南京文鼎廣場項目招商策略方案-30P

29三月2024南京文鼎廣場項目招商策略方案_30P一、業(yè)態(tài)布局二、租金設(shè)定匯報提綱：一、業(yè)態(tài)布局1、項目一層業(yè)態(tài)整體布局思路

每個區(qū)域分布如左圖：精彩LIFE：品牌形象店、銀行、數(shù)碼連鎖魅力YARD：化妝品、各類頭飾、指甲美容、休閑茶吧潮流BASE：潮流女裝、時尚服飾、精品箱包、流行鞋帽美味TOWN：風(fēng)味小吃、港式茶點、特色料理234567910111281314151617181920212223242526店號業(yè)種/預(yù)估數(shù)量1眼鏡店/32IT數(shù)碼連鎖/13中國電信/14品牌服飾/35品牌服飾/106肯德基/17品牌服飾/68精品服飾/69特色超市/110銀行/111郵局/612藥店/113銀行/114精品服飾、鞋帽、箱包/815品牌服飾旗艦店/316品牌服飾/517電腦維修、攝影攝像、手機掛件、頭飾禮品等/1018美容、美發(fā)、美甲/519電玩城/120臺球館/121量販KTV/122、23、26特色餐飲/1524、25品牌餐飲/1427書店/128診所、花店/12、項目一層業(yè)態(tài)明細(xì)127282、項目一層業(yè)態(tài)明細(xì)1＃購物品牌服飾50—20012—17114314631553IT數(shù)碼連鎖150—6001183眼鏡店50—2002—3137服務(wù)中國電信100—20019090樓號消費目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項目一層業(yè)態(tài)明細(xì)3-4家8—12家2—3家1家1家1家1＃2＃購物品牌服飾50—2005—104829631316電腦維修、手機配件、攝像攝影、圖文印刷50—20010—15481服務(wù)書店

1353353樓號消費目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項目一層業(yè)態(tài)明細(xì)5—10家10—15家1家2＃3＃購物品牌服飾50—2005—107357351018餐飲肯德基150—6001283283樓號消費目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項目一層業(yè)態(tài)明細(xì)3—6家1—3家1家1家3＃4＃購物品牌服飾50—2003—854011381498精品服飾50—1006—9328特色超市200—5001270服務(wù)銀行50—2002180360郵局50—200190藥店50—200190樓號消費目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項目一層業(yè)態(tài)明細(xì)1家1家1家1家1—2家2—6家1家6家4＃5＃購物鞋帽、箱包、皮具50—1004—62708002230精品服飾50—1004—6530餐飲品牌餐飲100—50012—1814301430樓號消費目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項目一層業(yè)態(tài)明細(xì)1家2—3家1—2家3—5家1—2家2—3家2—3家6—9家品牌服飾1家5＃6＃購物品牌服飾旗艦店200—5004—66156152020餐飲品牌餐飲50—5008—1410901090休閑美容、美發(fā)、美甲50—2004—6315315樓號消費目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項目一層業(yè)態(tài)明細(xì)1家2—3家1—2家4—6家1—2家3—5家4—6家1家6＃7＃餐飲特色餐飲50—10015—24173517352590娛樂電玩城150—6001180720臺球館100—3001180量販?zhǔn)終TV500—8001360服務(wù)診所50—300190135花店50—150145樓號消費目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項目一層業(yè)態(tài)明細(xì)4—6家5—8家6—10家1家1家1家診所花店7?！皩W(xué)生創(chuàng)意用品超市”是一種集各類學(xué)生小商品及其他特色服務(wù)為一體的專業(yè)學(xué)生小商品超市,顧客定位傾向于學(xué)生、青少年，中小學(xué)校、大學(xué)生活區(qū)都是其主要目標(biāo)顧客。經(jīng)營商品具有濃厚的時尚格調(diào)、新奇色彩，價格適中，容易吸引學(xué)生們的目光，比較容易打造流行陣地，但是其經(jīng)營面積普遍不大，均在15㎡—50㎡左右。店面展示：產(chǎn)品展示：3、對于引入超市的思考

“特色食品超市”是一種食品為主營業(yè)務(wù)的超市，如“進口食品超市”、“有機食品超市”、“健康食品超市”等，將食品種類進行細(xì)分，并將細(xì)分后的某一部分作為特色進行概念提升，一般目標(biāo)客群為中高收入人群，產(chǎn)品價格比普通同類產(chǎn)品貴出10%—80%，定位相對高端，經(jīng)營面積50㎡—300㎡。店面展示：產(chǎn)品展示：3、對于引入超市的思考

“中型綜合超市”是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)不同，可分為食品超市和綜合超市。所需面積較小，500㎡左右，對場所沒有苛刻要求，因此可以開在大多數(shù)能夠支撐的地方，資源利用率較高，適合定位為社區(qū)消費超市。店面展示：產(chǎn)品展示：3、對于引入超市的思考類型規(guī)模面對客群創(chuàng)意用品超市15㎡—50㎡學(xué)生、青少年特色食品超市50㎡—300㎡中高收入人群的白領(lǐng)階層中型綜合超市500㎡左右社區(qū)居民、學(xué)區(qū)學(xué)生由表格可以看出，創(chuàng)意型超市規(guī)模較小，難以為項目構(gòu)建較強的核心競爭力，可安排在內(nèi)街，對購物、休閑等業(yè)態(tài)進行業(yè)態(tài)補充，而特色食品超市定位較為高端，不太適合大學(xué)生群體的消費水品，現(xiàn)階段不建議引入，所以對于外街超市的引入，我司認(rèn)為合適大眾化日常生活消費的中型的綜合超市比較合適。3、對于引入超市的思考二、租金設(shè)定一樓租金收益測算按照一樓出租總面積12225㎡計算，前兩年適當(dāng)讓利，第一年平均租金按照3元/㎡/天計算，第二年平均租金按照3.5元/㎡/天計算。從第三年起以平均租金計算，并開始每年遞增5%租金，以測算一樓整體出租的收益。可見，一樓保持穩(wěn)定良好的經(jīng)營，獲得的收益也是相當(dāng)可觀的。年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年日租金（元/㎡）3.003.504.204.414.634.865.115.365.635.97年租金13386375156174381874092519677971206618702169496322779711239186972511463226621510出租率60%80%95%100%100%100%100%100%100%100%實收年租金8031825124939501780387919677971206618702169496322779711239186972511463226621510二樓售價測算注：由于樂活二層得房率只有58%，故還原后價格較高。大學(xué)生商貿(mào)城售價是根據(jù)其租金還原得出。根據(jù)上述比較，計算出二樓建面銷售價格為13341.28x0.9=12007.15元/㎡。按照此售價12年回報率還原租金為2.74元/㎡/天。項目文鼎廣場樂活時尚街區(qū)百度空間義烏小商品城大學(xué)生商貿(mào)中心二樓平層使用面積平均價格（元/㎡）13341.2817241736887507314.6權(quán)重（％）

35202025成交時間151513131015項目定位151512101113區(qū)位條件161312121214項目規(guī)部環(huán)境16141110913交通條件121010101110總分1009379747187二樓租金測算項目文鼎廣場大學(xué)生商貿(mào)中心義烏小商品城樂活時尚街區(qū)百度空間二樓平層使用面積平均租金（元/㎡/天）1.871.671.813.931.68權(quán)重（％）

40301020成交時間151515151414項目定位151513111210區(qū)位條件161514121212項目規(guī)部環(huán)境16141391110交通條件121010111010總分1009387768075注：樂活與百度租金是根據(jù)其售價還原得出。由于樂活售價過高，故權(quán)重較低。根據(jù)上述比較，計算出二樓租金為1.87x0.9=1.68元/㎡/天。三樓售價測算根據(jù)上述比較，計算出三樓建面銷售價格為9731.23x0.9=8758.08元/㎡。按照此售價12年回報率還原租金為2.00元/㎡/天。項目文鼎廣場樂活時尚街區(qū)百度空間義烏小商品城大學(xué)生商貿(mào)中心三樓平層使用面積平均價格（元/㎡）9731.23108576640112507314.6權(quán)重（％）

35202025成交時間151513131015項目定位151512101113區(qū)位條件161312121214項目規(guī)部環(huán)境16141110913交通條件121010101110總分1009379747187三樓租金測算項目文鼎廣場大學(xué)生商貿(mào)中心義烏小商品城樂活時尚街區(qū)百度空間三樓平層使用面積平均租金（元/㎡/天）1.321.291.252.481.52權(quán)重（％）

40301020成交時間151515151414項目定位151513111210區(qū)位條件161514121212項目規(guī)部環(huán)境16141391110交通條件121010111010總分1009387768075根據(jù)上述比較，計算出三樓租金為1.32x0.85=1.12元/㎡/天。根據(jù)上述計算可知，按照售價還原的租金較高，原因是周邊商鋪售價普遍較高。但按照市場情況，實際上周邊商鋪均無法達到靜態(tài)投資年回報8%的租金標(biāo)準(zhǔn)。本案二、三樓商鋪主要的吸引力在于面積小、總價較低，在一定程度上降低了投資門檻。從動態(tài)租金角度進行分析，隨著項目的成熟，每年呈比例遞增的租金將彌補靜態(tài)投資回報率低的缺陷。二三樓銷售收入測算

可銷售產(chǎn)權(quán)面積（㎡）銷售均價（元/㎡)銷售總價(元）二樓794012007.1595336771三樓45008758.0839411360總銷售價格