XX0712重慶旅游地產(chǎn)長壽古鎮(zhèn)項(xiàng)目案例分享朱廷君

XX0712重慶旅游地產(chǎn)長壽古鎮(zhèn)項(xiàng)目案例分享朱廷君中國旅游地產(chǎn)開發(fā)模式濱水驅(qū)動型以水域?yàn)楹诵木坝^，項(xiàng)目表現(xiàn)為濱湖區(qū)域、湖心島酒店、別墅、公寓、游艇千島湖開元度假村綠城千島湖度假公寓創(chuàng)意農(nóng)業(yè)驅(qū)動型資源匱乏，位于大都市的郊區(qū)酒店、別墅、養(yǎng)老公寓西雙版納茶禪旅游度假區(qū)波爾多小鎮(zhèn)主題公園驅(qū)動型城市邊緣地帶，無強(qiáng)勢資源，前期高投入打造人工資源主題公園、酒店、別墅深圳東部華僑城迪斯尼樂園高爾夫驅(qū)動型地勢較平較大的土地資源，用地受到嚴(yán)格控制高爾夫球場、酒店、別墅等深圳觀瀾湖高爾夫社區(qū)南京中山國際高爾夫歷史文化遺產(chǎn)驅(qū)動型以歷史文化及歷史遺跡為核心資源酒店、別墅西安華清宮芙蓉古城5A級景區(qū)驅(qū)動型具有國家級強(qiáng)勢資源酒店、別墅、休閑養(yǎng)生項(xiàng)目高爾夫張家界天門仙境休閑度假區(qū)峨眉山半山度假養(yǎng)生區(qū)主題商業(yè)驅(qū)動型城市周邊，城中旅游與商業(yè)的結(jié)合點(diǎn)酒店、別墅、公寓、休閑養(yǎng)生項(xiàng)目成都寬窄巷子麗江古城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)驅(qū)動型產(chǎn)業(yè)支撐，創(chuàng)意聚集展覽館、酒店、公寓等鄂爾多斯文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園泥人文化創(chuàng)意博覽園宗教文化驅(qū)動型宗教文化發(fā)源地，宗教歷史遺跡酒店、別墅法門寺文化景區(qū)西安樓觀道文化展示區(qū)溫泉驅(qū)動分布在地?zé)豳Y源豐富區(qū)域，目前有人工溫泉可利用酒店、別墅、公寓休閑養(yǎng)生項(xiàng)目九華山莊溫泉度假酒店中山溫泉賓館資源特征開發(fā)模式核心產(chǎn)品典型案例額中國旅游地產(chǎn)開發(fā)模式分類以古鎮(zhèn)為主題商業(yè)驅(qū)動模式主題商業(yè)驅(qū)動型——無資源可借勢，回現(xiàn)速度最快的方式走進(jìn)重慶長壽古鎮(zhèn)中國西部唯一把旅游資源轉(zhuǎn)化為可售物業(yè)并成功銷售和運(yùn)營的千畝旅游地產(chǎn)項(xiàng)目長壽古鎮(zhèn)位于中國西部重慶一個下轄區(qū)縣城市-長壽區(qū)，屬中國三四線城市。中國地圖重慶地圖整個城市

缺少旅游資源

缺乏旅游度假氛圍。代表城市：?？?、三亞等旅游資源：熱帶風(fēng)光，濱海風(fēng)情旅游景點(diǎn)：天涯海角、大小洞天、蝴蝶谷、大東海等代表城市：北京、西安等旅游資源：歷史文化，古代建筑，皇家威儀，政治中心旅游景點(diǎn)：故宮、長城、頤和園、天壇、香山等代表城市：昆明、大理等旅游資源：熱帶雨林，異域文化，旅游景點(diǎn)：滇池、洱海、瀘沽湖、麗江古城、大理三塔等2010年1月，長壽古鎮(zhèn)項(xiàng)目地塊實(shí)景。在沒有任何歷史沉淀和歷史底蘊(yùn)下全人工建造的。2012年1月1日，元旦節(jié)長壽古鎮(zhèn)景區(qū)試營業(yè)，首日接待游客突破五萬人/次。2009年10月，匯通地產(chǎn)與長壽區(qū)政府簽約，投資43億打造長壽古鎮(zhèn)項(xiàng)目啟動。2010年1月，世聯(lián)地產(chǎn)顧問及營銷團(tuán)隊(duì)介入項(xiàng)目。2010年10月，項(xiàng)目動工。2012年1月，長壽古鎮(zhèn)旅游區(qū)開街。在這兩年左右時(shí)間里，項(xiàng)目完成了定位、景區(qū)建設(shè)、招商、銷售等一系列工作。2012年4月28日，僅開放古鎮(zhèn)1/10，五一小長假期間景區(qū)接待游客人數(shù)更是突破30萬。2010-2012年，僅用兩年時(shí)間，古鎮(zhèn)一期開街。2010-2012年，僅用兩年時(shí)間，旅游與地產(chǎn)快速融為一體，相輔相成以最快的速度實(shí)現(xiàn)一期盈虧平衡快速盈利：2012年一年時(shí)間里，古鎮(zhèn)一期10萬方古鎮(zhèn)商業(yè)基本售罄，實(shí)現(xiàn)7億元銷售額。2012年，長壽古鎮(zhèn)一期就實(shí)現(xiàn)了前期投資與產(chǎn)出盈虧平衡?？焖僬猩蹋?011年9月啟動一期招商工作，截止到2012年6月，一期70%商鋪成功完成招商?？焖倬奂藲猓涸┕?jié)當(dāng)天五萬人次，五一節(jié)30萬人次，景區(qū)開放后，每天人氣爆滿，特別是晚上，每天2-3萬人次?？焖僖鐑r(jià)：一期商鋪價(jià)格從6500元上升到11000元，溢價(jià)70%。一期1200畝住宅用地在商業(yè)順利推進(jìn)的情況下，快速啟動住宅開發(fā)，預(yù)計(jì)2012年底住宅面市，主推現(xiàn)金流產(chǎn)品，為項(xiàng)目滾動開發(fā)提供強(qiáng)有力的資金支持。2012年底，住宅現(xiàn)金流產(chǎn)品即將面市，加快資金回籠。項(xiàng)目開發(fā)流程2009年2010年2011年土地價(jià)格25萬/畝，總共2000畝，其中古鎮(zhèn)商業(yè)800畝，住宅1200畝，整體容積率1.15，分批次招拍掛。住宅1200畝整體定位以及一期相關(guān)定位工作云南彝人古鎮(zhèn)相關(guān)商家資源，重慶本地商家資源拓展。2009.10.19與長壽區(qū)政府簽約，投資43億元，按5A級景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)打造“長壽古鎮(zhèn)”項(xiàng)目。2011年1月，一期商業(yè)低價(jià)入市，快速回籠資金。政府全力推進(jìn)基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，市政干道快速建成。建筑規(guī)劃布局設(shè)計(jì)、外立面設(shè)計(jì)、樣板房、售房部裝修等工作相繼跟進(jìn)。拿地地價(jià)基礎(chǔ)建設(shè)住宅啟動住宅方案目前進(jìn)度商業(yè)建設(shè)商業(yè)銷售、招商工作持續(xù)跟進(jìn)，住宅預(yù)計(jì)在2012年底或者2013年初面市。前期洽談2008年長壽區(qū)政府主動到云南彝人古鎮(zhèn)進(jìn)行招商引資的洽談。古鎮(zhèn)商業(yè)一期動工修建。商業(yè)銷售商業(yè)招商2012年商業(yè)招商2012年2月，二期商業(yè)開始銷售。商業(yè)開街2012年1月，商業(yè)試營業(yè)，4月28日，一期部分商業(yè)正式開街。世聯(lián)角色2009年2010年2011年拿地基礎(chǔ)建設(shè)住宅啟動住宅方案商業(yè)建設(shè)商業(yè)銷售商業(yè)招商2012年商業(yè)招商商業(yè)開街2010年1月，世聯(lián)地產(chǎn)介入，主要對專項(xiàng)市場研究及原有定位研判2010年7月，針對政府、企業(yè)，商業(yè)開始內(nèi)部認(rèn)購2012年1月，世聯(lián)地產(chǎn)介入住宅定位工作，1200畝整體定位，以及一期定位（產(chǎn)品、客戶、形象等）及物業(yè)發(fā)展建議。2012年2-6月，顧問團(tuán)隊(duì)跟進(jìn)設(shè)計(jì)配合工作，對建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。2011年1月，商業(yè)正式對外銷售，截止到2011年底，一期10萬方商業(yè)銷售90%顧問2013年住宅銷售代理代理預(yù)計(jì)2012年底或2013年初，住宅開始銷售。2012年4月，商業(yè)二期開始銷售，截止到6月，銷售50%。顧問什么原因促使項(xiàng)目如此快速開發(fā)？

什么原因促使項(xiàng)目銷售第一年就實(shí)現(xiàn)了盈虧平衡？

商業(yè)如何實(shí)現(xiàn)成功銷售？

商業(yè)銷售出去之后，如何保證其后續(xù)經(jīng)營？

如何在短時(shí)間內(nèi)，快速完成招商工作？

如何保證景區(qū)人氣指數(shù)？

如何突破自身沒有歷史積淀的劣勢？解讀長壽古鎮(zhèn)企業(yè)背景彝人古鎮(zhèn)是匯通地產(chǎn)第一個古鎮(zhèn)開發(fā)項(xiàng)目，成功開發(fā)后，為在其它城市進(jìn)行模式復(fù)制積累了寶貴的作戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。彝人古鎮(zhèn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)：云南楚雄本土開發(fā)企業(yè)匯通地產(chǎn)，通過彝人古鎮(zhèn)的開發(fā)，鍛煉了一批精英團(tuán)隊(duì)，在建筑、招商、旅游等方面積累了豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)，也充分總結(jié)了彝人古鎮(zhèn)在產(chǎn)品規(guī)劃方面的不足，如：主干道寬度、業(yè)態(tài)分布及配比、建筑死角等，在長壽古鎮(zhèn)規(guī)劃時(shí)對這些問題進(jìn)行了優(yōu)化和調(diào)整。彝人古鎮(zhèn)項(xiàng)目介紹：占地約1740畝，總建筑面積100萬平方米，總投資25億元，是以彝族傳統(tǒng)建筑為平臺、彝族文化為背景的大型文化旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。企業(yè)背景云南楚雄地產(chǎn)以“彝人古鎮(zhèn)”成功開發(fā)為起點(diǎn)，預(yù)計(jì)在云南、河北、重慶、福建、山西等城市建二十大古鎮(zhèn)。彝人古鎮(zhèn)成功開發(fā)后，以古鎮(zhèn)為驅(qū)動的旅游地產(chǎn)模式迅速在全國復(fù)制。長壽區(qū)城市經(jīng)濟(jì)在重慶區(qū)縣城市排名靠前。1、長壽區(qū)，位于重慶東北方向，屬“一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”范疇，周邊接壤涪陵區(qū)、渝北區(qū)、墊江縣、四川鄰水縣。

2、長壽區(qū)距市中心70公里，車行1小時(shí)可達(dá)；

3、渝萬城際列車2015年通車后，重慶至長壽只需15分鐘。項(xiàng)目介紹楚雄匯通地產(chǎn)選址重慶長壽區(qū)，打造長壽古鎮(zhèn)項(xiàng)目。第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)長壽城市總體規(guī)劃：長壽城市由長壽老城、桃花新城、北部新城三大片區(qū)構(gòu)成。桃花新城：長壽區(qū)政府位于桃花新城，新城房地產(chǎn)開發(fā)從2002年開始發(fā)展，目前已接近開發(fā)尾聲，大片新興居住區(qū)，居住氛圍濃厚。北部新城：位于桃花新城以北，規(guī)劃面積50平方公里，常住人口30萬人，目前處于新征地拆遷以及基礎(chǔ)配套建設(shè)過程中。長壽古鎮(zhèn)區(qū)位：長壽古鎮(zhèn)項(xiàng)目東接長壽區(qū)桃花新城，南接老城區(qū)，西接菩提山旅游區(qū)、北接規(guī)劃中的北部新城。政府積極推進(jìn)地塊的市政配套建設(shè)，在項(xiàng)目取地同時(shí)，周邊市政道路就快速修建。長壽古鎮(zhèn)距離桃花新城和老城車程都在五分鐘之內(nèi)，交通非常方便。項(xiàng)目介紹長壽古鎮(zhèn)長壽老城桃花新城北部新城菩提山火車北站（規(guī)劃中）長壽古鎮(zhèn)位于新城老城交界地帶，交通便捷，具有很強(qiáng)的輻射力。項(xiàng)目介紹長壽古鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總占地面積：2000畝（古鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)800畝，住宅區(qū)1200畝）總建筑面積：136萬方項(xiàng)目定位：旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，將成為集吃、住、行、游、購、娛為一體，以巴渝文化為背景，以中國西部（云、貴、川、渝）建筑文化為平臺，巴渝文化及中國壽文化，成為重慶地區(qū)最大規(guī)模且唯一的巴渝文化和壽文化主題文化綜合商業(yè)體。其中，古鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：占地面積：800畝容積率：0.7建筑面積：36萬方業(yè)態(tài)規(guī)劃：滿足客戶吃、住、游、購、娛一體化需求。其中，住宅區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：占地面積：1200畝容積率：1.15建筑面積：100萬方左右長壽古鎮(zhèn)以巴渝文化和壽文化為載體，集吃、住、行、游、購、娛為一體旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。顧問工作成果客戶類型樣本篩選標(biāo)準(zhǔn)調(diào)研方式大眾消費(fèi)群·重慶主城居民·20～50歲·在中端以及中高端的居住小區(qū)攔截·在五大核心商圈攔截大型餐飲·重慶本地知名餐飲·全國連鎖知名餐飲·電話訪談·實(shí)地拜訪SPA·知名SPA機(jī)構(gòu)·電話訪談·實(shí)地拜訪小吃·重慶知名小吃商家·電話訪談·實(shí)地拜訪旅游工藝品·重慶知名旅游工藝商·全國連鎖知名旅游工藝商·電話訪談·實(shí)地拜訪酒店管理公司·國際知名五星級酒店管理公司·根據(jù)分析結(jié)論確定是否需要訪談經(jīng)濟(jì)型酒店管理公司·電話訪談·實(shí)地拜訪政府文化機(jī)構(gòu)·文化局·大學(xué)相關(guān)專家·電話訪談·實(shí)地拜訪旅游社知名旅行社·電話訪談·實(shí)地拜訪彝人古鎮(zhèn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)重慶主城商家訪談長壽商家訪談消費(fèi)人群生活習(xí)慣調(diào)查長壽古鎮(zhèn)設(shè)計(jì)方案商家測試……通過市場調(diào)查和商家訪談對原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化和調(diào)整。1、保證足夠的停車位2、業(yè)態(tài)空間尺寸設(shè)計(jì)符合重慶當(dāng)?shù)厝诵枨?、建議增設(shè)商務(wù)功能，多一些娛樂項(xiàng)目4、增加商務(wù)功能，在客棧中設(shè)置會議室5、業(yè)態(tài)分布應(yīng)該根據(jù)消費(fèi)人群的特點(diǎn)以及人流動線來設(shè)計(jì)6、大型餐飲應(yīng)建成風(fēng)格不同的獨(dú)棟樓房，且面積不宜太大世聯(lián)業(yè)態(tài)規(guī)劃建議業(yè)態(tài)布局產(chǎn)品設(shè)計(jì)配套客棧區(qū)設(shè)計(jì)建議1.分布太規(guī)矩、集中，顯得很刻意，特別在晚上十分冷清,客棧分布在水邊很好。2.建議與酒吧區(qū)拉開距離。水系設(shè)計(jì)多彎曲感，可增多臨水建筑量，客棧建議部分分散設(shè)置。1.單間20-30%（20-22㎡），標(biāo)間60-70%（23-25㎡），2.層高3米即可，吊頂后2.5-2.7米，樓層數(shù)2-3層皆可，每層都需要一個服務(wù)臺空間1.地面停車位7-8個即可，2.廚房20㎡，餐廳7-8張桌子3.水電氣無特別要求，4.設(shè)置集中式洗衣房。小吃街設(shè)計(jì)建議

——1.大開間，方正，廚房設(shè)置門窗，通風(fēng)好，2.層高3.5-4米，建議進(jìn)深為開間的2-3倍比較好利用，需要帶衛(wèi)生間。1.提供互聯(lián)網(wǎng)，以便電腦設(shè)備的安裝，2.建議網(wǎng)絡(luò)入戶，路面停車位有更好，電380伏，10立方天然氣。旅游商品街設(shè)計(jì)建議1.主干道兩側(cè)分布，間插分布小吃店，并通天然氣，2.馬路26米太寬，不利于游客對流，3.建議樓對樓距離12-15米，馬路8-10米。層高4-4.5米

——餐飲店設(shè)計(jì)建議臨街分布1.面積設(shè)計(jì)總體感覺偏大，廚房采光通風(fēng)，占總面積20%左右.2.主力需求層高3.9，可適當(dāng)調(diào)高，衛(wèi)生間每層布置..3.不同經(jīng)營餐飲品種，內(nèi)部結(jié)構(gòu)需求不同，火鍋重在大廳，包房少許

中餐廳，包房可適當(dāng)增加，但也要控制.4.入戶大堂可適當(dāng)挑高，4米以上。小型餐飲面積需求300-400平米，

大型餐飲一樓層高5.5米，二樓4.5米，3000平米的店需要1000平米

的大廳，要方正，長方形也可以，轉(zhuǎn)角餐飲也無所謂.5.大廳最好沒有或者盡量少柱子，2層即需要電梯，最好是扶梯.需要足夠的地面停車位酒吧茶室設(shè)計(jì)建議臨水的分布，限制茶樓數(shù)量

，部分靠近大型餐飲。1.面積需求700-800平米，上千平米也能接受，2.預(yù)留室外空間，擺放桌椅，3.在大型茶室里，可以考慮做幾個大包房帶休息室。1.規(guī)劃足夠多的地面停車位靠近茶樓，2.包房帶衛(wèi)生間，設(shè)計(jì)網(wǎng)絡(luò)入戶。

顧問工作成果古鎮(zhèn)分三期八區(qū)，由南往北開發(fā)。顧問工作成果古鎮(zhèn)區(qū)整體開發(fā)順序A區(qū)B區(qū)C區(qū)D區(qū)E區(qū)F區(qū)一期二期三期G區(qū)H區(qū)分期分區(qū)建筑面積容積率一期AB9.8萬方0.7二期CDEF19.1萬方0.7三期GH8.3萬方0.57長壽古鎮(zhèn)以貫穿南北的中軸線為主景觀大道，增加兩條水系，從而帶動相鄰商業(yè)價(jià)值，保證充足的停車位，為商業(yè)人流消費(fèi)提供較強(qiáng)的配套支持。交通組織：主干道寬度總結(jié)彝人古鎮(zhèn)過寬的經(jīng)驗(yàn)，從原來的20多米改進(jìn)為14米，既保證人流聚集，又保證游覽的舒適度和便捷性。萬壽河和青龍溪兩條水系給古鎮(zhèn)增添了靈氣，原彝人古鎮(zhèn)水系設(shè)計(jì)較窄，長壽古鎮(zhèn)水系寬度增加至7-7.5米。停車位呈帶狀分散于古鎮(zhèn)兩側(cè)，可以從地塊外圍道路最快到達(dá)客戶消費(fèi)目的地，同時(shí)，也方便停車。配備了足夠的停車位，古鎮(zhèn)區(qū)有13個專業(yè)停車場，總停車位為2887個（含大巴車位33個）。另備有緊急停車位450個。古鎮(zhèn)內(nèi)電瓶車、黃包車等各種特色交通工具預(yù)計(jì)共150輛。設(shè)置6個公交車站點(diǎn)。一期開街就引入公交車，方便市民游玩。匯通地產(chǎn)還與相關(guān)部門對接，申請?jiān)黾娱L壽到重慶、萬州、涪陵、豐都等地的旅游大巴，為古鎮(zhèn)游客前來帶來方便。主干道寬度：14米水系寬度：7-7.5米次干道寬度：12米停車位顧問工作成果停車位整體交通組織規(guī)劃支路：6-7米顧問工作成果主干道寬度14米水系寬度7-7.5米外擺空間寬度5-6米水系兩側(cè)商業(yè)前預(yù)留了充足的外擺空間，即預(yù)留了單排桌椅的放置，同時(shí)也滿足人行通道的要求。整體交通組織規(guī)劃顧問工作成果御龍廣場萬壽廣場巴渝風(fēng)情文化及壽文化展示區(qū)古戲臺民間綜藝展民俗文化館文廟城隍廟古戲臺廟會廣場城門樓城門廣場休閑娛樂配套：大型的景觀節(jié)點(diǎn)沿人流動線主要分布在主干道附近。巴渝文化貫穿始終，處處透著壽文化氛圍。大型景觀節(jié)點(diǎn)巴渝風(fēng)情文化及壽文化展示區(qū)的分布在1/3節(jié)點(diǎn)處，有利于聚集人氣以及增加游覽過程趣味性。休閑娛樂配套分散在古鎮(zhèn)景區(qū)各處，根據(jù)行徑路徑合理安排景觀節(jié)點(diǎn)。御龍?zhí)墩w配套設(shè)施中軸景觀大道顧問工作成果休閑娛樂配套設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)在于巴渝文化與壽文化的完美呈現(xiàn)，將文化注入景觀實(shí)體，成功的打造了巴渝文化和壽文化的標(biāo)桿。整體配套設(shè)施顧問工作成果御龍廣場御龍?zhí)陡〉窦偕绞瘺鐾ふw配套設(shè)施休閑娛樂配套設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)在于巴渝文化與壽文化的完美呈現(xiàn)，將文化注入景觀實(shí)體，成功的打造了巴渝文化和壽文化的標(biāo)桿。酒店及其配套滿足了中高端游客的居住需求以及企業(yè)商務(wù)需求，特色五星級大酒店位于鎮(zhèn)邊緣，方便游客的同時(shí)也依托長壽古鎮(zhèn)，面向全長壽拓展消費(fèi)客群。酒店及酒店配套：目前長壽沒有五星級酒店，高端商務(wù)需求只能在一四星級酒店解決，或被分流至重慶主城。長壽古鎮(zhèn)五星級酒店的開發(fā)正好填補(bǔ)了這一市場空白。五星級酒店為開發(fā)商自持物業(yè)，從彝人古鎮(zhèn)五星級酒店成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)可知，開發(fā)商具備高星級酒店的服務(wù)和管理能力。特色五星級大酒店顧問工作成果整體配套設(shè)施顧問工作成果一期商業(yè)產(chǎn)品分析一期顧問工作成果一期商業(yè)產(chǎn)品分析萬壽河青龍溪御龍?zhí)度f壽南路古鎮(zhèn)大門入口餐飲茶室、酒吧小吃客棧會所KTV、演藝吧底商綜合樓資源分級古鎮(zhèn)位置資源特征產(chǎn)品分布面積區(qū)間層數(shù)一級萬壽南路兩側(cè)古鎮(zhèn)主干道，人流量大以底商綜合樓為主，少數(shù)客棧底商：170-270㎡客棧：1400-18002-3層為主、局部4層一期地塊南側(cè)臨主入口，昭示性強(qiáng)以大型餐飲為主以900㎡-1400㎡為主，少數(shù)2000㎡以3層為主，少數(shù)2層一期地塊北側(cè)臨二期萬壽公園，是古鎮(zhèn)最大的景觀節(jié)點(diǎn)小吃中型餐飲小吃：以25㎡-90㎡為主，110㎡-180㎡為輔中型餐飲：540㎡/960㎡1-2層二級水系兩側(cè)水景，游覽趣味性強(qiáng)KTV、演藝吧KTV：2300㎡演藝吧：600㎡/9002-3層茶室、酒吧茶室、酒吧：120㎡-260㎡2-3層三級一期東西兩側(cè)距主干道有一定距離，較安靜客棧、酒店客棧：1300㎡-1800㎡酒店：2.6萬方2-3層會所270㎡-500㎡2層小吃資源分級及產(chǎn)品匯總：一級資源產(chǎn)品分析御龍?zhí)度f壽南路古鎮(zhèn)大門入口餐飲客棧底商綜合樓顧問工作成果位置分布層數(shù)面積區(qū)間(㎡)總價(jià)區(qū)間（萬元）大型餐飲位于古鎮(zhèn)入口東西兩側(cè)2-3F901-1397579-8526F21521205中型餐飲位于古鎮(zhèn)北端街角，東側(cè)也有少量布局2-3F454-554960296-372620小吃位于古鎮(zhèn)一期北端，沿街分布1-2F30-8932-2332-3F90-23043-86

位置業(yè)態(tài)分布層數(shù)面積區(qū)間（㎡）總價(jià)區(qū)間（萬元）萬壽南路以西底商綜合樓4F5833853F213-275145-195萬壽南路以東排式客棧4F18561209底商綜合樓3F486-751327-5012F127-32591-230萬壽南路兩側(cè)主干道兩側(cè)以2-4層底商綜合樓為主，夾雜分布兩棟排式客棧。底商綜合樓1樓底商為旅游商品銷售。2-4層規(guī)劃為茶室客棧業(yè)態(tài)。銷售時(shí)以豎向?yàn)閱挝徽麠澇鍪邸Ｔ趯?shí)際招商中，1層由于地段好，目前已全部成功招商，但2-4層比較尷尬，又不通氣，且從后門上樓，招商難度大。小吃地塊南北兩端顧問工作成果四層三層二層一層三層二層一層底商綜合樓顧問工作成果景區(qū)主人口兩側(cè)分布大餐飲中型餐飲餐飲二級資源產(chǎn)品分析萬壽河青龍溪御龍?zhí)度f壽南路古鎮(zhèn)大門入口茶室、酒吧小吃客棧演藝吧顧問工作成果產(chǎn)品以酒吧、茶室為主，夾雜兩個演藝吧。招商非常順利，80%已經(jīng)經(jīng)營。業(yè)態(tài)層數(shù)面積區(qū)間（平方米）建面單價(jià)（元）總價(jià)區(qū)間（萬元）茶室、酒吧2-3F104-2816800-700073-195演藝吧2-3F174/6356700116/429水系兩側(cè)酒吧茶室街備注：水系兩側(cè)規(guī)劃為酒吧茶室，但在招商過程中，難度大，目前進(jìn)駐的商家全是小吃等特色餐飲。二級資源產(chǎn)品分析顧問工作成果三級資源產(chǎn)品分析萬壽河青龍溪御龍?zhí)度f壽南路古鎮(zhèn)大門入口客棧會所KTV顧問工作成果產(chǎn)品以客棧、會所為主，主要離景區(qū)中軸景觀大道較遠(yuǎn)，比較安靜，且通過地塊外圍的城市干道能快速到達(dá)客棧。一期東西兩側(cè)備注：會所在實(shí)際招商中，可作客棧、可作企業(yè)會館。

業(yè)態(tài)層數(shù)面積區(qū)間（㎡）建面單價(jià)（元）總價(jià)區(qū)間（萬元）客棧2F270-4797400-8200245-4153-4F1352-19906400890-12806F2297-266762001436-1666酒店9F24412//會所1F10191500015282F25882002113F4858200420KTV3F248859741443顧問工作成果產(chǎn)品特色——四合院四合院定義：是華北地區(qū)民用住宅中的一種組合建筑形式，是一種四四方方，或長方形的院落，一家一戶住在一個方形的院子里。產(chǎn)品業(yè)態(tài)：會所顧問工作成果產(chǎn)品特色——六合同春六合同春：六合者天地四方，六合即天下，六合同春便是天下皆春，萬物欣欣向榮。產(chǎn)品業(yè)態(tài)：客棧顧問工作成果產(chǎn)品特色——六合同春2012年7月11日，“建宏客棧”開業(yè)，老板名叫肖建宏，云南楚雄彝族人。除此之外，萬壽南路的“同心客?！焙陀?zhí)兜摹傲贤骸贝笮吞厣郝淇蜅Ｒ策M(jìn)入了最后的完善階段，不久即將開業(yè)。顧問工作成果產(chǎn)品特色——一顆印一顆印：“一顆印”是云南昆明地區(qū)漢族，彝族普片采用的一種住屋形式，它有正房，耳房（廂房）和入口門場為何而成，方正如印的外觀，俗稱“一顆印”。產(chǎn)品業(yè)態(tài)：客棧、大餐飲顧問工作成果產(chǎn)品特色——半顆印半顆印半顆?。号c一顆印相比，少了一廂房的圍合。產(chǎn)品業(yè)態(tài)：會所顧問工作成果產(chǎn)品建議——四合頭四合頭四合頭：即四合房，柳青《創(chuàng)業(yè)史》第一部第一章：“前樓后廳，東西廂房，在湯河上的莊稼院來說，四合頭已經(jīng)足了”。產(chǎn)品業(yè)態(tài)：餐飲2010.6銷售團(tuán)隊(duì)進(jìn)場2010.7簽草簽協(xié)議2010.10奠基儀式2011.1.16一期A區(qū)1組團(tuán)開盤，推出87套，開盤銷售40%2011.4.16一期A區(qū)2組團(tuán)開盤，推出58套，開盤銷售80%2011.5.28一期B區(qū)開盤，推出130套，開盤銷售85%2010.1.10觀音橋體驗(yàn)館開放代理工作成果2011年，實(shí)現(xiàn)7億銷售額，80%為長壽本地客戶。2012年，實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)移推廣策略，60%為重慶主城客戶，依然保證快速去化。2012.2.28一期B區(qū)1組團(tuán)開盤，推出124套，開盤銷售40%備注：草簽協(xié)議是指開發(fā)商、銀行、客戶簽訂的三方協(xié)議，以房屋維修改造委托服務(wù)的名義，在銀行存10-30萬不等金額，待項(xiàng)目拿到預(yù)售后正式開盤即轉(zhuǎn)為首付款，客戶一旦繳納不能退款。以古鎮(zhèn)為主題商業(yè)驅(qū)動模式總結(jié)重慶長壽古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)有限公司組織架構(gòu)工程部銷售部招商部企劃宣傳部行政人事部財(cái)務(wù)部旅游公司物管公司酒店通過“彝人古鎮(zhèn)”開發(fā)，形成了完整的組織架構(gòu)，并鍛煉了團(tuán)隊(duì)，形成了一批能力非常強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)成員，這批成員在企業(yè)其它城市快速擴(kuò)張過程中，起到支柱作用。項(xiàng)目成功原因之一：組織架構(gòu)項(xiàng)目成功原因之二：制勝法寶（招商團(tuán)隊(duì)、旅游公司）由原彝人古鎮(zhèn)招商團(tuán)隊(duì)中的主力骨干成員組成。長壽古鎮(zhèn)已組建專業(yè)的招商隊(duì)伍——長壽古鎮(zhèn)招商部（曾承擔(dān)彝人古鎮(zhèn)100000㎡商業(yè)市場的的招商任務(wù)）。招商團(tuán)隊(duì)負(fù)責(zé)商家洽談及相關(guān)招商事宜的推進(jìn)。商業(yè)招商組建自己專業(yè)的商業(yè)市場管理隊(duì)伍——長壽古

鎮(zhèn)商品協(xié)會，對商戶進(jìn)行統(tǒng)一管理，規(guī)范市場。商業(yè)管理全國各地，乃至東南亞各國的商家都已建立良好

的合作關(guān)系。商家資源商鋪管理方式：長壽古鎮(zhèn)售出的物業(yè)中，在業(yè)主自愿的前提下，所有商用鋪面根據(jù)不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃和位置對應(yīng)相應(yīng)的返租租金，業(yè)主可委托匯通地產(chǎn)統(tǒng)一對外招商管理，無論能否產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，均由匯通地產(chǎn)按期支付委托管理商鋪?zhàn)饨?。長壽古鎮(zhèn)主大街兩側(cè)商鋪必須返租三年，租金15-35元/㎡。其它業(yè)態(tài)由業(yè)主自愿選擇是否返租。云南較少四川次之長壽為主商家組成長壽古鎮(zhèn)商家組成多數(shù)為長壽本地為主，四川次之，云南彝人古鎮(zhèn)帶過來的商家有10家，且以玉石經(jīng)營為主。租金收?。ㄔ?平方米/月）

一層二層三層主干道353018水岸兩側(cè)201510其它均價(jià)25元返租政策：長壽古鎮(zhèn)一期商業(yè)體量為10萬方，消費(fèi)者購買商業(yè)后，可以與開發(fā)商簽訂返租協(xié)議，返租租金為25元/每平米/每月。

目前70％的商鋪已經(jīng)成功招商，其中80％購買商鋪者選擇簽訂返租協(xié)議。大型商家返祖期為3年、5年、8年、三個檔次，普通商家為3年。大型餐飲三年返租合同中，第一年，享受6萬元補(bǔ)貼，第二、三年按面積返租。政府優(yōu)惠：凡入駐長壽古鎮(zhèn)商戶，免各項(xiàng)營業(yè)稅經(jīng)營五年，力求吸引商家，打造整體形象，提升區(qū)域人氣。免租年限面積1000㎡以上1000㎡以下業(yè)態(tài)酒吧、功夫茶其它業(yè)態(tài)免租期1年0.5年免租期1年0.5年項(xiàng)目成功原因之二：制勝法寶（招商團(tuán)隊(duì)、旅游公司）項(xiàng)目成功原因之二：制勝法寶（招商團(tuán)隊(duì)、旅游公司）重慶長壽古鎮(zhèn)旅游公司組織架構(gòu)管理部市場部接待部藝術(shù)團(tuán)酒店運(yùn)營中心旅游公司：重慶市長壽古鎮(zhèn)旅游經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱公司）成立于2010年5月，是隸屬于重慶市長壽古鎮(zhèn)文化旅游開發(fā)有限公司的股份制旅游企業(yè)。公司以國家4A級旅游景區(qū)“長壽古鎮(zhèn)”為依托，專門負(fù)責(zé)古鎮(zhèn)旅游策劃、推廣、經(jīng)營，旅游票務(wù)、酒店管理、演藝傳媒等業(yè)務(wù)，并積極與各大旅行社進(jìn)行聯(lián)合推廣。

現(xiàn)有員工100余人，所有員工均具備大專以上學(xué)歷，管理公司資產(chǎn)價(jià)值過億。主要管理骨干均在華東、云南等旅游較發(fā)達(dá)地區(qū)的大型景區(qū)、高端酒店工作過3年以上，積累了豐富的管理實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。與旅行社的合作，保證了景區(qū)有穩(wěn)定的游客量。根據(jù)協(xié)議，各簽約旅行社須將長壽古鎮(zhèn)旅游景點(diǎn)納入“旅游黃金線路”進(jìn)行推廣，各旅行社累計(jì)承諾的游客量已超過1500人/天，算上古鎮(zhèn)旅行社、自駕游、本地居民等旅客，至2012年底，長壽古鎮(zhèn)的游客接待量將超過60萬人次。長壽古鎮(zhèn)旅行社按照5A級標(biāo)準(zhǔn)組建，配備專業(yè)的推介、導(dǎo)游及后勤隊(duì)伍，將與四川、重慶、湖北、云南等省市30余家旅行社開展廣泛合作。長壽古鎮(zhèn)旅行社掛牌成立當(dāng)天，中國國旅、海外旅業(yè)、宏帆旅業(yè)、重慶中旅、盎然國旅、新世紀(jì)國際旅、縱橫國際旅、渝之旅國際旅8家知名旅行社與其簽署了《游客導(dǎo)入?yún)f(xié)議》，項(xiàng)目成功原因之二：制勝法寶（招商團(tuán)隊(duì)、旅游公司）靜態(tài)展示序號內(nèi)

容展示時(shí)間展示區(qū)域備

注1流動售貨車長期萬壽人文主大道

2立體花卉景觀根據(jù)季節(jié)變化更換展示萬壽人文主大道、廣場水邊

3小品雕塑長期御龍廣場、萬壽廣場

4燈光亮化景觀長期古鎮(zhèn)旅游節(jié)點(diǎn)燈籠、荷花燈等5烏篷船長期萬壽河

6纖夫合影長期御龍廣場鏤空造型7黃包車、羊拉車長期古鎮(zhèn)各旅游節(jié)點(diǎn)

動態(tài)活動序號內(nèi)容展示時(shí)間展示區(qū)域備注1舞龍舞獅腰鼓旱船春節(jié)初一至初八（共8場）萬壽南路14:00—16:002斗雞表演長期萬壽廣場與古鎮(zhèn)南街接口

14:00—16:0019:00—20:003風(fēng)雨橋民樂演奏長期萬壽河風(fēng)雨橋或御龍?zhí)堵犛贶?5:00—16:004萬壽廣場舞臺演出長期萬壽廣場19:00—20:005壩壩舞長期萬壽廣場19:30—21:306對歌表演長期萬壽河烏篷船上水岸兩側(cè)20:00—21:007福壽大典、篝火晚會長期御龍廣場20:00—21:308游園活動初一、二、三和正月十五萬壽南路

10:00—16:009城隍巡游春