世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P

24三月2024世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P區(qū)域判斷依托全運(yùn)會(huì)而快速發(fā)展的新興板塊軌道交通及商業(yè)配套的規(guī)劃點(diǎn)燃板塊熱度以投資為主要驅(qū)動(dòng)力的板塊距離區(qū)域核心相對(duì)距離較遠(yuǎn)，生活氛圍較強(qiáng)的地塊世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P政府對(duì)于全運(yùn)板塊的整體規(guī)劃全面利好，區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?010全運(yùn)村規(guī)劃建設(shè)期2013全運(yùn)村全面發(fā)展期2020全運(yùn)村后續(xù)利用期全運(yùn)會(huì)代表團(tuán)總部企業(yè)總部基地地區(qū)外向性躍遷式發(fā)展全運(yùn)會(huì)運(yùn)動(dòng)員村體育主題地產(chǎn)時(shí)尚社區(qū)全運(yùn)會(huì)媒體中心酒店公寓時(shí)尚社區(qū)全運(yùn)會(huì)商業(yè)中心商業(yè)服務(wù)配套沈陽南部商業(yè)中心全運(yùn)村10年規(guī)劃利好，未來具備極大的發(fā)展?jié)摿θ\(yùn)會(huì)運(yùn)營(yíng)中心NGO機(jī)構(gòu)駐地沈陽南部政務(wù)中心沈陽市政府為迎接2013年全運(yùn)會(huì)在沈陽的順利召開，從2009年開始就針對(duì)全運(yùn)村的建設(shè)開始規(guī)劃建設(shè)。為鼓勵(lì)全運(yùn)村建設(shè)，同時(shí)順應(yīng)“大力打造大渾南區(qū)域”的總體發(fā)展戰(zhàn)略，2010年沈陽政府公布關(guān)于全運(yùn)村建設(shè)的整體方案。從全運(yùn)村區(qū)域的規(guī)劃方案可以看出，沈陽政府欲借助全運(yùn)村的強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)，將本區(qū)域打造成集合企業(yè)總部基地、時(shí)尚居住社區(qū)、南部商業(yè)中心、南部政務(wù)中心在內(nèi)的沈陽南部政治、經(jīng)濟(jì)新核心。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P軌道交通及商業(yè)配套的全面鋪開，全方位滿足未來生活所需。城市生長(zhǎng)的基礎(chǔ)也將隨著軌道交通的延伸的實(shí)現(xiàn)而初步奠定。軌道交通建設(shè)全面展開為加快沈陽渾南核心區(qū)的建設(shè)，沈陽政府與2011年開始規(guī)劃四條有軌電車貫穿渾南區(qū)域，并銜接主城區(qū)與城市外圍區(qū)域。全運(yùn)村板塊將成為這四條有軌路線的核心樞紐。商業(yè)配套足以滿足未來需求區(qū)域包括政府打造的商業(yè)綜合區(qū)、全運(yùn)村內(nèi)部商業(yè)配套、月星環(huán)球港、金道萬麗廣場(chǎng)、華茂商業(yè)綜合體在內(nèi)的，總體量超過300萬平的商業(yè)配套規(guī)劃。區(qū)域的配套規(guī)劃堅(jiān)定了客戶對(duì)于區(qū)域發(fā)展的信心，拔升區(qū)域認(rèn)知。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P全運(yùn)會(huì)召開及政府南遷的政策利好，更加堅(jiān)定了客戶對(duì)于區(qū)域的信心。區(qū)域信心建立全運(yùn)會(huì)召開政府南移商業(yè)配套及軌道交通完備政府規(guī)劃利好全運(yùn)會(huì)召開及政府南遷的政策利好堅(jiān)定客戶信心2013年沈陽全運(yùn)會(huì)的召開和政府南遷的信息釋放，持續(xù)不斷給到客戶對(duì)于全運(yùn)板塊的信心。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和規(guī)劃利好的前提下，政策利好更加凸顯區(qū)域未來的發(fā)展價(jià)值，巨大潛力不可小覷。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P區(qū)域利好已被有效傳遞并廣泛認(rèn)可但項(xiàng)目未來面臨一定風(fēng)險(xiǎn)世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P全運(yùn)會(huì)對(duì)于項(xiàng)目的銷售節(jié)點(diǎn)和營(yíng)銷推廣等方面，存在極大不可控風(fēng)險(xiǎn)。濟(jì)南全運(yùn)會(huì)期間政府出臺(tái)多項(xiàng)臨時(shí)政策，地產(chǎn)市場(chǎng)受到波及，相應(yīng)節(jié)點(diǎn)出現(xiàn)調(diào)整。2009年濟(jì)南全運(yùn)會(huì)期間，濟(jì)南政府出臺(tái)多項(xiàng)臨時(shí)政策以確保全運(yùn)會(huì)的順利召開。從濟(jì)南的經(jīng)驗(yàn)來看，全運(yùn)會(huì)的召開對(duì)于項(xiàng)目施工進(jìn)度以及方面或有較大的限制。沈陽制定了《沈陽市城市道路挖掘、修復(fù)工程文明施工管理規(guī)范》，對(duì)道路挖掘施工圍擋的規(guī)格提出了明確的要求。

同時(shí)，要求施工圍擋整潔美觀，施工單位指定專人負(fù)責(zé)工地周邊保潔工作，保證市容環(huán)境不受破壞，美化景觀的城市靚麗風(fēng)景線，確保全市建筑工地以嶄新的形象迎接全運(yùn)會(huì)的召開。沈陽為保證全運(yùn)會(huì)順利召開，已出臺(tái)多項(xiàng)政策。一旦沈陽政府在全運(yùn)會(huì)期間出臺(tái)硬性政策，將對(duì)項(xiàng)目的工程、運(yùn)輸、宣傳及客戶上門量等一系列問題造成不可控的負(fù)面影響。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P全運(yùn)會(huì)之后區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展價(jià)值有待市場(chǎng)驗(yàn)證，全運(yùn)會(huì)利好的持久性存在較大不可控風(fēng)險(xiǎn)目前受到全運(yùn)會(huì)召開的利好政策影響，全運(yùn)板塊的區(qū)域價(jià)值被普遍看好。但是此區(qū)域利好因素在全運(yùn)會(huì)召開之后，能否繼續(xù)延續(xù)，存在極大的不確定性。這主要源于以下幾個(gè)方面：1、先期政府財(cái)政提前透支，后期能否持續(xù)給到支持難以確定。近年來為籌辦沈陽全運(yùn)會(huì)，沈陽政府對(duì)于城市建設(shè)進(jìn)行大手筆投入，尤其是對(duì)于全運(yùn)板塊的建設(shè)，更是愈發(fā)重視。但是政府對(duì)于區(qū)域的打造能持續(xù)多久，很難說清。全運(yùn)會(huì)之后政府能否持續(xù)給到區(qū)域支持，還存在很大的不確定性。全運(yùn)會(huì)后區(qū)域熱度消退，未來區(qū)域價(jià)值存在一定不可控性2、全運(yùn)會(huì)熱度散去后，客戶對(duì)于區(qū)域信心是否削減難以把控目前全運(yùn)板塊的生活配套規(guī)劃較為完善，可滿足客戶基本需求，全運(yùn)會(huì)的召開增強(qiáng)了客戶的信心點(diǎn)。全運(yùn)會(huì)熱度散去后，區(qū)域?qū)傩蕴厣鄬?duì)弱化，客戶對(duì)于區(qū)域的信心是否能夠像全運(yùn)會(huì)召開期間一樣充足，有待市場(chǎng)驗(yàn)證，目前較難把控。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P同時(shí)，2013年將有大量項(xiàng)目集中入市，總建面超過400萬平，板塊未來競(jìng)爭(zhēng)激烈占地900畝，建面約200萬平米環(huán)球商業(yè)中心、月家居博覽中心、星級(jí)酒店、精品百貨、國(guó)際生活超市、商業(yè)步行街、數(shù)碼家電、餐飲娛樂、國(guó)際影城、豪華公寓商業(yè)綜合體。月星國(guó)際C地塊建筑面積156000平米，規(guī)劃為3棟公寓樓星河灣占地面積2.8萬平米，建筑面積10萬平米。綜合商業(yè)組團(tuán)、甲型寫字樓、超豪華酒店群、多功能廣場(chǎng)、地下商場(chǎng)及地下停車場(chǎng)，而且室內(nèi)設(shè)有珠寶城、鞋城、兒童游樂城、運(yùn)動(dòng)城、家居館、游樂休閑中心名仕財(cái)富中心占地面積51萬，建筑面積120萬，產(chǎn)品為洋房加高層，面積80-120平米沈陽盛融萬恒?府城銘邸世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P項(xiàng)目方向世聯(lián)認(rèn)為，2013年富瑞項(xiàng)目必須搶占市場(chǎng)先機(jī)通過快銷規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，抓住窗口期奠定項(xiàng)目口碑世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P市場(chǎng)研判目前全運(yùn)板塊市場(chǎng)上存在兩種發(fā)展模式一種以綠城全運(yùn)村為代表在投資屬性的區(qū)域內(nèi)突出項(xiàng)目居住屬性另一種以華茂和金道城為代表在區(qū)域投資屬性的基礎(chǔ)上加強(qiáng)投資驅(qū)動(dòng)力世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P目前全運(yùn)板塊在售項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)，且全部為百萬大盤，物業(yè)類型以洋房（多層）、高層為主金道城建面186萬㎡容積率3.1多層：90-140㎡高層：55-115㎡華茂中心建面100萬㎡容積率2.5別墅：186㎡洋房：107-157㎡高層：41-98㎡綠城全運(yùn)村建面180萬㎡容積率1.5洋房：140-300㎡高層：90-180㎡世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P【綠城全運(yùn)村】通過強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目低密屬性和生活配套，突出自身宜居價(jià)值售罄在售去化90%多層健身館高層別墅在售去化50%學(xué)校商業(yè)&酒店售樓處商業(yè)后期規(guī)劃用地全運(yùn)南路沈中大街平層官?。ㄑ蠓浚?40-300㎡高層：90-180㎡世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P【去化情況及價(jià)格走勢(shì)】高價(jià)位的入市，造成長(zhǎng)期的有價(jià)無市去化緩慢；向市場(chǎng)妥協(xié)后量?jī)r(jià)飛躍綠城全運(yùn)村于2012年1月首次開盤，開盤前期一直以遠(yuǎn)超區(qū)域內(nèi)的單價(jià)與總價(jià)面對(duì)市場(chǎng)，但是虛高的價(jià)位并沒有打開銷售局面，上半年整體處于滯銷狀態(tài)，有價(jià)無市；2012年6月，項(xiàng)目在尷尬的市場(chǎng)局面下首次妥協(xié)，價(jià)格下調(diào)2000元，并積極與政府合作進(jìn)行團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，銷售量劇增，突破兩萬平每月的大關(guān)，后期價(jià)格有所回升，去化量也趨于穩(wěn)定世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P125㎡110㎡140㎡149㎡【產(chǎn)品分析】總體來看全運(yùn)村產(chǎn)品設(shè)計(jì)較好，舒適度較高，相比區(qū)域水平有很大超越空間從整體來看，綠城全運(yùn)村的戶型設(shè)計(jì)比較舒適，同時(shí)有大面積贈(zèng)送，附加值較高；邊戶有部分戶型設(shè)計(jì)采用了東西向廳，東北客戶抗性較大149㎡：南北通透，但作為大面積戶型，東西客廳不容易被東北客戶接受125㎡、140㎡：三房，南北通透，而且有主次分離的雙南臥，同時(shí)有大面積贈(zèng)送，戶型接受度高110㎡：南北通透，東西客廳抗性較大世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P【客戶分析】客戶群相對(duì)高端、地域來源分散、關(guān)注升值潛力，政府人員居多由于本項(xiàng)目主要客戶都是政府工作人員，多為經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)客戶，因此改善客戶居多，高達(dá)65%。本案客戶來源較為分散，渾南新區(qū)客戶作為地緣性客戶，客戶數(shù)量并未遠(yuǎn)超其他區(qū)域。由于區(qū)域內(nèi)未來將有大量不同區(qū)域的政府機(jī)構(gòu)搬遷至此，所以客戶來源極為分散并且大多看中區(qū)域未來升值潛力與發(fā)展空間。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P【營(yíng)銷層面】全城營(yíng)銷，與政府建立長(zhǎng)期深入的合作關(guān)系，關(guān)鍵時(shí)刻低價(jià)沖量使項(xiàng)目成為了區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者綠城第一品級(jí)九大名盤2011.10演繹一座城市的抱負(fù)2012.01創(chuàng)城記滿堂紅2012.07首次團(tuán)購(gòu)熱銷3億，紅透沈陽2012.062011.09中國(guó)進(jìn)入沈陽時(shí)代于萬豪酒店設(shè)立臨時(shí)銷售中心封盤停售降價(jià)，團(tuán)購(gòu)降價(jià)后，持續(xù)在戶外，廣播中進(jìn)行推廣，宣傳熱銷局面綠城全運(yùn)村是全運(yùn)板塊首個(gè)面世的項(xiàng)目，面世期最長(zhǎng)，知名度和影響也最為深刻長(zhǎng)時(shí)間的銷售困局迫使項(xiàng)目不得不向市場(chǎng)妥協(xié)，降價(jià)幅度超過2000元/㎡與政府建立長(zhǎng)期深入的合作關(guān)系，多次大規(guī)模的團(tuán)購(gòu)拯救了項(xiàng)目在降價(jià)促銷后開始全城范圍內(nèi)的營(yíng)銷動(dòng)作，著重傳遞項(xiàng)目熱銷氛圍，目的在于給予潛在客戶信心，這也是新區(qū)大盤成功立勢(shì)的關(guān)鍵2011年9月即面世，全運(yùn)板塊首個(gè)面世的項(xiàng)目世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P17【金道城】以綠城全運(yùn)村跟隨者姿態(tài)面市，依靠商業(yè)配套和軌道交通牽引，投資屬性顯著一組團(tuán)11#12#13#26C#26B#26A#二組團(tuán)二組團(tuán)三組團(tuán)四組團(tuán)4棟18層小高層：板式結(jié)構(gòu)，55㎡至115㎡9棟6層多層：圍合式多層，90㎡至140㎡8棟35層高層：點(diǎn)式結(jié)構(gòu)，55㎡至115㎡世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P18【去化情況及價(jià)格走勢(shì)】較低的入市價(jià)格，最大程度的吸引區(qū)域內(nèi)主流客戶，70-80㎡產(chǎn)品去化較理想金道城于2012年9月16日開盤，開盤效果較好，單月備案面積3340平米成交面積區(qū)間以70-80㎡為絕對(duì)主力，同時(shí)該類產(chǎn)品的價(jià)格實(shí)現(xiàn)也明顯低于整盤均價(jià)，可見客戶的價(jià)格導(dǎo)向明顯世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P19【產(chǎn)品分析】金道城產(chǎn)品設(shè)計(jì)較差，部分戶型嚴(yán)重違背了沈陽客戶的居住習(xí)慣，主力戶型為55-75平米94㎡三居，較為緊湊，為迎合追求功能性的客戶設(shè)計(jì)高層94㎡高層75㎡高層130㎡高層115㎡75㎡：北向主臥，與沈陽客戶置業(yè)習(xí)慣完全背離；廚房在客廳南側(cè)，極為違背居住生活習(xí)慣；115㎡三居，東西廳，而且整個(gè)空間布局極不規(guī)整，不符合東北客戶使用習(xí)慣，同時(shí)浪費(fèi)面積較大金道城整體容積率較高，同時(shí)又規(guī)劃了多層產(chǎn)品，導(dǎo)致項(xiàng)目規(guī)劃布局十分局促，出現(xiàn)了很多不規(guī)則的戶型，嚴(yán)重不符合東北客戶使用習(xí)慣項(xiàng)目小戶型設(shè)計(jì)尚可，但90㎡以上戶型舒適度完全落后于市場(chǎng)平均水平世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P20【客戶分析】客戶地域來源分散、關(guān)注升值潛力，多為難以承受綠城全運(yùn)村高總價(jià)的下游客戶金道城客戶來源較為分散，主要驅(qū)動(dòng)要素是未來單位搬遷帶來的工作緣型驅(qū)動(dòng)。居住型客戶對(duì)金道城的滿意度遠(yuǎn)不及綠城全運(yùn)村，一大部分客戶由于綠城全運(yùn)村總價(jià)壁壘過高，而被迫選擇金道城。成交客戶中投資型客戶比重加大，該類客戶認(rèn)可區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展，認(rèn)可項(xiàng)目的小戶型總價(jià)。典型客戶描摹王先生，市環(huán)保局員工，94㎡成交客戶……咱們單位過兩年就要搬到這邊辦公，加上馬上全運(yùn)會(huì)要在這邊舉辦，估計(jì)這的房子會(huì)漲價(jià)，就買了一套先放著?！G城全運(yùn)村整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃、景觀都很好，但是實(shí)在是太貴了，也不缺房子，沒有必要買那么貴的，再說不著急住精裝房租出去浪費(fèi)不租出去又不劃算，就沒再綠城買。……這個(gè)戶型我不是特別滿意，尤其兩個(gè)北臥室，冬天肯定冷，但買房子也沒有十全十美的，面積差不多，也就買了。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P【營(yíng)銷層面】以明星為切入點(diǎn)，但營(yíng)銷結(jié)果較為失敗，并沒有帶來任何溢價(jià)，項(xiàng)目形象也未傳達(dá)清晰金道城尋找皇冠上的明珠

29-150CBD美學(xué)豪宅不限購(gòu)2012.042012.102012.09金道城整體營(yíng)銷結(jié)果較為失敗，沒有傳遞清晰項(xiàng)目?jī)r(jià)值和形象項(xiàng)目?jī)H憑借價(jià)格跟隨實(shí)現(xiàn)持續(xù)銷售后期完全確立投資的項(xiàng)目屬性百億港資打造

CBD核心物業(yè)可能是沈陽最值得投資的小豪宅2012.059月16日首開沈陽3小時(shí)勁銷300套，搶購(gòu)如潮可能是沈陽最值得投資的小豪宅世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P22【華茂中心】以百萬平城市綜合體的形象入市，后期有大量的商業(yè)6棟板式高層：79㎡、98㎡2棟點(diǎn)式高層：42㎡-72㎡1棟11層小高層：板式結(jié)構(gòu)，103-180㎡4棟洋房：107-157㎡24棟聯(lián)排別墅：186㎡世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P23【產(chǎn)品分析】華茂中心產(chǎn)品以高層為主，以中小面積的投資戶型和強(qiáng)功能產(chǎn)品為主98㎡三居，整體保證了大開間短進(jìn)深，但雙北臥降低了戶型的競(jìng)爭(zhēng)力高層130㎡高層66、72㎡，都保證了南向兩個(gè)臥室，較為實(shí)用，整體較為方正，無浪費(fèi)面積，功能性極強(qiáng)同樣作為投資小戶型，華茂中心產(chǎn)品優(yōu)于金道城整體產(chǎn)品設(shè)計(jì)偏功能性，小兩房及小三房占主力洋房產(chǎn)品數(shù)量較少，但舒適度較高，屬于區(qū)域內(nèi)最好的洋房戶型高層98㎡高層72㎡高層66㎡洋房139㎡洋房139㎡三房：超大開間和贈(zèng)送面積保證了競(jìng)爭(zhēng)力，主臥套房區(qū)域少有世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P24【客戶分析】項(xiàng)目?jī)H開盤一個(gè)月，從目前來看投資型客戶比重加大華茂中心居住型客戶來源較為分散，主要驅(qū)動(dòng)要素是未來單位搬遷帶來的工作緣型驅(qū)動(dòng)。高低配的規(guī)劃原則，能夠滿足較為廣泛的客戶需求。成交客戶中投資型客戶比重大幅度加大，該類客戶認(rèn)可區(qū)域的長(zhǎng)期發(fā)展，認(rèn)可項(xiàng)目的小戶型總價(jià)，同時(shí)項(xiàng)目后期的商業(yè)規(guī)劃，給投資客帶來較大的心里預(yù)期。典型客戶描摹劉先生，私營(yíng)業(yè)主，42㎡成交客戶……華茂中心的二期和三期全都是商業(yè)，今后這邊的人氣和配套全都能不錯(cuò)，投資房產(chǎn)就是看人氣和配套，所以我選擇在這買的房子。于小姐，私營(yíng)業(yè)主，華茂中心意向客戶……我現(xiàn)在和老公住在雙E港，我們打算再買一套給父母住。我挺喜歡華茂的，感覺是大開發(fā)商，未來小區(qū)里還有商業(yè)，肯定很有發(fā)展。反正買了不一定要住，要是未來區(qū)域發(fā)展好了我們就來住，發(fā)展不好再租出去也不損失什么。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P【營(yíng)銷層面】華茂中心入市時(shí)間較短，但營(yíng)銷緊扣新市府這個(gè)地段價(jià)值，同時(shí)傳遞熱銷氛圍來新市府對(duì)面安個(gè)家2012.082012.112012.09華茂中心入市時(shí)間較短但項(xiàng)目形象傳遞較為清晰，緊扣地段價(jià)值和區(qū)域價(jià)值熱銷氛圍及時(shí)釋放給市場(chǎng)3小時(shí)300套，一府開盤紅全城新市府對(duì)面輕松安個(gè)家210萬平中央公園，20條公交線，3條有軌電車，地鐵2/8/10號(hào)線縱橫排布世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P26區(qū)域及市場(chǎng)特征區(qū)域?qū)儆诘湫偷某鞘行聟^(qū)，從目前的區(qū)域置業(yè)客戶來看，區(qū)域帶有明顯的投資屬性

-----依賴兌現(xiàn)未來居住價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的泛投資板塊區(qū)域價(jià)格敏感性較高，無論低端高端項(xiàng)目都很側(cè)重低價(jià)和促銷對(duì)客戶的吸引目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以功能性為主流，舒適型產(chǎn)品較少區(qū)域內(nèi)客戶來源較為廣泛，項(xiàng)目多注重全城營(yíng)銷的造勢(shì)世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P27區(qū)域總價(jià)比較關(guān)系25萬60萬120萬180萬綠城高層產(chǎn)品華茂中心、金道城高層產(chǎn)品華茂金道城洋房綠城洋房從目前來看，綠城站位區(qū)域第一梯隊(duì)，并實(shí)現(xiàn)較好的量?jī)r(jià)銷售，華茂與金道城站位第二梯隊(duì)，吸收全運(yùn)村下游客戶第二梯隊(duì)第一梯隊(duì)投資及低端首置客戶來源：全市投資客，原住民，渾南工作客戶自住兼投資，地緣及工作緣型改善客戶來源：政府及相關(guān)機(jī)構(gòu)，渾河以南區(qū)域改善及工作緣型自住客戶來源：政府，渾南產(chǎn)業(yè)園高管世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P可以看到目前區(qū)域內(nèi)存在兩種發(fā)展模式：金道城華茂模式，投資區(qū)域+投資項(xiàng)目；綠城模式，投資區(qū)域+居住類項(xiàng)目華茂金道城依賴兌現(xiàn)未來居住價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的泛投資板塊綠城全運(yùn)村投資居住目前區(qū)域的投資屬性>居住屬性華茂和金道城模式：在區(qū)域的投資屬性基礎(chǔ)上加強(qiáng)了自身項(xiàng)目的投資屬性綠城模式：在區(qū)域的投資屬性基礎(chǔ)上加強(qiáng)了自身項(xiàng)目的居住屬性世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P華茂金道城依賴兌現(xiàn)未來居住價(jià)值為驅(qū)動(dòng)的泛投資板塊綠城全運(yùn)村投資居住兩種發(fā)展模式的特點(diǎn)對(duì)比：世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P本項(xiàng)目應(yīng)該選擇怎樣的發(fā)展路線？世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P31地塊屬性——地塊距離區(qū)域核心區(qū)位及主干道有一定距離，周邊環(huán)境較安靜，通達(dá)性一般地塊距離未來月星國(guó)際港與金道萬麗廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體較近，同時(shí)又有沈本大道作為區(qū)隔，在享受其商業(yè)配套的同時(shí)，園區(qū)居住環(huán)境不受干擾。月星國(guó)際金道城全運(yùn)村華茂中心白塔河路全運(yùn)路沈本大道博物館行政中心繞城高速白塔河南路全運(yùn)北路全運(yùn)南路航天路航天路全運(yùn)北路智慧大街沈中大街沈本大道沈丹高速CDB與未來區(qū)域核心車程10分鐘左右地塊距離區(qū)域核心板塊有一定距離，但在核心板塊的輻射范圍之內(nèi)。不緊鄰主干道，通達(dá)性一般B、C、D地塊不臨主干道：沈本大道，昭示性和通達(dá)性一般。東側(cè)為沈丹高速，距離沈丹高速有一段距離。與周邊項(xiàng)目共享商業(yè)利好5-10分鐘可行至地鐵口地塊周邊共3個(gè)地鐵口，但距離本項(xiàng)目均有一段距離，步行5-10分鐘不等。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P項(xiàng)目屬性——以洋房為主的低密社區(qū)，無大規(guī)模商業(yè)配套和社區(qū)配套C、D地塊：占地：83310.96㎡，容積率：1.2-1.5B地塊：占地：160219.11㎡，容積率：1.2-1.5本項(xiàng)目容積率1.2-1.5，為洋房為主的低密社區(qū)總占地面積24萬，無大規(guī)模商業(yè)配套和社區(qū)配套世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P項(xiàng)目規(guī)劃的面積區(qū)間完全對(duì)位區(qū)域成交主力面積段，符合區(qū)域市場(chǎng)的最主流需求本案高層面積區(qū)間75-100㎡本案小高層面積區(qū)間100-120㎡本案洋房面積區(qū)間110-170㎡與市場(chǎng)主流面積完全對(duì)位本案面積區(qū)間的規(guī)劃完全對(duì)位區(qū)域成交主力面積段，符合區(qū)域市場(chǎng)的最主流需求！目前區(qū)域市場(chǎng)上主流面積區(qū)間為90-120平從目前成交情況上看，90-120平為市場(chǎng)上最主流的產(chǎn)品面積區(qū)間。本案產(chǎn)品面積區(qū)間與市場(chǎng)主流完全對(duì)位世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P34價(jià)值點(diǎn)梳理——低密舒居生活感受+純粹宜居居住社區(qū)+超越市場(chǎng)平臺(tái)的產(chǎn)品品質(zhì)為本體核心價(jià)值3.板塊內(nèi)唯一的低密度洋房居住社區(qū)1.需要快速與低價(jià)產(chǎn)品建立價(jià)值區(qū)隔2.與大規(guī)模綜合體項(xiàng)目形成差異化路線低密舒居生活感受超越市場(chǎng)平臺(tái)產(chǎn)品品質(zhì)純粹宜居居住社區(qū)世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P從區(qū)域內(nèi)兩種發(fā)展模式上看，本項(xiàng)目與綠城全運(yùn)村的模式更加契合在區(qū)域大投資環(huán)境的基礎(chǔ)上，低密宜居為項(xiàng)目發(fā)力點(diǎn)模式探究世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P機(jī)會(huì)點(diǎn)探究區(qū)域機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P機(jī)會(huì)一：區(qū)域機(jī)會(huì)——政府導(dǎo)向及配套升級(jí)促使板塊逐漸成熟，開發(fā)商與政府合力共贏。第一階段：建設(shè)期區(qū)域在2010年開始建設(shè)，軌道交通等基礎(chǔ)建設(shè)開始大力施工；第二階段：成長(zhǎng)期，伴隨區(qū)域和房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展同步，在2011年年末及2012年已經(jīng)開始有地產(chǎn)項(xiàng)目入市，客戶開始關(guān)注區(qū)域；第三階段：成熟期隨著全運(yùn)會(huì)的召開，區(qū)域成熟，商業(yè)配套及交通配套升級(jí)完畢，區(qū)域價(jià)值凸現(xiàn)，客戶開始集中向本區(qū)域開始自主需求；第四階段：價(jià)值最大化南部發(fā)展的成熟，直接帶著了沈陽城市化進(jìn)程的邊界，區(qū)域也開始進(jìn)行到價(jià)值最大化兌現(xiàn)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)?，F(xiàn)階段1.建設(shè)期2.成長(zhǎng)期3.成熟期4.價(jià)值最大化世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P機(jī)會(huì)2：市場(chǎng)機(jī)會(huì)——市場(chǎng)上面積段和總價(jià)區(qū)間存在較大市場(chǎng)空白總價(jià)（萬元）均價(jià)（元/平）區(qū)域內(nèi)在售高層總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)總價(jià)（萬元）均價(jià)（元/平）區(qū)域內(nèi)在售洋房總價(jià)區(qū)間統(tǒng)計(jì)目前市場(chǎng)上高層產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間分為兩個(gè)總價(jià)梯隊(duì)，一為金道城和華茂，總價(jià)23-63萬不等。另一總價(jià)為綠城全運(yùn)村，總價(jià)77-146萬。63-77萬存在總價(jià)空白。華茂僅4棟洋房產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)力較為薄弱，不予考慮。金道城總價(jià)區(qū)間為85-110萬，綠城全運(yùn)村總價(jià)為179-386萬。兩者中間110萬-180萬存在較大市場(chǎng)空白。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P機(jī)會(huì)3：客戶機(jī)會(huì)——大量具備較強(qiáng)居住意向的客戶被綠城的高門檻屏蔽，只能被迫選擇下游項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)客戶三級(jí)分類：高總價(jià)門檻目前市場(chǎng)上有大量以居住為核心驅(qū)動(dòng)的客戶，被綠城全運(yùn)村的高總價(jià)門檻屏蔽。而區(qū)域內(nèi)目前無對(duì)應(yīng)此類客戶的宜居型項(xiàng)目出現(xiàn)，此類客戶群被擠壓至金道城和華茂中心購(gòu)房。金道城華茂中心客戶來源：未來工作遷移至本區(qū)域的企業(yè)員工置業(yè)目的：看好全運(yùn)板塊未來發(fā)展，投資屬性明顯?？蛻魜碓矗何磥砉ぷ鬟w移至本區(qū)域的企業(yè)員工置業(yè)目的：帶有較強(qiáng)的居住意愿，區(qū)域若發(fā)展好則選擇在此居住綠城客戶來源：未來工作遷移至本區(qū)域的高級(jí)政府人員及企業(yè)中高管置業(yè)目的：居住為目的，帶有部分投資屬性市場(chǎng)空白擠壓機(jī)會(huì)點(diǎn)世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P機(jī)會(huì)4：產(chǎn)品機(jī)會(huì)——在售項(xiàng)目舒適性及產(chǎn)品力較差，本項(xiàng)目本體質(zhì)素具備極強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目產(chǎn)品面積區(qū)間迎合市場(chǎng)主流，同其他項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目本體質(zhì)素具備極強(qiáng)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)素較差華茂中心和金道城項(xiàng)目以配套、低總價(jià)優(yōu)勢(shì)驅(qū)動(dòng)，但是產(chǎn)品品質(zhì)相對(duì)較差，從容積率、戶型等方面均處于中低檔次；綠城全運(yùn)村項(xiàng)目產(chǎn)品打造上比餃注重細(xì)節(jié)及景觀設(shè)計(jì)，整體品質(zhì)感較強(qiáng)。本項(xiàng)目在本體質(zhì)素上具備極強(qiáng)優(yōu)勢(shì)世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P全運(yùn)板塊在售項(xiàng)目：3個(gè)會(huì)展蘇家屯板塊在售項(xiàng)目：16個(gè)長(zhǎng)白島板塊在售項(xiàng)目：18個(gè)渾南新區(qū)板塊在售項(xiàng)目：43個(gè)航高基地板塊在售項(xiàng)目：14個(gè)機(jī)會(huì)5：競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)——區(qū)域內(nèi)當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于附近其他板塊，在售項(xiàng)目?jī)H有三個(gè)。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P外部機(jī)會(huì)點(diǎn)梳理BECDA市場(chǎng)機(jī)會(huì)區(qū)域機(jī)會(huì)產(chǎn)品機(jī)會(huì)客戶機(jī)會(huì)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)五大外部機(jī)會(huì)梳理：

區(qū)域發(fā)展+市場(chǎng)空白+客戶高認(rèn)知+競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少+產(chǎn)品力

世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P機(jī)會(huì)探尋總價(jià)區(qū)間填補(bǔ)市場(chǎng)空白，通過宜居價(jià)值的全面?zhèn)鬟f、突出項(xiàng)目產(chǎn)品力和總價(jià)優(yōu)勢(shì)，有效切分綠城全運(yùn)村中下游客戶。世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P項(xiàng)目定位市場(chǎng)定位客戶定位形象定位世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P市場(chǎng)站位：本項(xiàng)目堅(jiān)決和綠城全運(yùn)村站在第一梯隊(duì)，通過宜居價(jià)值有效傳遞同華茂及金道城建立有效區(qū)隔華茂中心金道城區(qū)域內(nèi)相對(duì)低端項(xiàng)目：建立絕對(duì)的價(jià)值區(qū)隔！接收上游客戶競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：純粹、低密、圈層、品質(zhì)策略：建立絕對(duì)的價(jià)值區(qū)隔！接收上游客戶以低密度的純粹居住社區(qū)品質(zhì)，宜居的高端形象，形成區(qū)隔項(xiàng)目品質(zhì)建立高端形象，形成區(qū)隔區(qū)域內(nèi)直接競(jìng)品：以純粹、低密、精工品質(zhì)設(shè)計(jì)打動(dòng)客戶競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：純粹、低密策略：以不同形象訴求差異化競(jìng)爭(zhēng)以低密度的純粹居住社區(qū)品質(zhì)，宜居的高端形象，形成區(qū)隔本案綠城全運(yùn)村世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P三級(jí)客戶---純投資客戶核心客戶：地緣性品質(zhì)改善客戶來源：渾南區(qū)域內(nèi)居住的中高端客戶—政府人員、企業(yè)管理者、私營(yíng)業(yè)主屬性：事業(yè)成功，追求優(yōu)質(zhì)生活關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域地位，居住品質(zhì)重要客戶：工作緣型品質(zhì)改善客戶來源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)—政府人員、未來進(jìn)駐企業(yè)管理者屬性：事業(yè)成熟期，追求品質(zhì)改善關(guān)注點(diǎn)：配套、交通、生活環(huán)境來源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)屬性：純投資關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展?jié)摿?、配套、軌道交通洋房客群AIO有穩(wěn)定的社會(huì)收入，具有較遠(yuǎn)見視野含蓄內(nèi)斂，在乎繁華之中的平靜生活鐘情于低密的生活環(huán)境和高品質(zhì)的生活氛圍ActionOpinion區(qū)域配套與居住品質(zhì)并重任何情況下生活都要有質(zhì)量和格調(diào)生活舒適性與私密性注重園區(qū)環(huán)境的品質(zhì)感Interests追求高端生活用品和活動(dòng)，愿意為更高的品質(zhì)而付費(fèi)喜歡樹立自我，標(biāo)榜個(gè)性，追求獨(dú)特文化品位，注重高質(zhì)量休閑健康的生活方式30歲以上/事業(yè)成熟/向往優(yōu)質(zhì)生活洋房洋房客戶定位：客戶主要為認(rèn)可區(qū)域未來發(fā)展，居住意向較強(qiáng)的地緣性為主的品質(zhì)改善型客戶

世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P三級(jí)客戶---純投資客戶核心客戶：工作緣型客戶來源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)—政府基層人員、未來進(jìn)駐企業(yè)的員工屬性：事業(yè)成長(zhǎng)期，有一定視野關(guān)注點(diǎn)：工作距離，區(qū)域發(fā)展，配套，交通重要客戶：地緣型客戶來源：渾南區(qū)域內(nèi)居住的中高端客戶—企業(yè)職員、私營(yíng)業(yè)主屬性：事業(yè)起步期，追求投資回報(bào)率關(guān)注點(diǎn)：配套、交通、生活環(huán)境來源：市內(nèi)五區(qū)及渾南新區(qū)屬性：純投資關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展?jié)摿Α⑴涮?、軌道交通洋房客群AIO有比較穩(wěn)定的社會(huì)收入，關(guān)注社會(huì)發(fā)展與政府政策積極向上，對(duì)生活不滿足，有一定的投機(jī)情節(jié)期望在核心區(qū)域居住，同時(shí)在乎生活品ActionOpinion區(qū)域配套完善的前提下，期望相對(duì)安逸的生活狀態(tài)渴望挑戰(zhàn)，認(rèn)為生活需要不斷探索和進(jìn)步投機(jī)情節(jié)Interests關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展與宏觀政策樂于理財(cái)投資，認(rèn)可房地產(chǎn)的投資性渴望進(jìn)入財(cái)富核心樂于享受繁華生活30歲以上/事業(yè)成熟/向往優(yōu)質(zhì)生活高層高層客戶定位：客戶主要為認(rèn)可區(qū)域未來發(fā)展，投資意向較強(qiáng)的工作緣型客戶

世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P48低密舒居生活感受純粹居住社區(qū)，遠(yuǎn)離吵雜繁多的人群環(huán)境世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P純粹宜居居住社區(qū)遠(yuǎn)離商業(yè)的嘈雜，人流的混雜，純粹居住社區(qū)宜居感受世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P精工品質(zhì)產(chǎn)品超越市場(chǎng)平臺(tái)的產(chǎn)品品質(zhì)、優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場(chǎng)主流暢銷面積區(qū)間、世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P策略導(dǎo)出競(jìng)爭(zhēng)策略價(jià)格策略推售策略05世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價(jià)格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢(shì)—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價(jià)格戰(zhàn)的制造者補(bǔ)缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙—?jiǎng)?chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)—強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值四種競(jìng)爭(zhēng)策略簡(jiǎn)析競(jìng)爭(zhēng)策略：挑戰(zhàn)者，以低密純粹居住形象及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品站位第一梯隊(duì)，填補(bǔ)區(qū)域總價(jià)空白，與對(duì)手建立差異化競(jìng)爭(zhēng)

發(fā)力點(diǎn)1.建立差異化形象，訴求純粹的低密形象及舒居環(huán)境；發(fā)力點(diǎn)2.利用稀缺洋房物業(yè)，訴求高品質(zhì)洋房社區(qū)；發(fā)力點(diǎn)3：利用超越市場(chǎng)平臺(tái)水平的產(chǎn)品品質(zhì)；發(fā)力點(diǎn)4：利用區(qū)域總價(jià)空白，多利搶奪板塊內(nèi)客戶，形成客戶多方面增容；世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P價(jià)格策略：高層銷售均價(jià)5500元/平，小高層銷售均價(jià)6000元/平，洋房銷售均價(jià)8500元/平高層60-80萬洋房110-180萬總價(jià)市場(chǎng)空白高層75-100㎡小高層100-120㎡洋房110-170㎡本項(xiàng)目面積區(qū)間市場(chǎng)參考：高層5500元/平，洋房8500元/平高層均價(jià)5500元/平，小高層均價(jià)6000元/平，洋房均價(jià)8500元/平世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P推售策略：年度成交額為3.5億元，首次開盤銷售276套，銷售額1.75億元高層推售洋房推售7月1日首次開盤9月30日二次開盤2013.042013.072013.082013.092013.102013.112013.122013.052013.068月15日加推4-6月蓄客期10-12月持銷期銷售預(yù)判前期認(rèn)籌360組客戶前期認(rèn)籌75組客戶需要1300組C類以上到訪客戶，月均到訪430組，日均到訪15組。高層：220套均價(jià)：5500小高：75套均價(jià)：6000洋房：75套均價(jià)：8500高層去化176套小高去化50套洋房去化50套去化率：75%銷售額：1.75億小高：50套均價(jià)：6200小高去化40套去化率：80%銷售：2728萬高層：100套均價(jià)：5700小高：80套均價(jià)：6300洋房：30套均價(jià)：8600高層去化80套小高去化64套洋房去化24套去化率：80%銷售額：1.12億持續(xù)銷售期以清理前期尾貨為主視情況加推，加推建議以高層為主高層去化40套小高去化15套洋房去化10套銷售額：3863萬年度共計(jì)成交額：3.53億世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P營(yíng)銷策略06世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P營(yíng)銷思考1、考慮到2013年下半年全運(yùn)會(huì)的召開及區(qū)域未售項(xiàng)目的增多，使得項(xiàng)目整體營(yíng)銷動(dòng)作提前，搶占市場(chǎng)先機(jī)將成為營(yíng)銷重點(diǎn)2、考慮到區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目經(jīng)過一年的推廣，區(qū)域認(rèn)知已經(jīng)初步實(shí)現(xiàn)，以逸待勞截流區(qū)域內(nèi)客戶將是較為有效率的營(yíng)銷路徑3、現(xiàn)有計(jì)劃2013年6月臨時(shí)售樓處開放，需要在3月份開放臨時(shí)售樓處，提前向市場(chǎng)發(fā)出項(xiàng)目聲音，確保7月份開盤的成功實(shí)現(xiàn)；世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P核心訴求：低密純粹形象強(qiáng)調(diào)精工品質(zhì)的產(chǎn)品力及稀缺的高級(jí)別物業(yè)類型，傳遞項(xiàng)目可居住性與稀缺性強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品面積區(qū)間以增容最廣泛的主流客戶基礎(chǔ)強(qiáng)調(diào)軌道交通及商業(yè)配套強(qiáng)化投資價(jià)值本案營(yíng)銷主要方向：以低密純粹形象及舒居感受為核心意向，傳遞居住價(jià)值與產(chǎn)品力

金地華潤(rùn)第二級(jí)訴求第三級(jí)訴求第四級(jí)訴求世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)：加快營(yíng)銷節(jié)奏，緊湊工程節(jié)點(diǎn)，搶占春季營(yíng)銷期及夏季展示期

2012一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月2013上半年下半年?duì)I銷線項(xiàng)目預(yù)熱期集中營(yíng)銷蓄客期市內(nèi)售樓處開放首次開盤園林展示區(qū)開放售樓處開放強(qiáng)銷期二次開盤強(qiáng)銷期拿下四證安排動(dòng)遷開始施工售樓處交付使用售樓處竣工展示區(qū)打造開盤房源取得預(yù)售持續(xù)施工二次開盤房源取得預(yù)售一期基本封頂一期交房工程線世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P形象發(fā)布線：形象發(fā)布線重點(diǎn)傳遞項(xiàng)目的“低密、純粹”形象及舒居感受

清晰項(xiàng)目形象——預(yù)熱期以強(qiáng)勢(shì)推廣，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的純粹宜居低密形象Action1Action3Action2知名度塑造

——線下以連續(xù)性的短信快速打開知名度，訴求項(xiàng)目高品質(zhì)的產(chǎn)品力區(qū)域發(fā)展高峰論壇——聯(lián)合其他開發(fā)商炒作區(qū)域，強(qiáng)調(diào)未來區(qū)域的居住價(jià)值形象發(fā)布線Publish

Image世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P清晰項(xiàng)目形象：預(yù)熱期以強(qiáng)勢(shì)推廣（報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外等）訴求低密純粹宜居形象世聯(lián)認(rèn)為，項(xiàng)目前期形象樹立階段應(yīng)該主要訴求項(xiàng)目的核心價(jià)值：區(qū)域價(jià)值隨著區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目的不斷包裝已經(jīng)基本得到傳遞；為對(duì)位本案本體價(jià)值，本案需要在站位區(qū)域價(jià)值的基礎(chǔ)上強(qiáng)調(diào)低密純粹宜居形象。形象發(fā)布線Action1純粹宜居低密物業(yè)精工品質(zhì)世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P全城轟炸，大范圍短信推廣以沈河、和平作為短信核心推廣區(qū)域，集中短信密集轟炸，保證每周三次以上，每次推廣數(shù)量維持在30萬條以上。通過短信細(xì)節(jié)和技巧提升，增強(qiáng)客戶接受度以天氣預(yù)報(bào)、提示等短信技巧，從細(xì)節(jié)上表現(xiàn)對(duì)客戶的關(guān)注，增多與客戶溝通的切入點(diǎn)，使客戶更易接受。突出低密、純粹、舒居在短信中要點(diǎn)出項(xiàng)目核心價(jià)值，持續(xù)灌輸給市場(chǎng)全運(yùn)板塊唯一純粹低密社區(qū)精工品質(zhì)大宅，傲然渾南傾情演繹華美篇章【富瑞天氣播報(bào)】今日天氣晴好，溫度25℃，夏風(fēng)襲來，正是來富瑞逛逛的好時(shí)候，會(huì)所已經(jīng)為您準(zhǔn)備了清涼的下午茶，期待您的光臨?！靖蝗鹦畔⒉?bào)】渾南板塊國(guó)際一線標(biāo)準(zhǔn)住宅，距展示區(qū)亮相倒計(jì)時(shí)15天，標(biāo)準(zhǔn)住宅設(shè)計(jì)，帶給您值得信賴的品質(zhì)。塑造知名度：線下以短信溫馨提示+關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)倒計(jì)時(shí)連續(xù)性短信，快速打開知名度形象發(fā)布線Action2世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P區(qū)域發(fā)展高峰論壇：區(qū)域熱度是項(xiàng)目成敗關(guān)鍵，聯(lián)合炒作區(qū)域，全程媒體直播聯(lián)合沈陽市政府、渾南區(qū)政府、城市規(guī)劃發(fā)展專家以及周邊項(xiàng)目開發(fā)商等共同舉辦“沈陽的都市化進(jìn)程與未來新城發(fā)展”高峰論壇，來探討全運(yùn)區(qū)域未來的愿景與標(biāo)準(zhǔn)，共同炒作全運(yùn)區(qū)域形象發(fā)布線Action3世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P63品質(zhì)展示線

Qualityexperience低密示范區(qū)快速跟進(jìn)——把握春夏最佳展示季節(jié)，以完美的低密生態(tài)生活征服客戶產(chǎn)品手冊(cè)

——系統(tǒng)化、細(xì)節(jié)化的展現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際一流產(chǎn)品的價(jià)值國(guó)際建筑標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化——在銷售中心設(shè)立項(xiàng)目品質(zhì)及標(biāo)準(zhǔn)展示部分精工打造完美空間體驗(yàn)

——售樓處與樣板間采用奢侈品品牌嫁接，深度傳遞項(xiàng)目高端品質(zhì)Action2Action1Action3Action4品質(zhì)展示線：品質(zhì)展示線重點(diǎn)展現(xiàn)項(xiàng)目精工品質(zhì)和舒適產(chǎn)品，通過體驗(yàn)化營(yíng)銷釋放項(xiàng)目?jī)r(jià)值

世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P64低密示范區(qū)快速跟進(jìn)：把握春夏最佳展示季節(jié)，以完美的低密生態(tài)生活征服客戶對(duì)于東北客戶來說，展示的優(yōu)秀與否是項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，并且也極大程度上決定價(jià)格低密產(chǎn)品的價(jià)值很大程度上在于展示及體驗(yàn)，只有將產(chǎn)品與體驗(yàn)結(jié)合在一起才能得到最大化效果快速的推進(jìn)展示區(qū)，把握春夏的關(guān)鍵展示期注重細(xì)節(jié)的把握品質(zhì)展示線Action1世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P產(chǎn)品解讀樣板間腳本及生活手冊(cè)100個(gè)細(xì)節(jié)中糧隆璽壹號(hào)終極居住100個(gè)細(xì)節(jié)-----安全篇4大專業(yè)：土建、機(jī)電、景觀、精裝8大主題：安全、健康、環(huán)保節(jié)能、舒適、私密、尊貴、便捷、耐用產(chǎn)品價(jià)值與細(xì)節(jié)：

本項(xiàng)目很大的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品品質(zhì)，但單純的依靠說辭講述不足以建立足夠的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，必須以細(xì)節(jié)的積累達(dá)到質(zhì)變，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)與細(xì)節(jié)的組織，成體系的發(fā)布可以給客戶最大震撼，做到極致極即是項(xiàng)目品牌的成功產(chǎn)品手冊(cè)：系統(tǒng)化、細(xì)節(jié)化的展現(xiàn)項(xiàng)目國(guó)際一流產(chǎn)品的價(jià)值品質(zhì)展示線Action2世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P66國(guó)際建筑標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)化：在銷售中心設(shè)立項(xiàng)目建材、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)展示部分業(yè)界一流的安全技術(shù)，不論是老人，小孩，都能夠安全健康的生活。通過嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的建材選擇，先進(jìn)的換氣技術(shù)等措施，有效降低有害化學(xué)物質(zhì)的使用，保證了健康的室內(nèi)環(huán)境。另外，項(xiàng)目追求更高的防震性、防火性、安全性，永久守護(hù)您和家人的生活。通過在銷售中心設(shè)立項(xiàng)目所用建材，及品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)的展示部分，來強(qiáng)化項(xiàng)目國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)的形象品質(zhì)展示線Action3世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P67精工打造完美空間體驗(yàn)：售樓處與樣板間采用奢侈品品牌嫁接，深度傳遞項(xiàng)目高端品質(zhì)樣板房情景體驗(yàn)區(qū)——頂級(jí)奢侈空間體驗(yàn)產(chǎn)品故事體系——賦予產(chǎn)品一定的故事售樓處參觀體驗(yàn)區(qū)——星級(jí)會(huì)所服務(wù)體驗(yàn)&項(xiàng)目?jī)r(jià)值深度傳遞園林展示區(qū)——園林設(shè)計(jì)故事演繹售樓處有幾樣物品為限量珍貴版，傳遞項(xiàng)目稀缺性價(jià)值點(diǎn)MacBookAirGIORGIOARMANI在陪同客戶觀看示范區(qū)時(shí)，對(duì)背后的起源，插曲，內(nèi)涵進(jìn)行演繹通過講述項(xiàng)目在設(shè)計(jì)樣板間和空間裝修時(shí)的種種想法和趣聞，來體現(xiàn)項(xiàng)目的以人為本的住宅精神品質(zhì)展示線Action4世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P68銷售強(qiáng)化線Salesability外展前置

——萬象城、太原街、中街附近設(shè)立外展Action3Action1Action4客戶直效拓展

——深入三好街、五里河等沈陽南部區(qū)域進(jìn)行客戶拓展Action2沿途客戶攔截

——地鐵站“全運(yùn)看房車”設(shè)置、周邊項(xiàng)目直效派單攔截、沿途客戶攔截

——周邊導(dǎo)視、圍擋、樓梯燈光字或條幅是最好的推廣Action5客戶資源整合

——圈層意見領(lǐng)袖的快速滲透與拓展，高端客戶資源的整合利用銷售強(qiáng)化線：銷售強(qiáng)化線注重強(qiáng)化終端銷售力

世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P69外展地點(diǎn):萬象城、奧體、中街、太原街外展目的：吸納渾河兩岸客群，提高項(xiàng)目的關(guān)注度，彌補(bǔ)因?yàn)槭蹣翘庨_放過晚導(dǎo)致的蓄客期不足外展前置：由于售樓處開放過晚，本案需要外展前置，萬象城、中街太原街附近設(shè)立外展銷售強(qiáng)化線Action1世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P沿途客戶攔截：地鐵站設(shè)置“全運(yùn)看房車”、周邊項(xiàng)目直效派單攔截在地鐵站前設(shè)置全運(yùn)看房車，不論客戶是去到哪個(gè)項(xiàng)目的，都可以上車，沿路講解本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，并贈(zèng)送折頁等目的：增大客戶容量，增大客戶關(guān)注度，形成持續(xù)的宣傳力；周邊項(xiàng)目直效果派單：了解周邊項(xiàng)目的推售節(jié)點(diǎn)、有計(jì)劃的設(shè)置派單專員，有效攔截周邊項(xiàng)目客戶群，增大項(xiàng)目的客戶群廣泛度；銷售強(qiáng)化線Action2鎖定區(qū)域內(nèi)地鐵站:（白塔河站、全運(yùn)路站等）世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P71項(xiàng)目圍擋要有明顯國(guó)際感同時(shí)要具備價(jià)值點(diǎn)釋放功能沿途客戶攔截：周邊導(dǎo)視及樓體廣告的設(shè)置，增加對(duì)客戶的吸引和攔截地鐵站地鐵站高速出入口注意把握周邊核心道路、地鐵站、高速出入口的客戶攔截，將進(jìn)入全運(yùn)區(qū)域的客戶全面封鎖周邊道路導(dǎo)視改裝樓體字傳遞項(xiàng)目?jī)r(jià)值信息有昭示性的樓體燈光字銷售強(qiáng)化線Action3世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P拓展區(qū)域:全運(yùn)產(chǎn)業(yè)園、南部政府機(jī)關(guān)、三好街、五里河、南塔、鐵西于洪外圍、大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)拓展目的：選擇南部區(qū)域，最大化客戶范圍的同時(shí)客戶實(shí)力有一定保障拓展方式：企事業(yè)單位陌拜、大學(xué)內(nèi)部外展宣講、小區(qū)直郵call客、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)客戶的攔截客戶直效拓展：深入三好街、五里河、政府機(jī)關(guān)等南部區(qū)域企事業(yè)單位、小區(qū)進(jìn)行客戶拓展銷售強(qiáng)化線Action4世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P沈陽世聯(lián)客戶資源渠道匯總：目前沈陽公司掌握沈陽高端客戶資源約2000組積累銀行、公務(wù)員、地方機(jī)關(guān)資源達(dá)1000組東北地區(qū)世聯(lián)高端客戶資源：北京、天津、大連公司高端沈陽籍客戶資源達(dá)約10000組客戶資源整合：圈層意見領(lǐng)袖的快速滲透與拓展，高端客戶資源的整合利用銷售強(qiáng)化線Action5世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P74世聯(lián)服務(wù)保障體系專業(yè)保障世聯(lián)標(biāo)準(zhǔn)，意味著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的最高標(biāo)準(zhǔn)世聯(lián)的品質(zhì)與目標(biāo)保障體系，是行業(yè)最全面，最先進(jìn)的系統(tǒng)體系，不可復(fù)制沈陽世聯(lián)，背后有從團(tuán)隊(duì)，到體制，到工具的三重服務(wù)保障，同時(shí)具備五年深耕的客戶集群資源，完美保證目標(biāo)達(dá)成SP世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P大連公司2007年成立，人員300人；代表項(xiàng)目：萬科溪之谷、魯能優(yōu)山美地、瑞安大連天地、中瑞香水灣、億誠(chéng)御景灣、億達(dá)′藍(lán)灣鎮(zhèn)′東方圣克拉、萬恒天籟灣、百年城百年港灣、百年城琥珀灣、萬科海港城、佳兆業(yè)君匯上品、金地云錦哈爾濱公司2011年成立，人員150人；代表項(xiàng)目：立匯美羅灣、悅城、盛和天下、天鵝灣、魯商松江新城、中華巴洛克、招商諾訂山、恒大綠洲（牡丹江）、恒大名都、恒大翡翠華庭（齊齊哈爾）長(zhǎng)春公司2010年成立，人員130人；代表項(xiàng)目：萬科溪之谷、魯能優(yōu)山美地、瑞安大連天地、中瑞香水灣、億誠(chéng)御景灣、億達(dá)′藍(lán)灣鎮(zhèn)′★沈陽公司2007年成立，人員300人；代表項(xiàng)目：中糧·隆璽壹號(hào)、泰恒國(guó)王湖、億達(dá)玖墅、越秀岄湖郡、雅居樂花園、中鐵人杰水岸、東方銀座中心城、運(yùn)河灣3號(hào)，新地中心、紅星國(guó)際、萬科新榆公館、本溪佳兆業(yè)·水岸新都世聯(lián)中國(guó)五個(gè)區(qū)域核心之一五年深耕之后配合集團(tuán)東北戰(zhàn)略升級(jí)沈陽公司開始新一輪超越沈陽世聯(lián)戰(zhàn)略升級(jí)世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P東北區(qū)域沈陽公司代理事業(yè)部顧問事業(yè)部客戶與

策略資源中心策劃總監(jiān)主策劃師策劃助理項(xiàng)目總監(jiān)主策劃師策劃助理客戶總監(jiān)客戶經(jīng)理世聯(lián)品質(zhì)及技術(shù)委員會(huì)策劃總監(jiān)主策劃師策劃助理銷售總監(jiān)銷售經(jīng)理銷售經(jīng)理助理銷售代表全國(guó)視野經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，多個(gè)世聯(lián)核心城市（北京、深圳等）工作經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目重大決策技術(shù)把控銷售一線把控，動(dòng)態(tài)問題即時(shí)了解長(zhǎng)期沈陽及東北城市房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)世聯(lián)資深司齡，熟悉世聯(lián)工作方式沈陽世聯(lián)淡、旺市典型項(xiàng)目參與者多次世聯(lián)全國(guó)標(biāo)桿項(xiàng)目交換工作經(jīng)驗(yàn)沈陽代理

事業(yè)部長(zhǎng)春代理

事業(yè)部沈陽世聯(lián)戰(zhàn)略升級(jí)

世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P77長(zhǎng)春代理事業(yè)部20122014201330億80億50億合約數(shù)8-10個(gè)合約數(shù)12-15個(gè)合約數(shù)15-20個(gè)售樓處數(shù)量10-12個(gè)20-25個(gè)35-40個(gè)2012年市場(chǎng)份額2013年市場(chǎng)份額2014年市場(chǎng)份額長(zhǎng)春代理事業(yè)部顧問事業(yè)部代理事業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部顧問事業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理事業(yè)部顧問事業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理營(yíng)業(yè)部代理事業(yè)部代理事業(yè)部長(zhǎng)春代理事業(yè)部201220132014沈陽公司三年戰(zhàn)略，三年創(chuàng)收過億，市場(chǎng)份額第一世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P匹配行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的操盤標(biāo)準(zhǔn)及目標(biāo)保障體系專業(yè)的央企服務(wù)能力高速發(fā)展及擴(kuò)張期企業(yè)以全國(guó)視野及本地深耕經(jīng)驗(yàn)，達(dá)成品牌落地代理客戶結(jié)構(gòu)----服務(wù)品牌企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P79代理事業(yè)部豪宅線主流大盤線工商物業(yè)線代理業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)模式----專業(yè)細(xì)分，領(lǐng)域大師

世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P總監(jiān)職責(zé)及工作范疇整合與把握開發(fā)商需求整合與導(dǎo)入公司資源目標(biāo)最終負(fù)責(zé)人世聯(lián)總監(jiān)開發(fā)商營(yíng)銷核心團(tuán)隊(duì)智力資源支持資源銷售資源公司高層策略資源中心策劃團(tuán)隊(duì)銷售團(tuán)隊(duì)總監(jiān)聯(lián)席會(huì)飛虎隊(duì)資源客戶資源從一個(gè)人到整個(gè)公司的體系化服務(wù)security1.團(tuán)隊(duì)保障總監(jiān)負(fù)責(zé)制

為開發(fā)商職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)提供一站式服務(wù)世聯(lián)沈陽全運(yùn)富瑞項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)告XX營(yíng)銷戰(zhàn)略思路91P策劃與銷售的配合保證終端靈敏度與執(zhí)行效果，循環(huán)傳遞價(jià)值客戶分析執(zhí)行效果終端靈敏度推廣調(diào)整說辭調(diào)整策劃+銷售“捆綁”及時(shí)培訓(xùn)1、制定價(jià)格策略及促銷手段，為銷售提供工具2、系列培訓(xùn)：價(jià)值點(diǎn)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、大勢(shì)3、制定統(tǒng)一的銷售口徑：電話、樣板房、主推產(chǎn)品等4、接待流線的調(diào)整和培訓(xùn)5、階段性客戶訪談及深度分析策劃之于銷售及時(shí)反饋1、清晰了解每周的接待客戶，并對(duì)成交及未成交客戶進(jìn)行詳細(xì)描述2、對(duì)每周的渠道投放效果進(jìn)行一線客戶信息的反饋3、對(duì)銷售工具的意見和建議銷售之