萬科土地增值稅培訓課件

29三月2024萬科土地增值稅培訓課件2007年1月16日，國家稅務總局在其網站上悄然公布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》；1月17日，滬深兩市地產股幾乎全線跌停，兩市地產指數(shù)單日跌幅超過9%。來勢兇猛5月21日，北京市地稅局《土地增值稅清算管理辦法》正式出臺，各方關注。萬科土地增值稅培訓課件土地增值稅真的這么可怕么？土地增值稅對房地產企業(yè)到底有什么影響？我們應該如何應對？來勢兇猛萬科土地增值稅培訓課件土地增值稅的來龍去脈土地增值稅的主要內容土地增值稅對項目運營的影響目錄萬科土地增值稅培訓課件一、土地增值稅的來龍去脈萬科土地增值稅培訓課件企業(yè)所得稅－－兩稅合并后統(tǒng)一為25%土地增值稅營業(yè)稅城市維護建設稅和教育費附加契稅房產稅、印花稅城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅1.1房地產行業(yè)的主要稅種萬科土地增值稅培訓課件1.2土地增值稅的起源1820年在德國首次開征，1898年在中國青島德租界完善；中國青島開征的土地增值稅被視為該稅種的起源。開征的國家和地區(qū)不多，德、英、日早期曾開征土地增值稅，但都先征后停，且未復征。征收時間最長、范圍最廣的，是我國的臺灣地區(qū)，是臺灣地區(qū)的主要房地產稅種，約占房地產稅費的60%以上。萬科土地增值稅培訓課件90年代初房地產行業(yè)的興起94年出臺土地增值稅暫行條例和實施細則七年免稅期房地產行業(yè)土地增值稅清算2000年起恢復征稅房地產行業(yè)過熱（海南）房地產行業(yè)走低房地產行業(yè)高速發(fā)展1.3我國土地增值稅的演進萬科土地增值稅培訓課件1.5土地增值稅的基本概念納稅義務人：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物（包括地上地下的各種附屬設施）及其附著物（一經移動即遭損壞的物品）并取得收入的單位和個人征稅對象：轉讓房地產所取得的增值額增值額=（轉讓房地產所取得的收入-規(guī)定扣除項目）萬科土地增值稅培訓課件二、土地增值稅的主要內容萬科土地增值稅培訓課件增值額＝收入－可扣除項目增值額2.1土地增值稅的計稅依據(jù)計稅依據(jù)為轉讓房地產所取得的增值額A、土地取得成本B、開發(fā)成本，建安、配套C、利息費用D、各種稅金，營業(yè)稅金及附加等E、開發(fā)費用，(A+B)×10%或(A+B)×5%F、加計成本，(A+B)×20%可扣除項目增值率＝萬科土地增值稅培訓課件2.2土地增值稅的稅率土地增值稅施行四級超率累進稅率，最低30%，最高為60%：級數(shù)增值率（%）稅率（%）10<X<50%或20%<X<50%30250%≤X<100%403100%≤X<200%504200%≤X60增值率X=增值額/可扣除數(shù)應繳土地增值稅=增值額×適用稅率萬科土地增值稅培訓課件2.3土地增值稅征收方式先預征：按銷售收入×預征率預繳土增稅，目前北京市的土增稅預征比例是1%（經濟適用房和限價房無需預征）京地稅地[2006]509號后清算：待項目竣工、售罄后，向稅局申請清算，稅款多退少補。京地稅地[2007]134號

萬科土地增值稅培訓課件可扣除項目2營業(yè)稅金收入10土地成本建安等成本2.6開發(fā)費用加計扣除增值額增值率適用稅率應納稅額（2＋2.6）×5％＝0.2310×5.4％＝0.54（2＋2.6）×20％＝0.9210－6.69＝3.313.31/6.69=49.48%30%3.31×30％＝0.9932+2.6+0.4+0.54+0.23+0.92=6.692.4案例舉例說明－－A項目銷售收入10億，地價2億，建安、配套等開發(fā)成本3億（其中資本化利息0.4億），營業(yè)稅金及附加率5.4％，計算應繳納的土地增值稅資本化利息0.4萬科土地增值稅培訓課件2.6關于銷售收入的規(guī)定房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認：

按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。萬科土地增值稅培訓課件扣除取得土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發(fā)生的費用進行分攤；對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。

房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本；房地產開發(fā)企業(yè)的預提費用及應付帳款，不得扣除；屬于多個房地產項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。2.7關于扣除項目的規(guī)定收付實現(xiàn)制萬科土地增值稅培訓課件2.8普通住宅的優(yōu)惠對普通住宅實施優(yōu)惠：當普通住宅的增值率低于20％，免征增值稅；一旦普通住宅的增值率超過20%，要就全部增值額征收30%的土地增值稅。20％的增值率為臨界點。目前北京市的普通住宅標準，同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；戶均建筑面積在140平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。土地級別05年普通住房平均價格06年普通住房平均價格06年平均價格×1.2預計2007年平均價格07年平均價格×1.2一級110681145413744.8？？二級95551059212710.4三級8040928911146.8四級688677499298.8五級546260477256.4六至十級452648285793.65150?6180?萬科土地增值稅培訓課件2.9各地普通住宅認定標準一覽萬科土地增值稅培訓課件

普通住宅的增值率20%以內免征的優(yōu)惠政策，增值率超過20%，將對整個增值額按照30%（或以上）的稅率征收土地增值稅－－2.10關于無效價格區(qū)間的研究1售價增加2元土地增值稅從無到有普通住宅變成非普通住宅后，售價增加，項目利潤的絕對額卻降低，此為無效價格區(qū)間；售價增加，利潤絕對額增加，但利潤率卻降低，此價格區(qū)間為低效價格區(qū)間萬科土地增值稅培訓課件2.10.1價格區(qū)間的基本概念無效區(qū)間：指價格提高，銷售毛利率下降、利潤總額降低；低效區(qū)間：指價格提升，銷售毛利率下降、利潤總額上升；只有普通住宅存在無效價格區(qū)間；非普通住宅只要價格提升，就會帶來利潤增加；普通住宅的無效區(qū)間、低效區(qū)間的臨界點是在普通住宅不限定價格的情況下得出的，如普通住宅有價格限定，則需根據(jù)項目實際情況具體分析；無效價格區(qū)間測算中的臨界點和極限值均為理論測算，各地稅率、費用比例等的不同，導致最終測算結果的不同。實際應用時，應根據(jù)項目具體情況具體分析。萬科土地增值稅培訓課件2.10.2圖解無效價格區(qū)間1銷售毛利率（不含土增稅）銷售毛利率（扣土增稅）34.7%47.5%60.3%73.2%34.7%29.7%38.9%44.8%21.9%非普通住宅普通住宅臨界點極限值無效區(qū)間低效區(qū)間跳躍點萬科土地增值稅培訓課件售價成本毛利率增值率（毛）稅率稅后毛利率銷售毛利6500400033.26%17.37%033.26%2,1626600400034.19%19.06%034.19%2,2576610400034.29%19.23%034.29%2,2666655400034.69%20.00%034.69%2,3096656400034.70%20.01%5.00%29.70%1,9776660400034.74%20.08%5.02%29.72%1,9806700400035.10%20.76%5.16%29.94%2,0066800400035.98%22.44%5.50%30.48%2,0726900400036.83%24.13%5.83%31.00%2,1397000400037.66%25.81%6.15%31.50%2,2057100400038.46%27.49%6.47%31.99%2,2727157400038.91%28.44%6.64%32.27%2,3097200400039.24%29.16%6.77%32.47%2,3387300400040.01%30.83%7.07%32.94%2,4047400400040.75%32.50%7.36%33.39%2,4717500400041.47%34.17%7.64%33.83%2,5377600400042.17%35.83%7.91%34.25%2,6037610400042.24%36.00%7.94%34.30%2,6107705400042.89%37.57%8.19%34.69%2,6737700400042.85%37.49%8.18%34.67%2,6707800400043.52%39.15%8.44%35.08%2,7367900400044.17%40.80%8.69%35.47%2,802無效價格區(qū)間低效價格區(qū)間萬科土地增值稅培訓課件

普通住宅的價格超過同一級別土地住宅平均價格的1.2倍以上，就變成非普通住宅，此時只要有增值額，就要就增值額的30%征收土地增值稅－－2.10.3關于無效價格區(qū)間的研究2售價增加1元土地增值稅從無到有附件：土地增值稅測算表萬科土地增值稅培訓課件2.10.2圖解無效價格區(qū)間2銷售毛利率（不含土增稅）銷售毛利率（扣土增稅）25.2%47.5%60.3%73.2%25.2%23.75%26.7%44.8%21.9%非普通住宅普通住宅臨界點極限值無效區(qū)間低效區(qū)間跳躍點27.5%萬科土地增值稅培訓課件2.10.3無效價格區(qū)間示意圖6624759973328411811293068112930673168393↓↓↓↓↓↓單位成本▲▲▲▲8300▲7900▲均價4127456850544558613061636600上圖為某項目實例，從其經營計劃上報數(shù)字可見，該項目二期四區(qū)、三期經營計劃的價格均落在了無效價格區(qū)間內，可見，土地增值稅的籌劃，首要對現(xiàn)有項目進行針對性的摸底和調整。萬科土地增值稅培訓課件三、土地增值稅的清算交稅光榮萬科土地增值稅培訓課件符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；直接轉讓土地使用權的。納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發(fā)項目

符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；省稅務機關規(guī)定的其他情況。3.1土地增值稅的清算條件萬科土地增值稅培訓課件按產品類型：普通住宅、非普通住宅、商業(yè)、車位按項目總體清算或分期清算《計稅成本》與集團現(xiàn)行成本核算規(guī)定的統(tǒng)一清算口徑與公司現(xiàn)行核算的標準是否統(tǒng)一普通住宅20％免稅的籌劃空間車位商業(yè)成本界定地價、利息分攤計算普通住宅認定標準清算對象清算時點國家法規(guī)、地方法規(guī)劃籌關鍵點3.2土地增值稅清算的關鍵點萬科土地增值稅培訓課件實例演示－A項目收入11.7億，開發(fā)成本7.9億；同一項目，清算時點不同、普通住宅認定標準不同，結果迥異；上述任一清算條件的變化，都會導致最終清算結果的不同；3.2實例演示－清算細則對項目影響萬科土地增值稅培訓課件3.2.1保守測算－分期分產品類型－4206萬萬科土地增值稅培訓課件3.2.4折中測算1－非普通調整為普通－1324萬普通住宅認定標準的影響4206萬1324萬萬科土地增值稅培訓課件3.2.2折中測算2－全項目非普通－3775萬項目分期的影響4206萬3775萬萬科土地增值稅培訓課件3.2.3樂觀測算－全項目普通－0普通住宅認定標準和項目分期的影響4206萬0萬萬科土地增值稅培訓課件土地增值稅的籌劃，除了規(guī)避無效價格區(qū)間外，清算時點、清算對象、住宅認定標準的差異，將對籌劃結果產生顛覆性影響；A項目全項目認定普通住宅，稅負為0；最嚴格分期、分產品類型測算，稅負4206萬，其中暗含巨大的籌劃空間；3.3綜上目前，北京的土地增值稅清算細則雖已出臺，但政策很多地方都很模糊，沒有明確的規(guī)定，應爭取最有利于企業(yè)的清算政策；萬科土地增值稅培訓課件四、土地增值稅的應對萬科土地增值稅培訓課件改變各產品類型的成本分攤方法增加裝修費用集團內建筑公司提供建筑安裝服務，轉移利潤股權轉讓－－商業(yè)4.1土地增值稅的應對關鍵點為了降低土地增值稅稅負，結合清算細則與項目的具體情況，有針對性的選擇籌劃方案：萬科土地增值稅培訓課件成本跨產品類型調整－從低稅負產品類型向高稅負產品類型移動成本跨期調整－從低稅負向高稅負移動；

成本跨項目移動－利用總包單位將開發(fā)成本在高稅負、低稅負項目之間平移

通過園林、綠化、土地整理費等增加園林配套成本，或者通過推行裝修、綠化、土地平整公司等一條龍的成本總包模式，拉低整體稅負。4.1.1土地增值稅的應對關鍵點－成本調整在不增加現(xiàn)有成本的前提下，通過項目開發(fā)成本分攤方式的調整，利用地價、公建配套、開發(fā)間接費、資本化利息等在各期、各產品類型中的轉移，此消彼漲，從而達到降低整體稅負的目的

萬科土地增值稅培訓課件目前國稅總局對開發(fā)產品計稅成本管理制度尚未出臺，商業(yè)、車庫成本未可確定；且面臨合作方難以確定、運作難度大、管理成本高等問題；

4.2土地增值稅的應對關鍵點－商業(yè)、車庫按產品類型區(qū)分，商業(yè)、車庫視同非普通住宅，稅負較重，對此，除了調增商業(yè)成本外，通過分立公司、股權轉讓、發(fā)行信托等方式規(guī)避商業(yè)土地增值稅；萬科土地增值稅培訓課件規(guī)避無效區(qū)間、低效區(qū)間制定銷售策略時充分考慮土地增值稅的影響；因市場對售價的反應多具有剛性特征，因此售價調整不適宜為主要的籌劃手段，而是籌劃關注點；4.2土地增值稅的應對關鍵點－銷售定價萬科土地增值稅培訓課件據(jù)實測算、充分扣除多考慮獲取中、短線項目多考慮獲取普通住宅比重大的項目獲取存量土地時關注交易方式對土地增值稅的影響已簽約未落實項目的風險及應對方案4.3開發(fā)環(huán)節(jié)的應對－新項目發(fā)展萬科土地增值稅培訓課件精裝修房是房地產開發(fā)的必然趨勢房地產開發(fā)企業(yè)應培養(yǎng)適應未來的開發(fā)精裝修房的能力如精裝修成本能通過售價等額收回，則可以降低公司整體土地增值稅稅負水平。4.3.1開發(fā)環(huán)節(jié)的應對－規(guī)劃設計－精裝修萬科土地增值稅培訓課件毛利率銷售毛利潤34.7%47.5%60.3%73.2%38.452.5%66.7%80.9%精裝修房令土增稅應稅點等輻后移；精裝修房假設精裝修成本為銷售價格的10%,并通過銷售等額收回4.3.1開發(fā)環(huán)節(jié)的應對－規(guī)劃設計－精裝修萬科土地增值稅培訓課件不同銷售毛利率下售價每增加100元，凈利減少額逐級遞減。節(jié)能環(huán)保是房地產開發(fā)的基本要求。節(jié)能環(huán)保的成本在稅前成本的抵扣作用在一定程度上降低了由于節(jié)能環(huán)保導致成本增加的壓力。4.3.2開發(fā)環(huán)節(jié)的應對－規(guī)劃設計－節(jié)能環(huán)保銷售毛利率凈利潤34.7%47.5%60.3%73.1%63.443.336.629.923.18單位：元021.8%非普通住宅普通住宅萬科土地增值稅培訓課件提高項目開發(fā)的速度,提高公司運營效率;提高產品質量;提高客戶滿意度;降低住宅全生命周期成本；成本的增加可通過減少稅負水平得到部分彌補，尤其在土地增值稅率高的情況下更為明顯。4.3.3開發(fā)環(huán)節(jié)的應對－規(guī)劃設計－工廠化萬科土地增值稅培訓課件定期拜訪稅務相關部門，加強聯(lián)絡和溝通；密切關注當?shù)卣邉酉?，盡量參與政策制定；在清算時應選擇有實力、規(guī)模大、影響力強的稅務代理機構；目前具備條件的清算項目，立即制訂合理的節(jié)稅策略和應對方案；4.4開發(fā)環(huán)節(jié)的應對－稅收征管環(huán)節(jié)萬科土地增值稅培訓課件

稅務籌劃個案特征比較明顯，每個項目的籌劃角度具有多樣性、不可比性和復雜性等特征，不能用完全標準化的思路套用；4.6土地增值稅應對的“瓶頸”任何的成本籌劃如普通與非普通之間平移成本、或者利用裝修公司轉移價格都會造成真實成本和清算成本的脫節(jié)，導致成本信息的失真；籌劃方案引起的成本重新分攤與公司現(xiàn)行的目標成本管理模式如何對接和調整，亟待解決；土地增值稅的籌劃，應視稅局清算細則而定，稅務風險不可控；

籌劃效果與籌劃風險成正比，不能本末倒置，盲目籌劃。萬科土地增值稅培訓課件五、土地增值稅的影響萬科土地增值稅培訓課件由于土地增值稅是對土地增值部分征稅，增值越高，稅負越重，因此，土地增值稅清算將降低項目的盈利能力，毛利率越高的項目，受影響程度越大；價格對凈利潤的邊際貢獻，隨價格增長呈梯級下降；普通住宅存在一定的價格無效區(qū)間，即成本不增加的情況下銷售價格提高利潤反而降低；毛利率的提升帶來的增值稅稅后毛利率提升速度明顯逐步放緩，趨向極限值后開始下降；清算土地增值稅后的銷售毛利率存在極限值，售價實現(xiàn)此極限值后再提高，項目毛利率會下降。5.1土地增值稅對項目盈利能力的影響萬科土地增值稅培訓課件假日風景全部為非普通住宅，項目后期增值比率較高，整體稅負較高，約1.1億；紫臺全部為非普通住宅，但增值比率較低，預計清算稅金在1100萬左右；四季花城一期大部分為普通住宅，但二期有可能售價突破成為非普通住宅，三期如精裝肯定會成為非普通住宅；情花和商業(yè)部分增值比例較高；星園、青青增值比例較低，整體清算應無需繳稅。西山庭院全部非普通住宅，增值比例較高，稅負較高。城市花園可以爭取94年以前立項項目的免稅優(yōu)惠，但風險較大；成本早已鎖定，增值比例較高。5.2北京公司土地增值稅風險分布萬科土地增值稅培訓課件新項目隨著近年來土地價格的大幅增加，新項目土地價格一般較高，銷售毛利率水平有限，增值率相對較低，受到清算政策影響較?。恍马椖渴?090政策的影響，戶型面積一般較小，大多符合普通住宅的條件，而且正在開發(fā)中，可以通過諸如增加普通住宅等合理措施予以籌劃，減少土地增值稅的影響；老項目：老項目經過長期儲備，土地一般已有較大增值，項目銷售毛利率較高，所承擔的土地增值稅稅負往往較大；老項目已經銷售結算或完成規(guī)劃建設，稅收籌劃空間有限；5.3土地增值稅對行業(yè)的影響萬科土地增值稅培訓課件由于普通住宅增值率未超過20%的享受免稅優(yōu)惠，而非普通住宅有增值即需納稅，因此可能使發(fā)展商更多關注普通住宅開發(fā)；對于囤積土地行為影響較大，主要靠土地增值獲取利潤的企業(yè)將面臨較大壓力；對于長線開發(fā)項目影響較大，現(xiàn)有長線項目經過長期儲備一般增值較大，相應稅負較高；因出租業(yè)務不征收增值稅，對于開發(fā)投資物業(yè)的房地產商不構成即時影響，但投資物業(yè)轉讓時，往往產生較高的增值額和增值率，因而產生較高稅負?？赡艽偈垢嗥髽I(yè)改變經營方式，變銷售為持有出租，尤其是高端物業(yè)。5.3土地增值稅對行業(yè)的影響萬科土地增值稅培訓課件增值稅的征收降低了房地產行業(yè)的利潤水平，通過長期持有土地依靠土地升值獲取高額利潤的發(fā)展模式受到挑戰(zhàn)，要求開發(fā)商必須關注運營效率的提高，通過快速周轉獲取較高的收益水平；盈利水平提升清算增值稅導致銷售凈利率下降凈資產收益率銷售凈利率總資產周轉率權益乘數(shù)XX＝提高資產周轉率穩(wěn)定增值稅清算導致銷售凈利率下降，根據(jù)杜邦公式，在資產負債率穩(wěn)定的情況下，要想提高盈利水平，必須提高周轉率。5.3土地增值稅對行業(yè)的影響萬科土地增值稅培訓課件新項目發(fā)展階段：新項目測算時要根據(jù)最新政策，充分評估增值稅風險，據(jù)實測算，充分扣除；科學確定公司新項目發(fā)展策略，確定比較合理的中短線項目與長線項目比例、普通住宅與非普通住宅比