全面的房地產(chǎn)銷售說(shuō)辭管理匯總

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一、銷售大廳講辭

您好，歡迎光臨！我是都市花園銷售員×××，請(qǐng)咨詢您是第一次過來(lái)嗎？（如果是）那由我先帶您參觀，并給您作一個(gè)全面的講解！您請(qǐng)這邊走，第一給您講解一下都市花園在武昌的大致方位以及行車路線，（指城花的區(qū)位圖）。下面帶您參觀一下我們城花的影音室：

3分鐘宣傳片講辭

現(xiàn)在您能夠通過那個(gè)三分鐘短片，了解我們項(xiàng)目的整體情形，第一出場(chǎng)的是萬(wàn)科的吉祥物——花花，它從外太空飛到銀河系的中心“地球”，然后到達(dá)中國(guó)的一個(gè)中部核心都市——武漢，在來(lái)到武漢的一個(gè)核心新區(qū)，那確實(shí)是“光谷”，光谷地處中心腹地，而萬(wàn)科都市花園又處在那個(gè)核心區(qū)域的中心。

我們整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃用地600畝分為四期開發(fā)，目前銷售的要緊是二期產(chǎn)品，這邊是我們的小學(xué)和幼兒園的規(guī)劃，萬(wàn)科都市花園象一座新都市一樣，有自己完善的配套及公交體系，目前區(qū)內(nèi)已引進(jìn)了一條公交線路“586”路，后期我們還會(huì)連續(xù)引進(jìn)其它幾條公交線路，來(lái)豐富業(yè)主的出行。

現(xiàn)在看到的這一塊是我們的集中商業(yè)區(qū)，里面包括超市、銀行、酒樓、快餐美食、健身房、藥店等等。

下面那個(gè)是小小孩在足球場(chǎng)邊玩耍的一個(gè)場(chǎng)景，那么所有的車進(jìn)入我們的小區(qū)必須采納的刷卡的模式。

萬(wàn)科都市花園要緊分為三種，一種是帶裝修交付的多情形洋房，確實(shí)是如此的（如短片內(nèi)）；第二種是不帶裝修交付的情形TOWNHOUSE，一樓送花園，二樓、三樓送露臺(tái)，層層退臺(tái)的設(shè)計(jì)，現(xiàn)在雖有專門多開發(fā)商在仿照我們這種產(chǎn)品，但它始終無(wú)法復(fù)制與我們完全一樣的產(chǎn)品，因?yàn)檫@是屬于萬(wàn)科的專利產(chǎn)品；還有確實(shí)是帶裝修交付的電梯洋房，我們叫情形公館，剛剛新開放了展現(xiàn)間。

下面您再看到的是樣板間，給您一種溫馨、舒服的感受，事實(shí)上想起萬(wàn)科專門多人也會(huì)聯(lián)想起萬(wàn)科的物業(yè)。讓您在里面有一種歸屬感，安全感，舒服感。

下面您看到的我們的幼兒園，引進(jìn)的是深圳的世紀(jì)星雙語(yǔ)幼兒園，采納國(guó)語(yǔ)和英語(yǔ)二種教學(xué)語(yǔ)言教學(xué)，給小孩一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境。今年9月份開學(xué)，目前正在招生。

畫面上看到的是我們小區(qū)的一個(gè)專為小小孩設(shè)計(jì)的兒童樂園，里面有海盜船，鴿子籠，沙地，涂鴉墻等等。給小孩們一個(gè)自由的天地，讓他們發(fā)揮潛能，展現(xiàn)聰慧才智的空間，目前差不多開放了。

小區(qū)里面因此少不了年輕朋友比較熱愛的會(huì)所了，會(huì)所里面包含了綠蔭游泳池，半室內(nèi)的羽毛球館，還有健身房，棋牌室等等。

現(xiàn)在我們所站的那個(gè)位子是在我們小區(qū)里面的都市博物館里，都市博物館里會(huì)記載下我們區(qū)內(nèi)發(fā)生的有紀(jì)念意義的人和事，把它以圖片的形式展現(xiàn)出來(lái)，讓我們小區(qū)的人文生活變得更加的豐富多彩。

萬(wàn)科的理想確實(shí)是讓您感受我們銷售的不僅僅是房子，而是一種生活標(biāo)準(zhǔn)，一種追求高品質(zhì)的生活方式。我們的企業(yè)宗旨確實(shí)是：建筑無(wú)限生活！

下來(lái)，我?guī)タ匆幌挛覀?00畝和600畝的沙盤：

（邊講解邊提咨詢，了解客戶的需求，從而選擇適當(dāng)?shù)膮⒂^路線

二、情形TOWNHOUSE

×××先生/女士，現(xiàn)在讓我?guī)⒂^一下咱們?nèi)f科的專利產(chǎn)品――情形TOWNHOUSE示范單位。

■引導(dǎo)客戶，介紹情T：那現(xiàn)在我們面前的確實(shí)是情T的樣板單位，您能否先告訴我，您面前的這種層層退臺(tái)的房子與其他您見過的多層房子有什么區(qū)不？（引導(dǎo)客戶主動(dòng)去發(fā)覺情T的不同之處）…………您講的專門對(duì)，我們情T僅有四層，且每一層都有露臺(tái)或大花園，同時(shí)差不多上隨樓附送的哦！情T不是不墅，但卻擁有庭院、陽(yáng)光、綠地、私密的不墅生活品質(zhì)；不是一般洋房，卻享有街區(qū)、鄰里、溫情、開放的社區(qū)氛圍，這種介于洋房和不墅間的新興產(chǎn)品，已成為那些期望在忙碌的空余享受寧?kù)o豐富的家園生活的新上層中產(chǎn)的最愛。

■低密度的優(yōu)勢(shì)：這種四層高的房子使我們小區(qū)的容積率僅有1.0。相比其他如金地格林小城、保利花園1.5-3.0的容積率來(lái)講，相當(dāng)于同等條件下我們房屋的樓面地價(jià)成本高出他們1.5-3倍；在地價(jià)越來(lái)越貴、土地越來(lái)越稀有的今后，這種低密度的多層房子再也可不能有了，我們這種4-5層樓的房屋將成為最稀有的絕版！增值的潛力不可估量！

■有天有地的生活：您看到每一套房均帶有露臺(tái)或者大花園，層層推臺(tái)，退出每層可貴的花園露臺(tái)，宅前屋后保持著寬敞的間隔，同時(shí)每一套房能充分享受陽(yáng)光的沐浴。您不用再面對(duì)傳統(tǒng)的立面整齊的防盜鐵網(wǎng)，走出囚籠的生活，足不出戶，就能夠在自家的陽(yáng)臺(tái)或者花園里享受冬日暖暖的陽(yáng)光、夏日傍晚的習(xí)習(xí)涼風(fēng)。這種有天有地的生活，已不再是不墅的專利！

下面讓我們走到里面去看一看：

情形TOWNHOUSEE2-102（示范單位）

您現(xiàn)在看到的是情形TOWNHOUSE一樓示范單位。

?總體：這是我們?nèi)f科的專利產(chǎn)品——情形TOWNHOUSE的首層單位，建筑面積148.5m2，四房二廳二衛(wèi)，獨(dú)門獨(dú)戶，8.1米橫廳，南北通透、通風(fēng)采光極佳；同時(shí)有用率高達(dá)92%；53平超大私家花園，入戶DEN的設(shè)計(jì)，所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請(qǐng)各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見戶內(nèi)展現(xiàn)，整個(gè)裝修因應(yīng)大戶人家的需求，設(shè)計(jì)成傳統(tǒng)的歐式田園風(fēng)格。

?私家花園：情T一樓隨樓附送53m2左右的私家花園，如果您家有老人或者小孩，既能夠省卻老人爬樓的辛勞，又能夠讓小小孩在院子里盡情的嬉戲；或者閑時(shí)在院子里伺弄一點(diǎn)花草，養(yǎng)一只小狗，再為女兒搭一個(gè)秋千；周末時(shí)候，邀請(qǐng)三五位同事、親友，來(lái)一次露天舞會(huì)或者燒烤……在家門口，您隨時(shí)能夠與大自然親熱接觸！

?DEN：DEN是指門入口旁邊的小客廳或者門入口旁邊的小書房，是所有不墅必須具備的一部分，一般房子就叫玄關(guān)，好房子是DEN，日本稱為和室。我們的DEN采納大面積的落地玻璃設(shè)計(jì)，充分擁抱陽(yáng)光。您能夠設(shè)計(jì)成書房，也能夠做成一間休閑娛樂室。

閑下來(lái)，沖上一杯濃濃的咖啡，聽一支經(jīng)典懷舊的曲子，看著親小孩在院子里玩得滿頭大漢，卻不亦樂乎，人一輩子還有什么比這更能讓人滿足的呢？

?客廳：8.1米的超大面寬，約40平的客廳空間，足夠你周末時(shí)候在家舉行一個(gè)香檳PARTY，它的氣派和尊榮相信定會(huì)引來(lái)眾多參與者的仰慕，甚至嫉妒。從有用角度，8.1米的客廳帶來(lái)的開闊與通透，能夠滿足任何形式的家具陳設(shè)。

?廚房：廚房功能的變革，兼顧中西用餐適應(yīng)，滿足烹飪區(qū)、家務(wù)區(qū)、備餐區(qū)、用餐區(qū)的功能劃分，讓做飯也能夠成為家人快樂交流的生活方式。例如廚房?jī)?nèi)的早餐臺(tái)，不僅能夠享受每天清晨出門前的二人世界；還能夠用作大量客人倒訪時(shí)候，你大顯身手的戰(zhàn)場(chǎng)！

?多功能房：多功能房自然采光，可按照您的需要隨心設(shè)計(jì)。需要的時(shí)候即與客廳連為一體，偶然來(lái)客又是一間客房；音響發(fā)燒友能夠把這作為視聽室；家庭能夠作為娛樂棋牌室；如果您有收藏名酒的適應(yīng)，那么那個(gè)地點(diǎn)確實(shí)是一個(gè)最好的名酒鑒賞酒天地了，再精心布置一下，就能夠和朋友在此把酒言歡，又不擔(dān)憂阻礙家人休息，多么寫意！

?臥房：房屋的深處，是主臥房和兒童房，享受私密的個(gè)人空間。主人房朝南，21m2，另帶獨(dú)立衛(wèi)生間，寬大落地窗設(shè)計(jì)，享受陽(yáng)光的貼心照管，近賞庭院生活美景。

?公衛(wèi)：干濕分離，具有獨(dú)立的洗衣機(jī)位，萬(wàn)科總在細(xì)節(jié)中體現(xiàn)品質(zhì)

3A戶型

現(xiàn)在我們看到的是三房中的3A戶型，這是一套標(biāo)準(zhǔn)的居家型三房產(chǎn)品。它最大的特點(diǎn)確實(shí)是戶型緊湊有用，布局十分合理。廚房設(shè)計(jì)將烹飪區(qū)和備餐區(qū)分開，如此不但能夠減少您待在油煙中的時(shí)刻，也能夠讓您在為家人預(yù)備美食的同時(shí)仍能夠和家人談天講話，您就可不能再有被人冷落的感受。餐廳也有獨(dú)立的陽(yáng)臺(tái)，您在用餐時(shí)不僅能夠觀賞到陽(yáng)臺(tái)外的風(fēng)景，同時(shí)也保證了客廳和餐廳的自然采光和通風(fēng)?？蛷d采納的是大面積的落地觀景窗，不但保證了客廳的采光，通風(fēng)和觀景的成效，更顯得這套三房設(shè)計(jì)上的大氣。那個(gè)地點(diǎn)是客衛(wèi)，衛(wèi)生間采納干濕分離設(shè)計(jì)，防水插座開關(guān)，更加體現(xiàn)了我們?nèi)f科在細(xì)節(jié)上的要求。衛(wèi)生間的對(duì)面是一間兒童房。請(qǐng)大伙兒注意！我們?cè)谀莻€(gè)地點(diǎn)設(shè)計(jì)了一個(gè)小小的儲(chǔ)藏室，三口之家的日常雜物是專門多的，它不但解決了那個(gè)咨詢題，而且它十分隱藏不阻礙美觀。另外一間次臥房采納的270度觀景的低臺(tái)外飄窗。現(xiàn)在我來(lái)向大伙兒介紹這間主臥房，您一定會(huì)覺得這間主臥房專門一般，無(wú)非確實(shí)是有一個(gè)衛(wèi)生間和一扇大面積低臺(tái)外飄窗。請(qǐng)大伙兒跟我來(lái)，3A戶型的主臥房最與眾不同的確實(shí)是它還有一個(gè)工作陽(yáng)臺(tái)。它不僅完善了居家功能，而且那個(gè)工作陽(yáng)臺(tái)能夠把客廳、兒童房和主臥房聯(lián)系起來(lái)。如此讓您能夠更好的照看您的小孩，而且還能夠拉近您與小孩的關(guān)系。晚上，您能夠在陽(yáng)臺(tái)上透過窗戶看看您的小孩有沒有蹬被子。早上，您能夠輕輕的敲敲窗戶要您的小孩起床上學(xué)。如此一套居家功能完善，有用的三房，您喜愛嗎？

最后，我們向大伙兒介紹一下室內(nèi)的安防系統(tǒng)。第一，我們?cè)陂T口為您安裝了門磁報(bào)警器。當(dāng)您回到家中不記得關(guān)門或門沒有關(guān)好，門磁報(bào)警器會(huì)提醒您。在客廳我們安裝了紅外微波雙監(jiān)控測(cè)器，當(dāng)您家中無(wú)人時(shí)，如果有人闖進(jìn)您的家中，它會(huì)通過系統(tǒng)直截了當(dāng)向物業(yè)的監(jiān)控中心報(bào)警，監(jiān)控中心會(huì)通知所有在鄰近的保安員迅速趕到您家中。在廚房我們安裝了煤氣泄露煙感報(bào)警器，當(dāng)廚房的煤氣和煙濃度超過標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，它會(huì)發(fā)出尖叫聲來(lái)提醒您。另外在您的主臥房的床頭位置，我們?yōu)槟仓昧艘粋€(gè)緊急按鈕。當(dāng)發(fā)生緊急情形時(shí)，只要您按一下鄰近所有的保安都會(huì)以最快的速度趕來(lái)。這一系列的智能化安防系統(tǒng)，讓您在我們?nèi)f科都市花園住的更加安心。

3L戶型

出售樓處：（走集中商業(yè)動(dòng)線）這邊是大型超市，銀行，從那個(gè)樓梯往上確實(shí)是空中花園，一會(huì)您能從您的房子里看到。那個(gè)地點(diǎn)確實(shí)是美食街，今后會(huì)有不同風(fēng)味、不同價(jià)位的特色餐飲落戶那個(gè)地點(diǎn)，我們有從上海拍的照片，您有愛好能夠看看我們已交付的社區(qū)有如何樣的美食街。那個(gè)地點(diǎn)離上西10區(qū)和特1區(qū)確實(shí)是專門近，今后專門方便的。

好，我們從那個(gè)地點(diǎn)到里面去，這是臨時(shí)通道，今后我們從電梯間進(jìn)入，我們會(huì)有比洋房更氣派的門廳。請(qǐng)進(jìn)電梯，樣板間在六樓。

出電梯：右邊請(qǐng)，因?yàn)榉吭聪∪保覀冎蛔隽艘粋€(gè)樣板間。請(qǐng)進(jìn)，一進(jìn)門就感受不一樣吧，那個(gè)個(gè)性化的玄觀帶了觀景小陽(yáng)臺(tái)，讓您出門上班和回家進(jìn)門時(shí)都能享受到與外界大自然的接觸。

那個(gè)地點(diǎn)是客/餐廳，在那個(gè)地點(diǎn)我們也采納了兩廳適當(dāng)錯(cuò)開的設(shè)計(jì)，一方面保證短進(jìn)深戶型的采光通風(fēng)功能，同時(shí)將兩個(gè)功能不同的區(qū)域相對(duì)獨(dú)立開來(lái)。

餐廳是景觀最棒的地點(diǎn)，您覺得如何樣（停頓，讓客戶感受，逼迫發(fā)表感想），是啊，在那個(gè)地點(diǎn)能夠看到兒童公園、空中花園，今后那兒還有會(huì)所和室外泳池，這種絕佳的景觀真是難得！

客廳開闊，您一定覺得窗的開度專門大，又沒有余外的窗格遮擋，視野專門好，我們的窗玻璃是雙層中空LOW-E玻璃，這么大塊的特種玻璃，成本可不低呢，話講回來(lái)了，如果不是如此的窗，如何對(duì)得起萬(wàn)科社區(qū)窗外的美景呢？您看窗外側(cè)對(duì)組團(tuán)中心景觀，而萬(wàn)科物業(yè)的外立面是大伙兒都喜愛的，美院的老師在那個(gè)地點(diǎn)組織過寫生，攝影協(xié)會(huì)定期來(lái)那個(gè)地點(diǎn)采風(fēng)呢。您看，那個(gè)地點(diǎn)是一個(gè)晾衣陽(yáng)臺(tái)，在那個(gè)地點(diǎn)晾衣服可不能阻礙主人的私密。

好了，我們來(lái)看一看房間，這是客房，因此也能夠兼作書房，那個(gè)地點(diǎn)同樣能夠看到情T文雅的外立面，面向組團(tuán)內(nèi)部，更加寧?kù)o；這是兒童房，能夠看到景觀相當(dāng)不錯(cuò)，最后是主臥房，這是最中規(guī)中矩的地點(diǎn)，套間，中間設(shè)更衣間，堪稱經(jīng)典的設(shè)計(jì)。

客衛(wèi)干濕分離，帶洗衣機(jī)位，沒有一絲白費(fèi)的空間。家具并不是專門設(shè)計(jì)的，差不多上用的是老樣板間的東西，然而照樣掩蓋不了房型本身的優(yōu)勢(shì)。

整個(gè)戶型特色能夠歸結(jié)為經(jīng)典、傳統(tǒng)，但又不乏個(gè)性。最大的優(yōu)勢(shì)是豐富的景觀資源，完善的功能設(shè)計(jì)和個(gè)性化的完美結(jié)合。

我的介紹完了，您覺得那個(gè)戶型如何樣？回售樓部我再詳細(xì)給您算三期銷售講辭

一、寒暄

您好!歡迎光臨！我是職業(yè)顧咨詢XX。先生，姐您是第一次來(lái)看房嗎？那我為您做個(gè)整體介紹吧！我們項(xiàng)目總占地165畝，一期為不墅僅余幾套，二期公寓還未竣工差不多全部售完，現(xiàn)正在預(yù)售三期，差不多有專門多客戶登記排號(hào)了．．．．．．．

項(xiàng)目位置：商鋪

地段：我們那個(gè)地點(diǎn)是新區(qū)東三路，〈機(jī)場(chǎng)路北段＞南面直達(dá)機(jī)場(chǎng)，后面是318國(guó)道和工布風(fēng)情商業(yè)步行街，對(duì)面也是市政規(guī)劃的商業(yè)街，您明白旅行是林芝的支撐產(chǎn)業(yè)，正好我們項(xiàng)目就在這條旅行黃金線上的要道位置，三面差不多上商業(yè)圍合，周邊還有眾多政府機(jī)關(guān)單位集合，步行幾分鐘就可到銀行、超市菜市場(chǎng)和賓館，能夠確信的講這確實(shí)是－－－－－－－－－－－－－－－－－－商業(yè)絕版地段，新區(qū)的口岸王．

升值潛力：隨著市政的加大扶持和周邊配套的更加完善與我們立即打造的新區(qū)地標(biāo)性建筑物中心廣場(chǎng)的建立，就會(huì)帶動(dòng)商氣人氣的持續(xù)升級(jí)．隨著新區(qū)的進(jìn)展，地塊價(jià)值就會(huì)持續(xù)提升，隨之價(jià)格也會(huì)持續(xù)上漲，投資的眼光應(yīng)該放的更長(zhǎng)遠(yuǎn)，更準(zhǔn)確，尚城花園三期商鋪----新區(qū)投資不二的選擇．－－－－－－商鋪原始股，財(cái)寶聚寶盆．

投資回報(bào)：以后都市的進(jìn)展方向在新區(qū)，新區(qū)的進(jìn)展前景無(wú)可限量，在新區(qū)投資極具升值潛力，老區(qū)的商鋪６０００多一平米，地段的絕版性和我們３０００多的低廉價(jià)格更決定了高性價(jià)比投資潛力，彰顯無(wú)比的升值空間，我們商業(yè)地段得價(jià)值與投資潛力就不言而喻了－－－－－－－－－低投入，高回報(bào)

三｀公寓住宅

戶型：你看我們公寓的戶型也是二期的基礎(chǔ)上在規(guī)劃設(shè)計(jì)院和眾多老總及專業(yè)人事參與下廣泛采集客戶的意向和建議后的精品戶型，選房確實(shí)是看戶型和各功能區(qū)布局嘛，對(duì)您臥房家具大小的擺放、工作學(xué)習(xí)的書房、休閑娛樂、會(huì)客聚友的大客廳、老人的照管起夜如廁，干濕`動(dòng)靜的分區(qū)等等方面都有細(xì)心的考慮。

外立面：最大的特色確實(shí)是采納落地大玻璃墻便于你更好的采光和南北通風(fēng)，如此建成后的整體外立面成效就專門高檔漂亮了。為了讓空間更富有視覺層次感我們啟用更有檔次的錯(cuò)層式結(jié)構(gòu)。就為最大化的滿足您便利舒服的美好生活。

景觀：那現(xiàn)在我就帶您參觀一下小區(qū)綠化景觀好吧，您看到的這些大樹喬木大多差不多上從成都運(yùn)來(lái)的，出現(xiàn)在您眼前的這是我們中庭花園，那個(gè)地點(diǎn)有天然的河水在小區(qū)的循序流淌，為小區(qū)添加了靈動(dòng)和生氣以及為積德祈福的放生池，還有那邊的運(yùn)動(dòng)健身廣場(chǎng)，各類健身器材和球場(chǎng)為您和家人提供了良好的健身休閑之地。前面也有我們規(guī)劃中的小區(qū)公園，為此也在持續(xù)增加綠化景觀，只為更好的服務(wù)我們的業(yè)主提供一個(gè)－－－－－－－－－－－健康的３６０度生態(tài)活水園林小區(qū)

四、物業(yè)治理

物管：物業(yè)治理方面更是一大特色，軍事化的治理，保安24小時(shí)巡邏，貼心、親和、有禮的服務(wù)。全程電子監(jiān)控系統(tǒng)確保您和家人的安全。鐘點(diǎn)工上門服務(wù)，特為我們業(yè)主配有公車接送服務(wù)，解決您出門回家之需，最重要還有持續(xù)提升的意識(shí)，想您所想，急您所急。標(biāo)準(zhǔn)講辭

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“XXXX”坐落于城關(guān)XX大橋東側(cè)，社總用地面積約XXX畝，總建筑面積約XX萬(wàn)平方米，綠地率近40%。是XX城關(guān)第一個(gè)真正意義上的大型現(xiàn)代化居住社區(qū)。東側(cè)是立即動(dòng)工的XX新車站，南向?qū)⒔ㄔO(shè)城關(guān)新重點(diǎn)小學(xué)，小區(qū)毗鄰國(guó)道，與高速公路入口接近，以后XX公園位置將修建幾座新大橋橫跨東西，交通更加便利。

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“XXXX”建筑采納歐陸風(fēng)格建筑，在規(guī)劃中以環(huán)境生態(tài)為先導(dǎo)，充分利用了坡地的地勢(shì)地勢(shì)，形成了由北而南層層退臺(tái)、逐步增高的三級(jí)階梯式平面布局，歐陸風(fēng)格園林與建筑風(fēng)格和諧搭配，時(shí)尚大氣，優(yōu)美舒服。大型休閑廣場(chǎng)、花壇、臺(tái)階、雕塑、植被、噴泉、流水、歐式廊亭等豐富的歐式園林元素點(diǎn)綴園中。超過3萬(wàn)平方米的超大型中心園林景觀（相當(dāng)于70個(gè)籃球場(chǎng)），大大加大了小區(qū)的都市花園式社區(qū)環(huán)境特色；沿河修建了休閑景觀走廊，豐富了社區(qū)周邊的休閑和觀景空間；園林景觀和綠化充分結(jié)合地勢(shì)地勢(shì)來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)，形成階梯式、錯(cuò)落有致、極具韻律的坡地建筑群落，同時(shí)與水景、山景和園景層層結(jié)合，樓距寬敞，極致舒服。項(xiàng)目包含獨(dú)立住宅（不墅）、高層、小高層住宅和商業(yè)等多種產(chǎn)品，類型豐富，社區(qū)配套極為完善，有社區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)、大超市、社區(qū)商業(yè)街、室外游泳池、社區(qū)會(huì)所、社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、社區(qū)醫(yī)療診所、兒童樂園、幼兒園和大量、豐富的公共停車空間等一應(yīng)俱全，讓生活更周到便利。形成一個(gè)功能完整的居住社區(qū)空間。

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“XXXX”充分與都市生活接軌，引進(jìn)現(xiàn)代都市社區(qū)治理理念，聘請(qǐng)聞名的XX物業(yè)顧咨詢治理公司治理，讓居住在社區(qū)里的居民享受到統(tǒng)一的物業(yè)治理和服務(wù)，有統(tǒng)一的保安巡邏、統(tǒng)一的衛(wèi)生清潔、統(tǒng)一的車輛治理、統(tǒng)一的綠化養(yǎng)護(hù)和完善的家政服務(wù)等，小區(qū)設(shè)置安防系統(tǒng)，包括周界防攀越系統(tǒng)，電子保安巡更系統(tǒng)，樓宇訪咨詢對(duì)講系統(tǒng)，住宅聯(lián)網(wǎng)報(bào)警系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)及消火栓，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，在保證安全的同時(shí)使居住不受外部嘈雜環(huán)境阻礙，得以安居樂業(yè)。是一個(gè)完全獨(dú)立的封閉式小區(qū)。

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在目前XX城關(guān)居住擁擠密集的環(huán)境下，XXXX地段價(jià)值優(yōu)越，以全國(guó)視野、國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)大都市的標(biāo)準(zhǔn)建筑都市化高品質(zhì)一流社區(qū)，建筑、戶型、園林景觀等總體設(shè)計(jì)先進(jìn)，具有前瞻性。在縣委、縣政府的支持下，在有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門的關(guān)懷下，周邊配套和小區(qū)有關(guān)配套迅速完善，成為引導(dǎo)XX城關(guān)新居住的典范，是您實(shí)現(xiàn)改變居住確實(shí)是改變生活的理想家園！

4、位置：?jiǎn)误w戶型模型區(qū)

內(nèi)容：?jiǎn)误w戶型講解

差不多動(dòng)作

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按照了解的客戶意向選擇舉薦具體戶型，進(jìn)一步判定客戶意向

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按照統(tǒng)一講辭自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品（著重戶型優(yōu)劣和優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)）

注意事項(xiàng)

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側(cè)重展現(xiàn)戶模的立體空間的實(shí)景感受

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初步與客戶建立朋友的關(guān)系

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系統(tǒng)的了解客戶的個(gè)人資料

標(biāo)準(zhǔn)講辭

A1戶型講辭

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該戶型為2層，建筑面積約201.66-281.24平方，為6房設(shè)計(jì)。各個(gè)戶型會(huì)因?yàn)樗诘奈恢貌煌鴷?huì)有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶庭院、功能空間完整的私人專享空間。

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一層入戶花園，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽(yáng)臺(tái)，更配套陽(yáng)光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立與主人居室空間。倍顯主人尊崇。

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二層中部設(shè)有家庭廳，外接景觀庭院。作為家庭內(nèi)部起居休閑使用，南向雙臥，主臥更配套有獨(dú)立衛(wèi)生間及衣帽間。二層另設(shè)有公共衛(wèi)生間及書房，動(dòng)靜分離，完備的私人專享空間只為尊貴的您預(yù)留。

A2戶型

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該戶型為高層復(fù)式的4房設(shè)計(jì)，建筑面積約127.9-141.39平方，更有28.88-72.62不等的贈(zèng)送花園面積，各個(gè)戶型會(huì)因?yàn)樗诘奈恢貌煌鴷?huì)有面積上的差異，入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為南北雙景觀花園主臥。

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下層花園入戶，二室朝南，方正客廳連接南北雙向花園景觀陽(yáng)臺(tái)，更配套陽(yáng)光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立與主人居室空間。倍顯主人尊崇。

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上層為南北雙景觀花園主臥，除書房、衣帽間、衛(wèi)生間等完善配套外，更用心的為女主人預(yù)備了獨(dú)立私享的化妝間，讓愛人感受專屬的幸?？臻g。

B戶型

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該戶型為全明戶型設(shè)計(jì)，采光通風(fēng)俱佳。4房2廳，建筑面積為161.2平方?；▓@入戶，30多平方豪闊客廳帶近4米寬屏景觀窗，餐廚相連、分而不離，陽(yáng)光餐廳，隱密主臥、自帶獨(dú)立衣帽間、衛(wèi)生間。至顯居者尊崇人一輩子

B1戶型

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該戶型為2層設(shè)計(jì)，建筑面積約304.33平方，為8房設(shè)計(jì)?？蛷d、餐廳、廚房等公共空間均位于一層，下層為帶下沉式庭院及超大儲(chǔ)藏間的，功能空間完整的私人專享空間。

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一層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽(yáng)光餐廳、陽(yáng)光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立于主人居室空間。

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下層中部設(shè)有家庭廳，外接下沉式庭院。作為家庭內(nèi)部起居休閑使用，南向雙臥花園圍繞，主臥更配套有專屬衛(wèi)生間及衣帽間。下層另設(shè)陽(yáng)光書房、公共衛(wèi)生間及超大儲(chǔ)藏間，動(dòng)靜分離，完備的私人專享空間只為尊貴的您預(yù)留。

B2戶型

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該戶型為高層復(fù)式設(shè)計(jì)，建筑面積約154.62平方，贈(zèng)送面積約83.24平方。為5房設(shè)計(jì)。入戶花園、客廳、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為帶露臺(tái)功能空間完整的私人專享空間。

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下層二室朝南，方正客廳270度觀景，更帶大面寬景觀窗，陽(yáng)光餐廳、陽(yáng)光書房及生活衛(wèi)生間，使公共空間完全獨(dú)立于主人居室空間。

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上層設(shè)有專屬家庭廳，外接景觀陽(yáng)臺(tái)。作為家庭內(nèi)部起居使用，寬敞主臥配套有專屬衛(wèi)生間、衣帽間、書房及私人露臺(tái)。完備的私人專享空間只為尊貴的您預(yù)留

E2戶型

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該戶型為高層復(fù)式設(shè)計(jì)，建筑面積約113.99-114.12平方，贈(zèng)送面積約55.64平方。為4房設(shè)計(jì)?？蛷d、餐廳、廚房等公共空間均位于下層，上層為帶270度景觀露臺(tái)的私享豪奢主臥。

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下層三室朝南，方正客廳外接景觀陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)光餐廳、陽(yáng)光書房及生活衛(wèi)生間，完善生活配套，使公共空間完全獨(dú)立于主人居室空間。

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上層豪奢主臥外接景觀陽(yáng)臺(tái)，臥居亦可眺望山河。配套有]專屬衛(wèi)生間、景觀書房及270度私人景觀露臺(tái)。至享人一輩子尊貴感受。

5、位置：樣板房

內(nèi)容：樣板房講解

差不多動(dòng)作

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深入了解客戶的家庭信息

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按照統(tǒng)一講辭自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品（著重戶型優(yōu)劣、各功能空間面積大小、戶型可變性、家居動(dòng)線體驗(yàn)）

注意事項(xiàng)

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側(cè)重強(qiáng)調(diào)戶型中的家居體驗(yàn)

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建立進(jìn)一步的朋友定位（資深置業(yè)顧咨詢）

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探究客戶的潛在需求，并據(jù)此迅速制定應(yīng)計(jì)策略

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當(dāng)客戶超過一個(gè)人時(shí)，注重客戶需求的分解和針對(duì)性互動(dòng)

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介紹過程中應(yīng)在客人比較留意注重的部分作更詳細(xì)的介紹講明。

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設(shè)計(jì)好從售樓步到樣板房路程所需的時(shí)刻，盡量配合客戶的步速。如果客人步速較快，介紹時(shí)刻不足，可在參觀完樣板房，在回到售樓部的過程中作補(bǔ)充介紹。

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介紹每套樣板房裝修風(fēng)格時(shí)應(yīng)將統(tǒng)一講辭融會(huì)貫穿，在入戶后邊走邊介紹，安防系統(tǒng)、各部分所用材料、各戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)應(yīng)穿插介紹。

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盡量幸免在客戶參觀樣板房時(shí)談及價(jià)格咨詢題，如客戶咨詢及，可輕輕帶過。

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參觀樣板房之前應(yīng)盡量先了解客戶意向面積以及戶型，以便作重點(diǎn)介紹。

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注意邊走邊作介紹，要多講話，切忌冷場(chǎng)，讓客戶始終為你所引。

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講解過程中應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)、做重點(diǎn)介紹，避重就輕突出優(yōu)勢(shì)。

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如遇客戶所提咨詢題無(wú)法當(dāng)場(chǎng)回答時(shí)應(yīng)提筆記下，并向客戶講明確定后回復(fù)。

標(biāo)準(zhǔn)講辭

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×××先生/女士，現(xiàn)在讓我?guī)⒂^一下XXXX情形樣板房示范單位。請(qǐng)這邊走，現(xiàn)在我們面前的確實(shí)是X戶型的樣板單位，

A戶型標(biāo)準(zhǔn)講辭

該樣板房戶型為A戶型，建筑面積132.67-146.30m2,套內(nèi)面積116.70-128.42m2,3室2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)。要緊的戶型亮點(diǎn)為：戶型方正，南北通透，南北觀景；豪華入戶花園，打造迎賓第一空間，闊氣排場(chǎng)不言而喻；景觀客廳，北眺尤溪河自然山水，南看小區(qū)意式風(fēng)情園林，盡享典雅人一輩子；北雙陽(yáng)臺(tái)，南陽(yáng)臺(tái)與入戶花園合二為一，風(fēng)景入戶，賞心悅目。所有這些都可彰顯您尊貴的身份。請(qǐng)各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見戶內(nèi)展現(xiàn)，整個(gè)裝修因應(yīng)大戶人家的需求，設(shè)計(jì)成傳統(tǒng)的歐式風(fēng)格。在古典歐式裝修風(fēng)格講求精巧的線條美和奢華大氣的空間感受的基礎(chǔ)上，結(jié)合簡(jiǎn)約浪漫的現(xiàn)代時(shí)尚生活元素帶給家人精巧的舒服觸感，展現(xiàn)和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣派與高雅的品味。本設(shè)計(jì)整體色調(diào)為明亮的淡色系，并使用了大量的鏡面元素提升空間的延伸感，飾以精巧細(xì)膩的鑲邊紋飾，將線條的精巧與開闊的空間感受完美結(jié)合，構(gòu)筑了現(xiàn)代歐陸的時(shí)尚精巧生活體驗(yàn)。

下面讓我們一起走到里面去看一看：

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入戶花園：景觀入戶花園設(shè)計(jì)，面寬達(dá)5.9米、面積近15m2，藏風(fēng)納氣，完美行居空間過度，有不于傳統(tǒng)的入戶廳堂設(shè)計(jì)，盡顯主人一輩子活品位。

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玄關(guān)：入戶處通透式玄關(guān)設(shè)計(jì)，即達(dá)到了充分的采光需求又對(duì)整套房的私密性有專門好的保證；并可為常用物件的收藏治理提供理想空間

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客廳：客廳的空間十分獨(dú)立，除了一個(gè)入口和陽(yáng)臺(tái)推拉門之外，無(wú)其他任何房門對(duì)著客廳，使客廳的空間幾乎不受任何干擾；客廳開間4.2米十分開闊，同時(shí)客廳外接景觀陽(yáng)臺(tái)向南，有南北穿堂風(fēng)，通風(fēng)采光成效極佳，的客廳帶來(lái)的開闊與通透，能夠滿足任何形式的家具陳設(shè)。

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陽(yáng)臺(tái)：景觀陽(yáng)臺(tái)不僅照管了家庭通風(fēng)采光的差不多需求，更重要的是將社區(qū)園林的閑適舒服的感受延伸進(jìn)了家居生活的每個(gè)細(xì)節(jié)。

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主臥：3.6米面寬，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒服。帶獨(dú)立衛(wèi)生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居

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次臥：大面寬景觀臥房，外接景觀入戶花園，在風(fēng)景中休憩，給您全天美好的開始

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書房：采光充分，空間獨(dú)立，陽(yáng)光書房，讓生活擁有另一片溫馨的靜逸

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餐廳廚房：廚房、飯廳分而不離，功能分區(qū)集中，并與其他功能區(qū)明確分開。其中，廚房與飯廳緊密相聯(lián)，方便備餐與用餐，餐廚均有明窗，通風(fēng)、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。

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公用衛(wèi)生間：雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，更好安排家人一輩子活洗浴，給予家人更多生活悠閑感受

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整個(gè)戶型特色能夠歸結(jié)為尊貴、舒服，最大的優(yōu)勢(shì)是豐富的景觀資源，完善的功能設(shè)計(jì)和個(gè)性化的完美結(jié)合。E戶型標(biāo)準(zhǔn)講辭

樣板房戶型為E戶型，建筑面積99.22-111.18m2,套內(nèi)面積96.24-96.32m2,三房二廳雙陽(yáng)臺(tái)，三房朝南，戶型方正有用，功能齊全；空間布局合理，經(jīng)濟(jì)緊湊；4.3米寬客廳，大空間，大享受；3.5米精巧套式主臥，帶南向陽(yáng)臺(tái)，相擁陽(yáng)光與風(fēng)景入睡；所有這些都可彰顯您生活品位，請(qǐng)各位注意，本單位只是示范單位，具體交樓標(biāo)準(zhǔn)請(qǐng)見戶內(nèi)展現(xiàn)，該樣板房裝修在古典歐式裝修風(fēng)格講求精巧的線條美和奢華大氣的空間感受的基礎(chǔ)上，結(jié)合簡(jiǎn)約浪漫的現(xiàn)代時(shí)尚生活元素帶給家人精巧的舒服觸感，展現(xiàn)和諧的歐式生活理念，帶出尊貴的氣派與高雅的品味。本設(shè)計(jì)整體色調(diào)為穩(wěn)重的深色系，并使用了大量的線條元素提升空間的精巧感，飾以大方的茶色玻璃裝飾，將線條的精巧與舒服的空間感受完美結(jié)合，構(gòu)筑了現(xiàn)代歐陸的精巧和諧生活體驗(yàn)。

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玄關(guān)：入戶即有一過渡空間，對(duì)整套房的私密性有專門好的保證；并可為常用物件的收藏治理提供理想空間

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廚房：靠近入口最大減少生活污染，明廚設(shè)計(jì)通風(fēng)、采光好，且處于西北面，以油煙為主的污濁空氣被南風(fēng)吹走，難以在室內(nèi)停留，利于身心健康。

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客廳：4.3米大面寬客廳，外接景觀陽(yáng)臺(tái)，風(fēng)景家居，盡享閑適生活

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餐廳：餐廳、客廳雙廳連通，最大延伸家居空間感受，讓用餐真正成為家庭最溫馨的時(shí)刻，流連在家的每一份感受

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書房：陽(yáng)光書房，空間獨(dú)立私密，南向采光，讓休憩亦有陽(yáng)光相隨，必要時(shí)亦可改做兒童房，給小孩一片悠閑空間

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主臥：三室朝南，空間私密、方正、平直、寬大、令人心情舒服。帶獨(dú)立衛(wèi)生間，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，外接觀景陽(yáng)臺(tái)，在風(fēng)景中休憩，閑適生活新視野

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次臥：南向采光，通風(fēng)透氣，空間方正平直，讓健康明明白白，三房朝南，實(shí)是明智家居之首選

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衛(wèi)生間：雙衛(wèi)生間設(shè)計(jì)，減少主賓混雜使用的尷尬，方便夜間的生活起居，更好安排家人一輩子活洗浴，給予家人更多生活悠閑感受

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整個(gè)戶型特色能夠歸結(jié)為舒服，溫馨。最大的優(yōu)勢(shì)是三室朝南的戶型設(shè)計(jì)和完善的功能空間配。

6、位置：樓盤整體區(qū)位沙盤

內(nèi)容：區(qū)域戶型定位。舉薦戶型、幢號(hào)、單元，客戶確認(rèn)；

差不多動(dòng)作

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引導(dǎo)返回沙盤位置

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過程加深居住感受的聯(lián)想，配合景觀位置重述戶型區(qū)域定位

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引導(dǎo)進(jìn)行區(qū)域位置的落定

注意事項(xiàng)

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引導(dǎo)進(jìn)行初步的位置指定，注意銷售性講辭的淡化，結(jié)合客戶感受進(jìn)行引導(dǎo)

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控臺(tái)注意現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造和銷售配合

標(biāo)準(zhǔn)講辭

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剛才我們所參觀的戶型單元位于XXXX的XX棟XX單元（手指向沙盤具體的戶型位置），該單元位于XXX景觀軸線區(qū)，樓間距達(dá)XXX米、視野開闊、更享生活閑適感受，您是考慮X層的位置還X層的位置？我認(rèn)為XX的位置比較適合您，您認(rèn)為呢？

7、位置：置業(yè)接待區(qū)

內(nèi)容：置業(yè)商討。運(yùn)算房?jī)r(jià)、貸款、月供、深度洽談、逼定；

差不多動(dòng)作

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倒茶寒暄，引導(dǎo)客戶在洽談桌前入座。

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在客戶未主動(dòng)表示時(shí)，應(yīng)該趕忙主動(dòng)地選擇一個(gè)單位做試探型介紹。

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按照客戶喜愛的戶型，在確信的基礎(chǔ)上，做更詳盡的講明。

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針對(duì)客戶的疑咨詢點(diǎn)，進(jìn)行有關(guān)講明，關(guān)心其逐一克服購(gòu)買障礙。

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在客戶有70%的認(rèn)可度的基礎(chǔ)上，設(shè)法講服他下定金購(gòu)買。

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適時(shí)制造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，強(qiáng)化購(gòu)買欲望。

注意事項(xiàng)

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入座時(shí)，注意將客戶安置在一個(gè)視野愉悅便于操縱的范疇內(nèi)。

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個(gè)人的銷售資料和銷售工具應(yīng)預(yù)備齊全，隨時(shí)應(yīng)對(duì)客戶的需要。

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了解客戶的真正需求。

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注意與現(xiàn)場(chǎng)同事的交流與配合，讓銷售經(jīng)理明白客戶在看哪一戶。

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注意判定客戶的誠(chéng)心、購(gòu)買能力和成交概率。

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現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造應(yīng)該自然親切，把握火候。

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對(duì)產(chǎn)品的講明不應(yīng)該有夸大虛構(gòu)的成分。

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不是職權(quán)的范疇內(nèi)的承諾應(yīng)呈報(bào)銷售經(jīng)理。

8、位置：工地現(xiàn)場(chǎng)

內(nèi)容：帶看現(xiàn)場(chǎng)

差不多動(dòng)作

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結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)狀和周邊特點(diǎn)，邊走邊介紹。

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結(jié)合戶型圖、規(guī)劃圖、讓客戶真實(shí)感受自己所選的戶不。

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盡量多講，讓客戶為你所吸引。

注意事項(xiàng)

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帶看現(xiàn)場(chǎng)路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔和安全。

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叮囑客戶帶好隨身所帶物品。

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詳細(xì)了解客戶實(shí)質(zhì)性購(gòu)房動(dòng)機(jī)、日常生活環(huán)境、社交圈子和個(gè)人適應(yīng)。

9、位置：置業(yè)接待區(qū)

內(nèi)容：入會(huì)登記

差不多動(dòng)作

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回憶之前客戶所認(rèn)同的系列優(yōu)點(diǎn)，并給予總結(jié)

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要求客戶進(jìn)行入會(huì)登記，告知我們將對(duì)會(huì)員給予更詳細(xì)的工程告知及購(gòu)買優(yōu)待

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主動(dòng)拿出入會(huì)登記單先寫上客戶姓名，而后詢咨詢客戶后續(xù)內(nèi)容

注意事項(xiàng)

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淡化入會(huì)和實(shí)際購(gòu)買之間的聯(lián)系，提升客戶同意度

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展現(xiàn)會(huì)員卡樣板，并交予客戶感受

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銷售員應(yīng)該態(tài)度親切，可提示客戶下回與家屬一起前來(lái)

暫未成交

差不多動(dòng)作

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銷售員應(yīng)先客氣地請(qǐng)其到現(xiàn)場(chǎng)喝杯水或稍息片刻，然后再禮貌地同其道不，再請(qǐng)其擇日再來(lái)，并約定時(shí)刻；如果客戶是借故推辭，則表明其意向度不夠，銷售員不應(yīng)強(qiáng)留，可借此暗示“今天客戶較多，工作較忙，未能介紹詳盡”“請(qǐng)?jiān)?，期望其今后再?lái)，并保持聯(lián)系”。

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將銷售資料和海報(bào)備齊一份給客戶，讓其認(rèn)真考慮或代為傳播。

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登記客戶資料，并再次告知會(huì)員優(yōu)待，完整客戶資料

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再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系電話，承諾為其做義務(wù)購(gòu)房咨詢。

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對(duì)有意的客戶再次約定看房時(shí)刻。

注意事項(xiàng)

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銷售員應(yīng)該態(tài)度親切，并以輕松的口語(yǔ)方式表達(dá)

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叮囑客戶帶好隨身所帶物品，并送客出門

10、

位置：控臺(tái)

內(nèi)容：資料錄入

差不多動(dòng)作

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不管成交與否，每接待一位客戶后，趕忙填寫來(lái)訪客戶登記表。

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填寫重點(diǎn)為客人的聯(lián)系方式和個(gè)人資訊、客戶對(duì)產(chǎn)品的要求條件和成交或未成交的真正緣故。

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按照成交的可能性，將其分成“專門有期望、有期望、一樣、期望渺?！彼膫€(gè)等級(jí)認(rèn)真填寫，以便以后跟蹤客戶。

注意事項(xiàng)

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客戶資料應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。

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客戶資料是銷售人員的聚寶盆，應(yīng)妥善保管。

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客戶等級(jí)應(yīng)視具體情形進(jìn)行時(shí)期性調(diào)整。

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每天或每周，應(yīng)有銷售經(jīng)理定時(shí)召開工作會(huì)議，按照客戶資料表檢討銷售情形，并采取相應(yīng)的措施。

成交緣故記錄（答客咨詢及講辭更新）

差不多動(dòng)作

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及時(shí)分析未成交或暫未成交的緣故，記錄在案。

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整理客戶咨詢題并提出有關(guān)建議

注意事項(xiàng)

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針對(duì)未成交或暫未成交的緣故，報(bào)告銷售經(jīng)理，視具體情形，采取相應(yīng)補(bǔ)救措施。

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要求及時(shí)準(zhǔn)確的記錄有關(guān)信息

后期愛護(hù)與客戶舉薦（再次邀約）

差不多動(dòng)作

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按照銷售周期，定期與客戶保持溝通和反饋

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邀約客戶到現(xiàn)場(chǎng)參與銷售活動(dòng)，并要求舉薦客戶

注意事項(xiàng)

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注意周期的操縱，以免引起客戶反感

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對(duì)反映咨詢題應(yīng)及時(shí)予以講明與反饋

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終止時(shí)應(yīng)有邀約動(dòng)作及對(duì)客戶表示感謝

11、

位置：休息接待區(qū)

內(nèi)容：客戶簽約

差不多動(dòng)作

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恭喜客戶選擇我們的房屋。

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驗(yàn)對(duì)身份證原件，審核其購(gòu)房資格。

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繳交應(yīng)對(duì)首付款。

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出示商品房預(yù)售示范合同文本，逐條講明合同的要緊條款。

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簽訂《商品房買賣合同》并收取有關(guān)材料。

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簽訂物業(yè)治理契約。

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若銀行按揭客戶，帶至銀行辦公區(qū)，簽訂借款合同并辦理有關(guān)手續(xù)。

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登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交給客戶。

注意事項(xiàng)

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示范合同文本應(yīng)事先預(yù)備好，并提早與客戶確認(rèn)簽約時(shí)刻與客戶應(yīng)預(yù)備的材料。

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事先分析簽約時(shí)可能發(fā)生的咨詢題，向銷售經(jīng)理報(bào)告研究解決方法。

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簽約時(shí)，如客戶有咨詢題無(wú)法講服，匯報(bào)銷售經(jīng)理或更高一級(jí)主管。

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簽合同最好由購(gòu)房戶主自己填寫具體條款，并一定要其本人親自簽名蓋章。

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由他人代理簽約的，戶主給代理人的托付書需通過公證。

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講明合同條款時(shí)，在感情上應(yīng)則重于客戶的立場(chǎng)，讓其有認(rèn)同感。

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簽約后的合同，應(yīng)迅速交部門主管及公司審核，并報(bào)房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)備案。

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牢記：登記備案后買賣才算成交。

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簽約后的客戶，應(yīng)始終與其保持接觸，關(guān)心解決各種咨詢題并讓其介紹客戶。

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若客戶的咨詢題無(wú)法解決而不能完成簽約時(shí)，讓客戶先請(qǐng)回，另約請(qǐng)時(shí)刻。

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以時(shí)刻換取雙方的折讓。

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及時(shí)檢討簽約的情形，若有咨詢題，應(yīng)采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。

12、位置：財(cái)務(wù)辦公室

內(nèi)容：成交收定

差不多動(dòng)作

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客戶決定購(gòu)買并下定金時(shí),及時(shí)告訴銷售經(jīng)理。

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恭喜客戶。

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視具體情形，收取客戶大定金或小定金，并告訴客戶對(duì)買賣雙方行為約束。

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填寫繳款通知書，注明房號(hào)、定金額、銷售人員。

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詳盡講明預(yù)定單填寫的各項(xiàng)條款和內(nèi)容。

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總價(jià)款內(nèi)填寫房屋銷售的標(biāo)價(jià)，定金欄內(nèi)填寫實(shí)收金額，若所收定金為票據(jù)時(shí)填寫票據(jù)的詳細(xì)資料。若是小定金，與客戶約定大定金的補(bǔ)足日期及應(yīng)補(bǔ)金額，填寫于訂單上。與客戶約定的簽約日期及簽約金額，填寫于訂單上。折扣金額及付款方式，或其他附加條件與空白處注明。其他內(nèi)容按照訂單的格式如實(shí)填寫。

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收取定金，請(qǐng)客戶、經(jīng)辦銷售人員、銷售經(jīng)理三方簽名確認(rèn)。

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填寫完訂單，將訂單連同定金交送銷售經(jīng)理并送財(cái)務(wù)清點(diǎn)備案。

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將訂單的訂戶聯(lián)交客戶收?qǐng)?zhí)，并告訴客戶于補(bǔ)足或簽約時(shí)將訂單與收據(jù)帶來(lái)。

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再次跟客戶確定定金補(bǔ)足日或簽約日。

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詳細(xì)告訴客戶簽約的各種注意事項(xiàng)和所需帶起的各類證件與首付款項(xiàng)。

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再次恭喜客戶。

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送客至售樓部大門外。

注意事項(xiàng)

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與銷售經(jīng)理和其他銷售人員緊密配合，制造并堅(jiān)持現(xiàn)場(chǎng)氣氛。

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正式定單酒店式國(guó)際公館銷售講辭濼安廣場(chǎng)商場(chǎng)銷售答客咨詢第一部分：項(xiàng)目投資建設(shè)

1．開發(fā)商情形？

2．建筑設(shè)計(jì)單位情形？

3．施工單位情形？

4．監(jiān)理單位？

5．公寓預(yù)售手續(xù)是否齊全？

6．土地使用年限是多青年？從哪一年到哪一年？

7．什么時(shí)候開工？什么時(shí)候竣工？

第二部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)

1．商場(chǎng)的總建筑面積各是多大？各樓層面積分布？

2．是否設(shè)有停車位？設(shè)在地上依舊地下？總計(jì)有多少個(gè)車位？

3．商鋪建筑結(jié)構(gòu)如何？

第三部分：項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)

1．商場(chǎng)共有多少個(gè)鋪位？鋪位的面積是多少？

2．商場(chǎng)層高是多少？?jī)舾叨嗌伲?/p>

3．整個(gè)小區(qū)占地多少畝？總建筑面積？有幾種物業(yè)形狀？比例各是多少？

4．綠化率？容積率？建筑密度？

5．整個(gè)商場(chǎng)道路系統(tǒng)構(gòu)架、出入口選擇、電梯及樓梯設(shè)置？

第四部分：項(xiàng)目配套

1．商場(chǎng)內(nèi)是否設(shè)有銀行及自動(dòng)提款機(jī)？

2．公寓內(nèi)是否設(shè)有小型超市？

3．公寓內(nèi)有何服務(wù)配套設(shè)施？

4．商鋪/公寓的每戶用電負(fù)荷是多少千瓦？

5．商鋪/公寓是否有暖氣或中央空調(diào)？收費(fèi)按什么標(biāo)準(zhǔn)？

6．商鋪/公寓配有運(yùn)貨電梯嗎？

7．商鋪/公寓是否配有智能化系統(tǒng)？

8．商鋪是否配倉(cāng)庫(kù)？

9．是否屬于全封閉物業(yè)治理物業(yè)治理？

10．物業(yè)公司是哪一家？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

11．物業(yè)的安全保衛(wèi)措施差不多上哪些？

12．水電的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？

13．商鋪/公寓的裝修標(biāo)準(zhǔn)是什么？

14．商鋪/公寓公共部分的裝修標(biāo)準(zhǔn)是什么？

15．車位出售產(chǎn)權(quán)依舊使用權(quán)？如何收費(fèi)？

第五部分：銷售

1．商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司是哪一家？成功的商業(yè)項(xiàng)目有哪些？

2．向用戶收取的商業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用按什么收??？都包含哪些內(nèi)容？

3．客戶如果自營(yíng)商鋪與托付商鋪所交治理費(fèi)是否一樣？

4．貸款銀行是哪一家？首付與貸款年限是如何樣的？

5．自營(yíng)客戶所經(jīng)營(yíng)的品牌必須遵照商場(chǎng)的產(chǎn)品位置分類嗎？

6．對(duì)自營(yíng)客戶有哪些優(yōu)待措施？

7．銷售商鋪/公寓所需的合同和銷售住宅的合同是一樣的嗎？

8．商鋪的銷售合同中是否包含鋪位位置圖？

9．如何進(jìn)行商鋪托管、品牌轉(zhuǎn)代理？如何收費(fèi)？

10．商鋪/公寓的房屋修理基金和房產(chǎn)契稅與住宅一樣嗎？

11．商鋪內(nèi)是否能夠做銀行、郵局等配套行業(yè)？鉑金廣場(chǎng)商鋪銷售講辭

你好；

歡迎光臨，你是第一次過來(lái)嗎？讓我給你介紹一下吧。我叫某某，是那個(gè)地點(diǎn)的置業(yè)顧咨詢。先生請(qǐng)咨詢你如何稱呼？

某某先生；我們的樓盤名稱叫鉑金廣場(chǎng)，整個(gè)項(xiàng)目占地5.9畝，地下一層，地上十二層?？偨ㄖ娣e約19000多平方米，屬框剪結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目位于景洪市中心，緊臨景洪市兩條都市主干道―――勐泐大道和民航路。與版納客運(yùn)站、州政府、孔雀湖、新華書店、金水岸商城相臨。整個(gè)項(xiàng)目由四棟具有民族特色的小高層圍合而成，一至二層是商鋪，三層至十二層是住宅，地下一層為大型停車場(chǎng)，另外地上也設(shè)有停車場(chǎng)。住宅有280戶。主力戶型為30多平方米的單身公寓和50多平方米的一室一廳。因?yàn)檫@種戶型市場(chǎng)上最受歡迎，一是投資少，居住舒服。二是像這種地段的房子，既能夠居住又能夠辦公，好租好賣，租金比其他地段的房子要高，房?jī)r(jià)升值最快。

我們下邊的商鋪由一個(gè)近3000平方米的大商場(chǎng)和27間門面組成。每間鋪位都臨街，南邊的商鋪門前要修一條7.5米寬的路，把勐泐大道與民航路連接起來(lái)。如此；民航路那邊的居民，客運(yùn)中心的旅客，他們到市中心，到南面的旅行景區(qū)、開發(fā)區(qū)都要從那個(gè)地點(diǎn)通過，因此；這邊的商鋪是專門火的，價(jià)格又低，看中這兒商鋪的人專門多。你看這邊的商鋪也專門好，對(duì)面是新華書店，旁邊是地下車庫(kù)入口，僅有四間商鋪，都緊挨著客運(yùn)站，你想每天客運(yùn)站有這么多人流從那個(gè)地點(diǎn)進(jìn)進(jìn)出出，位置也專門好的，另外小區(qū)里的上千居民也差不多上你的潛在消費(fèi)客戶。

我們這塊一直差不多上都市的中心區(qū)域，你想下；州政府、政府各級(jí)關(guān)單位、客運(yùn)站、銀行、賓館、郵局、學(xué)校、超市、手機(jī)通訊市場(chǎng)全集中在那個(gè)地點(diǎn)。都市的兩條主干道一左一右從門前通過。這么好的位置，沒有理由做不行生意。你看旁邊的州政府也是剛重新修建過，政府確信會(huì)把它周邊的環(huán)境搞得專門好，不管是在哪兒，只要政府在那塊區(qū)域，這塊地點(diǎn)確信是中心。做生意最好的地點(diǎn)確實(shí)是政府旁邊，政府一定可不能讓他周圍差的。

我們對(duì)面的金水岸商城和鉑金廣場(chǎng)差不多上由乾龍房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一開發(fā)的，開發(fā)商的信譽(yù)專門好。市中心就這兩塊最好的地全都被公司高價(jià)買下了，這講明開發(fā)商有眼光，在那個(gè)地點(diǎn)投資確信會(huì)賺鈔票，你能到我們那個(gè)地點(diǎn)來(lái)買房，你也專門有眼光。往常在賣金水岸商城的時(shí)候價(jià)格定的比較低，當(dāng)時(shí)就金水岸一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，還看不出它的總體規(guī)模，開發(fā)商也沒有預(yù)備賺鈔票，我們保留一些小戶型商鋪，把其他的全都給賣了。你看；金水岸商城趕忙就竣工開始使用了?，F(xiàn)在鉑金廣場(chǎng)也快要開盤了，因?yàn)閬?lái)要買商鋪的人專門多，現(xiàn)在就要交鈔票簽合同。因?yàn)殂K金廣場(chǎng)現(xiàn)在是認(rèn)購(gòu)交定金，因此我們現(xiàn)在就把當(dāng)時(shí)保留的金水岸商城的小鋪位拿出來(lái)賣了，你要想早收益能夠考慮下金水岸的商鋪。以后金水岸商城、鉑金廣場(chǎng)我們?cè)O(shè)想作為一個(gè)整體商業(yè)設(shè)施來(lái)經(jīng)營(yíng)，金水岸商城能夠把勐泐大道東邊的消費(fèi)者吸引過來(lái)，鉑金廣場(chǎng)把勐泐大道西邊的消費(fèi)者吸引過來(lái)。形成輻射功能專門大的商業(yè)中心。

你也明白；那邊的大興量販、沙灣國(guó)際離孔雀湖公園、州政府這么遠(yuǎn)都能經(jīng)營(yíng)的這么好，什么緣故呢？因?yàn)樗麄兘ǖ谋容^早，商業(yè)功能較全。景洪市的經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的十分迅速，現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施和檔次全然就滿足不了經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的需求，我們現(xiàn)在那個(gè)地點(diǎn)就缺少一個(gè)大型、高檔的商業(yè)中心，你差不多看到大興量販進(jìn)展了，你也可能當(dāng)時(shí)顧慮太多沒有投資商鋪，錯(cuò)過了機(jī)會(huì)。你看；我們那個(gè)地點(diǎn)一直是都市的核心商圈，曾經(jīng)是全景洪門面租金最貴的一條街，位置又比沙灣國(guó)際、大興量販好，又有規(guī)模、又臨孔雀湖休閑廣場(chǎng)，建成后將是消費(fèi)者一站式購(gòu)物的商業(yè)中心。以后會(huì)有超市、通訊商城、精品服裝、品牌快餐、咖啡、茶秀、日常百貨等，況且我們那個(gè)地點(diǎn)擁有沙灣國(guó)際、大興量販沒有的停車場(chǎng)，能夠把高消費(fèi)人群留住。更重要是交通優(yōu)勢(shì)，全城的人流車流都向那個(gè)地點(diǎn)集合，以后在市中心也沒有空地可開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目了?，F(xiàn)在你可不要再錯(cuò)過機(jī)會(huì)了，不然你又會(huì)后悔的?，F(xiàn)在景洪的房地產(chǎn)處于初步進(jìn)展時(shí)期，升值潛力專門大，你在那個(gè)地點(diǎn)買商鋪收益有三方面；一是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)收益，二是租金收益，三是你自己經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的高額利潤(rùn)回報(bào)。

你看；這么好的商鋪，大伙兒都爭(zhēng)著來(lái)買，你也趕快搶一個(gè)吧宏地·時(shí)代精英銷售講辭

位于鎮(zhèn)江城區(qū)的黃金腹地,新一代國(guó)際化辦公區(qū),與鎮(zhèn)江都市客廳、中山路等共筑鎮(zhèn)江現(xiàn)代辦公的中心區(qū)。

地段篇——大市口,確實(shí)是您的商業(yè)舞臺(tái)。

時(shí)代精英東到天慧園賓館,南接正東路,西至南門大街,北接中山路,地處鎮(zhèn)江中心城區(qū),距都市客廳廣場(chǎng)僅僅300米,占據(jù)大市口中軸線的黃金分割點(diǎn)。都市客廳是鎮(zhèn)江的都市標(biāo)志,鎮(zhèn)江的中心象征。企業(yè)選址鎮(zhèn)江,拓展鎮(zhèn)江,不管天南地北,都市客廳一直是每一個(gè)熱愛鎮(zhèn)江的成功人士崇拜的圣地。我們時(shí)代精英竭誠(chéng)為您實(shí)現(xiàn)與都市客廳為鄰的妄圖。

時(shí)代精英毗鄰鎮(zhèn)江兩大重要的商業(yè)街——中山路、解放路,和一大重要的行政街區(qū)——正東路。今年市府的重點(diǎn)工程——總投資1億多美元的第一樓街?jǐn)U建與改造,集休閑、生態(tài)、文化、觀光、旅行為一身。為了取得與都市進(jìn)展中心地位匹配的城區(qū)功能和形象,京口區(qū)將規(guī)劃建設(shè)功能性各異的國(guó)際性區(qū)域。

辦公環(huán)境篇——行政機(jī)構(gòu),一步之遙。

時(shí)代精英緊鄰鎮(zhèn)江市工商行政治理局,正東路沿線均為各大政府行政單位,繁華中難得的一片辦公環(huán)境。正東路是鎮(zhèn)江市政府的座落地,因此那個(gè)地點(diǎn)規(guī)劃合理、道路寬敞、基礎(chǔ)設(shè)施完備，是鎮(zhèn)江市對(duì)外的窗口。隨著企業(yè)對(duì)辦公環(huán)境的要求日益增長(zhǎng),專門是目前鎮(zhèn)江有許多在住宅區(qū)里辦公，盡管住宅樓里辦公費(fèi)用低,但對(duì)公司的整體形象、治理安全性是有專門大的負(fù)面阻礙的,國(guó)家也有明文規(guī)定,住宅是不承諾作辦公用途的。國(guó)內(nèi)專門多都市對(duì)公司在住宅樓辦公的查處是專門嚴(yán)格的。鎮(zhèn)江作為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)三角地區(qū)的發(fā)達(dá)都市，隨著制度的持續(xù)完善，也逐步的改正這些缺點(diǎn)。

這時(shí)就需要大量?jī)?yōu)秀的寫字樓。而中心城區(qū)由于地價(jià)昂貴、土地稀缺，大多數(shù)的寫字樓差不多破舊不堪。而且專門多差不多上綜合性的，往往是一幢寫字樓里餐飲、娛樂、辦公、住宿等等結(jié)合在一起，治理紛亂，存在著眾多的不安全因素。而時(shí)代精英卻坐享市中心的繁華同時(shí)自身以純寫字樓為定位，最大限度滿足您對(duì)辦公環(huán)境的要求。

交通配套篇——進(jìn)駐時(shí)代精英，出行無(wú)憂。

時(shí)代精英地理位置優(yōu)越，重要單位近在咫尺，交通也是四通八達(dá)。周邊有數(shù)條交通主干道，道路寬敞進(jìn)解放路直截了當(dāng)滬寧高速，中山路貫穿鎮(zhèn)江繁華市區(qū)，進(jìn)出均十分方便。此外，還有近十余條公交線路環(huán)伺時(shí)代精英四周，方便您直達(dá)鎮(zhèn)江市區(qū)每個(gè)角落。一句話，進(jìn)駐時(shí)代精英，出行無(wú)憂。

時(shí)代精英地處市中心成熟區(qū)域，周邊的商業(yè)、生活配套也十分完善，步行五分鐘之內(nèi)，有六家銀行、二個(gè)證券市場(chǎng)、一個(gè)郵電局、二個(gè)大超市、一個(gè)大型休閑廣場(chǎng)、一家四星級(jí)酒店、數(shù)家星級(jí)賓館。

京口區(qū)一直是鎮(zhèn)江行政設(shè)施、行政單位最重要的行政區(qū)。我們周邊有市房地局、市工商行政治理局、市建設(shè)局、市規(guī)劃局、市交通局、市貿(mào)易局等等部門。全面愛護(hù)您在各方面的利益。

產(chǎn)品篇——強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，再創(chuàng)新高。

時(shí)代精英的全案策劃是上海宏地企業(yè)鎮(zhèn)江公司，系浙江宏潤(rùn)控股有限公司的直屬子公司。浙江宏潤(rùn)控股有限公司是一家以建筑業(yè)、制造業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主的多元化投資公司，涉及地產(chǎn)投資達(dá)人民幣20余億，具備雄厚的資金實(shí)力，先后經(jīng)營(yíng)了30余個(gè)項(xiàng)目，具有代表性的項(xiàng)目有北京觀緣，總銷達(dá)人民幣20億；上海徐匯區(qū)宏潤(rùn)國(guó)際花園，總銷人民幣25億左右，引鄰了上述地區(qū)高檔住宅的開發(fā)風(fēng)潮。我們的建筑裝飾團(tuán)隊(duì)是江蘇省知名的擁有國(guó)家甲級(jí)建筑裝飾資質(zhì)的：江蘇華泰公司（ISO9001：2000質(zhì)量治理體系認(rèn)證單位），2001~2004年連續(xù)獲得省質(zhì)量治理優(yōu)秀企業(yè)、建筑裝飾優(yōu)秀企業(yè)稱號(hào)，并具有20多個(gè)國(guó)家境外施工治理體會(huì)，獲國(guó)優(yōu)工程2個(gè)。

曾施工過：北京京廣中心（五星級(jí)）、北京香格里拉飯店（五星級(jí)）、北京飯店（五星級(jí)）、英國(guó)奧爾巴尼飯店、俄羅斯哈巴羅夫斯克國(guó)際機(jī)場(chǎng)等一批大型高級(jí)建筑。

時(shí)代精英總建筑面積約7000平方，主體建筑平面略顯正方形。中間部分建有中空式觀景天庭、景觀走廊，面積在39——126平方不等，主力總價(jià)在20——35萬(wàn)左右，并贈(zèng)送精裝修（裝修標(biāo)準(zhǔn)詳見樓書），為您省去裝修的苦惱，同時(shí)滿足您觀景式辦公的需要。時(shí)代精英第四代精英理念寫字樓，摒棄往常第一代治理紛亂的局限，也不象第二代甲級(jí)寫字樓的昂貴物業(yè)費(fèi)，比起僅僅拘泥面積約束以及市中心地段特點(diǎn)的第三代寫字樓。時(shí)代精英把小戶型寫字樓推向了新的高潮，在有限的空間內(nèi)實(shí)現(xiàn)功能化合理布局，充分滿足了現(xiàn)代企業(yè)的快捷與方便，終止了小戶型寫字樓無(wú)景觀的孤獨(dú)定義，同時(shí)項(xiàng)目所倡導(dǎo)的ELITE概念真正實(shí)現(xiàn)了小戶型寫字樓景觀與各項(xiàng)國(guó)際化服務(wù)的精確結(jié)合。

建筑方面采納縱向流線型直線設(shè)計(jì)，采納天然石材、彩鋁玻璃加高級(jí)彈性涂料、質(zhì)材，既體現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義的藝術(shù)風(fēng)格，又凸現(xiàn)氣宇不凡的高貴品質(zhì)。

時(shí)代精英建筑4—7層空間為寫字樓，1—3層配備成熟商場(chǎng)。寫字樓內(nèi)含多項(xiàng)商務(wù)辦公配套功能，成為入住企業(yè)的理想“會(huì)客室”，全方位體現(xiàn)現(xiàn)代化商務(wù)的辦公品質(zhì)。

投資篇——天時(shí)、地利、人和。

鎮(zhèn)江自古以來(lái)就有著專門豐富的文化底蘊(yùn)，為愛護(hù)這一份古老的文化，在近年來(lái)市中心開發(fā)過程中步伐相對(duì)緩慢，較其他迅速進(jìn)展的市中心區(qū)域房?jī)r(jià)的全面上揚(yáng)而言，鎮(zhèn)江房?jī)r(jià)增長(zhǎng)相對(duì)低調(diào)。然而隨著近期鎮(zhèn)江市中心的幾項(xiàng)大手筆的規(guī)劃，鎮(zhèn)江的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯表現(xiàn)出蓄勢(shì)待發(fā)的態(tài)度，目前正是投資鎮(zhèn)江最有利的時(shí)機(jī)。隨著這幾大項(xiàng)目的日益完善，近年內(nèi)鎮(zhèn)江市中心的房?jī)r(jià)將有一個(gè)歷史性的飛躍，專門是商業(yè)地產(chǎn)方面，6月1日開始執(zhí)行的新政。

在房市引發(fā)了龐大的震蕩。但從此次的內(nèi)容不難看出，政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的要緊指向有專門明確的目標(biāo)，確實(shí)是要改變商品房建筑面積和供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)展不盡合理和住房過度投機(jī)性投資的行為。要緊依舊針對(duì)商品房供應(yīng)不合理，但對(duì)商業(yè)性用房的政策幾乎沒變，因此現(xiàn)在國(guó)家的態(tài)度也專門明顯；住房是給人們用來(lái)居住的，是人們用改善居住條件的，而不是被炒來(lái)炒去沒有發(fā)揮實(shí)際用途。而關(guān)于商業(yè)用房，對(duì)投資客指明投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的方向。因此升值前景在這幾年內(nèi)得到充分體現(xiàn)。

縱觀鎮(zhèn)江，保值和增值前景利好的個(gè)案，無(wú)外乎地段優(yōu)越，交通便利和過硬的物業(yè)品質(zhì)。而我們時(shí)代精英獨(dú)攬眾利于一身，人無(wú)我有，人有我優(yōu)，品質(zhì)杰出，每一套時(shí)代精英寫字樓都為您量身定做，精心打造。憑借得天獨(dú)厚的天時(shí)地利成為鎮(zhèn)江樓市不可多得的投資熱土，為慧眼獨(dú)具的您提供良好的投資空間！

2005年度鎮(zhèn)江寫字樓的租金情形！

案名

日租金/平方

出租率

裝修程度

九洲廣場(chǎng)

1.3元

90%

裝修

紫金大廈

2.2元

90%

裝修

誠(chéng)和大廈

2.0元

85%

簡(jiǎn)裝

金匯大廈

1.3元

85%

白坯

雅

居

1.1元

90%

簡(jiǎn)裝

按照目前的市場(chǎng)行情，以一套70平方時(shí)代精英寫字樓為例，保守運(yùn)算按日租金1.2元,年租金為1.2×365×70=30660元。如購(gòu)入價(jià)為32萬(wàn)，年投資回報(bào)率為：30660÷320000=9.6%，差不多十年就能夠收回成本并凈賺一套房屋。事實(shí)上我們都明白，租金每年都在上漲，如果按年上漲5%運(yùn)算，那么到第9年的租金合計(jì)為：338070元。

目前的施工進(jìn)度及質(zhì)量

時(shí)代精英目前正在進(jìn)行緊張的室內(nèi)裝飾工程。我們的施工單位——江蘇華泰有著完善的治理體制和豐富的施工資源。盡管目前施工場(chǎng)地比較狹小，然而施工材料仍堆放得十分整齊。而且施工單位配有充裕的施工人員及工具，在施工時(shí)循環(huán)使用，體現(xiàn)出施工單位雄厚的實(shí)力，從客觀上保證了施工的進(jìn)度和有條不紊的進(jìn)度。因此整個(gè)工地井然有序的精細(xì)施工質(zhì)量足以體現(xiàn)了本案建筑的優(yōu)良，您完全不必為施工質(zhì)量擔(dān)憂，因?yàn)槲覀冾A(yù)留了專門充裕的精裝修施工工期，以確保精裝修的每一處細(xì)節(jié)部位都做得盡善盡美。政府救市機(jī)不可失——上海樓市新政解讀和銷售講辭文/上海中原研究咨詢部中介部的兄弟姐妹們，10月22日晚上海市政府最新出臺(tái)的14條樓市新政旨在全面救市，猶如一顆重磅炸彈橫空出世，關(guān)于接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)和方向都作了明確建議與指引，可見政府此次下足了猛料。因此，關(guān)于三級(jí)市場(chǎng)的買賣雙方而言也會(huì)相當(dāng)敏銳，如何通過新政解讀更快更好的去和上下家洗腦十分關(guān)鍵。政策解讀：一、對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下一般住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%，首次購(gòu)房證明由市房地產(chǎn)交易中心出具。（現(xiàn)行稅率：1.5%）解讀：首次置業(yè)是必須條件，而且需要市房地產(chǎn)中心嚴(yán)格把關(guān)，通過全部區(qū)縣交易中心的產(chǎn)調(diào)出具有關(guān)證明，契稅優(yōu)待幅度優(yōu)待0.5%個(gè)點(diǎn)；由于要緊針對(duì)90平米以下的一般住宅，因此140平米以上的房源不受政策阻礙。二、對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。（現(xiàn)行稅率：0.05%）三、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。（現(xiàn)行稅率：三年內(nèi)0.5%，三至五年間0.25%）四、對(duì)居民首次購(gòu)買一般自住房和改善型一般自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。五、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分不下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。六、個(gè)人將購(gòu)買超過2年的一般住房對(duì)外銷售不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅。（現(xiàn)行稅率：5.55%）七、個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上、同時(shí)是家庭唯獨(dú)生活用房取得的所得，個(gè)人不負(fù)擔(dān)個(gè)人所得稅。（現(xiàn)行稅率：一般為1%，非一般為2%）八、購(gòu)買自住一般住房的，住房公積金貸款最低首付比例調(diào)整至20%，對(duì)第一次購(gòu)買自住一般住房的家庭，在符合貸款條件的情形下，每一借款人差不多公積金最高可貸額度從20萬(wàn)元提升到30萬(wàn)元，每戶家庭最高貸款限額為60萬(wàn)元。若有補(bǔ)充住房公積金的，每戶家庭最高貸款限額為80萬(wàn)元。九、免收個(gè)人購(gòu)買一般住房的住房登記費(fèi)和個(gè)人買賣存量一般住房的住房交易（轉(zhuǎn)讓）手續(xù)費(fèi)。十、調(diào)整本市一般住房標(biāo)準(zhǔn)。十一、連續(xù)加大中心城區(qū)舊區(qū)改造力度。解讀：通過動(dòng)拆遷改造等，擴(kuò)大和拉動(dòng)住房需求十二、建立和完善住房保證體系，通過收購(gòu)等方式，增加廉租住房房源。十三、加大對(duì)市場(chǎng)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測(cè)和分析，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公布制度。十四、嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度打算，加大土地供應(yīng)治理。解讀：操縱供應(yīng)量，從而緩解供大于求的市場(chǎng)現(xiàn)狀，保證交投活躍度本意見第一條至第五條按照國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定時(shí)刻執(zhí)行；第六條至第九條、第十四條執(zhí)行期限：從2008年11月1日起至2009年12月31日止。解讀：時(shí)刻的限定是為了保證在特定時(shí)期內(nèi)，鼓舞自住購(gòu)房，同時(shí)也是為了抑制投資需求以及短線投機(jī)炒作，愛護(hù)市場(chǎng)的合理秩序。其中，第二、三、七條是同時(shí)適用于一般和非一般住宅；第六、九條僅適用于一般住宅銷售講辭◆對(duì)買家講的話研究咨詢部建議：近期鼓舞買家多看房，積存看房體會(huì)，告訴買家要有緊迫感！1．11月份政府會(huì)給出一般住宅的具體標(biāo)準(zhǔn)，到時(shí)候一般住宅的契稅會(huì)有明顯降低，而且會(huì)有更多的住房納入一般住宅，而不用承擔(dān)5.55%的營(yíng)業(yè)稅，會(huì)對(duì)買賣的活躍有較大的刺激，房?jī)r(jià)趨勢(shì)是一定可不能進(jìn)一步下降的。2．不排除09年12月31日后政府會(huì)復(fù)原現(xiàn)有5年期內(nèi)向賣家征收營(yíng)業(yè)稅，交易成本的上升后房?jī)r(jià)會(huì)有明顯的上漲。3．建議多帶客戶看房，讓客戶物色好幾套自己的理想房源，等到11月份標(biāo)準(zhǔn)一出來(lái)，盡快和已看中意向房屋的業(yè)主好好談?wù)剝r(jià)，早點(diǎn)買下來(lái)會(huì)比較合算。4.由于14條意見要緊是針對(duì)一般住宅，因此單套面積在140平米以上的房源不受任何阻礙，建議大戶型房源依舊要放手去推。由于政策利好支持購(gòu)房，一旦等上海一般住宅新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之后，必定會(huì)刺激目前的市場(chǎng)剛性需求，由于購(gòu)房成本和門檻的進(jìn)一步降低，不管是稅費(fèi)依舊按揭貸款還貸都會(huì)給予最大的優(yōu)待，然而這也只是在特定時(shí)刻內(nèi)（2008年11月1日—2009年12月31日）能夠享受的政府利好，由于上海市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)連續(xù)良好，目前的房產(chǎn)市場(chǎng)也只是受到大環(huán)境阻礙而臨時(shí)調(diào)整，后市進(jìn)展依舊相當(dāng)樂觀的，因此我們估量積壓已久的購(gòu)買需求專門有可能會(huì)在一般住宅新標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)之后，出現(xiàn)時(shí)期性集中開釋的趨勢(shì)，從而帶動(dòng)局部房?jī)r(jià)的走高，盤源選擇面上也會(huì)進(jìn)一步減小。因此，大伙兒絕對(duì)要抓住這次千載難逢的機(jī)會(huì)，盡快行動(dòng)起來(lái)，講服買家多看房作提早量的積存和預(yù)備，配合“利率和首付”的雙重效應(yīng)，一旦等到新政和標(biāo)準(zhǔn)具體出臺(tái)后趕忙要求下定，如此對(duì)買家來(lái)講就能及時(shí)出手購(gòu)買到心儀的物業(yè)，否則過了“這村就沒那店”，同時(shí)也相信關(guān)于近期的開單成交大有關(guān)心。估量一般住房新標(biāo)準(zhǔn)的價(jià)格會(huì)在目前基礎(chǔ)上提升20%左右，也確實(shí)是講，今后內(nèi)環(huán)線以內(nèi)房?jī)r(jià)為20000元/平方米（目前為17500元/平方米），內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間為11500元/平方米（目前為10000元/平方米），外環(huán)線以外為8500元/平方米（目前為7000元/平方米）。因此，關(guān)于買方而言的契稅成本將會(huì)有一定程度減小。具體利好表現(xiàn)如下：1、政策導(dǎo)向：估量政府會(huì)按照市場(chǎng)反應(yīng)，連續(xù)在金融、稅費(fèi)等方面給予更大的市場(chǎng)利好扶持。2、一般住宅新標(biāo)準(zhǔn)推出時(shí)刻，估量短則在月底之前，最遲政府也會(huì)在一個(gè)月內(nèi)做出具體公示3、貸款利好：1)公積金貸款：總額度從60萬(wàn)上調(diào)至80萬(wàn)，貸款利率下調(diào)0.27%5年以下5年以上4.595.134.324.86（目前）4.05（目前）4.592)商業(yè)貸款：首次甚至多次置業(yè)貸款利率的下限從現(xiàn)行可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，即下降30%；之前僅針對(duì)第一次貸款的業(yè)主，實(shí)行基準(zhǔn)利率下浮15%的優(yōu)待3)首付款比例從30%減少到20%案例：貸款公積金1)按原政策：房?jī)r(jià)100萬(wàn)元，首付2成，商業(yè)貸款金額20萬(wàn)元，貸款年限20年；公積金貸款金額60萬(wàn)，貸款年限15年運(yùn)算。（商業(yè)利率6.35%，公積金利率4.86%）：每月還款額為6176.4元2)按新政策：房?jī)r(jià)100萬(wàn)，首付2成，純公積金貸足80萬(wàn)，貸款年限20年（新房）運(yùn)算。（公積金利率4.59%）：每月還款額為5100.14元（注：原用組合貸款，貸足公積金一樣上限為15年）◆對(duì)賣家講的話研究咨詢部建議：賣家快放盤，多放盤；價(jià)格到位趕忙出手！1、大環(huán)境宏觀面情形堪憂，房?jī)r(jià)會(huì)連續(xù)下行2、投資回報(bào)率連續(xù)走低，轉(zhuǎn)售為租不如存銀行3、政府減免地產(chǎn)稅收旨在提升市場(chǎng)成交，要理性認(rèn)識(shí)返還給買家4、提早為賣家算好非一般和一般住宅價(jià)格，及相應(yīng)交易成本由于目前的大環(huán)境和全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不容樂觀，專門是受到美國(guó)次貸危機(jī)的阻礙，也波及到了中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了下行的調(diào)整周期，從開發(fā)商資金鏈吃緊，乃至萬(wàn)科之流的品牌開發(fā)商也破天荒大幅降價(jià)，因此二手房市場(chǎng)的價(jià)格也確信會(huì)作出相應(yīng)的調(diào)整，目前市場(chǎng)一、二手價(jià)格倒掛現(xiàn)象只是臨時(shí)的，因此在放盤價(jià)格上要狠狠地坎，起碼要在目前的基礎(chǔ)上連續(xù)坎價(jià)30%左右才有出貨機(jī)會(huì)。因此，大部分賣家會(huì)存有僥幸心理，以為短期轉(zhuǎn)售為租以觀后效，事實(shí)上市場(chǎng)復(fù)蘇尚需時(shí)日，且保守來(lái)看起碼需要2-3年左右的時(shí)刻，關(guān)于賣家而言要審時(shí)度勢(shì)，樹立“現(xiàn)金為王”的理性觀點(diǎn)，目前的租金水平也在逐步走低，投資回報(bào)率的低迷關(guān)于客戶而言實(shí)在是大大的缺失，按照研究部最新統(tǒng)計(jì)顯示，類似古北、聯(lián)洋等高檔住宅公寓的投資回報(bào)率僅僅為3%，甚至不如一年期銀行定期存款利率4.14%來(lái)得劃算，如何抓住這次難得的反彈機(jī)會(huì)盡快出貨，實(shí)在是關(guān)鍵之極！從以后市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境仍處在不穩(wěn)固甚至是蕭條的狀態(tài)，不管是從股市的大幅走低依舊國(guó)際社會(huì)的金融壓力來(lái)看，房?jī)r(jià)依舊進(jìn)行深度的下探調(diào)整，因此對(duì)賣家來(lái)講，保持平復(fù)的情緒，將手中房源及時(shí)放出，同時(shí)適當(dāng)提升議價(jià)空間以及讓利幅度，確保有盈利就出貨的實(shí)際方法。另外，從新政推出前后的房產(chǎn)稅費(fèi)減免的情形來(lái)看，若非一般住宅被劃為一般住宅，業(yè)主持有期差不多超過2年，出售成本可降低近10%；關(guān)于賣家而言，切記近10%左右的成本優(yōu)待是政府救市的一種手段，絕對(duì)不要以為是把這塊讓利給到房東的，千萬(wàn)要提醒把這塊讓利給到買家，從而真正意義上做到買賣雙方的共贏！因此，在14條新政中提到的“超過2年的一般住房個(gè)人不負(fù)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅”，而且在最后也提到了時(shí)刻限制，僅限于2008年11月1日—2009年12月31日這段時(shí)刻內(nèi)，那個(gè)政策意旨客戶不要趁機(jī)擴(kuò)大投資，抑制短線投機(jī)炒房，否則買家的數(shù)量可不能比現(xiàn)在增多；我們有理由相信，只要價(jià)格合理，業(yè)主到手價(jià)在原基礎(chǔ)上不變，那么肯下定的人自然會(huì)多起來(lái)。稅率前后調(diào)整比較，新舊政策對(duì)比——持有2年之后，賣家稅費(fèi)差額24.3萬(wàn)元（見下表）從上可見，前后稅費(fèi)差額將近9%-10%，各位中介部的同事們一定要好好和業(yè)主算筆賬哦，優(yōu)待幅度實(shí)在是大?。∧撤康禺a(chǎn)項(xiàng)目銷售講辭與咨詢答綱要一、概況1、小區(qū)名稱、組團(tuán)名稱、以及各棟？XX花園；A組團(tuán)：多層14棟、小高層2棟,B組團(tuán),12棟多層,2棟小高層2、樓盤所在地理位置？花橋北、后湖片區(qū)、鋼材市場(chǎng)旁3、周圍主干道及離主干道距離？在帶黃公路邊。離花橋轉(zhuǎn)盤500米4、周圍樓宇及建筑物：周圍有后湖生態(tài)花園、世紀(jì)花園、佳海華苑二、開發(fā)、設(shè)計(jì)、施工等公司介紹1、進(jìn)展商名稱？XX置業(yè)進(jìn)展有限公司。2、公司所在地址？XX區(qū)XX園1棟三樓。3、開發(fā)過哪些樓盤？XX園（一期）4、承建商名稱？以往承建過哪些樓盤？暫未定5、監(jiān)理單位名稱及監(jiān)理項(xiàng)目？湖北XX監(jiān)理公司6、設(shè)計(jì)單位名稱及曾設(shè)計(jì)過哪些項(xiàng)目？深圳市XX建筑設(shè)計(jì)有限公司。深圳XX山莊、深圳XX居住區(qū)、深圳XX居住小區(qū)等。7、物業(yè)治理公司名稱？物管費(fèi)、服務(wù)項(xiàng)目？武漢XX治理有限公司。多層。0.50元/平米.8、環(huán)境設(shè)計(jì)由哪家公司設(shè)計(jì)？有何設(shè)計(jì)項(xiàng)目？深圳市XX建筑設(shè)計(jì)有限公司。深圳XX山莊、中海XX居住區(qū)前臺(tái)處：合同簽定處：三、樓盤資料（一）規(guī)劃：1、XX花園用地性質(zhì)？批地時(shí)刻？年限？居住區(qū)。1998年。70年。2、占地面積？建筑面積？?jī)粲玫兀?7563.2平米。141851.32平米3、容積率？綠化率？建筑覆蓋率？1.4536%23.8%4、XX花園設(shè)計(jì)特點(diǎn)？規(guī)劃：建筑布局---座北朝南.間距較大.帶狀綠化空間(景觀、休閑、健身于一體。)建筑：一梯二戶、部分架空、么家花園、大廳小臥、“四明”、落地窗、在陽(yáng)臺(tái)。立面突出“現(xiàn)代建筑”和“綠地建筑”的風(fēng)格造型輕巧、通透色彩豐富明快。4、小區(qū)是否封閉治理？封閉以什么形式（例如欄桿或圍墻）？是。圍墻。5、小區(qū)有否監(jiān)控系統(tǒng)?有（電視監(jiān)控系統(tǒng)）6、XX花園樓與樓之間的樓間距為多少米？20米~58米7、XX花園共有多少種戶型？各多少套？各戶型面積比例？幾梯幾戶？（表格形式）8、架空層高度？?jī)舾?？用途?米。2.98米。休閑。9、車位總數(shù)？車位租或售？?jī)r(jià)格？租是否為固定車位？336個(gè)。售。4。5萬(wàn)元/個(gè)租為100元無(wú)固定車位，150元有固定車位。10、會(huì)所面積？幾層？服務(wù)內(nèi)容？1789.98平米。一層。休閑，娛樂，健身于一體12、會(huì)所功能？使用方法？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？待定。13、小區(qū)配套與家居服務(wù)？提供鐘點(diǎn)工服務(wù)（收費(fèi)）14、小區(qū)可有消防系統(tǒng)？為何牌子？室外設(shè)有消火栓，商場(chǎng)、商鋪設(shè)有火災(zāi)警報(bào)系統(tǒng)。15、小區(qū)可會(huì)實(shí)行人車分流？小區(qū)有多少出入口？位置在哪？A區(qū)兩個(gè)后湖南路及萬(wàn)隆四路。B區(qū)兩個(gè)后湖南路及萬(wàn)隆四路。16、小區(qū)商業(yè)配套服務(wù)？小區(qū)提供商鋪。商業(yè)街。17、住戶專車的發(fā)車時(shí)刻？收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？見班車時(shí)刻表，現(xiàn)免費(fèi)18、水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？煤氣、有線電視收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？多少班次？水：1.1元煤氣:0.80元/立方米(初裝費(fèi):2200元)電:0.45元/度有線電視:10元/月(初裝費(fèi):400元)19、商鋪規(guī)劃？商鋪使用年限？后湖南路商業(yè)街.40年20、XX花園的動(dòng)工時(shí)刻？竣工時(shí)刻？入伙時(shí)刻？A組團(tuán)2001年12月2日動(dòng)工,2002年10月26日竣工,2002年12月28日入伙.21、是否帶裝修？?jī)r(jià)格是多少？標(biāo)準(zhǔn)如何樣？不裝修.（二）、交通、配套1、到火車站、市商業(yè)中心、公園、機(jī)場(chǎng)等的時(shí)刻？火車站：（公交車）漢口火車站30分鐘，武昌火車90分鐘，（的士）10分鐘，40分鐘。市商業(yè)中心：（公交車）漢江路步行街40分鐘，武廣、武展40分鐘。武昌司門口90分鐘。武漢昌中南路90分鐘。（的士）10分鐘。10分鐘，40分鐘，40分鐘。2、公交車運(yùn)行情形：車資、線路、運(yùn)行時(shí)刻、車行路線1．20元，706、716，漢陽(yáng)腰路堤----竹葉山（6：00~22。00）恒星園（6：00~20。00）武昌梅苑小區(qū)——生態(tài)花園（6：00~21。00）3、銀行？工行、交行、建行、信合（鄰近）光大銀行等（竹葉山）4、現(xiàn)有肉菜市場(chǎng)？二七則路5、飲食？夢(mèng)天湖6、娛樂？7、賓館？8、郵政、電信局？花橋郵局（三眼橋車站），中國(guó)聯(lián)通（竹葉山）9、醫(yī)院？一六O一醫(yī)院（黃埔路口）;空軍雷達(dá)學(xué)院內(nèi)部醫(yī)院10、藥店？11、購(gòu)物商場(chǎng)？武漢口商業(yè)大樓(花橋二村)正大超市（本小區(qū)有免費(fèi)專車接送）12、幼兒園、小學(xué);中學(xué)？(1)地址：（育才）花橋一村（招商銀行正對(duì)面），（七一中學(xué)）本小區(qū)后。(4)收費(fèi)：保交費(fèi)1年3000元，保育費(fèi)和雜費(fèi)160+5.5(5)規(guī)模：國(guó)家級(jí)重點(diǎn)試點(diǎn)榜樣學(xué)校.(6)性質(zhì)：國(guó)立(7)錄用方式（小學(xué)）填表申請(qǐng)每年5月份面試，（中學(xué)）現(xiàn)不招四、建筑：1、樓體為何結(jié)構(gòu)？基礎(chǔ)為何種基礎(chǔ)？主體為框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)為深基礎(chǔ)----振動(dòng)沉管灌注樁。2、樓板的厚度？100米~120米。3、樓體高度？層高與凈高分不為多少？