湯泉逸墅廣告推廣策略

湯泉逸墅廣告推廣策略2024/3/28湯泉逸墅廣告推廣策略北京西部地產(chǎn)市場(chǎng)狀況1、西部市場(chǎng)開(kāi)始興盛東部樓盤(pán)這兩年由于供應(yīng)量巨大，個(gè)個(gè)新盤(pán)又相鄰甚近，難免出現(xiàn)短兵相接的巷戰(zhàn)。而京西的項(xiàng)目卻一直寥寥可數(shù)，靠近西四環(huán)的美麗園曾憑借低密度板樓勝出，再下來(lái)是世紀(jì)城大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，北京印象和酈城的開(kāi)盤(pán)當(dāng)時(shí)看起來(lái)雖來(lái)勢(shì)勇猛，但是周邊的項(xiàng)目也還賣(mài)得不錯(cuò)，曙光花園推出的智業(yè)園、水云天也都順著大勢(shì)全部售罄。2、西部的山水住宅大戰(zhàn)開(kāi)始升溫京西最近開(kāi)盤(pán)的觀瀾國(guó)際花園由上市公司天鴻寶業(yè)開(kāi)發(fā)，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，建筑形態(tài)為月牙狀弧形板樓。項(xiàng)目西邊環(huán)繞著曙光森林公園，北部是魯藝文化公園，往南走則是玲瓏塔公園。昆玉河?xùn)|岸有水景體育公園、露天游泳池、景觀大水車(chē)、假山石林沿岸而布，既能實(shí)用又成景觀。

此外，3月初，萬(wàn)柳綠化區(qū)內(nèi)的康橋水郡就已經(jīng)正式開(kāi)盤(pán)。該樓盤(pán)總建筑面積10萬(wàn)平方米，全部是一梯兩戶(hù)的板式住宅樓。北京萬(wàn)科今年將在圓明園附近推出新項(xiàng)目萬(wàn)科“西山庭院”BLOCK，社區(qū)由13個(gè)庭院組成。在北京站穩(wěn)腳跟的福建世紀(jì)金源集團(tuán)已經(jīng)推出世紀(jì)城的三期產(chǎn)品。因開(kāi)發(fā)萬(wàn)柳綠化區(qū)內(nèi)首個(gè)住宅項(xiàng)目“光大花園”而聞名的鄂俊宇，現(xiàn)已改任萬(wàn)城置地的總經(jīng)理，正在開(kāi)發(fā)“萬(wàn)柳”的最后一塊地。在觀瀾國(guó)際花園南側(cè)一個(gè)名叫“綠波·漫板”的板樓項(xiàng)目也正在醞釀之中。另外，在西四環(huán)與京石高速公路相交的岳各莊，一個(gè)總建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米的低容積率大社區(qū)已經(jīng)開(kāi)工。湯泉逸墅廣告推廣策略3、昆玉河畔區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈目前京西沿昆玉河已經(jīng)推出來(lái)和將要推出的項(xiàng)目，個(gè)個(gè)都有其獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)和吸引消費(fèi)者的地方。昆玉河北起昆明湖南至玉淵潭，從玉淵潭逆流而上，是中房集團(tuán)兩年多前推出的項(xiàng)目頤源居。頤源居沿昆玉河岸而建，在整個(gè)昆玉河流域算是好地塊，但是由于是分批開(kāi)發(fā)，前期已經(jīng)建成的樓對(duì)后期的樓在觀景方面有遮擋。另外，山水住宅追求的是寧?kù)o和休閑，頤源居緊鄰西三環(huán)主干道和公主墳地區(qū)，繁華方面綽綽有余，休閑味道稍淡。

沿昆玉河繼續(xù)北上，在車(chē)道溝橋以南，昆玉河在這一段，視野開(kāi)闊，人氣也不缺。

從車(chē)道溝橋沿昆玉河北上，目前正在銷(xiāo)售的樓盤(pán)還有魯藝上河村、碧水云天等。魯藝上河村緊鄰魯藝文化公園，整個(gè)社區(qū)規(guī)劃效果良好，只是戶(hù)型不理想。距離圓明園不遠(yuǎn)的萬(wàn)科西山庭院，雖然不臨昆玉河，但主打的是低密度住宅和老北京庭院的情節(jié)。

京西樓市特別是昆玉河沿岸相繼上市的項(xiàng)目眾多，新樓盤(pán)與老項(xiàng)目碰撞，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)已在所難免。湯泉逸墅廣告推廣策略1、西部市場(chǎng)開(kāi)始興盛2、西部的山水住宅大戰(zhàn)開(kāi)始升溫3、昆玉河畔區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈西線住宅項(xiàng)目從北到南可分為三大板塊：A)以北四環(huán)內(nèi)昆玉河水系住宅。價(jià)位分布：8000以上，自然環(huán)境優(yōu)越。其中萬(wàn)柳區(qū)是中關(guān)村的三大居住區(qū)之一。成熟的高尚生活區(qū)已經(jīng)形成。B)遠(yuǎn)大路周邊大盤(pán)項(xiàng)目。價(jià)位分布：6500左右如：世紀(jì)城、酈城，規(guī)模社區(qū)帶動(dòng)整體區(qū)域的經(jīng)濟(jì)格局發(fā)展，商業(yè)和居住日漸成熟。C)安慧橋周邊中低擋項(xiàng)目，價(jià)位分布：5500左右。如、美麗西園、樂(lè)府江南、自由度、幸福時(shí)光。>>>結(jié)論分析湯泉逸墅廣告推廣策略本案處于B、C之間，四環(huán)路以西，地理位置特征顯示：地塊周邊項(xiàng)目較少。區(qū)域高檔項(xiàng)目稀缺。/湯泉逸墅廣告推廣策略對(duì)與高檔項(xiàng)目的買(mǎi)家：選擇的條件——無(wú)懈可擊的內(nèi)在品質(zhì)與外在條件是買(mǎi)家認(rèn)可的條件。獨(dú)特的區(qū)位特征和文化使買(mǎi)家有一種相同社會(huì)階層的認(rèn)可和歸屬感。作為高檔產(chǎn)品的買(mǎi)家更注重與自己有同樣身份、地位，眼光和品味的人靠攏的心理需求。湯泉逸墅廣告推廣策略項(xiàng)目寫(xiě)真1.位置：西四環(huán)邊，是公認(rèn)的北京最適合居住的上風(fēng)上水之地。這樣的區(qū)位價(jià)值也是本案的核心利益點(diǎn)。2.周邊環(huán)境:世紀(jì)城和酈城兩大規(guī)模社區(qū)帶動(dòng)整體區(qū)域的居住氛圍，但以南，本案附近沿四環(huán)住宅項(xiàng)目多為中低檔普通住宅；周邊現(xiàn)狀缺乏自然環(huán)境；和生活配套，如大型超市。尚未形成高尚住宅的區(qū)域化。3.交通：緊鄰西環(huán)，交通網(wǎng)線連接西到旅游勝地香山、八大處；東連接蘇州橋、航天橋、紫竹橋、中關(guān)村商圈；東南連接西直門(mén)商圈。便利的交通線拉近了本案和西部主要商圈的距離。和遠(yuǎn)郊別墅項(xiàng)目比較，成為本項(xiàng)目的一大優(yōu)勢(shì)。4.規(guī)劃：從規(guī)劃看，地塊呈南北狹長(zhǎng)，所有建筑都坐北朝南，保證所有戶(hù)型的采光和通風(fēng)；臨四環(huán)為二期公建，一方面使居住區(qū)遠(yuǎn)離公路噪音干擾和粉塵。一方面阻隔居住和公路間距，保證居住的私密性；社區(qū)內(nèi)三個(gè)園林組團(tuán)設(shè)計(jì)；四季溫泉貫穿園林，溫泉會(huì)所和園林特色將是本案的一大賣(mài)點(diǎn)。5.產(chǎn)品特點(diǎn)：4，6層帶電梯板樓；溫泉入戶(hù)；2-4居不同面積多種戶(hù)型可供選擇；6.價(jià)位:4層均價(jià)9000，6層8000/湯泉逸墅廣告推廣策略>>>項(xiàng)目SOWT分析SWOT1.地域特色：四環(huán)邊，交通的便利無(wú)可比擬。2.建筑特色：4-6層帶電梯3.配套特色：由溫泉引入帶來(lái)的多種溫泉享受（溫泉會(huì)所）。4.園林特色：四季溫泉園林，飄逸的美感。1.期房，作為購(gòu)買(mǎi)高檔、高價(jià)項(xiàng)目的買(mǎi)家，更注重現(xiàn)實(shí)。2.周邊自然人文環(huán)境較差，生活配套缺乏。3.周邊中低檔項(xiàng)目，使區(qū)域價(jià)值定位明顯,直接影響到本案的品質(zhì)和市場(chǎng)認(rèn)同。1.今年18號(hào)令會(huì)對(duì)高檔項(xiàng)目需求有一定影響。2.從當(dāng)前看，本案的入市時(shí)機(jī)正好錯(cuò)過(guò)金九銀十的最好時(shí)機(jī)。3.本案價(jià)格在區(qū)域市場(chǎng)中較高1.西山效應(yīng)成為本案先天的“無(wú)形產(chǎn)”。2.本案體量適中，和現(xiàn)在的市場(chǎng)需求比，市場(chǎng)消化潛力很大。湯泉逸墅廣告推廣策略>>>產(chǎn)品定位京西溫泉低板高檔住區(qū)[私密性]（低層、離公路近300米）[尊貴感]（溫泉）[現(xiàn)代感]（四環(huán)路為生活提速）湯泉逸墅廣告推廣策略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境掃描項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)劃價(jià)格（元/平米）現(xiàn)狀廣告推廣主題誠(chéng)品建筑南北區(qū)：4.8.12層板樓，3居為主，東西區(qū)：9層，1.2居為主，全部精裝，主力戶(hù)型140-160平米3萬(wàn)平米園林，種櫻花等花類(lèi)喬木。會(huì)所的咖啡圖書(shū)館南北區(qū)：8300東西區(qū)：7300一期03年底完工04年3月底入住打人文牌知識(shí)英雄世紀(jì)城三期遠(yuǎn)大北路以北，臨昆玉河，綠化帶，，翠疊園，12層，50米樓間，戶(hù)型為80-220平米，2-4居；特點(diǎn)戶(hù)型多樣；shoppingmall04年10月開(kāi)業(yè)640004年3月入住世紀(jì)城生活城酈城103萬(wàn)平米，1.26容積率，臨綠化帶，4.7層板樓，戶(hù)型120平米，12.14層塔樓，130-150平米，3居6300今年開(kāi)盤(pán)專(zhuān)業(yè)人群品位宅邸上河村西三環(huán)，威尼斯之戀，5-8層，準(zhǔn)現(xiàn)房，1.55容積率，5000平米人工湖，170-200平米，3-4居為主。780003年底入住水上生活上層建筑樂(lè)府江南30萬(wàn)平，9層電梯，70-158平米，2-4居，精裝，江南園林，保健會(huì)館，600011月開(kāi)盤(pán)，遠(yuǎn)眺西山近品江南主要竟品案例分析湯泉逸墅廣告推廣策略>>>結(jié)論分析西四環(huán)沿線項(xiàng)目一個(gè)總體印象是大盤(pán)多，受世紀(jì)城和酈城兩大盤(pán)的影響，周邊項(xiàng)目普遍規(guī)劃都力求完整。相比，本案的規(guī)模較小，低層建筑及地形沿四環(huán)呈狹長(zhǎng)的特點(diǎn)比較明顯。2.區(qū)域均價(jià)在6000-7800左右，本案的定價(jià)顯然超越了區(qū)域的價(jià)格水平。3.周邊項(xiàng)目消費(fèi)群的特點(diǎn)是：不是某一類(lèi)人群，購(gòu)房者的層次不同。本案所在位置尚無(wú)高尚生活的氛圍./湯泉逸墅廣告推廣策略4.該區(qū)域項(xiàng)目都較注重園林的營(yíng)造，本案雖然有中心園林和中心廣場(chǎng)，但本案的溫泉?jiǎng)t是區(qū)域內(nèi)唯一的，成為本案真正的USP。5.周邊項(xiàng)目社區(qū)建筑高低不一的現(xiàn)象明顯，突出本案4-6層，南北朝向的社區(qū)規(guī)整有序的特點(diǎn)。6.大區(qū)域居住氛圍的日漸形成，但，尚為形成對(duì)高檔項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)者的吸引。如何將高檔項(xiàng)目買(mǎi)家的注意力拉到本案，是推廣的指向。7.廣告風(fēng)格：以山水為依托的，或大氣或品位的營(yíng)造。雖有世紀(jì)城和酈城的大氣磅礴，康橋水郡的高貴氣質(zhì)，但有亮點(diǎn)和區(qū)域突破的很少，為本案的廣告推廣制造了一定的表現(xiàn)空間。湯泉逸墅廣告推廣策略市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析——重要提示支撐超越區(qū)域的價(jià)位，突破區(qū)域?qū)傩浴邫n社區(qū)形象營(yíng)造獨(dú)特的社區(qū)文化，創(chuàng)造西部高檔社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)地位——身份歸屬感湯泉逸墅廣告推廣策略[尊貴]上風(fēng)上水，溫泉園林，4-6層電梯低板,尊者之居[從容]本案四環(huán)路邊，出入從容，生活加速度[氣度]本案地形沿四環(huán)呈狹長(zhǎng)走勢(shì)，周邊視野空曠，孤居一處，南北朝向，整齊化一的低層建筑群。湯泉逸墅廣告推廣策略城鄉(xiāng)無(wú)業(yè)、失業(yè)、半失業(yè)者農(nóng)業(yè)勞動(dòng)者產(chǎn)業(yè)工人商業(yè)服務(wù)業(yè)員工階個(gè)體工商戶(hù)辦事人員專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員私營(yíng)企業(yè)主職業(yè)經(jīng)理國(guó)家\社會(huì)管理者消費(fèi)群體研究主要目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源①私營(yíng)企業(yè)主②應(yīng)聘于外企、三資企業(yè)的高級(jí)職員③工程師及各類(lèi)市場(chǎng)稀缺的高級(jí)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人才④?chē)?guó)營(yíng)大企業(yè)及壟斷行業(yè)的“老板”⑤傳媒、演藝界、體育界的明星社會(huì)階層劃分本案不同類(lèi)型產(chǎn)品的定價(jià)（總價(jià)100-300萬(wàn)）湯泉逸墅廣告推廣策略

目標(biāo)客戶(hù)及分類(lèi)分布區(qū)域：（以交通通達(dá)方向）紫竹橋一帶中關(guān)村西直門(mén)及連帶的金融街整個(gè)海淀、西部地區(qū)（四環(huán)）湯泉逸墅廣告推廣策略

北京“金領(lǐng)”階層定義：領(lǐng)導(dǎo)者他們是社會(huì)精英高度集中的階層，他們的年齡在30歲至45歲之間，受過(guò)高等教育（海外留學(xué)經(jīng)歷），經(jīng)營(yíng)策劃能力，專(zhuān)業(yè)技能強(qiáng)、有一定的社會(huì)關(guān)系資源，年薪100萬(wàn)人民幣以上。這個(gè)階層不一定擁有生產(chǎn)資料所有權(quán)，但擁有一個(gè)公司最重要的技術(shù)和經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。>>>主力目標(biāo)客戶(hù)定位湯泉逸墅廣告推廣策略>>>目標(biāo)消費(fèi)者特征分析月收入上萬(wàn),核心年齡在35-50歲間。參加的社會(huì)活動(dòng)較多，經(jīng)歷豐富,信息靈通，敢于冒險(xiǎn)，善于經(jīng)營(yíng)管理。3.他們要經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查，獲得必要的信息，來(lái)隨時(shí)修正自己的決策。有自己的信息來(lái)源渠道，比較相信主流媒體的權(quán)威性。4.他們已經(jīng)對(duì)自己的人力資本進(jìn)行過(guò)大量投入，而且還要繼續(xù)不斷地給自己“充電”，不斷充實(shí)或更新自己的知識(shí)。5.大多有海外生活背景，或有很多機(jī)會(huì)接觸國(guó)外的環(huán)境和思想。6.特點(diǎn)：有文化，有家庭觀念。湯泉逸墅廣告推廣策略講究品位,敏銳的觀察力和非常理性的購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣有自己特定的生活習(xí)慣及思維方式，不易受外界左右應(yīng)酬頗多;經(jīng)常飛來(lái)飛去的頭等艙客人事務(wù)繁忙,私人秘書(shū)協(xié)助搜集日常資料及世界各地經(jīng)濟(jì)信息;主要通訊工具依賴(lài)電話及網(wǎng)絡(luò)出入五星級(jí)酒店,高檔休閑娛樂(lè)場(chǎng)所;有固定的社交圈,參加高檔次的高爾夫球會(huì),一次性消費(fèi),不無(wú)故增加還息負(fù)擔(dān)。擁有悠閑的生活狀態(tài)并追求更多8.不愿循規(guī)蹈矩,喜歡創(chuàng)意人生>>>他們的生活狀態(tài)湯泉逸墅廣告推廣策略

產(chǎn)品與目標(biāo)消費(fèi)群相似處自信和高端，是人群中的精神領(lǐng)袖，是建筑與目標(biāo)買(mǎi)家的共同特性同樣的特質(zhì)：尊貴、從容、氣度既需要都市的便利亦想擺脫都市的繁雜湯泉逸墅廣告推廣策略廣告推廣

核心形成導(dǎo)向——建立西部高檔社區(qū)領(lǐng)導(dǎo)地位推廣核心概念的形成必然滿足兩方面要求。其一：形成鮮明的區(qū)域市場(chǎng)差異度，塑造特立獨(dú)行的形象氣質(zhì)。其二：符合本案目標(biāo)客群的心理特征，迎其所好，建立本案的關(guān)注度和偏好。湯泉逸墅廣告推廣策略推廣基礎(chǔ)支撐支撐超越區(qū)域的價(jià)位2.彌補(bǔ)區(qū)域缺乏高尚生活氛圍的不足3.滿足有效目標(biāo)客群的身份象征湯泉逸墅廣告推廣策略推廣價(jià)值核心(SOLGAN)從容尊崇境界

湯泉逸墅廣告推廣策略[從容]:出門(mén)即是四環(huán)路，不受擁堵之苦低層帶電梯建筑沿路南北走向社區(qū)規(guī)劃，流暢[尊崇]：上風(fēng)上水王者之尊唯一有溫泉的社區(qū)：四季溫泉園林溫泉會(huì)所區(qū)域內(nèi)唯一4-6層帶電梯的高檔社區(qū)356套，少數(shù)人的生活空間[境界]:一種氣質(zhì)(產(chǎn)品特質(zhì)VS建筑精神)一種生活(靜心\養(yǎng)生的溫泉文化)一種高度(與眾不同,反樸歸真)湯泉逸墅廣告推廣策略推廣核心概念導(dǎo)向通過(guò)高貴的方式表現(xiàn)廣告追捧探討的艷羨評(píng)價(jià)方式表現(xiàn)新聞生活化的方式主持活動(dòng)與區(qū)域同類(lèi)產(chǎn)品比與低端生活比高端的產(chǎn)品特質(zhì)尊貴的生活方式滿足身份和品位生活需求湯泉逸墅廣告推廣策略推廣策略推廣目標(biāo)目標(biāo)：建立西部高檔社區(qū)的霸主地位，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)客群的認(rèn)知和購(gòu)買(mǎi)。7．2推廣策略核心一期推廣時(shí)，利用二期公建地塊，沿四環(huán)邊，設(shè)置大型（高度最好高10米以上，長(zhǎng)500米（整體地塊長(zhǎng)約700米））路牌。目的：車(chē)流變客流