深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT

深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT2024/3/24深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT一、區(qū)域市場發(fā)展二、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展三、客戶分析四、SWOT分析五、市場分析小結(jié)1.區(qū)域價值分析2.產(chǎn)業(yè)發(fā)展3.配套設(shè)施4.交通規(guī)劃5.生態(tài)資源A909-0137A909-0138地塊市場分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT1、中部綜合組團包括寶安區(qū)的龍華、觀瀾和龍崗區(qū)的布吉坂雪崗，總面積203.5平方公里。2004年底城市建設(shè)用地80.9平方公里，占總面積的40.2%，規(guī)劃至2020年城市建設(shè)用地規(guī)模為119.5平方公里。2、功能定位為市中心區(qū)的配套綜合服務(wù)區(qū)，建設(shè)現(xiàn)代化客運樞紐和綜合服務(wù)組團。

未來觀瀾區(qū)域的生活環(huán)境將徹底轉(zhuǎn)變。龍華坂雪崗觀瀾區(qū)域價值中部綜合組團

keypoint:綜合服務(wù)區(qū)客運樞紐深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT>A城市綜合服務(wù)功能區(qū)為觀瀾街道提供服務(wù)的集居住生活、行政辦公和娛樂消費于一體的綜合功能區(qū)。>B市屬高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)B-1富士康為核心計算機產(chǎn)業(yè)基地哈飛汽車為核心汽車制造基地B-2富士施樂為核心的儀表儀器和記黃埔為核心的物流功能區(qū)>C產(chǎn)業(yè)改造與提升區(qū)廠房現(xiàn)狀質(zhì)量較好，側(cè)重產(chǎn)業(yè)提升和整合

>D特色產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)依托于觀瀾高爾夫球會和版畫基地，對舊工業(yè)區(qū)整體改造，發(fā)展體育文化產(chǎn)業(yè)>E依托生態(tài)資源的休閑度假娛樂區(qū)觀瀾高爾夫球會、觀瀾郊野公園、茜坑郊野公園和生態(tài)保護區(qū)觀瀾五大功能區(qū)位于深圳最北面，臨近東莞，總面積89.8平方公里，建成區(qū)面積22平方公里，分13個轄區(qū)管制，總?cè)丝?7.4萬，其中戶籍人口2.1萬，是客家人聚居的地方。ACE-2E-3B-1B-2DE-4E-1城市綜合服務(wù)觀瀾郊野公園觀瀾高爾夫球會茜坑郊野公園生態(tài)保護區(qū)區(qū)域價值功能定位深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT>地均生產(chǎn)總值偏低2005年觀瀾街道建設(shè)用地地均產(chǎn)值為3.96億元/平方公里，低于寶安區(qū)其他中心區(qū)位的街道和寶安區(qū)平均水平>用地構(gòu)成以工業(yè)為主居住用地極少，工業(yè)用地比例接近50%，各社區(qū)分布均衡，密度較大，廠房環(huán)境較差，大部分是勞動密集型產(chǎn)業(yè)>配套產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)用地明顯不足城市化落后于工業(yè)化特征明顯觀瀾土地利用現(xiàn)狀>集中工業(yè)用地，提高地均生產(chǎn)總值集中工業(yè)用地，整體重新規(guī)劃，2008年觀瀾街道建設(shè)用地地均產(chǎn)值為7.99億元/平方公里>用地均衡，構(gòu)成以工業(yè)、居住為主按功能區(qū)規(guī)劃分布工業(yè)團和居住團，提高廠房質(zhì)量，產(chǎn)業(yè)升級，建設(shè)一批高水準(zhǔn)的住宅小區(qū)>增加配套產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)用地加大城市化發(fā)展力度觀瀾土地利用規(guī)劃土地利用區(qū)域價值

keypoint:城市化進程促進房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT1、觀瀾新中心區(qū)由機荷高速公路、梅觀高速公路、觀興東路、環(huán)觀南路、觀瀾大道圍合而成，總用地面積433.81公頃，可建設(shè)用地3.72平方公里，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地1.1平方公里2、與目前現(xiàn)狀不同，中心區(qū)未來規(guī)劃將改造成為以居住用地為主，商貿(mào)、行政、文化、教育配套完善的觀瀾新中心。

觀瀾新中心區(qū)將取代觀瀾老街成為觀瀾未來居住、行政、文化、教育的中心，區(qū)域價值將進一步提升。北環(huán)路至新橋至大亞灣至光明至天堂圍觀至平湖觀景路至梅林至機場至龍華梅觀高速公路清湖立交機荷高速公路出入口機荷高速公路觀瀾河高爾夫大道觀瀾大道光路觀平路觀天路區(qū)域價值觀瀾新中心區(qū)規(guī)劃

keypoint:觀瀾新中心區(qū)、CLD城市價值深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT通過“資源-產(chǎn)品-再生資源”的發(fā)展模式，提倡低資源的投入、高經(jīng)濟產(chǎn)出、低污染排放，重新規(guī)劃或翻新工業(yè)園區(qū)，引入一批世界級高新企業(yè)的入駐，如三一集團、富士施樂、富士康、哈飛等，解決生態(tài)、經(jīng)濟社會系統(tǒng)之間的矛盾,外企的進駐將提高片區(qū)知名度，改善片區(qū)的投資環(huán)境。目前觀瀾共有45家工業(yè)園區(qū)，按功能分區(qū)重新打造的園區(qū)有觀瀾高新科技園、大富工業(yè)園和金雄達科技園，其他只是整體翻新，并沒有功能分區(qū)概念。觀瀾高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園（新規(guī)劃）＞規(guī)劃面積4.23平方公里，涵蓋了生產(chǎn)、研發(fā)、教育、生活、休閑、服務(wù)等多種功能區(qū)＞產(chǎn)業(yè)定位主要面向“電子信息、生物醫(yī)藥、新材料、大型先進裝備制造業(yè)”等高新技術(shù)企業(yè)。＞深圳首批生態(tài)工業(yè)園區(qū)單位：億元觀瀾工業(yè)園＞觀瀾鎮(zhèn)福民泗黎路上＞占地3000平米，建筑面積6000平米＞涵蓋宿舍、廠房，外部環(huán)境一般，里面裝修較好，功能配套較少產(chǎn)業(yè)發(fā)展高新科技園

keypoint:大型企業(yè)進駐的區(qū)域發(fā)展價值深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT觀瀾街道經(jīng)濟發(fā)展情況大型高科技企業(yè)入駐，使得觀瀾街道生產(chǎn)總值、規(guī)模企業(yè)工業(yè)總產(chǎn)值逐年大幅上揚；觀瀾人口總數(shù)逐年遞增，片區(qū)外來人口呈指數(shù)性增長。

隨著投資環(huán)境的改善和外企的進駐，區(qū)域經(jīng)濟將穩(wěn)步上升，中高級人才將涌入片區(qū)，未來人口素質(zhì)、收入水平將明顯上升。可以看到，片區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整為片區(qū)帶來：循環(huán)經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展

keypoint:大型企業(yè)進駐的區(qū)域人群質(zhì)素變化深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT配套設(shè)施現(xiàn)狀＞主要通過梅觀、機荷高速往返市區(qū)；＞道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已經(jīng)形成，但支路少，不夠密集，交通擁擠；＞道路路況不好，多為2或4車道，較窄；＞公路型道路多，城市型道路少；觀瀾公共設(shè)施規(guī)劃第二中學(xué)鎮(zhèn)政府世紀廣場文藝中心觀瀾體育中心電信大廈中心市場國惠康百貨萬家福超市觀瀾郵電局觀瀾人民公園新園學(xué)校第二小學(xué)觀瀾汽車站松園中心學(xué)校觀瀾中學(xué)>公共設(shè)施配套不完善，檔次較低，集中在老街目前觀瀾片區(qū)商業(yè)生活、教育醫(yī)療和市政配套圍繞老街鋪排，整體檔次較低，不完善不成熟觀瀾公共設(shè)施現(xiàn)狀>未來將完善醫(yī)療、教育、行政、商業(yè)娛樂配套>重點發(fā)展牛湖、中心區(qū)和橫坑水庫片區(qū)商業(yè)休閑配套觀瀾公共設(shè)施規(guī)劃老街牛湖橫坑中心區(qū)根據(jù)城市規(guī)劃，未來區(qū)域內(nèi)的醫(yī)療、教育、行政、商業(yè)休閑配套將逐漸完善，生活配套和居住氛圍將明顯改善。

keypoint:城市升級對區(qū)域市場的利好影響利好規(guī)劃的實現(xiàn)周期與項目的發(fā)展存在時間差距深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT現(xiàn)狀＞主要通過梅觀、機荷高速往返市區(qū)；＞道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)已經(jīng)形成，但支路少，不夠密集，交通擁擠；＞道路路況不好，多為2或4車道，較窄；＞公路型道路多，城市型道路少；交通規(guī)劃規(guī)劃>重點建設(shè)支路，進行拓寬修復(fù)等工程；>地鐵4號線延長至觀瀾，預(yù)計2015-2020年落成>未來地鐵軌道網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)落成，可以通過地鐵4號線暢通往返觀瀾和市區(qū)

隨著地鐵4號線的建成通車，區(qū)域道路網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，未來區(qū)域的通達性、內(nèi)部交通環(huán)境都將得到進一步優(yōu)化。機荷高速梅觀高速地鐵11號線地鐵4號線三期地鐵4號線二期地鐵6號線觀瀾交通區(qū)域通達性佳、規(guī)劃中地鐵四號線深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT福田客戶羅湖客戶南山客戶2000年以前01-04年2005年寶安中心區(qū)深圳灣填海區(qū)龍崗中心城東部沿海高尚住宅區(qū)客戶流向龍華片區(qū)布吉片區(qū)2006年2006年2006年區(qū)域內(nèi)供應(yīng)的嚴重不足區(qū)域價格一路彪升交通建設(shè)有效縮短城市距離區(qū)域之間明顯的價差引出的投資意向

keypoint:交通改造客戶遷徙深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT生態(tài)資源規(guī)劃中有21個社區(qū)公園、2個郊野公園觀瀾重要景觀帶——觀瀾河改造工程已經(jīng)全線開始，部分工程業(yè)已完成觀瀾區(qū)域內(nèi)的生活環(huán)境將隨著綠地系統(tǒng)的建成和觀瀾河的改造完成得到顛覆性改變。觀瀾綠地系統(tǒng)觀瀾河

keypoint:城市“綠肺工程”建設(shè)的居住價值提升深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT＞觀瀾目前以工業(yè)為主，區(qū)域居住環(huán)境支撐力度相對較弱；＞城市未來規(guī)劃良好，觀瀾河整治、循環(huán)經(jīng)濟效益將給片區(qū)帶來巨大的環(huán)境變化，但規(guī)劃前瞻的實現(xiàn)周期較難立刻為片區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來契機；＞工業(yè)園的發(fā)展及大型企業(yè)的進駐，將為觀瀾片區(qū)帶來更多的外來人口，改變片區(qū)人口結(jié)構(gòu)，帶來新的置業(yè)需求；＞地鐵四號線開通、道路改造完工，有效縮短城市距離，加速內(nèi)需市場向外需市場的過渡；觀瀾現(xiàn)狀與規(guī)劃總結(jié)

keypoint:利好因素、實現(xiàn)周期深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT一、區(qū)域市場發(fā)展二、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展

三、客戶分析四、SWOT分析五、市場分析小結(jié)1.區(qū)域發(fā)展歷史2.典型個案3.未來推售項目4.區(qū)域演變歷程分析A909-0137A909-0138地塊市場分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT時間項目名稱物業(yè)類型物業(yè)用途主力戶型租金售價居住人群現(xiàn)狀2001年以前濱河花園、迎僑花園大型居住小區(qū)自住為主100㎡三房80㎡兩房----公務(wù)員、企事業(yè)單位人群、本地居民物業(yè)管理較好，暫無轉(zhuǎn)換居住環(huán)境需求馬壢新村集資房出租為主60-160㎡兩房-四房一房500-800元/月、四房2500元/月140平米20萬左右中低收入者，周邊生意、工廠上班人士人流雜亂，環(huán)境差觀瀾湖花園集資房出租、自住兼有100-120㎡三房三房2000元/月---周邊做生意、文化檔次低人流亂、物業(yè)管理差、家庭居住擁擠，改善居住環(huán)境楠木新村集資別墅區(qū)自住為主200㎡以上一棟別墅100萬左右觀瀾區(qū)工廠企業(yè)主、中高層管理者公共綠化少，周邊環(huán)境差、空置較多2001年金澤花園商品房自住、出租兼有130㎡以上三房、四房兩房1500元/月三房2200元/月三房6000-7000元/㎡周邊做生意、本地居民，文化檔次低周邊環(huán)境差、物業(yè)管理一般區(qū)域發(fā)展歷史深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT時間項目名稱物業(yè)類型物業(yè)用途主力戶型租金售價居住人群現(xiàn)狀2005年中航格瀾郡一期商品房大型高檔社區(qū)自住為主70-280㎡不等，三房為主，輔以少量疊加別墅兩房1800元/月三房2500元/月05年均價5000元；06年均價5700元本地公務(wù)員、私營業(yè)主、其他片區(qū)客戶2007年中航格瀾郡二期商品房大型高檔社區(qū)自住為主9-18層小高層住宅，產(chǎn)品以三房四房為主06年12月均價6800元；07年10月四房均價12000元；08年12月均價1000元；尾盤均價9000本地公務(wù)員、私營業(yè)主、其他片區(qū)客戶2009年和黃觀湖園商品房別墅，多層住宅。容積率0.4409年8月雙拼別墅價格最低36000元；最高45000元2009年招商瀾園商品房大型高檔社區(qū)小高層電梯洋房；高層130-160平三房四房在售2房、四房均價9600元區(qū)域發(fā)展歷史深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT項目名稱：中航﹒格瀾郡地理位置：觀瀾世紀廣場南側(cè)占地面積：15.6萬㎡建筑面積：25.5萬㎡，平均容積率：1.65總戶數(shù)：1664戶均價：小高層9500元/平方米暢銷戶型：三房（95-140㎡）四房（142-165㎡）客戶分析：

——此項目基本認可度較高。

——客戶大部分為觀瀾本地人，置業(yè)目的以自主為主。

——非常關(guān)注項目的實用性（比如戶型設(shè)計、實用率等），以及帶給他們的附加值（如周邊配套）

——格瀾郡定出的均價，在他們的接受范圍內(nèi)。成交客戶:85%的客戶為2次或多次置業(yè),以私營企業(yè)主、高級管理人員及公務(wù)員為主。15%的客戶為1次置業(yè),自用客戶占85%的比例,投資客占到15%.客戶區(qū)域:觀瀾70.6%,龍華13.6%,關(guān)內(nèi)10%,其他5.8％置業(yè)原因:改善居住目的和自住為主；少量投資客分析：

——小高層，3--4房的大戶型單位銷售速度較快，在觀瀾市場比較受歡迎。

——地段優(yōu)勢，大社區(qū)，以及天虹等商業(yè)配套的引進，為本項目增值不少。

——高端別墅產(chǎn)品質(zhì)素不高，園林展示不足，導(dǎo)致銷售緩慢。中組團典型案例已售中航·格瀾郡典型個案分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT招商瀾園項目名稱：招商瀾園（商住用地）地理位置：位于寶安區(qū)觀瀾街道大和路與竹園路交匯處大和路西側(cè)

占地面積：92820.78平方米建筑面積：292492.91平方米計入容積率的總建筑面積為222770平方米，住宅面積210020平方米(含公共租賃住房31503平方米)；商業(yè)面積6000平方米；幼兒園面積3900平方米平均容積率：2.5總戶數(shù)：2030均價：9600多元/平方米主力戶型：三房四房（130-150㎡）分析：＞22萬平米、低容積率的大型高尚社區(qū)＞1500㎡豪華會所、6000㎡商業(yè)面積、約6000㎡中心花園、泳池、幼兒園等完善配套＞戶型南北通透，戶戶贈送大露臺及凸窗，大部份戶型配有入戶花園或內(nèi)庭院，舒適度高。新古典主義建筑風(fēng)格＞位于大和路上，大和路正在面臨規(guī)劃，交通不順暢，環(huán)境差．典型個案分析中組團典型案例已售招商瀾園深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT項目名稱：和黃觀湖園（商住、別墅用地）地理位置：位于梅觀高速觀瀾出口旁四梨路和樟企路交界處占地面積：375851.88平方米總建筑面積:165540平方米容積率:僅為0.44其中別墅47544平方米，多層住宅89232平方米，聯(lián)立式低層住宅20900平方米，幼兒園2棟3300平方米，會所1200平米主力戶型：別墅、多層典型個案分析產(chǎn)品分析：

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——客戶分析：

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——。成交客戶:

客戶區(qū)域:

置業(yè)原因:深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT項目名稱：招商觀園（商住用地）地理位置：位于深圳市寶安區(qū)觀瀾街道環(huán)觀南路北側(cè)，與觀瀾高新技術(shù)園區(qū)隔路相望，毗鄰梅觀高速、機荷高速.占地面積：147595.156平方米建筑面積：222221平方米項目計入容積率的總建筑面積為222221平方米，其中住宅面積204301平方米；商業(yè)面積4000平方米；居住區(qū)級文化中心6000平方米、垃圾收集站60平方米、門診部3000平方米、12班幼兒園面積3700平方米（獨立占地不小于4000平方米）、公共廁所60平方米，社區(qū)綜合服務(wù)站1100平方米。項目套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，擬達到開發(fā)建筑總面積的95%以上。平均容積率：1.5招商觀園未來推售項目深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT項目名稱：盈峰翠邸地理位置：位于寶安區(qū)觀瀾街道橫坑水庫南側(cè)占地面積：85184.72㎡總建筑面積:205006.30㎡其中A909-0110地塊為41506.29㎡，A909-0086地塊為43678.43㎡；總建筑面積153330㎡，其中A909-0110地塊74710㎡，A909-0086地塊為78620㎡；住戶共1295戶。項目規(guī)劃為地上建筑4-10層，地下2層，共59棟建筑57棟住宅（其中住宅建面：141090㎡小高層建筑面積:92163㎡多層建筑面積:48927㎡2所幼兒園（3200㎡）商業(yè):4000㎡容積率:1.80

戶數(shù)：1295主力戶型：獨棟別墅,聯(lián)體別墅（少量高層）和黃盈峰翠邸未來推售項目深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT項目名稱：城建觀瀾地理位置：位于寶安區(qū)觀瀾街道橫坑水庫南側(cè)占地面積：194645.96總建筑面積:292835其中：容積率：1.5商業(yè)：5860幼兒園：3500戶型：別墅、高層注:局部可設(shè)計為超高層，建筑高度在100米以上；高層住宅間距保證在40米以上；其他技術(shù)指標(biāo)不變。地塊規(guī)劃為TOWNHOUSE或疊加別墅+高層的規(guī)劃組合，項目目前已經(jīng)動工，估計2009年下半年就可以面世了。城建觀瀾未來推售項目深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT北環(huán)路至新橋至大亞灣至光明至天堂圍觀至平湖觀

景

路至梅林至機場至龍華梅觀高速公路清湖立交機荷高速公路出入口機荷高速公路觀瀾河高爾夫大道觀瀾大道光路觀平路觀天路2009年在售項目待售項目招商觀園城建觀瀾盈峰翠邸

和黃觀湖園招商瀾園橫坑水庫片區(qū)未來推售項目本案深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT2009年后推售總量為110多萬平米，以別墅及大平面小高層產(chǎn)品為主。項目名稱容積率占地面積(萬平方米)建筑面積(萬平方米)地價（億）可售樓面地價（元/平米）建筑類型限高配套商業(yè)(㎡)幼兒園(㎡)招商觀園1.59.322.27.53374別墅總體24米；西南角60米40003700和黃盈峰翠邸1.88.515.310.26667多層、小高層、獨棟別墅、聯(lián)體別墅30米40003200城建觀瀾1.519.529.37.752645別墅、高層60米58603500本地塊1.815.728.324米5500未來推售項目深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT起步階段出現(xiàn)商品房，推出量極少快速發(fā)展階段品牌發(fā)展商云集，市場成熟度迅速2001年以前2002－2005年觀瀾區(qū)經(jīng)濟發(fā)展2005－2009年雛形階段集資房、自建房為主規(guī)劃設(shè)想階段個別大型住區(qū)開發(fā)并主導(dǎo)市場產(chǎn)品演變客戶演變房型：兩房、三房面積區(qū)間：80－100平方米房型：一房、三房、四房面積區(qū)間：45－80－110平方米本地土著居民企事業(yè)單位公務(wù)員首次購買市場特征代表項目2009年及以后集資房，自建房金澤花園、中航格瀾郡一期中航格瀾郡二期、招商瀾園招商觀園、和黃觀湖園、和黃盈峰翠邸、城建觀瀾兩房：73-87㎡三房：96-127㎡四房：144-166㎡五房：288㎡主流產(chǎn)品預(yù)測：別墅、聯(lián)排、高層大平面房型本地土著居民小型事業(yè)企業(yè)主個體經(jīng)營戶本地土著居民小型私營企業(yè)主、公務(wù)員個體經(jīng)營戶、本地投資型客戶本地土著居民私營企業(yè)主、公務(wù)員個體經(jīng)營戶、外區(qū)域投資型客戶規(guī)劃發(fā)展品牌發(fā)展商即將替代本地發(fā)展商成為房市開發(fā)主力，豪宅成為產(chǎn)品主角，未來規(guī)劃及升值空間被關(guān)注，高品質(zhì)房屋及未來規(guī)劃開始吸引周邊及關(guān)內(nèi)客入市。規(guī)劃的實現(xiàn)力度、交通的改善都將促進內(nèi)需市場向外需市場的快速過渡區(qū)域發(fā)展歷程演變分析內(nèi)需市場向外需市場過渡，區(qū)域市場成熟度發(fā)展較快，產(chǎn)品趨于高端化發(fā)展Characteristic：觀瀾房地產(chǎn)發(fā)展起步較晚，多為集資房,距深圳關(guān)內(nèi)較遠，因此較為封閉，主要表現(xiàn)為本地開發(fā)商與本地客戶的供求關(guān)系，由于受到政府土地出讓政策等影響,商品房代替集資房,觀瀾中航城01號作品拉開了觀瀾高檔住宅的序幕,關(guān)內(nèi)品牌發(fā)展商進入,周邊投資與置業(yè)者開始關(guān)注深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT一、區(qū)域市場發(fā)展二、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展

三、客戶分析四、SWOT分析五、市場分析小結(jié)1.現(xiàn)有市場客戶分析2.客戶發(fā)展趨勢分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT（1）現(xiàn)有市場客戶分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT中航格瀾郡客戶分析中航格瀾郡客戶主要以本地客戶為主，龍華客戶次之，以公務(wù)員、原住民、私營企業(yè)主和企業(yè)中高層管理者為主；需求三房、四房為主，關(guān)注社區(qū)感及舒適度1中航格瀾花園是觀瀾的第一個真正意義上的商品房項目，其客戶構(gòu)成、需求和來源以及置業(yè)關(guān)注點，對于本項目具有很強的參照意義。深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT楠木新村別墅客戶分析楠木新村作為一個集資房別墅項目，主力戶型在200平以上，涵蓋了觀瀾早期的高端客戶，但公共綠化少，周邊環(huán)境差、空置較多楠木新村項目是觀瀾地區(qū)非常特殊的一個項目，是觀瀾市區(qū)內(nèi)唯一的一個別墅項目，客戶構(gòu)成也十分獨特，基本上是觀瀾地區(qū)內(nèi)最高端的客戶。2深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT集資房客戶分析集資房客戶以非戶籍人口為主，相對不穩(wěn)定，集資房客戶改善居住的愿望強烈由于該區(qū)域房地產(chǎn)市場剛剛啟動，集資房解決了觀瀾絕大多數(shù)非戶籍人口的居住問題，是觀瀾市場主要的供應(yīng)，研究集資房客戶的情況，對于本項目具有重要的意義

3深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT觀瀾客戶總體構(gòu)成分析觀瀾客戶主要以公務(wù)員及企業(yè)客戶為主，主力需求戶型為110平米以上三房、四房，總價承受力100－200萬4深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT（2）客戶發(fā)展趨勢分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT本體客戶趨勢分析私企業(yè)主、高級公務(wù)員為觀瀾主力購房人群，經(jīng)濟實力最強，購買力有逐步提升的趨勢，需求產(chǎn)品以大戶型為主1深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT企業(yè)中高層管理者為觀瀾主力購房人群，購買力有逐步提升的趨勢，隨著家庭結(jié)構(gòu)的完善，住房需求面積有逐步向大面積產(chǎn)品升級的趨勢深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT外來客戶趨勢分析龍華客戶為觀瀾主力外來客戶，但總體數(shù)量較少，隨著觀瀾新區(qū)的發(fā)展及價格優(yōu)勢未來此類客戶群有擴大的趨勢，收入有逐步提高的趨勢2深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT目前片區(qū)內(nèi)港臺客戶數(shù)量較少，主要為高爾夫產(chǎn)業(yè)客戶，隨著觀瀾產(chǎn)業(yè)及城市發(fā)展的逐步成熟這部分客戶的數(shù)量將會增多深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT未來隨著交通的完善將會吸引一部分關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶，但短期內(nèi)暫不會有關(guān)內(nèi)客戶進入觀瀾深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT觀瀾市場上的主力客戶(購買力較強的客戶)群為本地私企業(yè)主、高級公務(wù)員、企業(yè)中高層管理者，少量龍華及港臺客戶客戶分析小結(jié)主力客戶群需求戶型主要以大戶型為主，總價承受力在100－200萬之間一般客戶主要需求小2房、3房，總價承受力有限，80萬以下一般客戶主要需求小2房、3房，總價承受力有限，80萬以下深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT一、區(qū)域市場發(fā)展二、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展

三、客戶分析四、SWOT分析五、市場分析小結(jié)A909-0137A909-0138地塊市場分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT觀瀾老中心區(qū)南區(qū)觀瀾新中心區(qū)橫坑水庫110KV高壓走廊寬30米招商城建和黃地塊現(xiàn)狀：土坡深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT優(yōu)勢區(qū)域優(yōu)勢1.臨近觀瀾老中心及新中心區(qū)2.靠近梅觀高速，交通相對便利3.處于橫坑水庫旁邊，生態(tài)資源較好4.品牌發(fā)展商云集，未來的高檔住宅片區(qū)項目優(yōu)勢1.不受90/70限制（招商地塊90平米以下95%；和黃地塊90平米以下70%）2.與其他三個地塊相比，距離橫坑水庫最近3.地塊附近無雜亂景觀深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT劣勢區(qū)域劣勢1.觀瀾市場相對封閉，不夠成熟自建房集資房較多2.勞動密集型產(chǎn)業(yè)較多，高端客戶資源相對較少3.區(qū)域不成熟，配套較少項目劣勢1.限高24米，高度低于其他三個地塊2.A909-0138北側(cè)現(xiàn)狀為土坡，用途不明3.110KV高壓走廊，寬30米，可能會對本地塊產(chǎn)生一定影響4.商業(yè)設(shè)施不齊全，生活相對不變5.臨近梅觀高速，A909-0137噪音較大深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT機會區(qū)域機會1.觀瀾市場處于一個走向成熟、上升的過程2.產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、轉(zhuǎn)移的實現(xiàn)，將為本片區(qū)帶來部分高端客戶資源3.關(guān)內(nèi)客戶轉(zhuǎn)移，也是本區(qū)域的一個機會4.片區(qū)整體容積率較低，易打造高端樓盤形象項目機會1.不斷有新樓盤推出，關(guān)注度逐漸上升2.政府重點規(guī)劃發(fā)展區(qū)域，市政配套日益完善3.110KV高壓走廊，寬30米，可能會對本地塊產(chǎn)生一定影響深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT威脅項目威脅1.市場供應(yīng)量大且相對集中，市場競爭劇烈2.集資房在本區(qū)域占到相當(dāng)?shù)谋戎厣钲谟^瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT一、區(qū)域市場發(fā)展二、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展

三、客戶分析四、SWOT分析五、市場分析小結(jié)A909-0137A909-0138地塊市場分析1.物業(yè)類型建議2.物業(yè)推售計劃建議深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT（1）物業(yè)類型建議深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT中航格瀾郡產(chǎn)品分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT中航格瀾郡產(chǎn)品分析深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT5棟A單元:A+B奇數(shù)層戶型招商·瀾園詳情---戶型面積:135.16㎡/戶型:3室2廳2衛(wèi)南北通透/帶入戶花園/主臥朝南,皆帶大凸窗5棟A單元:E+F奇數(shù)層戶型面積:135.12㎡/戶型:3室2廳2衛(wèi)南北通透/帶入戶花園/主臥朝南,皆帶大凸窗深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT招商·瀾園詳情---戶型5棟A單元:C/D奇數(shù)層戶型面積:82.14㎡戶型:2室2廳1衛(wèi)戶型方正/客廳帶大陽臺/主臥帶大凸窗深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT招商·瀾園詳情---戶型6棟A單元:A/B偶數(shù)層戶型面積:137.9㎡戶型:3室2廳2衛(wèi)戶型特點:入戶花園/多陽臺/戶型方正深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT招商·瀾園詳情---戶型6棟A單元:C/D偶數(shù)層戶型面積:155.5㎡戶型:4室2廳2衛(wèi)戶型特點:入戶花園/客廳大陽臺/戶型方正/獨立工人房深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT招商·瀾園詳情---戶型6棟A單元:E/F偶數(shù)層戶型面積:135.02㎡戶型:3室2廳2衛(wèi)戶型特點:入戶花園/客廳大陽臺/廚房帶露臺/獨立工人房/深圳觀瀾A9090137A9090138地塊市場分析60PPT招商·瀾園詳情---戶型戶型統(tǒng)計戶型戶型類別套數(shù)2房(88.74/