沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告

沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告2024/3/28沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告目錄TABLEOFCONTENTS【一】市場(chǎng)研究【二】項(xiàng)目定位【三】產(chǎn)品建議【四】經(jīng)濟(jì)測(cè)算沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告目錄TABLEOFCONTENTS【一】市場(chǎng)研究【二】項(xiàng)目定位【三】產(chǎn)品建議【四】經(jīng)濟(jì)測(cè)算沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告時(shí)間：2009.12.09個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復(fù)到5年時(shí)間：2009.12.14國(guó)務(wù)院總理溫家寶明確提出,“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議時(shí)間：2009.12.05地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位淡出抑制投機(jī)性購(gòu)房《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)間：2009.12.17分期繳納土地出讓價(jià)款原則上不超過(guò)一年，首次繳款不低于50%”。抑制遏制出拳近年政策環(huán)境回顧房產(chǎn)稅、限購(gòu)令時(shí)間：2010.9.29財(cái)政部、國(guó)稅總局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在“十一”后聯(lián)合啟動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)稅會(huì)簽的相關(guān)程序。時(shí)間：2010.10.18北京、上海、廣州、天津、深圳、杭州、南京、廈門(mén)、三亞等12個(gè)城市相繼出臺(tái)限購(gòu)令，以家庭為單位購(gòu)買(mǎi)第三套房合同無(wú)效。宏觀市場(chǎng)分析——政策沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告2009年沈陽(yáng)商品房銷售面積出現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)，年銷售量達(dá)到1580萬(wàn)平米，商品住宅年銷售量也達(dá)到了近1480萬(wàn)平米，增幅達(dá)到近20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越07年水平。

2010年沈陽(yáng)商品房?jī)r(jià)格（不包含郊縣市）為5588元/平米，同比增幅近30%沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于一種相對(duì)獨(dú)立的市場(chǎng)行情之下，而2010年會(huì)出現(xiàn)如此幅度的增長(zhǎng)，主要有兩個(gè)方面的原因：08年受金融危機(jī)影響，很多剛需客戶都持幣觀望，使得這部分客戶在09年集中爆發(fā)性購(gòu)買(mǎi)；當(dāng)前全國(guó)物價(jià)飛漲，居民通脹預(yù)期攀升，客戶將房地產(chǎn)作為投資保值的首要方向！宏觀市場(chǎng)分析——供求沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告城市戰(zhàn)略價(jià)值：國(guó)家將構(gòu)筑一個(gè)包括內(nèi)蒙古東部五盟市在內(nèi)的東北經(jīng)濟(jì)圈，使其成為繼長(zhǎng)三角、珠三角及環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈之后的第四個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極。珠三角長(zhǎng)三角環(huán)渤海第四極沈陽(yáng)是東北最大的城市，也是唯一同時(shí)坐擁東北與環(huán)渤海雙經(jīng)濟(jì)圈的省會(huì)城市，具有突出的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和戰(zhàn)略地位。城市宏觀發(fā)展情況沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告沈陽(yáng)有“東方魯爾”的美稱。沈陽(yáng)是遼寧省的省會(huì)，中國(guó)的第四大城市，是東北亞地區(qū)的國(guó)際中心，是中國(guó)裝備制造業(yè)基地，是東北軍區(qū)所在地。

沈陽(yáng)市總面積13308平方公里，市區(qū)面積3830平方公里?？?cè)丝?20.4萬(wàn)人，市區(qū)人口506.6萬(wàn)人。截至2009年，沈陽(yáng)市轄10個(gè)市轄區(qū)、3個(gè)縣，代管1個(gè)縣級(jí)市。2009年沈陽(yáng)的GDP為3000億元，拉進(jìn)了與一線城市之間的距離。城市宏觀發(fā)展情況沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告城市中心區(qū)：建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)和大都市形象展示區(qū)；金廊銀帶大渾南地區(qū)沈西工業(yè)走廊沈北農(nóng)產(chǎn)品和食品加工區(qū)東部現(xiàn)代旅游休閑度假區(qū)西部：裝備制造核心區(qū)、化學(xué)工業(yè)區(qū)、鋼鐵深加工及有色金屬加工業(yè)區(qū)北部：東北農(nóng)業(yè)科技成果研發(fā)中心、現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品物流中心和國(guó)家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工基地南部：民用航空整機(jī)制造及維修產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代化的文體中心、會(huì)展中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研制出口基地東部：依托棋盤(pán)山國(guó)際風(fēng)景旅游區(qū)，建成國(guó)內(nèi)外知名的旅游度假區(qū)宏觀市場(chǎng)分析——城市功能規(guī)劃沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告隨著城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，目前已形成了以沈陽(yáng)為核心的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，都市群效應(yīng)已初步顯現(xiàn)，這為沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了充足的外圍客戶資源（沈陽(yáng)成交客群中，有近32%的客戶來(lái)源于外阜），外來(lái)人口的購(gòu)買(mǎi)力得到了充分的釋放，且購(gòu)買(mǎi)比例有進(jìn)一步激增的勢(shì)頭，這對(duì)我們未來(lái)的媒介宣傳上，亦起到了一定的借鑒作用。中心1.單中心2.多極化4.都市群3.大都市化中心極渾南新區(qū)極極中心中心中心中心渾南新區(qū)沈北新區(qū)大連丹東錦州其他城市沈陽(yáng)阜新?lián)犴樿F嶺城市發(fā)展走勢(shì)宏觀市場(chǎng)分析——城市發(fā)展沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告客戶群體分析購(gòu)房仍以剛性需求為主，選婚房和首次置業(yè)者居多，改善型其次70-90平米面積段最受歡迎，主要為新結(jié)婚的兩口或三口之家，更注重產(chǎn)品性能和附加值沈陽(yáng)市場(chǎng)行情相對(duì)獨(dú)立，市場(chǎng)階段性震蕩對(duì)于高單價(jià)產(chǎn)品影響相對(duì)較大，而對(duì)于沈陽(yáng)以剛需為主的市場(chǎng)則影響不大?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)市中心地段、高性價(jià)比、多元化的產(chǎn)品將成為主流！宏觀市場(chǎng)分析——客群沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告沈陽(yáng)市與鐵西區(qū)供應(yīng)量與去化量鐵西區(qū)從“東方魯爾”到“最宜人居”完成了一個(gè)華麗的轉(zhuǎn)身，現(xiàn)已成為人口密度最大，房地產(chǎn)項(xiàng)目最多，繁華程度相對(duì)較高的現(xiàn)代化人居城區(qū)。同時(shí)也是房地產(chǎn)最熱點(diǎn)區(qū)域，隨著地鐵的開(kāi)通，星摩爾及宜家大品牌的進(jìn)駐，城市中心的西移，使得鐵西區(qū)將成為沈陽(yáng)市重要核心區(qū)域，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)！2007年-2010年沈陽(yáng)商品房供銷量2007年-2010年鐵西區(qū)商品房供銷情況宏觀市場(chǎng)分析——房地產(chǎn)沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告滑翔板塊衛(wèi)工板塊項(xiàng)目處于衛(wèi)工街與北二路交接處，臨近衛(wèi)工板塊，并與建設(shè)大路向東沿線以東區(qū)域相結(jié)合，本方案將參照以下競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域展開(kāi)分析。競(jìng)品板塊劃分宏觀市場(chǎng)分析——競(jìng)品衛(wèi)工板塊內(nèi)衛(wèi)工明渠穿區(qū)而過(guò)，隨著近年政府啟動(dòng)衛(wèi)工明渠改造工程，該區(qū)域的生活環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，區(qū)域內(nèi)香江大市場(chǎng)進(jìn)一步提升了該區(qū)域內(nèi)商業(yè)價(jià)值。該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目以住宅為主。

鐵百板塊是鐵西區(qū)的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，也是鐵西區(qū)的中心地帶，其商業(yè)氛圍濃厚，由于受供應(yīng)土地及土地價(jià)格限制，該區(qū)域產(chǎn)品主要呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：建筑形式以高層為主，戶型面積以中小戶型為主，產(chǎn)品形式以公寓、寫(xiě)字樓等商住產(chǎn)品為主，價(jià)格增幅不大。由于在近年鐵西“十字金廊”的建設(shè)，鐵百板塊建設(shè)大路沿線必將重新成為置業(yè)的熱點(diǎn)。鐵西滑翔位于鐵西區(qū)的東南部，一直以來(lái)就是一個(gè)成熟的生活區(qū)，該地區(qū)近三年來(lái)開(kāi)發(fā)樓盤(pán)十幾座，但其中大部分已售磬。該地區(qū)受到多家大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的重視，如萬(wàn)科、城建、宏發(fā)等。隨著汽配城、服裝城、圖書(shū)城等先后加盟，新湖、鑫豐、保利等實(shí)力開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，興工板塊已成為近年沈陽(yáng)最具看點(diǎn)的區(qū)域之一。目前該版塊內(nèi)樓盤(pán)構(gòu)成以中高檔樓盤(pán)為主，產(chǎn)品品質(zhì)和品位在鐵西區(qū)各板塊中處于領(lǐng)先地位，吸引了大量的市區(qū)居民在該板塊購(gòu)房興工板塊鐵百板塊沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告第一城項(xiàng)目地塊美好愿景其仕郡金地名京爵士匯鑫豐御景華庭千緣愛(ài)在城恒潤(rùn)御林灣景星花園恒大華府未售在售競(jìng)品項(xiàng)目分布圖宏觀市場(chǎng)分析——競(jìng)品沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告第一城項(xiàng)目地址：鐵西建設(shè)大路18號(hào)開(kāi)發(fā)商：新恒基(沈陽(yáng))置業(yè)有限公司樓層狀況：小高層、高層物業(yè)類別：住宅交通：240、239、266、135、264、288、新區(qū)一線(啟工街下車(chē))。占地面積：400000㎡建筑面積：1200000㎡面積區(qū)間：40-105㎡容積率：3綠化率：60%物業(yè)費(fèi)：1.2元/㎡·月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2006.9.16入住時(shí)間：2007.12.31六期2011.10均價(jià)：小高層7000元/㎡、高層6300元/㎡網(wǎng)點(diǎn)情況：面積：140-300㎡套數(shù)：200套價(jià)格：18000元/㎡銷售率：80%沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告景星花園項(xiàng)目地址：鐵西北一中路19號(hào)（北一路與齊賢街交匯處）開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)國(guó)際紡織服裝城開(kāi)發(fā)有限公司樓層狀況：高層物業(yè)類別：住宅交通：205、288、277、205、242、147、283、208、141占地面積：51000㎡建筑面積：190000㎡面積區(qū)間：40-110㎡容積率：3綠化率：32%物業(yè)費(fèi)：1元/㎡·月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009.11.1入住時(shí)間：2010.12均價(jià)：高層6100元/㎡沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告美好愿景項(xiàng)目地址：鐵西肇工北街與北四路交匯處開(kāi)發(fā)商：遼寧寶立房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司樓層狀況：小高層、高層物業(yè)類別：住宅交通：地鐵一號(hào)線，114、278，占地面積：180000㎡建筑面積：530000㎡面積區(qū)間：40-140㎡容積率：2.5綠化率：40%物業(yè)費(fèi)：1.2元/㎡·月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2008.9.21入住時(shí)間：2010.6.30均價(jià)：小高層6000元/㎡、高層5600元/㎡網(wǎng)點(diǎn)情況：面積：200-300㎡套數(shù)：20套價(jià)格：15000元/㎡銷售率：70%沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告恒潤(rùn)御林灣項(xiàng)目地址：鐵西北四中路13號(hào)開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)彬海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓層狀況：小高層、高層物業(yè)類別：住宅交通：地鐵一號(hào)線114、204、239、240、242、288、4351占地面積：20000㎡建筑面積：60000㎡面積區(qū)間：30-130㎡容積率：2.28綠化率：30%物業(yè)費(fèi)：1元/㎡·月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009.4.30入住時(shí)間：2010.10.31均價(jià)：小高層6800元/㎡、多層7200元/㎡網(wǎng)點(diǎn)情況：面積：70-80㎡套數(shù)：6套價(jià)格：22000元/㎡銷售率：90%沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告其仕郡項(xiàng)目地址：鐵西北二中路33號(hào)開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)其仕地產(chǎn)樓層狀況：多層、高層物業(yè)類別：住宅交通：地鐵1號(hào)線、204、242、295占地面積：61000㎡建筑面積：130000㎡面積區(qū)間：66-134㎡容積率：2.07綠化率：35%物業(yè)費(fèi)：1.2元/㎡·月開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2009.5.2入住時(shí)間：2010.10均價(jià)：高層6699元/㎡、多層8600元/㎡網(wǎng)點(diǎn)情況：面積：200-1000㎡套數(shù)：20套價(jià)格：18000元/㎡銷售率：100%沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告鑫豐御豐華庭項(xiàng)目地址：鐵西北三中路2號(hào)開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)鑫豐置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司樓層狀況：多層、小高層、高層物業(yè)類別：住宅交通：205、283、235、204、111、295、141、147占地面積：45186㎡建筑面積：96363㎡面積區(qū)間：55-130㎡容積率：2.07綠化率：31%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010.3入住時(shí)間：2011.9均價(jià)：高層6580元/㎡、多層7000元/㎡、小高層7000元/㎡網(wǎng)點(diǎn)情況：面積：90-202㎡套數(shù)：24套價(jià)格：20000元/㎡銷售率：100%沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告千緣愛(ài)在城項(xiàng)目地址：鐵西興華北街32號(hào)開(kāi)發(fā)商：沈陽(yáng)千緣地產(chǎn)樓層狀況：高層物業(yè)類別：住宅交通：139、295、283、141、114占地面積：16000㎡建筑面積：83000㎡面積區(qū)間：39-140㎡容積率：5綠化率：37%開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2010.3.20入住時(shí)間：2010.8.30均價(jià)：高層6600元/㎡網(wǎng)點(diǎn)情況：面積：2000-4000㎡套數(shù)：8套價(jià)格：24000元/㎡銷售率：50%沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告區(qū)域規(guī)模項(xiàng)目為1.6-40萬(wàn)㎡，密度相對(duì)較高，容積率一般在2.0--3.0之間區(qū)域在售項(xiàng)目規(guī)模及容積率指標(biāo)分析項(xiàng)目名稱占地面積建面積容積第一城40000012000003景星花園510001900003美好愿景1800005300002.5恒潤(rùn)御林灣20000600003其仕郡610001300002.07鑫豐御景華庭45186963632.2千緣愛(ài)在城16000830005宏觀市場(chǎng)分析——競(jìng)品沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告區(qū)域供銷量分析區(qū)域總供應(yīng)量為115.4萬(wàn)㎡，已售體量108.8萬(wàn)㎡，約占總量的94%，后續(xù)規(guī)模約有150.9萬(wàn)㎡單位：萬(wàn)平方米項(xiàng)目名稱占地面積建面積供應(yīng)面積去化面積后續(xù)開(kāi)發(fā)面積第一城4012083.281.536.7美好愿景18539.1843.9恒潤(rùn)御林灣263.53.32.5其仕郡6.113107.13鑫豐御景華庭4.59.69.68.9——千緣愛(ài)在城1.68.38.34.6——恒大華府7.318.29.8——9.8金地名京20.545————45綠廈爵士匯410————10注：恒大華府、金地名京、綠廈爵士匯這三個(gè)項(xiàng)目并未開(kāi)盤(pán)只有恒大華府有首期供應(yīng)量，其它兩個(gè)項(xiàng)目按整體建筑面積統(tǒng)計(jì)宏觀市場(chǎng)分析——競(jìng)品沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告產(chǎn)品以小高層、高層為主，面積從40-140，面積跨度較大區(qū)域在售項(xiàng)目產(chǎn)品特征面積單位：平方米項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間建筑類型面積區(qū)間第一城一期2006.9.162007.12.31六期2011.10小高層、高層40-105美好愿景2008.9.212010.6.30小高層、高層小高層120-140高層40-140恒潤(rùn)御林灣2009.4.302010.10.31小高層、多層30-130其仕郡2009.5.22010.1高層、多層66-134鑫豐御景華庭2010.32011.9小高層、高層、多層55-130千緣愛(ài)在城2010.3.202010.8.30高層39-140宏觀市場(chǎng)分析——競(jìng)品沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告區(qū)域項(xiàng)目去化速度較快，月均多數(shù)在40-70套，區(qū)域項(xiàng)目去化指標(biāo)分析以上銷售率以項(xiàng)目已供規(guī)模為基數(shù)計(jì)算，數(shù)據(jù)來(lái)源沈陽(yáng)房產(chǎn)局網(wǎng)站宏觀市場(chǎng)分析——競(jìng)品沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告區(qū)域價(jià)格分析區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品價(jià)格主要在6500-7000元/平，多層產(chǎn)品稀缺，價(jià)格在8000元以上價(jià)格單位：元/平方米宏觀市場(chǎng)分析——競(jìng)品區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品價(jià)格集中在6600元/平小高層產(chǎn)品價(jià)格集中在7000元/平多層產(chǎn)品供應(yīng)較少，價(jià)格可在8000左右沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告項(xiàng)目名稱面積層數(shù)套數(shù)價(jià)格銷售率第一城140-30022001800080%美好愿景200-3002201500070%恒潤(rùn)御林灣70-80162200090%其仕郡200-10002-32018000100%鑫豐御景華庭90-20212420000100%千緣愛(ài)在城2000-4000382400050%區(qū)域競(jìng)品項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)情況各項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)面積區(qū)間主要在100-200㎡，價(jià)格在18000-20000元/㎡；其中，恒潤(rùn)御林灣面積最小套數(shù)少價(jià)格最高在24000元/㎡,千緣愛(ài)在城因?yàn)槊娣e最大在2000-4000㎡。共8套，銷售了4套。宏觀市場(chǎng)分析——競(jìng)品區(qū)域內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格集中在18000--20000元/平，面積區(qū)間在200-4000之間不等沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告本項(xiàng)目所有板塊處于衛(wèi)工板塊，衛(wèi)工板塊在城市改造過(guò)程中區(qū)域形象大幅提升；隨著大品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入更一步提升區(qū)域價(jià)值；項(xiàng)目所在區(qū)域單價(jià)在6000-7000元/平米，在整體市場(chǎng)的帶動(dòng)下有進(jìn)一步提升的趨勢(shì)；區(qū)域歷史供應(yīng)與銷售呈現(xiàn)同步變化特點(diǎn)；區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有項(xiàng)目供應(yīng)結(jié)構(gòu)以經(jīng)濟(jì)型戶型為主，市場(chǎng)銷售情況較好；客群以區(qū)域內(nèi)為主，并以交通線向外輻射?！究偨Y(jié)】宏觀市場(chǎng)分析——競(jìng)品沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告目錄TABLEOFCONTENTS【一】市場(chǎng)研究【二】項(xiàng)目定位【三】產(chǎn)品建議【四】經(jīng)濟(jì)測(cè)算沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告一、客戶定位客戶土地產(chǎn)品沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告商品房市場(chǎng)出租市場(chǎng)保障市場(chǎng)最低收入家庭（廉租房）低收入家庭（經(jīng)濟(jì)適用房）最高收入家庭高收入家庭中等收入家庭夾心家庭19.5%20.3%49%8.1%3.1%主流市場(chǎng)支付能力TOP市場(chǎng)價(jià)值觀驅(qū)動(dòng)生命周期驅(qū)動(dòng)支付能力驅(qū)動(dòng)10萬(wàn)20萬(wàn)60萬(wàn)100萬(wàn)沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告青年之家（單身，立足）青年之家（單身，立業(yè)）青年之家（丁克，成家）青年持家（父母同?。┬√?yáng)（小孩出生）孩子三代（雙向照顧）后小太陽(yáng)（小孩長(zhǎng)大）青年三代（變老）中年之家（長(zhǎng)大）老年二代（變老）活躍空巢22-24歲25-29歲30-34歲35-50歲45-55歲55歲以上購(gòu)房換房1換房2換房3換房1：增加家庭核心，如小孩出生、父母需要同住帶來(lái)家庭結(jié)構(gòu)變化換房2：增加家庭核心，如父母需要同住、孩子長(zhǎng)大需要獨(dú)立空間帶來(lái)家庭結(jié)構(gòu)變化換房3：減少家庭核心，生活方式改變帶來(lái)的換房需求單親（夫妻離異）首次置業(yè)首次改善再次改善安享晚年【生命周期驅(qū)動(dòng)的主流市場(chǎng)】沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告供應(yīng)空缺區(qū)域次要客戶區(qū)域核心客戶區(qū)域核心客戶群客戶特征：鐵西區(qū)和皇姑區(qū)客戶為主，包括周邊企事業(yè)單位的管理層及員工、政府部門(mén)人員以及周邊的商戶等豐富人群需求特征：客戶量大，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域較為認(rèn)同擴(kuò)展客戶區(qū)域擴(kuò)展客戶群客戶特征：主要來(lái)自和平區(qū)，以政府部門(mén)和企事業(yè)單位人員為主需求特征：客戶量大，但置業(yè)可選擇區(qū)域多，項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槠淇蛇x區(qū)域之一【客戶區(qū)域分布】沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告【目標(biāo)客戶的心理品性分析】他們對(duì)“自然清新”有一種由來(lái)的親切感由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的滯后，他們對(duì)東北老工業(yè)基地的自豪感在逐漸的消退，很多人走了出去，留下來(lái)得人對(duì)外來(lái)的新生事務(wù)也往往會(huì)有眼前一亮的感覺(jué)企業(yè)辦社會(huì)對(duì)他們的影響較為深遠(yuǎn)，長(zhǎng)期的廠區(qū)生活（或單位宿舍等），局限了他們的生活尺度。他們對(duì)生活便利度的要求較高，這也是他們?cè)敢饬粼诶铣堑母磽碛小爸行摹鼻楣?jié)的老城市民性格豪邁粗獷，大氣有余但品鑒力稍顯不足——震撼的外表的打動(dòng)力更勝于內(nèi)涵的深邃他們情格開(kāi)朗，喜歡喜氣、熱鬧，好朋友往來(lái)。以“二人轉(zhuǎn)”為代表的大眾文化在他們之間廣泛傳播他們大多有著傳統(tǒng)體制下工廠、單位的工作經(jīng)歷，財(cái)富積累速度相對(duì)較慢，消費(fèi)注重實(shí)在，關(guān)注價(jià)格，追求實(shí)際與實(shí)用親近自然重視便利渴望新意心理大氣豪邁開(kāi)朗熱情感性個(gè)性實(shí)在實(shí)惠價(jià)格優(yōu)先價(jià)值觀沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告價(jià)值觀實(shí)在實(shí)惠產(chǎn)品策略方面應(yīng)重視產(chǎn)品總價(jià)的控制，以及產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)價(jià)格優(yōu)先個(gè)性開(kāi)朗熱情大氣豪邁感性需營(yíng)造具有鄰里交往功能的社區(qū)環(huán)境，將城市的熱鬧喧囂適度引入社區(qū)大氣有感召力的形象（包括建筑形象和重要的景觀節(jié)點(diǎn)等）心理親近自然渴望創(chuàng)新重視便利社區(qū)的景觀打造注重自然特色，形成親切、自然的社區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)中適當(dāng)引入創(chuàng)新的要素將城市便利和社區(qū)對(duì)接【目標(biāo)客戶的心理特征的遷移】沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告二、項(xiàng)目分析客戶土地產(chǎn)品沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告地塊現(xiàn)狀技術(shù)指標(biāo)占地面積：24萬(wàn)平方米建筑面積：72萬(wàn)平方米容積率：3.0商業(yè)比例：不小于10%項(xiàng)目定位——項(xiàng)目自身分析衛(wèi)工街北二西路項(xiàng)目地塊沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告地塊處于城市一、二環(huán)之間，五縱四橫，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交便利，可方便到達(dá)城市主要功能節(jié)點(diǎn)；1交通價(jià)值項(xiàng)目定位——項(xiàng)目自身分析沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告恒誠(chéng)汽車(chē)市場(chǎng)鐵西區(qū)惠民醫(yī)院鑄造博物館四維健身俱樂(lè)部紅星美凱龍沈陽(yáng)市裝備制造工程學(xué)校金搖籃幼兒園國(guó)際園項(xiàng)目宜家家居?xùn)|方家園香江家居華潤(rùn)萬(wàn)家超市區(qū)域?yàn)槔瞎I(yè)區(qū)改造后的居住區(qū)，配套資源相對(duì)完善；地塊為汽車(chē)銷售產(chǎn)業(yè)帶，并有大型大品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，更一步提升物業(yè)價(jià)值。2周邊配套項(xiàng)目定位——項(xiàng)目自身分析沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告紅星美凱龍、宜家和家樂(lè)福等超大型的商業(yè)服務(wù)配套項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)駐北二路。周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始升溫金地、保利等知名開(kāi)發(fā)商也瞄準(zhǔn)了這個(gè)升值潛力無(wú)限的地段。3商業(yè)價(jià)值北二路被商務(wù)部下屬的中國(guó)步行商業(yè)街工作委員會(huì)評(píng)為“特色商業(yè)街”。目前可以被官方冠以“特色商業(yè)街”的，全國(guó)只有30條街。而北二路是特色中的特色，因?yàn)檫@是全國(guó)唯一的一條以汽車(chē)走廊而聞名的商業(yè)街。大型大品牌商業(yè)配套及開(kāi)發(fā)商的入駐，進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值，未來(lái)升值潛力無(wú)限。項(xiàng)目定位——項(xiàng)目自身分析沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告項(xiàng)目SWOT分析WOTS城市：沈陽(yáng)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好，人均收入較為快速提高，較好的城市經(jīng)濟(jì)及人均收入的提升，保證了長(zhǎng)期穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展區(qū)位：項(xiàng)目位于北二路汽車(chē)產(chǎn)業(yè)帶并與紅星美凱龍、宜家家居等大型旗艦店為鄰。東側(cè)恒誠(chéng)汽車(chē)市場(chǎng)，帶來(lái)潛在客群項(xiàng)目SWOT分析供應(yīng)：北二路幾大品牌開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目增加本項(xiàng)目未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將較為激烈；政策：政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)、二套房貸執(zhí)行首付50%利率上浮10%三套禁貸、利率上調(diào)，政策走向不明了，加深市場(chǎng)觀望情緒抗性：周邊缺少公交線路影響客戶購(gòu)買(mǎi)意向形象：幾大品牌開(kāi)發(fā)商高強(qiáng)度的品牌宣傳力度制約項(xiàng)目品牌提價(jià)空間購(gòu)買(mǎi)力：區(qū)域內(nèi)人群收入水平中等，主流客群為鐵西的產(chǎn)業(yè)工人，部分因?yàn)闊o(wú)法接受品牌開(kāi)發(fā)商產(chǎn)品價(jià)格的客戶地鐵：地鐵一號(hào)線開(kāi)通帶動(dòng)區(qū)域成熟，增加項(xiàng)目的未來(lái)預(yù)期及營(yíng)銷賣(mài)點(diǎn)東。區(qū)域：金地、恒大等大開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，提升物業(yè)價(jià)值項(xiàng)目定位——項(xiàng)目自身分析沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告三、項(xiàng)目定位客戶土地產(chǎn)品沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告類別特征代表項(xiàng)目中心價(jià)值的稀缺和升值空間位于城市核心地段，或者地鐵上蓋物業(yè)，用地緊湊，容積率高綜合類發(fā)展為主，住宅是依附于其他功能存在的住宅價(jià)值更多的是依靠商業(yè)和商務(wù)、酒店的運(yùn)作而體現(xiàn)客戶更關(guān)注中心價(jià)值的稀缺性和未來(lái)的升值潛力深圳華潤(rùn)·幸福里沈陽(yáng)華潤(rùn)中心城市稀缺景觀資源的價(jià)值城市中心區(qū)，但非核心區(qū)域擁有稀缺的外部景觀資源用地公共價(jià)值相對(duì)較弱，住宅價(jià)值非常高客戶購(gòu)買(mǎi)主要看重城市中心景觀區(qū)域的稀缺性廣州譽(yù)峰沈陽(yáng)地王國(guó)際注重鄰里關(guān)系的街區(qū)型社區(qū)位于城市較好地段，與中心商業(yè)區(qū)不遠(yuǎn)，但非核心地段用地較大，往往被城市道路分隔發(fā)展為街區(qū)式的住區(qū)，由特色的商業(yè)街將城市中心的商業(yè)價(jià)值和人氣引入社區(qū)；居住部分內(nèi)也可形成較好好的景觀及舒適的居住環(huán)境上海海上海南昌恒茂國(guó)際華城項(xiàng)目定位思考——外部的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)項(xiàng)目定位——外部經(jīng)驗(yàn)借鑒沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告主題類型區(qū)域特征開(kāi)發(fā)要求增值性本項(xiàng)目位于老城區(qū)較中心位置，但不臨主干道，與主商圈臨近但聯(lián)系不緊密一定規(guī)模體量，廣場(chǎng)及道路拓寬的市場(chǎng)機(jī)遇，開(kāi)發(fā)能力一般尚未產(chǎn)生增值效應(yīng)中心價(jià)值與升值前景城市核心地段，主交通干道或動(dòng)線旁有市場(chǎng)承接力，有開(kāi)發(fā)綜合體的資金實(shí)力及開(kāi)發(fā)實(shí)力增值效應(yīng)最強(qiáng)稀缺純居住價(jià)值城市重點(diǎn)區(qū)域，享有城市稀缺的景觀資源開(kāi)發(fā)商操作高端項(xiàng)目能力有較好的增值效果鄰里街區(qū)價(jià)值城市較好地段位置，與城市商業(yè)有一定聯(lián)系度對(duì)開(kāi)發(fā)實(shí)力的要求不苛刻，開(kāi)發(fā)理念需有一定的創(chuàng)新有較好的增值效果與項(xiàng)目匹配度的綜合分析鄰里街區(qū)型社區(qū)在區(qū)域特性上與本項(xiàng)目相似度高，且對(duì)開(kāi)發(fā)水平及市場(chǎng)適應(yīng)力較強(qiáng)，是本項(xiàng)目最值得借鑒和發(fā)展的方向項(xiàng)目定位——外部經(jīng)驗(yàn)借鑒沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告項(xiàng)目定位——產(chǎn)品力梳理法城市線背景市場(chǎng)線推動(dòng)自身?xiàng)l件大沈陽(yáng)的城市擴(kuò)張鐵西蓬勃向上的發(fā)展趨勢(shì)整體市場(chǎng)加速發(fā)展剛性需求有待釋放產(chǎn)品需求進(jìn)一步升級(jí)便利的交通條件宜居的生活條件教育、商業(yè)等配套資源完善良好的城市背景和未來(lái)預(yù)期可利用的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境完全生活的自身?xiàng)l件目標(biāo)客戶中等收入型地緣性+沈漂族便利、創(chuàng)新、綠色地緣情節(jié)的中端收入人群具備前瞻性的，預(yù)見(jiàn)城市未來(lái)發(fā)展的、現(xiàn)代的、宜居的生活沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告我們的規(guī)劃方案構(gòu)思從對(duì)生活方式的進(jìn)一步探討展開(kāi)怎樣將居住的功能空間與生活的公共空間更好的銜接在一起成為規(guī)劃的重點(diǎn)我們帶給客戶的不僅僅是一戶住宅、一個(gè)商業(yè)中心，更是一種生活方式，它將帶來(lái)的是全新的居住理念，通過(guò)景觀的全面塑造帶來(lái)對(duì)本地塊的整體升級(jí)……一種全新的生活方式一種全新的生活態(tài)度一種全新的生活場(chǎng)景宜居生活現(xiàn)代化生活易購(gòu)生活景觀居住產(chǎn)品高品質(zhì)配套服務(wù)升級(jí)地塊價(jià)值特色商業(yè)設(shè)施我們的規(guī)劃目標(biāo)Goals：打造一個(gè)高端的、宜居的舒適社區(qū)；創(chuàng)建一個(gè)現(xiàn)代的具有內(nèi)在生命力的可持續(xù)社區(qū)；建設(shè)一個(gè)提供無(wú)限可能的未來(lái)社區(qū)。項(xiàng)目總體定位空間落實(shí)沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告

整體定位鐵西核心?現(xiàn)代休閑?易購(gòu)社區(qū)項(xiàng)目形象定位鐵西區(qū)內(nèi)卓爾不凡的產(chǎn)品，與眾不同的居住體驗(yàn)！開(kāi)啟的夢(mèng)想大門(mén)，在鐵西區(qū)地區(qū)，打造一種被向往的休閑生活！“我們不是為了世界上多一處豪宅，而是在尋找一些生活替代它?！蔽覀円枋鰤?mèng)想的軌跡，并承載著城市的歷史與榮耀——榮耀與夢(mèng)想照耀城市。形象關(guān)鍵詞：現(xiàn)代、舒適、休閑、城市感項(xiàng)目總體定位沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告目錄TABLEOFCONTENTS【一】市場(chǎng)研究【二】項(xiàng)目定位【三】產(chǎn)品建議【四】經(jīng)濟(jì)測(cè)算沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告整體布局規(guī)劃要點(diǎn)衛(wèi)工街北二西路通過(guò)對(duì)地塊資源分級(jí)，對(duì)建筑布局提出以下五大要點(diǎn)：盡可能保證戶戶觀景的均好性。一級(jí)地塊建議設(shè)置大面積戶型，內(nèi)部設(shè)置園林，提升周邊地塊價(jià)值，加大景觀視野。強(qiáng)調(diào)不同等級(jí)地塊資源的共享互補(bǔ)。二級(jí)地塊資源設(shè)置較低的高層、相對(duì)小面積的戶型單元，部分臨街商鋪戶型。三級(jí)地塊考慮較高的高層，同時(shí)設(shè)置臨街商鋪。LevelILevelIIILevelII沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告景觀規(guī)劃及交通動(dòng)線建議北二西路高層高層高層高層高層多層多層多層多層多層多層商業(yè)商業(yè)商業(yè)商業(yè)主入口核心景觀景觀帶分景觀人行道人行道人行道地下車(chē)庫(kù)、人車(chē)分流本項(xiàng)目主力客戶為中端及中高端群體，地庫(kù)花園的設(shè)計(jì)能成為項(xiàng)目有效賣(mài)點(diǎn)之一。沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告建筑風(fēng)格建議ArtDeco的簡(jiǎn)歐風(fēng)格正好與本案目標(biāo)客群需求相吻合；推薦理由：歐派——ART

DECOArtDeco是從新古典主義過(guò)渡到現(xiàn)代主義的一種藝術(shù)風(fēng)格，建筑風(fēng)格強(qiáng)調(diào)建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢(shì)，通過(guò)新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及裝飾材料的運(yùn)用，成為一種摩登藝術(shù)的符號(hào)。沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告園林景觀建議主題廣場(chǎng)：注重人文藝術(shù)；體現(xiàn)地中海居住環(huán)境；援引海派園藝風(fēng)格；不同景觀主題植被選種：以灌木為主；結(jié)合名貴的喬木樹(shù)種如香樟樹(shù)等；地面48—52％種植草坪水系部分：實(shí)施局部的水系小景觀，結(jié)合人文水生財(cái)之風(fēng)俗生活運(yùn)用設(shè)施：設(shè)置區(qū)域配套健身活動(dòng)器件園林景觀規(guī)劃建議要點(diǎn)沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告園林景觀建議園林景觀以栽植為主，減少草坪面積，利用栽植作為軟性、柔性素材特性，與剛性的建筑互補(bǔ)，形成一個(gè)綠意盈盈的生活空間。特色休閑座椅、風(fēng)雨連廊、太陽(yáng)扇、亭臺(tái)、花廊和栽植互動(dòng)。沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告園林景觀建議景觀與綠化規(guī)劃：注重人文細(xì)節(jié)的園林塑造。注重人文細(xì)節(jié)的園林塑造，親進(jìn)自然，使其個(gè)性化、景觀化。同時(shí)注重功能性和園林藝術(shù)的相結(jié)合沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告公共部分及裝修建議外墻：外墻貼高級(jí)外墻磚，局部天然石材。首層入口大堂及電梯走廊：地面鋪高級(jí)天然石、墻身配天然石及木飾面、設(shè)藝術(shù)造型天花、配豪華燈飾；標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳及公共走廊：地面鋪高級(jí)拋光磚、天然石，墻身配高級(jí)仿古磚飾面，造型天花吊頂，電梯門(mén)裝精美門(mén)套。電梯：裝設(shè)品牌豪華電梯，電梯轎箱地臺(tái)鋪設(shè)高級(jí)石材拼花圖案，配精美飾面，并設(shè)電梯IC卡高智能門(mén)禁聯(lián)動(dòng)管理系統(tǒng)及閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。閉路監(jiān)控系統(tǒng)：小區(qū)出入口、大堂和電梯轎箱、車(chē)庫(kù)、園林等多角度全方位保安監(jiān)控。信箱：每戶均配不銹鋼信箱。停車(chē)場(chǎng)：區(qū)內(nèi)設(shè)地下停車(chē)庫(kù)，保安設(shè)施完善大堂走廊電梯智能化信箱停車(chē)場(chǎng)電梯廳外墻沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告產(chǎn)品面積區(qū)間建議70110戶型受歡迎度區(qū)域內(nèi)70—110平產(chǎn)品供應(yīng)量最大，且有雙向發(fā)展的趨勢(shì)套型面積區(qū)間(㎡)面積配比套一45-5520%套二65-7530%75-8525%套三100--12025%沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告單體設(shè)計(jì)建議單體特點(diǎn)戶型面積：50平米左右一居，65--85平米兩居高層，一梯三戶，端單元三面采光每棟兩個(gè)單元拼接，層高3米，22層，建筑總高66米西單元東單元沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告單體設(shè)計(jì)建議單體特點(diǎn)戶型面積：50平米左右一居，60--75平米兩居高層，兩梯四戶，端單元三面采光每棟兩個(gè)單元拼接，層高3米，24層，建筑總高72米西單元東單元沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)增加贈(zèng)送面積盡量加大開(kāi)間尺度45--55平65--85平沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告單體設(shè)計(jì)建議單體特點(diǎn)戶型面積：60平米左右一居，75--85平米兩居，100—120平米三居多層，兩梯四戶或者一梯三戶，端單元三面采光每棟兩/三個(gè)單元拼接，層高3米，6層，建筑總高18米西單元東單元中單元沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn)100--120平75—85平全明設(shè)計(jì)、增大開(kāi)間尺度沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告統(tǒng)一的門(mén)頭標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)二層增加廣告牌位門(mén)前地面硬鋪增加商業(yè)品質(zhì)感商業(yè)部分建議【商業(yè)氛圍打造】沈陽(yáng)鐵西項(xiàng)目初步溝通報(bào)告商業(yè)部分建議中小型及中低檔特色店經(jīng)營(yíng)商看好本項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展的投資客部分自購(gòu)自營(yíng)企業(yè)及個(gè)人周邊經(jīng)營(yíng)商戶人群體系區(qū)位吸引人群周邊區(qū)域居住人群交通導(dǎo)入人群部分目的性消費(fèi)人群消費(fèi)人群：經(jīng)營(yíng)商戶：購(gòu)買(mǎi)客戶：【商業(yè)客群分類】事業(yè)單位、國(guó)企：保險(xiǎn)公司、銀行、中國(guó)移動(dòng)、電信等；連鎖經(jīng)營(yíng)店：超市、服裝旗艦店、藥房、美