萬科城vcity樓盤個案分析61P

29三月2024萬科城vcity樓盤個案分析61P萬科城vcity樓盤個案分析61P01區(qū)域屬性分析項目背景項目區(qū)位交通環(huán)境項目配套區(qū)域規(guī)劃區(qū)域樓市小結萬科城vcity樓盤個案分析61P項目名稱萬科城V.city占地面積129571㎡注冊名稱馬橋景城樂康苑總建筑面積317534.94㎡所處板塊馬橋板塊容積率2.4現(xiàn)場地址銀春路2200弄綠化率35%建筑形態(tài)小高層得房率76%-77%建筑風格現(xiàn)代開盤時間2013-6-11/2013-6-28開發(fā)商上?？た仆顿Y管理有限公司交房時間2014年底企劃營銷代理新聚仁、策源、世聯(lián)總戶數(shù)3400（一期）1110（已開盤）價格范圍19500元/㎡（報價）停車位機動車停車位2583個，非機動車停車位3386個（一期）;800機動車位（已開盤）物業(yè)管理公司上海萬科物業(yè)服務有限公司車位配比1:0.72物業(yè)管理費3.3元/㎡·月交房狀況全裝修第一節(jié)項目背景1.1.1基本參數(shù)萬科城vcity樓盤個案分析61P第一節(jié)項目背景1.1.2開發(fā)商獲獎時間榮獲獎項評選機構8月30日“2012中國民營企業(yè)服務業(yè)100強”榜單中，萬科位列第4位。全國工商聯(lián)9月6日2012中國物業(yè)服務優(yōu)秀品牌企業(yè)國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院萬科城vcity樓盤個案分析61P獲獎時間榮獲獎項評選機構2月29日2012城市摩登新力量現(xiàn)代傳媒3月21日2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)10強

2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強·杰出貢獻獎中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國房地產(chǎn)測評中心3月23日2012中國房地產(chǎn)百強企業(yè)·綜合實力TOP10國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院4月22日2012中國綠公司百強道農(nóng)研究院、《綠公司》7月13日“2012年中國500強”排行榜中，萬科位列第64位。《財富》（中文版）7月15日2012年度卓越成就大獎《21世紀經(jīng)濟報道》8月30日亞太地區(qū)最佳上市公司50強（Fabulous50）福布斯(亞洲）8月30日“2012中國民營企業(yè)500強”榜單中，萬科位列第14位全國工商聯(lián)9月06日“2012最受贊賞的中國公司”排行榜中，萬科位列第18位。“房地產(chǎn)開發(fā)”行業(yè)榜中，萬科列第1位?！敦敻弧罚ㄖ形陌妫?月6日2012中國房地產(chǎn)行業(yè)領導公司品牌國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所、中國指數(shù)研究院9月15日Euromoney(UK)BestResidentialDeveloper-Global、BestResidentialDeveloperEuromoney(UK)11月20日中國最佳領導力培養(yǎng)公司TOP20《中國企業(yè)家》12月3日20年卓越企業(yè)《南方周末》第一節(jié)項目背景1.1.2開發(fā)商綜合實力獎項—2012開發(fā)商實力雄厚、品牌管理團隊支持項目萬科城vcity樓盤個案分析61P第二節(jié)項目區(qū)位本案位于馬橋鎮(zhèn)西南面莘莊：12公里徐家匯：23.2公里人民廣場：30公里中山公園：27公里上海虹橋國際機場：23公里上海浦東國際機場：58公里地塊較為偏遠、板塊定位提升區(qū)位價值萬科城vcity樓盤個案分析61P第二節(jié)項目區(qū)位10min20min30min駕車公交萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)交通環(huán)境銀春路華寧路本案車站閔馬線車站公交總站萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)交通環(huán)境莘莊地鐵站南廣場旗忠高爾夫俱樂部旗忠駕駛培訓部銀都路滬閔路鶴慶路市五醫(yī)院旗忠文化中心旗忠公園旗忠高爾夫俱樂部東川路地鐵站工人俱樂部各工廠少年宮馬橋敬老院劍川路吳涇公園北橋站華寧路地鐵站華寧路銀春路交通便捷、途徑多個地鐵站點及生活休閑區(qū)萬科城vcity樓盤個案分析61P第四節(jié)項目配套商業(yè)配套餐飲、健身、購物、超市構筑便捷5分鐘生活圈確定入駐：麥當勞、卡通尼、一兆韋德；即將引進：超市、公繳費、餐飲、娛樂夏朵香檳購物街、千代廣場、置業(yè)廣場、金平路商業(yè)街、歐尚超市、沃爾瑪超市人濟酒店、萬軒花園酒店、安曼國際酒店（規(guī)劃中）2000㎡大賣場（規(guī)劃中）娛樂旗忠國際網(wǎng)球中心、旗忠高爾夫俱樂部、游艇俱樂部、閔行西南體育場、旗忠森蘭體育城（規(guī)劃中）醫(yī)院市五院（江川2路可達）、滬閔醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、吳涇醫(yī)院、社區(qū)醫(yī)療中心（規(guī)劃）公園旗忠公園、旗忠森林公園、水文化公園、閔行生態(tài)公園、濱江綠地、閔行公園幼兒園馬橋中心幼兒園、景谷第二幼兒園、景二一分園、閔行區(qū)第一幼兒園中小學大旗忠板塊的耀華國際教育學校（規(guī)劃中）、德威國際學校（規(guī)劃中）、文綺中學、強恕學校、實驗小學、閔行區(qū)中心小學、北橋小學、北橋中學大學上海交通大學、華東師范大學旗忠網(wǎng)球中心旗忠森林公園……生活、教育、休閑配套齊全，公交站點可達萬科城vcity樓盤個案分析61P第五節(jié)區(qū)域規(guī)劃保障房、動遷房較多配有一定公建、商業(yè)、醫(yī)療配套河道、綠地穿插保障房、動拆遷房與商品房混合，整體以住宅為主，規(guī)劃建設配套，自然環(huán)境佳社區(qū)醫(yī)療中心8000040000萬科城vcity樓盤個案分析61P第六節(jié)區(qū)域樓市均價：19500元/㎡房型：78-122㎡裝修：全裝修物業(yè)類型：高層均價：20000元/㎡房型：55-63㎡裝修：精裝修物業(yè)類型：高層均價：18000元/㎡房型：122-127㎡裝修：毛坯物業(yè)類型：小高層、高層以低密度別墅區(qū)為主，提升板塊價值；少量高層公寓，各自定位無競爭萬科城vcity樓盤個案分析61P第七節(jié)小結生活配套齊全，多教育、醫(yī)療資源，自然環(huán)境佳。別墅群提升板塊價值。馬橋板塊，地處郊環(huán)，但公共交通便捷。動遷房、保障房影響居住環(huán)境。開發(fā)商實力雄厚，自有物業(yè)及運營團隊打造，品牌卓越。萬科城vcity樓盤個案分析61P02產(chǎn)品規(guī)劃分析項目四至項目整體規(guī)劃建筑風格及立面景觀規(guī)劃戶型分析裝修標準特殊部分分析小結萬科城vcity樓盤個案分析61P第一節(jié)項目四至一期銀春路華寧路項目內分割在建道路申嘉湖高速華寧路雙向四車道車流量適中，大型卡車較多銀春路雙向兩車道車流量較小，公交站點申嘉湖高速連接北松公路，快速到達市中心目前尚未開通，有施工圍擋萬科城vcity樓盤個案分析61P第二節(jié)項目整體規(guī)劃一期占地面積：129571㎡建筑面積：317534.94㎡（社區(qū)底商自主招商）二期教育商業(yè)（政府產(chǎn)權，共40000㎡）萬科城vcity樓盤個案分析61P第二節(jié)項目整體規(guī)劃一期占地面積：129571㎡建筑面積：317534.94㎡二期（規(guī)劃未定）教育商業(yè)（14000㎡）26000㎡萬科城vcity樓盤個案分析61P第二節(jié)項目整體規(guī)劃123567891011121516171819樓號梯戶比層數(shù)戶型12梯6戶1878㎡、93㎡、122㎡22梯6戶1878㎡、93㎡、103㎡32梯4戶1878㎡、91㎡、103㎡52梯6戶1878㎡、93㎡62梯6戶1878㎡、93㎡、103㎡72梯6戶1878㎡、93㎡82梯6戶1893㎡、103㎡93梯6戶2878㎡、93㎡103梯6戶2878㎡、93㎡113梯6戶2893㎡、103㎡123梯6戶2878㎡、93㎡152梯4戶1891㎡、122㎡162梯4戶1891㎡、122㎡172梯6戶2578㎡、91㎡183梯6戶2878㎡、93㎡193梯6戶2878㎡、93㎡層高2.8米78㎡、103㎡為邊套萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)建筑風格及立面無特殊規(guī)劃設計萬科城vcity樓盤個案分析61P第四節(jié)景觀規(guī)劃道路周圍多小品萬科城vcity樓盤個案分析61P第五節(jié)戶型分析2.5.1103㎡2+1室2廳2衛(wèi)動靜分離客廳與臥室區(qū)域分離，互不干擾開闊采光臥室、客廳全南陽臺設計，保證采光量套房設計主臥套房設計，帶有櫥柜及衛(wèi)生間，保證主人私密性，符合上海人生活習慣次臥廚房書房玄關萬科城vcity樓盤個案分析61P第四節(jié)戶型分析2.5.293㎡2+1室2廳1衛(wèi)廚房干濕分離衛(wèi)生間動靜分離客廳與臥室區(qū)域分離，互不干擾開闊采光臥室、客廳全南陽臺設計，保證采光量干濕分離衛(wèi)生間干濕分離設計，滿足全家多人同時需求通透雙廳入戶玄關設計，突出客廳寬敞度次臥空間小次臥空間很小，使用功能有限制私密性不佳次臥、衛(wèi)生間窗口對走廊，邊戶可見，私密性不佳萬科城vcity樓盤個案分析61P第四節(jié)戶型分析2.5.378㎡1+1室2廳1衛(wèi)開闊采光主臥、客廳南陽臺設計，保證采光量干濕分離衛(wèi)生間干濕分離設計，滿足全家多人同時需求寬敞設計戶型雖小，但保證客廳、廚房寬敞度，符合中國人生活習慣次臥私密不佳入戶正對次臥，影響次臥居住私密性廚房客廳主臥萬科城vcity樓盤個案分析61P第四節(jié)戶型分析2.5.478㎡附加值分析2F贈送大露臺使用權約20套（售罄）贈送飄窗面積贈送半陽臺，可作為次臥使用萬科城vcity樓盤個案分析61P第六節(jié)裝修標準2.6.1主要用材客廳、臥室木地板、墻紙廚房、衛(wèi)生間瓷磚貼面萬科城vcity樓盤個案分析61P第六節(jié)裝修標準2.6.2裝修品牌FunctionArt電插口萬科城vcity樓盤個案分析61P第六節(jié)裝修標準2.6.3裝修特色——收納設計靈活利用空間，充分發(fā)揮小戶型可使用空間，減少不必要空間占用鏡面收納嵌入式收納柜萬科城vcity樓盤個案分析61P第六節(jié)裝修標準2.6.3裝修特色關注生活細節(jié)設計萬科城vcity樓盤個案分析61P第六節(jié)裝修標準萬科城vcity樓盤個案分析61P第七節(jié)特殊部分分析2.7.1公共部分——大堂挑高約3.2米小品設計增加空間靈動感人性化設計，布置休憩空間萬科城vcity樓盤個案分析61P第七節(jié)特殊部分分析2.7.2公共部分——走廊電梯間貼紙風格活潑，側重于年輕人品味消防通道降低小戶型業(yè)主得房率萬科城vcity樓盤個案分析61P2.7.3小區(qū)功能區(qū)設計第七節(jié)特殊部分分析400米環(huán)形跑道中央活動廣場免費功能區(qū)場地，滿足低消費人群及“宅”一族生活兒童攀巖墻輪滑區(qū)老年人遛鳥區(qū)寵物區(qū)萬科城vcity樓盤個案分析61P已建成社區(qū)底商社區(qū)底商效果圖2.7.4社區(qū)底商第七節(jié)特殊部分分析社區(qū)底商滿足生活購物需求萬科城vcity樓盤個案分析61P第八節(jié)小結以小品為特色。裝修用材一般，滿足正常生活，但品質不高。教育、商業(yè)配套齊全，功能區(qū)滿足各年齡層。戶型及附加值較為合理，但得房率不高。通達性尚佳，但有一定噪音影響。萬科城vcity樓盤個案分析61P03營銷推廣分析項目形象及核心訴求營銷推廣渠道現(xiàn)場包裝展示小結萬科城vcity樓盤個案分析61P第一節(jié)項目形象及核心訴求智慧健康監(jiān)測體系、預約掛號、無線定位安全看護系統(tǒng)、網(wǎng)絡購物平臺（開發(fā)中）等學區(qū)房便捷生活生態(tài)、健康萬科城vcity樓盤個案分析61P第二節(jié)營銷推廣渠道3.2.1紙質媒體廣告樓盤名稱日期報紙名稱版面廣告規(guī)格尺寸大小廣告顏色廣告費萬科城vcity2013-4-25東方早報C15其它疊整版周四周五33.5*24.4彩色160000萬科城vcity2013-4-10上海樓市2-3內頁跨頁28.5*42彩色108000萬科城vcity2013-4-10上海樓市42-43內頁跨頁28.5*42彩色108000廣告合計

3次

376000

萬科城vcity樓盤個案分析61P第二節(jié)營銷推廣渠道3.2.2微博營銷競猜轉發(fā)活動公告萬科城vcity樓盤個案分析61P第二節(jié)營銷推廣渠道3.2.3現(xiàn)場活動周末活動萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)現(xiàn)在包裝展示3.3.1周邊宣傳圍擋燈柱道旗萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)現(xiàn)在包裝展示3.3.2標識、裝飾形式多樣萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)現(xiàn)在包裝展示3.3.3售樓處——外部現(xiàn)代涂料廣告圍擋未來商業(yè)萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)現(xiàn)在包裝展示3.3.4售樓處——內部營造商業(yè)休閑氣氛配有休憩洽談區(qū)、兒童區(qū)萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)現(xiàn)在包裝展示3.3.5售樓處——業(yè)務人員萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)現(xiàn)在包裝展示3.3.6動線設計品牌介紹項目介紹項目特色裝修特色沙盤萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)現(xiàn)在包裝展示3.3.7樣板間引導沿途小品、綠化、指示牌輕松活潑樓盤介紹加深了解萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)現(xiàn)在包裝展示3.3.8樣板間以家居、實用為主，不顯奢華萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)現(xiàn)在包裝展示3.3.8現(xiàn)場管理售樓處旁停車空間較小建有停車場但未開放萬科城vcity樓盤個案分析61P第三節(jié)現(xiàn)在包裝展示3.3.8現(xiàn)場管理保安站崗，指導停車綠化維護萬科城vcity樓盤個案分析61P第四節(jié)小結廣告投放量大，形式多樣?，F(xiàn)場管理到位，停車位目前安排較少。營銷活動緊湊，效果明顯。業(yè)務人員素質佳，現(xiàn)場包裝展示設計、定位于客群相適應。訴求點覆蓋各年齡層需求。萬科城vcity樓盤個案分析61P04項目推售分析推售分析成交客戶情況萬科城vcity樓盤個案分析61P第一節(jié)項目推售分析123567891011121516171819

開盤時間樓號一次2013/6/113、17、18、19號樓二次2013/6/281、2、5、6、7、8、9、10、11、12、15、16號樓——截至7月17日戶型配比基本沿用首次開盤基本售罄，目前可售房源為1、2、16號萬科城vcity樓盤個案分析61P第一節(jié)項目推售分析

成交總面積總套數(shù)總金額均價最低日均價最高日均價項目總面積已售及已預訂面積可售面積可售套數(shù)百分比已售套數(shù)百分比二次開盤

2511628246052568518336173291979645726251162061022844.70%28255.3%首次公示:13-06-07;開始成交日(13-06-29);當日成交信息:均價:18244;套數(shù):223;面積:20113.41;金額:366949072.00;一次開盤5259257993630554317803166692133054446525001947223.70%57896.3%首次公示:13-06-06;開始成交日(13-06-13);當日成交信息:均價:17752;套數(shù):70;面積:6257.93;金額:111090766.00;二次開盤成交均價上漲，但漲幅不大，房價基本穩(wěn)定兩次開盤報價均為19500元/㎡截至7月17日——萬科城vcity樓盤個案分析61P第一節(jié)項目推售分析主要優(yōu)惠開盤購買總價減10000元萬客會藍卡優(yōu)惠0.2%銀卡優(yōu)惠0.25%金卡優(yōu)惠1%鉑金優(yōu)惠2%——優(yōu)惠先