哈爾濱市幸福鎮(zhèn)農(nóng)村土地整治項目130307

哈爾濱市幸福鎮(zhèn)農(nóng)村土地整治項目130307可行性研究報告（代項目建議書）哈爾濱市國際工程咨詢中心二〇一二年八月

編制人員名單參編人員： 董悅正高工楊希中正高工王毅楠工程師戴欽經(jīng)濟師王磊工程師肖瀟經(jīng)濟師審定： 李力波教授級高級工程師

目錄TOC\o"1-2"\h\z\u第一章總論 1一、項目概況 1二、編制依據(jù) 2三、項目建設(shè)單位概況 2四、項目由來與建設(shè)的必要性 3第二章開發(fā)前景分析 8一、哈爾濱市經(jīng)濟進展?fàn)顩r及進展戰(zhàn)略 8二、哈爾濱市“十二五”民生進展目標(biāo) 10三、哈爾濱土地市場狀況 11四、要緊阻礙因素分析 12五、區(qū)域進展定位 13六、土地出讓價格推測 13第三章區(qū)域現(xiàn)狀及用地規(guī)劃 17一、項目建設(shè)技術(shù)條件 17二、地理位置及現(xiàn)狀 20三、功能定位、規(guī)劃重點與規(guī)劃目標(biāo) 24四、用地規(guī)劃 25五、可出讓土地分析 26六、土地出讓打算 27第四章土地及房屋征收補償 29一、征地拆遷補償依據(jù) 29二、土地收儲及補償概況 29三、土地補償方案 30四、地上建筑物補償方案 33五、被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險 35六、土地儲備實施方案 35第五章配套工程建設(shè)方案 37一、配套工程概述 37二、道路工程 37三、供水工程 42四、排水工程 44第六章環(huán)境阻礙評判 49一、編制依據(jù) 49二、要緊污染物 49三、環(huán)境愛護措施 50四、環(huán)境阻礙評判結(jié)論 51第七章節(jié)能 52一、編制依據(jù) 52二、節(jié)電 53三、節(jié)水 53四、建筑節(jié)能 54五、選用節(jié)能型的建筑材料 54第八章項目實施進度 56一、項目建設(shè)周期 56二、實施進度安排 56第九章招標(biāo)投標(biāo) 57一、編制依據(jù) 57二、本工程招標(biāo)范疇及項目 57三、招標(biāo)組織形式及方式 58四、招標(biāo)方案 58五、招標(biāo)投標(biāo)工作的安排 59第十章投資估算及資金籌措 60一、投資估算 60二、資金籌措及使用打算 61第十一章經(jīng)濟效益分析 62一、經(jīng)濟評判依據(jù) 62二、要緊經(jīng)濟評判指標(biāo) 62三、收益與成本分析 63四、盈利能力分析 65五、償債能力分析 66第十二章項目風(fēng)險分析 68第十三章社會評判 69一、社會阻礙分析 69二、項目與所在地區(qū)互適性分析 70三、社會風(fēng)險及計策分析 71四、社會評判結(jié)論 73第十四章結(jié)論及建議 74一、結(jié)論 74二、建議 74附表一：投資估算表 76附表二：項目投資現(xiàn)金流量表 77附表三：項目資本金現(xiàn)金流量表 79附表四：利潤表 80附表五：資金來源與運用表 81附表六：總成本費用估算表 82附表七：投資打算與資金籌措表 83附表八：銷售稅金及附加估算表 84附表九：借款還本付息表 84附表十：借款人差不多情形表 86附表十一：項目地塊操縱指標(biāo)一覽表 87附表十二：項目土地出讓返還收入測算表 88第一章總論一、項目概況1．項目名稱哈爾濱市幸福鎮(zhèn)農(nóng)村土地整治項目2．項目建設(shè)單位哈爾濱市土地儲備中心哈爾濱市城鄉(xiāng)進展有限公司城郊分中心3．項目范疇本項目選址哈爾濱市香坊區(qū)，分布在清晨鄉(xiāng)和幸福鎮(zhèn)，為清晨鄉(xiāng)紅星村、幸福鎮(zhèn)北柞村，幸福鎮(zhèn)西柞村。該項目地處香坊區(qū)南部，東臨哈爾濱鐵路集裝箱沿線，西至哈阿高速零公里，南依哈南工業(yè)新城，北臨都市規(guī)劃圈邊緣。該項目用地呈不規(guī)則多邊形規(guī)劃，收儲面積2809067平方米。4．項目建設(shè)內(nèi)容土地和房屋整體征收，對收儲的土地進行整理，具備開發(fā)條件后，按照規(guī)劃的功能，對外出讓土地，收回建設(shè)成本。本項目總收儲面積2809067平方米，其中集體土地2508989平方米，由于國有土地?fù)诫s在集體土地中，因此還需要收儲國有土地300078平方米；本項目同時征收地上建筑合計328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋補償41247平方米；總征收成本合計245364.9萬元。5.項目投資及資金來源本項目投資總額為324960萬元，資金來源有兩個渠道：一是申請銀行貸款210000萬元，占總投資的65%，貸款利率為7%；二是項目方自籌資金114960萬元，占總投的35%。二、編制依據(jù)1．《哈爾濱市都市總體規(guī)劃（2011-2020年）》；2．《哈爾濱市國民經(jīng)濟和社會進展第十二個五年規(guī)劃綱要》；3．《哈爾濱市香坊區(qū)國民經(jīng)濟和社會進展第十二個五年規(guī)劃綱要》；4．《哈爾濱市土地一級開發(fā)暫行方法》；5．建設(shè)單位提供的有關(guān)資料。三、項目建設(shè)單位概況要緊職責(zé)如下：一、負(fù)責(zé)向市土地儲備中心上報年度國有建設(shè)用地、可征轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地及其它土地儲備打算，并按批準(zhǔn)的土地儲備打算開展土地儲備工作。二、負(fù)責(zé)本區(qū)域內(nèi)納入儲備范疇的能夠收購的國有建設(shè)用地實行收購，并對可征用儲備的農(nóng)用地及其它能夠轉(zhuǎn)為建設(shè)用地集體所有的土地實行征用儲備。三、負(fù)責(zé)受市儲備中心托付，對本區(qū)域內(nèi)已依法收回的國有土地、已實施轉(zhuǎn)征的土地、已收購的國有建設(shè)用地及可征用儲備的農(nóng)用地，進行必要的前期開發(fā)。四、負(fù)責(zé)以分中心為主體的土地儲備項目資金的籌措、使用和治理。五、負(fù)責(zé)承接返還的土地收儲成本等。六、負(fù)責(zé)完成上級交辦的其他任務(wù)。四、項目由來與建設(shè)的必要性1．項目的由來黨的十八大提出，要優(yōu)化國土空間開發(fā)格局。國土是生態(tài)文明建設(shè)的空間載體，必須珍愛每一寸國土。要按照人口資源環(huán)境相均衡、經(jīng)濟社會生態(tài)效益相統(tǒng)一的原則，操縱開發(fā)強度，調(diào)整空間結(jié)構(gòu)，促進生產(chǎn)空間集約高效、生活空間宜居適度；要健全現(xiàn)代市場體系，優(yōu)化土地資源市場配置機制，促進建立反應(yīng)市場供求關(guān)系、資源需求程度、環(huán)境損害成本的生產(chǎn)要素和資源價格形成機制；要完善宏觀調(diào)控體系，進一步加大土地調(diào)控等；不久前下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》要求，要充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，完善建設(shè)用地儲備制度。土地儲備在提升政府調(diào)控能力，探究解決愛護土地資源和保證經(jīng)濟進展矛盾的過程中，扮演著重要的角色。近年來隨著都市化步伐進展持續(xù)加快，改革開放的進一步深入，如火如荼的都市經(jīng)濟突飛猛進，都市整體經(jīng)濟進展和社會進步日新月異，從而有效拉動了城郊農(nóng)村經(jīng)濟的快速進展，加速了城鄉(xiāng)間經(jīng)濟要素的流淌和資源的重新配置，形成了一個人口密度相對較高、人們經(jīng)濟活動范疇較廣、與都市經(jīng)濟聯(lián)系緊密，兼具都市和農(nóng)村特點的城郊型經(jīng)濟區(qū)域。為加快城鄉(xiāng)結(jié)合部建設(shè)，促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進展，改善農(nóng)民生產(chǎn)生活水平開創(chuàng)了一條新路徑。哈爾濱是黑龍江省省會，我國東北地區(qū)重要的中心都市，國家重要的制造業(yè)基地，國家歷史文化名城。依舊鐵路、公路、航空、水運的交通樞紐，是國務(wù)院批準(zhǔn)的一類對外開放口岸，是我國對俄羅斯及遠東貿(mào)易的重要都市。按照《哈爾濱市國民經(jīng)濟和社會進展第十二個五年規(guī)劃綱要》確定的7086平方公里的都市規(guī)劃區(qū)范疇，哈爾濱啟動實施了“北躍、南拓、中興、強縣”進展戰(zhàn)略，構(gòu)建以松花江為綱，“一江居中、兩岸繁榮”的都市進展格局，通過北國水城、科技新城、工業(yè)新城建設(shè)，拉開了都市進展框架。為加快哈爾濱市都市化進程，《哈爾濱市都市總體規(guī)劃（2011-2020年）》確定實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃治理，加大城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部整治改造，城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)應(yīng)當(dāng)為周邊農(nóng)村服務(wù)，按照不同地區(qū)的條件，重點進展縣城和基礎(chǔ)條件好、進展?jié)摿Υ蟮慕ㄖ奇?zhèn)，優(yōu)化村鎮(zhèn)布局，促進農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)村經(jīng)濟快速進展?！笆濉逼陂g，香坊區(qū)將重點實施“南拓、東擴、中興”戰(zhàn)略，打造香東新城和香南新區(qū)，進一步優(yōu)化經(jīng)濟和社會進展的空間布局。在農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化方面以新農(nóng)村建設(shè)為契機，搞好小城鎮(zhèn)的規(guī)劃布局和功能定位，搞好試點村鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè)。重點實施朝陽鎮(zhèn)、成高子鎮(zhèn)、幸福鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)改造項目和清晨辦事處城中村改造項目。到“十二五”期末，全區(qū)城鎮(zhèn)化率達到60%以上。本項目區(qū)域位于香坊區(qū)南部，東臨哈爾濱鐵路集裝箱沿線，西至哈阿高速，南依哈南工業(yè)新城，北臨都市規(guī)劃圈邊緣。現(xiàn)狀用地規(guī)劃比較落后，要緊為農(nóng)業(yè)用地，土地利用粗放、低下，土地利用效率相對較低。項目實施后，通過對現(xiàn)有閑置土地回收土地使用權(quán)，改變土地用途，進行土地轉(zhuǎn)換等提升土地利用效率，優(yōu)化土地資源配置，實現(xiàn)土地價值的最大化。2．項目建設(shè)的必要性（1）愛護土地市場秩序，規(guī)范土地市場運行隨著我市都市化進程加快，勢必相伴著城郊大片土地納入城區(qū)范疇，在那個過程中，需要大片征地、大規(guī)模拆遷和巨資流淌，若政府放任企業(yè)私自操作，會造成土地非法交易、投機交易和土地資源極大白費，這不僅會損害寬敞群眾利益、國有資產(chǎn)流失，還會使土地市場秩序紛亂，不利行業(yè)進展，還會阻礙經(jīng)濟進展。而實施土地儲備，使土地從征收到拆遷安置再到入市交易全部掌控在政府手里，幸免了以上咨詢題的顯現(xiàn)。（2）是充分發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，優(yōu)化都市土地資源配置的需要土地是城鎮(zhèn)空間功能的載體，是重要的都市資源，也是經(jīng)營都市的重要資產(chǎn)，要提升全市經(jīng)濟進展速度，利用好土地資源尤為重要。通過運用“收購、儲備、出讓“的都市土地儲備運行機制，有助于優(yōu)化都市土地的資產(chǎn)化經(jīng)營，顯化土地資產(chǎn)價值，從而保證國家對國有土地資產(chǎn)的合法收益。另外，政府還能夠運用直截了當(dāng)操縱的合理土地，平抑都市土地市場的波動，調(diào)控都市地價的合理水平，以促進都市土地市場連續(xù)地健康進展。（3）促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟進展方式城鄉(xiāng)結(jié)合部在我市都市化進程中具有重要的戰(zhàn)略地位，是全市建設(shè)用地空間拓展的首選，必定要承載市區(qū)轉(zhuǎn)移出來的部分功能、產(chǎn)業(yè)和人口。目前城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)的產(chǎn)業(yè)咨詢題要緊集中體現(xiàn)在：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理,“瓦片經(jīng)濟”咨詢題突出,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱,經(jīng)濟增長要緊依靠現(xiàn)有物業(yè)收入,農(nóng)民連續(xù)增收難度較大。通過土地儲備，能夠推動城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進而促進經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟進展方式。（4）是增加財政收入，籌集都市建設(shè)基金的需要土地資源作為經(jīng)濟進展的重要生產(chǎn)要素之一，作為投資實體的唯獨載體，如何集約節(jié)約利用直截了當(dāng)關(guān)系到我市城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)長遠可連續(xù)進展。下一步將深入貫徹十七屆五中全會精神，在全面落實“十二五”規(guī)劃基礎(chǔ)上，按照我市城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)進展現(xiàn)狀，按照“加快儲備，合理利用”的工作思路，結(jié)合目前我市土地儲備的工作實際，堅持持續(xù)創(chuàng)新，主動推進城鄉(xiāng)結(jié)合部都市化建設(shè)。一方面，通過和諧市規(guī)劃部門，調(diào)整優(yōu)化規(guī)劃條件，力爭實現(xiàn)項目資金平穩(wěn)，另一方面，推進實物返還、留地安置、合作分成等多元化補償安置方法，降低項目成本，減少現(xiàn)金流。綜上所述，本項目的建設(shè)是必要的。第二章開發(fā)前景分析一、哈爾濱市經(jīng)濟進展?fàn)顩r及進展戰(zhàn)略1、哈爾濱市經(jīng)濟進展概況2011年全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值4243.4億元，按可比價格運算比上年增長12.3%。其中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值447.2億元，增長7.0%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值1647.2億元，增長14.4%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2149.0億元，增長12.0%。非公有制經(jīng)濟實現(xiàn)增加值2252.1億元，增長14.1%，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的比重為53.1%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)對GDP增長的奉獻率分別為6.4%、44.2%和49.4%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值42700元，增長12.0%。十縣（市）實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1289.6億元，增長12.9%，占GDP的30.4%，縣域經(jīng)濟對全市經(jīng)濟增長的奉獻率為30.9%。

全年財政一樣預(yù)算總收入502.1億元，增長22.3%。其中，地點財政一樣預(yù)算收入300.3億元，增長27.0%。全市財政一樣預(yù)算支出557.1億元，增長21.2%。據(jù)抽樣調(diào)查測算，都市居民家庭總收入為22079.4元，增長14.4%，其中工資性收入占61.9%，都市居民家庭年人均可支配收入20030.6元，增長14.1%；人均消費性支出16232.7元，增長16.5%。農(nóng)村居民家庭年人均純收入9608.3元，增長19.8%，其中家庭經(jīng)營純收入占64.9%；人均生活費支出5513.4元，增長18.2%。2、哈爾濱市總體規(guī)劃及進展戰(zhàn)略按照《哈爾濱市國民經(jīng)濟和社會進展第十二個五年規(guī)劃綱要》確定的7086平方公里的都市規(guī)劃區(qū)范疇，哈爾濱啟動實施了“北躍、南拓、中興、強縣”進展戰(zhàn)略，構(gòu)建以松花江為綱，“一江居中、兩岸繁榮”的都市進展格局，通過北國水城、科技新城、工業(yè)新城建設(shè)，拉開了都市進展框架。按照哈爾濱市總體規(guī)劃，項目所在區(qū)域規(guī)劃的都市要緊功能為居住用地。“十二五”期間，香坊區(qū)重點實施“南拓、東擴、中興”戰(zhàn)略，打造香東新城和香南新區(qū)，進一步優(yōu)化經(jīng)濟和社會進展的空間布局。在哈南工業(yè)新城—香坊工業(yè)園區(qū)已有的16.9平方公里的基礎(chǔ)上，沿四環(huán)路向北外延至三環(huán)路以南部分區(qū)域規(guī)劃在香南新區(qū)范疇之內(nèi)，外延面積34.89平方公里，使新區(qū)面積達到51.79平方公里。形成東至阿城、南至平房、西至南崗、北至三環(huán)路，以三環(huán)、四環(huán)為“兩橫”，以哈西延長線、京哈路、哈五路、征儀路、江南中環(huán)路、哈阿路和紅旗大街延長線為“七縱”的“兩橫”、“七縱”沿路進展的香南新區(qū)，拓展香坊區(qū)南部進展空間?！笆濉逼陂g，重點建設(shè)食品醫(yī)藥、機電配套、現(xiàn)代物流、旅行居住、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新型材料等行業(yè)。通過五年的進展，使香南新區(qū)成為區(qū)域經(jīng)濟進展新的增長極。二、哈爾濱市“十二五”民生進展目標(biāo)——城鄉(xiāng)居民收入與GDP同步增長。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)村居民人均純收入、中低收入群體的收入年均增長速度均達到12%以上，在同等都市中力爭晉位?！蠓嵘》勘ＷC水平。實現(xiàn)“住有所居”，四環(huán)內(nèi)棚戶區(qū)改造完畢，棚戶區(qū)居民全部入住新居。中低收入群體人均住房面積不低于15平方米。差不多完成農(nóng)村泥草房改造。

——擴大就業(yè)規(guī)模。新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口55萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率操縱在4.5%以內(nèi)。

——提升差不多生活保證標(biāo)準(zhǔn)。最低工資標(biāo)準(zhǔn)年均增長15%左右，城鄉(xiāng)居民最低生活保證標(biāo)準(zhǔn)年均增長12%以上。

——加速城鎮(zhèn)化進程。百萬農(nóng)村人口進城鎮(zhèn)，城鎮(zhèn)化率提升到65%。本項目的建設(shè)能夠有效的促進上述民生建設(shè)目標(biāo)的實現(xiàn)。三、哈爾濱土地市場狀況哈爾濱市土地收儲制度建立于2002年。近年來，哈爾濱市堅持運用土地收儲制度推動都市規(guī)劃、建設(shè)和治理，收到了明顯的經(jīng)濟、社會、生態(tài)成效。理順了政府供應(yīng)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，增加了土地市場宏觀調(diào)控能力，為都市建設(shè)籌集了大量資金，抑制了土地的投機炒作，為有序、科學(xué)、合理、嚴(yán)格地實施都市總體規(guī)劃提供了條件和保證，同時增加了政府財政收入，促進了房地產(chǎn)市場健康進展。按照哈爾濱市國土局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2012年全年哈爾濱成交的各類地塊共計76塊，成交土地面積513萬平方米，土地出讓金收入約56億元。從區(qū)位來分析，哈市二環(huán)路鄰近成規(guī)模、大面積的可開發(fā)土地幾乎沒有。大開發(fā)商若想施展大手筆的開發(fā)建設(shè)，只能在三環(huán)路沿線查找機會。而目前三環(huán)、四環(huán)區(qū)域土地利用率不高，以農(nóng)用地和集體土地為主。整合這些土地資源，促進農(nóng)村經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，使農(nóng)民離土不離鄉(xiāng)，從第一產(chǎn)業(yè)向二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，既符合國家政策和哈爾濱實際情形，又能夠使農(nóng)民受益，土地資源得到集約利用。四、要緊阻礙因素分析（1）區(qū)位分析相伴哈爾濱市政府近年來對此區(qū)域政策引導(dǎo)和投資力度的加大，三環(huán)路貫穿該地區(qū)，使區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施更趨完善。項目所在區(qū)域東部臨近新香坊物流園區(qū)，南臨哈南新城，西臨主城區(qū)，隨著都市的持續(xù)擴張，本項目正位于重點進展區(qū)域的結(jié)合部，潛在進展優(yōu)勢龐大。按照都市總體規(guī)劃定位，哈南新城產(chǎn)業(yè)定位為打造國家重要的新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，以及交通運輸設(shè)備制造、新型裝備制造、材料產(chǎn)業(yè)、食品醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)六大基地。地緣優(yōu)勢明顯，位于大慶、吉林、長春等都市構(gòu)成的兩小時經(jīng)濟圈的地理中心和產(chǎn)業(yè)物流中心的中軸線上，是哈爾濱連接北京和大連等大都市渤海灣出?？诤瓦B接歐亞大陸陸地口岸及俄羅斯遠東地區(qū)陸地口岸和太平洋出?？诘闹匾獦屑~和中轉(zhuǎn)地。東北亞物流的公路、信息和空中節(jié)點，哈爾濱都市副中心，哈爾濱南部門戶。西臨主城區(qū)，通過此路段，能夠迅速進入香坊中心區(qū)，通過二環(huán)快速路進入南崗及道里區(qū)。北部臨依靠新香坊火車站建設(shè)的哈爾濱鐵路集裝箱中心站，是全國18個鐵路集裝箱中心站之一，打算總投資7.6億元，規(guī)劃占地129萬平方米，該集裝箱中心站建成后，具備海關(guān)和檢驗、檢疫等功能，建設(shè)內(nèi)容包括有關(guān)鐵路、公路、綜合物流等基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施。將成為我市的一個內(nèi)陸港，具備接發(fā)5000噸整列雙層集裝箱專列的能力，要緊承擔(dān)國際貿(mào)易、出口處理、免稅倉庫設(shè)施、免稅的陳設(shè)設(shè)施、第三者貿(mào)易、進出口處理與增值處理功能。由于都市骨架的拓展，該區(qū)域?qū)⒂啥际羞吘墔^(qū)，逐步向都市新區(qū)轉(zhuǎn)變，這種區(qū)位優(yōu)勢，帶來了龐大的升值空間。通過收儲和整理該片土地，能夠使土地發(fā)揮更大的經(jīng)濟和社會效益。（2）交通狀況分析三環(huán)路建成，大大提升了該區(qū)域的通達性。從本區(qū)域沿三環(huán)路向北進入長江路、先鋒路、會展中心等區(qū)域，向南能夠進入哈南新城，向西進入南崗哈西地區(qū)。五、區(qū)域進展定位哈爾濱市城鄉(xiāng)經(jīng)濟的快速進展，以及項目所在區(qū)域的區(qū)位、交通和資源優(yōu)勢，為該地區(qū)的經(jīng)濟進展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來了難得的歷史機遇。本區(qū)域的進展定位是：為周邊的產(chǎn)業(yè)提供一個環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)配套服務(wù)齊備，適宜人居的居住新區(qū)。六、土地出讓價格推測（一）住宅用地價格1、對項目所在區(qū)域以后房地產(chǎn)價格推測所反映出的地價水平分析項目所在區(qū)域進展定位為農(nóng)村中小城鎮(zhèn),按照哈市周邊中小城鎮(zhèn)目前房價調(diào)查分析，推測三年后該地區(qū)住宅用房價格將可不能低于4500-5500元/平方米的水平,平均售價可達到5000元/平方米左右。相應(yīng)地,作為該區(qū)域內(nèi)的商服金融用房,估量其售價應(yīng)可達到6500-7500元/平方米,平均售價為7000元/平方米左右。一樣來講,房地產(chǎn)單位價格之中,土地價格(樓面地價)的合理比例應(yīng)占到30%-40%,平均為35%。因此,住宅用地合理的樓面地價應(yīng)可達到:5000×35%=1750元/平方米(建筑面積),商服用地的合理樓面地價應(yīng)可達到:7000×35%=2450元/平方米(建筑面積)。按照都市規(guī)劃部門提供的有關(guān)規(guī)劃方案指標(biāo),住宅用地平均容積率為1.99,由此可得:住宅用地平均出讓地價=1750×1.99=3482.5元/平方米。區(qū)域內(nèi)可出讓土地全部為住宅用地，面積為199.86萬平方米，按照以上數(shù)據(jù)，運算此部分可出讓土地平均地價為：3482.5×100%=3482.5元/平方米2、住宅用地價格本項目采納假設(shè)開發(fā)法對土地出讓價格的推測分析差不多公式:土地出讓全價=房屋的預(yù)期售價(樓價)-建筑總成本-專業(yè)費用-利潤-稅收-利息按照規(guī)劃數(shù)據(jù)：設(shè)：土地出讓地價為X。按照對哈爾濱周邊小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)調(diào)查測算，運算過程及取費原則如下：前期費按照建筑面積測算，單方造價80元/平方米建筑工程費住宅平均按2000元/平方米建筑面積運算公建平均按2100元/平方米建筑面積運算小區(qū)配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施費按照建筑面積測算，單方造價550元/平方米開發(fā)利潤假設(shè)平均開發(fā)建設(shè)周期為1.5年,開發(fā)利潤按行業(yè)平均值測算貸款利息按照建筑面積測算，單方造價60元/平方米不可預(yù)見費按照建筑面積測算，單方造價40元/平方米治理費用按照建筑面積測算，單方造價35元/平方米銷售費用按照建筑面積測算，單方造價30元/平方米商品房銷售總收入住宅按照可研報告前文推測的銷售價格運算。住宅銷售價格5000元/平方米，商服銷售價格7000元/平方米。各種稅費要緊包括營業(yè)稅、都市愛護建設(shè)費和教育費附加。其中，營業(yè)稅為銷售收入的5%，都市愛護建設(shè)費和教育費附加則為營業(yè)稅納稅額的7%和3%。土地出讓地價測算過程見下表：項目金額（萬元）前期費9923.0建安工程費住宅992300.0公建0.0合計992300.0小區(qū)配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施費248075.0開發(fā)利潤除去土地375089.4土地0.30X貸款利息29769.0不可預(yù)見費19846.0治理費用17365.3銷售費用14884.5銷售總收入住宅2480750.0公建0.0合計2480750.0各種稅費136441.3開發(fā)成本（不含土地）1843693.4土地出讓價總額490043.5總土地面積平均出讓讓價（元/平方米）1744.49可出讓土地面積平均出讓單價（元/平方米）2469.23從上表運算結(jié)果分析如下：土地出讓地價總額為490043.5萬元總土地面積平均出讓讓價1744.49元/平方米可出讓土地面積平均出讓單價2469.23元/平方米3、估價結(jié)果通過以上兩個方面的分析和論證,發(fā)覺從不同的角度分析得出的結(jié)果較為接近,即本項目在當(dāng)前的規(guī)劃方案下,住宅用地平均出讓地價在2469-5250元/平方米左右。為保險起見，本項目土地出讓收入按偏保守價每平方米2500元測算。第三章區(qū)域現(xiàn)狀及用地規(guī)劃一、項目建設(shè)技術(shù)條件1、項目地理條件哈爾濱市位于東經(jīng)125°42′～130°10′、北緯44°04′～46°40′之間，地處中國東北北部地區(qū)，黑龍江省南部。東南臨張廣才嶺支脈丘陵，北部為小興安嶺山區(qū)，中部有松花江通過，山勢不高，河流縱橫，平原寬敞。哈爾濱是東北北部地區(qū)最大的中心都市，也是中國省轄市中管轄面積最大、管轄總?cè)丝诰拥诙坏奶卮蠖际校侵袊蠖际兄?。全市土地面積5.31萬平方公里，市區(qū)面積7086平方公里。本項目位于哈爾濱市中心城區(qū)的南部地區(qū)。規(guī)劃操縱范疇223.30公頃（2.23平方公里）。項目地塊比鄰進鄉(xiāng)街，并與多條規(guī)劃道路相鄰，具有良好的公路交通條件。規(guī)劃主干道建成后，本區(qū)可直通哈爾濱主城區(qū)。2、地勢地貌哈爾濱市區(qū)東南臨張廣才嶺支脈丘陵，北部為小興安嶺山區(qū)，中部有松花江通過，山勢不高，河流縱橫，平原寬敞。哈爾濱市區(qū)要緊分布在松花江形成的三級階地上：第一級階地海拔在132～140米之間，要緊包括道里區(qū)和道外區(qū)，地面平坦；第二級階地海拔145～175米，由第一級階地逐步過渡，無明顯界限，要緊包括南崗區(qū)和香坊區(qū)的部分地區(qū)，面積較大，長期流水浸蝕，略有起伏，土層深厚，土質(zhì)肥沃，是哈爾濱市重要農(nóng)業(yè)區(qū)；第三級階地海拔180～200米，要緊分布在荒山嘴子和平房區(qū)南部等地，再往東南則逐步過渡到張廣才嶺余脈，為丘陵地區(qū)。本項目的地貌單元為崗阜狀平原。3、水文地質(zhì)條件本項目場址含水層要緊為孔隙潛水，穩(wěn)固水位標(biāo)高111.69～112.93米，埋深30.50～32.40米，按照1個環(huán)境水樣水質(zhì)分析結(jié)果，按照規(guī)范GBS0021-2001有關(guān)規(guī)定，判定該水對混凝土結(jié)構(gòu)無腐蝕，對混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無腐蝕性，對鋼結(jié)構(gòu)有弱腐蝕性。4、氣象條件哈爾濱市屬中溫帶大陸性季風(fēng)氣候，夏季炎熱短促，多東南風(fēng)，冬季漫長冰冷，多西北風(fēng)，全年平均氣溫3.5℃，一月最冷，七、八月最熱；歷史最高氣溫41℃，最低氣溫-41.4℃。年平均降水量530mm，多集中在7-8兩個月。哈爾濱的集中降水期為每年7至8月，集中降雪期為每年11月至次年1月。年平均溫度3.6℃。最冷的1月份，平均氣溫為零下13.2℃至零下24.8℃，最熱的7月份，平均氣溫為18.1℃至22.8℃。3-5月份為春季，易發(fā)生春旱和大風(fēng)，氣溫回升快而且變化無常，升溫或降溫一次可達10℃左右。6-8月份為夏季，炎熱潮濕多雨，7月份平均氣溫19-20℃，最高氣溫達38℃。平均降水量占全年的60%-70%，由于降水集中，間有暴雨，易發(fā)生洪澇災(zāi)難。9-11月份為秋季，降雨明顯減少，晝夜溫差變幅較大，9月份平均氣溫為10℃，10月份北部地區(qū)已到0℃，南部地區(qū)2-4℃。12-次年2月份為冬季，漫長而冰冷干燥，雪覆大地。1月平均氣溫零下15℃-零下30℃，最低氣溫曾達零下52.3℃。由于近年來全球氣候的變化，哈爾濱地區(qū)的氣候也有所改變。5、項目用水、電、交通等落實情形本項目要緊內(nèi)容為土地和房屋整體征收，對收儲的土地進行整理，并按照規(guī)劃建設(shè)道路、排水等配套工程。本項目臨近基礎(chǔ)設(shè)施條件較為完善的主城區(qū)內(nèi)，周邊配套設(shè)施完備，供水、排水、供電、供熱、通信、煤氣等市政基礎(chǔ)設(shè)施齊全。二、地理位置及現(xiàn)狀本項目選址哈爾濱市香坊區(qū)，分布在清晨鄉(xiāng)和幸福鎮(zhèn)，為清晨鄉(xiāng)紅星村、幸福鎮(zhèn)北柞村，幸福鎮(zhèn)西柞村。該項目地處香坊區(qū)南部，東臨哈爾濱鐵路集裝箱沿線，西至哈阿高速零公里，南依哈南工業(yè)新城，北臨都市規(guī)劃圈邊緣。用地現(xiàn)狀為農(nóng)地、居住，以及部分商業(yè)及公企。本項目選址哈爾濱市香坊區(qū)，分布在清晨鄉(xiāng)和幸福鎮(zhèn)，為清晨鄉(xiāng)紅星村、幸福鎮(zhèn)北柞村，幸福鎮(zhèn)西柞村?？偸諆γ娣e280.91公頃，需要征收地上建筑合計328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋補償41247平方米。1）、按土地權(quán)屬性質(zhì)劃分國有土地30.0078公頃（全部為國有建設(shè)用地）；集體土地250.8989公頃（農(nóng)用地190.6025公頃，集體建設(shè)用地60.2964公頃），國有農(nóng)用地和集體土地按照區(qū)片征地價格給予征地補償。2）、按土地用途劃分都市用地103235平方米，建制鎮(zhèn)用地61282平方米，公路用地126954平方米，村莊602964平方米，水澆地61486平方米，旱地1825717平方米，有林地13073平方米，管道運輸用地8607平方米，裸地5749平方米。3）地上設(shè)施及建筑物狀況按照現(xiàn)場的初步調(diào)查結(jié)果，該區(qū)域在農(nóng)用地上共有溫室、大棚等用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的附著物共計20600平方米。果樹68000棵。該區(qū)域一共有紅星村、北柞村、西柞村等3個村屯，分布著農(nóng)民居住的集中住宅點以及生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，包括哈爾濱市北林造紙廠、哈爾濱市廣為貿(mào)易公司、哈爾濱市永康傳統(tǒng)醫(yī)學(xué)中醫(yī)臨床研究所、黑龍江省交通物資公司、黑龍江省射擊自行車擊劍訓(xùn)練中心等幾家工企。按照調(diào)查，區(qū)域內(nèi)地上建筑合計328787平方米，其中住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋補償41247平方米。西柞村東柞村北柞村紅星路進鄉(xiāng)街紅星路紅星路項目區(qū)位示意圖西柞村東柞村北柞村紅星路進鄉(xiāng)街紅星路紅星路哈爾濱市中心本項目所在位置哈爾濱市中心本項目所在位置現(xiàn)狀土地利用統(tǒng)計表序號權(quán)屬單位名稱地類編碼地類名稱權(quán)屬性質(zhì)面積(平方米)1哈成公路化工路至香阿界段(南直路至龍鳳路段香明街支線)102公路用地國有253982哈爾濱電業(yè)局202建制鎮(zhèn)國有221493哈爾濱市2010年第九期都市建設(shè)用地201都市國有12484哈爾濱市2011年第四期都市建設(shè)用地202建制鎮(zhèn)國有325905哈爾濱市北林造紙廠202建制鎮(zhèn)國有1796哈爾濱市廣為貿(mào)易公司202建制鎮(zhèn)國有51347哈爾濱市人民政府(2010年度第一批次)201都市國有32528哈爾濱市三環(huán)路(電碳路段)102公路用地國有1015569哈爾濱市永康傳統(tǒng)醫(yī)學(xué)中醫(yī)臨床研究所202建制鎮(zhèn)國有98610黑龍江省交通物資公司202建制鎮(zhèn)國有811黑龍江省射擊自行車擊劍訓(xùn)練中心202建制鎮(zhèn)國有16012姜識才202建制鎮(zhèn)國有1913熱電廠管線107管道運輸用地國有860714香坊建成區(qū)201都市國有9873515張菊生202建制鎮(zhèn)國有5716北柞村012水澆地集體436013旱地集體970239203村莊集體24356417紅星村012水澆地集體61050013旱地集體435407031有林地集體13073127裸地集體3157203村莊集體8866818西柞村013旱地集體420071127裸地集體2592203村莊集體270732合計國有3000782809067集體2508989三、功能定位、規(guī)劃重點與規(guī)劃目標(biāo)1、功能定位哈爾濱市城郊結(jié)合部集居住、商業(yè)、物流倉儲為一體的，環(huán)境優(yōu)美，各類配套服務(wù)設(shè)施齊全的綜合性生活居住新城區(qū)。2、規(guī)劃重點（1）優(yōu)化環(huán)境：加大生態(tài)體系建設(shè)，建立新的生態(tài)格局。在規(guī)劃中對居住、公共設(shè)施等用地的綠化指標(biāo)提出較高的標(biāo)準(zhǔn)，同時增加公共活動空間和綠化用地，滿足居民休閑憩游需求，制造宜人的適居環(huán)境。（2）強化功能：提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的科技含量，建設(shè)現(xiàn)代化有機農(nóng)產(chǎn)品倉儲中心；建設(shè)有魅力的商業(yè)展現(xiàn)區(qū)，形成以綠色有機農(nóng)產(chǎn)品為主的商貿(mào)、旅行、金融主體的新區(qū)；建設(shè)完備的公共服務(wù)體系，包括文教、衛(wèi)生氣構(gòu)等，形成明確的功能區(qū)。（3）增加設(shè)施：要緊是市政設(shè)施和交通設(shè)施，提升城鎮(zhèn)服務(wù)水平。利用與哈爾濱市區(qū)緊密相連的有利條件，加大道路等市政設(shè)施建設(shè)，形成區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)以及與之相匹配的管線系統(tǒng)。3、規(guī)劃目標(biāo)實現(xiàn)居住環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)服務(wù)行業(yè)完備，以現(xiàn)代化有機綠色農(nóng)產(chǎn)品物流倉儲等為要緊經(jīng)濟支持的，在哈爾濱周邊地區(qū)具有代表性的現(xiàn)代化新型居住生活區(qū)。四、用地規(guī)劃1、居住用地規(guī)劃采納建設(shè)多元的住宅理念，創(chuàng)建智能化、生態(tài)化的人居環(huán)境，為不同需求的人們提供適宜的居住空間。2、綠地系統(tǒng)規(guī)劃注重與區(qū)域生態(tài)平穩(wěn)相結(jié)合，體現(xiàn)居住區(qū)的綠化特色，加大防護綠地建設(shè)，充分發(fā)揮綠地的多效能性。以規(guī)劃區(qū)內(nèi)各居住區(qū)公共綠地或小型街頭綠地為點，以新區(qū)規(guī)劃公園、交通性綠化用地為面，形成點、線、面相結(jié)合的綠地系統(tǒng)。3、工業(yè)、倉儲用地采取沿要緊交通干線集中布置的方式，便于基礎(chǔ)設(shè)施集中配套，形成產(chǎn)業(yè)集聚效益，降低建設(shè)投資。4、道路交通用地道路用地要緊方便區(qū)內(nèi)與周邊區(qū)域的交通聯(lián)系。5、區(qū)域規(guī)劃建設(shè)用地平穩(wěn)表規(guī)劃用地平穩(wěn)表序號用地性質(zhì)用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）容積率用地面積比例（%）1居住用地199.86396.851.9971.15%2商業(yè)用地3教育用地4工業(yè)用地5倉儲用地6市政用地7綠地39.3414.00%8專門用地9道路用地41.7114.85%合計280.91396.851五、可出讓土地分析按照項目建設(shè)用地平穩(wěn)表，本項目總用地面積2809067平方米，其中可出讓用地全部住宅用地，共計199.86萬平方米?？沙鲎屚恋孛娣e詳見下表：可出讓土地面積匯總表序號類別名稱用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）容積率1R居住用地199.86396.851.99合計199.86396.85六、土地出讓打算本項目土地出讓分三年執(zhí)行，各年土地出讓打算見下表：土地出讓打算表地塊編號用地代碼出讓面積合計（平方米）出讓比例用地性質(zhì)用地面積（平方米）出讓批次出讓年份備注06R239176919.60%二類居住用地34268第一批次201413R2二類居住用地14950第一批次201414R2二類居住用地133545第一批次201416R2二類居住用地35912第一批次201418R2二類居住用地131094第一批次201426R2二類居住用地42000第一批次201404R259746129.89%二類居住用地12035第二批次2015規(guī)劃圈內(nèi)05R2二類居住用地11935第二批次2015規(guī)劃圈內(nèi)07R2二類居住用地51635第二批次201520R2二類居住用地179073第二批次201524R2二類居住用地342783第二批次201501R260030030.04%二類居住用地19008第三批次201602R2二類居住用地79725第三批次201603R2二類居住用地91700第三批次201604R2二類居住用地28265第三批次201605R2二類居住用地7695第三批次201608R2二類居住用地113162第三批次201622R2二類居住用地260745第三批次201601R240905720.47%二類居住用地95248第四批次2017規(guī)劃圈內(nèi)02R2二類居住用地14858第四批次2017規(guī)劃圈內(nèi)03R2二類居住用地8578第四批次2017規(guī)劃圈內(nèi)25R2二類居住用地290373第四批次2017按照上表能夠看到，本項目從2014年開始出讓土地，2017年全部出讓，2014年至2017年四年期間，各年土地出讓面積分別為39.2萬平方米，59.7萬平方米，60.0萬平方米，40.9萬平方米。各年出讓比例分別為19.60%，29.89%，30.04%，20.47%。合計199.86萬平方米。

第四章土地及房屋征收補償一、征地拆遷補償依據(jù)（1）國有土地上房屋征收與補償條例（2）哈爾濱市人民政府關(guān)于公布實施哈爾濱市征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的公告（哈政發(fā)法字[2011]3號）（3）哈爾濱市人民政府關(guān)于調(diào)整哈爾濱市城鎮(zhèn)國有土地基準(zhǔn)地價的通知（哈政發(fā)[2009]17號）（4）哈爾濱市集體土地征收補償安置工作實施意見（哈政辦綜[2010]17號）（5）哈爾濱市人民政府關(guān)于貫徹實施《國有土地上房屋征收與補償條例》的意見（6）哈爾濱市人民政府關(guān)于依法有序推進房屋征收工作的意見（7）關(guān)于印發(fā)哈爾濱市國有土地上房屋征收補償有關(guān)規(guī)定（試行）的通知（8）哈爾濱市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險和就業(yè)服務(wù)暫行方法（哈爾濱市人們政府令第179號）二、土地收儲及補償概況為土地收儲，需要通過對收儲范疇內(nèi)的土地采取征用，收回和收購來實現(xiàn)收儲目的，收儲范疇內(nèi)以集體土地為主，同時還摻雜著國有土地，因此，需要辦理集體土地征轉(zhuǎn)用審批，對集體土地及地上附著物，以及村民的房屋等建筑物給予補償，關(guān)于國有土地采取收回和收購的方式，支付補償款，收回國有土地使用權(quán)。對村民住宅及公企單位的房屋按有關(guān)規(guī)定給予貨幣補償。據(jù)調(diào)查測量結(jié)果，該項目總收儲面積280.9067萬平方米，其中：征收集體土地250.8989萬平方米，收回國有土地30.0078萬平方米。為了達到土地收儲的七通一平，提升土地的利用價值，需要對收回的土地的地上建筑進行拆除，按照調(diào)查，該項目需要征收的住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋補償41247平方米，合計328787平方米。總征收成本合計262353.91萬元（包括土地補償、建筑物補償和被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險）。三、土地補償方案征收土地補償總額85193.54萬元，具體構(gòu)成如下：1、集體土地補償費集體土地征收按照《哈政發(fā)法字[2011]3號》文件執(zhí)行，本項目位于清晨鄉(xiāng)紅星村、幸福鎮(zhèn)北柞村，幸福鎮(zhèn)西柞村等區(qū)域，按照《哈爾濱市區(qū)征地區(qū)片綜合地價表》，本項目區(qū)片號為幸福-6，區(qū)片價格為84元/平方米。按照哈政辦綜（2010）17號文，對區(qū)域?qū)嶋H調(diào)查結(jié)果，該區(qū)域人均耕地小于0.5畝，設(shè)定系數(shù)為2.5，確定本項目集體土地補償片區(qū)綜合價格為84*2.5=210元/平方米，集體土地面積2508989平方米，補償金額52688.77萬元；本項目沒有國有農(nóng)用地。因此，本項目土地補償費合計為52688.77萬元。2、國有土地收回收購補償關(guān)于本項目收儲范疇內(nèi)的國有土地，按照原土地的現(xiàn)狀用途，對原土地使用權(quán)人按收回收購的方式給予補償。按照哈政發(fā)（2009）17號文規(guī)定，該項目的補償標(biāo)準(zhǔn)按哈爾濱市國有土地基準(zhǔn)地價七級標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，地價為222元/平方米，國有建設(shè)用地300078平方米，需要支付的國有土地補償金額為6661.73萬元。3、集體土地地上附著物補償費關(guān)于在農(nóng)用地上建設(shè)的用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的溫室、大棚等設(shè)施，由有資質(zhì)的評估單位按照結(jié)構(gòu)，成新等因素進行評估，按照評估價格給予補償，按照評估公司的預(yù)估及該項目周邊征地補償實例的調(diào)查，對溫室、大棚等地上附著物的平均補償標(biāo)準(zhǔn)為300元/平方米，據(jù)初步調(diào)查結(jié)果，需征收集體土地地上附著物18151平方米，需支付征收補償資金544.53萬元。4、青苗補償費按照《哈政發(fā)法字[2011]3號》文件規(guī)定，青苗補償費按照區(qū)片價的4-6%給予補償，考慮區(qū)域用地實際情形，確定補償比例為6%，補償金額為：52688.77*6%=3161.33萬元。5、征地治理費按照《征地治理費暫行方法》文件規(guī)定，本項目確定收費標(biāo)準(zhǔn)為前面1，2，3，4項和為基數(shù)，在此基礎(chǔ)上設(shè)定費率2.8%，金額為：（52688.77+6661.73+544.53+3161.33）*2.8%=1765.58萬元6、耕地開墾費按照《黑龍江省國土資源廳黑龍江省財政廳黑龍江省物價局關(guān)于印發(fā)《黑龍江省耕地開墾費征收和使用治理方法》的通知（黑土資發(fā)［2001］111號）》文件規(guī)定，本項目屬于在土地利用總體規(guī)劃確定的都市（含建制鎮(zhèn)）建設(shè)用地范疇內(nèi)分批次選址建設(shè)用地的，按占用耕地繳納每公頃25000元的耕地開墾費，本項目確定收費標(biāo)準(zhǔn)為12.88元/平方米，補償面積為國有和集體農(nóng)用地面積之和，為1906025平方米，確定補償金額為1906025*12.88=2454.96萬元。7、新增建設(shè)用地有償使用費按照《財政部國土資源部中國人民銀行關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等咨詢題的通知（財綜[2006]48號）》文件規(guī)定，本項目征收等別為5等，標(biāo)準(zhǔn)為64元/平方米，收費面積基數(shù)為集體土地（不含集體建設(shè)用地）、國有農(nóng)用地和國有未利用土地面積之和1906025平方米，補償金額為1906025*64=12198.56萬元。8、耕地占用稅按照《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例（中華人民共和國國務(wù)院令第511號）》、《黑龍江省人民政府關(guān)于印發(fā)黑龍江省耕地占用稅實施方法的通知（黑政發(fā)〔2008〕88號）》、文件規(guī)定，本項目確定收費標(biāo)準(zhǔn)為30元/平方米，收費基數(shù)為集體農(nóng)用地和國有農(nóng)用地的面積之和，為1906025平方米，運算金額為1906025*30=5718.08萬元。四、地上建筑物補償方案土地收儲的目的是對現(xiàn)有土地資源進行再開發(fā)利用，提升土地的價值，因此，本項目村民的住宅和公企單位的房屋以及建筑物全部實行貨幣補償，按照市場價格和專業(yè)評估機構(gòu)進行評估，對村民住宅和區(qū)內(nèi)非住宅進行貨幣化補償，由村民到周邊區(qū)域自行購房安置，關(guān)于騰空后的凈地，進行重新規(guī)劃，實現(xiàn)土地增值，經(jīng)測算，本項目貨幣補償總額為159770萬元，具體如下：1、房屋貨幣補償資金經(jīng)初步調(diào)查，該項目需要征收的住宅房屋277228平方米，住改非房屋10312平方米，非住宅房屋補償41247平方米，按照專業(yè)評估機構(gòu)的預(yù)評估結(jié)果，確定本項目住宅平均貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)為4000元/平方米，住改非平均貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)為4500元/平方米，非住宅房屋平均貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)為7000元/平方米，補償金額144404萬元。2、搬遷費、臨時安置補償費等，依據(jù)哈建發(fā)[2012]92號文，本項目搬遷費按照每平方米15元/平方米測算，住宅及住改非臨時安置補償費按照20元/平方米測算，臨時安置時刻按照24個月運算；非住宅按照35元/平方米測算，臨時安置時刻按照6個月運算。各項費用運算如下：搬遷費：328787平方米×15=493萬元；臨時安置補償費：住宅及住改非：287540×20×24=13802萬元；非住宅：41247×35×6=866萬元。以上費用合計15161萬元。3、承辦費和房產(chǎn)評估費鑒于本項目收儲面積大，正常取費額度基數(shù)高，按照政府收儲項目的慣例，按協(xié)商價格測算，確定承辦費和房產(chǎn)評估費205萬元。五、被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險依據(jù)哈政發(fā)字[2011]3號文件，養(yǎng)老保險為48360元/人，按照《哈爾濱市被征地農(nóng)民養(yǎng)老保險和就業(yè)服務(wù)暫行方法》，政府補貼為所需繳納的養(yǎng)老保險費全額的20%。按照調(diào)查，本項目被征地農(nóng)民人數(shù)415人，養(yǎng)老保險運算如下：415*48360*20%=401.39萬元。六、土地儲備實施方案1、土地收儲實施方式按照《哈爾濱市土地一級開發(fā)暫行方法》（哈政發(fā)法字[2008]26號），由哈爾濱市土地儲備中心哈爾濱市城鄉(xiāng)進展有限公司城郊分中心組織實施。2、土地收儲打算1）、土地收儲時限：2013年1月—2013年12月2）、土地收儲入庫時限：2013年12月3）、2013年對土地進行全部收儲，打算收儲土地面積280.91萬平方米。3、土地收儲成本返還土地供應(yīng)后，市土地儲備中心負(fù)責(zé)和諧財政部門按規(guī)定撥付土地收儲成本的90%。待財政評審中心評審后，再將其余成本費用撥付哈爾濱市土地儲備中心哈爾濱市城鄉(xiāng)進展有限公司城郊分中心

第五章配套工程建設(shè)方案一、配套工程概述本項目土地征收完成后，為了滿足土地開發(fā)所需基礎(chǔ)設(shè)施要求，并提升土地價值，需要進行配套工程建設(shè)，要緊內(nèi)容包括：道路、排水、給水、供熱、電力、電信、燃氣，建成后達到七通一平標(biāo)準(zhǔn)（此次收儲用地范疇內(nèi)只需要配套道路和排水工程，其它工程將在其余地塊內(nèi)進行建設(shè)）。本項目配套建設(shè)道路總長度3600米，鋪設(shè)雨水管線3600米，污水管線3600米，給水管線3600米。二、道路工程1、現(xiàn)狀本項目收儲用地范疇內(nèi)無道路?，F(xiàn)狀道路為村屯道路，路面寬度小，道路結(jié)構(gòu)簡易，不能夠作為都市交通干道使用。2、采納的要緊規(guī)范（1）《都市道路設(shè)計規(guī)范》CJJ37-90（2）《都市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范》JGJ50-2001（3）《市政公用工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》2004.3（4）《固化類路面基層和底基層技術(shù)規(guī)程》CJJ/T80-98（5）《市政公用工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定》，中華人民共和國建設(shè)部，2004.33、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（1）道路等級的規(guī)劃規(guī)劃區(qū)域內(nèi)道路為次干路。（2）各道路設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)如下表路名道路等級性質(zhì)設(shè)計車速Km/h交通設(shè)計年限紅線寬度路面結(jié)構(gòu)設(shè)計年限北部規(guī)劃路一次干路40153015北部規(guī)劃路二次干路40155015北部規(guī)劃路三次干路40154015（3）道路的各項技術(shù)指標(biāo)a.每條機動車道寬度車型及行駛狀態(tài)運算行車速度（km/h）車道寬度(m)大型汽車或大小型汽車混行≥403.75<403.50小型汽車專用線3.50公共汽車?？空?.00b.路緣帶寬度：0.5mc.最小分隔帶寬度：2m（6）最小凈空高度車道種類機動車非機動車行駛車輛種類各種汽車無軌電車鐵路列車（電氣化）自行車行人最小凈高4.55.06.72.53.5（7）坡度、坡長坡度類別最大最小最小坡長m60km/h運算行車速度縱坡3.5%0.3%170橫坡道路：1.5%（8）平曲線運算行車速度不設(shè)超高最小半徑設(shè)超高舉薦半徑設(shè)超高最小半徑40km/h600m300m150m運算行車速度平曲線最小長度圓線曲最小長度緩和曲線最小長度40km/h1005050運算行車速度不設(shè)緩和曲線最小圓線曲半徑小轉(zhuǎn)角平曲線最小長度60km/h10001000/α（9）豎曲線最小半徑、最小長度：運算行車速度凸曲線m凹曲線m最小長度m極限一般40km/h1200180010001500504、平面北部規(guī)劃路為東西向主干路，道路長1290米，向西連接電碳路，溝通香坊和道外。5、橫斷面北部規(guī)劃路一橫斷面布置如下：5m（人行道）+20m（機動車道）+5m（人行道）=30m北部規(guī)劃路二橫斷面布置如下：5m（人行道）+5m（非機動車道）+20m（機動車道）+5m（非機動車道）+5m（人行道）=50m北部規(guī)劃路一橫斷面布置如下：5m（人行道）+30m（機動車道）+5m（人行道）=40m6、路基路基標(biāo)高按規(guī)劃操縱標(biāo)高、道路兩側(cè)永久建筑物、相交路口標(biāo)高及規(guī)范要求進行操縱設(shè)計。南部聯(lián)絡(luò)線工程路基沿線要緊操縱標(biāo)高為170～119米。按照不同的地質(zhì)條件對路基進行質(zhì)量操縱。南部聯(lián)絡(luò)線工程所處的不良地質(zhì)地段多為雜填土、腐殖土，可采取換填8%石灰土的處理措施。路基壓實度采納重型壓實標(biāo)準(zhǔn)，按《公路工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》中的規(guī)定執(zhí)行，具體見下表：路基壓實度填控類別路槽以下深度（cm）壓實度（%）填方0—80>9580以下>93零填及挖方0—30>95路基填土要緊利用挖方縱向調(diào)運，其它少量填土，采納就近取土場取土。7、路面結(jié)構(gòu)本項目所在地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)凍結(jié)深2.00m，路面設(shè)計需考慮最小防凍厚度咨詢題。在滿足道路技術(shù)要求前提下，本著因地制宜，就地取材，便于施工，節(jié)約資金的原則，選擇路面結(jié)構(gòu)。路面對水泥砼路面和瀝青砼路面兩種方案比較如下：比較項目瀝青砼路面水泥砼路面使用壽命設(shè)計年限15年，可通過修理延長使用年限設(shè)計年限20年造價低稍高平坦性及震動噪音行車舒服、噪音和震動小產(chǎn)生接縫震動、噪音稍大明色性路面反光能力弱，視覺柔和路白光較強，視覺成效差施工性受環(huán)境因素阻礙小，施工進度快受外界阻礙大，養(yǎng)生期長，工期長抗變形能力及耐磨性材料選擇不當(dāng)時易產(chǎn)生車轍，耐磨性差，寒地易顯現(xiàn)裂縫難以產(chǎn)生車轍變形，耐磨性強，基層壓實度不平均時易產(chǎn)生裂縫修理難易養(yǎng)護修理工藝簡單修理規(guī)模大，復(fù)雜地下管線修理及增設(shè)便于地下管線修理與增設(shè)不便于管線修理、增設(shè)，路面不易復(fù)原，費用高材料來源便利，重交通瀝青需從遼寧運進便利從以上比較并結(jié)合哈市多年設(shè)計、施工體會，我們建議南部聯(lián)絡(luò)線工程采納瀝青砼路面結(jié)構(gòu)?；鶎訛榱?xí)慣持續(xù)變化的交通增長需求，南部聯(lián)絡(luò)線工程選擇了以水泥、石灰、粉煤灰為要緊材料的三灰或水泥穩(wěn)固粒料結(jié)構(gòu)。這種半剛性路面基層溫度收縮、干縮系數(shù)小，剛度比較適當(dāng)，抗拉強度高，水穩(wěn)固性與抗凍性好，且施工比較容易，材料來源充足。路基填土要緊利用挖方縱向調(diào)運，其它少量填土，采納就近取土場取土。路面結(jié)構(gòu)機動車道路面結(jié)構(gòu)由上至下為：4cmAC-16C型中粒式瀝青混凝土（SBS改性瀝青）5cmAC-20C型中粒式瀝青混凝土（SBS改性瀝青）7cmAC-25F型粗粒式瀝青混凝土20cm石灰：水泥：粉煤灰：碎石（9.5:1.5:19:70）20cm石灰：粉煤灰：碎石（11:19:70）20cm石灰：粉煤灰：土（10:20:70）路面總厚度76cm。人行道：6cm彩色防滑步道板3cmM10水泥干拌砂15cmC15混凝土人行道總厚度24cm。三、供水工程1、設(shè)計依據(jù)《都市給水工程規(guī)劃規(guī)范》（GB50318-2000）《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-2006《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006《都市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289-98《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-2006《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》GB50268-20082、現(xiàn)狀規(guī)劃區(qū)內(nèi)無供水水源，電碳路建成后，從電碳路現(xiàn)有市政供水管網(wǎng)引入供水水源。3、給水量的推測規(guī)劃區(qū)內(nèi)規(guī)劃人口1.5萬人，人均綜合用水量采納180升/人·日，則用水量為2700噸/日。4、給水管網(wǎng)設(shè)計（1）管材選擇常用的要緊給水管才為UPVC給水管和球墨給水鑄鐵管。球墨鑄鐵管在各行業(yè)應(yīng)用廣泛，在施工和愛護上有著成熟的體會技術(shù)，管材及管件的型號齊全規(guī)范。（2）給水管線數(shù)量給水管線管徑選擇DN500球墨鑄鐵管，管線總長為1300米。四、排水工程1、工程范疇收儲土地范疇內(nèi)，按照道路工程建設(shè)同步配套建設(shè)的雨、污水和附屬構(gòu)筑物的設(shè)計。該范疇內(nèi)目前沒有排水管線。2、編制依據(jù)《室外給水設(shè)計規(guī)范》GB50013-2006《建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50016-2006《都市工程管線綜合規(guī)劃規(guī)范》GB50289-98《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》GB5749-2006《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》GB50268-2008《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50014-2006）《室外排水設(shè)計規(guī)范》（GB50013-2006）《建筑防火設(shè)計規(guī)范》（GB50016-2006）；《給排水構(gòu)筑物施工及驗收規(guī)范》（GBJ141-90）；《給水排水管道工程施工及驗收規(guī)范》（GB50268-97）；《泵站設(shè)計規(guī)范》（GB/50265-97）；《給水排水制圖標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T50106-2001）；哈爾濱市都市總體規(guī)劃（2011～2020）；哈爾濱市地勢圖（1：10000）；1：1000地勢測圖；哈爾濱南部聯(lián)絡(luò)線道路設(shè)計的平面，縱斷面和橫斷面圖；現(xiàn)有管線調(diào)查資料。3、排水技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)①雨水量的確定雨量運算公式Q：Q=qφF暴雨強度公式q：q=2989.3×(1+0.95lgP)/(t1+m×t2+11.77)0.88其中：設(shè)計重限期P：道路排水P=1，地道橋內(nèi)排水P=5t1—初始徑流時刻，道路上取5—15分鐘；t2管內(nèi)流行時刻；m延緩系數(shù).圓管取2φ–地面徑流系數(shù)：綜合徑流系數(shù)φ=0.45—0.65；F–集水面積②污水量的確定污水量按照規(guī)劃，污水量按單位面積50m3/公頃·天運算。4、排水工程設(shè)計1）、雨水工程按著匯水區(qū)內(nèi)水系的分布現(xiàn)狀，本著就近排放的原則，各段管線流量按集水面積確定。主干管布置在北部規(guī)劃路上。雨水經(jīng)管線收集后直截了當(dāng)排入電碳路雨水排水系統(tǒng)。雨水管線沿道路雙側(cè)鋪設(shè)，管材采納承插口鋼筋混凝土圓管，接口采納膠圈接口，管線基礎(chǔ)采納180o砂石基礎(chǔ)，管徑d800～d1800mm，管線總長度3600m。2）、污水工程本工程范疇污水排放系統(tǒng)各段管線流量按照規(guī)劃，按單位面積50m3/公頃·天運算。污水經(jīng)管線收集后分別直截了當(dāng)排入何家溝污水截流管線。污水管線沿道路雙側(cè)鋪設(shè)，管材采納HDPE管，接口采納電熱熔焊接接口，管線基礎(chǔ)采納180o砂石基礎(chǔ)，管徑DN400～DN500mm，管線總長度3600m。5、排水輔助設(shè)計①管材選擇按照國內(nèi)各地區(qū)的管材使用體會，并結(jié)合本工程區(qū)域特點，本工程提出三種管材進行技術(shù)經(jīng)濟比較。分別為玻璃鋼管（FRP）、高密度聚乙烯管（HDPE）、鋼筋混凝土圓管進行比較。結(jié)合各種管材的優(yōu)缺點，分析認(rèn)為鋼筋混凝土管、玻璃鋼綜合造價接近，HDPE管造價較高，考慮施工方便，在本工程中，在保證經(jīng)濟上可行、技術(shù)上合理的前提下，雨水管線采納承插口鋼筋混凝土圓管，考慮到防滲要求，污水管線管材采納HDPE管。②基礎(chǔ)設(shè)計承插口混凝土管采納180o砂石基礎(chǔ)；HDPE管采納180o砂石基礎(chǔ)；球墨鑄鐵管采納20cm砂基礎(chǔ)。砂石采納中砂、粗砂。③接口設(shè)計承插口混凝土管采納膠圈接口；HDPE管采納電熱熔焊接接口；球墨鑄鐵管采納膠圈接口。④最大、最小設(shè)計流速管道中流速過大，水流對管道和檢查井造成損壞；流速過小，污水中的懸浮物會沉淀在污水管內(nèi)，降低管道的輸水能力，增大人工清淤的工作量，增加日常運行和愛護工作。按照規(guī)范要求非金屬管道最大流速為5m/s，污水管道在設(shè)計充滿度下，最小流速為0.6m/s；雨污合流管道在滿流時為0.75m/s；給水管道采納經(jīng)濟流速。6、管線定位排水管線的位置，由規(guī)劃部門確定。

第六章環(huán)境阻礙評判一、編制依據(jù)1．《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095-19962．《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3838-20023．《聲環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-20084．《社會生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》GB22337-20085．《建筑施工場界噪聲限值》GB12523-906．《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-19967．《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-19968．《黑龍江省地面水環(huán)境質(zhì)量功能區(qū)劃分和水環(huán)境質(zhì)量補充標(biāo)準(zhǔn)》DB23/485-19989．《哈爾濱市防治都市揚塵污染暫行方法》10．《哈爾濱市都市建筑垃圾治理方法》二、要緊污染物本項目的建設(shè)內(nèi)容為組織實施征地、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等土地一級開發(fā)工作，對環(huán)境的污染較小。拆遷、施工期污染源要緊有噪聲、揚塵、廢水和固體廢物，其中噪聲、揚塵和固體廢物為最要緊的污染物。環(huán)境愛護咨詢題要緊是拆遷施工期揚塵污染的治理、拆遷施工期噪聲的治理、及拆遷施工期建筑垃圾的治理，此外無其他污染源，不存在有害垃圾的處理咨詢題。三、環(huán)境愛護措施1．噪聲（1）合理安排施工時刻，應(yīng)盡可能幸免大量高噪聲設(shè)備同時施工，除此之外，使用高噪聲設(shè)備的施工時期應(yīng)盡量安排在白天，減少夜間的施工量；（2）對動力機械設(shè)備定期進行修理和養(yǎng)護，幸免因松動部件振動或消聲器損壞而加大設(shè)備工作時的聲級；（3）盡量減少運輸車輛夜間的運輸量，運輸車輛在進入施工區(qū)鄰近區(qū)域后，要適當(dāng)降低車速，禁止鳴笛。2．揚塵（1）拆遷場地應(yīng)當(dāng)設(shè)置硬質(zhì)圍擋，每天定期灑水，防止浮塵產(chǎn)生，在大風(fēng)日加大灑水量及灑水次數(shù)；（2）垃圾、渣土要及時清運，施工土方要覆蓋；（3）運輸車輛應(yīng)密閉運輸，嚴(yán)防沿途道路遺撒，進入施工場地應(yīng)低速或限速行駛，以減少產(chǎn)塵量；（4）嚴(yán)禁凌空拋撒垃圾、渣土。3．廢水為愛護該區(qū)地下水，禁止利用生活垃圾和廢棄物回填溝、坑等。4．固體廢棄物（1）棄土應(yīng)當(dāng)設(shè)置堆土場，進行集中處置。表層土能夠用于綠化用地，底層土用于回填；（2）對鋼筋、鋼板下腳料能夠分類回收，交廢品收購站處理，建筑垃圾（如混凝土廢料、廢磚等）集中堆放，及時清運到指定的棄渣堆放場。在采取建議措施后，項目施工期噪聲、廢水、固體廢物等對周圍環(huán)境的阻礙較小。四、環(huán)境阻礙評判結(jié)論本項目建設(shè)只對土地進行平坦及基礎(chǔ)設(shè)施工程，建設(shè)施工期對周邊環(huán)境阻礙較小，可不能對周邊環(huán)境造成較大污染，運營時亦可保持生態(tài)平穩(wěn)進展。

第七章節(jié)能一、編制依據(jù)1、《中華人民共和國節(jié)約能源法》2、《黑龍江省節(jié)約能源條例》3、《節(jié)能中長期專項規(guī)劃》（國家進展改革委2004年）4、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》GB50189-20055、《節(jié)約能源治理暫行條例》國發(fā)[1986]4號6、國家計委、經(jīng)貿(mào)委、建設(shè)部《關(guān)于固定資產(chǎn)投資工程項目可行性研究報告“節(jié)能篇”編制及評估的規(guī)定》7、《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)黑龍江省實施細則》DB23/1269-20088、《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》JGJ134—20109、《民用建筑設(shè)計通則》GB50325-200510、《工程設(shè)計節(jié)能技術(shù)暫行規(guī)定》GBJ6-8511、《哈爾濱市墻體材料革新和建筑節(jié)能治理方法》哈爾濱市人民政府第94號令12、《哈爾濱市都市節(jié)約用水條例》13、《關(guān)于加大民用節(jié)能治理的通知》（哈建發(fā)[2009]49號）14、《黑龍江省建筑節(jié)能工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)》DB23/1206-2008二、節(jié)電1．按照負(fù)荷大小合理選用各級配電線路，考慮變壓器的運行經(jīng)濟合理、能耗低的原則，確定變壓器型號。2．采納集中與分散相結(jié)合的電容補償方式使功率因數(shù)提升到92%以上，減少無功損耗。3．照明燈具以節(jié)能型熒光燈為主，光效高，功率因數(shù)高，節(jié)約能源消耗。走廊照明采納節(jié)能燈。4．景觀照明采納長壽命高光效燈具，設(shè)置深夜減光操縱方案。三、節(jié)水1．水龍頭、衛(wèi)生器具與配件等采納節(jié)水型工藝和設(shè)備，提升水資源利用率，降低水源無效消耗。2．供水系統(tǒng)采取防滲防漏措施，盡量減少跑、冒、滴、漏現(xiàn)象發(fā)生，杜絕水量流失。3．保證綠化灌溉的基礎(chǔ)上充分節(jié)約水資源，綠化澆灑用水建議采納建筑中水回用，節(jié)約水資源。4．主動開展節(jié)約水資源的宣傳，提升人們的節(jié)水意識，自覺建設(shè)節(jié)水型社會。5．建筑用水總進水處設(shè)計量水表，方便計量治理。四、建筑節(jié)能項目建設(shè)地點位于黑龍江省哈爾濱市，按照《黑龍江省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DB23/1270-2008規(guī)定屬嚴(yán)寒（B）區(qū)。擬建項目建筑體形系數(shù)小于0.30，窗墻比北側(cè)小于0.25，東、南側(cè)小于0.3，南側(cè)小于0.45，建筑外墻為290陶?；炷量招钠鰤K外貼100厚酚醛泡沫保溫板，外墻保溫板容重30kg/m3。外墻平均傳熱系數(shù)≤0.35W/m2·K；外窗采納單框三玻中空塑鋼窗，傳熱系數(shù)2.0W/m2·K，屋面保溫材料采納150mm厚酚醛泡沫保溫板，容重30kg/m3，傳熱系數(shù)≤0.25W/m2·K，地面周圍2米范疇內(nèi)做100厚聚苯顆粒保溫，容重25kg/m3，傳熱系數(shù)≤1.39W/m2·K依據(jù)《黑龍江省居住建筑節(jié)能65%設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》DB23/1270-2008規(guī)定，可判定為節(jié)能建筑。五、選用節(jié)能型的建筑材料在工程建設(shè)中，綜合考慮建筑結(jié)構(gòu)的合理性、安全性和經(jīng)濟可行性的情形下，采納建筑體形系數(shù)、墻體保溫、屋面保溫等符合節(jié)能要求的材料，嚴(yán)禁使用國家明文規(guī)定禁止使用的各種建材以實現(xiàn)節(jié)能目的。在墻體建設(shè)中采納節(jié)能復(fù)合墻體，這種新型墻體由合適的保溫材料如苯板等與混凝土小砌塊、加氣混凝土砌塊等組成，既能保溫又能解決開裂、滲漏等通病。此外對供暖管道的室外部分采納聚氨酯保溫管道以實現(xiàn)節(jié)能的目的。

第八章項目實施進度一、項目建設(shè)周期本項目建設(shè)期為2年，從2013年至2014年。二、實施進度安排具體進度和建設(shè)內(nèi)容安排如下：2013年1月——2013年8月，辦理項目開發(fā)申請，納入土地儲備打算，前期立項審批、可行性研究、資金籌措等工作。2013年8月——9月，規(guī)劃設(shè)計報批，權(quán)屬核查，地價評估，確定土地整理模式，編制實施放案，并報批。2013年8月——2013年12月，土地征收，建構(gòu)筑物拆遷等。2014年1月——2014年10月，土地配套設(shè)施建設(shè)。2014年10月——12月，項目驗收。出讓土地，回籠資金。

第九章招標(biāo)投標(biāo)為了保證項目質(zhì)量，提升經(jīng)濟效益，愛護國家利益、社會公共利益和當(dāng)事人的合法權(quán)益，建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等必須進行招標(biāo)。一、編制依據(jù)1．《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》；2．《工程建設(shè)項目招標(biāo)范疇和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》，國家進展打算委員會令第3號；3．《工程建設(shè)項目自行招標(biāo)試行方法》，國家進展打算委員會令第5號；4．《工程建設(shè)項目可行性研究報告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項暫行規(guī)定》，國家進展打算委員會令第9號；5．國辦發(fā)[2000]34號文，《關(guān)于國務(wù)院有關(guān)部門實施招標(biāo)投標(biāo)活動行政監(jiān)督的職責(zé)分工的意見》；6．有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的法律法規(guī)；7．有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的文件范本。二、本工程招標(biāo)范疇及項目1．施工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；2．重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項合同估算價在100萬元人民幣以上的；3．勘察、設(shè)計、監(jiān)理單項合同估算價在50萬元人民幣以上的。三、招標(biāo)組織形式及方式1、按照“中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法”有關(guān)規(guī)定，本工程所有招標(biāo)項目凡達到國家規(guī)定規(guī)模的均采納托付招標(biāo)形式，選擇具有規(guī)定資質(zhì)的招標(biāo)代理機構(gòu)進行招（投）標(biāo)工作。2、招標(biāo)方式采納公布招標(biāo)方式，本著公布、公平、公平的原則做好每個項目的招（投）標(biāo)工作，并由建設(shè)項目行政主管部門進行監(jiān)督檢查。3、招標(biāo)時招標(biāo)單位采取必要的措施，保證招（投）標(biāo)活動在嚴(yán)格保密的情形下進行，任何單位和保人不得非法干預(yù)或者阻礙評標(biāo)過程和結(jié)果。4、保證評標(biāo)活動及其當(dāng)事人同意依法實施的監(jiān)督，依法查處評標(biāo)活動中的違法行為。四、招標(biāo)方案本項目招標(biāo)工作包括：設(shè)計方案招標(biāo)、工程施工招標(biāo)、施工監(jiān)理招標(biāo)、設(shè)備采購招標(biāo)等。

項目建議招標(biāo)形式表招標(biāo)范疇招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采納招標(biāo)方式備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)托付招標(biāo)公布招標(biāo)邀請招標(biāo)設(shè)計√√√建筑工程√√√安裝工程√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√其他√√√五、招標(biāo)投標(biāo)工作的安排1、設(shè)計、監(jiān)理、勘察招（投）標(biāo)工作擬安排在可行性研究項目審查批準(zhǔn)后進行。2、初步設(shè)計審查批準(zhǔn)后，按提供的圖紙資料進行工程項目的施工圖設(shè)計工作。建筑工程的標(biāo)書編制和招（投）標(biāo)工作也相繼開展。3、安裝工程、重要材料和其它部分招（投）標(biāo)的項目，需在施工圖進行一段時刻后再行實施，如此會使施工量及材料量更加準(zhǔn)確。4、上面是本工程的招（投）標(biāo)工作擬安排，不排除業(yè)主及主管部門為加快建設(shè)進度在招標(biāo)順序上所進行的調(diào)整。

第十章投資估算及資金籌措一、投資估算1、投資估算依據(jù)（1）國有土地上房屋征收與補償條例（2）哈爾濱市人民政府關(guān)于公布實施哈爾濱市征地區(qū)片綜合地價標(biāo)準(zhǔn)的公告（哈政發(fā)法字[2011]3號）（3）哈爾濱市人民政府關(guān)于調(diào)整哈爾濱市城鎮(zhèn)國有土地基準(zhǔn)地價的通知（哈政發(fā)[2009]17號）（4）哈爾濱市集體土地征收補償安置工作實施意見（哈政辦綜[2010]17號）（5）哈爾濱市人民政府關(guān)于貫徹實施《國有土地上房屋征收與補償條例》的意見（6）關(guān)于印發(fā)哈爾濱市國有土地上房屋征收補償有關(guān)規(guī)定（試行）的通知（7）建設(shè)單位治理費按財建[2002]394號文件中的《差不多建設(shè)財務(wù)治理規(guī)定》規(guī)定計?。?）工程招標(biāo)代理服務(wù)費：按《招標(biāo)代理服務(wù)費治理暫行方法》（計價格[2002]1980號）（9）環(huán)境評判費按計價格[2002]125號文件執(zhí)行（10）前期工程咨詢費為項目建議書、可研報告編制、評審費等，按《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定的通知》(計價格[1999]1283號)執(zhí)行（11）場地預(yù)備及臨時設(shè)施費按照工程費的2%計?。?2）預(yù)備費費率按照國家規(guī)定計取。2、投資估算本項目總投資324960萬元，其中土地征用和房屋征收費用245364.9萬元，基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費用29691.8萬元，工程其它費用5091.5萬元，預(yù)備費用22411.8萬元，建設(shè)期貸款利息22400萬元。各項費用具體構(gòu)成詳細投資見投資估算表。二、資金籌措及使用打算本項目投資總額為324960萬元，資金來源有兩個渠道：一是申請銀行貸款210000萬元，占總投資的65%，貸款利率為7%；二是項目方自籌資金114960萬元，占總投的35%。詳見投資打算及資金籌措表。

第十一章經(jīng)濟效益分析一、經(jīng)濟評判依據(jù)1、《建設(shè)項目經(jīng)濟評判方法與參數(shù)》（第三版）2、《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評判方法》（建標(biāo)[2000]205號）3、《哈爾濱市市區(qū)城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓基準(zhǔn)地價》二、要緊經(jīng)濟評判指標(biāo)按照《建設(shè)項目經(jīng)濟評判方法與參數(shù)》（第三版）、《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評判方法》（建標(biāo)[2000]205號）等經(jīng)濟評判依據(jù)，結(jié)合前文的分析和論述，本文對運算期、建設(shè)期、總投資、總成本、土地出讓面積以及各類地塊出讓價格等進行了分析和確認(rèn)，并在此基礎(chǔ)上對項目的收益進行了分析和測算，各類要緊經(jīng)濟評判指標(biāo)如下：1、項目運算期 5年2、項目建設(shè)期 2年3、項目總投資 324960萬元4、項目總成本（總投資、財務(wù)費用、經(jīng)營治理費用之和） 338232.82萬元5、土地可出讓面積 199.86萬平方米6、項目總收入 499646.75萬元7、土地出讓平均價格居住用地出讓單價 2500元/平方米8、土地出讓凈收益（償還貸款本息之后） 161413.93萬元9、投資收益率 52.91%10、投資回收期（全部投資） 3.53年11、貸款償還期(含2年建設(shè)期) 3.57年12、財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資，i=8%） 26%三、收益與成本分析1、收入分析本項目的要緊收入來源于因本項目實施使得土地在基礎(chǔ)設(shè)施方面的改善而引起土地性質(zhì)的變化，推測經(jīng)土地開發(fā)及基礎(chǔ)設(shè)施配套后的居住用地平均市場價格為2500元/平方米。按照前文可出讓地分析，本項目土地出讓收益詳見下表：

可出讓土地收益測算匯總表序號類別名稱用地面積（萬平方米）出讓單價（元/平方米）出讓金額（萬元）1二類居住用地199.862500499646.75199.862500499646.75測算土地出讓的總收入為499646.75萬元。土地出讓面積及收入年度打算表如下：土地出讓面積及收入年度打算表序號年份項目2014年2015年2016年2017年合計1土地出讓面積打算（平方米）19.60%29.89%30.04%20.47%1二類居住用地3917695974616003004090571998587合計39176959746160030040905719985872土地出讓收入（萬元）97942.25149365.25150075102264.25499646.752、項目總成本本項目總成本為338232.82萬元，要緊包括土地收儲成本、經(jīng)營治理費用及融資成本，土地收儲成本302560萬元，經(jīng)營治理費用，經(jīng)營治理費按照出讓收入的0.5%計提，為：499646.75*0.5%=2498.24萬元，財務(wù)費用為貸款期內(nèi)實際發(fā)生利息，為33174.58萬元。以上成本構(gòu)成詳見成本表。3、土地出讓凈收益土地出讓的凈收益為土地出讓收入與項目總成本的差額。經(jīng)測算，運算期內(nèi)土地出讓凈收益累計161413.93萬元。分年度土地出讓凈收益情形詳見利潤表所示。四、盈利能力分析按照成本收益表及財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）運算下列指標(biāo)：1、投資收益率投資收益率為年均土地凈收益與項目總投資的比值，經(jīng)運算為52.91%，超過行業(yè)基準(zhǔn)收益率。2、投資回收期（全部投資）本項目的資金回收方式是以土地出讓的毛收益（未扣除融資成本）回收項目建設(shè)投資（不含建設(shè)期利息），即不考慮資金籌措渠道的阻礙，運算項目的投資回收期。經(jīng)測算，為3.53年（含建設(shè)期2年），短于行業(yè)基準(zhǔn)投資回收期10年。3、財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）經(jīng)測算，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率（全部投資）為26%，大于基準(zhǔn)內(nèi)部收益率8%。4、財務(wù)凈現(xiàn)值經(jīng)測算，本項目財務(wù)凈現(xiàn)值（全部投資）為86424.92萬元(ic=8%)，大于零。以上指標(biāo)分析講明項目的盈利能力滿足了項目決策的差不多要求。詳見投資現(xiàn)金流量表。五、償債能力分析項目償債能力分析是通過借款還本運算表運算項目借款償還期及償債備付率。1、還款資金來源本項目借款本金償還的要緊來源是項目實施后整理出的280.9萬平方米土地（其中可出讓面積為199.9萬平方米）出讓收入中的成本部分，同時土地出讓收益計提國有土地收益基金、農(nóng)業(yè)開發(fā)基金、土地出讓業(yè)務(wù)費用、廉租房基金、農(nóng)田水利建設(shè)基金、教育基金等四項基金之后的返還部分也可作為貸款償還資金來源。2、還款方式本項目還款方式按照最大還款能力方式運算，還款期3.57年，從2014年開始償還貸款本金和利息，還款期內(nèi)共支付銀行貸款利息33174.58萬元。3、借款償還期按照最大還款能力還款方式測算，本項目借款償還期為3.57年（含建設(shè)期2年）。4、償債備付率償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率，正常情形應(yīng)當(dāng)大于1。經(jīng)測算，本項目分年運算的償債備付率均大于120%，表示當(dāng)