深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯

深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯2024/3/25深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯思維導圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析商務公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位酒店公寓建議房地產市場分析項目屬性概況產品特征分析項目營銷策略項目推廣策略項目活動策略深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯大亞灣宏觀經濟發(fā)展持續(xù)向好，呈現高速、強勢發(fā)展態(tài)勢2006年，大亞灣區(qū)地區(qū)生產總值突破百億大關，實現100.2億元，比上年增長90.3%，隨著中海殼牌的順利投產，拉動作用明顯，大亞灣經濟發(fā)展顯著加快，國民經濟高速發(fā)展，各項指標都有明顯改善，經濟質量進一步提高。2002－2006年大亞灣區(qū)生產總值（GDP）區(qū)域生產總值（億元）增長幅度占全市比例大亞灣區(qū)100.290.3％10.7％惠陽區(qū)90.3916.2％9.7％惠城區(qū)394.0316.4％42.2％2006年惠州三區(qū)生產總值（GDP）比較表2006年，大亞灣區(qū)生長總值增長幅度為90.3％，增幅位居全市之首，占全市GDP約一成。不難看出，大亞灣區(qū)經濟發(fā)展受支柱產業(yè)石油化工、電子、汽車、鋼鐵等影響較大。信息來源：市統(tǒng)計局信息來源：市統(tǒng)計局2006年惠州市石化工業(yè)強勢崛起，規(guī)模以上工業(yè)實現增加值369.27億元，增長30.2%。其中，電子工業(yè)214.2億元，增長15.2%；石化工業(yè)53.42億元，增長2.7倍。中海殼牌石化項目于3月份順利投產，成為拉動惠州工業(yè)高速增長的主導因素，產業(yè)結構也向適度重型化調整，輕重工業(yè)比重由上年的52.9：47.1調整為45.2：54.8。宏觀經濟—整體GDP深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯以中海殼牌龍頭的第二產業(yè)發(fā)展迅猛，第三產業(yè)平穩(wěn)第二產業(yè)：實現增加值72.7億元，增長150.1%，其中工業(yè)增加值66.6億元，大幅增長272.2%；由于中海殼牌項目投產，拉動工業(yè)迅速發(fā)展，三產比例進一步優(yōu)化調整。2006年大亞灣區(qū)三大產業(yè)分布圖（GDP）第三產業(yè)：實現增加值25.1億元，增長16.8%。其中批發(fā)零售，金融，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)發(fā)展速度較高，分別實現增加值1.63億元、0.4億元、7.58億元，比2005年分別增長20.1%、25.0%和9.8%。四大支柱產業(yè)：2006年石化、電子、汽車、鋼鐵四大支柱產業(yè)產值270.4億元，增長319.9%，占全區(qū)工業(yè)產值比重的89.7%。其中，石化產業(yè)完成工業(yè)產值194.2億元；電子工業(yè)產值42.9億元，增長27.7%；鋼鐵工業(yè)產值10.5億元，增長32.5%；汽車工業(yè)產值22.8億元，增長17.2%。高新技術產業(yè)：大亞灣區(qū)共有省級以上高新技術企業(yè)10家，新增1家。高新技術企業(yè)產值達215.7億元，10家工業(yè)企業(yè)產值占全區(qū)工業(yè)比重71.5%，提供就業(yè)崗位2094人。單位：億元2006年同比增長所占比例本區(qū)生產總值100.290.3％——第一產業(yè)2.42.8%2.4%第二產業(yè)72.7150.1%72.6%第三產業(yè)25.116.8%25.0%招商引資：2006年共洽談引進項目86宗，涉及投資總額15.2億美元，其中外資項目32宗，投資總額4.76億美元，其中較大的外資有中?？萍茧娮禹椖俊⑿侨A電子項目等；內資項目54宗，內資比重不斷加大，投資總額9.57億美元，各占62.8％和63％，其中較大的內資項目有比亞迪電子項目、三鑫玻璃項目等。目前世界500強企業(yè)14家。信息來源：市統(tǒng)計局宏觀經濟—產業(yè)布局深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯石油石化類項目成為經濟發(fā)展的強力引擎，國際管理型人口劇增——2005年7月21日全球第二大石油和化工倉儲公司——歐德油儲集團公司在大亞灣石化區(qū)舉行奠基儀式?！?005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道動工?！?006年2月10日中海殼牌南海石化投產，項目總投資42億美元。——2006年6月廣東LNG惠州電廠投產，總投資約85億元人民幣?！?006年7月1200萬噸南海煉油項目投產，基建投資193億元人民幣。——2007年4月9日深圳比亞迪攜巨資60億元人民幣投向大亞灣。——2007年4月9日碧桂園在惠東開發(fā)鳳凰城（集商住、休閑旅游配套項目和五星級酒店業(yè)一體的綜合房地產項目），投資總額100億元人民幣，該項目與大亞灣霞涌緊密相連……大亞灣重大工程經典回放：石油石化、電子和港口物流等產業(yè)聚集運行、投產，為片區(qū)經濟發(fā)展來帶了使命契機，同時國際科技、管理型人口（人才）劇增，大量住房需求也將迅速釋放。宏觀經濟—重點項目（1）深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯

中海殼牌南海石化項目：中海殼牌南海石化項目是目前國內最大的中外合資項目。合營企業(yè)外方是殼牌南海私有有限公司,它是荷蘭皇家/殼牌集團的成員之一,占50%的股份;中方投資者為中海石油化工投資有限公司,占50%的股份,該公司是中國海洋石油總公司(持股90%)與廣東廣業(yè)投資集團有限公司(持股10%)的合資企業(yè)。發(fā)展格局大亞灣所處的特殊地理位置吸引著國內外大型石油化工、工業(yè)電子制造及港口物流業(yè)等企業(yè)的聚集。其中中海石化項目的建設及香港和記黃埔進駐惠州港，使大亞灣初步形成了大工業(yè)、大港口的發(fā)展格局。廣東LNG惠州電廠項目：是廣東LNG總體項目的配套新建項目之一,由中國海洋石油總公司、廣東省粵電集團公司和廣東省電力發(fā)展股份有限公司投資建設，總規(guī)劃裝機容量為210萬千瓦，總投資約為85億元人民幣。

港口物流產業(yè)：作為國家一類對外開放口岸的惠州港，是開發(fā)區(qū)對外開放的重要門戶，其建設目標是成為南中國海最大的油氣化工儲運基地和區(qū)域性的物流配送中心?；葜莞郜F已建成碼頭28個，年吞吐能力達2560萬噸，油氣庫區(qū)的建設規(guī)模即將突破200萬立方米。

東風本田汽車零部件有限公司：成立于1994年12月，于1995年11月30日正式投產。公司位于廣東省惠州市大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)，與深圳、香港、廣州近在咫尺，是發(fā)達的泛珠江三角洲經濟圈東部要道。公司主要生產轎車發(fā)動機及底盤的保安和機能性零部件。1998年11月獲得ISO9002質量認證；1999年11月獲廣東省高新技術企業(yè)稱號；2002年11月獲廣東省先進技術型企業(yè)稱號。

中海殼牌等大型企業(yè)成為支柱產業(yè)，輻射延至惠州及珠三角宏觀經濟—重點項目（2）人口變化2006年末，大亞灣區(qū)常住人口13.60萬人，從業(yè)人員86294人，增長14.4%，就業(yè)大專以上學歷人數12331人，占全區(qū)從業(yè)人員總數的14.3%，區(qū)內就業(yè)中級以上職稱人數4090人，比2005年增加985人。區(qū)內在崗職工年平均工資為22553元，增長4.9%。深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯大亞灣區(qū)域經濟發(fā)展迅速，人均GDP大幅增長，房地產也快速發(fā)展城市/區(qū)域惠州市同比增長大亞灣區(qū)同比增長GDP（億元）933.1916.3%100.290.3％人均GDP（元）2501914.3％7370077.5％房地產市場啟動期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產發(fā)展曲線800美元4000美元8000美元人均GDP快速發(fā)展期發(fā)展態(tài)勢：

2006年惠州市人均GDP為3127美元，房地產市場處于快速發(fā)展期，大亞灣區(qū)由于人均GDP發(fā)展迅猛，房地產發(fā)展相對滯后，理應處在快速發(fā)展期。西蒙.庫茲涅茨經濟理論是80年代后期提出的，以當時的美元價格為參考，隨著經濟的發(fā)展，相應的邊界應該適度增加，但理論基本結論是正確的。目前，就人均GDP來看，大亞灣區(qū)房地產市場處于非正常期，與大慶油田、科威特油田呈相似性。但就市場特征來研判，大亞灣區(qū)房地產市場仍處在快速發(fā)展期。2006年惠州市和大亞灣區(qū)人均GDP發(fā)展態(tài)勢2006年惠州市GDP相當于1989年深圳，大亞灣區(qū)人均GDP超過深圳同年數據。宏觀經濟—與房地產對應關系大亞灣非正常期惠州正常期深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯大亞灣規(guī)劃定位惠州南濱海新區(qū)，項目位于行政商務區(qū)（城市功能重點區(qū)）大亞灣區(qū)“五區(qū)一岸線”規(guī)劃圖“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學產業(yè)園區(qū)、港口物流倉儲區(qū)、西部綜合產業(yè)區(qū)、行政金融商務區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線），全力描繪濱海石化新城區(qū)。中心區(qū)規(guī)劃：本項目位于行政商務區(qū)，即中心區(qū)，總用地面積約22平方公里，以行政、金融、商務、居住為發(fā)展方向，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點地區(qū)。大亞灣區(qū)功能定位：力爭通過5～10年時間的努力，奠定將大亞灣建設成為惠州城市南部的濱海新區(qū)，南中國海北岸的璀璨明珠的堅實基礎。電子、汽車零部件產業(yè)行政、金融、商務和居住石油化學產業(yè)黃金海岸旅游區(qū)港口、物流宏觀經濟—大亞灣規(guī)劃深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯本項目位于中心區(qū)北片，片區(qū)的起點高、可建設性強的規(guī)劃為項目贏得了發(fā)展先機大亞灣區(qū)中心區(qū)各片功能規(guī)劃區(qū)域土地面積（平方公里）主要特征發(fā)展方向可建設性整體22——惠州城市南部的濱海新區(qū)強北片8清華大學編制了概念性規(guī)劃；無歷史遺留問題居住、文化娛樂強中片7環(huán)境比較差；設施配套不齊全行政辦公、商業(yè)服務強南片7環(huán)境比較差；爛尾樓林立星級酒店、旅游休閑度假弱中心區(qū)北片介紹：

土地面積：位于淡澳河以北，總用地面積為8平方公里，目前建設量較小，規(guī)劃控制得比較好。

功能定位：是以行政辦公、商業(yè)服務、文化娛樂、生活居住為主的綜合性城市功能區(qū)。

規(guī)劃現狀：現已由清華大學城市規(guī)劃設計研究院編制了北片區(qū)核心地段2.3平方公里的概念性規(guī)劃，近期將先啟動建設北區(qū)主干道路、市政廣場、虎頭山公園。信息來源：大亞灣規(guī)劃局宏觀經濟—中心區(qū)規(guī)劃深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯大亞灣區(qū)產業(yè)與周邊城區(qū)形成有機互補現代石化數碼、中海殼牌石化項目后勤基地電子加工、紡織、家具……高新技術、金融、物流、制造工業(yè)……東莞市深圳市惠州市工業(yè)制造、高新技術……石化產業(yè)區(qū)和港口物流產業(yè)基地大亞灣區(qū)大亞灣區(qū)及周邊城區(qū)產業(yè)分布圖信息來源：各地相關政府網站半小時生活圈深圳軌道交通、產業(yè)東延至大亞灣的利好因素加速了深圳與大亞灣生活圈的融合?；蓐枀^(qū)宏觀經濟—產業(yè)融合深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯未來交通網絡提供動力，為吸引外地客增多了籌碼公路方面：連接區(qū)內外的高等級公路—惠（州）澳（頭）疏港大道可與深汕、惠鹽、廣汕、廣惠、惠河等高速公路聯通；大亞灣沿海公路即將動工建設，建成后將使大亞灣至深圳特區(qū)（關內）的距離縮短至36公里。

鐵路方面：京九鐵路支線——惠（州）大（大亞灣）鐵路已建成通車。

空運方面：開發(fā)區(qū)距深圳寶安國際機場70公里，距廣州國際機場150公里，距香港赤鱲角國際機場120公里，均在兩小時車程內。2008年3月，惠州機場將恢復飛行。

海運方面：開發(fā)區(qū)內的惠州港是京九鐵路南端最便捷的出?？冢芍焙绞澜绺鞔蟾劭?。大亞灣立體交通網絡形成引發(fā)產業(yè)格局延伸交通優(yōu)勢開發(fā)區(qū)已初步形成了由港口、航空、鐵路、公路和光纖組成的立體交通通訊網絡。功能延伸立體交通網絡引發(fā)片區(qū)新的產業(yè)格局延伸，未來的大亞灣片區(qū)依托海港的獨特優(yōu)勢將會成為珠三角新的熱點區(qū)域之一。同時，深莞惠立體交通網絡將為大亞灣帶來了大量深圳等異地投資客。宏觀經濟—城際交通深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯大亞灣規(guī)劃——參考圖片大亞灣規(guī)劃鳥瞰圖大亞灣用地規(guī)劃圖大亞灣規(guī)劃夜景圖大亞灣小桂灣效果圖深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯大亞灣宏觀經濟與規(guī)劃——小結1、大亞灣區(qū)經濟整體呈現高速發(fā)展勢頭，以中海殼牌為首的第二產業(yè)發(fā)展迅猛，其輻射性已延至惠州及珠三角。2、石油石化產業(yè)成為大亞灣區(qū)經濟的強力引擎，國際科技、管理型人才劇增，由此而引來的住房需求必將釋放。3、大亞灣區(qū)人均GDP大幅增長，房地產處在快速發(fā)展軌道。4、珠三角產業(yè)互補和融合，大亞灣交通網絡日益完善，惠深半小時生活圈（大亞灣、惠城、惠陽和龍崗區(qū)）浮出水面。5、本項目位于大亞灣中心區(qū)北片，片區(qū)的起點高、可建設性強的規(guī)劃為項目贏得了發(fā)展先機！深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯2007年1-4月中央重大政策一覽表類型文件政策內容政策目的對本項目影響金融上調人民幣存款準備金中國人民銀行決定從2007年1月15日、2月25日、4月16日起，分別三次上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，人民幣存款準備金率升至10.5％。緊縮貸款，以鞏固調控成效★★央行再次加息央行3月18日起，個人公積金五年期以上的貸款利率從4.59%調整為4.77%，人民幣存貸基準利率將分別上調0.27%。國家針對目前房地產市場過熱的行為采取加壓措施★★稅收起征土地增值稅從2月1日起正式向房地產開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。建造普通標準住宅出售的、增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。調節(jié)房地產開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤★★★★（1）城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例出臺2007年1月1日起開始執(zhí)行的城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍的政策同樣適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。提高城鎮(zhèn)土地使用稅，加大外商在內地投資限制力度★房產溫家寶2007年政府工作報告1、發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點的住房建設和消費模式2、發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度3、正確運用政府調控和市場機制兩個手段，優(yōu)化商品房供應結構，加強房價監(jiān)管和調控4、整頓和規(guī)范房地產市場秩序，強化房地產市場監(jiān)管保持固定資產投資適度增長，優(yōu)化商品房供應結構，增加普通商品住宅，加強房價監(jiān)管力度★★廉租房制在年底前建立建設部要求尚未建立廉租住房制度的市、縣，要在2007年年底前建立。尚未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設比例的城市，要在今年一季度予以明確。增加廉租住房供應，解決人民生活居住問題★★《物權法》物權法明確規(guī)定：“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。國家對不動產實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！泵鞔_物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權利人的物權★★土地溫家寶2007年政府工作報告1、認真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃2、完善和嚴格執(zhí)行節(jié)約集約用地標準，提高土地利用效率和集約化程度3、控制工業(yè)用地，堅決執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價標準4、落實建設用地稅費政策，規(guī)范土地出讓收支管理5、嚴格土地管理責任制，落實土地督察制度加強土地監(jiān)管力度，提高土地利用效率，通過用地稅費政策調控土地出讓收支管理★★★（2）土地審批下放省級政府報國務院批準的城市建設用地，從2007年起調整為每年由省級政府匯總后一次申報。加大地方政府對土地的監(jiān)管力度★運用遙感技術開展第七次土地執(zhí)法檢查國土資源部將應用遙感技術開展第七次土地執(zhí)法檢查，檢查北京等90個城市的新增建設用地變化情況。這次檢查的范圍是衛(wèi)星遙感監(jiān)測圖片（簡稱衛(wèi)片）反映的2005年10月至2006年10月90個城市新增建設用地變化情況。加大土地監(jiān)察力度，控制和規(guī)范城市新增建設用地情況★★（1）2007年國家開始起征土地增值費，目前大亞灣管委會已開始土地整治土地工作，倘若開始實質整治，必將影響到本項目。（2）溫家寶在2007年政府工作報告上提出加強土地監(jiān)管力度等相關政策，其作用必將影響地方土地市場。宏觀政策深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯后市政策預測：短期內整體影響有限，物權法和人民幣升值形成正面影響2007年，將是房地產政策、土地政策和金融政策執(zhí)行非凡的一年，各類政策完善和落實必將成為政策發(fā)展主方向，主要目標仍是監(jiān)控土地市場、調整住房結構和規(guī)范市場秩序等。其中，◎房地產政策：2007年政府必將從多方位多手段調控房地產市場——以國六條為基礎，“90－70”住房結構政策和經濟適用住房政策將會得到進一步落實，普通商品房、廉租房和經濟適用房供應比例將會歷史性增加?！蛲恋卣撸旱胤酵恋刭Y源緊缺，2007年土地調控不會松弛，調控將繼續(xù)在國六條的“嚴格控制土地、優(yōu)化土地供應結構、打擊土地囤積”框架下進行，土地政策（土地增值稅）和規(guī)劃政策將繼續(xù)作為政府調整房地產市場供給方面的主要手段?！蚪鹑谡撸侯A計2007年房地產調控將在現有的框架下持續(xù)，除加強已有政策的執(zhí)行力度外，增加保障性住房建設，加息、提高準備金、首付比例、物業(yè)持有階段稅費征收等將可能是2007年金融政策調控的幾大熱點。◎物權法：2007年物權法條文進一步清晰和明確，有效保護權利人的物權?！蛉嗣駧派担?007年國際油價、礦石價格漲幅都很大，房地產價格持續(xù)上揚，人民幣升值的預期正在走強，吸引大量國際游資涌入中國。本項目住宅和公寓，受此政策影響較大，戶型設計90平方米以下須達70%以上。2007年政府整治土地市場決心不減，本項目土地受政策影響較大。若本項目通過貸款進行建設，則受金融政策影響顯著。消費者方面影響不明顯。置業(yè)者購買信心增強。宏觀經濟—政策影響本項目對外資將更有吸引力。雖然就現有條件預測后市政策對本項目影響有限，但是應警惕國家開發(fā)政策風險（大亞灣規(guī)劃）、城際關聯性開發(fā)政策風險。深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯大亞灣土地政策：整治拉開序幕，難度和范圍不容忽視大亞灣區(qū)土地政策：根據大亞灣管委會惠灣[2007]5號文件顯示：2007年2月規(guī)劃修編和閑置土地清查的范圍為：全區(qū)整治土地面積36.54平方公里，其中西區(qū)上楊4.92平方公里，霞涌大嶺1.81平方公里，響水河南部3.87平方公里，中心北區(qū)10.65平方公里，占全區(qū)整治土地的29.1％，中心南區(qū)15.29平方米。本項目位于大亞灣中心北區(qū)土地整治范圍內。大亞灣區(qū)尤其中心區(qū)土地大多已出讓，均掌控在開發(fā)商手中，土地閑置整治未落實之前土地入市時間不確定，項目未來競爭不明朗。國務院關于加強土地調控有關問題的通知（2006.8.31）一、進一步明確土地管理和耕地保護的責任二、切實保障被征地農民的長遠生計三、規(guī)范土地出讓收支管理四、調整建設用地有關稅費政策五、建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度六、禁止擅自將農用地轉為建設用地七、強化對土地管理行為的監(jiān)督檢查八、嚴肅懲處土地違法違規(guī)行為。本項目宏觀經濟—地方政策影響（1）深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯大亞灣土地政策：土地放量較大，未來競爭形勢嚴峻2007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地根據惠州市國土局資料顯示，2007年大亞灣區(qū)招商引資推介會招商項目用地合計37宗，土地面積為691.3萬平方米，建筑面積1382.6萬平方米，容積率多為08－2.0，其中多為石化工業(yè)用地，居住用地僅三宗，土地編號為8、9、10號，土地面積約164.7萬平方米，建筑面積329.3平方米，地塊之大不容忽視。且于2007年1月29日已集中掛牌成交。

區(qū)土地供應特征：

土地性質：石化工業(yè)土地占主體，居住用地面積約占23.8％；

居住用地：居住用地地塊數量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。

出讓時間：三宗居住用地于2007年1月29日集中掛牌成交。

競爭形勢：三宗居住用地將與本項目形成競爭。

宏觀經濟—地方政策影響（2）深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導，居住用地數量少但規(guī)模大土地編號土地性質土地面積建筑面積容積率土地現狀出讓時間1石化工業(yè)用地1232892465780.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓2石化工業(yè)用地1017972035940.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓3石化工業(yè)用地48198963960.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓4石化工業(yè)用地1400002800000.8~2.0已完成征地補償2006年10月14日已出讓5石化工業(yè)用地965951931900.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓6石化工業(yè)用地1154422308840.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓7石化工業(yè)用地1798373596740.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓8居住用地800891601782已完成征地補償2007年1月29日已掛牌成交9居住用地90386018077202已完成征地補償2007年1月29日已掛牌成交10居住用地66287413257482部分征地補償未完成2007年1月29日已掛牌成交11港口用地1545173090340.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓12港口用地125669925133980.8~2.0已完成征地補償計劃2008年3月前出讓13石化倉儲用地1130002260000.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓14港口用地964251928500.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓15港口用地57000011400000.8~2.0已完成征地補償計劃2008年3月前出讓16工業(yè)用地1000002000001.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓17工業(yè)用地500001000001.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓18工業(yè)用地1120362240721.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓19工業(yè)用地524591049181.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓20工業(yè)用地40070801401.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓2007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（一）宏觀經濟—地方政策影響（3）深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導，居住用地數量少但規(guī)模大土地編號土地性質土地面積建筑面積容積率土地現狀出讓時間21工業(yè)用地500001000001.0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓22工業(yè)用0~2.0征地補償未完成計劃2008年3月前出讓23工業(yè)用地1862803725601.0~2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓24工業(yè)用地1252622505241.0~2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓25工業(yè)用地855271710541.0~2.0部分征地補償未完成計劃2008年3月前出讓26工業(yè)用地678001356001.0~2.0已完成征地補償2006年5月30日已出讓27工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補償2006年11月23日已出讓28工業(yè)用地531251062501.0~2.0已完成征地補償2006年11月23日已出讓29工業(yè)用地500001000001.0~2.0已完成征地補償2006年8月29日已出讓30工業(yè)用地31000620001.0~2.0已完成征地補償2006年8月14日已出讓31工業(yè)用地25870517401.0~2.0已完成征地補償2006年8月29日已出讓32工業(yè)用地28250565001.0~2.0已完成征地補償2006年8月14日已出讓33工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補償2006年10月27日已出讓34工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補償2006年10月8日已出讓35工業(yè)用地997501995001.0~2.0已完成征地補償2006年7月28日已出讓36工業(yè)用地967751935501.0~2.0已完成征地補償計劃2008年3月前出讓37工業(yè)用地94105818821161.0~2.0已完成征地補償2006年8月29日已出讓合計——691288413825768——————2007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項目用地表（二）宏觀經濟—地方政策影響（4）深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯國家政策——小結1、2007年是中央和地方房地產、土地和金融等房地產相關政策落實年，國家起征土地增值稅等相關工作，土地市場進一步規(guī)范，但后期政策效果有待觀察。2、大亞灣區(qū)土地整治已展開序幕，難度和范圍不容忽視（36平方公里），項目入市時間不明朗，項目未來競爭形勢嚴峻。3、大亞灣區(qū)土地市場放量大，工業(yè)用地占主導，居住用地數量少但規(guī)模大。同時，產業(yè)的集聚引發(fā)了工業(yè)用地的開發(fā)，不僅拉動了經濟發(fā)展，而且將引發(fā)大量的高端需求。4、雖然就現有條件預測后市政策對本項目影響有限，但是應警惕國家開發(fā)政策風險（大亞灣規(guī)劃）、城際關聯性開發(fā)政策風險。5、周邊項目入市時機難以把握，本項目面臨競爭壓力較大，建議本項目就目前大好形勢之下盡早入市，搶占先機。深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯大亞灣區(qū)供應集中，大盤時代來臨，未來競爭不明確峰景灣新天名城SOHO世紀中天彩虹城富康國際在售樓盤擬售樓盤海韻·國際菩提園1期菩提園2期熊貓國際2期熊貓國際1期三組團康匯花園地塊8號君豪國際公寓1期君豪國際公寓2期地塊9號地塊10號南山國際已售樓盤惠陽區(qū)房地產市場—大亞灣戰(zhàn)國圖坪山葵涌萬科17英里金眾項目珠江東岸聽濤雅苑深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯廣場明珠惠景豪苑半島一號1期錦繡豪苑2期華星·金碧雅苑1期隆基天地廣場東方新城1期本因坊·寶家園都市廣場潤鑫花園麗江花園尚城世家1期壹品上城2期信和苑2期華茂·傾城名鉆

長鴻花園1期河濱世紀華城華宇·開城公寓中豪華廈中豪國際峰景左岸城市麗景在售擬售錦上花華星·金碧雅苑2期天安淡水項目惠陽區(qū)快速成長，集約發(fā)展已售錦繡豪苑3期海岸物業(yè)項目SOHO世紀富康國際中天彩虹城惠陽CBD秋長鎮(zhèn)惠陽商業(yè)中心區(qū)房地產市場—惠陽戰(zhàn)國圖世貿廣場深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯所屬片區(qū)樓盤名稱戶型及比例主力戶型大亞灣區(qū)熊貓國際一期三組團2房：83—91平方米占21%3房：126－128平方米占43%4房：147-153平方米占36%3房：120—128平方米4房：147—157平方米菩提園一期3房：153平方米占17%4房：204－298平方米占83%峰景灣2房：71-79平方米占23%3房：87-93平方米占46%4房：117-118平方米占31%海岸國際公寓1房：44－52平方米占70%2房：97平方米占10%3房：118－121平方米占20%康匯花園3房：128－136平方米占69%4房：157平方米占23%復式：230–239平方米占8%君豪國際公寓一期單房：28－34平方米占38%1房：36--50平方米占31%2房：61－71平方米占31%惠陽區(qū)華星金碧雅苑一期3房：131-133平方米占20%4房：143-151平方米占70%5房：155平方米占10%2房：70—90平方米3房：120—130平方米壹品上城1房：40-50平方米占60%2房：50-60平方米占40%中雄廣場明珠1房：30-62.37平方米占20%2房：70-84.47平方米占35%3房：114.35-141.02平方米占45%都市廣場1房：38.9-51.6平方米占80%2房：71.99-76.12平方米占20%半島一號一期洋房2房：80-91平方米占50%3房：120-130平方米占33%4房：140-150平方米占12%隆基天地廣場1房：43－50平方米占20%2房：70－90平方米占25%3房：124－160平方米占55%麗江花園2房：90.43平方米占20%3房：100-130平方米占70%4房：200-210平方米占10%大亞灣區(qū)在售樓盤主要以3房和4房為主，面積大于惠陽區(qū)戶型構成對比：大亞灣區(qū)與惠陽區(qū)在售住宅主力戶型差異大。大亞灣區(qū)在售樓盤主要以3房和4房為主，3房面積為120—128平方米，占32%，四房面積為147—157平方米，占29%；而惠陽區(qū)主要以2房和3房為主，2房面積為70—90平方米，占27%，3房面積為120—130平方米，占32%。房地產市場—大亞灣戶型構成深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯所屬片區(qū)樓盤名稱戶型創(chuàng)新賣點與本項目擬合度大亞灣區(qū)熊貓國際一期三組團客廳、餐廳獨立布局，增加空間層次感和私密性，超大景觀陽臺形象、園林、居住環(huán)境★★★菩提園一期寬敞進道、寬大客廳、三陽臺布局園林、景觀★★★峰景灣無創(chuàng)新價格★海岸國際公寓超寬面觀景大幅玻璃價格★康匯花園無創(chuàng)新地段★★君豪國際公寓一期結構簡約，緊湊實用，投資型戶型戶型★★★惠陽區(qū)華星金碧雅苑一期超大入戶花園和景觀陽臺園林★★壹品上城無創(chuàng)新地段★★中雄廣場明珠超大陽臺，入戶花園地段、景觀★★都市廣場投資型戶型地段★★半島一號一期特設玄關，客、餐廳全明設計，所有房間觀景窗設計形象、園林、戶型、居住環(huán)境★★隆基天地廣場投資型戶型，分布合理地段★★麗江花園主臥南向270度落地凸窗，精品入戶花園，超寬陽臺品牌開發(fā)商、地段、景觀★★★★假定本項目擬合條件：地段、形象、戶型大亞灣戶型亮點頻現，個別堪比深圳，初始賣點為主（價格）戶型創(chuàng)新對比：大亞灣和惠陽片區(qū)在售樓盤大部分戶型各有千秋，個別樓盤戶型設計新穎，例如：熊貓國際一期三組團——客廳、餐廳獨立布局，增加空間層次和隱私，客廳和臥室共享超大陽臺，并注重南北通透等。賣點對比：大亞灣區(qū)主要以初始為主要賣點，如價格和地段，而形象、居住環(huán)境、物業(yè)管理等方面較少。房地產市場—大亞灣戶型特點深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯熊貓國際一期三組團——戶型展示：引導韓式居住潮流，動靜區(qū)分離超大景觀陽臺獨立客廳戶型方正，南北通透客廳餐廳獨立布局超大廚房空間三室兩廳建筑面積：約126.37—128.83平方米兩室兩廳建筑面積：約91.63平方米前后分設觀景及生活陽臺客廳、餐廳分離布局，功能分區(qū)科學整體戶型方正實用，通透更敞亮尺度講究的凸窗，充分照顧采光及觀景房地產市場—重點項目案例深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯君豪國際公寓一期——戶型展示：公寓樓客廳和臥室共享大陽臺②①①②一房一廳：36—50平方米兩房一廳：61—71平方米戶型創(chuàng)新分析：客廳和臥室共享超大陽臺，并注重南北通透戶型時尚簡約，舒適怡人設計緊湊實用，功能分區(qū)清晰、合理房地產市場—重點項目案例深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯所屬片區(qū)樓盤名稱均價（元/平方米）加權均價（元/平方米）大亞灣熊貓國際一期三組團42002845菩提園一期3400峰景灣3200海岸國際公寓2450康匯花園3000君豪國際公寓一期3000（含350裝修）惠陽都市廣場3700（含400裝修）3465中雄廣場明珠3600錦繡豪苑二期2100半島一號一期一期最后一批單位價格未定本因坊·寶家園3200麗江花園3700尚城世家一期二期均價未定隆基天地廣場3800（含480裝修）潤鑫花園2780華星金碧雅苑一期2800東方新城一期3400信和苑2期2300壹品上城4500惠景豪苑2380大亞灣區(qū)在售樓盤價格低于惠陽區(qū)，但品質大盤價格高達4200元/平方米價格對比：大亞灣在售樓盤加權均價為2784元/平方米，低于惠陽區(qū)620元/平方米，其中熊貓國際一期三組團由于成功異地營銷策略和高端形象，銷售價格最高，達4200元/平方米，因此拉升了片區(qū)銷售價格。注：加權均價已扣除裝修標準房地產市場—大亞灣價格現狀深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯所屬片區(qū)樓盤名稱小區(qū)配套市政配套大亞灣熊貓國際一期三組團銀行、游泳池、網球場、會所、餐廳、幼兒園、超市大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會、地稅局菩提園一期游泳池、娛樂區(qū)、會所、網球場西區(qū)中學、興漢小學、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村峰景灣籃球場、商業(yè)群樓西區(qū)中學、興漢小學、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村海岸國際公寓酒吧、餐廳三星購物廣場、大亞灣人民醫(yī)院、大亞灣郵局、大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會、地稅局康匯花園中心花園、會所、幼兒園紅樹林公園、體育中心、市政廣場、大亞灣管委會、地稅局君豪國際公寓一期商業(yè)街西區(qū)中學、興漢小學、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村惠陽華星金碧雅苑一期游泳池、商業(yè)群樓惠陽區(qū)實驗小學、淡水六小、惠陽人民醫(yī)院壹品上城空中花園、會所、商業(yè)群樓好宜多購物廣場、沃爾瑪購物廣場中雄廣場明珠商業(yè)群樓市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院都市廣場商業(yè)群樓、空中園林市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院半島一號一期會所、臨時幼教中心、體育公園、高爾夫球場、市政廣場、中醫(yī)院、雅園小學、三和醫(yī)院隆基天地廣場商業(yè)群樓市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院麗江花園健身房、超市、咖啡廳、兒童游樂設施、商業(yè)步行街、雙會所市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學、三和醫(yī)院不齊全，生活環(huán)境有待進改善，居住氛圍弱配套設施對比：大亞灣區(qū)樓盤配套主要是會所、商業(yè)群樓、娛樂場、球場、學校、醫(yī)院、政府機構等，但目前投入運營較少，居住生活環(huán)境落后于惠陽區(qū)。但小區(qū)和市政配套規(guī)劃新，建設無障礙，相信后期配套設施完善，小區(qū)入住率和居住氛圍必將上升。房地產市場—大亞灣產品配套深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯所屬片區(qū)樓盤名稱客戶群體大亞灣熊貓國際一期三組團龍崗廠區(qū)中高級管理人員，深圳投資客，中海殼牌及周邊企業(yè)中高級管理人員菩提園一期深圳、香港養(yǎng)老和投資客戶，周邊公務員、企業(yè)中級管理人員峰景灣深圳及其他外地投資客戶，中海殼牌及周邊企業(yè)中級管理人員海岸國際公寓深圳及其他外地度假、投資客戶，澳頭及海港廠區(qū)的投資客康匯花園周邊公務員，部分大亞灣本土客戶君豪國際公寓一期龍崗及深圳投資客，部分大亞灣和惠陽的投資客、企業(yè)白領惠陽華星金碧雅苑一期大亞灣廠區(qū)企業(yè)管理者、惠陽本土居民（主要用于換房）壹品上城深圳和本土投資客為主中雄廣場明珠深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務員（自?。┒际袕V場深圳及惠州投資客，以及本地居民半島一號一期深圳投資客戶、深惠來往的商務客隆基天地廣場深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務員（自住）麗江花園政府公務員、商務人士、深圳投資客和香港人深圳客戶撐起大亞灣住房需求半邊天，投資市場前景樂觀大亞灣區(qū)客戶來源——本地客戶：外地客戶＝5：5大亞灣區(qū)置業(yè)目的——自住客戶：投資客戶＝4：6房地產市場—大亞灣客戶群體大亞灣區(qū)在售樓盤深圳客戶比例深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯片區(qū)項目占地面積（平方米）建筑面積（平方米）規(guī)模主力戶型目前工程進程入市時間大亞灣新天名城425001625689棟2房72-82平方米3房99-127平方米5月動工2007年下旬聽濤雅苑——50000——單房：13平方米1房：28平方米2房：51－60平米已動工2007年5、6月珠江東岸6132281058679——1000套別墅——2007年下旬熊貓國際二期總640000總1110000————未動工——菩提園二期總1077261383935棟3房、4房打地基2007年中旬海韻國際——159561棟——在建10層2007年下旬君豪國際公寓二期總8000總600003棟1房、2房挖坑2007年中旬地塊8號80089160178————————地塊9號9038601807720————————地塊10號6628741325748————————合計30582275889242————————大亞灣區(qū)擬售住宅資料表房地產市場—大亞灣擬售項目概況大亞灣區(qū)擬售項目有10個，整體占地面積約306萬，建筑面積為589萬平方米，考慮分期開發(fā)和推售時間等因素，預計近期內推出建筑面積約100－200萬平方米。大亞灣區(qū)近期內推出建筑面積100－200萬平方米截至日期4月24日深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯片區(qū)項目占地面積（平方米）建筑面積（平方米）規(guī)模主力戶型目前工程進程入市時間惠陽區(qū)住宅部分海岸物業(yè)項目190841333001棟寫字樓，1棟酒店式公寓，2棟住宅——未動工——華宇·開城公寓91391501棟13層單體建筑，底3層未商業(yè)群樓1房：35-55平方米2房：57-63平方米快封頂2007年中旬河濱世紀華城1135858977一層商業(yè)裙樓5488平方米，和5棟12層住宅樓，4棟18層住宅樓——打地基2007年底峰景左岸5955300002棟小高層——施工至9-10層2007年5月中豪國際900022161——1房、2房施工至10-11層2007年5月中豪華廈900029937——2房、3房施工至10-11層2007年5月中天彩虹城90000460000————打地基——天安淡水項目392000約780000——未定未動工未定華星金碧雅苑2期總30165總98533————未動工2008年城市麗景2964.535217————在建——華茂·傾城名鉆38175400023層，1-3層為商場，4層為架空層園林風情1房：56-61平方米2房：87-100平方米3房：120平方米施工至10層2007年5月錦上花約2000約15000——小戶型挖地基未定長鴻花園1期——52575————出地面——住宅合計6029371778850————————商務公寓SOHO世紀3610485481棟——5月動工——富康國際6000450001棟——建至6層2007年5月惠陽區(qū)擬售住宅資料表注：SOHO世紀、富康國際為商務公寓，截至日期4月24日房地產市場—惠陽擬售項目概況惠陽區(qū)近期內推出商住面積178萬平方米深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯房地產市場——小結1、目前大亞灣區(qū)在售樓盤競爭不算激烈，集中于以熊貓國際為中心的西區(qū)。2、大亞灣區(qū)在售樓盤偏向居家型物業(yè)，三房和四房居多，而投資型物業(yè)（公寓）成為市場新寵。3、依托深圳、香港和國際知名設計單位，大亞灣區(qū)戶型設計亮點頻現，得到異地置業(yè)者的認可和追捧。自身賣點較為初始，仍需挖掘和延展。4、大亞灣在售樓盤價格低于惠陽區(qū)，但品質大盤價格高達4200元/平方米。5、目前大亞灣區(qū)市政配套欠缺，居住氛圍不濃郁。隨著后期樓盤陸續(xù)入市，片區(qū)居住環(huán)境將有所改好。6、大亞灣區(qū)高尚品質物業(yè)和投資型物業(yè)受到深圳等異地置業(yè)者的認可和追捧，個別樓盤深圳置業(yè)者所占比例約五成。7、近期市場供應量較大，競爭市場趨于不明朗，走差異化路線是產品發(fā)展的出路。深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯思維導圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析商務公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位酒店公寓建議房地產市場分析項目屬性概況產品特征分析項目營銷策略項目推廣策略項目活動策略深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯項目回顧產品定位分析客戶定位分析形象定位描述價值預期項目開發(fā)思路深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯整體定位——功能多元化集辦公、商務、住宅、商業(yè)的綜合體滿足于多層次（城市白領、商務人群、投資客、實力型企業(yè)）置業(yè)需要的高尚樓盤區(qū)域級商業(yè)中心+社區(qū)服務中心大亞灣CBD城市綜合體深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯產品定位－公寓大亞灣CBD,國際酒店公寓大亞灣CBD,國際商務公寓所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔當具有酒店級生活品質的居住產品；屬于城市現實及未來規(guī)劃的CBD核心區(qū)域的項目，項目產品能夠具備商務接待與居住的雙重功能；具備國際酒店級的配套設施與高品質服務（星級酒店式大堂設計，叫車服務等）；服務的客戶來源多元化（包括外資企業(yè)的外籍人士等）所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔當具有商住兩用的高檔居住產品；屬于城市現實及未來規(guī)劃的CBD核心區(qū)域的項目，項目產品能夠具備商務接待與居住的雙重功能；具備小型商務辦公的軟硬件條件的居住產品；服務的客戶來源多元化（包括外資企業(yè)的外籍人士等）深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯產品定位－住宅與商業(yè)大亞灣城市中心大型生活社區(qū)，高尚的居家型中等戶型產品所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔當具有規(guī)?；鐓^(qū)、人文文化個性特點、居家型產品；服務的客戶來源多元化（包括異地、外企、外籍人士等）城市級商業(yè)中心區(qū)與風情商業(yè)街所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔當具有綜合型商業(yè)集合體、別具風情的街區(qū)商業(yè)、城市極具規(guī)模與特色的商業(yè)中心；深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯產品功能、檔次及特征定位主要滿足當地政府中高層管理人員；石化及物流產業(yè)中的中高級白領人士基本的居住需求；以兩口及三口之家為主要的家庭結構特征。需要長期在大亞灣工作的深圳商務客戶以及看重大亞灣未來發(fā)展前景和良好居住環(huán)境的較有實力的投資客戶群體的投資需求，考慮長線投資較多；主要滿足當地政府部門高層干部、石化及物流產業(yè)的中高級管理人士自住與商務交流、休閑娛樂的需求；深圳經濟實力一般型投資客戶的投資需求；考慮短線投資較多；主要滿足港務、工業(yè)、城市行政職能的商務人口自住功能，滿足深圳中產階層，中小型投資客戶的投資需求，產品主要以大一房和小兩房以及少量復式產品為主，商務公寓宜商宜住，功能復合，投資風險較小。住宅——本地中高檔住宅，異地中檔住宅酒店公寓——大亞灣CBD，國際酒店公寓商務公寓——大亞灣CBD，國際商務公寓深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯深圳客戶成為大亞灣主流需求，當地大型企業(yè)員工及公務員次之專訪發(fā)現：大亞灣購房者年齡集中在25-50歲之間，文化程度不高，大家庭居住習慣，私營業(yè)主占多數。且深圳去大亞灣購房都占了相當的比重。

本地客戶職業(yè)構成結論：從在售樓盤的客戶組成來看，深圳客戶占了相當的比例，約為35－55％，其中以坪山、坪地等鄰近大亞灣的區(qū)域的客戶為主。而當地的大型企業(yè)的中高層管理人員也占了不小的比重，另有部分當地公務員。從產品類型來看，部分小戶型由于地段差、產品不佳等因素較難吸引深圳客戶，但地段佳、具有升值潛力的小戶型吸引了大批深圳客戶。購房客戶來源客戶定位—片區(qū)客戶區(qū)域分析深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯訪談和市場調研的結果表明：本地客戶以自住需求為主，深圳客戶以投資需求為主投資與自住比例：6:4本地與異地比例：5:5調研結論：60.5%的購房者購房目的是收益性投資的深圳人及當地的公務員及企業(yè)管理人員；二次購房的購房者比例僅次于投資者，這部份人主要是已有自建住宅的當地居民改善現有居住環(huán)境，彰顯自己的身份?？蛻舳ㄎ弧瑓^(qū)客戶結構分析深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯調研表明以投資為置業(yè)目的的客戶占有市場較大比重合理的價格，自然環(huán)境和升值潛力是訪問客戶都比較看重的因素。被訪者在購買時還會考慮樓盤的地理位置及開發(fā)商的實力。產品購買力要素分析—一房（45－55平米）：區(qū)域發(fā)展及環(huán)境>價格>戶型>地段>升值潛力兩房（60－85平米）：區(qū)域發(fā)展及環(huán)境>戶型>景觀環(huán)境>價格>地段三房（90－120平米）：戶型>景觀環(huán)境>配套>價格>地段四房（120－150平米）：戶型>景觀環(huán)境>配套>價格>地段客戶定位—片區(qū)客戶產品需求特點深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯訪談表明住宅置業(yè)者心理接受價位在3600－3800元/㎡左右，基本切合市場的實際價格調查結論：3600元/㎡是被訪者心理預算價格，但是當問及如果產品較好但價格偏高時，被訪者表示能夠承受的加權平均單價在3800元/㎡左右。4200元/㎡是購買的極限能夠承受的價格。產品戶型價格需求——一房（45－55平米）：單價3600－3800元/平米兩房（60－85平米）：單價3400－3600元/平米三房（90－120平米）：單價3300－3400元/平米四房（120－150平米）：單價3200－3300元/平米客戶定位—片區(qū)客戶價格承受特點深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯游離客戶與大亞灣有一定工作緣，親情緣，看重大亞灣未來發(fā)展的投資型客戶（包括惠東、東莞等）重要客戶港務流動性商務人士，當地政府部門中中高層領導；惠州，惠陽投資客戶核心客戶當地石化及物流等產業(yè)中的本地公務員，當地政府公務員，深圳投資客戶客戶定位—本項目客戶定位深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯形象定位——大亞灣CBD,國際領地建筑風格——

本項目建筑外立面線條簡潔、流暢；建筑物頂部設計簡約；銀灰色調的色彩體現國際化時尚簡約的風格人文景觀特點——

設區(qū)的園林景觀設計中會所以及社區(qū)服務中心的設置注重營造社區(qū)的文化氛圍，且注重公共參與性的園林景觀節(jié)點的控制產品及客戶特征——大亞灣CBD建筑綜合體項目，所屬區(qū)位具備高端領先的形象特征，物業(yè)類型和產品功能多樣化；并具備國際化的生活標準，多元國際的客戶來源進一步增強了社區(qū)的異國情調深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯片區(qū)典型項目價格走勢熊貓國際：06年12月銷售價格3600元/平米；07年4月銷售價格4200元/平米；5個月實現600元的價格增長,實現6％的增長幅度。君豪國際公寓：06年12月銷售價格3000元/平米；07年4月銷售價格3600元/平米；5個月實現600元的價格增長,實現6％的增長幅度。市場價格增長：本項目預計07年12月推出，按照目前市場3200元/平米的均價水平，保守預計12月市場均價增長3800元/平米深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯項目入市期片區(qū)價格預測基礎價值——戶型、公建、園林、品質拓展價值——交通、地段、配套、社區(qū)氛圍、物管外延價值——實效營銷、品牌、形象價值基礎價值拓展價值外延價值420040003600住宅價格（單位：元/平方米）眾廈產品價值模型深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯根據價格測算模型本項目在產品本身的基礎價值的基礎上通過一定的物業(yè)建議和營銷最終實現價格：公寓的平均銷售價格在：5000元/平方米酒店公寓銷售價格范圍：5000－5500元/平方米(不含500元/平米裝修）商務公寓銷售價格范圍：4500－5000元/平方米住宅的平均銷售價格在：4000－4200元/平方米本項目入市期價格預測深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯思維導圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析酒店公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位商務公寓建議房地產市場分析項目屬性概況產品特征分析項目營銷策略項目推廣策略項目活動策略深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯項目屬性概況——區(qū)位、交通本項目位于大亞灣經濟技術開發(fā)區(qū)，規(guī)劃中心區(qū)行政商務區(qū)內，交通路網發(fā)達距離深圳龍崗20分鐘車程距離惠陽淡水僅15分鐘車程距離惠州港僅10分鐘車程項目主要的通行線路：1）沿海高速2）鹽壩高速深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯項目四至及地塊特征25號云路澳霞大道地塊平整，呈規(guī)則的長方形狀，且具備良好的自然山景資源項目南臨澳霞大道、大亞灣市政府和體育館，東臨25號云路，西臨市政路，北臨一條雙向四車道的車行道深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯本項目自東向西由低向高錯落排布，較寬的樓間距保證了項目的高舒適性樓間距29－33米，舒適性佳項目東側布置18層小高層住宅對東面行車道抗性不大，西側布置較高的高層住宅最大程度上實現了項目的高價值項目東側布置了3棟17＋1層小高層住宅和一棟18層酒店公寓項目西側為3棟25＋1層的高層住宅和一棟28層的商務公寓項目北側為一棟三座26＋1層的聯體點式住宅樓規(guī)劃布局—建筑布局深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯本項目具備兩個核心景觀區(qū)，保證了小區(qū)豐富的景觀資源和高舒適度項目東側兩層綠化隔離帶有效的阻隔了澳霞大道的車流影響，但同時也阻礙了項目東側商業(yè)氛圍的形成核心景觀區(qū)核心景觀區(qū)綠化廣場A區(qū)B區(qū)景觀軸線規(guī)劃布局—景觀社區(qū)內部核心景觀區(qū)具備較好的景觀參與性（籃球場、社區(qū)文化活動中心）深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯本項目對外交通通達性佳，對內實行有效的人車分流組織，全地下停車保證了項目的高品質

經濟技術指標占地面積：43100平米建筑面積：162568平米住宅建筑面積：98000平米；商務公寓建筑面積：24000平米；酒店公寓建筑面積：14000平米；商業(yè)建筑面積：10600平米；地下車庫面積：15968平米；綠地率：48％交通：對外交通——二十五號云路和澳霞大道是項目外部主要的車行通道，項目西側的市政路是小區(qū)內部主要的車行入口；澳霞大道是通往中海殼牌的主要干道。人流組織：項目東側為3個小區(qū)主要的人行步入通道，設置兩個人行出入口保證了項目人行出入的需求車流組織：項目西側為小區(qū)內部主要的車行出入口，全地下車庫，且人行和步行出入口由項目東西兩側分開設置有效地實現了小區(qū)的人車分流；酒店出入口為項目商業(yè)提供了車行便利中海殼牌規(guī)劃布局—交通、人流、車流車行動線深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯酒店式公寓和商務公寓較好的提升了項目的形象和檔次，但整體立面效果不利于地標形象的建立酒店式公寓與商務公寓沿澳霞大道分布，有利于項目的高形象展示，但此兩物業(yè)排布較為緊密且立面形象差異較大，不利于項目整體地標形象的塑造和建立。建筑形象—立面效果深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯本項目住宅戶型以兩房、三房為主，輔以少量四房、五房和六房住宅戶型面積配比房型面積區(qū)間（㎡）總套數所占比例二房二廳一衛(wèi)72.97～82.1638642%三房二廳二衛(wèi)99.36～125.3544148%四房二廳二衛(wèi)143.87～185.62849%五房二廳二衛(wèi)159.88～204.1070.8%六房二廳二衛(wèi)225.7830.2%總計921100%產品面積配比本項目住宅戶型面積以大兩房和大三房為主，區(qū)別于目前大亞灣以三房和四房為主的市場供應，具備一定的前瞻性，隨著區(qū)域成熟度的提高片區(qū)以自住為目的的小戶型客戶將逐漸成為主力客戶。產品價值點提煉——本項目整體設計的戶型面積偏大，在營銷上可采用“可自由分割組合的產品功能空間”;“舒適實用”等特點，另外也可適當贈送面積，增強高性價比深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯產品戶型分析要素內部交通各功能區(qū)之間的相互關系功能區(qū)與外部的關系（采光、噪音、景觀、朝向）產品的附加值單個功能區(qū)的實用性戶型空間：高度,梁柱影響，采光與空間的結合度戶型之間：對視，朝向關系，公共空間的合理性。梯戶及車位比實用率風水眾廈對產品戶型研究的九大分析要素——深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯戶型價值及創(chuàng)新點——戶戶帶入戶花園、大露臺設計，采光通風佳不足之處：D－3沿路面設置，小區(qū)園林景觀面較為狹窄，戶型面積稍大C－7小區(qū)景觀視野開闊，價值點最大，戶型面積相對較小，且衛(wèi)生間設置較少三房兩廳一衛(wèi)深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯戶型價值及創(chuàng)新點——客廳和主臥均帶大露臺，景觀資源豐富，陽光餐廳大亞灣獨創(chuàng)戶型優(yōu)勢（E-1）：客廳、主臥延展空間大露臺，充分體現生活舒適度，且透過露臺觀看園林景觀資源。入戶花園與餐廳透明連接，構建陽光餐廳。戶型劣勢（E-1）：次臥門與公共洗手間門相對，相互干擾。挑高露臺和入戶花園隱私、安全性不容忽視。四房兩廳兩衛(wèi)：143.87平方米深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯戶型價值及創(chuàng)新點——客廳和主臥均南向，景觀資源豐富，但戶型面積較小戶型優(yōu)勢（C-7）：朝向優(yōu)越，客廳和主臥均南向，景觀資源豐富。戶型布局緊湊。戶型劣勢（C-7）：景觀資源和朝向為優(yōu)勢，戶型面積卻較小。缺少生活陽臺，洗手間較少。深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯戶型價值及創(chuàng)新點——臨干道設置小二房，優(yōu)化產品資源不足之處：東西兩戶（C－3）朝向、景觀均一般，卻設置三房。南向（B－1）四戶朝向、景觀均好，卻設置為兩房。7號樓C－1C－1B－1B－1深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯戶型價值及創(chuàng)新點——戶型緊湊實用，功能分區(qū)合理戶型優(yōu)勢（A-1）：戶型緊湊經濟實用，無過道。功能分區(qū)合理。戶型劣勢（A-1）：無入戶花園，無生活陽臺。主臥、客廳均北向。A－1A－1兩房兩廳一衛(wèi)：72.97平方米深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯戶型價值及創(chuàng)新點——復式單位寬大舒適，豐富產品線戶型優(yōu)勢（FC-2）：戶型面積合理，寬敞舒適，客廳帶超大露臺。功能分區(qū)合理。戶型劣勢（FC-2）：入戶花園無直接采光面。室內樓梯與主臥門過近，形成干擾，主臥無露臺。FC－2FC－2五房兩廳三衛(wèi)（復式）：160.26平方米深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯產品戶型分析結論——本項目產品戶型分布基本合理，能充分考慮到景觀、朝向等因素對戶型的影響，最大化產品的價值戶型設計中，運用了較多創(chuàng)新元素，包括入戶花園、大露臺設計陽光餐廳等在大亞灣市場中為新的看點戶型設計注重實用性，布局緊湊；且功能分區(qū)較為合理部分戶型分布未能充分考慮景觀、朝向等因素與戶型面積之間的關系，以及戶型分布的均好性未能最大化產品的價值深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯產品價值挖掘——環(huán)境

體育中心市政廣場

社區(qū)的景觀環(huán)境41％的高綠化率；移步換景的空中園林；兩大核心景觀區(qū)；三大社區(qū)服務中心；精美別致的建筑小品

自然環(huán)境：高層遠景，俯瞰山景

市政環(huán)境景觀市政廣場，體育中心產品價值挖掘深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯產品價值挖掘——規(guī)劃

城市規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)核心位置大亞灣區(qū)政府所在區(qū)域大亞灣主要的商務生活區(qū)

社區(qū)規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)第一個綜合體項目；分布七棟住宅一棟酒店公寓和一棟商務公寓；社區(qū)兩個核心景觀區(qū)，景觀資源豐富產品價值挖掘深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯產品價值挖掘——社區(qū)配套及服務物管：家居服務及商務服務；大堂（擦鞋機、自動售賣機、自助銀行）四星級貼心服務；保潔保安；設備維護文化：大亞灣體育中心商業(yè)：底層商業(yè)，完全滿足社區(qū)需求購物、休閑、餐飲，一站式商業(yè)中心會所：功能齊全泛會所，都市品質休閑生活

產品價值挖掘深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯產品價值挖掘——未來價值潛力石化物流產業(yè)所帶動的經濟巨大發(fā)展；經濟的發(fā)展將進一步吸引更多的投資；投資力度的加大，將吸引更多企業(yè)對該區(qū)域的進駐；核心企業(yè)的進駐將帶來大量高素質人口的置業(yè)需求。。。。。。產品價值挖掘深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯思維導圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析酒店公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位商務公寓建議房地產市場分析項目屬性概況產品特征分析項目營銷策略項目推廣策略項目活動策略深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯思維導圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析酒店公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位商務公寓建議房地產市場分析項目屬性概況產品特征分析項目營銷策略項目推廣策略項目活動策略深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯項目分析酒店式公寓：建筑面積：14000平方米（不含商業(yè)面積）層數：18層，其中1－3層為商業(yè)，4－18層為公寓公寓標準層面積：1000平方米電梯：3部商務公寓：建筑面積：24000平方米（不含商業(yè)面積）層數：28層，其中1－3層為商業(yè)，4－28層為公寓公寓標準層面積：1000平方米電梯：4部三期酒店式公寓商務公寓設計優(yōu)勢：地理位置：臨近澳霞大道，位置優(yōu)勢顯著。項目形象：為臨主干道姊妹樓，昭示性強，便于項目塑造地標高端形象。隔音效果：酒店式公寓和商務公寓項目位于小區(qū)南部，且高于北區(qū)住宅部分，形成了住宅部分的隔音墻。酒店式公寓深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯項目分析酒店式公寓設計不足：1、樓間距過低，酒店式公寓與商務公寓僅為13.7米。2、外立面落后，既與北區(qū)住宅無整體上統(tǒng)一，又無現代質感。3、景觀資源利用有限。4、戶型面積單一。5、無陽臺。6、酒店式公寓與商業(yè)無相互連動。商務公寓設計不足：1、外立面有待改善。2、景觀資源利用有限。3、商務公寓戶型設計單一。4、商務公寓無法兼顧居住功能。5、無公共商務服務功能區(qū)。酒店式公寓商務公寓標準層景觀面酒店式公寓標準層景觀面13.7米酒店式公寓和商務公寓產品亟待改進方面：外立面、戶型、景觀資源利用。深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯酒店式公寓定位

——客戶定位游離客戶大亞灣、深圳投資客戶+部分居住客戶，約占40％重要客戶其他（體育愛好人士、企業(yè)購買給員工居住、商戶、企業(yè)白領、旅游度假自用等）約占10％核心客戶石化、汽車電子和港口物流中高級管理者、技術人員和商務人士，以及中心區(qū)公務員，約占50％投資主體型客戶定位，通過外銷來拉升銷售價格，達到項目利潤的極大化。以深圳為主的投資客戶對形象和品質的要求比較高，項目的升值潛力是其購買的主要驅動因素。本次定位參考君豪國際公寓客戶構成，以及項目專項訪問。酒店式公寓定位深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯酒店式公寓——戶型定位市場反響：精品公寓盈利短平快經濟/產業(yè)：小戶型購買力、需求強勁客戶偏好：投資型精品公寓項目因素：適宜打造高形象綜合體類型戶型面積區(qū)間套比戶數投資型戶型單身公寓25－30㎡10%25一房一廳40－50㎡35%88小兩房兩廳55－65㎡35%88自住型戶型大兩房兩廳70－80㎡15%39三房兩廳85－100㎡5%13累計——平均面積55.3㎡100％253精品公寓酒店式公寓：建筑面積：

14000平方米（不含商業(yè)面積）層數：18層，其中1－3層為商業(yè)，4－18層為公寓公寓標準層面積：1000平方米，約18戶梯戶：3梯18戶酒店式公寓定位深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯時尚現代多元酒店公寓在整體功能和形象上體現時尚、多元以及現代深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯外立面建議外立面建議原則：1、造型2、色彩3、材料4、成本5、客戶偏好6、系統(tǒng)統(tǒng)一酒店式公寓物業(yè)建議美園置地逸軒美園置地逸軒外立面建議：造型：現代、簡約、俊朗色彩：米色等淺色調，搭配白色，力求簡潔明快材料：外墻以高級涂料為主，配合白?；蛩{玻深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯極簡主義的功能多元化的自由組合空間產品戶型面積實現自由組合與聯通多重功能與屬性的融會貫通集現代建筑、現代生活、現代服務于一體提供酒店式標準服務智能化裝修配置，環(huán)保材料健康時尚酒店式公寓物業(yè)建議深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯商務休閑會所（中西餐廳、多功能宴會廳、健身房）酒店式公寓物業(yè)建議深圳高端住宅項目營銷策劃報告世聯商務休閑會所（多功能商會中心、陽光游泳池、情調酒吧等）酒店式公寓物業(yè)建議深圳高端住宅項目營銷策劃報告