萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P

26三月2024萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P思路假日風(fēng)景ＶＳ仁恒河濱花園仁恒之路案例建議CONTENTS萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PSOLVINGSTRATEGY思路萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P成熟做法產(chǎn)品價值點客戶價值客戶需求高端高層產(chǎn)品策略設(shè)計市場成功產(chǎn)品分析高端客戶調(diào)研驗證不同的客戶，不同的需求層次萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PAbraham

Maslow1908-1970不同的客戶，不同的需求層次自我實現(xiàn)愛與歸屬尊重安全生理萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P不同的客戶，不同的需求層次實現(xiàn)歸屬歸屬安全尊重尊重近郊新銳城市富貴？如何體現(xiàn)？萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P高端住宅衡量指標

高端市場需由多個指標綜合衡量：土地指標：（1）稀缺資源，包括佘山、浦江、公園綠地、蘇州河、洋房老街等。（2）核心地段居住指標：（1）耐久的品質(zhì)外觀，關(guān)系租金收益和房屋保值，（2）物業(yè)管理，物業(yè)服務(wù)是房屋升值保值以及租金收益的保障。（3）居住群體，高端客戶注重鄰里的社會層次和素養(yǎng)。價值指標：（1）房屋總價，總價可在一定程度上區(qū)隔客層。（2）租金收益，高端客戶注重房屋的長線投資價值與保值性，租金收益可作衡量。企劃部高端客戶研究簡報09-01資源服務(wù)品質(zhì)萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P高端住宅的含義高端住宅不僅僅是“住的房子”，而是像名品名牌一樣，具有“住”之外的多種意義：資源：占據(jù)大眾認可的稀缺資源，包括浦江、佘山、蘇州河、公園綠地等城市景觀，也包括核心地段以及核心地段的住宅本身。階層：區(qū)隔權(quán)貴財智的標識，意味著歸屬某階層的身份認同及象征。符號：財富的物化，類似收藏品或名牌飾品，要獲得是一種擁有的成就感。財富：財富的一種表現(xiàn)形式，具有保值、升值、傳承后代的財富屬性。享受：不是房子而是整個居住環(huán)境帶來的舒適的生活方式和狀態(tài)。高標配：優(yōu)于普通住宅基本實用功能的高產(chǎn)品標準，比如大戶型、石材外立面等，或高配置標準，比如先進科技、高標準精裝修等。企劃部高端客戶研究簡報09-01資源服務(wù)品質(zhì)？如何操作？萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P目標途徑客戶深訪客戶體驗?zāi)M資源典型樣本比較研究策略找到差異找出產(chǎn)品策略服務(wù)、品質(zhì)指標生活場景差異分析客戶價值梳理實施驗證設(shè)計指引萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P萬科假日風(fēng)景典型的萬科郊區(qū)公寓大盤，主要客群為白領(lǐng)階層，新市鎮(zhèn)的成功典范，與周邊樓盤相比溢價能力達約10~15%仁恒河濱花園典型的仁恒市中心高檔公寓大盤，主要客群為中產(chǎn)階級頂層及更高端客戶，高檔高層公寓項目的成功典范，與周邊樓盤相比溢價能力達約25~30%即將面對的客戶，我們從未經(jīng)歷的打法我們熟悉的客戶，我們擅長的打法樣本選擇萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P萬科假日風(fēng)景城市近郊、親地、混合多元、親切、城市感仁恒河濱花園市中心、摩天、單一、私密、隱居感樣本選擇總結(jié)既往成功經(jīng)驗參考標桿成功產(chǎn)品尋求市區(qū)產(chǎn)品解決萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P資源服務(wù)品質(zhì)}外部：基本固定{內(nèi)部：技術(shù)指標客戶體驗比較內(nèi)容{休閑居家出入萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PRESOURCE資源比較總圖指標萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒資源比較__總圖

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P春申資源比較__總圖

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P對比內(nèi)容對比樓盤春申五期河濱花園天山河畔占地面積（公頃）5.8912.9810.8總建筑面積（萬平米）11.93931容積率建筑面積（萬平米）10.53527.2戶數(shù)86218001968容積率1.772.692.5平均層數(shù)9.67約28約26平均戶型面積（平米）121.8194.4138.2人口密度（每公頃）439416547車位比100%110%53%地下停車率57.3%100%75.6%綠化率38.3%68.5%55.0%人均綠地面積（平米）8.7216.4710.05覆蓋率18.3%約10％約10%會所面積（平米）3000（全區(qū)）60002500目前售價（元每平米）110002300018500親地與摩天萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P對比內(nèi)容對比樓盤春申五期河濱花園天山河畔占地面積（公頃）5.8912.9810.8總建筑面積（萬平米）11.93931容積率建筑面積（萬平米）10.53527.2戶數(shù)86218001968容積率1.772.692.5平均層數(shù)9.67約28約26平均戶型面積（平米）121.8194.4138.2人口密度（每公頃）439416547車位比100%110%53%地下停車率57.3%100%75.6%綠化率38.3%68.5%55.0%人均綠地面積（平米）8.7216.4710.05覆蓋率18.3%約10％約10%會所面積（平米）3000（全區(qū)）60002500目前售價（元每平米）110002300018500資源占有萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P居中劣勢優(yōu)勢對比內(nèi)容對比樓盤春申五期河濱花園天山河畔占地面積（公頃）5.8912.9810.8總建筑面積（萬平米）11.93931容積率建筑面積（萬平米）10.53527.2戶數(shù)86218001968容積率1.772.692.5平均層數(shù)9.67約28約26平均戶型面積（平米）121.8194.4138.2人口密度（每公頃）439416547車位比100%110%53%地下停車率57.3%100%75.6%綠化率38.3%68.5%55.0%人均綠地面積（平米）8.7216.4710.05覆蓋率18.3%約10％約10%會所面積（平米）3000（全區(qū)）60002500目前售價（元每平米）110002300018500差異5000元的價差在那里？河濱城一二期花木方案20.4337.34

4752.95250027432.31.5286.5218819336722084%120%100.0%89.5%43.0%42.0%11.7219.098.0%23.0%7000（全區(qū)）42501700022000？萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PSERVICE&QUALITY服務(wù)/品質(zhì)比較出入居家休閑萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入仁恒:司機駕車春申:自駕車自駕車班車出租車出租車萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入方式出門序列萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出租車\司機駕車__大堂

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出租車\司機駕車__雨棚

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出租車\司機駕車__連廊

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出租車\司機駕車__連廊

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出租車\司機駕車__車輛等候

司機室仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出租車\司機駕車__等待島

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出租車\司機駕車__等待島

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出租車\班車__大堂

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出租車\班車__出入口

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入道路萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__道路與小區(qū)關(guān)系

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__道路與小區(qū)關(guān)系

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__人行流線

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P春申出入__混合流線

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__小區(qū)道路

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__小區(qū)道路

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__小區(qū)道路

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入崗?fù)とf科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__崗?fù)?/p>

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__崗?fù)?/p>

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入社區(qū)形象萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__社區(qū)形象

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__社區(qū)形象

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__社區(qū)形象

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__社區(qū)形象

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入車庫入口萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__車庫入口

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__車庫入口

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__車庫入口

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入車庫萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__車庫

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__車庫

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入車庫電梯廳萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__車庫電梯廳

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__車庫電梯廳

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__車庫電梯廳

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入大堂萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__大堂

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__大堂

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__大堂

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__大堂

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__大堂

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入信報箱萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__信報間

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__信報箱

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入電梯廳萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__電梯廳

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__電梯廳

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入入戶門萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__入戶門

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__入戶門

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHEWAYWORK&HOME出入夜景設(shè)計萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒出入__建筑夜景形象

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P出入__畹町路夜景

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒出入__出入口夜景

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P春申出入__出入口夜景

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒出入__大堂夜景

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P春申出入__大堂夜景

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHELIFEHOME居家萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHELIFEHOME居家裝修賣點萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PHighlight:SMEG抽油煙機、燃氣灶具、微波爐大金空調(diào)雷力士熱水爐Aluk推拉門配件及密封系統(tǒng)衛(wèi)星電視仁恒居家__裝修賣點

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PHighlight:玄關(guān)收納系統(tǒng)洗衣房U型廚房智能化春申居家__裝修賣點

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHELIFEHOME居家裝修細節(jié)萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P春申居家__收納系統(tǒng)

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P春申居家__廚房

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P春申居家__衛(wèi)生間

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P居家__春申裝修重點多媒體系統(tǒng)洗衣房萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P居家__仁恒裝修重點

熱水系統(tǒng)及散熱片萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHELIFEHOME居家物業(yè)服務(wù)萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P序號內(nèi)容性質(zhì)1借用手推車免費2代叫出租車免費3代叫收廢品人員免費4溫馨夕陽紅免費5家庭保潔服務(wù)收費6庭院綠化收費7維修服務(wù)收費8傳真、打印、復(fù)印收費9商情通、場地租賃收費春申居家__物業(yè)服務(wù)

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHELIFEHOME居家其他萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P居家__搬家路線

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P居家__搬家路線

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P居家__牛奶存放點（保姆路線）

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P居家__兩輪車堆放

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHELEISUREHOME休閑萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHELEISUREHOME休閑戶外活動場地萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P會所、室外游泳池高爾夫推桿壁球網(wǎng)球×4仁恒休閑__戶外活動場地

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P休閑__戶外活動場地

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P休閑__戶外活動場地

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P休閑__戶外活動場地

仁恒萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P網(wǎng)球×2半場籃球序號內(nèi)容數(shù)量1網(wǎng)球場（郊野綠園）22籃球場（郊野綠園）23燒烤44兒童樂園45健身場地3休閑__戶外活動場地

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P休閑__戶外活動場地

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P休閑__戶外活動場地

春申萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHELEISUREHOME休閑會所萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P序號項目春申仁恒/業(yè)主仁恒/訪客1網(wǎng)球場30元/小時、45元/小時30元/小時不開放2游泳池20元/小時、28元/小時10元/人，帶桑拿80元/人，兒童半價3桌球室20元/小時、25元/小時25元/小時不開放4羽毛球30元/小時、40元/小時20元/小時不開放5籃

球半場：40元/小時、60元/小時80元/場無全場：80元/小時、120元/小時6健身房15元/小時、20元/小時免費不開放7跳操室100元/小時、150元/小時免費不開放8乒乓室10元/小時、17元/小時免費不開放10五人制足球無80元/場不開放11棋牌室手動：10元/小時無無自動：25元/小時12兒童樂園無免費免費閱覽室無免費免費壁球無20元/小時無高爾夫練習(xí)場無30元/小時無13多功能廳80元/小時、100元/小時無無14露臺燒烤無20元/場80元/場類會員制，每家庭每月一百元會所管理費萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒休閑__會所萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒休閑__會所萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒休閑__會所萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P春申休閑__會所萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHELEISUREHOME休閑生活場景萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒休閑__社區(qū)景象

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒休閑__社區(qū)景象

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P春申休閑__社區(qū)景象

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P春申休閑__社區(qū)景象

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P南橘北枳試想將假日風(fēng)景移植到仁恒河濱，或反過來將仁恒河濱移植到假日風(fēng)景，會是怎樣的市場反映呢？萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHECHANGE&INSISTENCE改變與堅持萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHECHANGE&INSISTENCE改變與堅持由多到少戶型逐漸定型統(tǒng)一萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒公寓1997仁恒廣場1996萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒濱江園2001~2003萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒河濱園2004~2006萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHECHANGE&INSISTENCE改變與堅持由多到少立面元素的統(tǒng)一簡化萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P從多到少仁恒公寓1997仁恒廣場1996立面元素的統(tǒng)一簡化萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P從多到少仁恒濱江園2001~2003萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P從多到少仁恒河濱園一期萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P從多到少仁恒河濱園二期萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P從多到少仁恒河濱園二期萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHECHANGE&INSISTENCE改變與堅持由多到少出入口形式的統(tǒng)一萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒濱江園2001~2003萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P仁恒河濱園仁恒河濱城萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHECHANGE&INSISTENCE改變與堅持堅持不變?nèi)f科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P需要仔細尋找的井蓋萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P酒店式的出入口處理萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P兩/三單元合用大堂，花園對景萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P基本的立面色調(diào)和元素萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P堅持不變公建化的夜景設(shè)計萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PTHECHANGE&INSISTENCE改變與堅持由少到多萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P泛會所功能增加萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P

濱江花園2002河濱花園2005外墻：“羅馬”品牌外墻面磚，局部選用西班牙洞石?！傲_馬”品牌外墻面磚，局部選用花崗石。外墻門窗：鋁合金門窗（中空玻璃）；其中落地窗下部采用的中空玻璃面對室內(nèi)的一面為夾膠安全玻璃；窗鎖為德國“托諾”兩點鎖，鋁合金主型材壁厚2～3MM。鋁合金門窗（中空安全玻璃）；其中落地窗下部采用的中空玻璃面對室內(nèi)的一面為夾膠安全玻璃；鋁合金推拉門為意大利Aluk配件及密封系統(tǒng)。內(nèi)墻：主衛(wèi)選用西班牙面磚，次衛(wèi)和廚房墻面用“羅馬”品牌面磚，廚房局部墻面貼安全烤漆玻璃。墻面為高級乳膠漆飾面，廚、衛(wèi)為高級面磚飾面，廚房局部為不銹鋼飾面。地面：衛(wèi)生間地面鋪貼意大利天然石材。玄關(guān)、餐廳、客廳、臥室鋪柚木實木地板。底層大堂及電梯廳鋪貼天然石材。主衛(wèi)生間地面鋪貼天然石材，客衛(wèi)生間、廚房鋪西班牙地磚。玄關(guān)、餐廳、客廳、臥室鋪柚木實木地板。底層大堂及電梯廳鋪貼天然石材，標準層電梯廳為天然石材及高級地磚。吊頂：臥室及客、餐廳局部石膏板吊頂。衛(wèi)生間、廚房為雙層防水紙面石膏板及“simon”鋁質(zhì)天花板。衛(wèi)生間安裝松下品牌排氣扇。臥室及客、餐廳局部石膏板吊頂。衛(wèi)生間、廚房為雙層防水紙面石膏板及鋁質(zhì)天花板。衛(wèi)生間安裝松下品牌排氣扇。戶門：分戶門為實腹、沙比利飾面防火防盜門，配有韓國原裝進口數(shù)控門鎖及“貓眼”。室內(nèi)實腹為沙比利飾面木門。分戶門為沙比利飾面防火防盜門，配有數(shù)控門鎖及“貓眼”。室內(nèi)為沙比利飾面木門。衛(wèi)生間國外品牌潔具，人造大理石洗面臺并配有墻鏡；主衛(wèi)選用高儀品牌龍頭；送進口散熱器，并提供熱源科勒品牌潔具，人造大理石洗面臺并配有墻鏡；選用高儀品牌龍頭；配置電熱地采暖。廚房：意大利名師設(shè)計高級“配套組合廚柜”配意大利產(chǎn)高級櫥柜門，配有杜邦可麗耐高級臺面和洗滌池，凈水器，SMEG品牌脫排油煙機（不帶油杯）、洗碗機、燃氣灶具及微波爐（帶烘烤功能）。另配進口容積式熱水爐。送冰箱、洗衣機。高級“配套組合廚柜”，配有：三星品牌臺面和洗滌池，凈水器，SMEG品牌脫排油煙機（不帶油杯）、燃氣灶具及微波爐（帶烘烤功能）。另配進口容積式熱水爐?？蛻絷P(guān)注裝修配置升級萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P客戶關(guān)注裝修配置升級

濱江花園2002河濱花園2005家具：---室內(nèi)局部位置配高級固定廚或柜，最終式樣以交房實樣為準。陽臺：地面鋪設(shè)地磚，陽臺門為落地鋁合金門，配鋼化玻璃。地面鋪設(shè)地磚（除放置設(shè)備位置外），欄桿為金屬或與安全玻璃組合欄桿。供電：三相電源進戶，選用豪華型系列室內(nèi)插座、開關(guān)。三相電源進戶，選用名牌室內(nèi)插座、開關(guān)。燃氣：四立方燃氣容量六立方城市管道煤氣計量表具。通訊：每戶提供電話終端多個，數(shù)據(jù)信息插座一個，可連接電話、物業(yè)管理和寬帶上網(wǎng)。每戶提供四對電話線入戶，數(shù)據(jù)信息插座一個，可連接電話、物業(yè)管理和寬帶上網(wǎng)。有線電視：每戶客廳和主臥均設(shè)一終端每戶客廳和主臥均設(shè)一終端衛(wèi)星電視節(jié)目：小區(qū)設(shè)有衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可收看部分衛(wèi)星電視節(jié)目。電梯：永大日立電梯，轎箱內(nèi)設(shè)有監(jiān)視器。豪華裝修。永大日立電梯，轎箱內(nèi)設(shè)有監(jiān)視器。大堂：設(shè)有自動感應(yīng)門。每戶有不銹鋼信箱。設(shè)有自動感應(yīng)門。每戶配精心設(shè)計的不銹鋼信箱。安保：整個小區(qū)及每個單元設(shè)有名牌門禁智能管理系統(tǒng)，可視樓宇訪客系統(tǒng)和電視監(jiān)控系統(tǒng)，小區(qū)內(nèi)設(shè)有中央監(jiān)控中心。小區(qū)每個單元設(shè)有門禁智能管理系統(tǒng)，每戶配設(shè)可視樓宇對講室內(nèi)機系統(tǒng)和室內(nèi)緊急呼叫按鈕。小區(qū)設(shè)有停車庫管理系統(tǒng)，各主要出入口設(shè)有電視監(jiān)控系統(tǒng)，周邊設(shè)有紅外報警系統(tǒng)。小區(qū)內(nèi)設(shè)有獨立中央監(jiān)控中心?？照{(diào)：每戶配家用小中央空調(diào)設(shè)備。每戶配大金品牌獨立小中央空調(diào)設(shè)備。消防系統(tǒng)：公共部位按消防要求，設(shè)火災(zāi)自動報警及噴淋系統(tǒng)。公共部位按消防要求，設(shè)火災(zāi)自動報警及噴淋系統(tǒng)。萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P景觀設(shè)計互動性元素增加萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P萬科：四季花城郊區(qū)大盤起家，親切熱切服務(wù)，毛坯房為主，聚焦新銳客群仁恒：仁恒廣場酒店式公寓起家，酒店式服務(wù)、全裝修，聚焦富貴客群基因?萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PCASES案例萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PCASES案例MillenniumPartners

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P90年代末以來的社會背景

BabyBoomer——”嬰兒潮”一代空巢化DemographicChange——人口結(jié)構(gòu)多元化Re-urbanization——都市復(fù)興EconomyPerformance——經(jīng)濟持續(xù)成長萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P“

1990年公司的成立，是基于城市居住、娛樂中心、混合功能的項目開發(fā)理念”專注復(fù)合型豪華物業(yè)萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P整合優(yōu)秀資源“

意識到知名酒店品牌能夠為其出售物業(yè)帶來的服務(wù)和價值,(開發(fā)商)與酒店業(yè)最負盛名的四季和麗嘉品牌結(jié)成戰(zhàn)略合作,提供新一代的物業(yè)產(chǎn)品”萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P“

1997年起，在全美門戶城市的中心區(qū)域布局包含五星級酒店、豪華公寓、運動會所、零售商業(yè)的復(fù)合型物業(yè)產(chǎn)品”聚焦核心城市萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P開發(fā)商

管理構(gòu)架

ChristopherM.Jeffries

創(chuàng)始合伙人，組合物業(yè)概念構(gòu)思者，負責(zé)資金運作，曾從事于期貨、律師行業(yè)PhilipE.Aarons

創(chuàng)始合伙人，長期從事房地產(chǎn)開發(fā)。曾任紐約公營事業(yè)開發(fā)公司主席。律師背景StevenL.Hoffman

合伙人，財務(wù)專家，主管項目測算分析及與投資者、合作伙伴的財務(wù)談判PamelaMalkani

合伙人，酒店管理專家，負責(zé)與合作酒店和協(xié)調(diào)級酒店物業(yè)的發(fā)展MarioJ.PalumboJr.

合伙人，負責(zé)商業(yè)、會所、停車場等持有物業(yè)的經(jīng)營，同時負責(zé)與德國財團的投資者關(guān)系，律師和經(jīng)濟學(xué)背景公司團隊

50人的專業(yè)團隊，管5個城市14個項目，30億美元投資萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P項目萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P

309套豪華公寓

191套酒店客房

10000平米會所

19屏幕影院

沿街商業(yè)物業(yè)組成萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P公寓大堂萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P項目

示范單位

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P會所設(shè)施運動會所：室內(nèi)泳池、壁球、籃球、排球健身會所：器械、跳操、瑜伽SPA兒童活動高級餐廳萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P目標客戶富?？粘捕际猩詈廊A居住高端服務(wù)運動健康聚焦門戶城市開發(fā)高品質(zhì)建造控股收購SportsClub品牌會所經(jīng)營公司與四季、麗嘉酒店達成戰(zhàn)略合作資源服務(wù)品質(zhì)聚焦

萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P啟發(fā)

開發(fā)商

通過高端酒店品牌和服務(wù)導(dǎo)入，作為主要利潤來源的住宅產(chǎn)品溢價30-40%，資產(chǎn)回報率高于25%酒店

為公寓客戶提供酒店服務(wù)，擴大受眾面；增加高利潤服務(wù)項目收入；公寓住戶的訪客帶來入住客戶會所開發(fā)商直接持有，獨立經(jīng)營，服務(wù)核心競爭力之一客戶

五星級酒店的家，物業(yè)升值幅度遠高于社會平均

多種物業(yè)有機組合相互支持萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P啟發(fā)

．．．．．“只要有好的物業(yè)組合，（城中心）的傳統(tǒng)貧窮地段也能支持高檔物業(yè)．．．．．”“在這之前沒有人想到這個概念，當時也很難推銷這個想法”“在將來，不僅復(fù)合型物業(yè)的客戶價值是相互支持，在整體運作上也利用同一平臺，服務(wù)系統(tǒng)、門衛(wèi)、前臺、收納的精簡，將大大節(jié)約運營成本．．．．．”萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174PCASES案例TRUMP萬科上海城市高端高層產(chǎn)品對標及發(fā)展策略174P

房地產(chǎn)巨頭