海鮮批發(fā)市場項目策劃案樣本

某海鮮批發(fā)市場項目策劃案目錄前言項目總論產(chǎn)品定位篇市場營銷篇經(jīng)濟效益篇組織管理篇項目工作進度『序言』建設(shè)“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”是東營經(jīng)濟社會一件大事,項目建設(shè)在即將興起國家一級漁港--廣利港,被東營市政府列為發(fā)展“海上東營”龍頭項目,項目建成后將產(chǎn)生明顯社會效益和巨大經(jīng)濟效益。本策劃書在“效益,謹慎,創(chuàng)新”原則下,注重項目可行性、創(chuàng)新性、價值性、集中性、信息性和安全性,目在于協(xié)助公司負責(zé)人回答五個問題,即項目為什么要去做?做什么樣?如何去做?實現(xiàn)哪些效益?由誰來做?一、可行性該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場營銷理論和實踐辦法,從項目初始就導(dǎo)入策劃營銷,充分結(jié)合項目實際狀況,涵蓋投資、設(shè)計、質(zhì)量、工期、形象、營銷推廣等多項內(nèi)容,作為指引項目操作重要根據(jù),注重項目實行過程中技術(shù)性和可操作性。雖然本策劃有別于“項目可行性研究報告”,但也是基于項目可行而進行,項目不可行,任何策劃都將失去意義。二、創(chuàng)新性創(chuàng)新是事物得以發(fā)展動力,是人類賴以生存和發(fā)展重要手段。美國學(xué)者S?阿瑞提普說:“單單靠科學(xué)上創(chuàng)造力是不能解決人類一切領(lǐng)域里不幸和苦惱,甚至也許給世界上生活增長潛在危險。而在倫理學(xué)、政治學(xué)、社會學(xué)和宗教方面創(chuàng)新可以回答……人與人之間信任以及互相協(xié)助而提出來問題?！笨梢?優(yōu)化生存環(huán)境,策劃人間動態(tài),創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖,這也是本項目策劃一種最基本出發(fā)點之一。本策劃從產(chǎn)品定位、市場營銷、效益分析、管理模式等諸多方面進行了有益摸索和創(chuàng)新。三、價值性任何一項策劃必然以價值量形式來衡量,一種先進項目策劃其價值一定很大,相反,無價值項目策劃,不能稱之為一種好策劃。策劃成果都要能創(chuàng)造一定價值,只有這樣,策劃才干體現(xiàn)其自身價值所在。本策劃依照公司當(dāng)前資產(chǎn)、市場、管理等實際狀況,對如何發(fā)揮各自內(nèi)在價值潛力做出了科學(xué)、可操作性價值回報方案,并對每一種項目進行組合,更便于公司領(lǐng)導(dǎo)決策。四、集中性在戰(zhàn)爭中,集中優(yōu)勢兵力襲擊對方核心性某些,成為軍事謀略上策。無論是軍事項目,還是體育項目,都可以借此達到勝利目的。本項目也不例外,針對項目開發(fā)與否兩個核心問題,即市場和資金,本策劃進行了集中性關(guān)注,并重點進行了剖析。五、信息性俗話說“多存芝麻好打油”。一種好項目策劃,是以信息收集、加工、整頓、運用開始,而好開始就意味著成功一半,因而,信息性原則是本策劃基本性原則,也是核心性原則。為此,咱們進行了大量策劃前期信息收集和整頓工作,力求使本策劃更貼近市場,促成公司獲得預(yù)期經(jīng)濟和社會效益。六、安全性東營鑫奧特建材公司正處在高速發(fā)展勢態(tài),各項事業(yè)發(fā)展看好,本項目對于項目公司來講,不但可以增進公司成長,也能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)代替。本著為投資公司負責(zé)態(tài)度,在深化外地成功經(jīng)驗,并結(jié)合本地實際狀況下,咱們秉承“市場開發(fā)帶動本項目銷售”核心思想,在充分考慮項目所需要動用資金,充分考慮項目價值潛力開發(fā),充分考慮項目借助外力與外界合資合伙基本上,本著對投資公司高度負責(zé)態(tài)度和務(wù)實精神,注重項目投資安全性,以使公司投資風(fēng)險降到最低限度。『項目總論』本篇從“政府政策與規(guī)劃趨勢、面臨資源開發(fā)和經(jīng)濟價值、項目重要建設(shè)指標(biāo)”三個方面分析,旨在使公司對項目有一種宏觀理解。一、政府政策與規(guī)劃趨式(一)東營市海洋資源豐富,有著4800平方公里淺海和180萬畝灘涂資源,但漁業(yè)在省內(nèi)沿海七地市中,產(chǎn)量與GDP比重均處在末位,,市政府為加快東營漁業(yè)經(jīng)濟,編制了《東營市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(-)》,提出了東營市漁業(yè)應(yīng)立足國內(nèi)外市場,加快漁業(yè)構(gòu)造調(diào)節(jié),環(huán)繞漁業(yè)增效、漁民增收,大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟合伙組織,突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場建設(shè),發(fā)展?jié)O業(yè)龍頭公司,營造優(yōu)良環(huán)境擴大對外開放,增長出口創(chuàng)匯能力,實現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。并提出了各項詳細發(fā)展目的,依照目的,東營市到,水產(chǎn)品總產(chǎn)量達到34*104T,漁業(yè)產(chǎn)值達31億元,水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達146萬畝,出口創(chuàng)匯達到1500萬美元。(二)依照市政府發(fā)布《關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟,加快“海上東營建設(shè)意見》,到,東營將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點一處國家級中心漁港,漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場、冷藏加工、漁需物資供應(yīng)、餐飲服務(wù)為核心,培植成區(qū)域水產(chǎn)加工、銷售集散地。并為此出臺了相應(yīng)配套優(yōu)惠政策,以勉勵漁業(yè)投資經(jīng)營。在《東營市廣利港總體規(guī)劃》中,廣利港發(fā)展定位是:以引進外資和運用民間投資為主,勉勵發(fā)展具備經(jīng)濟活力外資公司和私營公司,重點發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖、加工、貿(mào)易一體化產(chǎn)業(yè)龍頭公司。(三)東營市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè)“一區(qū)五園”列入議事日程,其中“一區(qū)”就是中心城防潮堤以內(nèi)約20萬畝當(dāng)代化漁業(yè)示范區(qū),本項目已經(jīng)被作為重點調(diào)控中心工作來抓。該區(qū)域根據(jù)以市興港,以港帶市主題內(nèi)容,應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)龍頭公司,本項目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn)品深加工銷售、海景休閑、海鮮餐飲、漁港度假等經(jīng)營內(nèi)容,必將成為廣利港開發(fā)龍頭項目,本項目產(chǎn)生是廣利港發(fā)展繁華必然需求。二、面臨資源開發(fā)和經(jīng)濟價值(一)可依賴廣利港載體當(dāng)前東營中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模、高檔次大型海鮮交易場合,在廣利港按照高起點規(guī)劃、高原則建設(shè)、高效能管理原則,建設(shè)一處大型海鮮、水產(chǎn)品交易場合及休閑旅游消費場合,將對東營海洋捕撈、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展、都市功能完善以及滿足市民對水產(chǎn)品需求產(chǎn)生重大影響。(二)可借助天鵝湖旅游資源本項目緊臨亞洲最大平原水庫--天鵝湖風(fēng)景區(qū),環(huán)境優(yōu)美,水域遼闊,四季水鳥不絕,每年吸引數(shù)萬游客,而周邊缺少相應(yīng)配套服務(wù)設(shè)施及旅游項目。本項目作為其“東鄰”實現(xiàn)了優(yōu)勢互補。(三)可變化海上漁業(yè)老式交易漁港產(chǎn)漁季節(jié),每日清晨日出前,在距港口十多公里外海口,深海歸來漁船與東營水產(chǎn)批發(fā)、零售商進行大批海上水產(chǎn)品交易,交易后,漁船轉(zhuǎn)向羊口批發(fā)市場。在廣利港建設(shè)批發(fā)市場具備極大開發(fā)潛力與消費市場。廣利港批發(fā)市場建成,不但可以滿足東營三縣兩區(qū)水產(chǎn)品消費,濱洲、淄博等周邊地區(qū)因地理位置接近,也會來此進行水產(chǎn)交易。(四)貴重經(jīng)濟價值本項目是進入廣利港兩條道路入口交會位置,占地利;是政府批準和支持大型海鮮交易批發(fā)市場,項目具有唯一和壟斷性價值,據(jù)天時;項目符合都市群體“下午經(jīng)濟與周末經(jīng)濟、特色經(jīng)濟,假期經(jīng)濟”體會漁港休閑生活特定場合,更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售、便宜海鮮餐飲匯集地,有人和。三、項目重要建設(shè)指標(biāo)(一)項目選址廣利港位于東營市中心城防潮大堤南側(cè),廣利河入?？?廣南水庫以東,距離東城約15公里。廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處。項目區(qū)南北長453米,東西寬160米,占地面積72480平方米。其東側(cè)為廣利河,西側(cè)為廣南水庫,北側(cè)為廣利港邊防派出所,南側(cè)為廣利港漁政管理站。附:廣利港概況:廣利港自1993年開始開發(fā)建設(shè)漁民村,現(xiàn)已建成漁民村三個,常駐人口357戶,1500人,流動人口多人,既有漁船245艘,燈標(biāo)一座。廣利港執(zhí)法部門有廣利港管理局、廣利港漁政站、廣利港邊防派出所。廣利港1987年由勝利油田投資建設(shè),1992年移送市海洋與漁業(yè)局管理,移送東營區(qū)廣利港管理局管理,依照《東營市人民政府關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟加快“海上東營”建設(shè)意見》、《東營市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃(-)》與《東營市都市總體規(guī)劃》,廣利港將成為將來東營海洋產(chǎn)品匯集國家一級漁港。(二)建設(shè)條件1、位置條件項目位于東營市本年度破土動工寬100米,深7米新建優(yōu)質(zhì)漁港碼頭西側(cè),是“海上東營”建設(shè)重要基地。隨著黃東鐵路支線、環(huán)渤海高速公路和東營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等重大基本設(shè)施建設(shè),廣利港具備了更便捷交通條件和競爭優(yōu)勢。該港接近東營市中心都市,交通便捷,資源較豐富,以市興港,以港帶市,是廣利港發(fā)展繁華必然。2、交通條件已經(jīng)修建東營旅游景觀路南二路直達本項目,天鵝湖每日有旅游專車直通。鑒于本項目為購物、休閑、觀光、餐飲為主主題公園,面向消費群體大某些為市區(qū)內(nèi)有車一族,相對于這某些群體來說,交通相對便利。3、環(huán)境條件東營是一種缺少景觀都市,本項目依托于東營市淡水湖景區(qū)與海港景區(qū)兩大得天獨厚、相對唯一重要景區(qū),造景升值對于項目來說十分重要。4、土地平整狀況水、電、路、訊等基本設(shè)施已經(jīng)完備,具備開發(fā)基本條件,但設(shè)施相對落后,有待爭取更大政府扶持。5、土地征用狀況開發(fā)單位即東營市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣形式購得含中丹冷藏廠在內(nèi)資產(chǎn)及土地72480平方米,土地變性為商業(yè)用地,手續(xù)基本完畢。(三)建設(shè)規(guī)模及功能原則1、建筑面積和內(nèi)容本項目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項目,初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪2平方米(本來是1平米,建議增長10000平米),批發(fā)市場60000平方米,一期30000平方米,冷庫10000平方米,酒店1平方米。其中臨街商鋪某些是項目開發(fā)中優(yōu)質(zhì)版塊,建議借鑒外地成形市場調(diào)節(jié)規(guī)劃,如有難度,可申請減少批發(fā)市場建筑面積,以達到容積率指數(shù)不變。2、功能設(shè)施原則本項目開發(fā)沿街商鋪,是整個工程創(chuàng)造經(jīng)濟效益主體某些,注重人性化設(shè)計,以滿足業(yè)主居住需求,在舒服、配套、環(huán)境、起居、通風(fēng)等方面均有一定規(guī)定。建筑便于分割組合;排煙、排污、通風(fēng)、采光在戶型設(shè)計上要重點考慮;應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi),以便于投資業(yè)主和經(jīng)營業(yè)戶投資于不同業(yè)態(tài)?；締误w戶型設(shè)計為建筑面積150平方米、100平方米、50平方米三種,進深10米,廚衛(wèi)齊全。(批發(fā)市場等某些未做簡介)(四)建設(shè)方案1、建設(shè)場地環(huán)境(1)地貌:場地位于東營市東部,地貌上屬河流與海沖積形成沖積海灘地貌。表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層。(2)水文地質(zhì):依照地質(zhì)勘察成果,場區(qū)內(nèi)地下水化學(xué)類型對建筑混凝土無腐蝕性,對鋼筋混凝土構(gòu)造中鋼筋無腐蝕性。(3)地震烈度:依照建設(shè)部建抗(1993)13號《關(guān)于執(zhí)行“中華人民共和國地震烈度區(qū)劃圖(1990)”關(guān)于規(guī)定告知》,本工程防震烈度為八度。2、總體規(guī)劃布局工程總平面呈斜梯形布局,西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū),東向緊靠廣利河漁港,沿項目四邊建筑低層商鋪,中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場,項目東南角建筑渡假酒店。項目設(shè)主入口一種,次入口三個,其中,商鋪布局主次分明,各有優(yōu)勢,并處在廣利鎮(zhèn)兩條主路之間。項目總體布局合理,突出體現(xiàn)了功能性與實用性。(1)商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全。(2)商鋪戶型設(shè)計適應(yīng)“商住兩用”需求。(3)體現(xiàn)獨特漁港建筑風(fēng)格。(4)注重漁港漁碼頭景觀設(shè)計。附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號 項目 指標(biāo)1 總用地面積 72480平方米2 總建筑面積 110000平方米3 地下建筑面積 7680平方米4 地上建筑面積 104000平方米其中:渡假酒店 1平方米 低層商鋪 2平方米 市場 60000平方米 住宅 10000平方米5 建筑總高 其中:渡假酒店 50米 低層商鋪 10米 市場 8米 住宅 20米6 建筑層數(shù) 其中:渡假酒店 15層 低層商鋪 3層 市場 2層 住宅 6層3、建筑方案設(shè)計本工程設(shè)計涉及建筑、構(gòu)造、防火、節(jié)能、隔音、采光、照明、給排水、通風(fēng)等各種專業(yè),設(shè)計時需遵循關(guān)于規(guī)范或規(guī)定,單體設(shè)計時還應(yīng)符合國家現(xiàn)行關(guān)于強制性原則規(guī)定。本項目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū),項目總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游、消費、文化、美食等多重含義。同步應(yīng)考慮到,由于社會經(jīng)濟發(fā)展,人們審美觀念也隨之變化,對當(dāng)代建筑功能環(huán)境規(guī)定以及建筑技術(shù)、材料都提出了更高規(guī)定,因而,項目在建筑上應(yīng)采用簡潔當(dāng)代構(gòu)成手法,體現(xiàn)建筑時代氣息,為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色店鋪打好基本。特別提示是環(huán)保:停車場汽車排放尾氣對地面周邊空氣污染。漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛對周邊空氣污染。商業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)生活污水、固體垃圾解決等.『產(chǎn)品定位篇』本篇由社會價值定位、文化價值定位、產(chǎn)品功能定位構(gòu)成,為實現(xiàn)項目公司效益最大化,其中建筑布局定位中建議變化原產(chǎn)品設(shè)計,敬請決策層高度注重。一、社會價值定位本項目開發(fā),將旅游、海洋文化與地產(chǎn)項目緊密結(jié)合,引領(lǐng)了東營市特色消費新觀念。在景觀上,注重造景提高建筑品質(zhì);在建筑上,著力體現(xiàn)海洋文化,建設(shè)一處極具海港特色建筑豐碑,同步吹響鑫奧特品牌在東營地產(chǎn)業(yè)沖鋒號角,讓“建筑銘刻歷史、讓建筑變化生活”。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮批發(fā)市場項目寫入東營建筑歷史,成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大廣告牌。二、文化價值定位東營是一種缺少文化底蘊都市,東營建筑也同樣缺少文化內(nèi)涵,建筑沒有內(nèi)涵就猶如人缺少靈魂。東營是沿海都市,但海洋文化和漁文化并不突出,咱們在項目策劃中重點突出海洋文化、漁文化,以很少投資為項目穿上蔚藍文化外衣,從而創(chuàng)造出不可預(yù)估商業(yè)價值。住漁村、觀海港景色、吃海鮮,聞覽漁家風(fēng)俗。來到漁碼頭,你可以去參觀專門打造鐵錨、船舵作坊,可以去看一看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本,可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀酒,甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁,并親手烹飪捕回海鮮……三、產(chǎn)品功能定位產(chǎn)品設(shè)計涉及項目利潤,在符合政府規(guī)劃前提下,應(yīng)盡量優(yōu)化產(chǎn)品布局,最大限度增進投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度加快,如設(shè)計方案已呈報,應(yīng)采用公關(guān)辦法調(diào)節(jié)。(一)主路入口景觀---趕海大道在南二路與港口路交叉口建有一種具備藝術(shù)感漁港大門,請書法名家題字“XX項目名”。沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品,如海神雕塑、漁人雕塑等,命名為“趕海大道”,總長度為450米左右。作為項目的志性引導(dǎo),可配合政府公建配套操作。(二)入口廣場景區(qū)---“漁港船歌”趕海大道向南200米左右,即本項目沿街商品房某些和整個項目入口,建議在此設(shè)立小型廣場---“漁港之歌”。作為“造景升值”重要某些,在建筑成本恰當(dāng)范疇內(nèi)精心打造。項目主入口做為中心廣場,主景為“漁港船歌”大型雕塑,雕塑著力體現(xiàn)漁民們在晨霧中推船出海場景,成為廣場標(biāo)志;環(huán)繞“漁港船歌”雕塑設(shè)有綠地、霧噴、花壇、木棧道等景觀小品;沿趕海大道兩側(cè)商鋪前退線50米寬綠化帶可做為中心廣場輔助廣場,按北斗七星方位布局成七個小型廣場，安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場小路,設(shè)激光地?zé)簟⒑祰?、地?zé)舻?、花壇等景觀小品。北斗七星廣場用當(dāng)代造景手法夸張地體現(xiàn)漁民們出海捕魚時靠北斗七星位導(dǎo)航場景。(三)海鮮餐飲街區(qū)開發(fā)---“漁舟唱晚”“漁舟唱晚”為港口休閑與餐飲集中景區(qū),是整個項目中亮點。東營雖然是濱海都市,但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情,將此某些開發(fā)并啟動物美價廉海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂專業(yè)街區(qū),不但可以滿足商品房商業(yè)空間,也彌補了東營市場空白,更能帶動已經(jīng)成型冷藏廠開發(fā)和后期大型批發(fā)市場銷售開發(fā)工作。建議調(diào)節(jié)規(guī)劃,在沿街某些增長“背靠、天井”式商鋪,增大開發(fā)面積,商鋪開發(fā)應(yīng)注重建筑自身品質(zhì)與功能性,以落地窗,煙道,商住兩用等功能增長銷售賣點;建議商鋪開發(fā)為雙層,涵蓋海鮮湖鮮美食、漁文化民俗、海洋生物展覽、漁港特色紀念品、水手酒吧等旅游有關(guān)內(nèi)容;單位面積不適當(dāng)過大,以便業(yè)主隨意分割,基本戶型設(shè)計為:A型,建筑面積150平方米和B型100平方米左右兩種,C戶型50米,進深均10米左右。(四)大型海鮮批發(fā)市場----“漁家賣場”建筑于項目中心位置,總規(guī)劃面積六萬平方米,是項目開發(fā)核心區(qū),由于啟動批發(fā)市場不擬定因素較多,建議分步開發(fā),前期開發(fā)控制在三萬平方米以內(nèi),二期作為儲備項目。產(chǎn)品布局不但要考慮市場形成,更要考慮便于項目銷售,盡量采用“產(chǎn)權(quán)”式銷售,便于資金回籠。有兩種設(shè)計方案:一種建設(shè)“單體構(gòu)造市場”,減少業(yè)主入住門檻,以變化漁民“路邊店”老式經(jīng)營模式。該方案受益期長,但投資回報慢。另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下,設(shè)計分體街區(qū)式市場。建議結(jié)合國內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場經(jīng)驗,聘請規(guī)劃設(shè)計專家調(diào)節(jié)。(五)三星級賓館----“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個東營酒店服務(wù)業(yè),所有集中在都市中心地帶,渡假會議作為一種會議形態(tài),將在將來被消費者所接受。本項目彌補了此種業(yè)態(tài)空白。酒店是建立在港口整體規(guī)基本上,面向旅游人群、批發(fā)經(jīng)營業(yè)主,為其提供餐飲、娛樂、住宿、會議等服務(wù),建議規(guī)劃縮小規(guī)模,還可結(jié)合旅游資源開發(fā),辟出某些面積建設(shè)“漁船展覽館”,向國家旅游局申請定點,收藏各種漁具與漁船模型,再現(xiàn)漁港、漁船發(fā)展歷史,或者在條件成熟狀況下開發(fā)以旅游渡假為主“產(chǎn)權(quán)式”酒店,對外銷售或合伙經(jīng)營。(六)小型公寓---“漁人之家”項目規(guī)則中住宅某些,總建筑面積10080平方米,由于地理位置所限,本地人口稀少,建議戶型面積在六十--八十平方米/套,總體銷售價格不超過十萬元左右;可做為廣利港漁民經(jīng)濟合用房開發(fā);可用來出租為度假或者外來人口暫時公寓;居住社區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計;考慮漁民漁需用品倉儲實際狀況,可視開發(fā)狀況,增建倉儲室,減少車庫?！菏袌鰻I銷篇』本篇重要分為“市場分析和營銷戰(zhàn)略”兩個內(nèi)容,核心思路是“通過市場啟動帶動和增進房產(chǎn)銷售”策劃過程嚴謹,涉及核心內(nèi)容操作不做過多文字描述。市場分析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀國家宏觀經(jīng)濟形勢良好,經(jīng)濟增長勢頭強勁,社會安定,工業(yè)公司生產(chǎn)效益明顯好轉(zhuǎn),居民收入和消費信心增長,這些無可非議地成為房地產(chǎn)市場活躍基本,?商品房有效需求不斷被激發(fā)。銀行儲蓄利率減少和股票、期貨等項目投資風(fēng)險加大,使人們轉(zhuǎn)向相對穩(wěn)定房地產(chǎn)投資,全國正掀起大眾百姓(中檔收入家庭)買房熱潮,全國房地產(chǎn)市場發(fā)展總體呈上升趨勢,有些都市和地區(qū)房價持續(xù)上漲。如山東青島住宅價格平均已達6000元/平方米以上,廈門、珠海、蘇州等地專業(yè)市場鋪面價格已高達1.5萬/平方米以上。個人購房者中絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目,因而,當(dāng)前中華人民共和國房地產(chǎn)熱是由個人投資置業(yè)消費有效需求所推動。?二、東營商業(yè)地產(chǎn)市場現(xiàn)狀東營作為新興都市,隨著都市經(jīng)營戰(zhàn)略實行,地價迅猛上漲,掀起東營房地產(chǎn)開發(fā)新一輪高潮。在東城,黃河工貿(mào)園內(nèi)東營市裝飾材料市場、市經(jīng)濟合用房中商業(yè)步行街、沿清風(fēng)湖商業(yè)街等持續(xù)熱銷;在西城,老商業(yè)街(商河路)改造項目、長途客運西站附近小商品城等商鋪價格一路攀升;在東西城之間,金大地建材城、鑫都建材市場、鴻基大廈、方大建材城等建設(shè)也是如火如荼。調(diào)查表白,東營商品房價格呈總體上漲趨勢,其中住宅間從800多元/平方米漲到當(dāng)前元/平方米左右;商鋪間從1000多元/平方米漲到當(dāng)前3000-4000元/平方米左右。東營市人均儲蓄和人均消費持續(xù)幾年位居山東前列,特別是油田居民手中閑置資金較多,對于房地產(chǎn)市場需求巨大,盼望有物美價廉、升值潛力大項目浮現(xiàn),本項目個性鮮明,是東營為數(shù)不多海鮮批發(fā)市場,項目集各種功能于一身,不但是廣利港本地及有關(guān)漁民、水產(chǎn)品經(jīng)營商戶首要考慮,還將是油城人民投資置業(yè)重要選取。三、本項目優(yōu)劣勢與機會分析劣勢分析:項目周邊暫時不能形成規(guī)模龐大人流、物流和商流。一是項目位置偏遠,水電路訊等基本設(shè)施相對落后,近期難以形成良好周邊環(huán)境;二是廣利港常駐人口較少,近期難以吸引資金和人才;三是東營近海海洋資源較少,養(yǎng)殖規(guī)模小,養(yǎng)殖業(yè)品種單一。優(yōu)勢分析:一是廣利港作為“海上東營”建設(shè)重要基地,已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃,在2-5年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底變化;二是將來廣利港將成為國家一級漁港,建成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘,年交易額達幾萬噸,對于繁華東營漁業(yè)經(jīng)濟將起到積極推動作用。三是項目市場價值巨大,帶有明顯唯一性和壟斷性機會分析:投資者購買商業(yè)地產(chǎn)看重是市場啟動狀況(關(guān)系到租金價格)和將來升值潛力,對于概念足、市場啟動看好項目銷售狀況較好;而對于市場啟動緩慢、開發(fā)商不注重前期炒作和市場運作項目,投資者大多持幣觀望,銷售難度加大。因市場啟動局限性而積壓資金商業(yè)地產(chǎn)項目層出不窮,已經(jīng)引起社會各界注重和注意。專業(yè)市場啟動已經(jīng)不能靠政府干預(yù),應(yīng)借鑒外地先進成功經(jīng)驗,迅速啟動市場來增長購房業(yè)主投資信心和購買愿望,從而帶動商品房銷售。本項目中周邊商鋪和批發(fā)市場產(chǎn)權(quán)銷售均應(yīng)參照考慮。營銷戰(zhàn)略依照本項目市場定位和開發(fā)特點,項目營銷推廣方略分為如下四個某些。一、目的客戶定位分析(一)目的客戶區(qū)域暫時鎖定整個東營市(涉及市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)三縣兩區(qū))及東營周邊縣市,以經(jīng)營業(yè)戶和投資業(yè)主兩個類別分析,還要充分考慮以漁業(yè)為生外來人士。(二)目的客戶特性按當(dāng)前東營市商品房價格和此項目位置等綜合因素分析,沿街商鋪每套總價在20萬左右,按揭付款首付40%即8萬元左右,每月還款千元左右;產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場可劃分為10?100平方米不同面積,單價在1.4萬-14萬/套左右。通過調(diào)查表白,東營市民中家有存款5萬元以上,年收入在3萬元以上人群將成為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場投資置業(yè)首選客戶,其中居住在廣利港周邊漁民由于長期漂泊在外,對于“一代商鋪養(yǎng)三代”理解尤為嚴重,她們必將成為該市場第一批投資置業(yè)業(yè)主。(三)目的客戶細分依照以上目的客戶特性,此項目目的客戶可細分為如下幾類人群:1、廣利港本來以漁業(yè)為生居民2、在廣利港?？繚O船老板、流動漁民3、廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區(qū)工作人員及海洋與水產(chǎn)局職工4、自身經(jīng)營水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)人群5、二次置業(yè)人群6、東營市和油田年收入在3萬元以上人群二、整體形象策劃推廣項目形象,重要指該項目視覺辨認,其核心某些涉及項目名稱、標(biāo)志、原則色、原則字體等。規(guī)定造型設(shè)計既要富故意境,又要突出個性,形象鮮明,便于記憶,便于宣傳,以統(tǒng)一運用于項目形象包裝。(一)項目視覺辨認系統(tǒng)1、名稱(1)項目名一種好項目名稱,使人有親切愛慕之感,讓人印象深刻,讓人們注意、記憶、愛慕、傳播。好項目一方面要有一種響亮易記項目名稱,當(dāng)前項目名稱暫定為“東營廣利港海鮮批發(fā)市場”考慮到地理位置,項目特點等因素,在名稱方面應(yīng)高度注重,可以聘請風(fēng)水先生、起名大師參加甚至借機炒作宣傳。(2)道路名項目東側(cè)沿廣利河大路向政府爭取冠名權(quán),命名為“XX趕海大道”。(3)建筑名項目主廣場命名為“漁港船歌”主題廣場三條商業(yè)街命名為“漁舟唱晚”海濱休閑渡假、海鮮美食街;住宅區(qū)命名為“漁人之家”公寓大型海鮮批發(fā)零售市場命名為“漁家賣場”酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村。2、標(biāo)志(略)3、原則色(略)4、原則字體(略)(二)形象延展及運用1、工地環(huán)境包裝視覺(1)建筑物主體開工建設(shè)后,在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目項目噴繪巨幅廣告,突出項目整體形象,吸引到現(xiàn)場參觀人群注意力。(2)工地圍墻工地圍墻當(dāng)前通用方式是用彩鋼圍墻,設(shè)立項目噴繪廣告,宣傳項目公司狀況、項目賣點、項目整體形象、渲染現(xiàn)場氛圍。(3)主路網(wǎng)及參觀路線在通向項目工地重要交通路線設(shè)立宣傳項目路標(biāo)或廣告牌,在項目入口設(shè)立醒目廣告牌,在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項目彩噴吊旗。2、售樓接待中心設(shè)立與包裝設(shè)計在項目現(xiàn)場暫時建設(shè)或運用本來建筑改建項目銷售接待中心,規(guī)定內(nèi)部環(huán)境明亮整潔,里面設(shè)立項目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處、銷售管理人員辦公區(qū)等,在項目展示區(qū)內(nèi)設(shè)立項目整體沙盤、房子模型、戶型構(gòu)造圖等,展示整個項目建成效果,建筑布局等;客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機等設(shè)施,便于客戶休憩和詳細理解項目狀況,客戶接待中心墻面懸掛項目宣傳展板、項目平面圖、項目銷售狀況表等,要體現(xiàn)出項目紅火銷售狀況,引起客戶購買欲望,增強客戶購買信心(公司有條件話,對于商鋪和公寓樓銷售可以設(shè)立樣板間,給客戶身臨其境感覺,增強客戶購買信心)。附:接待中心設(shè)計規(guī)定詳表序號 內(nèi)容 設(shè)計規(guī)定1 接待中心室內(nèi)外展示 室外巨幅噴繪廣告、燈箱、導(dǎo)視牌等2 接待中心功能分區(qū) 項目展示區(qū)、客戶洽談區(qū)、大客戶接待處、銷售人員辦公區(qū)3 接待中心大門橫眉 項目公司名稱和醒目接待中心標(biāo)志4 接待中心形象墻 項目公司標(biāo)志5 臺面設(shè)計 項目視覺原則色運用6 展板設(shè)計 分類展示商業(yè)街、市場、酒店、公寓形象和項目詳細簡介7 接待中心導(dǎo)視牌 標(biāo)志字體醒目8 銷售人員服裝 與項目原則色協(xié)調(diào)和統(tǒng)一、9 銷售用品系列 手提袋、水杯、椅子、茶幾等都作為項目視覺系統(tǒng)運用10 樣板房設(shè)計 構(gòu)造、面積、裝飾與建成后符合(三)廣告總體方略1、廣告宣傳階段廣告宣傳要針對擬定目的群體,依照不同銷售階段,制定相應(yīng)廣告方略,按籌劃、分階段、系統(tǒng)地對項目整體形象和“賣點”集中進行宣傳和推介。普通按如下五個階段發(fā)布:銷售準備階段初次公開展銷和跟進銷售階段二次公開展銷及跟進銷售階段三次公開展銷及跟進銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對各個時期廣告效果進行監(jiān)控和調(diào)查評估,及時向公司反饋信息,便于對下期廣告方略修正和發(fā)布。2、媒介方略依照不同目的客戶群體,調(diào)查理解各種媒體受眾狀況和價格,綜合受眾比例和媒體價格后組合選取廣告媒體,以較小廣告投入起到最大宣傳效果。(1)媒體建議(項目公司可依照實際狀況選取運用)媒體分類 媒體選取 投放形式及頻率 目的區(qū)域和特點現(xiàn)場廣告 工地圍墻、接待中心室內(nèi)外、參觀路線、項目入口 噴繪廣告和展板、導(dǎo)視牌 到現(xiàn)場參觀客戶、廣利港本地居民、?？繚O民戶外廣告 在西城明顯位置人群匯集之處或重要交通干道設(shè)立單立柱廣告 巨幅形象廣告 受眾面廣,媒體費較高報紙雜志 東營日報、勝利日報、電視周報、齊魯晚報、魯中晨報等 形象廣告和軟性文字資料,按銷售周期分階段發(fā)布 受眾面廣,價格相對便宜電視廣告 東營電視臺、勝利電視臺、有線臺等 專項片、形象廣告分階段發(fā)布 受眾廣泛,廣告效果明顯電臺廣告 東營廣播電臺交通頻道和新聞時段 黃金時段投放 乘坐出租車顧客直郵資料 印刷品和信函 郵寄到達或?qū)Ｈ送斗?目的明確,有車族和重點客戶,如餐飲經(jīng)營業(yè)主、水產(chǎn)品經(jīng)營業(yè)主、?？繚O船等宣傳畫冊 樓書、宣傳單頁等 接待中心、銷售網(wǎng)絡(luò)、展銷會、及專人定點發(fā)送 來訪客戶、重點客戶網(wǎng)絡(luò)宣傳 公司網(wǎng)站、東營信息港、勝利局域網(wǎng)及國內(nèi)招商網(wǎng)站 項目網(wǎng)頁 受眾廣泛、價格優(yōu)惠其她宣傳 自備看樓車,上噴項目廣告 流動廣告、發(fā)放宣傳單頁、組織活動用 重點客戶(2)印刷品種類序號 分類1 購房須知2 詳細價格表3 銷售控制表4 樓書5 宣傳海報、折頁6 認購書7 正式合同8 交房原則9 物業(yè)管理內(nèi)容10 物業(yè)管理公約3、公關(guān)活動策劃(1)內(nèi)部認購在項目建設(shè)開工后、預(yù)售證辦理前,采用直銷方式或小范疇組織客戶對項目進行內(nèi)部認購,簽定《內(nèi)部認購書》,收取訂金,增強項目銷售信心。(2)舉辦展銷會開盤后,在市區(qū)選取適當(dāng)場合組織大型展銷會,全面展示項目,吸引目的客戶購買。(3)集團認購面向集團客戶如某地財團進行項目整體招商,或制定優(yōu)惠團購政策,勉勵水產(chǎn)品市場合有經(jīng)營業(yè)戶或廣利港居民進行團隊購買。(4)開工典禮邀請東營市重要領(lǐng)導(dǎo)、水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加,媒體同步進行采訪報道,以擴大項目知名度,引起目的客戶注意。(5)開盤典禮組織策劃大型公關(guān)活動,除組織市級領(lǐng)導(dǎo)參加外,還可組織體現(xiàn)海文化、漁文化大型文藝活動,邀請媒體參加宣傳,進一步擴大項目知名度,增強目的客戶對項目認知度,增進銷售。4、營銷推廣費用預(yù)算(費用待定)項目 費用內(nèi)容 費用估算 備注現(xiàn)場包裝工地圍墻廣告、接待中心設(shè)立,形象廣告運用 8萬元 印刷品樓書,宣傳單頁,海報等 10萬元 媒介投放電視廣告,報紙廣告,電臺廣告,戶外廣告,網(wǎng)絡(luò)宣傳等 20萬元 公關(guān)活動活動組織策劃費用 10萬元 其她費用看樓車購買、裝飾,網(wǎng)站制作等 8萬元共計56萬元 按項目收入0.5%投入廣告費三、銷售招商方略執(zhí)行(一)項目賣點分析1、“無憂置業(yè)”。投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃,并予以投資者每年6%三年租金回報;2、東營市唯一大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場;3、東營市唯一大型專業(yè)經(jīng)營海鮮美食街(二)銷售方略1、沿街商鋪銷售方略為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場啟動可靠性和保證性,以予以投資業(yè)主一定比例租金回報,來打消其關(guān)于市場啟動顧慮。詳細是引進一家市場經(jīng)營管理公司,與投資業(yè)主訂立租賃合同,全面責(zé)運營市場,并向業(yè)主支付固定租金,即“返租回報”方式。“返租回報”啟動市場銷售方式與老式銷售方式比較:(以100平方米商鋪為例)對比內(nèi)容 “先銷售后承租回報”方式 老式銷售方式市場形成 保證市場啟動和形成,第一年向社會招商免租金,市場迅速形成,次年和第三年收取租金共計收18000元(保守)。 自發(fā)形成有難度,且業(yè)態(tài)混亂,房價偏低。建筑面積 100平方米 100平方米建筑成本 相似,在800元/平方米左右 相似,在800元/平方米左右定價 1750元/平方米 1600元/平方米總售價 175000元 160000元額外回報 帶三年租賃合同,固定租金回報31500元 無銷售速度 快,資金迅速回籠 慢,且無法預(yù)料價值分析 收入:房價差15000+租金收入元;三年租金支出:31500元,有贏余。結(jié)論 采用“先銷售后承租”方式,以啟動市場增進商鋪銷售方式,銷售利潤基本是相似,如果依照市場反映及時調(diào)節(jié)銷售價格和租金收入兩個敏感點,將獲得意外收獲,詳細運作方式和價格依照實際狀況調(diào)節(jié)。2、產(chǎn)權(quán)式海鮮市場銷售銷售方略采用“先出售產(chǎn)權(quán)、后整體租賃”運作模式,對整個市場進行整體經(jīng)營,統(tǒng)一對外招商招租。合用于大型封閉市場,操作辦法是將市場按區(qū)域劃分為10??50平方米小產(chǎn)權(quán)進行銷售,回收大量資金,然后通過返租辦法從購房者手中獲得經(jīng)營權(quán)。其返租利率普通定在總投資5%-7%。市場整租模式對中小投資者具備極大誘惑力,她們購得海鮮市場小戶產(chǎn)權(quán),由專門市場管理運營公司(開發(fā)商控股)返租整體經(jīng)營,減少了投資者投資風(fēng)險,將大大提高項目銷售速度。3、“漁人之家”公寓銷售“漁人之家”住宅項目劣勢在于緊靠海鮮批發(fā)市場,周邊環(huán)境嘈雜,優(yōu)勢在于“雙水景”獨特景觀,一面看海,另一面看湖。為增進其銷售,可以先期進行市場調(diào)查,理解目的客戶對項目需求,然后采用先預(yù)定后銷售方式對外銷售。4、酒店開發(fā)酒店位置優(yōu)越,如做成商鋪將獲得不菲經(jīng)濟價值,當(dāng)前開發(fā)為潮流早。(三)市場啟動與招商招租成立專門市場經(jīng)營管理公司,可在省外注冊,如浙江某某漁產(chǎn)品市場經(jīng)營管理公司,名義上是與開發(fā)商沒有任何關(guān)聯(lián)外來公司,事實上由開發(fā)商控股,該公司負責(zé)與投資業(yè)主詳細接洽,簽定三年租賃合同,統(tǒng)一經(jīng)營管理市場。1、政府優(yōu)惠政策。向政府爭取凡是來此經(jīng)營業(yè)戶享有減免有關(guān)稅費、簡化手續(xù)辦理有關(guān)優(yōu)惠政策。2、招商招租政策。為便于招商和啟動,第一年房租免房費,次年、第三年均以優(yōu)惠價格面向經(jīng)營業(yè)戶招商招租?？汕‘?dāng)收取少量履約保證金(如5000元),商定經(jīng)營業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃。3、招商對象:經(jīng)營水產(chǎn)品批發(fā)、海鮮餐飲、旅游產(chǎn)品、漁具漁需用品業(yè)戶和大經(jīng)營業(yè)戶乃至故意投資大財團;4、招商范疇:全國沿海省份,山東省內(nèi)各都市,東營市及周邊縣區(qū);5、招商方式:在上述地區(qū)有關(guān)經(jīng)營場合發(fā)放宣傳單,重點大客戶當(dāng)面洽談;在東營市召開招商大會,宣布招商優(yōu)惠政策,吸引經(jīng)營業(yè)戶入住,迅速啟動市場。6、其她建議:為帶動市場迅速形成,市場經(jīng)營管理公司可率先選取優(yōu)越位置開店經(jīng)營,營造市場氛圍,等招租完畢,市場形成后,依照實際狀況繼續(xù)經(jīng)營或?qū)ν獬邪?四)價格定位及方略1、定價辦法重要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價、并考慮地段位置、鋪面朝向等因素綜合定價。突出項目“賣點”和項目整體環(huán)境、地段位置、鋪面朝向等購房因素差別。2、優(yōu)惠條款序號 優(yōu)惠方式 優(yōu)惠內(nèi)容1 付款方式 一次性付款優(yōu)惠幅度、分期付款優(yōu)惠幅度2 集團購買 一次性購買五戶以上可視為集團購買,予以一定優(yōu)惠3 選取購買 購買較大面積商鋪、產(chǎn)權(quán)市場或購買偏僻位置客戶予以相應(yīng)優(yōu)惠4 特殊消費對象 重點客戶、關(guān)系客戶等5 其她辦法 展銷會期間優(yōu)惠促銷價6 變相優(yōu)惠 鑒于廣利港距離東西城位置較遠實際狀況,對于一次性購買300平方米商鋪或400平方米市場攤位業(yè)主,可以贈送一輛價值25000元左右微型車等3、價格分期方略內(nèi)部認購價格內(nèi)部認購期間屬于期房,此時房價不適當(dāng)定高,從建筑成本和當(dāng)前東營房地產(chǎn)行情看,沿街商鋪定價為1600元/平方米,市場攤位定價為1300元/平方米較為適當(dāng)。入市價格開盤銷售一種月內(nèi),為吸引客戶,商鋪價格上浮到1650-1700元/平方米,市場攤位上浮到1350-1400元/平方米。價格浮動方略為體現(xiàn)房產(chǎn)升值,增強投資者信心,吸引更多客戶購房,在銷售擴張期建議每兩個月上浮20元,爭取在預(yù)定銷售期內(nèi),商鋪價格上浮到1800元/平方米以上,市場攤位價格上浮到1500元/平方米以上。(五)其她銷售建議1、銷售代理商(銷售顧問)與房地產(chǎn)銷售策劃代理商合伙將加快項目銷售速度,專業(yè)房地產(chǎn)策劃銷售運營公司在房地產(chǎn)銷售方面具備豐富經(jīng)驗和技巧,并熟悉本地房地產(chǎn)市場行情和客戶心理,對此項目把握更為精確,應(yīng)積極與其合伙。2、全員營銷開發(fā)商動員公司各部門都參加房產(chǎn)銷售工作,發(fā)動一切可以運用關(guān)系,配合銷售部門做好銷售工作。3、銷售網(wǎng)絡(luò)為克服項目位置偏遠不利條件,便于城區(qū)客戶理解項目,建議開發(fā)商在東西城各設(shè)立售樓處一處,西城可以設(shè)在水產(chǎn)品批發(fā)市場門口,東城設(shè)在人流匯集區(qū),各自安排銷售人員現(xiàn)場售樓。附:銷售部工作流程表序號 實行項目 工作內(nèi)容1 市場調(diào)查 目的市場、價格根據(jù)2 批件申辦 面積計算、預(yù)售允許3 資料制作 樓盤價格、合約文獻4 宣傳推廣 廣告策劃、促銷實行5 銷售操作 簽約履行、樓款回收6 成交匯總 回款復(fù)審、糾紛解決7 客戶入住 入住告知、管理移送8 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 分戶匯總、轉(zhuǎn)移完畢9 項目總結(jié) 業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情四、營銷服務(wù)策劃實行(一)財務(wù)方略序號 分類實行 實行內(nèi)容1 信貸方略 選取恰當(dāng)銀行控制貸款規(guī)模、周期合理選取質(zhì)押資產(chǎn)銀企關(guān)系塑造信貸與按揭互動操作2 付款方式方略各種付款選取優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化付款方式優(yōu)缺陷分析付款方式引導(dǎo)付款方式變通3 按揭方略 明晰項目按揭資料盡量擴大年限至30年按揭比例首期款比例科學(xué)化及有關(guān)方略按揭銀行選取藝術(shù)保險公司及公約公證處及公約按揭各項費用控制(二)商業(yè)合伙關(guān)系序號 關(guān)系分類 關(guān)系主體1 雙方關(guān)系 開發(fā)商與政府開發(fā)商與策劃商開發(fā)商與設(shè)計院開發(fā)商與承建商開發(fā)商與代理商開發(fā)商與廣告商開發(fā)商與物業(yè)管理商開發(fā)商與銀行(融資單位)2 三方關(guān)系 開發(fā)商、策劃商、政府開發(fā)商、策劃商、設(shè)計院開發(fā)商、策劃商、代理商開發(fā)商、策劃商、廣告商開發(fā)商、策劃商、物業(yè)管理商開發(fā)商、策劃商、銀行(融資單位)3 多方關(guān)系 開發(fā)商、策劃商、其她合伙方(三)工作協(xié)調(diào)配合人員 工作職責(zé)開發(fā)商重要負責(zé)人 與策劃代理商擬定合伙事宜、訂立合同完善能有效工作組織架購和人員配備分權(quán)銷售部門、并明確其責(zé)任全員營銷發(fā)動和組織監(jiān)督營銷策劃工作執(zhí)行策劃代理商項目負責(zé)人合伙洽談銷售策劃工作對接、與項目方銷售人員配合銷售策劃工作成果分塊執(zhí)行、貫徹、跟蹤信息反饋工作效果總結(jié)財務(wù)部 理解項目銷售工作進展參加重大營銷活動銷售管理工作,配合催收房款配合銷售部核算價格,參加制定價格方略及時辦理劃撥營銷推廣費用工程部 工程進度與銷售進度匹配嚴把工程質(zhì)量文明施工,控制現(xiàn)場形象銷