中國房地產術語解析

中國房地產術語解析是指未完工的物業(yè)，即在建物業(yè)。樓花買賣也稱商品房預售，是指房地產開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在以后一定日期擁有現(xiàn)房的房產交易行為，事實上質是房屋期貨買賣，買賣的只是圖紙上的房屋?！皹腔ā币辉~，巧妙之極：假如把已建成的房屋看成建設完成后的果實，樓的果實尚未結出，那么能買到的只是“樓花”。1953年，30歲的霍英東成立立信置業(yè)有限公司，一改當時的現(xiàn)樓銷售政策，提出“預售樓花”，并提倡分期付款。隨后其他地產商紛紛仿效，成為香港地產一大經營特色。炒樓花也因此被老外戲稱為“中國人的第五大發(fā)明”，并波及到東南亞，之后傳入中國大陸。樓花與成品房的買賣，已成為我國商品房市場中房屋銷售的兩種要緊形式。1956年，引入境外設計公司20世紀90年代后，進入中國的境外設計單位開始隨著市場環(huán)境的變化，而轉變成以歐美國家為主力的軍團，如1992年進入的美國SOM、1997年進入的德國維思平、2001年進入的加拿大KFS等等。目前，中國境內的境外設計單位差不多“普及”，且擴張到了中國建筑版圖中的每一個角落。1980年，外銷外銷是外向型經濟的一個標簽，意指產品面向境外客戶銷售。中國各地區(qū)的資源優(yōu)勢不同，吸引來的境外客戶也有所區(qū)不，如：北京作為世界名城、國際大都會，吸引的是全球各國的客戶；中國臺灣地區(qū)的客戶垂青的是上海地產；而由于地理位置的專門性，在珠三角洲一帶，香港市場是房地產外銷市場的代名詞——1993年，深圳外銷比例達到歷史最高的22.3％。20世紀80年代，樓盤模型據(jù)置業(yè)國際董事總經理羅志聰介紹，售樓處樓盤模型展現(xiàn)，早期是80年代置業(yè)國際在考察加拿大房地產營銷時發(fā)覺，并引進到中國香港的。后來，這種方式也被地產人士從香港共享到深圳。1987年，土地拍賣1989年，房地產營銷1989年，小區(qū)的概念規(guī)劃萬科進行了專門詳細的市場調查研究，他們把深圳分隔為街區(qū)，一周一個街區(qū)，進行了“全調研”。20世紀80年代，按揭1989年，報紙廣告、樓書1989年，工地包裝為了把天景花園打造成為精品社區(qū)，1989年初，萬科派出香港物業(yè)考察團，馮佳任團長，一人發(fā)了2000塊鈔票，到香港進行見習。這是中國較早的公派香港房地產考察團?？疾靾F到了香港后，最要緊的任務確實是偷香港的房地產資料——公寓，工地，成熟的住宅小區(qū)，甚至樓書……名為物業(yè)考察團，實際上是考察香港的地產營銷。1991年，物業(yè)治理1991年，會所1991年，萬科威登不墅入伙。那個地點修建了中國房地產早期的會所。除了會所，威登不墅在產品上也進行了創(chuàng)新，成為中國大陸最早一批配電梯的6層商品公寓，也是大陸最早擁有架空層車庫的商品物業(yè)之一。1992年，復合地產房地產是傳統(tǒng)產業(yè)，又是一個邁向新經濟的產業(yè)，當傳統(tǒng)房地產承襲新經濟血脈的時候，房地產便有了一個全新的進展空間。直面新經濟浪潮對傳統(tǒng)房地產的龐大壓力，選擇一個全新的領域與房地產概念加以整合、對接乃至聯(lián)姻，將大大提高房地產的附加值和競爭前景，這確實是“復合地產”。若干年前的這種“一個中心，兩個差不多點”，房子、會所、學?；ハ嗾系姆旱禺a模式，已成為眾多樓盤現(xiàn)在的規(guī)定動作，譬如深圳華僑城的旅行地產，桃源居的教育地產，以及藝術地產等等嫁接模式。1992年，樣板間1992年的萬科天景花園，是姚牧民操盤。當時受香港的阻礙，天景屬于賣樓花，需要給客戶更直觀的感受，因此萬科裝修了樣板房，開在荔景大廈，開創(chuàng)了樣板間的先河。1993年，排隊“排隊”那個詞，當下十分流行。要追溯起來，至少要上溯10余年。1993年，中海集團開發(fā)的海麗花園，制造了七天七夜的排隊的紀錄。1993年，戶型面積解禁認籌認籌相當于內部認購，這種行銷手段起源于香港，具體是哪個項目，已無從可考。深圳將其借鑒過來，但與香港不同的是，深圳將認籌的時刻提早至取得預售證前進行，這種認籌的改變除了能讓開發(fā)商更好地了解市場需求，為下一步銷售策略的調整和價格定位等行為提供依據(jù)；而消費者能夠在房少人多的情形下，得到優(yōu)先購買權。2005年3月30日，深圳市國土資源和房產治理局召開新聞公布會透露，從3月31日起，禁止一切未取得預售許可證的樓盤以任何形式開展所謂的“認籌”活動?！罢J籌”一詞，到此嘎然而止。1994年，展銷會1994年7月4日～24日，世聯(lián)舉辦“1994年深圳小套型住宅展銷會”，是最早的展銷會模式營銷。世聯(lián)一次性地集中供應大量的信息。在這之前，世聯(lián)自掏腰包，花了2000多塊鈔票，制作了一批名片大小的廣告卡片，內容是世聯(lián)集中推出多套有用的小戶型。在1994年，還從來沒有人如此打過，如此的廣告依舊相當吸引人的。結果兩周成交50余套，接待客戶上千余人。1995年，購房入戶房地產低潮期中，為了刺激國民購房消費，拉動經濟進展，中國政府出臺了一些鼓舞房地產行業(yè)進展的政策措施，典型的如1995年，深圳頒布政策，凡在關外購房，能夠隨房子帶一個深圳戶口。2003年4月30日，深圳市寶安、龍崗兩區(qū)實行了近8年的購房入戶政策終于正式宣告終止。1995年，售樓處1995年，世聯(lián)代理深圳上梅林的華茂花園項目。當時世聯(lián)的一個銷售代表提議“干脆到現(xiàn)場辦公”。因此世聯(lián)人搬著桌子到現(xiàn)場去接待客戶，不用再從公司把客戶帶過去。這可能是早期售樓處的雛形。1996年，深圳深南花園，顯現(xiàn)了真正意義上的售樓處。1996年，地產軟文軟文是相關于硬性廣告而言，是“文字廣告”。與硬廣告相比，軟文看起來棉里藏針，收而不露，克敵于無形。追求的是一種春風化雨、潤物無聲的傳播成效。狹義的軟文，指企業(yè)在報紙或雜志等媒體上刊登的純文字性的廣告。這種定義是早期的一種定義，也確實是所謂的付費文字廣告。廣義的定義，指企業(yè)在媒體上刊登的能夠提升企業(yè)品牌形象和知名度，或能夠促進企業(yè)銷售的一卻宣傳性、闡釋性文章，包括特定的新聞報道、深度文章、付費短文廣告、案列分析等?！霸趪鴥?，我寫地產軟文是最早的，看96年海麗花園199年的報紙，差不多上半個版，”深圳市吉合田房地產顧咨詢公司總經理、中國資深房地產顧咨詢石旭升講。當時他是《投資導報》的地產版記者,專門多早期的地產人差不多上看著老石的文章,成長起來的。軟文的確起到了溝通信息的作用。溝通有兩種，一種軟文，一種廣告，軟文依舊交流，變成散文、或者詩歌化的語言。1997年，研討會1997年，策劃招標1998年，半地下車庫1998年，萬科的都市花園在產品的型態(tài)上有了較大的改變，采納人車分流、半地下車庫、圍合式布局，在當時領導了潮流。1999年，萬客會1999年，萬科成立“萬客會”。起初萬科想給客戶寄資料，但又怕資料被客戶視為垃圾扔掉，就想到成立組織，讓他們入會，如此寄資料就可不能被扔掉。后來萬科參考了香港的新地會，成立了“萬客會”，然后就在報紙上面登了一個入會需知的整版廣告，并有入會的申請表，結果專門快地就有2000多個會員。買樓并不是經常事件，會員一直增加，如何給他們帶來更多的附加值呢？萬科開始精選商家。2003年，萬科將刊物定位為：“住的時尚，住的革命”，圍繞“住”展開。萬客會實際上是萬科的戰(zhàn)略營銷，培養(yǎng)客戶的組織。房地產營銷最終講的確實是渠道，把握了客戶確實是把握了渠道，在溝通的過程中，讓他們受到萬科文化潛在的阻礙，并成為傳播者。2000年，贈送面積2000年，置業(yè)國際代理水榭花都。原先的建筑設計是平淡無奇的高層，難以吸引消費者。置業(yè)國際通過調查研究，建議開發(fā)商設計了另一種戶型模式——這確實是直到5年后的今天，深圳乃至全國地產廣泛借鑒的“6米挑高送大露臺”的贈送面積。2000年，樓盤推廣名在地產進展初期，項目的命名都專門一般，用得最多確實是“XX花園”這類公式。早期因此也有天景花園、威登不墅等等項目，但從2000年風和日麗開始，樓盤取個令人耳目一新的推廣名，開始真正地成為一種時尚。形成對比的是，項目命名進展到現(xiàn)在，差不多到了登峰造極的地步——深圳尖岡山華僑城項目，2004年啟動至今已整整花了一年時刻命名，名字還未確定。2000年，電視廣告由于成本較高，往常的開發(fā)商極少打電視廣告。早期的地產電視廣告，以深圳風和日麗等一批優(yōu)秀樓盤為代表，開發(fā)商為此耗資五六十萬。這在今天看起來是稀松平常的事，但在當時不啻于地產營銷的里程碑。2002年，工程樣板房（圖略）工程樣板房最早始于2002年7月中海深圳灣畔工程樣板房的公布展現(xiàn)，通過對設計工藝、新技術、新材料等工程實質內容的詳細展現(xiàn)，顯示了開發(fā)商的扎實功底，加強了客戶對開發(fā)商的信任度。2002年，情形洋房2002年，天津萬科花園新城獨創(chuàng)情形花園洋房，其特色是7－8米的橫廳，戶戶有露臺，每層又各有特點，首層有小院，獨立入戶；二層通過露臺入戶；三樓的面積適中，躍層有共享空間。在立面上打破了公寓呆板的形式和封閉的關系，變化豐富。2002年3月18日，萬科集團規(guī)劃設計部獲得國家知識產權局公布