世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)

23三月2024世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)城市化進(jìn)程不平衡留下的頑疾，一是政府主導(dǎo)模式，即政府是改造的主體，由政府投入大部分資金進(jìn)行改造，政府負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償。

二是由政府和房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行改造的市場改造模式，開發(fā)商在政策范圍內(nèi)負(fù)責(zé)村民的安置補(bǔ)償，并按照改造方案進(jìn)行開發(fā)，政府給開發(fā)商提供一定的優(yōu)惠政策并在其中起監(jiān)督、規(guī)劃的作用。

三是由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民自行改造，改造資金由村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民自行解決。政府則在稅收、貸款和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面提供優(yōu)惠或協(xié)助。（深圳漁民村、田貝村改造）為什么要改造如何改造世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)幾個關(guān)鍵名詞村民的基層管理組織，相當(dāng)于居委會。股份公司對村民信息掌握全面，熟悉村民心理，在村民中有一定的威望，在村民的聯(lián)系、召集、組織、確權(quán)、談判過程中能起到重要作用，能減少過程中產(chǎn)生的矛盾村民股份公司對拆遷房屋的結(jié)構(gòu)形式、層數(shù)、原面積、違建面積、附屬物等做詳細(xì)的登記，明確房屋產(chǎn)權(quán)歸屬（集體、個人、國家）（有時需補(bǔ)辦土地用地手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)證等），經(jīng)過業(yè)主、開發(fā)商、政府部門的三方確認(rèn)，備案，作為拆遷賠償依據(jù)。丈量、確權(quán)新建的建筑總面積與拆除的原有建筑總面積的比值。又叫拆建比，是拆賠方案的核心。深圳一般是1∶0.8，還有拆一賠一拆賠比定向摘牌拆遷業(yè)主和政府協(xié)商，設(shè)立土地出讓條件，保證出讓的凈地可以自己拿到。拆遷成本拆遷中所有的費(fèi)用，是開發(fā)成本的一部分，包括拆除費(fèi)、安置費(fèi)、搬遷費(fèi)用、拆遷管理費(fèi)、測繪費(fèi)、評估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用。一般換算到還建面積的平米單位。世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)與普通房地產(chǎn)開發(fā)流程不同，舊改項(xiàng)目的開發(fā)鏈延長至土地開發(fā)環(huán)節(jié)，業(yè)主承擔(dān)土地一級運(yùn)營的工作。區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目價值鏈?zhǔn)姓A(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營管理營銷銷售營銷銷售施工管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃定位開發(fā)招商土地出讓土地融資土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營拆遷安置向土地所有人收購?fù)恋夭疬w和安置把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營管理商進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引開發(fā)商/駐商來進(jìn)行土地開發(fā)在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售/出租給駐商進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來購買/租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營、維修及其它管理土地一級運(yùn)營幫助開發(fā)商/駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目的建設(shè)世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)在土地一級運(yùn)營實(shí)施過程主要包括三個階段前期準(zhǔn)備拆遷實(shí)施開發(fā)實(shí)施規(guī)劃研究編制實(shí)施方案組建機(jī)構(gòu)項(xiàng)目招商現(xiàn)狀核查制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報(bào)批計(jì)劃申報(bào)物業(yè)核查公告物業(yè)登記、確權(quán)業(yè)主訪談確定拆賠方案拆遷動員拆遷談判簽定拆補(bǔ)協(xié)議土地供應(yīng)申請制定開發(fā)方案編制詳細(xì)規(guī)劃拆遷手續(xù)辦理發(fā)布拆遷信息房屋拆除辦理前期手續(xù)開發(fā)建設(shè)風(fēng)險控制可前置，開發(fā)主體的合法性確立世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)前期準(zhǔn)備工作流程規(guī)劃研究編制實(shí)施方案組建機(jī)構(gòu)現(xiàn)狀核查制定拆賠方案擬定優(yōu)惠政策規(guī)劃報(bào)批計(jì)劃申報(bào)規(guī)劃局區(qū)舊改辦拆遷辦公室市政府市政府主管部門審批審批項(xiàng)目招商世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)拆遷實(shí)施階段工作流程物業(yè)核查公告物業(yè)登記權(quán)屬確認(rèn)業(yè)主訪談確定拆賠方案土地供應(yīng)申請拆遷動員拆遷談判拆遷辦公室區(qū)舊改辦開發(fā)商區(qū)舊改辦業(yè)主審批簽訂拆補(bǔ)協(xié)議談判小組市國土局股份公司世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)開發(fā)實(shí)施階段工作流程制定開發(fā)方案編制詳細(xì)規(guī)劃房屋拆除辦理前期手續(xù)開發(fā)建設(shè)拆遷手續(xù)辦理風(fēng)險控制區(qū)舊改辦規(guī)劃部門開發(fā)商拆遷公司拆遷公司發(fā)布拆遷信息區(qū)政府世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)舊城改造涉及政府、開發(fā)商、村民的三方利益，一切美好愿望的實(shí)現(xiàn)都要基于利益博弈

政府利益企業(yè)開發(fā)利潤及品牌建立舊改項(xiàng)目企業(yè)利益改造后區(qū)域價值提升，承擔(dān)城市功能的城市增長極拆遷、建設(shè)模式改造前社區(qū)臟亂差，公共配套不完善，區(qū)域價值被貶損村集體及村民利益村民居住環(huán)境改善城市歸屬感增強(qiáng)村民社會保障增加利益主體博弈模型滿足各方長短期利益城市功能完善城市價值提升旅游消費(fèi)升級政府、企業(yè)、村民三房的利益動態(tài)平衡世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)三方在拆賠談判中的具體分工和工作負(fù)責(zé)村民的聯(lián)系、召集、組織作為工作組成員逐戶進(jìn)行談判，做好講解工作保證拆遷穩(wěn)定已身作則，起到拆遷帶頭作用拆遷政策和實(shí)施方案的宣傳解釋股份公司和村民思想工作負(fù)責(zé)擬定各種具體詳細(xì)的拆遷補(bǔ)償方案聯(lián)合各單位人員組成多個工作小組談判培訓(xùn)和準(zhǔn)備制定談判策略工作小組進(jìn)駐大沖村逐戶實(shí)施談判談判過程中組織會議，改進(jìn)策略、修改方案、解決問題政府股份公司不參與具體談判工作與股份公司和村民簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議實(shí)施補(bǔ)償開發(fā)商世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)開發(fā)模式世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)城市更新主要的運(yùn)作模型研究城市發(fā)展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城市更新）IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）實(shí)施策略實(shí)施模式借鑒運(yùn)作過程改造分期——見世聯(lián)地產(chǎn)顧問叢書《城市更新之市場模式》世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)城市更新運(yùn)作模型研究城市發(fā)展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城市更新）IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）城市發(fā)展基金以吸引私人投資為目的，將私人資金吸引到對投資缺乏吸引力的城市內(nèi)城，從而推動城市更新運(yùn)動，抑制日益嚴(yán)重的城市衰退。中央財(cái)政撥款城市發(fā)展基金城市內(nèi)城更新工程無償資助利潤分成低息貸款私人資本投資陽光海岸項(xiàng)目較難爭取到中央財(cái)政的撥款。三亞市年GDP不足50億，財(cái)政收入不足7億，市財(cái)政較難投入。模式匹配度：較差案例借鑒：英國城市發(fā)展基金（1982）世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)城市更新運(yùn)作模型研究城市發(fā)展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城市更新）IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）針對大規(guī)模的，多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一主體，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生MUT更新模式，利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。MUT的適用環(huán)境是大型的，需要進(jìn)行全面功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。本項(xiàng)目規(guī)劃為多功能綜合旅游服務(wù)區(qū)，需要作區(qū)域功能的全面改變。地塊狹長，權(quán)屬復(fù)雜，公間比例較大，難以一次完成。模式匹配度：好案例借鑒：伯明翰市的布林德利地區(qū)（全歐洲規(guī)模最大的運(yùn)用MUT模式進(jìn)行改造開發(fā)的項(xiàng)目）世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)城市更新運(yùn)作模型研究城市發(fā)展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城市更新）IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）SUR模式是軟性城市更新模式（SoftUrbanRenewal）的縮寫，在時間應(yīng)用中其突出的特點(diǎn)是，在城市更新過程中不強(qiáng)制原住民一次性搬遷，而是采取邊更新邊搬遷的方式。在目前城市更新的應(yīng)用中這一模式主要用于對小規(guī)模住宅區(qū)的改造。模式匹配度：較差案例借鑒：澳大利亞Vienna鎮(zhèn)的城市更新世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)城市更新運(yùn)作模型研究城市發(fā)展基金模式（UrbanDevelopmentFund）MUT模式（MixedUsedTheory）SUR模式（軟性城市更新）IDP模式（通過改建和開發(fā)計(jì)劃來進(jìn)行改造）這項(xiàng)計(jì)劃目的在于對街區(qū)進(jìn)行空間改造。這種改造模式不宜于控制改造進(jìn)程，而且由多主體參與改造的方式很容易降低改造標(biāo)準(zhǔn)。大型開發(fā)商小型開發(fā)商小型開發(fā)商區(qū)位最好區(qū)位較好區(qū)位不好大范圍，高層的高檔居住區(qū)小范圍，四到五層的家庭住宅小型的家庭公寓住宅土地租金上升政治經(jīng)濟(jì)實(shí)力建造和出售自助改建模式匹配度：較差世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)大規(guī)模、多功能的城市更新項(xiàng)目主要采用MUT模式MixedUsedTheory混合功能開發(fā)理論大規(guī)模的、多功能的城市更新項(xiàng)目，由于單一開發(fā)商，單次難以直接完成，因此產(chǎn)生MUT更新模式。適用環(huán)境：大型的，需要進(jìn)行全面的功能改變，且必須是開發(fā)目標(biāo)明確的多功能配套地區(qū)的開發(fā)。利用項(xiàng)目規(guī)劃組（委員會）與開發(fā)商（業(yè)主）的互動，保證整個項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。利用模塊劃分思路，保證模塊的相對獨(dú)立與完整性，保證單模塊開發(fā)的資金收回。每個建設(shè)階段保證相對完整，盡量保證每一建設(shè)階段能夠收回成本供下一階段建設(shè)使用。尋求各模塊新的增長點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上形成整體價值的全面重建。規(guī)劃委員會和開發(fā)業(yè)主、承包商保持互動，保證所有建設(shè)階段的完成滿足最初的規(guī)劃目標(biāo)。強(qiáng)有力的組織機(jī)構(gòu)模塊劃分，各自平衡滾動開發(fā)增長點(diǎn)的價值標(biāo)桿多角度互動世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)MUT模式的組織實(shí)施流程政府規(guī)劃組（委員會）開發(fā)商確定增長點(diǎn)招標(biāo)確定開發(fā)商互動監(jiān)督制定總體設(shè)計(jì)商定劃分功能模塊與開發(fā)次序與承包商互動開發(fā)世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)部分安置、部分出售、分期投入、滾動開發(fā)，是舊城改造項(xiàng)目的基本思路四更園二期四更園一期澹州村食品廠滾動開發(fā)模式：利用安置區(qū)作為啟動，每期部分安置拆遷居民，剩余房產(chǎn)出售，產(chǎn)生利潤，滾動進(jìn)入下一期的開發(fā)成本中。該開發(fā)模式，首先保證項(xiàng)目安置區(qū)啟動，保障原居民利益，其次保障了開發(fā)商的資金安全，調(diào)動開發(fā)熱情，最后實(shí)現(xiàn)了區(qū)域更新的政府目標(biāo)。項(xiàng)目開發(fā)策略安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)安置區(qū)產(chǎn)生利潤下期居民部分安置下期居民部分安置下期居民部分安置食品廠出售物業(yè)儋州村出售物業(yè)四更園一期出售物業(yè)四更園二期出售物業(yè)產(chǎn)生利潤產(chǎn)生利潤保障居民利益實(shí)現(xiàn)。保障政府目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。保障企業(yè)利益實(shí)現(xiàn)。世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)舊城改造中7種盈利模式世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)舊改項(xiàng)目分為一級開發(fā)收益和二級開發(fā)收益兩大類盈利模式獲取一級開發(fā)的收益獲取二級開發(fā)和土地增值的收益自主開發(fā)合作開發(fā)?承諾投資回報(bào)率合作開發(fā)?按股份利潤分紅項(xiàng)目公司取地自主開發(fā)項(xiàng)目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)合資公司合作開發(fā)BOT項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓熟地招標(biāo)、拍賣、掛牌獲取土地出讓金通過項(xiàng)目開發(fā)和土地轉(zhuǎn)讓開發(fā)，獲取開發(fā)利潤和土地增值收益1234567下面以三亞城投開發(fā)陽光海岸項(xiàng)目為例世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)模式一：城投自主進(jìn)行一級開發(fā)三亞政府陽光海岸拆遷工作小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地權(quán)益資金商業(yè)銀行債務(wù)/股權(quán)融資信托/私募基金簽訂協(xié)議出讓金模式一運(yùn)作過程示意圖：城投單獨(dú)進(jìn)行一級開發(fā)，政府將熟地出讓之后全額返還給城投。世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)城投自主進(jìn)行一級開發(fā)模式評價好處是利用財(cái)務(wù)杠桿,使得利潤最大化。盡可能的減少股權(quán)融資，對于高利潤低風(fēng)險項(xiàng)目來講積累資金的意義重大。城投需投入巨大的人力、物力、財(cái)力運(yùn)作實(shí)施。單純的政府背景具有較強(qiáng)的公信力對政策的把握度高能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施較高比例的債務(wù)融資所形成的杠桿效應(yīng)資金壓力過大市場化程度低操作缺乏靈活性容易抬高建造成本利弊適用性分析利潤高，風(fēng)險小的土地，或者土地被較大程度貶損所需資金投入通過多角度融資能夠解決原住民對非政府機(jī)構(gòu)介入拆遷極為排斥世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)模式二：城投尋求合作開發(fā)，并約定投資回報(bào)率三亞政府陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地權(quán)益資金+土地入股簽訂協(xié)議出讓金三亞城投通過約定投資回報(bào)率吸引其他投資者合作進(jìn)行一級開發(fā)實(shí)際上是一種融資性質(zhì)的合作，城投主導(dǎo)整個開發(fā)進(jìn)程，在階段性一級開發(fā)完畢收回土地出讓價之后，向合作方支付承諾的投資收益。模式二運(yùn)作過程示意圖：其他主體注入資金約定投資回報(bào)率按約定投資回報(bào)率世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)城投自主進(jìn)行融資型合作開發(fā)模式評價城投對資金的要求和投資者對短期穩(wěn)定利潤的要求是合作的基礎(chǔ)合作者甚至并非房地產(chǎn)企業(yè)，比如投資機(jī)構(gòu)、基金公司等。緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力城投主導(dǎo)開發(fā)具有較強(qiáng)的公信力對政策的把握度高固定合作方的投資回報(bào)率后，城投可以實(shí)現(xiàn)利潤最大化風(fēng)險獨(dú)自承擔(dān)市場化程度低不能調(diào)動投資者的積極性不利于安撫原住民情緒利弊適用性分析利潤高，風(fēng)險小的土地或者土地被較大程度貶損只是針對特殊的個案，不具有普遍性所需資金投入通過多角度融資能夠解決世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)模式三：城投謀求戰(zhàn)略性合作開發(fā)，并按股分紅三亞政府陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地權(quán)益資金+土地入股簽訂協(xié)議出讓金戰(zhàn)略性合作，是與卓越的合作伙伴面向整各改造和開發(fā)過程的長期合作。城投與其他開發(fā)商合資成立項(xiàng)目公司，操作具體的一級開發(fā)項(xiàng)目，并為接下來的進(jìn)一步二級開發(fā)奠定基礎(chǔ)。城投靠安置土地或者土地抵押貸款，以及與政府達(dá)成的框架性協(xié)議作為合作資本。模式三運(yùn)作過程示意圖：其他主體具體項(xiàng)目公司注資入股按股分紅世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)戰(zhàn)略性合作進(jìn)行一級開發(fā)的模式分析緩解獨(dú)自開發(fā)所造成的資金壓力能夠保證項(xiàng)目的順利實(shí)施分散風(fēng)險，同時也降低了利潤空間良好的合作開發(fā)為二級開發(fā)打下基礎(chǔ)知名開發(fā)商的相互學(xué)習(xí)借鑒，并調(diào)動了合作者的積極性土地一級開發(fā)利潤需要分享利弊適用性分析一級開發(fā)利潤較低&價值上升空間較小的土地成熟穩(wěn)健的合作者，戰(zhàn)略性的合作項(xiàng)目有一定風(fēng)險，受開發(fā)操作水平的影響較大世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)總結(jié)：進(jìn)行一級開發(fā)合作的方式因地塊的具體情況而分為融資性合作和戰(zhàn)略性合作兩種主要形式合作開發(fā)?承諾投資回報(bào)率（融資性合作）合作開發(fā)?按股份利潤分紅（戰(zhàn)略性合作）描述成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級開發(fā)，與合作方合同約定投資回報(bào)率。成立項(xiàng)目公司進(jìn)行一級開發(fā)，雙方通過合同約定按照股份進(jìn)行利潤分紅。特點(diǎn)城投獨(dú)自承擔(dān)一級開發(fā)的風(fēng)險，同時享受一級開發(fā)帶來的較大土地增值。合作雙方分擔(dān)一級開發(fā)風(fēng)險，共享開發(fā)利潤。土地的適應(yīng)性價值被較高貶損、或者經(jīng)過一級運(yùn)營會有較大升值空間的土地價值上升空間較小的土地世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)城投是否在一級開發(fā)后介入二級開發(fā)，取決于地塊價值的提升速度及其在項(xiàng)目整體中的重要性土地價值迅速增值，是土地出讓的前提。因此，在出讓土地之前的區(qū)域營銷、規(guī)劃和形象宣傳、基礎(chǔ)設(shè)施、交通路網(wǎng)、綠化景觀建設(shè)、關(guān)鍵配套和邊界處理等必須先期著重投入。出讓土地二級開發(fā)權(quán)獲得土地出讓金獲得土地二級開發(fā)權(quán)獲得進(jìn)一步增值收益和開發(fā)利潤土地價值一級開發(fā)之后土地價值迅速攀升到預(yù)期水平一級開發(fā)之后土地價值未達(dá)到預(yù)期周邊關(guān)系周邊配套和基礎(chǔ)建設(shè)已經(jīng)形成周邊配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)尚未形成，地塊尚有較大增值空間重要性屬于相對次要地塊，對于整體影響不大（不包括BOT型項(xiàng)目）對于項(xiàng)目整體來講意義重大，需要對開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行控制世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)模式四：城投取地自主進(jìn)行二級開發(fā)三亞政府陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地簽訂協(xié)議項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕積累一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后項(xiàng)目開發(fā)利潤率高一級開發(fā)結(jié)束后，應(yīng)在掛牌前對熟地價值作市場評估，之后按照評估價格通過土地空轉(zhuǎn)來獲地，并以此作為再融資的手段。模式四運(yùn)作過程示意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取地項(xiàng)目公司二級開發(fā)賺取利潤世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)模式五：城投取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)三亞政府陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地簽訂協(xié)議城投自有資金比較充裕需要在戰(zhàn)略上控制土地開發(fā)進(jìn)程土地需要一定時間來提升價值項(xiàng)目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低模式五運(yùn)作過程示意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取地土地轉(zhuǎn)讓賺取土地增值收益控制土地開發(fā)節(jié)奏凈地成立項(xiàng)目公司世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)模式六：城投與其他公司合作取地進(jìn)行二級開發(fā)三亞政府陽光海岸改造領(lǐng)導(dǎo)小組三亞城投拆賠談判拆遷補(bǔ)償土地平整凈地簽訂協(xié)議項(xiàng)目開發(fā)利潤率較高項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程需要控制項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張項(xiàng)目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn)?zāi)Ｊ搅\(yùn)作過程示意圖：凈地掛牌出讓定向摘牌取地合資公司二級開發(fā)賺取利潤其他公司利潤分成土地入股資金入股世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)……綜上，城投可以通過定向摘牌獲得土地二級開發(fā)權(quán)，根據(jù)具體情況獲取二級開發(fā)和土地增值收益土地價值在一級開發(fā)后尚未達(dá)到峰值，將隨項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)一步增值對于項(xiàng)目整體意義重大，必須對開發(fā)進(jìn)程進(jìn)行嚴(yán)密控制的土地項(xiàng)目公司取地自主開發(fā)項(xiàng)目公司取地轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)合資公司合作開發(fā)直接獲得土地增值收益參與二級開發(fā)獲利項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕積累一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)后項(xiàng)目開發(fā)利潤率高項(xiàng)目前期城投自有資金比較緊張項(xiàng)目前期缺乏足夠開發(fā)經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目開發(fā)利潤率較高，但整體利潤相對較低項(xiàng)目后期城投自有資金比較充裕項(xiàng)目開發(fā)利潤相對土地增值利潤較低土地需要一定時間來提升價值非重點(diǎn)地塊，通過規(guī)劃控制土地世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)一些非盈利文化娛樂項(xiàng)目也可以采取BOT項(xiàng)目招商方式開發(fā)，城投通過協(xié)議獲得招商傭金B(yǎng)OT項(xiàng)目招商面臨的問題是如何提供一個有吸引力的盈利模式來吸引投資者BOT概念BOT（Build—Operate—Transfer），即建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓方式，是政府將一個設(shè)施項(xiàng)目的特許權(quán)授予承包商。承包商在特許經(jīng)營期內(nèi)負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、融資、建設(shè)和運(yùn)營，并回收成本、償還債務(wù)、賺取利潤，特許期結(jié)束后將項(xiàng)目所有權(quán)移交政府。如果單純靠文化娛樂項(xiàng)目的后期經(jīng)營收入仍無法彌補(bǔ)項(xiàng)目的虧損，則BOT項(xiàng)目將對開發(fā)商不具有吸引力。世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)拆賠方案如何確定拆賠方案拆配比？舊改項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)是拆遷，而拆遷的關(guān)鍵點(diǎn)就是找到各方的利益平衡點(diǎn)世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)拆賠中涉及到的補(bǔ)償方式主要有實(shí)物補(bǔ)償、貨幣補(bǔ)償、實(shí)物為主貨幣為輔補(bǔ)償和貨幣為主實(shí)物為輔補(bǔ)償四種方式實(shí)物補(bǔ)償即依據(jù)拆賠比給出還建房屋的面積，按照計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。貨幣補(bǔ)償即根據(jù)相應(yīng)的市場價格給出單位面積補(bǔ)償款，按照現(xiàn)有房屋建筑面積進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。實(shí)物加貨幣補(bǔ)償即以實(shí)物補(bǔ)償已有建筑為主，再輔以相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償不全接受實(shí)物補(bǔ)償?shù)牟疬w者。貨幣和實(shí)物相結(jié)合的補(bǔ)償即根據(jù)建筑面積給出貨幣補(bǔ)償款，對于拆遷居民的回購商品房采取優(yōu)惠措施，在一定的面積下按照當(dāng)?shù)貑挝唤ò渤杀緝r購買房屋。實(shí)物貨幣實(shí)物為主貨幣為輔貨幣為主實(shí)物為輔世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)“實(shí)物賠償，產(chǎn)權(quán)置換”的關(guān)鍵因素是拆賠比

項(xiàng)目原有面積拆賠比還建面積框架結(jié)構(gòu)房347091：1.241650.8混合結(jié)構(gòu)房5626701：1562670磚木結(jié)構(gòu)房195551：0.8516621.75簡易結(jié)構(gòu)房145601：0.68736按照政府政策規(guī)定一般政府政策會有指導(dǎo)拆建比。（見三亞政府138附件）在深圳市，采用賠償面積的方式比較普遍，一般的拆賠比為1∶0.8左右，成熟旺區(qū)更高。村民一般要求拆一賠一。世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)拆賠模式完全市場化拆賠模式：市場賠償標(biāo)準(zhǔn)是在市場操作中由開發(fā)商與村民談判達(dá)成的，完全根據(jù)村民意愿有條件市場化拆賠：采取不界定建房時間的方式，由政府控制綜合拆賠比直接對現(xiàn)有私房按市場方式拆賠準(zhǔn)政策方案一：完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定仍由規(guī)劃國土部門界定。準(zhǔn)政策方案二：完全政策方案的基礎(chǔ)上對違法私房給予合理的賠償，但建房時間界定由集體股份公司

完全政策拆賠：若政府能夠保證落實(shí)“有效界定建房時間”（即界定合法違法的標(biāo)準(zhǔn)）和“強(qiáng)制拆除違法建筑”兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，項(xiàng)目能夠按照政府政策要求完全實(shí)施。(政府強(qiáng)勢，西部城市)——建議從可操作性出發(fā)選擇拆賠方案?！绻麄?cè)重于操作風(fēng)險最小應(yīng)選擇“有條件市場方案”?！绻麄?cè)重于維護(hù)《兩規(guī)》，應(yīng)選擇“準(zhǔn)政策方案1”，但必須解決時間界定中所存在的問題和風(fēng)險，并能得到村民的認(rèn)可世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)月川村改造共形成六種補(bǔ)償方案補(bǔ)償方案補(bǔ)償內(nèi)容村民方案補(bǔ)償方案一現(xiàn)金補(bǔ)償+120㎡宅基地補(bǔ)償方案二現(xiàn)金補(bǔ)償+120㎡宅基地+90㎡出租公寓補(bǔ)償方案三現(xiàn)金補(bǔ)償+120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地政策方案補(bǔ)償方案四現(xiàn)金補(bǔ)償+300㎡公寓+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地補(bǔ)償方案五現(xiàn)金補(bǔ)償+海航地塊120㎡宅基地+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地折衷方案補(bǔ)償方案六現(xiàn)金補(bǔ)償+（120㎡宅基地+300㎡公寓）+90㎡出租公寓+1萬㎡集體用地案例鏈接：三亞月川村舊改世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)具體拆賠方案制定拆賠方案的技術(shù)路線拆賠政策分析制定拆賠方案方案初步設(shè)計(jì)鹽田歷史拆賠分析原有拆賠分析綜合分析評價拆賠方案內(nèi)容及分類拆賠方案制定原則現(xiàn)狀數(shù)據(jù)分析確定初步拆賠方案政策拆賠方式研究確定拆賠標(biāo)準(zhǔn)拆賠標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)證方案評價反饋意見分析拆賠難度分析拆賠標(biāo)準(zhǔn)確定制定拆賠方案現(xiàn)實(shí)條件分析世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)拆賠方案實(shí)施過程選擇總量較少的***村作為試點(diǎn)村制定可行的拆賠方案在改造范圍內(nèi)選取試點(diǎn)村以政策或案例為依據(jù)初步制定標(biāo)準(zhǔn)較低的拆賠方案并發(fā)送集體組織或戶主制定拆賠方案（初稿）分析大部分戶主的真實(shí)想法和補(bǔ)償?shù)拙€回收并分析反饋意見對原方案進(jìn)行調(diào)整并確定拆賠方案調(diào)整并發(fā)布拆賠方案以拆賠方案為基準(zhǔn)在***村實(shí)施拆賠談判在試點(diǎn)村進(jìn)行拆賠談判以試點(diǎn)村拆賠標(biāo)準(zhǔn)改造在范圍內(nèi)全面實(shí)施拆賠在改造范圍內(nèi)實(shí)施拆賠世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)拆遷補(bǔ)償在實(shí)踐中的細(xì)節(jié)階梯式的拆賠比。以180平米作為基數(shù)產(chǎn)權(quán)置換，剩下的用貨幣補(bǔ)償。如180以下按照全產(chǎn)權(quán)置換，180-300補(bǔ)償90%，300-400補(bǔ)償80%，剩余的就按照貨幣補(bǔ)償。只要不太離譜，不讓后面的補(bǔ)償難做就可以。（實(shí)踐中的最佳方式。)首層賠償商業(yè)。私房的首層是按1∶0.82補(bǔ)償集中商業(yè)；私房的二層及以上是按1∶0.88補(bǔ)償住宅或公寓。原村民不僅可以得到相應(yīng)面積的住宅，還可以在商業(yè)區(qū)得到集中商業(yè)的面積，并集中經(jīng)營和管理。（崗廈河原村）鼓勵搬遷。村民原先的房子有天有地，現(xiàn)在一下子接受不了高層的樓房生活。對于這種情況，誰先同意搬遷，誰先選擇高層的房子，鼓勵搬遷。在政府政策中也有規(guī)定鼓勵搬遷，如選擇貨幣補(bǔ)償，獎勵10%；配合丈量安置搬遷，獎勵10%；（房屋貨幣補(bǔ)償金額）居民組建物管公司。居民最擔(dān)心的是社區(qū)里面有物業(yè)管理費(fèi)，擔(dān)心生活成本增加。解決辦法就是交給社區(qū)來管理，社區(qū)自然轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)管理公司，可以創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會商鋪返還。低層可以做商鋪，返利給居民，統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營，把安置區(qū)的低層商鋪?zhàn)尷o老百姓，對于老百姓更有吸引力。水電費(fèi)可以直接由水電公司來處理。以現(xiàn)狀賠償。對于沒有產(chǎn)權(quán)、不合法的建筑，一般以現(xiàn)狀為準(zhǔn)進(jìn)行賠償，不去區(qū)分有無產(chǎn)權(quán)，合章、違章不區(qū)分有其深層次原因。賠償方式鼓勵搬遷安撫村民以現(xiàn)狀賠償世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)設(shè)定拆賠方案之關(guān)鍵查帳：拆遷區(qū)房屋有翔實(shí)的查帳資料，三方都確認(rèn)。拆遷改造之前，再次所有房屋按照查帳資料確認(rèn)，確認(rèn)之后搶建房屋不予賠償！確權(quán)：確認(rèn)建筑合法、非法的標(biāo)準(zhǔn)：關(guān)鍵是界定建房時間。但在實(shí)施中由于界定建房時間不確定性因素多，項(xiàng)目前期工作存在時間長、操作難等問題。界定人由規(guī)劃國土部門或集體股份公司，可形成兩套方案?？尚行裕哼`章私房普遍：產(chǎn)權(quán)關(guān)系混亂：面積超標(biāo)嚴(yán)重：建筑強(qiáng)度大：業(yè)主來源復(fù)雜：建房形式多樣：舊城改造區(qū)域的普遍現(xiàn)狀特點(diǎn)世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測算及評價世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)經(jīng)濟(jì)測算基礎(chǔ)及前提拆賠比確定：比按1：0.6開發(fā)商最低利潤確定：至少15％的凈利潤取地成本確定：享受《暫行辦法》中的地價優(yōu)惠靜態(tài)or動態(tài)測算：動態(tài)需細(xì)致到每年核心就是掙不掙錢？掙多少錢？所以經(jīng)濟(jì)測算的基礎(chǔ)就是財(cái)務(wù)知識：成本是什么？收入是什么？最終的總利潤是多少？成本利潤率多少？開發(fā)單位收益原則為：NPV≥0，IRR≥行業(yè)基準(zhǔn)收益率世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)拆遷成本包括村民舊房的拆除費(fèi)及過渡期間的安置費(fèi)，有貨幣補(bǔ)償?shù)倪€包括部分補(bǔ)償金額。政府鼓勵搬遷，會規(guī)定搬遷獎勵費(fèi)按時簽協(xié)議10%、按時搬遷10%舊村改造項(xiàng)目中，一般土地成本（包括的拆遷安置費(fèi)和取地成本）占總開發(fā)成本的40%-50%左右。不可預(yù)見費(fèi):包括基本預(yù)備費(fèi)+漲價預(yù)備費(fèi)。序號開發(fā)成本一拆遷安置費(fèi)1.1拆除費(fèi)1.2安置費(fèi)1.3搬遷費(fèi)用1.4拆遷管理費(fèi)1.5測繪費(fèi)、評估費(fèi)、拆除費(fèi)等費(fèi)用1.6不可預(yù)見費(fèi)二地價三勘察設(shè)計(jì)費(fèi)（2％）四建筑安裝工程費(fèi)五不可預(yù)見費(fèi)（2.5％）六管理費(fèi)用（2％）七食品廠安置費(fèi)八公共配套設(shè)施總開發(fā)成本（合計(jì)）注：單價為按可銷售建筑面積分?jǐn)傆?jì)算的單價開發(fā)成本：取地費(fèi)用+拆遷費(fèi)用成本細(xì)項(xiàng)（總投資）=開發(fā)成本+開發(fā)稅費(fèi)世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)成本細(xì)項(xiàng)（總投資）=開發(fā)成本+開發(fā)稅費(fèi)銷售費(fèi)用：銷售額*（1-3%）即相當(dāng)于給代理公司的點(diǎn)數(shù)。銷售稅金及附加=營業(yè)稅（收入5％）+印花稅（收入0.03％）+城建稅（營業(yè)稅7％）+教育費(fèi)附加（營業(yè)稅3％）（目前算總銷售額的12%-15%比較合理）預(yù)征土地增值稅=每期銷售總回款*1%（不要嚴(yán)格按照國家規(guī)定來算，一般是預(yù)提1%比較合理）財(cái)務(wù)費(fèi)用=借款利息支付（按照現(xiàn)時貸款利率來算）所得稅：國家規(guī)定25%開發(fā)稅費(fèi)=銷售費(fèi)用+銷售稅金及附加+土地增值稅（預(yù)提+結(jié)轉(zhuǎn)）+財(cái)務(wù)費(fèi)用+所得稅世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)收入細(xì)項(xiàng)=賣房+賣地+商業(yè)性物業(yè)持續(xù)經(jīng)營收入注意：測算時每期銷售面積需設(shè)定比例：如3年售完，第一年70%，第二年20%，第三年10%。銷售售價根據(jù)市場有一個遞增額度：如年漲幅5%根據(jù)項(xiàng)目情況，需要區(qū)分商業(yè)和住宅的銷售情況。案例：月川村舊改項(xiàng)目：銷售收入表每年銷售凈收入=每年的賣房總回款--銷售稅金--預(yù)征土地增值稅世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)項(xiàng)目利潤測算營業(yè)利潤=銷售收入-營業(yè)成本（動態(tài)測算中，得出每年的營業(yè)利潤和凈利潤）稅后凈利潤=營業(yè)利潤--所得稅(25%)（國家法定所得稅率），得出每年的資金凈流入。案例：月川村舊改項(xiàng)目：利潤表注意在動態(tài)測算中，剛開始的營業(yè)利潤需抵補(bǔ)前期的資金投入（開發(fā)成本），（測算中有一個專項(xiàng)叫：補(bǔ)前期虧損）所以沒有利潤，當(dāng)然也不用繳納所得稅。世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益指標(biāo)及評價。每年凈現(xiàn)金流量=每年現(xiàn)金流入-每年現(xiàn)金流出（動態(tài)測算中用，作為后續(xù)測算的基礎(chǔ)）采用凈現(xiàn)值公式，得到每年的凈現(xiàn)值流量表。最后得出財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動態(tài)投資回收期案例：月川村舊改項(xiàng)目：現(xiàn)金流量表評價指標(biāo)（一般標(biāo)準(zhǔn)）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于行業(yè)基準(zhǔn)利潤率（20%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%)=動態(tài)投資回收期=世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)風(fēng)險性分析敏感性分析一般是測試容積率變化、銷售價格變化對項(xiàng)目產(chǎn)生的風(fēng)險。測試容積率、價格變化對于總收入、總投資、凈利潤、利潤率、凈現(xiàn)值、IRR，回收期的影響。世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)內(nèi)部收益率IRR：使投資方案在計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時的折現(xiàn)率內(nèi)部收益率的“內(nèi)部”說明它只與項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流量序列有關(guān)，與外界無關(guān)，不需要給定折現(xiàn)率，可以用來比較不同投資期限的項(xiàng)目。內(nèi)部收益率是留在項(xiàng)目內(nèi)部尚未回收投資的那部分資金的收益率，它反映的是項(xiàng)目所占用資金的盈利能力，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)指標(biāo)考慮了資金的時間價值以及項(xiàng)目在整個計(jì)算期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)狀況；第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年NPVIRR方案一-2000005000050000500005000050000100000￥66,957.1017%方案二-20000000000407700￥66,979.1813%比較兩個投資方案的優(yōu)劣世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)提高利潤率的主要方式及選擇順序說明引入貨幣賠償。降低拆賠比可增加可售面積，但會增加改造的實(shí)施難度修改規(guī)劃土地性質(zhì)，增加快速回現(xiàn)物業(yè)的比例提高容積率增加商住用地面積降低拆賠比政府補(bǔ)貼提高利潤率的主要方式提高容積率可增加可售面積，但對城市環(huán)境影響較大且受規(guī)劃控制大提高利潤率的效果明顯但是決定于政府財(cái)力1342世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)舊改的組織構(gòu)架世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)比較理想的舊改項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)

目前各個城市尚未成立專門的城市重建局，在組織上未明確政府的職能主體一般成立舊改項(xiàng)目小組，河西區(qū)出組長，各個部門參加。河西區(qū)房產(chǎn)局、規(guī)劃局、綜合執(zhí)法局、信訪辦。查處違法建筑工作辦公室是日常監(jiān)督和控制違法建設(shè)的機(jī)構(gòu)。規(guī)劃和改造工作辦公室控制土地用途，并有落實(shí)“確權(quán)”工作責(zé)任。組長（區(qū)委書記）常務(wù)組長（各部門副局長）市信訪辦市公安局區(qū)分局局長市國土局副局長市規(guī)劃局副局長市房產(chǎn)管理局市國資委副主任市綜合行政執(zhí)法局市政府副秘書長查處違法建筑工作辦公室規(guī)劃和改造工作辦公室常設(shè)國土房產(chǎn)局常設(shè)規(guī)劃局居委會（股份公司）世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)舊改項(xiàng)目政府招商條件根據(jù)各地塊的功能、規(guī)模、開發(fā)量大小等不同情況分別制定選擇條件資金門檻，要求開發(fā)商必須有7億元的啟動資金本項(xiàng)目涉及住宅、商業(yè)等綜合性大型社區(qū)的開發(fā)建設(shè)，開發(fā)商必須具有較好綜合開發(fā)經(jīng)驗(yàn)有開發(fā)中心城社區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)最好有舊城改造經(jīng)驗(yàn)品牌房地產(chǎn)開發(fā)商優(yōu)先設(shè)定原則開發(fā)商的資質(zhì)、資金實(shí)力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌、舊城改造經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)、辦公物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)等，不同地塊考慮的重點(diǎn)應(yīng)不同考慮因素招商條件條件確認(rèn)投標(biāo)單位須提供擬投標(biāo)地塊改造資金證明，包括估算的拆遷、臨時安置費(fèi)、回遷房50％的建設(shè)費(fèi)、可銷售商品房35％建設(shè)費(fèi)投標(biāo)單位須提供具體的改造實(shí)施方案和計(jì)劃投標(biāo)單位須提供已開發(fā)建設(shè)的案例和經(jīng)驗(yàn)投標(biāo)單位提供舊城（舊村）改造案例投標(biāo)單位的近五年的財(cái)務(wù)狀況世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)舊改項(xiàng)目可能的優(yōu)惠政策實(shí)施主體優(yōu)惠政策三亞市河?xùn)|區(qū)：在不違反城市規(guī)劃、保證有關(guān)功能設(shè)施配套的前提下，制定適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策報(bào)市政府，由市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行?？赡艿膬?yōu)惠政策有：土地出讓收益返還；政府補(bǔ)貼；銀行貸款貼息；政府投資建設(shè)公共配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施；行政事業(yè)性收費(fèi)減半收??；相關(guān)手續(xù)辦理享受“綠色通道”政策；世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)各項(xiàng)手續(xù)的辦理立項(xiàng)手續(xù)用地審批規(guī)劃審批拆遷許可審批建設(shè)工程審批所需資料項(xiàng)目立項(xiàng)申請報(bào)告；項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；項(xiàng)目建設(shè)所需的土地、環(huán)保審批文件；資金證明文件；需補(bǔ)充提供的其他材料；改造合作協(xié)議；改造可行性研究報(bào)告；改造項(xiàng)目的規(guī)劃方案；改造項(xiàng)目的房屋產(chǎn)權(quán)資料；改造地區(qū)所在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對改造項(xiàng)目的意見書；改造實(shí)施計(jì)劃和方案；建設(shè)單位資信證明；保證金；申請表；立項(xiàng)批文；建設(shè)用地方案圖；關(guān)于用地條件的特別要求；規(guī)劃方案；用地批準(zhǔn)文件；規(guī)劃批準(zhǔn)文件；拆遷補(bǔ)償安置方案；擬拆除房屋業(yè)主姓名、家庭人口及產(chǎn)權(quán)部門提供的產(chǎn)權(quán)資料；擬拆除房屋所在地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途及價值；實(shí)施主體開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商拆遷辦公室準(zhǔn)備資料，開發(fā)商申請辦理由開發(fā)商具體辦理；拆遷辦公室負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)簡化程序，節(jié)約辦理時間取得成果批準(zhǔn)立項(xiàng)簽訂土地出讓合同《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》與股份公司簽訂“安置補(bǔ)償協(xié)議”《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)主要風(fēng)險控制銀行由區(qū)舊改辦指定，在開發(fā)商辦理拆遷許可批準(zhǔn)之前，監(jiān)管資金必須到位；資金到賬時，舊改辦、銀行、開發(fā)商三方簽訂資金專項(xiàng)監(jiān)管協(xié)議,使監(jiān)管行為符合法律程序；舊改辦與銀行簽定拆遷補(bǔ)償安置資金監(jiān)控受理合作協(xié)議。參與各類協(xié)議的擬定，保證協(xié)議合法性。主要有股份公司與開發(fā)商合作協(xié)議、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議、資金監(jiān)管協(xié)議等。保障改造中各項(xiàng)工作程序合法。拆遷改造政策性強(qiáng)，訴訟風(fēng)險大，在改造中程序一定要合法，律師參與可發(fā)揮監(jiān)督、保障作用。專人研究、督辦優(yōu)惠政策的制定、辦理；對本項(xiàng)目公共配套實(shí)施建設(shè)進(jìn)行費(fèi)用預(yù)算，并向上級申請資金；針對本項(xiàng)目建立綠色通道，簡化相關(guān)手續(xù)辦理程序；補(bǔ)償安置資金不到位，村民無法按時領(lǐng)取過渡費(fèi)開發(fā)商中途撤資或后續(xù)資金不足政府優(yōu)惠政策無法落實(shí)、公共配套設(shè)施建設(shè)資金不到位、各項(xiàng)手續(xù)審批程序繁瑣緩慢補(bǔ)償安置資金監(jiān)管引入律師建立改造綠色通道風(fēng)險識別世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)舊改項(xiàng)目對于開發(fā)商的關(guān)鍵點(diǎn)世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)舊改項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn)：拆遷進(jìn)度：舊改項(xiàng)目能否順利拆遷關(guān)系到項(xiàng)目工期以及銷售的重要節(jié)點(diǎn)的確定，否則則難以預(yù)計(jì)項(xiàng)目的進(jìn)度和競爭策略的制定；規(guī)劃方案：容積率、物業(yè)比例等技術(shù)指標(biāo)，直接涉及到開發(fā)商利益和政府利益。拆賠方案：（村民和開發(fā)商的利益沖突，涉及到拆配比、現(xiàn)狀建筑合法和非法的判別）經(jīng)濟(jì)測算：保證項(xiàng)目開發(fā)的市場可實(shí)現(xiàn)性世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)舊城改造對于開發(fā)商的挑戰(zhàn)“城中村改造有很多歷史遺留問題，還有原村民的觀念問題，短期內(nèi)都無法解決，自然就影響工程進(jìn)度，而且利潤菲薄，這也是開發(fā)商鮮少介入舊城改造的主要原因”“開發(fā)商所遇到的問題比想象的要復(fù)雜很多。“不但利潤微薄，而且工作相當(dāng)繁瑣復(fù)雜?！崩_著城中村改造的，首先是產(chǎn)權(quán)困境，城中村大量違法違規(guī)建筑存在的現(xiàn)實(shí)與土地產(chǎn)權(quán)特殊性的矛盾，令改造陷入兩難境地；城中村改造需要以更細(xì)致、深入的調(diào)查研究為基礎(chǔ)，將其中的具體工作如土地、房產(chǎn)、產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀嚴(yán)格細(xì)化。對《物權(quán)法》理解不一致，城中村改造涉及人口眾多，如果沒有相關(guān)的法律作為制定決策和方法的基礎(chǔ)，城中村改造將面臨更多的難題。最大的難題就是村民的補(bǔ)償問題。村民們補(bǔ)償期望值過高和惡意搶建增加補(bǔ)償已成為城中村改造工作的最大障礙。由于開發(fā)商與原住民都有各自不同的利益，雙方就拆賠比及補(bǔ)償方式等方面需要較長時間的博弈。其次便是規(guī)劃和補(bǔ)償困境，城中村改造的“容積率”所引起的賠付與規(guī)劃問題同樣矛盾，給改造單位帶來巨大的風(fēng)險。工程進(jìn)度緩慢利潤菲薄確權(quán)困境法律難題賠償安置容積率世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)舊改項(xiàng)目調(diào)研中應(yīng)該關(guān)注的方面世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)在過去的兩個多月中，項(xiàng)目組成員進(jìn)行了大量的數(shù)據(jù)收集與相關(guān)研究進(jìn)行的調(diào)查進(jìn)行的訪談案例研究進(jìn)行的研究現(xiàn)場踏勘項(xiàng)目地塊資源與四至查勘；月川村現(xiàn)狀調(diào)查資料收集月川村人口、土地、建筑等資料；問卷調(diào)查發(fā)放問卷35份；村民月川村原居民20人；老干部安置區(qū)內(nèi)的干部5人；在月川村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶5人；村股份公司股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)開發(fā)商萬科、金地、復(fù)地、合富、恒大、雙建、泰華……深圳田面村城中村改造；深圳漁民村城中村改造；深圳漁農(nóng)村城中村改造寧波鄞奉片區(qū)改造；深圳崗廈村城中村改造；珠海城中村改造；廣州石牌村改造；?？谟裆炒甯脑臁齺啿疬w補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)研究；關(guān)于月川村改造的相關(guān)政策文件；三亞市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院關(guān)于《月川新城控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整方案》；項(xiàng)目周邊土地、房地產(chǎn)市場研究；補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)開發(fā)模式設(shè)計(jì)……世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)深入一線，獲得真實(shí)資料，訪談+調(diào)研，掌握村民改造意愿和安置補(bǔ)償要求，調(diào)查的內(nèi)容調(diào)查的對象統(tǒng)計(jì)分析村民家庭結(jié)構(gòu)；收入來源；房屋情況；現(xiàn)狀生活情況；對改造所持的態(tài)度；拆賠要求；……租戶家庭結(jié)構(gòu)及來源；收入來源；租金水平；現(xiàn)狀生活情況；……股份公司成立背景經(jīng)營業(yè)績……村民村原居民20人；老干部安置區(qū)內(nèi)的干部5人；在村內(nèi)擁有房產(chǎn)的外來戶5人；租戶5人；村股份公司股份公司林董事長及其他相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；村委會相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)運(yùn)用Spss、Excel等工具軟件對調(diào)查問卷做數(shù)據(jù)分析；一般找到居委會或者股份公司負(fù)責(zé)人，由其發(fā)放調(diào)研問卷。（可能會產(chǎn)生費(fèi)用）世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)END世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)村民方案操作性政策方案操作性折衷方案操作性村民安置補(bǔ)償方案政策安置補(bǔ)償方案折衷安置補(bǔ)償方案技術(shù)路線從改造目標(biāo)出發(fā)月川村現(xiàn)狀村民安置補(bǔ)償要求開發(fā)主體與開發(fā)模式方案經(jīng)濟(jì)測算舊城改造成功因素與關(guān)鍵環(huán)節(jié)補(bǔ)償方案設(shè)計(jì)補(bǔ)償方案可操作性分析安置區(qū)選擇與開發(fā)次序?qū)嵤┎呗允缆?lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)村內(nèi)所有村民一致要求就地安置，滿足村民就地安置的要求是月川村改造的前提條件全部村民都要求就地安置月川村是一個風(fēng)水寶地，祖祖輩輩都生活在三亞，是老三亞人，月川村比三亞還要早成立。所以一定要就地安置……要就地安置，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了，……不愿意搬出村里在月川村已經(jīng)有幾百年了，搬出去是不可能的，只要在村里，具體位置都可以。要就地安置，村子已經(jīng)有幾百年的歷史了，從上一代到現(xiàn)在，家里沒人生病，月川村是風(fēng)水寶地，不愿意搬出村里?！麓ù迕駠摇⒑?xùn)|區(qū)、村居委會對改造的態(tài)度《中共中央關(guān)于構(gòu)建社會主義和諧社會若干重大問題的決定》中指出：“著力解決土地征收征用、城市建設(shè)拆遷、環(huán)境保護(hù)、企業(yè)重組改制和破產(chǎn)、涉法涉訴中群眾反映強(qiáng)烈的問題，堅(jiān)決糾正損害群眾利益的行為?！薄对麓ㄅf城改造開發(fā)思路》表明“目標(biāo)一是確保拆遷安置項(xiàng)目符合絕大多數(shù)群眾的要求，最大限度的照顧村民的利益；目標(biāo)二是安置好村民…；”世聯(lián)舊城改造項(xiàng)目工作要點(diǎn)82%村民要求宅基地+貨幣補(bǔ)償；100%村民要求住聯(lián)排別墅；90%以上村民要求改造后有穩(wěn)定的生活收入或工作機(jī)會82%村民接受貨幣＋宅基地補(bǔ)償，其中貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能低于現(xiàn)在的建房成本，宅基地補(bǔ)償不能低于120㎡由于目前村民已經(jīng)沒有土地，也沒有工作，故基本依靠房租生活，改造后希望也能有租賃用房，使家庭能有穩(wěn)定收入…………希望賠償一塊地，補(bǔ)償?shù)睾蟮姆孔右约航?，可以設(shè)計(jì)、規(guī)劃好后——月川村民90%村民希望未來能有穩(wěn)定的收入來源希望改造后建設(shè)一些經(jīng)營性物業(yè)，由村里來經(jīng)營，使村里的就業(yè)增加，這樣就能獲得固定的收入，如果一次性補(bǔ)償，就算再多錢也會花完，最終根本無法維持生計(jì)……補(bǔ)償土地后再入股股份公司是最好的