《物權(quán)法》視角下的業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)以法的可訴性為中心

《物權(quán)法》視角下的業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)以法的可訴性為中心一、本文概述《物權(quán)法》作為規(guī)范物權(quán)關(guān)系、保護(hù)物權(quán)人合法權(quán)益的重要法律，對(duì)于業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行及其法律可訴性具有深遠(yuǎn)的影響。本文旨在從《物權(quán)法》的視角出發(fā)，深入探討業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的法律地位、職能以及其在法律實(shí)踐中的可訴性問(wèn)題。我們將首先概述業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的基本概念、性質(zhì)和功能，明確其在社區(qū)治理和物業(yè)管理中的核心地位。隨后，我們將分析《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定，探討其法律地位和法律責(zé)任的界定。在此基礎(chǔ)上，我們將進(jìn)一步探討業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)在法律實(shí)踐中的可訴性問(wèn)題，包括其是否可以成為訴訟主體、享有哪些訴訟權(quán)利以及可能面臨的法律責(zé)任等。通過(guò)對(duì)相關(guān)案例的梳理和分析，我們將揭示業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)在法律實(shí)踐中面臨的挑戰(zhàn)和困境，并提出相應(yīng)的解決策略和建議。本文旨在通過(guò)深入的理論分析和實(shí)證研究，為完善業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的法律制度、提高其法律可訴性提供有益的參考和借鑒。二、《物權(quán)法》對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定《物權(quán)法》是我國(guó)民事法律體系中的重要組成部分，對(duì)物業(yè)管理領(lǐng)域，特別是業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的角色和地位進(jìn)行了明確的規(guī)定。這些規(guī)定不僅為業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立、運(yùn)行和職責(zé)提供了法律依據(jù)，同時(shí)也為處理物業(yè)管理中的糾紛，尤其是涉及業(yè)主權(quán)益的糾紛，提供了法律保障?！段餀?quán)法》明確了業(yè)主大會(huì)的地位和職能。業(yè)主大會(huì)作為全體業(yè)主的集合體，是物業(yè)管理中的最高決策機(jī)構(gòu)，享有對(duì)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的決策權(quán)。其職能包括但不限于制定和修改業(yè)主公約、選舉業(yè)主委員會(huì)、決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘與解聘等?！段餀?quán)法》對(duì)業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立和職責(zé)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立必須經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的選舉，其成員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任，且應(yīng)當(dāng)具備一定的資格條件。《物權(quán)法》還規(guī)定了業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中的權(quán)利與義務(wù)。例如，業(yè)主大會(huì)有權(quán)決定物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)和使用方式，有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量；業(yè)主委員會(huì)則有義務(wù)向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益等。這些規(guī)定不僅為業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)行提供了法律指引，也為處理涉及業(yè)主權(quán)益的糾紛提供了法律依據(jù)。當(dāng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，業(yè)主可以依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，向法院提起訴訟，維護(hù)自己的合法權(quán)益。當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反法律規(guī)定或業(yè)主大會(huì)的決議時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也可以依據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，采取法律手段進(jìn)行維權(quán)?！段餀?quán)法》對(duì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，不僅為物業(yè)管理領(lǐng)域提供了法律支撐，也為處理涉及業(yè)主權(quán)益的糾紛提供了法律依據(jù)。這些規(guī)定有助于保障業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理的規(guī)范化、法治化。三、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的可訴性分析在《物權(quán)法》的視角下，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的可訴性問(wèn)題是一個(gè)重要且復(fù)雜的話題。我們需要明確業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的法律地位。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的，代表業(yè)主共同行使對(duì)共有物業(yè)的管理權(quán)，而業(yè)主委員會(huì)則是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議。這種法律地位決定了它們具有一定的法律權(quán)利和義務(wù)。關(guān)于業(yè)主大會(huì)的可訴性，盡管業(yè)主大會(huì)本身并非一個(gè)法人實(shí)體，但其在行使共同管理權(quán)的過(guò)程中，可能會(huì)涉及到與第三方之間的權(quán)益沖突。例如，當(dāng)業(yè)主大會(huì)的決定侵犯了某個(gè)業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，該業(yè)主可以依法提起訴訟，要求撤銷或修改業(yè)主大會(huì)的決定。因此，從某種程度上說(shuō)，業(yè)主大會(huì)具有一定的可訴性。對(duì)于業(yè)主委員會(huì)的可訴性，情況則更為復(fù)雜。由于業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其行為通常被視為業(yè)主大會(huì)的行為。因此，當(dāng)業(yè)主委員會(huì)的決定或行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，業(yè)主同樣可以針對(duì)業(yè)主委員會(huì)提起訴訟。然而，由于業(yè)主委員會(huì)在決策和執(zhí)行過(guò)程中可能受到多種因素的影響，如業(yè)主大會(huì)的決議、業(yè)主的意見(jiàn)等，因此，在判斷業(yè)主委員會(huì)的可訴性時(shí)，需要綜合考慮其行為的合法性、合理性以及是否侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益等因素。我們還需要關(guān)注到業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)在行使其權(quán)利時(shí)可能面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)。例如，當(dāng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定違反了相關(guān)法律法規(guī)或業(yè)主大會(huì)的章程時(shí)，相關(guān)責(zé)任人員可能會(huì)面臨法律責(zé)任。因此，為了確保業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的合法運(yùn)作，我們需要在《物權(quán)法》的框架下，進(jìn)一步完善相關(guān)的法律制度和監(jiān)管機(jī)制，明確業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范其行為方式，提高其法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)在《物權(quán)法》的視角下具有一定的可訴性。然而，由于其在法律地位、行為方式以及法律責(zé)任等方面存在特殊性，我們?cè)谔幚硐嚓P(guān)糾紛時(shí)，需要充分考慮到這些因素，確保法律的公正、公平和有效實(shí)施。我們也需要不斷完善相關(guān)的法律制度和監(jiān)管機(jī)制，為業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的合法運(yùn)作提供有力的法律保障。四、案例分析在某小區(qū)，業(yè)主大會(huì)經(jīng)過(guò)合法程序作出決議，決定對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共停車位進(jìn)行收費(fèi)管理。然而，部分業(yè)主對(duì)此表示不滿，認(rèn)為該決議未經(jīng)充分討論，且收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。隨后，這部分業(yè)主向法院提起訴訟，要求確認(rèn)業(yè)主大會(huì)的決議無(wú)效。本案涉及的核心問(wèn)題是業(yè)主大會(huì)決議的可訴性。根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主的自治組織，其決議應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)業(yè)主的共同意愿。如果業(yè)主大會(huì)的決議違反了法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，或者侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，那么受影響的業(yè)主有權(quán)提起訴訟。法院在審理此案時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先審查業(yè)主大會(huì)決議的合法性，包括決議程序是否合規(guī)、決議內(nèi)容是否違反法律或業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等。如果法院認(rèn)定業(yè)主大會(huì)的決議存在違法情形，那么可以判決該決議無(wú)效，從而保護(hù)受影響的業(yè)主的合法權(quán)益。在某小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)長(zhǎng)期未能有效履行職責(zé)，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施維護(hù)不善、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差等問(wèn)題。業(yè)主們多次向業(yè)主委員會(huì)反映情況，要求解決問(wèn)題，但業(yè)主委員會(huì)一直未能采取有效措施。為此，部分業(yè)主向法院提起訴訟，要求業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)。本案涉及的核心問(wèn)題是業(yè)主委員會(huì)不作為的可訴性。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)有維護(hù)業(yè)主共同利益、監(jiān)督管理小區(qū)公共事務(wù)的職責(zé)。如果業(yè)主委員會(huì)未能履行職責(zé)或者濫用職權(quán)，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到損害，那么受影響的業(yè)主有權(quán)提起訴訟。法院在審理此案時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先查明業(yè)主委員會(huì)是否存在不作為的事實(shí)，以及該不作為是否導(dǎo)致了業(yè)主的合法權(quán)益受到損害。如果法院認(rèn)定業(yè)主委員會(huì)存在不作為且損害了業(yè)主的權(quán)益，那么可以判決業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)或者承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。通過(guò)對(duì)上述兩個(gè)案例的分析，可以看出在《物權(quán)法》視角下，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的可訴性主要體現(xiàn)在其決議和行為是否合法、是否侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益等方面。法院在審理相關(guān)案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮業(yè)主的合法權(quán)益，依法作出公正、合理的判決。業(yè)主也應(yīng)當(dāng)積極行使自己的權(quán)利，通過(guò)合法途徑維護(hù)自己的合法權(quán)益。五、完善業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)可訴性的建議在《物權(quán)法》的視角下，完善業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的可訴性，是保障業(yè)主權(quán)益、促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定的重要一環(huán)。針對(duì)當(dāng)前存在的問(wèn)題，提出以下建議：明確業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體地位。應(yīng)在法律中明確規(guī)定業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)具有獨(dú)立的訴訟主體資格，能夠代表業(yè)主提起訴訟或應(yīng)訴。同時(shí)，明確其權(quán)利和義務(wù)，使其在訴訟中能夠充分行使職權(quán)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。完善相關(guān)訴訟程序。針對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在訴訟中可能遇到的程序性問(wèn)題，應(yīng)制定更為詳細(xì)的訴訟程序規(guī)定，包括起訴、應(yīng)訴、舉證、調(diào)解、判決等環(huán)節(jié)。這些規(guī)定應(yīng)確保業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在訴訟中能夠依法行使權(quán)利，保障訴訟的公正、高效進(jìn)行。再次，加強(qiáng)司法實(shí)踐與指導(dǎo)。各級(jí)法院應(yīng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)訴訟案件的審理工作，總結(jié)審判經(jīng)驗(yàn)，發(fā)布典型案例，為類似案件的審理提供參考。同時(shí)，法院還可以通過(guò)發(fā)布司法建議等方式，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)更好地維護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)社區(qū)和諧穩(wěn)定。加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的內(nèi)部建設(shè)也至關(guān)重要。應(yīng)建立健全業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的議事規(guī)則、決策程序等內(nèi)部管理制度，確保其在運(yùn)作中能夠充分發(fā)揚(yáng)民主、依法依規(guī)行事。同時(shí)，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成員的培訓(xùn)和教育，提高其法律意識(shí)和業(yè)務(wù)能力，使其能夠更好地履行職責(zé)、維護(hù)業(yè)主權(quán)益。推動(dòng)相關(guān)配套制度的完善。在完善業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)可訴性的還應(yīng)推動(dòng)相關(guān)配套制度的完善，如完善物業(yè)服務(wù)管理制度、加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)管等。這些配套制度的完善將有助于提升整個(gè)社區(qū)治理水平，為業(yè)主創(chuàng)造更加和諧、宜居的生活環(huán)境。完善業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的可訴性需要從多個(gè)方面入手，包括明確訴訟主體地位、完善訴訟程序、加強(qiáng)司法實(shí)踐與指導(dǎo)、加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)以及推動(dòng)相關(guān)配套制度的完善等。這些措施的實(shí)施將有助于提高業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在維護(hù)業(yè)主權(quán)益方面的能力和效率，促進(jìn)社區(qū)的和諧穩(wěn)定發(fā)展。六、結(jié)論《物權(quán)法》作為我國(guó)民事法律體系中的重要組成部分，對(duì)于保障公民財(cái)產(chǎn)權(quán)益，明確物權(quán)歸屬和行使方式具有至關(guān)重要的意義。在業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的可訴性問(wèn)題上，《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋為我們提供了明確的指導(dǎo)。通過(guò)本文的分析，我們可以得出以下業(yè)主大會(huì)作為業(yè)主的集體意志表達(dá)機(jī)構(gòu)，其決議行為在符合法定程序和條件時(shí)，應(yīng)當(dāng)被賦予一定的法律效力。當(dāng)業(yè)主大會(huì)的決議行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，受侵害的業(yè)主可以依法提起訴訟，請(qǐng)求法院對(duì)決議行為的合法性進(jìn)行審查。業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，其依法履行職責(zé)的行為同樣具有可訴性。當(dāng)業(yè)主委員會(huì)的行為違反了法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)的決議，損害了業(yè)主的合法權(quán)益時(shí)，業(yè)主同樣有權(quán)提起訴訟，要求業(yè)主委員會(huì)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)的可訴性不僅是對(duì)其行為的監(jiān)督和約束，更是對(duì)業(yè)主權(quán)益的保障和維護(hù)。在實(shí)踐中，我們應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮法律的作用，確保業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)在合法、公正、公開(kāi)的基礎(chǔ)上運(yùn)行，為構(gòu)建和諧社區(qū)、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定作出積極貢獻(xiàn)?！段餀?quán)法》視角下的業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)以法的可訴性為中心，為我們提供了一個(gè)清晰、明確的法律框架。在未來(lái)的工作中，我們應(yīng)當(dāng)深入學(xué)習(xí)和理解《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋的精神，不斷提高法律意識(shí)和法律素養(yǎng)，為推動(dòng)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。參考資料：業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。第七條業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第九條符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組。第十條首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會(huì)代表組成?；I備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長(zhǎng)由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。第十五條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起成立。第十六條劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開(kāi)發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。第二十條業(yè)主拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不繳存專項(xiàng)維修資金以及實(shí)施其他損害業(yè)主共同權(quán)益行為的，業(yè)主大會(huì)可以在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中對(duì)其共同管理權(quán)的行使予以限制。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)。有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；第二十二條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書送交每一位業(yè)主；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)由業(yè)主本人簽名。第二十三條業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定專有部分面積和建筑物總面積：（一）專有部分面積按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算；尚未進(jìn)行登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算；尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算；第二十四條業(yè)主大會(huì)確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認(rèn)定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)：（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按一人計(jì)算；第二十五條業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計(jì)入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無(wú)民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護(hù)人行使投票權(quán)。第二十六條業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。第二十七條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，推選及表決辦法應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中規(guī)定。第二十八條業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)，具體委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。第二十九條業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本規(guī)則第十七條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第二百七十七條??業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第二百七十九條??業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。第二百八十條??業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第二百八十一條??建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。第三條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。第五條業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，對(duì)業(yè)主損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失。第六條物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。第十四條業(yè)主委員會(huì)委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦。籌備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單。第三十一條業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：第三十二條業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行任期制，每屆任期不超過(guò)5年，可連選連任，業(yè)主委員會(huì)委員具有同等表決權(quán)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉之日起7日內(nèi)召開(kāi)首次會(huì)議，推選業(yè)主委員會(huì)主任和副主任。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。第四十四條業(yè)主委員會(huì)委員有下列情況之一的，由業(yè)主委員會(huì)三分之一以上委員或者持有20%以上投票權(quán)數(shù)的業(yè)主提議，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，可以決定是否終止其委員資格：(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；第十九條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。第二十條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會(huì)開(kāi)展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的居民委員會(huì)，并認(rèn)真聽(tīng)取居民委員會(huì)的建議。第二百七十七條??業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。第二百八十條??業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。第二百八十一條??建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。一直以來(lái)，中國(guó)物業(yè)管理實(shí)務(wù)中就存在著業(yè)主委員會(huì)法律地位不明、職責(zé)不清、運(yùn)作不規(guī)范等問(wèn)題，致使在物業(yè)管理法律關(guān)系中，物業(yè)管理公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，在物業(yè)管理過(guò)程中常常發(fā)生損害業(yè)主合法利益的情況，這種狀況已經(jīng)成為阻礙中國(guó)物業(yè)管理朝更高水平發(fā)展的重要因素。因此，如何使業(yè)主委員會(huì)走出這種法律困境，更好的發(fā)揮其在業(yè)主自治中的應(yīng)有作用，成為我們必須共同面對(duì)并加以解決的一個(gè)課題。中國(guó)法律規(guī)定的能參與民事活動(dòng)的主體有三類：自然人、法人和其他組織、國(guó)家，社會(huì)組織要成為民事主體，要么具備法人資格，要么屬于其他組織，否則其行為無(wú)法得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。所謂法人是指具有權(quán)利能力和行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。法人必須符合下列四個(gè)條件：其他組織又稱為非法人組織，是指不具有法人資格但可以自己的名義進(jìn)行民事活動(dòng)的組織。中國(guó)《民法通則》沒(méi)有關(guān)于其他組織的規(guī)定，但是《民事訴訟法》第四十九條規(guī)定：“公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。”最高人民法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的意見(jiàn)對(duì)其他組織作了進(jìn)一步的明確，其中第四十條規(guī)定：“民事訴訟法第四十九條規(guī)定的其他組織，是指合法成立，有一定的組織機(jī)構(gòu)和財(cái)產(chǎn)，但又不具備法人資格的組織?！庇纱丝梢?jiàn)，其他組織是受中國(guó)法律認(rèn)可和保護(hù)的民事主體之一，主要包括合伙企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)和其他不具備法人資格的經(jīng)營(yíng)實(shí)體和公益團(tuán)體等。法人和其他組織的差別主要表現(xiàn)為能否獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，法人能夠自己獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，與其成員的責(zé)任是嚴(yán)格分離的，如公司的責(zé)任與股東的責(zé)任相互獨(dú)立；其他組織則不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，其責(zé)任與成員的責(zé)任雖然在一定限度范圍內(nèi)分離，但是成員必須承擔(dān)最終責(zé)任，如合伙企業(yè)超出合伙財(cái)產(chǎn)范圍的責(zé)任由合伙人承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。根據(jù)中國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下簡(jiǎn)稱為條例）關(guān)于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成并代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益的組織，履行下列六大職責(zé)：5．制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；6．法律、法規(guī)或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責(zé)。《條例》第十五條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行以下五項(xiàng)職責(zé)：3．及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；第一，業(yè)主大會(huì)既有制定業(yè)主公約等內(nèi)部規(guī)章制訂權(quán)，又擁有進(jìn)行“選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)”、“決定專項(xiàng)維修基金的使用、續(xù)籌”等民事活動(dòng)的資格，還能夠代表全體業(yè)主對(duì)公共場(chǎng)地、設(shè)施設(shè)備行使財(cái)產(chǎn)權(quán)；第二，業(yè)主委員會(huì)只是業(yè)主大會(huì)的一個(gè)常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)負(fù)責(zé)處理業(yè)主大會(huì)的日常事務(wù)，對(duì)外可以根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定與物業(yè)管理公司簽訂合同，本身沒(méi)有獨(dú)立的意思能力；第三，業(yè)主委員會(huì)雖然是依法成立的，但是沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以經(jīng)過(guò)登記后取得法人資格，所以業(yè)主委員會(huì)不是法人。第四，在物業(yè)管理實(shí)務(wù)中人們普遍把業(yè)主委員會(huì)作為其他組織來(lái)對(duì)待，但是從法律責(zé)任上分析，業(yè)主委員會(huì)委員或者業(yè)主不可能對(duì)業(yè)主委員會(huì)的行為承擔(dān)最終責(zé)任。2003年8月20日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格請(qǐng)示一案的復(fù)函》指出金湖新村業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，可以以自己的名義提起訴訟；2005年8月15日發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會(huì)是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》指出業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)對(duì)外代表業(yè)主進(jìn)行民事活動(dòng)，所產(chǎn)生的法律后果由全體業(yè)主承擔(dān)，業(yè)主委員會(huì)與他人發(fā)生民事?tīng)?zhēng)議的，可以作為被告參加訴訟。根據(jù)這兩個(gè)司法解釋，業(yè)主委員會(huì)在法律上一般被看做“其他組織”，具有民事訴訟主體資格?！稐l例》和《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”，但是對(duì)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的條件、業(yè)主委員會(huì)的組織保障、對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督、業(yè)主委員會(huì)的法律責(zé)任等都沒(méi)有具體規(guī)定。《條例》規(guī)定“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉行產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”，沒(méi)有具體規(guī)定業(yè)主大會(huì)召開(kāi)的條件（物業(yè)交付時(shí)間、入住比例等）。建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》規(guī)定“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。”“籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起30日內(nèi)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)?！边@就是說(shuō)，如果建設(shè)單位不參加業(yè)主大會(huì)籌備組，業(yè)主大會(huì)就不可能成立，也就不可能產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。而現(xiàn)實(shí)生活中建設(shè)單位及前期物業(yè)管理公司出于利益考量（如存在建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題、害怕失去物業(yè)管理地位等）而不愿意成立業(yè)主大會(huì)的大有人在，這樣業(yè)主委員會(huì)的組建也就不可能順利進(jìn)行。按照程序選取業(yè)主委員會(huì)主任、副主任及其委員，由于沒(méi)有辦公經(jīng)費(fèi)、沒(méi)有辦公地點(diǎn)、更沒(méi)有工資，屬于三無(wú)組織，全靠熱心人士自主熱情干事情，面對(duì)具有法人地位的，擁有強(qiáng)大資本盈利能力的企業(yè)，業(yè)主委員會(huì)人員極容易受到物業(yè)公司給予恩惠而失去立場(chǎng)，甚至作出損害業(yè)主利益的相關(guān)事宜，當(dāng)業(yè)主提出質(zhì)疑時(shí)，常常會(huì)使業(yè)委會(huì)自我辭職自我解散，逃避責(zé)任和義務(wù)，缺乏監(jiān)督機(jī)制。論業(yè)主委員會(huì)的法律地位——從《物權(quán)法》看業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的法律地位之解讀隨著城市化進(jìn)程的加速，住宅小區(qū)成為人們生活的重要場(chǎng)所，而業(yè)主委員會(huì)作為小區(qū)自治的重要機(jī)構(gòu)，其法律地位在實(shí)踐中引發(fā)了廣泛關(guān)注。本文旨在從《物權(quán)法》的角度，深入解讀業(yè)主委員會(huì)的法律地位，為業(yè)主自治提供理論支撐和實(shí)踐指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的自治組織，代表業(yè)主利益，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益?！段餀?quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)主要包括：召集和主持業(yè)主大會(huì)，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定以及法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。在《物權(quán)法》中，業(yè)主委員會(huì)被賦予了民事主體資格，可以作為訴訟當(dāng)事人參與民事訴訟?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》進(jìn)一步明確了業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)，包括對(duì)共有部分的使用、收益和處分等權(quán)利。這意味著業(yè)主委員會(huì)在民事活動(dòng)中具有一定的法律約束力。然而，在實(shí)際操作中，業(yè)主委員會(huì)的職能常受到多種因素制約。例如：部分業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作不理解或不配合，導(dǎo)致其無(wú)法正常行使職權(quán)；或因?qū)I(yè)知識(shí)不足，難以承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。為此，需完善法律法規(guī)，提高業(yè)主委員