應(yīng)于由低到高住宅產(chǎn)品類(lèi)型，可以擬定是，“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”項(xiàng)目是為滿足“次高、高層次”消費(fèi)需求產(chǎn)品。（二）住宅產(chǎn)品品牌消費(fèi)特點(diǎn)：“概念地產(chǎn)”與否為北京房地產(chǎn)“美譽(yù)”或是“蔑稱(chēng)”，其實(shí)這并不重要；如果咱們從市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)角度來(lái)看，“概念”卻是必不可少，它作為與競(jìng)爭(zhēng)者相區(qū)別符合系統(tǒng)，在傳播中具備高度有效性。固然，咱們所說(shuō)“概念”，必要是建立在科學(xué)基本上，它應(yīng)當(dāng)有真實(shí)內(nèi)涵和一定外延，并且具備可以流行生命力。對(duì)的思想、創(chuàng)新思維方式力量是巨大，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這種理念會(huì)被事實(shí)屢次驗(yàn)證。（三）北京地區(qū)消費(fèi)者品牌消費(fèi)特點(diǎn)：北京地區(qū)消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品品牌消費(fèi)較具敏感性，可以說(shuō)具備“感性消費(fèi)、概念性消費(fèi)”明顯特點(diǎn)，換句話說(shuō)，北京消費(fèi)者往往喜歡追隨市場(chǎng)熱點(diǎn)和容易為品牌“明星效應(yīng)”所感染而作出并非完全理性購(gòu)買(mǎi)決策，在住宅產(chǎn)品市場(chǎng)上這一特性也是極明顯。因而，最有效項(xiàng)目行銷(xiāo)依然是“概念”設(shè)計(jì)和推廣，如此可收事半功倍效果。四、傳播分析：當(dāng)前，北京住宅市場(chǎng)傳播盡管在范疇、規(guī)模、頻次上均是極其可觀，甚至也經(jīng)常制造市場(chǎng)熱點(diǎn)與轟動(dòng)效應(yīng)，但是其多是以老式、單向推廣傳播模式及手段為主，其競(jìng)爭(zhēng)也是在較低層次上展開(kāi)，因而大量、無(wú)效推廣傳播是客觀存在著。咱們應(yīng)當(dāng)按照“整合營(yíng)銷(xiāo)傳播”理論和實(shí)踐，進(jìn)行本項(xiàng)目思考和營(yíng)銷(xiāo)傳播設(shè)計(jì)。II項(xiàng)目整合營(yíng)銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略一、整合營(yíng)銷(xiāo)傳播概念及機(jī)會(huì)點(diǎn)（一）．概念：整合營(yíng)銷(xiāo)傳播核心原則和基本內(nèi)容是：1）制造是消費(fèi)者擬定想要購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品；2）需要制定是消費(fèi)者為滿足其心理價(jià)值所樂(lè)意付出價(jià)格；3）一方面考慮是消費(fèi)者如何能以便地購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)品，而不是固有銷(xiāo)售渠道；4）公司與消費(fèi)者進(jìn)行是“雙向溝通傳播”，而不是單向促銷(xiāo)。（二）．整合營(yíng)銷(xiāo)傳播流程：它是逆向，雙向溝通模式，同步又是適應(yīng)于“差別化營(yíng)銷(xiāo)”理念：市場(chǎng)需求（空白）—消費(fèi)者參加—媒介組織—項(xiàng)目或產(chǎn)品傳播者（三）．整合營(yíng)銷(xiāo)傳播機(jī)會(huì)點(diǎn)：（1）咱們對(duì)于傳播機(jī)會(huì)點(diǎn)把握和設(shè)計(jì)，在宏觀層面上應(yīng)著眼于適應(yīng)當(dāng)前及將來(lái)社會(huì)文化思想“熱點(diǎn)”和消費(fèi)潮流；（2）咱們?cè)陂_(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)用于傳播“概念”、“媒介產(chǎn)品”應(yīng)是具備明顯差別性及個(gè)別性，即“與眾不同”；（3）傳播方略應(yīng)體現(xiàn)“虛實(shí)結(jié)合”原則。二、整合營(yíng)銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略前提條件分析咱們有必要以系統(tǒng)、科學(xué)辦法研究、分析本項(xiàng)目諸多條件及前提，才干有效地實(shí)行整合營(yíng)銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略。項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力應(yīng)體當(dāng)前其“商品力、市場(chǎng)力、形象力”方面，和對(duì)其組合深度開(kāi)發(fā)及詳細(xì)運(yùn)作中。1．項(xiàng)目商品力：1）“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”：“設(shè)定”市場(chǎng)和產(chǎn)品定位：高財(cái)富中心本項(xiàng)目新城?國(guó)際建外SOHO藍(lán)堡京港?國(guó)際低高產(chǎn)品功能（效用）低產(chǎn)品附加值（情感、生活型態(tài)、價(jià)值符號(hào)）2）“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”：“設(shè)定”目的消費(fèi)者：本項(xiàng)目產(chǎn)品重要目的消費(fèi)者是尊重生活品質(zhì)、具時(shí)代感、并具備適度個(gè)性化消費(fèi)傾向中、高收入社會(huì)群體。必要指出是，當(dāng)前本項(xiàng)目客戶構(gòu)造仍為適應(yīng)新產(chǎn)品入市階段后包括一定“普通顧客和?？汀薄敖鹱炙睒?gòu)造（如下圖），而咱們努力目的正是應(yīng)向?qū)?lái)“倒金字塔”構(gòu)造轉(zhuǎn)換：11223目的34注：1、種子顧客452、常客5當(dāng)前3、普通顧客將來(lái)4、過(guò)客5、潛在顧客3）“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”：項(xiàng)目“核心概念”設(shè)計(jì)：個(gè)性發(fā)展及滿足70功能及效用滿足情感及利益滿足心理尊重滿足4）“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”：項(xiàng)目“商品力”要素分析：住宅產(chǎn)品是“建筑空間”產(chǎn)品，其組合要素普通涉及：“地段+環(huán)境+建筑單體+戶型+裝修、裝飾+各種配備”（物質(zhì)形態(tài)）及其所體現(xiàn)“生活方式（精神領(lǐng)域）”。盡管對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品各種組合形態(tài)結(jié)識(shí)不一，但最普通評(píng)判原則仍應(yīng)是在“升級(jí)換代”動(dòng)態(tài)意義上合理性及先進(jìn)性，以及體現(xiàn)某種時(shí)代、文化精神生活方式上。正如前述，項(xiàng)目商品力應(yīng)當(dāng)按照競(jìng)爭(zhēng)梯級(jí)方略（A做第一、B差別化、C性能價(jià)格比）進(jìn)行剖析及設(shè)計(jì)。2．項(xiàng)目市場(chǎng)力及形象力：咱們確立模式是：店頭銷(xiāo)售力+品牌偏好率=市場(chǎng)占有率（市場(chǎng)力）（形象力）因而，詳細(xì)工作將涉及：1）增長(zhǎng)“拉”力量：以宣傳、廣告?zhèn)鞑ナ侄蜗?xiàng)目與目的消費(fèi)者之間“心理”距離，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。2）加強(qiáng)“推”力量：以銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)、人員工作清除項(xiàng)目與目的消費(fèi)者之間“物理”距離，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售。3）確立個(gè)性化、整合統(tǒng)一形象并通過(guò)多元化傳播手段提高目的消費(fèi)者對(duì)本項(xiàng)目注意力和品牌偏好（知名度）。3．“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”：----項(xiàng)目在“商品力、市場(chǎng)力和形象力”幾點(diǎn)方略：咱們以為：在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目必要具備較高知名度和品牌形象，才干有效地進(jìn)行成功開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)。1）、方略設(shè)計(jì)：強(qiáng)勢(shì)之處，投入20%精力就可以解決好；弱勢(shì)之處，投入80%精力仍須備加關(guān)注。（1）“產(chǎn)品因素”基本飽滿，項(xiàng)目產(chǎn)品方案“差別性”較強(qiáng)。（2）“非產(chǎn)品因素”積累不夠（客戶保養(yǎng)系統(tǒng)還不具備、公司品牌傳播力還不夠）。因而，公司管理層注意力、營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)重點(diǎn)工作，應(yīng)放在非產(chǎn)品因素方面。2）用“創(chuàng)新精神”制造產(chǎn)品：“戀日?國(guó)際---獨(dú)立式公寓”產(chǎn)品創(chuàng)新是較成功，但產(chǎn)品創(chuàng)新工作應(yīng)是持續(xù)不斷。3）用“概念創(chuàng)新”引導(dǎo)市場(chǎng)：市場(chǎng)方面，注重“概念創(chuàng)新”和強(qiáng)化“非產(chǎn)品因素”，涉及“賣(mài)場(chǎng)營(yíng)造、包裝推廣、銷(xiāo)售管理、客戶保養(yǎng)”等；還要關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)勢(shì)和不合法競(jìng)爭(zhēng)手段。四、整合營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)傳播戰(zhàn)略組合及籌劃（一）整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略1．整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略組合：整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略組合涉及廣告戰(zhàn)略、促銷(xiāo)戰(zhàn)略及關(guān)系傳播戰(zhàn)略：1）廣告戰(zhàn)略：重要涉及大眾媒體體現(xiàn)方略及傳播方略。2）促銷(xiāo)戰(zhàn)略：重要涉及新聞話題策劃及銷(xiāo)售促銷(xiāo)方略。3）關(guān)系傳播戰(zhàn)略：重要涉及戶外媒體、大型公關(guān)活動(dòng)和效營(yíng)銷(xiāo)傳播方略。2．整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略目的：咱們應(yīng)深刻理解“注意力經(jīng)濟(jì)時(shí)代”及在品牌傳播領(lǐng)域中“贏家通吃”效應(yīng)，因而咱們目的是明確：項(xiàng)目在銷(xiāo)售率、社會(huì)影響力（品牌形象）兩方面均應(yīng)進(jìn)入樓盤(pán)前20名。3、“主題傳播和投放”最大化：常規(guī)廣告投放周期基本涉及“導(dǎo)入期、公開(kāi)期、強(qiáng)銷(xiāo)期、持續(xù)期”等，在“強(qiáng)銷(xiāo)期”區(qū)間，持續(xù)時(shí)間和投放額度均達(dá)至峰值。一種項(xiàng)目往往取決于“強(qiáng)銷(xiāo)期”銷(xiāo)售反饋，一旦疲軟，便陷入被動(dòng)之中。如果以“獨(dú)立主題傳播(SIS-model)”模式操作來(lái)取代常規(guī)投放周期：即在年度內(nèi)每2～3個(gè)月推出一種“獨(dú)立主題”，運(yùn)用“整合營(yíng)銷(xiāo)傳播”進(jìn)行全方位沖擊；這種做法事實(shí)上在全年可形成3～4個(gè)所謂“強(qiáng)銷(xiāo)期”，從而達(dá)到營(yíng)銷(xiāo)傳播“投入—產(chǎn)出效果”最大化。這也是適應(yīng)于“速度制勝”戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)。（二）整合營(yíng)銷(xiāo)“概念、主題設(shè)計(jì)”咱們遵循“創(chuàng)造第一”、“差別化營(yíng)銷(xiāo)”原則，選取系列廣告方略：（系列廣告001）：1）廣告語(yǔ)：與世界同步居住模式---北京?首家?獨(dú)立式公寓/SingleApartment；2）、主題語(yǔ)：“獨(dú)立生活宣言”；（3大主張）：A）、獨(dú)立精神：自由思想，思想自由，是心靈去向；B）、獨(dú)立生活：生活獨(dú)立，獨(dú)立地生活，是個(gè)性解放；C）、獨(dú)立建筑：同樣階層，同樣夢(mèng)想，咱們一起成長(zhǎng)；（系列廣告002）：1、廣告語(yǔ)：與世界同步居住模式---北京?首家?獨(dú)立式公寓/SingleApartment；主題語(yǔ)：“獨(dú)立式公寓”來(lái)到中華人民共和國(guó)：apartment（獨(dú)立式公寓），最早來(lái)源于美洲大陸，建筑形式普通是獨(dú)棟、高品質(zhì)、自住或投資性住宅：*咱們?cè)谧罹邍?guó)際化北京CBD核心區(qū)；*咱們222戶鄰居都是社會(huì)同一種階層精英；*咱們擁有同樣空間，70㎡大小戶型；*咱們每一戶均有完備生活設(shè)施；*咱們享有充分公共空間，保證鄰里交往與溝通；*咱們享有酒店式管理和服務(wù)。（系列廣告003）：1、廣告語(yǔ)：與世界同步居住模式---北京?首家?獨(dú)立式公寓/SingleApartment；2、主題語(yǔ)：價(jià)值共享時(shí)代21世紀(jì)，新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，咱們尊崇價(jià)值“共享”；（1）共享環(huán)境資源和自然景觀：在“戀日?國(guó)際—獨(dú)立式公寓”，您漫步在水岸長(zhǎng)堤，與大自然同在，共享日出月升驚喜；（2）共享社會(huì)資源和商務(wù)便利：在“戀日?國(guó)際—獨(dú)立式公寓”，您徘徊在CBD街區(qū)，與大社會(huì)共融合，共享財(cái)富增埴高興。（系列廣告004）：1、廣告語(yǔ)：與世界同步居住模式---戀日?國(guó)際?獨(dú)立式公寓/Apartment；2、主題語(yǔ)：高效、快捷、潮流之“定制式生活主張”/DIY；1）、居住地段價(jià)值發(fā)現(xiàn)：CBD核心區(qū)域，價(jià)值共享。自然景觀、都市基本配套、商務(wù)資源和交流、生活和文化娛樂(lè)，完全共享，不需要“大而全”社區(qū)，“獨(dú)立式公寓”應(yīng)運(yùn)而生；“戀日?國(guó)際”，在北京CBD世界級(jí)財(cái)富中心，長(zhǎng)遠(yuǎn)增值潛力和無(wú)限商機(jī)，將來(lái)可期，描繪“投資回報(bào)”抱負(fù)曲線。2）、居住方式先鋒定義：CBD核心區(qū)域，先鋒居住?！皯偃?國(guó)際”，高檔商務(wù)人士，“暫居”在這里，一步步走向成功；“戀日?國(guó)際”，“5+2”生活實(shí)踐者，工作時(shí)間您“棲居”在這里，周末回到近郊第二居所。3）、居住生活快捷制造：CBD核心區(qū)域，“快捷”生活創(chuàng)造者。“戀日?國(guó)際”，每戶配裝、贈(zèng)送“白色家電”：冰箱、洗衣機(jī)、櫥柜、燃?xì)庠睢⑽⒉t、油煙機(jī)，只需簡(jiǎn)樸家具和行李，就可直接入住。4）、居住市場(chǎng)領(lǐng)跑法則：CBD核心區(qū)域，居住市場(chǎng)先行者。“戀日?國(guó)際”，適應(yīng)“高品質(zhì)、低總價(jià)”發(fā)展趨勢(shì)，充分把握市場(chǎng)和消費(fèi)需求細(xì)分原則，建造“70平米”國(guó)際原則一居，與市場(chǎng)直接接軌；“戀日?國(guó)際”，公共活動(dòng)空間和垂直交通，布局合理、迅捷以便；每戶超大面寬為5。3～5。7米、進(jìn)深9。8米，采光充分；戶內(nèi)居住空間功能分區(qū)簡(jiǎn)潔、明確，服務(wù)設(shè)施和空間先進(jìn)實(shí)用，公共空間和私密空間可以自由組合，盡顯DIY個(gè)性化魅力。（系列廣告005）：1、廣告語(yǔ)：與世界同步居住模式---戀日?國(guó)際?獨(dú)立式公寓/Apartment；2、主題語(yǔ)：“北京獨(dú)創(chuàng)?高點(diǎn)LOFT空間?潮流休閑BAR”（解釋語(yǔ)）：“戀日?國(guó)際”，獨(dú)創(chuàng)性地使用公寓建筑頂層、面積1000平米、挑高6米開(kāi)放式空間，設(shè)計(jì)、建造北京“高海拔”、具備“LOFT空間”感“潮流休閑BAR”，充分滿足業(yè)主進(jìn)行溝通交流、休閑觀光、品味當(dāng)代生活需要。3、（其她必備內(nèi)容）：“戀日?國(guó)際”，獨(dú)立式公寓，詮釋潮流先鋒生活；國(guó)貿(mào)橋東100米70平米國(guó)際原則一居；通惠河北100米CBD核心區(qū)稀缺水岸建筑。（系列廣告006）：1、廣告語(yǔ)：與世界同步居住模式---戀日?國(guó)際?獨(dú)立式公寓/Apartment；2、主題語(yǔ)：開(kāi)創(chuàng)?投資主題服務(wù)月（解釋語(yǔ)）：【服務(wù)理念】：，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代”；【投資和消費(fèi)】：房地產(chǎn)產(chǎn)品具備“投資經(jīng)營(yíng)”和“居住消費(fèi)”雙重屬性。【投資方式】：房地產(chǎn)投資，涉及“產(chǎn)權(quán)交易（轉(zhuǎn)讓?zhuān)焙汀笆褂脵?quán)經(jīng)營(yíng)（租賃）”兩種形式?！就顿Y主題服務(wù)月】：“戀日?國(guó)際”，整合市場(chǎng)和專(zhuān)業(yè)資源，啟動(dòng)“投資主題服務(wù)月”活動(dòng)，為業(yè)主提供增殖服務(wù)和創(chuàng)造新價(jià)值；并以“互動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)”方式和組合方略來(lái)實(shí)行：?多項(xiàng)市場(chǎng)雙向調(diào)查；?系列投資專(zhuān)項(xiàng)講座；?知名專(zhuān)家征詢(xún)服務(wù)；?投資價(jià)值評(píng)估服務(wù)；?品牌中介代理服務(wù)。（系列廣告007）：1、廣告語(yǔ)：與世界同步居住模式---戀日?國(guó)際?獨(dú)立式公寓/Apartment；2、主題語(yǔ)：集成---國(guó)際化生活高科技【DNA基因】（內(nèi)容和構(gòu)圖：詳細(xì)列舉項(xiàng)目在“公共某些、室內(nèi)某些、設(shè)備某些”，最具備高科技、高價(jià)值【“品牌”和產(chǎn)品】）。3、其她必備內(nèi)容：戀日?國(guó)際/獨(dú)立式公寓/CBD核心區(qū)/70㎡國(guó)際原則一居/全觀景式水岸住宅/9.28提前封頂/。6。全面入住。（系列廣告8：文字廣告）：創(chuàng)新樓市“概念”再造生活價(jià)值----解讀“戀日?國(guó)際—獨(dú)立式公寓”1、“獨(dú)立生活”精神：生活獨(dú)立，源于個(gè)性獨(dú)立，事業(yè)成功；獨(dú)立生活，需要獨(dú)立居所，完備配套。2、“獨(dú)立式公寓”來(lái)到中華人民共和國(guó)：“獨(dú)立式公寓”來(lái)源于美洲大陸，它隨著著工業(yè)化、都市化進(jìn)程，以及在“都市更新”演變中發(fā)展而成?！蔼?dú)立式公寓”是位于都市中心區(qū)域獨(dú)棟、高品質(zhì)建筑，居住規(guī)模在200戶左右，有單位面積相近原則戶型，具備完善生活配套設(shè)施和高品質(zhì)管理和服務(wù)?！皯偃?國(guó)際”是CBD核心區(qū)域“獨(dú)立式公寓”，是專(zhuān)為國(guó)際化商務(wù)人士量身定制獨(dú)立居所。3、“定制化”產(chǎn)品：“戀日?國(guó)際”是為“獨(dú)立生活人群”提供“定制化產(chǎn)品”：它位于CBD核心區(qū)國(guó)貿(mào)橋東100米，獨(dú)棟22層222戶，70平米原則一居，最小戶型53平米，也是CBD核心區(qū)稀缺水岸住宅，8月18日上市。它具備了如下特點(diǎn)：1）、黃金升值地段：CBD核心區(qū)域，共享價(jià)值再造?！皯偃?國(guó)際”，位于CBD核心區(qū)，具備長(zhǎng)遠(yuǎn)增值潛力和無(wú)限商機(jī)。2）、先鋒居住模式：CBD核心區(qū)域，實(shí)現(xiàn)先鋒居住。自然景觀、都市基本配套、商務(wù)資源和交流、生活和文化娛樂(lè)，完全共享，不需要“大而全”社區(qū)，“獨(dú)立式公寓”應(yīng)運(yùn)而生；“戀日?國(guó)際”，國(guó)際化高檔商務(wù)人士，“暫居”在這里；“5+2”生活實(shí)踐者，工作時(shí)間您“棲居”在這里，周末回到近郊第二居所。3）獨(dú)立建筑形式：“戀日?國(guó)際”，獨(dú)棟當(dāng)代主義風(fēng)格建筑，具備冷峻外形、硬朗線條和Armani式簡(jiǎn)約，銀白、湛藍(lán)色彩相間、金屬鋁板與玻璃交融，鉤畫(huà)出都市靚麗天際線；4）、獨(dú)立便捷生活：“戀日?國(guó)際”，CBD核心區(qū)域，“快捷”生活創(chuàng)造者。a.配送【白色家電】：每戶配裝、贈(zèng)送進(jìn)口名牌“白色家電”：冰箱、洗衣機(jī)、櫥柜、燃?xì)庠?、微波爐、油煙機(jī)，只需簡(jiǎn)樸家具和行李，就可直接入住。b.垂直交通：2部生活電梯專(zhuān)供生活居住合用，2部觀光電梯供公共、商務(wù)辦公使用，1部消防服務(wù)專(zhuān)用電梯。c.通訊系統(tǒng)每戶預(yù)留2個(gè)外線電話接口，商務(wù)、生活獨(dú)立分明；10—100兆信息端口，獨(dú)立便捷掌控訊息。d.凈化水裝置凈化水裝置實(shí)現(xiàn)五層凈化。飲用水、生活用水獨(dú)立分開(kāi)，生活品質(zhì)不言而喻。5）完善生活配套：供電系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、空調(diào)、通風(fēng)及采暖系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、信息系統(tǒng)一應(yīng)俱全。6）、居住市場(chǎng)領(lǐng)跑者：CBD核心區(qū)域，居住市場(chǎng)先行者?！皯偃?國(guó)際”，適應(yīng)“高品質(zhì)、低總價(jià)”發(fā)展趨勢(shì)，充分把握市場(chǎng)和消費(fèi)需求細(xì)分原則，“70平米”國(guó)際原則一居，與市場(chǎng)直接接軌；“戀日?國(guó)際”，公共活動(dòng)空間和垂直交通，布局合理、迅捷以便；每戶超大面寬為5.3～5.7米、進(jìn)深9.8米，采光充分；戶內(nèi)居住空間功能分區(qū)簡(jiǎn)潔、明確，服務(wù)設(shè)施和空間先進(jìn)實(shí)用，公共空間和私密空間可以自由組合，盡顯DIY個(gè)性化魅力。4、“戀日?國(guó)際”先鋒啟示：“戀日?國(guó)際”以一種近乎極端“定制化”產(chǎn)品定位和先鋒“概念”樓盤(pán)市場(chǎng)形象，打開(kāi)了在CBD成功開(kāi)發(fā)另一扇門(mén)?；蛟S這只是若干CBD市場(chǎng)準(zhǔn)入模式中一種，但它卻給市場(chǎng)留下更多是思考。“戀日?國(guó)際”，是一種精神載體，承載著鮮活CBD獨(dú)立生活精神和氣質(zhì)。（三）、整合營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略籌劃及預(yù)算安排：1、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)傳播總預(yù)算：預(yù)算費(fèi)用按照當(dāng)前市場(chǎng)投入平均成本和本項(xiàng)目實(shí)際狀況，進(jìn)行測(cè)算，建議按照500萬(wàn)元安排預(yù)算。2、---：按照整合營(yíng)銷(xiāo)傳播組合安排預(yù)算：A．廣告戰(zhàn)略60%：500萬(wàn)元×60%=300萬(wàn)元；B．促銷(xiāo)戰(zhàn)略15%：500萬(wàn)元×15%=75萬(wàn)元；C．關(guān)系傳播戰(zhàn)略25%：500萬(wàn)元×25%=125萬(wàn)元。3、---：按照營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間周期安排預(yù)算：營(yíng)銷(xiāo)時(shí)間周期（年度內(nèi)各階段）按照市場(chǎng)環(huán)境及項(xiàng)目生產(chǎn)進(jìn)度等因素考慮擬定如下：（1）第一階段：1。5個(gè)月；（8月～9月）；（2）第二階段：2個(gè)月；（9月～11月）；（3）第三階段：1。5個(gè)月；（211月～12月）（4）第四階段：2個(gè)月。（1月～2月）。階段及期限費(fèi)用比例費(fèi)用額（500萬(wàn)元）第一期（1。5個(gè)月）40%200萬(wàn)元第二期（2個(gè)月）25%125萬(wàn)元第三期（1。5個(gè)月）20%100萬(wàn)元第四期（2個(gè)月）15%75萬(wàn)元III、新聞話題策劃及傳播籌劃咱們之因此將新聞話題策劃及傳播籌劃單獨(dú)加以闡述及實(shí)行，是由于其能有效迅速啟動(dòng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)并直接提高項(xiàng)目影響力，并且具備“低成本擴(kuò)張”優(yōu)勢(shì)，常能獲取“超常規(guī)戰(zhàn)略”功能。一、新聞話題傳播比較分析：廣告?zhèn)鞑バ侣剛鞑ナ鼙姺从吵醪嚼斫猱a(chǎn)品，并對(duì)其報(bào)有好奇、懷疑心理通過(guò)新聞理解新產(chǎn)品；并產(chǎn)生信任感及購(gòu)買(mǎi)欲望費(fèi)用較高較低效果經(jīng)比較后，有消費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)除某些消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)外，尚有盲從者隨潮流購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題尚有較大潛在消費(fèi)群體需要繼續(xù)開(kāi)發(fā)不能讓消費(fèi)者迅速掌握價(jià)格，銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)及產(chǎn)品詳細(xì)資料二、新聞話題傳播優(yōu)勢(shì)分析：新聞話題策劃，是在發(fā)現(xiàn)或者制造、預(yù)測(cè)新聞“熱點(diǎn)”話題之后，通過(guò)詳細(xì)布置，有籌劃有環(huán)節(jié)地傳達(dá)予媒介進(jìn)行發(fā)布，它往往能在最短時(shí)間里引起多數(shù)公眾對(duì)某類(lèi)話題、某類(lèi)事物極大興趣，并予以高度關(guān)注。新聞報(bào)道對(duì)于“事件性行銷(xiāo)”及“概念營(yíng)銷(xiāo)”具備其她傳播方式不可比擬優(yōu)勢(shì)。三、新聞話題傳播工作籌劃：咱們籌劃以每1～2個(gè)月為一階段，年度內(nèi)共推出3～4次較大新聞話題傳播活動(dòng)。（新聞稿1）：CBD旋風(fēng)——解構(gòu)“戀日?國(guó)際—獨(dú)立式公寓”CBD住，和住在CBD，是近一年來(lái)北京房地產(chǎn)界熱議話題之一，這緣于北京CBD已開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目和預(yù)期項(xiàng)目所顯示巨大公寓住宅供應(yīng)量。CBD發(fā)展方向必定不是超大型居住區(qū)，這一點(diǎn)為人們所共識(shí)，但人們還是對(duì)于絕大多數(shù)CBD項(xiàng)目先推出公寓某些，以公寓某些帶動(dòng)綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)流行做法表達(dá)出理解和寬容。據(jù)理解，管理層對(duì)北京CBD開(kāi)發(fā)基本性比例規(guī)定是五五開(kāi)，即寫(xiě)字樓與住宅開(kāi)發(fā)最后各占到50%。從當(dāng)前已推樓盤(pán)盤(pán)口看，住宅供應(yīng)面積已達(dá)300萬(wàn)平方米，而這僅僅是冰山一角，真正大揭幕尚待來(lái)年。至于寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，則是小荷才露尖尖角，推出時(shí)機(jī)多受制于同一項(xiàng)目公寓某些銷(xiāo)售進(jìn)程，多數(shù)綜合物業(yè)寫(xiě)字樓某些至今只是猶抱琵琶半遮面，只能在規(guī)劃圖紙上一睹芳容。顯然，這種狀況帶來(lái)了兩個(gè)問(wèn)題：其一，寫(xiě)字樓物業(yè)滯后開(kāi)發(fā)與否會(huì)延緩CBD商氣匯集過(guò)程？其二，住宅物業(yè)超前開(kāi)發(fā)所帶來(lái)提前供應(yīng)量，能否在一段時(shí)期內(nèi)被順利消化？相形之下，后一種問(wèn)題探討和明朗化顯得更為重要。據(jù)傳，當(dāng)前某些在CBD主推中大型項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中已開(kāi)始感到吃力，這無(wú)疑是一種信號(hào)，一方面表白迅速增長(zhǎng)CBD住宅供應(yīng)量正在進(jìn)入市場(chǎng)未知區(qū)域，另一方面則表白，某些既有項(xiàng)目已顯現(xiàn)貨不對(duì)板跡象。據(jù)非官方業(yè)界機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示：當(dāng)前普遍意義上北京樓市，80-120平米是最受購(gòu)房人歡迎戶型面積，同步這也是公認(rèn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小戶型品種?；蛟S這一調(diào)查成果并不完全合用于評(píng)判CBD，但問(wèn)題核心是：對(duì)于CBD及其人群特殊性而言，80-120平米戶型標(biāo)尺與否合用？CBD置業(yè)者究竟需要什么樣住房？8月18日正式亮相CBD“獨(dú)立式公寓”，以其近乎完美項(xiàng)目定位和同樣近乎完美銷(xiāo)售速度給市場(chǎng)演繹了一堂生動(dòng)“定制化產(chǎn)品”和“先鋒市場(chǎng)形象定位”示范課。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，“戀日?國(guó)際”操盤(pán)手法極為老道，該項(xiàng)目完全有資格進(jìn)入北京樓市典型個(gè)案行列，其中所體現(xiàn)出來(lái)超乎當(dāng)前業(yè)界平均水平之上市場(chǎng)感覺(jué)和市場(chǎng)體現(xiàn)，是不折不扣MBA實(shí)戰(zhàn)教材。一種僅有222戶22層獨(dú)棟項(xiàng)目，何以激起市場(chǎng)波瀾并導(dǎo)致好評(píng)如潮？根源就在于“戀日?國(guó)際”是CBD核心區(qū)域內(nèi)第一種旗幟鮮明地推出“定制化產(chǎn)品”和“獨(dú)立式公寓”項(xiàng)目------70平方米國(guó)際化原則一居、高品質(zhì)原則化全套精裝修、“五件套”原則化電器配備以及高品質(zhì)商務(wù)配套服務(wù)。幾乎可以這樣以為：“戀日?國(guó)際”是當(dāng)前在為目的客戶“量體裁衣”方面做得最徹底和最“原則化”項(xiàng)目。“戀日?國(guó)際”或許瞄準(zhǔn)并不是CBD購(gòu)房人群所有，它只是為CBD中高品位人群中某一類(lèi)具備“獨(dú)立精神”群體“定制”了一種依附于“獨(dú)立建筑”之上“獨(dú)立生活”，而這恰恰是營(yíng)造項(xiàng)目總體感覺(jué)神來(lái)之筆，僅這“一小某些”所謂獨(dú)立生活追隨者和投資客，已足以使項(xiàng)目銷(xiāo)售火爆異常。事實(shí)證明，在人群分化、個(gè)性細(xì)分當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事實(shí)上已進(jìn)入了項(xiàng)目定位和項(xiàng)目定制“精細(xì)時(shí)代”，任何粗線條、淺層面前期工作均有也許使項(xiàng)目步入平庸。越來(lái)越多發(fā)展商意識(shí)到：CBD是塊好鋼，但它已被鍛煉導(dǎo)致一把雙刃劍，在項(xiàng)目運(yùn)作上稍有不慎，這把原本砍向市場(chǎng)利劍就有也許砍向自己?！皯偃?國(guó)際”以一種近乎極端定制化方式，打開(kāi)了在CBD成功開(kāi)發(fā)另一扇門(mén)?；蛟S這只是若干CBD市場(chǎng)準(zhǔn)入模式中一種，但它卻給市場(chǎng)留下兩方面思考。其一，什么樣戶型品種對(duì)CBD開(kāi)發(fā)而言風(fēng)險(xiǎn)較??？認(rèn)清這個(gè)問(wèn)題，咱們一方面需要認(rèn)清CBD主流人群工作性質(zhì)和生活性質(zhì)。事實(shí)上，高檔經(jīng)理人和高檔白領(lǐng)在大體上構(gòu)成了CBD中堅(jiān)力量，對(duì)于前者，商旅生活和短期居住是其最大特性，而后者中大多數(shù)尚無(wú)力購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高昂大戶型住宅。就CBD現(xiàn)階段而言，數(shù)量并不如想象中龐大高檔經(jīng)理人和尚處在成長(zhǎng)期高檔白領(lǐng)顯然會(huì)對(duì)中小面積CBD住房更感興趣，無(wú)論是自用還是投資。“戀日?國(guó)際”總價(jià)80萬(wàn)元左右價(jià)值定位，在某種限度上可以說(shuō)是一種模塊式原則化定位。固然，也有人以為其1.2萬(wàn)元均價(jià)稍高。在此價(jià)值上下一定空間內(nèi)，大體可視作置業(yè)和投資相對(duì)安全區(qū)域。據(jù)理解，同處CBD核心區(qū)域嘉里中心公寓、國(guó)貿(mào)中心公寓、雅詩(shī)閣等，盡管有所波動(dòng)，其一居室月租金始終維持在-3000美金左右，當(dāng)前核心區(qū)位土地和項(xiàng)目稀缺性仍是投資價(jià)值重要保證。其二，如何讀懂CBD中堅(jiān)人群特定生存狀態(tài)和精神需求？這是定制式項(xiàng)目最為重要一環(huán)。有人說(shuō)，CBD特定人群是由一批在工作中具備團(tuán)隊(duì)精神、在生活中卻具備獨(dú)立人格中青年人士構(gòu)成，雙重性格和特立獨(dú)行是其最大特點(diǎn)。甚至有人將她們形容