凱賓斯基寫字樓商場物業(yè)管理方案

處理客戶申報投訴；8:30-9:30巡視；9:30-12:00巡視；16:30-18:30走訪、回訪。考核標準跟蹤監(jiān)督日常：3遍/天；日常：2遍/天；隨時處理率：100%,回訪記錄100%。1.裝修巡視2.投訴接待3.違章檢查4.車輛管理5.治安6.清潔8.維修9.機電設備10.員工宿舍1.記錄巡視發(fā)現(xiàn)的問題，搜集客戶的反饋意見；2.對巡視中發(fā)現(xiàn)的問題，分類進行處理；2)發(fā)現(xiàn)的維修不合格，填寫維修記錄，安排維修；3)即行關閉輕微不合格項；5)發(fā)現(xiàn)嚴重不合格，填寫糾正措施報告。全面檢查大廈各項工作，著重對房管日檢中發(fā)現(xiàn)的不合格項進行檢查處管理處經(jīng)理對發(fā)現(xiàn)的不合格項及時整改，嚴重不合格項填寫《糾正措施報告》,并上報公司工程維修部。凱賓斯基大廈的設施設備全部是使用國際領先的材料，設施設備管理是重中法，制定維修計劃與方案，負責設施設備的接管驗收工作，負責公共用水用電統(tǒng)計匯總及分析，公共水電費的分攤方法。管理處需招聘10名具有在大廈修班二個班，設備運行班按24小時三班運轉，每班2個人，共6人，保證設施設備24小時正常運行；維修班上白班共4人，負責日間設施的日常維修。2設備運行班2人/班*3班主班：上午8:00-12:00下午14:00-18:00;合計：10人備注：每10天換班一次。2)建立健全各項規(guī)章制度：要緊建立各項設施設備的運行操作規(guī)程，3)制定全面的寫字樓公共水電費分攤測算方法，根據(jù)大廈的特點，4)于供電局、自來水公司、消防局、施工安裝等做好溝通協(xié)調(diào)工作，5)大廈及公用設施機電運行、養(yǎng)護運作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工定期清潔所管設備與設備房；負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問檢查項目及處理方法9空凋設備按照公司ISO標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫《糾正措日常維修養(yǎng)護：大廈及公用設施維修、養(yǎng)護運作按照公司IS0管理體系《維修保養(yǎng)工作手冊》規(guī)范運作。具體工作如下表：安排機電運行：24小時8:00-8:30處理申報投訴；8:30—10:00跟蹤監(jiān)督；10:30-12:00維修養(yǎng)護；14:00-15:30巡視維修養(yǎng)護；15:30-17:00整理記錄；要緊工作房屋本體室內(nèi)：小修30分鐘，一般故障2小時，不超過8小時，較難故障3天內(nèi)。48小時跟蹤驗證。樓梯、墻面：發(fā)現(xiàn)問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次，4—5年全面修補刷漆一次天面：每年全面檢查一次，每年雨季前須檢查一次，發(fā)現(xiàn)破舊及時修補。公共設施室內(nèi)污水系統(tǒng)：每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修補。道路車場：每天檢查1遍，隨壞隨修；樓道燈：每月檢查1遍，即壞即修。10;消防設施12.標識19.給排水21.清潔設備按照公司ISO標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項填寫《糾正措1)建立健全安全保衛(wèi)組織機構：根據(jù)大廈的實際情況，管理處設一名安全管理員下設三名護衛(wèi)班長每班12名護衛(wèi)員的護衛(wèi)隊伍，要緊負責大廈安1班長1人/班主班：上午8:00-12:00下午14副班：中午12:00-14:00下午：18:00-0:00;(每10天換班一次)。2東門崗2人/班3南門崗2人/班4廣場巡邏崗2人/班5車庫巡邏崗2人/班6監(jiān)控室1人/班合計：12人/班*3個班=36人2)完善公共區(qū)域的安全防范設施：要招投標安裝購置一批高性能的治安防盜系統(tǒng)，消防報警系統(tǒng)等等，采取技防與人防相結合。3)建立健全各項規(guī)章制度：根據(jù)實際情況，制定一套完善的各崗位操作流程、標準、規(guī)章制度，員工獎罰制度，規(guī)范員工的行為，做到獎懲有根據(jù)。每月評選一次優(yōu)秀員工，每年評選一次優(yōu)秀員工表彰先進。4)每年通過考核采取員工競爭上崗機制，制定全面的競爭上崗計劃。5)定期為護衛(wèi)員進行培訓：制訂全面的年度、月度培訓計劃，培訓內(nèi)容要緊是崗位操作技能，服務意識，禮節(jié)禮貌，公共區(qū)域如何巡查，崗位職責，規(guī)章制度、突發(fā)事件的處理、案例培訓、消防安全知識等。6)要定期給員工組織安排一些員工業(yè)余生活活動，加強宿舍管理，提高員工團隊凝聚力。7)定期組織護衛(wèi)員進行大廈消防演練，緊急集合演練，培訓消防知8)加強溝通熟悉員工思想狀況：管理處應該通過定期召開員工座談會，各班班班會，與員工單獨溝通的方式，熟悉員工9)與當?shù)嘏沙鏊o密聯(lián)系，同意當?shù)嘏沙鏊闹笇В髲B安全、違章行為、車輛停放24小時學習訓練訓練：1次/天；演練：1次/月。檢查項目查可疑人員、外來人員；2.查違章停車、違章裝修；3.查室外施工、搭建情況；4.查亂擺賣現(xiàn)象；5.查高空拋物、亂扔垃圾現(xiàn)象；6.查破壞綠化、占用綠地現(xiàn)象；7.查漏水、漏電、漏氣現(xiàn)象；8.查房屋本體設施與公共設施情況。處理方法按照公司ISO管理體系標準，對輕微不合格項即時糾正或者報有關主管處理，嚴重不合格項填寫《糾正措施報告》,并上報經(jīng)理處理?？己藰藴势匠０碔SO管理體系考核標準；年終按國家建設部規(guī)定的考核標準。清潔綠化管理也是大廈管理的一面鏡子，做為一個綜合性的甲級寫字樓，需要具備高標準的清潔衛(wèi)生服務，為客戶提供舒適、整潔的環(huán)境，大廈開業(yè)初及開業(yè)后我認為要做好下列工作：1)大廈開業(yè)初期的拓荒工作：可使用招投標方式聘請惠州具有專業(yè)保潔能力的公司進行一次大廈的全面拓荒工作。或者者自行組建清潔工隊伍，具體崗位設置如下：序號崗位人員編制值班時間1清潔班長1人/班早班：06:30-11:30;晚班：14:00-17:00。2廣場崗2人/班早班：06:30-11:30、19:00-22:00;晚班：11:30-19:00。3車庫崗2人/班早班：06:30-11:30晚班：14:00-17:004大堂崗1人班早班：06:30-11:30;晚班：14:00-17:00。5消防通道崗1人/班早班：08:00-12:00;晚班：14:00-18:00。合計：7人/班*3個班=10人；備注：每10天換一次班，每月1、11、21為換班時間。2)開業(yè)后的清潔衛(wèi)生管理工作，也可分為外包管理或者自行管理兩外包管理的優(yōu)點在于能夠利用專業(yè)清潔公司的清潔技術，清潔工具為大廈提污跡、口香膠跡較多，容易污損地面，要通過專業(yè)的清潔藥劑及時清除，廣場需安排二至三名清潔工輪班保潔，車庫及寫字樓公共區(qū)域的保潔，可根據(jù)6)按照公司ISO質(zhì)量管理體系《環(huán)境管理工作手冊》規(guī)范運作。具體工作樓間保潔清掃3遍/周；清洗2遍/月；垃圾清運清運2遍/天；洗車1遍/天；保潔2次/天；外墻清洗1次/年；消殺1遍/月；項目法檢查項4.污、雨水井與沙井；5.電梯、樓道、樓梯、走廊、樓道燈具；處理5、綠化養(yǎng)護管理：按照公司ISO質(zhì)量體系《環(huán)境管理工作手冊》規(guī)范運安排6:30—9:30澆水、施肥；9:30—12:00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；14:00-16:00殺蟲、補缺、保潔；16:田—18:30澆春秋各1遍中耕1遍/季；平常1遍/天，下雨天除外；1遍/月，發(fā)現(xiàn)害蟲立即消滅檢查法1)看房：管理員陪同客戶查看所租用的房屋，并填寫《房屋租賃登記2)洽談：價格、期限、注意事項等。4)發(fā)放資料：5)抄水電表：水電維修工與客戶抄水電表底數(shù)；6)收費：按合同約定計收租金及管理費；7)發(fā)放鎖匙：發(fā)放給客戶該房鎖匙。8)歸檔：把客戶的有關資料進行歸檔，并存入電腦。第七章采取的要緊管理措施為確保凱賓斯基商務大廈管理早日走上正軌，實現(xiàn)管理目標的承諾，公司將B.要求護衛(wèi)員嚴格按照公司IS0物業(yè)管理體系文件《范運作，文明執(zhí)勤，規(guī)范上崗。參照護衛(wèi)員日常行為，嚴格執(zhí)行由安全管理員負責護衛(wèi)員的日檢、管理處經(jīng)理負責周檢、公司管理者代表組織月檢的逐E.堅持查崗制度。護衛(wèi)隊長、管理員、管理處經(jīng)理按公司I的頻率不定期夜間查崗，并根據(jù)查崗情況給予通報，漏崗、脫崗者按公司規(guī)各級領導又是防火責任人，全體護衛(wèi)員、清2)加強車輛管理。凱賓斯基商務大廈是集商業(yè)、娛樂、辦公為一體的綜合大廈，今后的車輛停放、車輛管理難度較大。我們將使用防盜、防劫車輛的智能IC管理系統(tǒng)進行嚴格管理，在車場安裝2刨光機各一臺，從先進的設備配置著手，加強對清潔工的培訓，并定期做好企業(yè)精神與公司與管理處能夠提供的服務項目，物業(yè)管理各項法規(guī)、客戶須遵守的管理規(guī)定等。要緊內(nèi)容有：公司介紹、凱賓斯基商務大廈概況、管理處的人員分工、如何投訴與提出建議、租金及管理費繳交注意事項、裝修規(guī)物業(yè)管理用途的限制、電視接收管理規(guī)定、公共設施管理規(guī)定、寵物管理規(guī)定、安裝空調(diào)機的規(guī)定、防火須知、噪音限制、泊車、常用電話號碼與處罰斯基商務大廈的知名度，從而達到提高德威物業(yè)管理公司的知名度，促進凱企業(yè)內(nèi)部管理網(wǎng)絡，迅速與公司各職能部門及其它住宅區(qū)管理處進行信息交2、商場：8-10元/平方米.月；3、汽車庫/車位：250元/位.月(室內(nèi))200元/月(室外)。分四、臨時停車服務費：(具體如下表所示)車型臨時停放計費按月停放計費說明第一時段：8時至22時第二時段：22時至次日8時露天停車場室內(nèi)停車場小型車(2噸下列<含2噸>人貨兩用車，20座<含20座>下列各類型客1、臨時停放不足15分鐘不得收費。2、停放時間在3小時內(nèi)的(含免費時段)按第一時段標準計收；3、停放時間超過3小時的(含免費時段),按第二時段標準計收；4、同一車輛在同一個停車輛24小時內(nèi)多次進出停放的，收費總額不能超過兩個時段標準之與計費。摩托車100/元.月(暫定)五、裝修管理費：(具體如下所示)1、裝修押金：10元/平方米；2、裝修管理費：5元/平方米；3、辦理裝修施工許可證及裝修管理規(guī)定：每份交納工本費20元；4、辦理施工人員出入證：每人交納工本費用5元。六、中央空調(diào)使用費：(具體如下所示)每年3月至10月共計8個月，按13元/M2.月單價向甲方交納(包含中央空調(diào)所使用的電費)者面積)計費。第九章需完善及購置設備費用2)車輛停放費、車輛場地使用費。3)向客戶提供多種有償便民服務費如廣場活動使用費。4)其它政策規(guī)定應收取的費用。1)增設一些客戶歡迎的便民有償服務項目，以彌補管理經(jīng)費。2)根據(jù)"精干、高效"原則，推行IS0國際標準規(guī)范財力、物力資源的同時，選拔一專多能型管理人才，精簡人員，提高工作效3)抓好大廈的綜合管理，加強巡視監(jiān)督，杜絕違章與人為破壞公共設名稱數(shù)量一充打印機(激光)4500元13500元1臺1800元1800元復印機1臺8000元8000元沙發(fā)2套2500元5000元會議桌1套6000元6000元印刷各類表格1批5000元5000元文件柜2個450元900元經(jīng)理辦公桌1套2500元2500元辦公桌10張250元2500元30元450元200本10元2000元衣柜17個250元4250元鐵架床20張230元4600元各類員工服裝12700元電動噴霧器1臺2,000元2,000元垃圾桶17套900元15300元800元3200元果皮箱30個250元7500元多功能檫地機1臺3800元3800元刨光機(打蠟機)1臺7800元7800元高壓水槍1臺3700元3700元其它500元小計43800元套筒扳手1套300300梅花扳手1套200200活動扳手1套150150大活動扳手2把100200營業(yè)12級鋁合金梯營業(yè)鉗形電流表1個15015044臺虎鉗小計把(管理處共43人，其中管理人員3人、操作層40人)項目估計發(fā)生額備注營業(yè)成本營業(yè)成本電費(公共)212573電梯：3臺×15KV×9t×30天×12按每月800T計，即：綠化衛(wèi)生費46500含每年清洗一次外墻費用，大廈立面約15000M2