大型地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃應(yīng)用指南

大型地產(chǎn)項(xiàng)目全案策劃應(yīng)用指南模式經(jīng)營(yíng)理念透析市場(chǎng)供需狀況深入跟進(jìn)開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)提供顧問(wèn)與解決應(yīng)對(duì)方案提升開(kāi)發(fā)商品牌引導(dǎo)市場(chǎng)全程顧問(wèn)與解決通過(guò)成功的項(xiàng)目操作，打算開(kāi)發(fā)商在業(yè)界的品牌，為開(kāi)發(fā)商的后續(xù)發(fā)展開(kāi)辟道路通過(guò)產(chǎn)品的核心價(jià)值影響并引導(dǎo)市場(chǎng)的需求行動(dòng)核心價(jià)值的提出潛在價(jià)值的發(fā)掘超越同質(zhì)化市場(chǎng)供需狀況深入跟進(jìn)開(kāi)發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)提供顧問(wèn)與解決應(yīng)對(duì)方案提升開(kāi)發(fā)商品牌引導(dǎo)市場(chǎng)全程顧問(wèn)與解決通過(guò)成功的項(xiàng)目操作，打算開(kāi)發(fā)商在業(yè)界的品牌，為開(kāi)發(fā)商的后續(xù)發(fā)展開(kāi)辟道路通過(guò)產(chǎn)品的核心價(jià)值影響并引導(dǎo)市場(chǎng)的需求行動(dòng)核心價(jià)值的提出潛在價(jià)值的發(fā)掘超越同質(zhì)化 經(jīng)營(yíng)理念“全案策劃”代理模式的經(jīng)營(yíng)宗旨是：全程跟進(jìn)，全程顧問(wèn)，作為整合人才資源、理論資源的平臺(tái)，中城置地根據(jù)項(xiàng)目所在的市場(chǎng)分析結(jié)果，結(jié)合項(xiàng)目本身所具備的資源，挖掘出項(xiàng)目的最大潛在價(jià)值，并在實(shí)際的運(yùn)作中，將此潛在價(jià)值最大的體現(xiàn)，保證開(kāi)發(fā)商獲得最大化的利潤(rùn)，即結(jié)合“天時(shí)、地利、人和”做到知已知彼，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商打一場(chǎng)漂亮的殲滅戰(zhàn)?！叭覆邉潯贝眍檰?wèn)模式的經(jīng)營(yíng)理念主要體現(xiàn)為：超越同質(zhì)化引導(dǎo)市場(chǎng)全過(guò)程顧問(wèn)瓦解決提升開(kāi)發(fā)商品牌經(jīng)營(yíng)理念解理之一：超越同質(zhì)化在房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，房地產(chǎn)項(xiàng)目的同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，互相克隆的案例屢見(jiàn)不鮮。如何使本身看似平淡無(wú)奇的一個(gè)項(xiàng)目，煥發(fā)鮮明的個(gè)性與不可克隆性，是開(kāi)發(fā)商要考慮的一個(gè)重要課題；也是項(xiàng)目本身能否獲得勝利、脫穎而出的關(guān)鍵?！叭覆邉潯贝眍檰?wèn)模式一個(gè)重要的核心潛在價(jià)值。提出核心價(jià)值體系，以提升核心競(jìng)爭(zhēng)力，繼而在產(chǎn)際操作中引入創(chuàng)新體系理念，確定項(xiàng)目的主題與形象，最終使項(xiàng)目的潛能發(fā)揮出來(lái)，使?jié)撛趦r(jià)值最大化地體現(xiàn)在利潤(rùn)的獲得上，最終達(dá)到開(kāi)發(fā)商與中城置地公司的共同終極目標(biāo)——獲取最大利潤(rùn)和獲得品牌效應(yīng)。經(jīng)營(yíng)理念解理之二：引導(dǎo)市場(chǎng)關(guān)于引導(dǎo)市場(chǎng)的問(wèn)題，是一個(gè)比較敏感的話(huà)題：究竟是要迎合各種伯需求支開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還是由我們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目來(lái)引導(dǎo)人們的觀(guān)念？現(xiàn)在是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)深化的時(shí)代，商品要與市場(chǎng)的需求對(duì)接得上，才能成功銷(xiāo)售，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，但房地產(chǎn)因其開(kāi)發(fā)（生產(chǎn)）周期較普通商品長(zhǎng)，不能單純地停留在迎合需求的層面，它還必須要“引導(dǎo)市場(chǎng)”。中城置地“全案策劃”提倡的“引導(dǎo)市場(chǎng)”的經(jīng)營(yíng)理念，就是要做到：在市場(chǎng)需求分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目的核心價(jià)值，提煉出一個(gè)創(chuàng)新和務(wù)實(shí)的主題定位，繼而營(yíng)造符合主題的產(chǎn)品和居住文化氛圍，去引導(dǎo)在客戶(hù)群的居住理念與傾向。經(jīng)營(yíng)理念解理之三：全程顧問(wèn)與解決“全案策劃”代理顧問(wèn)模式與普通的代理顧問(wèn)模式最不同的一點(diǎn)就是“全程顧問(wèn)與解決”。中城置地為開(kāi)發(fā)商提供的服務(wù)貫穿于項(xiàng)目立項(xiàng)之初，一直到項(xiàng)目銷(xiāo)售的順利完成并擴(kuò)大后續(xù)影響，為可持續(xù)發(fā)展鋪路的這樣一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程?！叭覆邉潯钡拇眍檰?wèn)模式一般分為以下4個(gè)階段工作，分屬3個(gè)時(shí)期：籌備期——建設(shè)期——入住期經(jīng)營(yíng)理念解理之四：提升開(kāi)發(fā)商的品牌品牌效應(yīng)、名牌效應(yīng)是當(dāng)今成功開(kāi)發(fā)商的救命靈丹。營(yíng)造良好的品牌效應(yīng)，是唯一取得繼續(xù)游戲的底牌，是在市場(chǎng)中生存的關(guān)鍵。只有建立了品牌效應(yīng)，才能為企業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)可持續(xù)發(fā)展的營(yíng)養(yǎng)豐富的土壤，從而使企業(yè)不斷發(fā)展壯大?！叭覆邉潯贝砟Ｊ匠巳虨轫?xiàng)目提供專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)之外，還同時(shí)策視對(duì)開(kāi)發(fā)商的品牌進(jìn)行塑和提升。這種提升由始至終地貫穿在各個(gè)環(huán)節(jié)中。中城置地會(huì)為不同的開(kāi)發(fā)商度身訂造一套適合各自情況的形象樹(shù)立系統(tǒng)與提升品牌計(jì)劃，使項(xiàng)目成為開(kāi)發(fā)商的品牌進(jìn)行塑造和提升。這種提升由始至終地貫穿在各個(gè)環(huán)節(jié)中。中城置業(yè)會(huì)為不同的開(kāi)發(fā)商打造品牌的平臺(tái)，最終達(dá)成獲以利潤(rùn)和獲得企業(yè)名牌效應(yīng)的這一個(gè)終極目標(biāo)?！叭覆邉潯贝砟Ｊ讲坏剖迹巧平K，更為開(kāi)發(fā)商的持續(xù)發(fā)展作戰(zhàn)略性的指導(dǎo)。操作流程設(shè)定營(yíng)銷(xiāo)策劃前期發(fā)展策劃建設(shè)前期及建設(shè)期顧問(wèn)銷(xiāo)售期代理及善后期顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)策劃前期發(fā)展策劃建設(shè)前期及建設(shè)期顧問(wèn)銷(xiāo)售期代理及善后期顧問(wèn)制訂投資分析報(bào)告可類(lèi)比項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略分析析劃分銷(xiāo)售周期并確定各周期工作內(nèi)容制訂投資分析報(bào)告可類(lèi)比項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略分析析劃分銷(xiāo)售周期并確定各周期工作內(nèi)容初步市場(chǎng)情況調(diào)查評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定可類(lèi)比項(xiàng)目并進(jìn)行調(diào)研評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案確定可類(lèi)比項(xiàng)目并進(jìn)行調(diào)研劃分銷(xiāo)售周期并確定各周期工作內(nèi)空確定推廣銷(xiāo)售策略劃分銷(xiāo)售周期并確定各周期工作內(nèi)空確定推廣銷(xiāo)售策略擬定工地形象包裝方案擬定工地形象包裝方案細(xì)化營(yíng)銷(xiāo)思路SWOT分析并初擬總體策劃思路細(xì)化營(yíng)銷(xiāo)思路SWOT分析并初擬總體策劃思路協(xié)助開(kāi)發(fā)商制訂售樓工具及資料制定前期推廣策略協(xié)助開(kāi)發(fā)商制訂售樓工具及資料制定前期推廣策略制定市場(chǎng)進(jìn)入方案制定市場(chǎng)進(jìn)入方案分析項(xiàng)目潛在價(jià)值分析項(xiàng)目潛在價(jià)值策劃各類(lèi)公關(guān)宣傳活動(dòng)策劃各類(lèi)公關(guān)宣傳活動(dòng)培訓(xùn)銷(xiāo)售人員培訓(xùn)銷(xiāo)售人員確定核心價(jià)值體系及總體策劃思路確定核心價(jià)值體系及總體策劃思路舉行各種促銷(xiāo)活動(dòng)舉行各種促銷(xiāo)活動(dòng)目標(biāo)客戶(hù)群定和分析目標(biāo)客戶(hù)群定和分析尾盤(pán)銷(xiāo)售尾盤(pán)銷(xiāo)售協(xié)助開(kāi)發(fā)商交校項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題及形象定位協(xié)助開(kāi)發(fā)商交校項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題及形象定位提供物業(yè)管理建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議提供物業(yè)管理建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議工作流程發(fā)展策劃——發(fā)展顧問(wèn)——規(guī)劃與建筑策劃——營(yíng)銷(xiāo)策劃——銷(xiāo)售代理A。項(xiàng)目前期發(fā)展策劃目標(biāo)充分了解項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)狀況，人文狀況并作出分析。挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值，確定核心價(jià)值，引出主題定位、形象定位。鎖定目標(biāo)客戶(hù)群。建立利潤(rùn)保障發(fā)展模式，使核心價(jià)值最大化地體現(xiàn)在利潤(rùn)上，使利潤(rùn)最大化工作方式1．成立項(xiàng)目專(zhuān)案小組，調(diào)配整合人才資源。2．全程與各方面專(zhuān)家，專(zhuān)業(yè)人士溝通交流。3．利用決策資源強(qiáng)大的理論支持，以理論指導(dǎo)實(shí)踐，以信息整合實(shí)踐。4．全程與開(kāi)發(fā)商有關(guān)人士緊密溝通。5．嚴(yán)格按合同規(guī)定期限提交書(shū)面報(bào)告與電子演示文件，組織專(zhuān)家團(tuán)與專(zhuān)家組精項(xiàng)參與辯論，及時(shí)解決不可預(yù)見(jiàn)問(wèn)題?；玖鞒檀_定可類(lèi)比區(qū)域與可類(lèi)比項(xiàng)目并進(jìn)行深入調(diào)研進(jìn)行SWOT分析并初步提出總體策劃思路分析項(xiàng)目潛在價(jià)值初步市場(chǎng)情況調(diào)查確定可類(lèi)比區(qū)域與可類(lèi)比項(xiàng)目并進(jìn)行深入調(diào)研進(jìn)行SWOT分析并初步提出總體策劃思路分析項(xiàng)目潛在價(jià)值初步市場(chǎng)情況調(diào)查對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀(guān)規(guī)劃作出建議對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、景觀(guān)規(guī)劃作出建議確定核心價(jià)值體系及總體策劃思路項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群鎖定及分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及形象定位確定核心價(jià)值體系及總體策劃思路項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群鎖定及分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及形象定位接觸項(xiàng)目所在地市場(chǎng)，整合決策資源所有的該地的市場(chǎng)初步情況。并對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)進(jìn)行地毯式的調(diào)研。在掌握初步情況后，再重點(diǎn)確定可類(lèi)比區(qū)域及類(lèi)比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目并進(jìn)行重點(diǎn)的摸查。在第1點(diǎn)的基礎(chǔ)上，考察項(xiàng)目地塊，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析（優(yōu)劣勢(shì)分析；優(yōu)勢(shì)Strenth、劣勢(shì)Weekess、機(jī)會(huì)opprunity、危機(jī)Threat），得出相對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目策劃總體思路初步方案。根據(jù)SWOT分析，結(jié)合宏觀(guān)市場(chǎng)與策觀(guān)市場(chǎng)及開(kāi)發(fā)商所要求達(dá)到的目標(biāo)，挖掘項(xiàng)目的可利用價(jià)值，整合專(zhuān)案組的分析與專(zhuān)家團(tuán)的意見(jiàn)，建立項(xiàng)目的核心價(jià)值體系。然后通過(guò)創(chuàng)新體系的運(yùn)用，確立項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題及項(xiàng)目的形象（確定開(kāi)發(fā)什么物業(yè)、如何營(yíng)造物業(yè)內(nèi)在與外在形象和硬件，以呼應(yīng)主題），完善總體劃思路。在確定核心價(jià)值體系的同時(shí)，進(jìn)行客戶(hù)群的鎖定。根據(jù)整體市場(chǎng)情況分析及SWOT分析，結(jié)合項(xiàng)目核心價(jià)值體系內(nèi)空，確定客戶(hù)群的劃分，然后根據(jù)其需求（顯性需求和隱性需求）確立項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題）。整合市場(chǎng)定位內(nèi)容和專(zhuān)家團(tuán)意見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林景觀(guān)、規(guī)劃等作出專(zhuān)業(yè)的建議。B、建設(shè)前期及建設(shè)期的顧部與應(yīng)對(duì)方案目標(biāo)協(xié)助開(kāi)發(fā)商解決有關(guān)問(wèn)題，使項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)按既定進(jìn)度展開(kāi)。通觀(guān)全局，就可能發(fā)生的問(wèn)題，對(duì)開(kāi)發(fā)商提出預(yù)警性提示，以保證項(xiàng)目的順利開(kāi)發(fā)。工作方式專(zhuān)案組與開(kāi)發(fā)商保持緊密的溝通與聯(lián)絡(luò)。向開(kāi)發(fā)商索要更新的必要基本資料。（如紅線(xiàn)坐標(biāo)、規(guī)劃要點(diǎn)、成本資料、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、建安工程定額指標(biāo)等。嚴(yán)格做好項(xiàng)目的保密工作。專(zhuān)案組聯(lián)合專(zhuān)家團(tuán)共同工作。專(zhuān)案組、專(zhuān)家團(tuán)與開(kāi)發(fā)商定期舉行例會(huì)。基本流程制訂投資分析報(bào)告策劃各類(lèi)公關(guān)宣傳活動(dòng)制定前期推廣策略擬定工地形象包裝方案評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案制訂投資分析報(bào)告策劃各類(lèi)公關(guān)宣傳活動(dòng)制定前期推廣策略擬定工地形象包裝方案評(píng)審規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在建設(shè)前期，掌握項(xiàng)目基本資料后，結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格，作出系統(tǒng)、全面的投資分析報(bào)告，對(duì)項(xiàng)目的總成本投入進(jìn)行結(jié)算，預(yù)測(cè)收入和收益以及投資的回收期和投資的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的資金運(yùn)作有一個(gè)初步的把屋與預(yù)算。組織專(zhuān)家團(tuán)及專(zhuān)案組精項(xiàng)對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行評(píng)審，編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，為開(kāi)發(fā)商選擇設(shè)計(jì)方案提供顧問(wèn)服務(wù)，有必要時(shí)將協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行招標(biāo)工作。在建設(shè)期間，向開(kāi)發(fā)商提供有關(guān)于施工工地形象包裝和前期推廣策略方面的顧問(wèn)，編制相關(guān)方案，并派專(zhuān)人協(xié)助開(kāi)發(fā)商落實(shí)。策劃并協(xié)助執(zhí)行各種提升項(xiàng)目知名度和企業(yè)品牌的活動(dòng)。C、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃目標(biāo)1、通過(guò)策劃各種公關(guān)和促銷(xiāo)活動(dòng)，聚積項(xiàng)目的銷(xiāo)售勢(shì)能。2、制訂兼具市場(chǎng)沖擊力和最大利潤(rùn)的價(jià)格，控制銷(xiāo)售節(jié)奏。3、全面提升項(xiàng)目知名度、美譽(yù)度，樹(shù)立開(kāi)發(fā)商良好形象。工作方式1、利用決策資源強(qiáng)大的信息平臺(tái)和中城置地的創(chuàng)新體系擬定營(yíng)銷(xiāo)方案。2、以具備豐富操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家團(tuán)建議為指導(dǎo)，專(zhuān)案組發(fā)揮發(fā)主觀(guān)能力性和整合能力進(jìn)行策劃，跟進(jìn)工作?；玖鞒炭深?lèi)比項(xiàng)目、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略分析可類(lèi)比項(xiàng)目、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略分析確定推廣銷(xiāo)售策略細(xì)化項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路制定市場(chǎng)進(jìn)入方案確定推廣銷(xiāo)售策略細(xì)化項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路制定市場(chǎng)進(jìn)入方案營(yíng)銷(xiāo)思路體現(xiàn)銷(xiāo)售策略營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境營(yíng)造模擬方案演示價(jià)格策略入市時(shí)機(jī)選擇營(yíng)銷(xiāo)思路體現(xiàn)銷(xiāo)售策略營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境營(yíng)造模擬方案演示價(jià)格策略入市時(shí)機(jī)選擇推廣策略推廣定位推廣策略推廣定位售樓部設(shè)計(jì)示范單位設(shè)計(jì)賣(mài)點(diǎn)挖掘和展示客戶(hù)群再分析市場(chǎng)推廣進(jìn)度設(shè)計(jì)推廣主題廣告及媒介策略?xún)r(jià)格定位形象定位售樓部設(shè)計(jì)示范單位設(shè)計(jì)賣(mài)點(diǎn)挖掘和展示客戶(hù)群再分析市場(chǎng)推廣進(jìn)度設(shè)計(jì)推廣主題廣告及媒介策略?xún)r(jià)格定位形象定位核心價(jià)值體現(xiàn)1、分析可類(lèi)比項(xiàng)目及重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷(xiāo)策略，做到知己知彼。2．制定詳實(shí)又具修正性的推廣策略，重點(diǎn)確定廣告及媒介策略。細(xì)化項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路，進(jìn)一步清晰項(xiàng)目應(yīng)鎖定的目標(biāo)客戶(hù)群，挖掘并展示項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，制定更為具體的銷(xiāo)售策略并營(yíng)造合適的營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境。制定市場(chǎng)進(jìn)入方案，確定入市場(chǎng)時(shí)機(jī)和推出市場(chǎng)的價(jià)格，進(jìn)行模擬方案演示。D、項(xiàng)目銷(xiāo)售期代理及善后期顧問(wèn)目標(biāo)1、保障項(xiàng)目的銷(xiāo)售目標(biāo)如期完成，確保開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)的獲得。2、力爭(zhēng)縮短銷(xiāo)售周期，使資金快速回籠，以保障下期工程或下一個(gè)項(xiàng)目的再投資。3、盡量延長(zhǎng)旺銷(xiāo)期。4、全面樹(shù)立項(xiàng)目和開(kāi)發(fā)商品牌。工作方式重新整合項(xiàng)目專(zhuān)案組人才資源，調(diào)入專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人才。專(zhuān)案組與豐富操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的專(zhuān)家團(tuán)密切溝通。緊跟銷(xiāo)售進(jìn)度，進(jìn)行每日小結(jié)、每周總結(jié)及每月評(píng)估，監(jiān)控銷(xiāo)售情況?；玖鞒膛嘤?xùn)銷(xiāo)售人員協(xié)助開(kāi)發(fā)商制訂售樓工具及資料劃分銷(xiāo)售周期并確定培訓(xùn)銷(xiāo)售人員協(xié)助開(kāi)發(fā)商制訂售樓工具及資料劃分銷(xiāo)售周期并確定各周期工作內(nèi)容舉行各種促銷(xiāo)活動(dòng)舉行各種促銷(xiāo)活動(dòng)尾盤(pán)銷(xiāo)售協(xié)議開(kāi)發(fā)商交樓提供物業(yè)管理建議尾盤(pán)銷(xiāo)售協(xié)議開(kāi)發(fā)商交樓提供物業(yè)管理建議結(jié)合各項(xiàng)工作進(jìn)度，劃分銷(xiāo)售周期并確定各周期工作內(nèi)容，盡可能客觀(guān)、全面地將各項(xiàng)工作內(nèi)容細(xì)化，但同時(shí)也要預(yù)留調(diào)整空間。充分考慮項(xiàng)目特色和市場(chǎng)喜好，協(xié)助開(kāi)發(fā)商制訂售樓工具及各種資料。對(duì)銷(xiāo)售人員（尤其是一線(xiàn)銷(xiāo)售人員）進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)和項(xiàng)目概況周知培訓(xùn)。在廣告的配合下，舉行各種促銷(xiāo)活動(dòng)，強(qiáng)力進(jìn)行銷(xiāo)售。在達(dá)成基本銷(xiāo)售目標(biāo)后，針對(duì)性地進(jìn)行尾盤(pán)銷(xiāo)售。協(xié)助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行交樓事宜，為項(xiàng)目物業(yè)管理提供切實(shí)可行的建議。全程策劃綱要前期策劃發(fā)展綱要步驟1：項(xiàng)目所在地初步市場(chǎng)情況調(diào)查階段A：宏觀(guān)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境。經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究通常包括經(jīng)濟(jì)體制、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化、城市化的進(jìn)程、通貨膨脹的狀況、家庭收入和家庭支出的結(jié)構(gòu)等等。政策環(huán)境。即與地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)的財(cái)政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策、土地政策、住房政策、戶(hù)籍政策。行業(yè)環(huán)境。我們?cè)谝粋€(gè)城市（即使這個(gè)城市是我們非常熟悉的）投資投資搞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，除了要了解經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境外，當(dāng)?shù)氐男袠I(yè)環(huán)境也必須清楚的了解?？疾煺男袠I(yè)管理水平和管理能力是地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)環(huán)境研究的重要部分。由于我們的目標(biāo)是開(kāi)發(fā)最有影響力的住宅項(xiàng)目，這一點(diǎn)就尤為重要。其主要內(nèi)容包括：城市規(guī)劃、行業(yè)管理方式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展等等。人口環(huán)境。研究人口環(huán)境要注意這幾個(gè)方面：人口的總量、年齡結(jié)構(gòu)、戶(hù)籍結(jié)構(gòu)、知識(shí)結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)以及人口的遷移特征。文化環(huán)境。文化的價(jià)值對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有非常重要的意義。如何挖掘項(xiàng)目獨(dú)特、深厚的文化內(nèi)涵，并扮演城市新居住文化倡導(dǎo)的角色，是擺在我們面前的重要課題。技術(shù)環(huán)境。對(duì)技術(shù)環(huán)境進(jìn)行研究，需要對(duì)以下問(wèn)題作出回答：新技術(shù)條件下的需求變化；新技術(shù)條件下的生產(chǎn)關(guān)系變化（生產(chǎn)關(guān)系指人們?cè)诮?jīng)濟(jì)社會(huì)和社會(huì)活動(dòng)中的關(guān)系）；區(qū)域、場(chǎng)所、空間、時(shí)間等概念的變化；物業(yè)的功能變化；項(xiàng)目街區(qū)功能、商業(yè)功能、增值功能、投資功能。與此同時(shí)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，資本流動(dòng)量、項(xiàng)目的分析評(píng)估手段、投資價(jià)值與決策、交易規(guī)模和交易過(guò)程等方面也應(yīng)該作出系統(tǒng)的分析。階段B：項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述。主要通過(guò)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)，進(jìn)而對(duì)供應(yīng)量與需求量、價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行客觀(guān)、到位的描述。市場(chǎng)現(xiàn)狀剖析。通常通過(guò)對(duì)比近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價(jià)格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^(guān)念及開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。未來(lái)走勢(shì)預(yù)測(cè)。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項(xiàng)目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢(shì)等，作出預(yù)測(cè)（約未來(lái)3-5年）階段C：項(xiàng)目所在地板塊市場(chǎng)分析板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。板塊功能定位。是“CBD”還是“CLD”等都要加以區(qū)分的。板塊開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)。已建、在建和即將開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目都要有個(gè)全面、扼要的認(rèn)識(shí)。板塊物業(yè)價(jià)格水平分析。這是制定價(jià)格策略的基礎(chǔ)，因此一定要搜集準(zhǔn)確、全面的資料，進(jìn)行歸類(lèi)、分析。步驟2：確定可類(lèi)比項(xiàng)目，對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研階段A：確定可類(lèi)比項(xiàng)目并作深入的調(diào)查分析以事先制定出的表格為主要形式，派出專(zhuān)門(mén)人員負(fù)責(zé)對(duì)已確定的可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，以獲取基本情況及重要情報(bào)，然后進(jìn)行分析整理以及對(duì)各個(gè)可類(lèi)比項(xiàng)目作出針對(duì)性的評(píng)價(jià)。階段B：對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目自身特點(diǎn)、各類(lèi)硬件指標(biāo)及軟件指標(biāo)（包括售價(jià)、戶(hù)型、配套標(biāo)準(zhǔn)、推廣賣(mài)點(diǎn)、廣告投放等）、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)（包括暢銷(xiāo)戶(hù)型的統(tǒng)計(jì)）等進(jìn)行羅列、分析。步驟3：項(xiàng)目的SWOT分析及總體策劃思路的擬定階段A：項(xiàng)目的SWOT分析從區(qū)位、時(shí)機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身?xiàng)l件和外部可利用資源等對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅分析。階段B：項(xiàng)目的總體策劃思路擬定戰(zhàn)略部署。制定項(xiàng)目的戰(zhàn)略目標(biāo)及劃分實(shí)施步驟。軟件平臺(tái)的構(gòu)筑。達(dá)致項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)所需的軟件平臺(tái)——營(yíng)銷(xiāo)大環(huán)境的構(gòu)筑，應(yīng)從項(xiàng)目的規(guī)劃階段就開(kāi)始著手。硬件功能的配置。包括項(xiàng)目自身應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位及項(xiàng)目結(jié)合周邊配套等所應(yīng)實(shí)現(xiàn)的功能定位。步驟4：項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立挖掘項(xiàng)目先天的最大價(jià)值。從市場(chǎng)時(shí)機(jī)、自身?xiàng)l件及區(qū)域價(jià)值等方面入手。賦予其適當(dāng)且最大化的后天價(jià)值。步驟5：項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群鎖定及分析哪些人是買(mǎi)家（包括隱性、顯性?xún)深?lèi)）買(mǎi)家要買(mǎi)什么樣的房？買(mǎi)家為什么要買(mǎi)這些房子？誰(shuí)參與了買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)行動(dòng)？買(mǎi)家以什么樣的方式買(mǎi)房？買(mǎi)家什么時(shí)候買(mǎi)房？買(mǎi)家在那里買(mǎi)房？在研究了以上問(wèn)題之后，我們?yōu)橘I(mǎi)家畫(huà)一副“素描”，這幅“素描”要對(duì)買(mǎi)家的文化特征、社會(huì)特征、個(gè)人特征和心理特征進(jìn)行最全面、最準(zhǔn)確的描繪。步驟6：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及形象定位`階段A：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位為項(xiàng)目建立領(lǐng)先的、策略型的市場(chǎng)主題概念體系：該體系不僅是一個(gè)主題概念的提出；該體系緊扣項(xiàng)目與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)場(chǎng)的大勢(shì)與機(jī)會(huì)點(diǎn)；立足于該項(xiàng)目資源優(yōu)勢(shì)與發(fā)展商自身優(yōu)勢(shì)之上。具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值，包容項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)與一系列賣(mài)點(diǎn)。該體系能夠?yàn)轫?xiàng)目及開(kāi)發(fā)公司積累領(lǐng)先的市場(chǎng)聲望。該體系的深度能夠使項(xiàng)目輸出持續(xù)的價(jià)值，從而保證大型項(xiàng)目的持續(xù)旺銷(xiāo)熱度，并為戰(zhàn)略擴(kuò)張埋下伏筆。該體系能夠與項(xiàng)目的建設(shè)與分期開(kāi)發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開(kāi)發(fā)與推廣相匹配。實(shí)現(xiàn)脈管動(dòng)狀的市場(chǎng)失去功能。階段B：項(xiàng)目形象定位圍繞項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項(xiàng)目進(jìn)行形象定位。步驟7：項(xiàng)目的產(chǎn)品策略建議階段A：土地開(kāi)發(fā)總平面規(guī)劃會(huì)同專(zhuān)業(yè)規(guī)劃公司進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)總平面規(guī)劃，堅(jiān)持“市場(chǎng)化”與“適度超前”兩個(gè)原則。階段B：交通道路規(guī)劃建議小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃小區(qū)連接外部道路規(guī)劃。階段C：戶(hù)型設(shè)計(jì)建議戶(hù)型比例配置。二房二廳、三房二廳等各占多大比例的配置。戶(hù)型面積比例。80平方米以下、80—100平方米等各占幾個(gè)百分點(diǎn)，需進(jìn)行精確配比。戶(hù)型設(shè)計(jì)特色。單式、躍式、復(fù)式及功能分區(qū)等建議。階段D：建筑設(shè)計(jì)建議外立面設(shè)計(jì)建議整體風(fēng)格建議組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議。階段E：園林景觀(guān)規(guī)劃綠化面積的確定。景觀(guān)的主題提煉。景觀(guān)的特色營(yíng)造。階段F：智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議堅(jiān)持“適度先”、“控制成本”及“特色營(yíng)造”三個(gè)原則，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃綱要步驟1、可類(lèi)比項(xiàng)目、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略分析階段A：可類(lèi)比項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略分析項(xiàng)目概況市場(chǎng)定位售樓價(jià)格銷(xiāo)售政策措施廣告推廣手法主要媒體應(yīng)用及投放頻率公關(guān)促銷(xiāo)活動(dòng)其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷(xiāo)售手段階段B：重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略分析對(duì)于重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略的分析，除了包括“階段A”中所提及的八個(gè)方面外，還包括對(duì)其總體營(yíng)銷(xiāo)布置的跟蹤與分析，同時(shí)也提出我方的初步因應(yīng)方案。步驟2：推廣策略之定位項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力的傳播構(gòu)思項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)薈萃項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策目標(biāo)客戶(hù)群定位分析項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況項(xiàng)目所在地家庭情況分析家庭成員結(jié)構(gòu)家庭收入情況住房需求、生活習(xí)慣項(xiàng)目客戶(hù)群定位目標(biāo)客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)細(xì)分目標(biāo)客戶(hù)特征描述目標(biāo)客戶(hù)資料階段B、推廣策略入市時(shí)機(jī)規(guī)劃1、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排廣告策略廣告總體策略及廣告的階段性劃分廣告總體策略廣告的創(chuàng)段性劃分2、廣告主題3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作購(gòu)房須知詳細(xì)價(jià)格表銷(xiāo)售控制表樓書(shū)宣傳海報(bào)、折頁(yè)認(rèn)購(gòu)書(shū)正式合同交房標(biāo)準(zhǔn)物來(lái)管理內(nèi)容物業(yè)管理公約媒介策略媒體總策略及媒體選擇媒體總策略媒體選擇媒體創(chuàng)新使用軟性新聞主題媒介組合投入頻率及規(guī)模費(fèi)用估算步驟3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路的提出階段A：營(yíng)銷(xiāo)思路的體現(xiàn)客戶(hù)群的再清晰化目標(biāo)客戶(hù)具體定位目標(biāo)客戶(hù)特點(diǎn)描述第二、主要賣(mài)點(diǎn)的展示羅列出項(xiàng)目的所有賣(mài)點(diǎn)并按照主次及系統(tǒng)性排列。階段B、營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)方式建議提出一個(gè)具體的、可操作的營(yíng)銷(xiāo)方案。第二，公關(guān)活動(dòng)策劃包括公關(guān)活動(dòng)和軟性新聞等內(nèi)容階段C：營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境的營(yíng)造售樓部設(shè)計(jì)建議風(fēng)格、特色營(yíng)造位置選擇功能區(qū)劃分內(nèi)部裝飾外圍環(huán)境的美化樣板房設(shè)計(jì)建議風(fēng)格、特色營(yíng)銷(xiāo)單元選擇家具選擇、搭配細(xì)部裝飾宣傳圖片、文字資料編制步驟4、項(xiàng)目投資競(jìng)爭(zhēng)要素分析階段A、入市時(shí)機(jī)選擇根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度及資金回籠計(jì)劃，結(jié)合市場(chǎng)形勢(shì)，選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)并進(jìn)行細(xì)致的安熱電廠(chǎng)（細(xì)化“入市時(shí)機(jī)規(guī)劃”的內(nèi)容），通常在入市前要經(jīng)過(guò)導(dǎo)入期、加熱期、升溫期的醞釀。階段B：階段策略項(xiàng)目單方成本項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)可類(lèi)比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格價(jià)格策略定價(jià)方法均價(jià)付款方式和進(jìn)度優(yōu)惠條款樓層及方位差價(jià)綜合計(jì)價(jià)公式第五、價(jià)格分期策略?xún)?nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格價(jià)格升幅周期價(jià)格升幅比例價(jià)格技術(shù)調(diào)整價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷(xiāo)售額配比表階段C：模擬方案演示根據(jù)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃的內(nèi)容就項(xiàng)目的建筑面積與功能結(jié)構(gòu)，作出簡(jiǎn)明反映項(xiàng)目的成本、價(jià)格、效益等方面的模擬運(yùn)營(yíng)方案，以供開(kāi)發(fā)商更清晰地預(yù)測(cè)項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)狀況，從而更好地把握全局。系統(tǒng)動(dòng)力模式20大法則用原創(chuàng)思想引領(lǐng)市場(chǎng)地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)展法則戰(zhàn)略主要涉及組織的遠(yuǎn)期發(fā)展方向和范圍，理想情況下，它應(yīng)使資源與變化的環(huán)境，尤其是它的市場(chǎng)、消費(fèi)者或客戶(hù)相匹配，以便達(dá)到所有者的預(yù)期希望。■對(duì)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)而言，戰(zhàn)略的制定至關(guān)重要、甚至是第一重要的。■“全案策劃模式”將不同企業(yè)的自身發(fā)展?fàn)顩r與市場(chǎng)機(jī)遇，制定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略。大企業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以勢(shì)力立足。小企業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以特色立足。三階效應(yīng)遞增法則第一階效應(yīng)：居高而發(fā)?！叭覆邉澞Ｊ健笔紫仁墙⒃趯?duì)當(dāng)前最優(yōu)產(chǎn)品設(shè)計(jì)與操盤(pán)策略的全面把握基礎(chǔ)之上的，決策資源作為國(guó)內(nèi)最大的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)研究機(jī)構(gòu)，為“全案策劃模式”創(chuàng)造了一站在巨人肩膀上的大平臺(tái)。另外，經(jīng)驗(yàn)來(lái)自我們做過(guò)的事，智慧來(lái)自我們做糟的事。所以我們必須能夠全面掌握他人犯下的錯(cuò)誤，避免重蹈覆轍。第二階效應(yīng)：項(xiàng)目對(duì)接?！叭覆邉澞Ｊ健睆?qiáng)調(diào)對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域及其個(gè)性特征詳盡深入的調(diào)查與研究，并對(duì)項(xiàng)目的資源優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)進(jìn)行判斷和整合，從而實(shí)現(xiàn)最優(yōu)模式與項(xiàng)目自身的完美對(duì)接。第三階效應(yīng)：創(chuàng)新超越。每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須超載自我，超載行業(yè)最高水平，通過(guò)在未知領(lǐng)域的積極開(kāi)拓，不僅為項(xiàng)目自身創(chuàng)造出競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還可為地產(chǎn)企業(yè)奠定行業(yè)內(nèi)的“江湖地位”。大部分人都只能理解第一階段效應(yīng)，只有少數(shù)人會(huì)很好的考慮第二階段和第三階效應(yīng)。然而不幸的是，實(shí)際上企業(yè)真正有趣的事情，都存在于更高層次。歸零行銷(xiāo)心態(tài)法則勇于重新開(kāi)始是房地產(chǎn)商必須遵循的法則在房地產(chǎn)領(lǐng)域沒(méi)有永遠(yuǎn)的優(yōu)勢(shì)，歸零心態(tài)將推動(dòng)從業(yè)人員不斷超越。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，無(wú)論是處下熱銷(xiāo)局面，還是面臨滯銷(xiāo)挑戰(zhàn)，第一步要做的就是歸零。有效資金回收法則“全案策劃模式”制定了詳實(shí)的資金回籠計(jì)劃再好的項(xiàng)目如果不能做好收盤(pán)工作，都可能出現(xiàn)尾貨銷(xiāo)售難題。“全案策劃模式”提出零庫(kù)存戰(zhàn)術(shù)。有效避免利潤(rùn)沉淀。操盤(pán)手決定論法則對(duì)發(fā)展商而言，每個(gè)成功項(xiàng)目背后一定要有第一操盤(pán)手。第一操盤(pán)手要求有權(quán)力上的集中，“全套策劃模式”必須與第一操盤(pán)手取得價(jià)值上的認(rèn)同，方能實(shí)現(xiàn)順利運(yùn)行。成功的第一操盤(pán)手應(yīng)該像一個(gè)大壇子，胖壇子，即能容下所有的事情。成功的第一操盤(pán)手，一定是一個(gè)理性的領(lǐng)跑者。核心啟動(dòng)入市法則入市決定項(xiàng)目最終成敗的70%?！叭覆邉澞Ｊ健睘榇笾行妥≌?xiàng)目設(shè)計(jì)了“核心啟動(dòng)區(qū)”。這是一個(gè)由樣板房、樣板以環(huán)境、售樓部、未來(lái)生活展示、熱烈現(xiàn)場(chǎng)氛圍演染、人群有效組織等軟硬件共同構(gòu)成的項(xiàng)目“引爆器”?！八俣?、變化、控制|”法則正如競(jìng)爭(zhēng)本身，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是一個(gè)不斷變化的目標(biāo)，任何一家房地產(chǎn)公司，任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，都不能死守著一個(gè)簡(jiǎn)單的優(yōu)勢(shì)來(lái)源觀(guān)念不放。最出色的競(jìng)爭(zhēng)者，也就是最成功的競(jìng)爭(zhēng)者，懂得如何因勢(shì)而變并始終引領(lǐng)潮流。“尤其是對(duì)于大型房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，要求既有規(guī)模，又有靈活性。“全案策劃模式”在應(yīng)變方面，強(qiáng)調(diào)從5個(gè)方面贏得競(jìng)爭(zhēng)。1、速度；2、一貫性、3、敏銳性、4、靈活性、5、創(chuàng)新性全面顧客中心法則競(jìng)爭(zhēng)的成功取決于將公司的關(guān)鍵流程轉(zhuǎn)換為能一直為購(gòu)房者提供較高價(jià)值的戰(zhàn)略能力。以顧客為中心的戰(zhàn)略：從戰(zhàn)略的高度地顧客進(jìn)行思考，建立顧客價(jià)值戰(zhàn)略。所有產(chǎn)品創(chuàng)新與營(yíng)銷(xiāo)策略的前提是，為顧客創(chuàng)造和發(fā)現(xiàn)價(jià)值?！隹蛻?hù)俱樂(lè)部、總經(jīng)理熱線(xiàn)、定期業(yè)主懇談、開(kāi)發(fā)商專(zhuān)職聘請(qǐng)業(yè)主顧問(wèn)……都是有效占領(lǐng)市場(chǎng)的利器。全息細(xì)化落實(shí)法則細(xì)化工作對(duì)核心價(jià)值及其大概念的最重要的支持。天使在細(xì)節(jié)中，魔鬼在細(xì)節(jié)中。在每個(gè)角落都能夠體現(xiàn)完整、清晰的項(xiàng)目整體理念，下是“全案策劃模式”全息概念的嚴(yán)格要求?！叭覆邉澞Ｊ健睆?qiáng)調(diào)核心策略應(yīng)該體現(xiàn)在全方位（產(chǎn)品、服務(wù)、價(jià)格、品牌、網(wǎng)絡(luò)、組織、隊(duì)伍。講精彩的故事法則為你的樓盤(pán)講一個(gè)精彩的故事——成功的樓盤(pán)一定要有傳奇因素。如果沒(méi)有激情與渴望，任何偉大的成功都不能實(shí)現(xiàn)。做項(xiàng)目，講故事，正是一次理性的軌跡與激情的舞步的完善結(jié)合。價(jià)值轉(zhuǎn)換技巧：我們可以將樓盤(pán)偶然的或其它原因?yàn)橹鞯某晒?，轉(zhuǎn)化為必然的傳奇原因的成功之路，從而為后期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)及開(kāi)發(fā)商做好鋪墊。這個(gè)故事必須保持新鮮，不斷給買(mǎi)家以驚喜。講故事的目的是實(shí)現(xiàn)口碑式行銷(xiāo)，這是世界上最具效率的尖端行銷(xiāo)策略。旺銷(xiāo)的樓盤(pán)一定要學(xué)會(huì)表演，這是一種建立在策略基礎(chǔ)之上的市場(chǎng)行為藝術(shù)。最低成本傳播法則“全案策劃模式”為房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)了低成本的傳播方案，其目標(biāo)是一分錢(qián)廣告投入，要有10元效果。對(duì)傳播的優(yōu)化與整合，最降低成本，系統(tǒng)提升效果的原則?！叭覆邉澞Ｊ健狈蛛A段傳播策略1、打樁前：培育市場(chǎng)，扎根基，逐漸滲透、升溫，偏重策略性的系統(tǒng)廣告；2、升溫期：開(kāi)始加速啟動(dòng)，整體宣傳要穩(wěn)、狠，為開(kāi)盤(pán)的沖刺積蓄足夠的勢(shì)能；沸騰期：集中火力，強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)；保溫期：配合項(xiàng)目整體進(jìn)度，延續(xù)混騰的溫度，充分利用口碑傳播；再沸騰：為迎接新的一輪銷(xiāo)售熱潮，再次沖刺，利用優(yōu)勢(shì)年兵力取得最大戰(zhàn)果。

價(jià)值的最大化法則■對(duì)房地產(chǎn)而言，利潤(rùn)不是唯一重要的，但絕對(duì)是最重要的?！觥叭覆邉澞Ｊ健弊非笞钚⊥度肱c最大產(chǎn)出間的平衡，幫助發(fā)展商實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化?！觥叭覆邉澞Ｊ健钡膬r(jià)值最大化法則是從客戶(hù)的角度、從競(jìng)爭(zhēng)的角度出發(fā)的。■為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，“全案策劃模式”采取百分之兩千的戰(zhàn)術(shù)與增值營(yíng)銷(xiāo)模式，盡量爭(zhēng)取房地產(chǎn)項(xiàng)目的最大成效。

核心價(jià)值體系法則與眾不同的是：“全案策劃模式”為每個(gè)項(xiàng)目找出其脈博一核心價(jià)值體系，通過(guò)建立項(xiàng)目的核心價(jià)值體系，為樓盤(pán)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)生成神經(jīng)中樞?！鰧?duì)項(xiàng)目核心價(jià)值的發(fā)現(xiàn)、挖掘提煉，“全案策進(jìn)模式”經(jīng)歷了“產(chǎn)品價(jià)值—競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值—整合價(jià)值”三大階段。產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)法則創(chuàng)新是房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的靈魂住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)創(chuàng)新，是由“理念創(chuàng)新、空間創(chuàng)新、環(huán)境創(chuàng)新”構(gòu)成的。“全案策劃模式”建立了互動(dòng)設(shè)計(jì)戰(zhàn)略；設(shè)計(jì)公司與發(fā)展商、顧問(wèn)公司、銷(xiāo)售公司廣告公司、物業(yè)管理公司、新聞界人士、潛在客戶(hù)代表共同參與。產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)要求與銷(xiāo)售工作協(xié)調(diào)一體化。請(qǐng)教我們的客戶(hù)是最安全、最簡(jiǎn)易的產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)之道。逆勢(shì)操作競(jìng)爭(zhēng)法則任何發(fā)展商，任何項(xiàng)目，不管在任何阻力下，都能夠挖掘出與眾不同的競(jìng)爭(zhēng)力。在此之前，做，還是不做，這是個(gè)難題，也是逆勢(shì)操作的第一步驟?！叭覆邉澞Ｊ健贬槍?duì)逆境項(xiàng)目，設(shè)計(jì)了特定操作流程，從前期診斷，到揚(yáng)長(zhǎng)避短的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，反傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)技巧。地產(chǎn)價(jià)值剩余法則通過(guò)整合企業(yè)內(nèi)外部資源，形成生產(chǎn)管理的獨(dú)特能力，為顧客提供超出其預(yù)期的產(chǎn)品和服務(wù)，從而使顧問(wèn)獲得價(jià)值剩余，正是形成房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵所在。當(dāng)前房地產(chǎn)界的價(jià)值回歸（即強(qiáng)調(diào)住宅最基本最核心的功能），其實(shí)是對(duì)以盲目追求賣(mài)點(diǎn)的前舍本逐末行為的一種矯正，但不能以此而完全否認(rèn)差異化競(jìng)爭(zhēng)與個(gè)性化產(chǎn)品，以及對(duì)價(jià)值剩余的追求。讓顧客獲得價(jià)值剩余已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的真諦。無(wú)痛讓利——“全案策劃模式”將以富有創(chuàng)意的房地產(chǎn)附加值戰(zhàn)略使對(duì)手疲于應(yīng)付。地產(chǎn)隱性賣(mài)點(diǎn)法則對(duì)房地產(chǎn)而言，隱性與顯性賣(mài)點(diǎn)同樣重要——在不被發(fā)現(xiàn)的地方蘊(yùn)藏對(duì)買(mǎi)家未來(lái)生活的關(guān)懷，更能夠真正打動(dòng)購(gòu)房者?！叭覆邉澞Ｊ健背珜?dǎo)實(shí)在行銷(xiāo)的藝術(shù)，既要有絢麗的手法，更要有“來(lái)真的”內(nèi)容。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的每一個(gè)角落都蘊(yùn)藏著打動(dòng)人心的賣(mài)點(diǎn)，然后用自然和緩的溝通方式傳達(dá)到購(gòu)房者的心靈深處，這是決定“卓越開(kāi)發(fā)商”與“平凡開(kāi)發(fā)商”的關(guān)鍵地方。地產(chǎn)隱性賣(mài)點(diǎn)法則對(duì)房地產(chǎn)而言，隱性與顯性賣(mài)點(diǎn)同樣重要——在不被發(fā)現(xiàn)的地方蘊(yùn)藏對(duì)買(mǎi)家未來(lái)生活的關(guān)懷，更能夠真正打動(dòng)購(gòu)房者。“全案策劃模式”倡導(dǎo)實(shí)在行銷(xiāo)的藝術(shù)，既要有絢麗的手法，更要有“來(lái)真的”內(nèi)容。在房地產(chǎn)產(chǎn)品的每一個(gè)角落都蘊(yùn)藏著打動(dòng)人心的賣(mài)點(diǎn)，然后用自然和緩的溝通方式傳達(dá)到購(gòu)房者的心靈深處，這是決定“卓越開(kāi)發(fā)商”與“平凡開(kāi)發(fā)商”的關(guān)鍵地方。項(xiàng)目系統(tǒng)整合法則房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)大型的系統(tǒng)工程，只有建立科學(xué)的項(xiàng)目操作系統(tǒng)，才能保證項(xiàng)目順利實(shí)施并穩(wěn)健獲利?！叭覆邉澞Ｊ健庇?個(gè)環(huán)節(jié)構(gòu)成；1、分析系統(tǒng)；2、策劃系統(tǒng)；3操作系統(tǒng)4、監(jiān)控系統(tǒng)。產(chǎn)業(yè)資源嫁接法則房地產(chǎn)企業(yè)如何更有效的競(jìng)爭(zhēng)？一種非常有效但又使用相對(duì)不足的方法是，在遠(yuǎn)離房地產(chǎn)業(yè)自身的其他產(chǎn)業(yè)界尋求創(chuàng)造性的啟示。更有效的競(jìng)爭(zhēng)，要求放寬視野“全案策劃模式”對(duì)房地產(chǎn)與其它產(chǎn)業(yè)之間的嫁接具有深刻認(rèn)知與豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，整合開(kāi)發(fā)商及“決策資源”、“中城置地”的資源網(wǎng)絡(luò)，成功的產(chǎn)業(yè)嫁接將帶來(lái)巨大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)與超額利潤(rùn)。差異化型優(yōu)勢(shì)法則任何想要長(zhǎng)期生存的競(jìng)爭(zhēng)者，都必須通過(guò)差異化而形成壓倒所有其他競(jìng)爭(zhēng)者的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。勉力維持這種差異化，正是企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略的精髓所在?！叭覆邉澞Ｊ健皫椭l(fā)展商發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的最優(yōu)領(lǐng)域，全面擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成項(xiàng)目的差異化賣(mài)點(diǎn)?！叭覆邉澞Ｊ健闭J(rèn)為，只有當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目形成具備足夠殺傷力的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)，才能保證項(xiàng)目的成功不是一次偶然或冒險(xiǎn)。前期發(fā)展策劃工作模塊剖析步驟1：項(xiàng)目所在地初步市場(chǎng)情況調(diào)查A、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析B、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析C、項(xiàng)目所在板塊市場(chǎng)研究步驟2：確定可類(lèi)比項(xiàng)目，對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研A、確定可類(lèi)比項(xiàng)目并作深入的調(diào)查與分析B、對(duì)可類(lèi)比項(xiàng)目進(jìn)行全面分析步驟3：項(xiàng)目的SWOT分析及總體策劃思路擬定A、項(xiàng)目的SWOT分析B、項(xiàng)目的總體策劃思路擬定步驟4：項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立核心價(jià)值體系是項(xiàng)目超越普通價(jià)值的一個(gè)推進(jìn)器，是發(fā)掘項(xiàng)目潛在價(jià)值的有效手段，它能最大限度地增加項(xiàng)目的附加值，使項(xiàng)目的個(gè)性更鮮明。步驟5：項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群鎖定及分析結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣麄€(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)的分析結(jié)果，重點(diǎn)鎖定項(xiàng)目潛在的客戶(hù)群，從而與項(xiàng)目的核心價(jià)值體系及策略思路進(jìn)行密碼對(duì)接，最終篩選出重點(diǎn)的客戶(hù)群落，使其清晰化。其中的操作內(nèi)容包括：對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、心理習(xí)慣等的分析總結(jié)，對(duì)鎖定的客戶(hù)群的需求及心理走勢(shì)進(jìn)行預(yù)則。步驟6：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及形象定位A、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位B、項(xiàng)目形象定位步驟7：項(xiàng)目的產(chǎn)品策略建議A、土地開(kāi)發(fā)總平面規(guī)劃與開(kāi)始分期建議B、交通道路規(guī)劃建議C、戶(hù)型設(shè)計(jì)建議D、建筑設(shè)計(jì)建議：包括外江面設(shè)計(jì)、整體風(fēng)格設(shè)計(jì)、組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)等方面E、園林景觀(guān)規(guī)劃F、智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議步驟1項(xiàng)目所在地初步市場(chǎng)情況調(diào)查階段A、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析階段B、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析階段C、項(xiàng)目據(jù)板塊市場(chǎng)研究階段A、宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析結(jié)合項(xiàng)目個(gè)性特點(diǎn)，有側(cè)重地對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境作出分析。第一個(gè)案例《南京某項(xiàng)目的宏觀(guān)環(huán)境分析文本》前期發(fā)展策劃工作步驟1：項(xiàng)目所在地初步市場(chǎng)情況調(diào)查階段A、宏觀(guān)環(huán)境分析（一）宏觀(guān)環(huán)境研究南京是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省份，江蘇省省會(huì)、長(zhǎng)江流域四大中心城市之一，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)格局中處于重要地位，本案就是房地產(chǎn)宏觀(guān)環(huán)境而言，分別從“經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、行為環(huán)境、人口環(huán)境、文化環(huán)境”等幾個(gè)方面來(lái)分析研究。1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境①經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持良好發(fā)展勢(shì)頭，經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步優(yōu)化，全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)保持10%以上的速度；工業(yè)生產(chǎn)速度明顯加快，第三產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資力度加大，社會(huì)需求穩(wěn)步回升，城市建設(shè)全年完成投資超過(guò)80億。②經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)：南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)指標(biāo)名稱(chēng)單位1999年實(shí)績(jī)2000年完成情況2001年計(jì)劃一、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元899.4210001150同比增長(zhǎng)%10.610左右11左右二、全市財(cái)政收入億元128.49同比增長(zhǎng)%14.51011左右三、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資億元373.36410454同比增長(zhǎng)%-0.91010四、社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元378.61416466同比增長(zhǎng)%10.21011五、外貿(mào)出口總值億美元11.5412.520.2同比增長(zhǎng)%15.1813六、實(shí)際利用外資億美元8.727.5(直接)10同比增長(zhǎng)%4.41七、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元7693.882328892同比增長(zhǎng)%2778八、農(nóng)民人均純收入元38624055同比增長(zhǎng)%3.755九、居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)%98.6102102左右③經(jīng)濟(jì)發(fā)展任務(wù)增加投資規(guī)模、投資環(huán)境，高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的加快城市建設(shè)步伐，加快城市新區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步提高效區(qū)城市化。在擴(kuò)大消費(fèi)方面，促進(jìn)消費(fèi)升級(jí)，要實(shí)施更加有利于擴(kuò)大住房、汽車(chē)、教育、電信和旅游等熱點(diǎn)消費(fèi)政策措施。全面城鎮(zhèn)住房貨幣分配改革，提高居民購(gòu)房支付能力。經(jīng)濟(jì)環(huán)境綜述隨著改革的深入，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展也越來(lái)越受到政府的重視并得到進(jìn)一步的實(shí)施。各級(jí)政府為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展出臺(tái)了一系列積極利好的經(jīng)濟(jì)政策。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度加快、投資力度加強(qiáng)、投資環(huán)境進(jìn)一步改善、促進(jìn)消費(fèi)的進(jìn)一步升級(jí)、銀行對(duì)按揭成數(shù)和年限空間的放寬，使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作逐漸走向?qū)I(yè)化和規(guī)范化。政策環(huán)境①房改政策“貨幣分房和福利分房”政策直接導(dǎo)致了集團(tuán)購(gòu)房的猛增，住房貨幣分配方案的實(shí)施成了不少家庭購(gòu)房的主要原因，90%的人表示此項(xiàng)政策對(duì)自己購(gòu)房有直接影響。②金融政策金融信貸部門(mén)用宏觀(guān)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，自1999年6月10日，市住房基金管理中心調(diào)降低了職工政策性住房貸款利息；南京各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目都實(shí)行了7成，時(shí)間可達(dá)15-30年按揭貸款，購(gòu)房者只需首付30%，即可入住，建行還將按揭提高到了8成。許多夫婦雙方購(gòu)房補(bǔ)貼款就足夠支付首期，大大刺激了市民舉債購(gòu)房的提前消費(fèi)行為。文化環(huán)境南京是一個(gè)古老而文明的城市，早在35萬(wàn)年前就有了“南京猿人”的足跡，至此之前共有十個(gè)朝代在南京建都；故有“十朝古都”之稱(chēng)。南京人文薈萃、人才濟(jì)濟(jì)，是我國(guó)重要的科研和教育基地，擁有以高校、科研院依托，代表國(guó)家一流學(xué)術(shù)水平和科研水平的實(shí)驗(yàn)室和研究中心百余個(gè)，南京地區(qū)現(xiàn)在各類(lèi)大專(zhuān)院校48所，中等專(zhuān)科學(xué)校54所，其中南京大學(xué)、東南大學(xué)、南京航天航空大學(xué)、南京理工大學(xué)、河海大學(xué)、南京氣象學(xué)院、南京農(nóng)業(yè)大學(xué)等都是國(guó)內(nèi)重點(diǎn)院校，在國(guó)際上具有一定影響。南京已成為我國(guó)文、理、工、農(nóng)、林、醫(yī)、藥、藝術(shù)、師范等學(xué)科門(mén)類(lèi)較全的高等教育基地。②地理環(huán)境南京境內(nèi)山地、河流、平原交錯(cuò)，城中有鐘山屏障，城南有秦淮，城東有紫金山，山水城林相是非曲直成趣，景色壯麗秀美，是中國(guó)著名的風(fēng)景旅游城市。南京地理優(yōu)越，風(fēng)景佳麗，贏得歷代政治家、軍事家和文化名人的贊譽(yù)，蘊(yùn)含著深刻的文化內(nèi)涵。白下區(qū)歷來(lái)是金融、商貿(mào)發(fā)達(dá)的地區(qū)，同時(shí)在東部依托高等院校、科研院所、大型企業(yè)和新聞機(jī)構(gòu)，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，建成了瑞金科技信息產(chǎn)業(yè)帶。東南部依托交通樞紐，和城鄉(xiāng)結(jié)合部的優(yōu)勢(shì)，發(fā)展商貿(mào)工業(yè)的同時(shí)大力發(fā)展房地產(chǎn)和旅游業(yè)。（二）宏觀(guān)環(huán)境綜述宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響“十五規(guī)劃”的制定和實(shí)施為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一個(gè)利好的政策因素。今年以來(lái)，因國(guó)民經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)了良好的增長(zhǎng)勢(shì)頭，持續(xù)一年多的通貨緊縮得以緩解，物價(jià)指數(shù)開(kāi)始出現(xiàn)正增長(zhǎng)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)南京房地產(chǎn)業(yè)步入了穩(wěn)定增長(zhǎng)的景氣空間。這大大擴(kuò)充了項(xiàng)目的生存和發(fā)展空間，使項(xiàng)目能在一個(gè)大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下健康發(fā)展。投資環(huán)境對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的影響2001年住房消費(fèi)信貸在南京得到迅猛發(fā)展，主要公積金管理使用模式將進(jìn)行重大調(diào)整，公積金放貸將由過(guò)去的一家歸集使用改由一家歸集多家使用，多家銀行的參與，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)住房消費(fèi)的積極性，促進(jìn)有效需求的釋放。無(wú)形之中，擴(kuò)充了項(xiàng)目的需求市場(chǎng)，增添了部分買(mǎi)家群體。住宅需求對(duì)項(xiàng)目的影響2001年房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求會(huì)比去年減弱，商品房銷(xiāo)售量將與去年持平，大多數(shù)項(xiàng)目的商品房?jī)r(jià)格總體應(yīng)是穩(wěn)中有升，整體市場(chǎng)平均價(jià)格可望與去年持平，價(jià)格在各區(qū)域之間升幅不一。房地產(chǎn)品牌，規(guī)模建設(shè)更加重要，市場(chǎng)消費(fèi)需求的多樣化迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走向市場(chǎng)細(xì)分。證明本項(xiàng)目的品牌化、市場(chǎng)細(xì)分、刻不容緩。公司的品牌的樹(shù)立，除能顯示其開(kāi)發(fā)實(shí)力，使新開(kāi)放項(xiàng)目獲得市場(chǎng)信任，使產(chǎn)品成為明星樓盤(pán)，還能為今后的項(xiàng)目鋪路。消費(fèi)不再僅僅是對(duì)一間房一張床的住宅需求了，也不僅是將住宅當(dāng)成人類(lèi)的棲息之所，而是有更高愿望的滿(mǎn)足，對(duì)人生價(jià)值的更高追求。所以針對(duì)不同的人群，有不同的需求和愿望，這就要求發(fā)展商在對(duì)待市場(chǎng)需求上要個(gè)性化、細(xì)分化，從而促使了市場(chǎng)的細(xì)分。第二個(gè)案例《廣州某項(xiàng)目宏觀(guān)環(huán)境分析文》宏觀(guān)環(huán)境因素研究時(shí)機(jī)、地段和質(zhì)量是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成敗的三大要素，本項(xiàng)目占地××萬(wàn)平方米，總建筑面積××萬(wàn)平方米，是目前廣州市內(nèi)江景樓盤(pán)中最具規(guī)模的高尚住宅小區(qū)。開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)至關(guān)重要，系統(tǒng)地分析宏觀(guān)因素，有助于我們得出正確的結(jié)論。經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素從宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)環(huán)境看，全面的國(guó)民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)七八年的調(diào)整，終于開(kāi)始走出低谷，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度有所回升，物價(jià)也開(kāi)始上跌上揚(yáng)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。具體表現(xiàn)在以下幾方面。今年我國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將接近8%。今年以來(lái)，受?chē)?guó)際國(guó)內(nèi)因素共同影響，中國(guó)的外貿(mào)出口強(qiáng)勁反彈，中國(guó)全年出口將增長(zhǎng)25%左右，進(jìn)口將增長(zhǎng)35%左右，全社會(huì)消費(fèi)品零售總額將增長(zhǎng)9%以上，比去年高出2.2個(gè)百分點(diǎn)，恢復(fù)到1997年亞洲金融危機(jī)前的正常水平。預(yù)計(jì)今年廣州市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）將達(dá)到2355億元，與“八五”結(jié)束的1243億元相比，接近翻一番。人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值有望達(dá)到3.35萬(wàn)元，按現(xiàn)實(shí)匯率人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將首次突破4000美元大關(guān)，成為繼上海之后第二個(gè)跨越這一高度的大城市。廣州確定2000年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)13%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)10%社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)12%出品總額增長(zhǎng)3%外商直接投資與上年持平城鎮(zhèn)居民人均收入增長(zhǎng)4%城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2.6%左右居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上升1%人口自然增長(zhǎng)率控制在0.72%上內(nèi)廣州中國(guó)加入WTO已成定局，廣闊的大市場(chǎng)必定會(huì)吸引更多的來(lái)華投資者，作為南中國(guó)經(jīng)濟(jì)、文化中心的廣州市，是國(guó)外大型機(jī)構(gòu)設(shè)立分公司和辦事處的首選之地，其高級(jí)管理人員所需的辦公和居住用房，將為廣州市高檔物業(yè)的租售帶來(lái)機(jī)遇。上述情況表明，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于一個(gè)新經(jīng)濟(jì)周期啟動(dòng)的階段，再加上中國(guó)即將加入WTO將會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)新的刺激。2000年廣東、廣州的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，政策因素和社會(huì)文化因素均對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有利，此大型江景住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)面臨發(fā)展的良好機(jī)遇，因此，應(yīng)當(dāng)把握有利時(shí)機(jī)，盡快啟動(dòng)項(xiàng)目。人口因素2000年廣州市人口普查登記估計(jì)總?cè)丝趯⒊^(guò)1000萬(wàn)人，其中常住人口高達(dá)700萬(wàn)人。海珠區(qū)位于廣州市區(qū)南部，四面環(huán)水，總面積約90.45平方公里，人口78.55萬(wàn)人，人口密度為8689人平方公里，遠(yuǎn)高于全市平均水平，比開(kāi)河區(qū)高近一倍，但在“舊四區(qū)”中屬人口密度最小的行政區(qū)。廣州市人口狀況一覽表地區(qū)面積（平方公里）人口（萬(wàn)人）人口密度東山區(qū)17．259．2134423荔灣區(qū)11．851．6643783越秀區(qū)8．943．8449260海珠區(qū)90．478．558689天河區(qū)108．350．614673芳村區(qū)42．617．514111白云區(qū)1042．784．12807黃埔區(qū)121．720．001644番禺區(qū)1313．891．09693花都區(qū)961．159．48619增城市1741．478．53451從化市1974．550．41255合計(jì)7434．4685．00921近年海珠區(qū)主要市政工程簡(jiǎn)表工程名稱(chēng)主要技術(shù)參數(shù)開(kāi)工時(shí)間完工時(shí)間內(nèi)環(huán)路全長(zhǎng)26.7公里，由12座立交和7條放射咱與全城四面八方道路連接起來(lái)的環(huán)城高架快速路。1999年3月2000年春節(jié)地鐵二號(hào)線(xiàn)全長(zhǎng)23.21公里，設(shè)20個(gè)車(chē)站，分別為琶洲站、新港東站、磨碟沙站、赤崗站、客村站、鷺江站、中大站、曉港站、江南西站、市二官站1998年7月2003年濱江路擴(kuò)建工程1999年7月2000年10月廣州會(huì)展博覽中心總用地面積203平方米，其中主體項(xiàng)目占地70平方米，工程建筑面積約50平方米，首期工程建筑面積20萬(wàn)平方米；主要功能為博覽會(huì)、展示會(huì)、商品交易會(huì)等。丫髻沙大橋全長(zhǎng)1084米，大橋主跨達(dá)到360米，為當(dāng)今世界同類(lèi)型橋梁中主跨度最長(zhǎng)的大橋。1998年7月2000年6月3、社會(huì)與文化因素廣州是一座歷史悠久的名城，是嶺南文化的搖藍(lán)，具有濃郁的嶺南文化氣息和現(xiàn)代文化氛圍。廣州融東西文化之精華，形成具有獨(dú)特風(fēng)格的嶺南文化。據(jù)廣州社情民意中心連續(xù)10年追蹤調(diào)查結(jié)果表明，廣州人的總體價(jià)值觀(guān)已明顯出現(xiàn)以個(gè)人價(jià)值取向?yàn)橹鞯膬A向，表現(xiàn)為：注重健康和家庭，偏重個(gè)人發(fā)展，不諱言金錢(qián)，同時(shí)也不過(guò)于看重物質(zhì)享受；講求實(shí)際、待人實(shí)在、崇尚自由、不封閉保守，易于接受外來(lái)影響和新生事物。十項(xiàng)測(cè)量指標(biāo)中，“身體健康”一直高居榜首，而“物質(zhì)享受”一直安居末位；“事業(yè)”與“愛(ài)情”在廣州人心目中則一睦處于中間地位；金錢(qián)在廣州人心聽(tīng)地位則逐年下降，有關(guān)人士認(rèn)為這與物價(jià)平穩(wěn)、收入穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)。與此同時(shí)，廣州人對(duì)幸福家庭的向往和渴求卻在不斷上升，“家庭和睦”已從過(guò)去的第七位躍居到現(xiàn)在的第二位。如今，“身體健康”、“家庭和睦”“國(guó)家富強(qiáng)”已連續(xù)五年排在前三位。廣州人雖然不再偏重“物質(zhì)享受”，卻十分關(guān)心“國(guó)家富強(qiáng)”，說(shuō)明廣州人的價(jià)值觀(guān)中有非常務(wù)實(shí)的一面。國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好壞對(duì)個(gè)人的生活質(zhì)量有直接關(guān)系，越是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到問(wèn)題，如通漲和通縮、物價(jià)和就業(yè)等，廣州人期盼“國(guó)家富強(qiáng)”的心理就越心切。廣州的社會(huì)文化背景對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)有著深遠(yuǎn)的影響，把握廣州人的文化和價(jià)值取向，是本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素之一。4、政策與法律因素有關(guān)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)發(fā)展的政策法規(guī)與變化趨勢(shì)目前建設(shè)部《住房銷(xiāo)售管理辦法》正在起草當(dāng)中，建設(shè)部幾年前就提出要讓老百姓“買(mǎi)得起房”當(dāng)前正雙管齊下，調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格、發(fā)放住房補(bǔ)貼、提高老百姓支付能力、住房金融貸款支持。中國(guó)建設(shè)銀行廣東分行將宣布向社會(huì)推出三項(xiàng)住房金融新業(yè)務(wù)，它們是個(gè)人住房抵押綜合消費(fèi)貸款、“加按”貸款和“零首期”個(gè)人住房貸款，以幫助更多的居民能購(gòu)入住新房。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部不入前聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》規(guī)定，個(gè)人出售自有住房取得的所有按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。個(gè)人出售已購(gòu)有公有住房，其應(yīng)納稅所有額為個(gè)人出售已購(gòu)公有住房的銷(xiāo)售價(jià)，減除住房面積標(biāo)準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)款，原支付超過(guò)住房面積標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)款、向財(cái)政或原產(chǎn)權(quán)單位繳納的所得收益以及稅法規(guī)定的合理費(fèi)用后的余額。職工以成本價(jià)（或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)）出資的集資合作建房、安居工程住房、經(jīng)濟(jì)適用住房以及拆遷安置住房，比照自己購(gòu)公有住房確定應(yīng)納稅所得額。廣東省建設(shè)廳頒布《廣東省房屋交易價(jià)計(jì)算暫行規(guī)定》規(guī)定從2001年1月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售的商品房，以套內(nèi)建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)，公用建筑面積不與房?jī)r(jià)掛鉤，不再分?jǐn)偅瑢儆跇I(yè)主共同所有，并明確規(guī)定了商品房面積出現(xiàn)差異的三種處理辦法。九大住房政策將隨著我國(guó)住房改革的深入進(jìn)行而逐步出臺(tái)（具體內(nèi)容略）以上政策法規(guī)的制定與實(shí)施，對(duì)于本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與建設(shè)十分有利，尤其是九大住房政策的出臺(tái)，對(duì)完善房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，提高消費(fèi)者購(gòu)房能力，有著十分重要的推動(dòng)和促進(jìn)作用。5、廣州市南商發(fā)展規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響第二步戰(zhàn)略部署：立足中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)圈，與東南亞經(jīng)濟(jì)圈對(duì)接的代表性商務(wù)基地影響力擴(kuò)張到東南亞經(jīng)濟(jì)圈，并與其經(jīng)理、商務(wù)對(duì)接代表中國(guó)西部的商務(wù)基地成立中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)實(shí)體超越房地產(chǎn)業(yè)實(shí)體范疇升華到中國(guó)西部商業(yè)推進(jìn)器第一步戰(zhàn)略性部署昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)旗艦主導(dǎo)及影響昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入并引領(lǐng)同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)第二步戰(zhàn)略部署：立足中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)圈，與東南亞經(jīng)濟(jì)圈對(duì)接的代表性商務(wù)基地影響力擴(kuò)張到東南亞經(jīng)濟(jì)圈，并與其經(jīng)理、商務(wù)對(duì)接代表中國(guó)西部的商務(wù)基地成立中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)圈的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)實(shí)體超越房地產(chǎn)業(yè)實(shí)體范疇升華到中國(guó)西部商業(yè)推進(jìn)器第一步戰(zhàn)略性部署昆明市房地產(chǎn)市場(chǎng)商業(yè)物業(yè)旗艦主導(dǎo)及影響昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入并引領(lǐng)同類(lèi)物業(yè)市場(chǎng) （二）軟件平臺(tái)的構(gòu)筑明確了本案成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)推進(jìn)的內(nèi)涵之后，重點(diǎn)應(yīng)考慮如何從實(shí)際出發(fā)，營(yíng)造這個(gè)本案重要的戰(zhàn)略目標(biāo)。我們應(yīng)該從構(gòu)筑本案開(kāi)發(fā)和推廣的軟件平臺(tái)著手。進(jìn)而導(dǎo)引出本案達(dá)這一戰(zhàn)略目標(biāo)的硬件設(shè)施功能內(nèi)容。根據(jù)一個(gè)重要的原則，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)模式造就一個(gè)超越房地產(chǎn)業(yè)，覆蓋到區(qū)域商務(wù)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)的全新產(chǎn)業(yè)實(shí)體。實(shí)現(xiàn)“區(qū)域經(jīng)濟(jì)推進(jìn)器”戰(zhàn)略目標(biāo)的軟件平臺(tái)。軟件平臺(tái)的構(gòu)筑是硬件設(shè)施的前提和基礎(chǔ)，其構(gòu)筑著重于為硬件設(shè)施鋪路，軟件平臺(tái)的構(gòu)筑有如下幾要點(diǎn)：在建設(shè)期就緊密與相關(guān)政府機(jī)構(gòu)（政府怕的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)等）聯(lián)系，著重向政府推介本案的作為“區(qū)域經(jīng)濟(jì)推進(jìn)器”對(duì)昆明市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)及整個(gè)昆明市經(jīng)濟(jì)形象的推動(dòng)作用。獲得政府方面對(duì)本案的重視及政策上的支持、行動(dòng)上的配合，為以后的各種商務(wù)機(jī)構(gòu)以和推廣策略取得通行證。前期與省內(nèi)及國(guó)內(nèi)的民間性的商會(huì)、協(xié)會(huì)等到組織聯(lián)系，使其認(rèn)知本案成為一個(gè)商務(wù)、商業(yè)活動(dòng)中心的意向，更可與其聯(lián)合成立一些“商業(yè)學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)”等。先期與海外的華商機(jī)構(gòu)（主要是東南亞國(guó)家）進(jìn)行友好性接觸，為引進(jìn)更多的外商作為準(zhǔn)備與鋪墊。先期成一些帶商會(huì)性質(zhì)的民間性商業(yè)組織，為本案的落成做勢(shì)（如昆明市服裝業(yè)聯(lián)誼會(huì)，昆明市零售業(yè)促進(jìn)會(huì)，中國(guó)西部與東南亞經(jīng)濟(jì)圈論壇，大東南亞經(jīng)濟(jì)合作畫(huà)聯(lián)誼會(huì)等組織與機(jī)構(gòu)。（三）硬件功能的設(shè)置在進(jìn)行軟件平臺(tái)的構(gòu)筑的超前建設(shè)后，再帶出本案具體要做的硬件設(shè)施，再帶出本案具體要做的硬件設(shè)施，要設(shè)置提供“區(qū)域經(jīng)濟(jì)推進(jìn)器”這一戰(zhàn)略目標(biāo)可實(shí)施性的功能。在本案應(yīng)有如下的硬件支持。與中國(guó)西部開(kāi)發(fā)對(duì)應(yīng)的功能：建立西南六省商業(yè)促進(jìn)會(huì)（廣西、云南、貴州、四川、西藏、新疆等六省），本案提供辦公場(chǎng)所及其商品推廣演示的場(chǎng)地，并舉辦其商業(yè)及貨品的交易會(huì)，立足已在滇的西部六省商家，著重招來(lái)更多的六省商家及其合作伙伴（如來(lái)自全國(guó)各地及國(guó)外的商家）建立西部開(kāi)發(fā)商機(jī)研究學(xué)會(huì)，從經(jīng)濟(jì)理論體系，指導(dǎo)市場(chǎng)行為，為西商商家的發(fā)展提供理論支持及顧問(wèn)支持。在本案設(shè)西南六省風(fēng)情區(qū)，販賣(mài)西南六省的特色商品為主，著重推廣六省的旅游業(yè)產(chǎn)品，和民族風(fēng)情產(chǎn)品，以帶動(dòng)和推廣西部的旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。設(shè)亞洲風(fēng)情文化展示區(qū)，舉辦西南六省商品交易會(huì)（一年兩次）閑時(shí)可作西南六省風(fēng)情文化展示區(qū)，對(duì)風(fēng)土文化進(jìn)行推廣。與東南亞經(jīng)濟(jì)圈對(duì)應(yīng)的功能成立東南亞商會(huì)，為在滇的東南亞各國(guó)商家服務(wù)，促進(jìn)其與國(guó)內(nèi)商家的合作，擴(kuò)大與東南亞經(jīng)濟(jì)圈聯(lián)系與對(duì)接。設(shè)東南亞風(fēng)情區(qū)，販賣(mài)東南亞國(guó)家的特色商品為主，（如旅游業(yè)產(chǎn)品，農(nóng)業(yè)特色，或國(guó)家美食等），全方位促進(jìn)對(duì)東南亞各國(guó)的商業(yè)聯(lián)系。舉辦東南亞商品交易會(huì)（地點(diǎn)在亞洲風(fēng)情文化展示區(qū)），可一年兩次，促進(jìn)東南亞經(jīng)濟(jì)圈與國(guó)內(nèi)西部經(jīng)濟(jì)區(qū)的合作與聯(lián)系。（該區(qū)閑時(shí)可作舉行東南亞各國(guó)的風(fēng)情文化推廣展覽會(huì)）配合上述兩個(gè)大功能的其他功能設(shè)置為進(jìn)入西部市場(chǎng)的商品（特別是西部其他省份，東南亞國(guó)家國(guó)內(nèi)其他省份的產(chǎn)品）搭建高傳播效力的推廣平臺(tái)。（可在亞洲風(fēng)情文化展示區(qū)舉行各種商品的發(fā)布會(huì)、展銷(xiāo)會(huì)等）。創(chuàng)造一個(gè)中國(guó)西部經(jīng)濟(jì)圈與東南亞經(jīng)濟(jì)圈商界人士互相間交流聯(lián)誼的空間與活動(dòng)，如建立中國(guó)西部·東南亞互動(dòng)聯(lián)誼會(huì)。設(shè)一個(gè)中國(guó)西部·東南亞旅游中心，辦理對(duì)西部省份與東南亞國(guó)家旅游業(yè)務(wù)，內(nèi)設(shè)各大旅行社駐點(diǎn)及簽證機(jī)構(gòu)、機(jī)票代售的一條龍的專(zhuān)業(yè)旅游服務(wù)。差異化型優(yōu)勢(shì)法則■任何想要長(zhǎng)期生存的競(jìng)爭(zhēng)者，都必須通過(guò)差異化而形成壓倒所有其他競(jìng)爭(zhēng)者的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，勉力維持這種差異化，正是企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略的精髓所在?！觥叭覆邉澞Ｊ健睅椭贪l(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的最優(yōu)領(lǐng)域，全面擴(kuò)展競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，形成項(xiàng)目的差異化賣(mài)點(diǎn)步驟4項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立核心價(jià)值體系是項(xiàng)目超越普通價(jià)值的一個(gè)推進(jìn)器，是發(fā)掘項(xiàng)目潛在價(jià)值的有效手段，它能最大限度地增加的附加值，使項(xiàng)目的個(gè)性更鮮明。第一個(gè)案例《昆明某項(xiàng)目第一層面核心價(jià)值體系文本》（一）第一層面核心價(jià)值描述以新消費(fèi)主義革命為核心，同時(shí)啟動(dòng)新居住主義革命和新辦公主義革命，并從本質(zhì)上提升昆明商貿(mào)、居住水平的超大型標(biāo)志性綜合物業(yè)。開(kāi)發(fā)出昆明首家真正將購(gòu)物、商務(wù)、體閑、娛樂(lè)、飲食融于一體的具有領(lǐng)導(dǎo)地位的大型標(biāo)志性商業(yè)中心。（二）第一層面核心價(jià)值詮釋本案的第一層核心價(jià)值體系，是以裙樓的超常規(guī)、標(biāo)志性物業(yè)的巨大價(jià)值，引領(lǐng)和帶動(dòng)寫(xiě)字樓及塔樓的住宅物業(yè)，使塔樓的寫(xiě)字樓及住宅物業(yè)，渲染商場(chǎng)物業(yè)超常規(guī)性及投資加值的光環(huán)，以進(jìn)行互動(dòng)銷(xiāo)量。本案第一層次核心價(jià)值本案第一層次核心價(jià)值投資價(jià)值、體系寫(xiě)字樓物業(yè)升值空間住宅物業(yè)升值空間商場(chǎng)物業(yè)升值空間新辦公主義革命新居住主義革命新消費(fèi)主義革命超常規(guī)性?xún)r(jià)值體系投資價(jià)值、體系寫(xiě)字樓物業(yè)升值空間住宅物業(yè)升值空間商場(chǎng)物業(yè)升值空間新辦公主義革命新居住主義革命新消費(fèi)主義革命超常規(guī)性?xún)r(jià)值體系A(chǔ)、超常規(guī)性?xún)r(jià)值體系的重心落于本案裙樓部分的商場(chǎng)物業(yè)，應(yīng)重點(diǎn)考慮商場(chǎng)物業(yè)如何發(fā)揮其最大的價(jià)值，以形成超常規(guī)格化、超強(qiáng)輻射性、高投資附加值的效果。這里，我們提出新消費(fèi)主義革命，新居住主義革命以及新辦公主義革命，以求從本案3類(lèi)型物業(yè)作為3個(gè)平臺(tái)，分別引入和倡導(dǎo)上述3大主義的革命。使得本案在昆明市同類(lèi)物業(yè)中樹(shù)立一個(gè)繼往開(kāi)來(lái)的新模式的引導(dǎo)者角色。完善和超越現(xiàn)時(shí)同類(lèi)物業(yè)，填補(bǔ)城市東部的一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)，同時(shí)也是作為城東一個(gè)重要的商務(wù)推進(jìn)系統(tǒng)，同時(shí)亦是填補(bǔ)昆明市場(chǎng)的大型標(biāo)志性，功能完善，理念創(chuàng)新的這樣一個(gè)空白點(diǎn)。同時(shí)也是作為城東一個(gè)重要的商務(wù)推進(jìn)系統(tǒng)，同時(shí)亦是填補(bǔ)昆明市場(chǎng)的大型標(biāo)志性，功能完善、理念創(chuàng)新的這樣一個(gè)空白點(diǎn)。1、新居住主義革命將裙樓大型商場(chǎng)的時(shí)尚和氛圍引入塔樓的住戶(hù)，實(shí)現(xiàn)真正意義裙樓與的商結(jié)合革命，實(shí)現(xiàn)由本案的重點(diǎn)標(biāo)志性的商城引領(lǐng)居住新模式，居住在全城潮流地上，居住在全城最標(biāo)志商業(yè)物業(yè)之上，感覺(jué)引領(lǐng)潮流，獨(dú)一無(wú)二的尊貴身份。2、新辦公主義革命引入人性化辦公環(huán)境，人性化辦公環(huán)境三個(gè)層次組成層次一、統(tǒng)計(jì)生態(tài)層次二、個(gè)性+共性層次三、科技+智能提供高檔次的凝聚企業(yè)文化空間，人性化的寫(xiě)字樓設(shè)施體現(xiàn)在五星級(jí)的商務(wù)服務(wù)及設(shè)施，（引入商務(wù)會(huì)所）及人性化的體貼關(guān)懷設(shè)施，倡導(dǎo)以人性化的全方位關(guān)懷系統(tǒng)為基礎(chǔ)的專(zhuān)業(yè)化商務(wù)空間革命。全方位關(guān)懷公司員工、日常辦公生活環(huán)節(jié)的人性化訴求。關(guān)懷的具體要求，著重以第一人稱(chēng)為角度切入，使進(jìn)駐公司借助本案增進(jìn)員工及公司的凝聚力，培養(yǎng)公司的企業(yè)文化氛圍，使本案起到一種獨(dú)特的全方位進(jìn)駐公司的實(shí)力和公司系統(tǒng)發(fā)展的作用。3、新消費(fèi)主義革命本案引領(lǐng)一種打破傳統(tǒng)“消費(fèi)=購(gòu)物”的模式的新消費(fèi)模式，轉(zhuǎn)換到一種假日出行，“消費(fèi)=娛樂(lè)+美食+購(gòu)物+休閑”的一種新模式的革命。因?yàn)檫@種觀(guān)念早已存在于普通人的心中，只是末激發(fā)出來(lái)。而且昆明的商場(chǎng)物業(yè)包括已建在建）都暫時(shí)不能提供一個(gè)滿(mǎn)足早已存在于普通消費(fèi)者達(dá)其心中愿望和向往的這樣一個(gè)商業(yè)中心場(chǎng)所。這是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。而本案的商場(chǎng)物業(yè)所能提供的是一個(gè)昆明市前所未有的，新穎的休閑消費(fèi)方式的整合資源的平臺(tái)。扮演一個(gè)激發(fā)普通消費(fèi)者內(nèi)心向往和提供能滿(mǎn)足這種向往的場(chǎng)地空間商業(yè)物業(yè)。而再引入一種全新的心情消費(fèi)照顧系統(tǒng)，使到來(lái)的消費(fèi)者感受到一種方方面面都能被照顧的氛圍，這個(gè)系統(tǒng)可以從各方面考慮，提供各種便利服務(wù)（如免費(fèi)的表演、做秀）及各種硬件設(shè)施（如免費(fèi)娛樂(lè)設(shè)施）。上述從而引出本案特有時(shí)間消費(fèi)及精神消費(fèi)的革命模式，即人流到達(dá)商場(chǎng)即便不購(gòu)物，亦可得到一種精神上的享受，在這一段時(shí)間，享受本案的娛樂(lè)設(shè)施及表演、做秀等活動(dòng)及現(xiàn)代化的人氣聚集商業(yè)氛圍。上述物質(zhì)消費(fèi)、精神消費(fèi)及時(shí)間消費(fèi)共同的構(gòu)成本案的新消費(fèi)主義革命理念。弱化本案的“高檔高價(jià)”的消費(fèi)感覺(jué)，主要營(yíng)“高品位、大眾化”的消費(fèi)感覺(jué)。上述的三大主義革命是重點(diǎn)闡述本案第一層面核心價(jià)值的超常規(guī)性?xún)r(jià)值，基于基層消費(fèi)者（購(gòu)習(xí)商品者）及各大小經(jīng)營(yíng)者（商家）面對(duì)基層消費(fèi)者，而本案所提供的氛圍場(chǎng)所特性而考慮的。寫(xiě)字樓市場(chǎng)的升溫趨勢(shì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的升溫趨勢(shì)本案商場(chǎng)物業(yè)的升值空間營(yíng)造三大主義革命營(yíng)造超常規(guī)性的全新消費(fèi)空間寫(xiě)字樓物業(yè)的升值空間本案商場(chǎng)物業(yè)的升值空間營(yíng)造三大主義革命營(yíng)造超常規(guī)性的全新消費(fèi)空間寫(xiě)字樓物業(yè)的升值空間 氛圍及功能推進(jìn) 影響力及人氣推動(dòng) 近期本案物業(yè)總體升值空間住宅的升值空間本案物業(yè)總體升值空間住宅的升值空間步驟5項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群鎖定及分析結(jié)合項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣麄€(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)的分析結(jié)果，重點(diǎn)鎖定項(xiàng)目潛在的客戶(hù)群，從而與項(xiàng)目的核心價(jià)值體系及策略思路進(jìn)行密碼對(duì)接，最終篩選出重點(diǎn)的客戶(hù)群落，使其清晰化。其中的操作內(nèi)容包括：對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣、心理習(xí)慣等的分析總結(jié)，結(jié)鎖定的客戶(hù)群的需求及心理走勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。第一個(gè)案例《昆明市某項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群鎖定與分析文本》（一）目標(biāo)客戶(hù)群定位本案的商場(chǎng)部分的目標(biāo)客戶(hù)群，可劃分為隱性目標(biāo)客戶(hù)群和顯性的目標(biāo)客戶(hù)群兩大部分。穩(wěn)性客戶(hù)群是針對(duì)被商場(chǎng)本身的氛圍形角以及貨品的數(shù)量豐富與否、獨(dú)特與否吸引而來(lái)的人流類(lèi)型而提出的。而顯性的客戶(hù)群是被本案所能供給的良好的創(chuàng)新的氛圍與場(chǎng)地，以及大量人流量等先決條件所吸引購(gòu)買(mǎi)租賃本案商場(chǎng)來(lái)經(jīng)營(yíng)的大大小小的各類(lèi)型商家和投資者。上述二者是一種互動(dòng)的關(guān)系，同時(shí)它們與本案所有提供的產(chǎn)品（商場(chǎng)）特性亦存在互動(dòng)的關(guān)系。（二）目標(biāo)客戶(hù)群描述本案對(duì)顧客要求有廣泛適應(yīng)性=男女老少皆宜本案對(duì)顧客要求有廣泛適應(yīng)性=男女老少皆宜本案對(duì)顧客要求有強(qiáng)烈的吸引力=本省、外省、旅游者、外國(guó)人本案對(duì)顧客要求有強(qiáng)烈的吸引力=本省、外省、旅游者、外國(guó)人隱性客戶(hù)群本案具有的獨(dú)有的親和力=絕大數(shù)來(lái)過(guò)的人流都作為回頭客隱性客戶(hù)群本案具有的獨(dú)有的親和力=絕大數(shù)來(lái)過(guò)的人流都作為回頭客本案具有的超常規(guī)的綜合性=人流來(lái)時(shí)可玩、可吃、可看、可買(mǎi)本案具有的超常規(guī)的綜合性=人流來(lái)時(shí)可玩、可吃、可看、可買(mǎi)本案具有的前衛(wèi)獨(dú)特品位=吸引城市中的年青和有錢(qián)、有品位一族的人流本案具有的前衛(wèi)獨(dú)特品位=吸引城市中的年青和有錢(qián)、有品位一族的人流主力店、大面積供給一個(gè)或兩個(gè)大型的連鎖店經(jīng)營(yíng)者（如名氣超市或名牌的百貨公司主力店、大面積供給一個(gè)或兩個(gè)大型的連鎖店經(jīng)營(yíng)者（如名氣超市或名牌的百貨公司投資者百貨、飲食、娛樂(lè)業(yè)及及私人業(yè)主（省內(nèi)及國(guó)內(nèi)其它省份）國(guó)內(nèi)名牌店主（國(guó)內(nèi)）國(guó)外名牌店主（國(guó)外、港、臺(tái)）投資者百貨、飲食、娛樂(lè)業(yè)及及私人業(yè)主（省內(nèi)及國(guó)內(nèi)其它省份）國(guó)內(nèi)名牌店主（國(guó)內(nèi)）國(guó)外名牌店主（國(guó)外、港、臺(tái)）顯性客戶(hù)群顯性客戶(hù)群1、隱性目標(biāo)客戶(hù)群這部分主要描述的是進(jìn)入商場(chǎng)購(gòu)物娛樂(lè)的人流，應(yīng)該包括各種各樣的人，省內(nèi)省外的人、旅游者、外國(guó)人等，而且本案要達(dá)到的目的是，使來(lái)過(guò)案的人都能成為回頭客、熟客、是顯性目標(biāo)客戶(hù)群進(jìn)入的前提和基礎(chǔ)。人流類(lèi)項(xiàng)目的人流類(lèi)型目的省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客，成為其出行休閑購(gòu)物首選地點(diǎn)省外人流來(lái)到昆明必到的首選地點(diǎn)旅游者旅游之余最值得到的購(gòu)物地點(diǎn)外國(guó)人使其認(rèn)知到這是昆明的一個(gè)最重要標(biāo)志性購(gòu)物中心2、顯性目標(biāo)客戶(hù)群由上表的市場(chǎng)實(shí)際情況可知，昆明市主要商場(chǎng)的商家進(jìn)駐類(lèi)型較為齊全，但還是偏向于服飾、皮具、家電等物質(zhì)消費(fèi)品為主，而較為新型的商場(chǎng)均設(shè)一家主力店存在，以作為吸入人流，從而達(dá)到更多商家進(jìn)駐的目的，另外，三門(mén)峽場(chǎng)中進(jìn)駐餐飲業(yè)，亦是新推盤(pán)商場(chǎng)的做法，以豐富精神和時(shí)消費(fèi)，豐富商場(chǎng)的消費(fèi)類(lèi)型，但目前尚屬于起步階段。而對(duì)于娛樂(lè)業(yè)的引入，目前商場(chǎng)物業(yè)來(lái)說(shuō)尚屬于空白（只有西南商業(yè)城有一電影院，但數(shù)量占有1間，難以形成規(guī)模的影響）。由上表可得出，本案顯性目標(biāo)客戶(hù)群主要由：主力店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)、國(guó)內(nèi)外名牌專(zhuān)業(yè)店、百貨、娛樂(lè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者或集團(tuán)和以業(yè)主、旅游產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)店及投資者六部分組成。①主力店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)商家主力店的類(lèi)型是由知名度高集團(tuán)公司經(jīng)過(guò)多年的精心經(jīng)營(yíng)品牌形象深入大眾消費(fèi)者心中，有著極大的影響力度，本案可引入的建議是1到2家大型的知名百貨公司或超市。主力店的檔次、品牌風(fēng)格對(duì)本案的價(jià)格水平和影響力至關(guān)重大。有利于提高本案的人流聚集，市場(chǎng)影響力以及其他中、小型商有的進(jìn)駐。另外，由于本案面積大，引進(jìn)主力店可避免風(fēng)險(xiǎn),減少資金壓力。同時(shí)也因面積大，使得引進(jìn)主力店后，本案的可售面積也不會(huì)有過(guò)多的減少。昆明市主要商場(chǎng)商家進(jìn)駐的類(lèi)型情況一覽表商場(chǎng)名稱(chēng)商家類(lèi)型商家名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)類(lèi)型數(shù)量或比例柏聯(lián)廣場(chǎng)主力店（已營(yíng)業(yè)）國(guó)內(nèi)外名牌店、專(zhuān)業(yè)店屬新物業(yè)私人業(yè)主餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)百盛百貨，經(jīng)營(yíng)百貨經(jīng)營(yíng)高中樓服飾、皮具等經(jīng)營(yíng)中檔服飾、精品等肯德基快餐1家（占約40%以上面積約占60%約占40%1家（首層）益瓏大廈主力店（已營(yíng)業(yè)）國(guó)內(nèi)外名牌店、專(zhuān)業(yè)店正如商中私人業(yè)主諾馬特超市經(jīng)營(yíng)服飾、皮具、鐘表等經(jīng)營(yíng)百貨、精品服飾等1家（首層）約占30%約占70%金碧輝煌主力店明年交樓國(guó)內(nèi)外名牌店、專(zhuān)業(yè)店正招商中私人業(yè)主投資者餐飲業(yè)在正招商中，預(yù)計(jì)為一名牌百貨集團(tuán)在正招商中，經(jīng)營(yíng)高中檔服飾、皮具、珠寶等經(jīng)營(yíng)中檔以上的百貨置物業(yè)放租或轉(zhuǎn)手頂讓快餐類(lèi)型可能為麥當(dāng)勞1家（預(yù)計(jì)在二層）代理公司預(yù)計(jì)約60%以上公司預(yù)占10%左右代理公司預(yù)占30%左右1-2家金龍百貨國(guó)內(nèi)商家（已營(yíng)業(yè)）國(guó)外名牌店、專(zhuān)業(yè)店飲食業(yè)電影娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)高、中檔各類(lèi)服飾、珠寶鐘表、皮具、體育用品、家電等占100%西南商業(yè)城國(guó)內(nèi)商家已營(yíng)業(yè)，較舊物業(yè)國(guó)外名牌店、專(zhuān)業(yè)店飲食業(yè)電影娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)中低檔服裝、玉石、家電等經(jīng)營(yíng)鐘表、高中檔服飾、化妝品等經(jīng)營(yíng)保健食品及其他食品為主電影院約占75%約占15%約占10%1家鴻城賽特商城明國(guó)內(nèi)外名牌店、專(zhuān)業(yè)店年初交什使用賽餐飲業(yè)特集團(tuán)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)私人業(yè)主管理其他專(zhuān)業(yè)店經(jīng)營(yíng)各類(lèi)高、中檔服裝、珠寶、皮具、化妝品等經(jīng)營(yíng)各類(lèi)中檔服飾、兒童服飾等休閑快外、中西美食家居用品（家電、家具等）約占50%約占20%約占15%約占15%②國(guó)內(nèi)外名牌專(zhuān)業(yè)店商家此類(lèi)商家是屬于寵在的連鎖經(jīng)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)集團(tuán)，其實(shí)力、資金較為雄厚，其進(jìn)入本案一般以中等規(guī)模的店鋪面積進(jìn)駐，其經(jīng)營(yíng)貨品檔次高，價(jià)格在中等以上，類(lèi)型以高中檔男女服飾、體育運(yùn)動(dòng)用品、名牌皮具鐘表、珠寶等為主。③百貨、娛樂(lè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者或集團(tuán)此類(lèi)型商家的規(guī)模有中型，也有小型業(yè)者，有集團(tuán)經(jīng)營(yíng)也有小型公司經(jīng)營(yíng)，娛樂(lè)業(yè)經(jīng)營(yíng)者主要為經(jīng)營(yíng)機(jī)動(dòng)電玩，中等規(guī)模的電影院等，餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者為經(jīng)營(yíng)中小型餐廳的業(yè)主，甚至可以引入大型的食府的集團(tuán)經(jīng)營(yíng)者，此類(lèi)商家可以為省內(nèi)外的生意人或集團(tuán)。④私人業(yè)主多為私人經(jīng)營(yíng)店鋪的個(gè)體生意人，有多年的經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)，主要經(jīng)營(yíng)各種中低檔的潮流服飾、精品或小鋪位的風(fēng)味美食等，其經(jīng)營(yíng)者是來(lái)自昆明市內(nèi)或省內(nèi)以及其他省份（如來(lái)自沿海省份經(jīng)營(yíng)港臺(tái)潮流貨品等）。此類(lèi)商家投資不大，但商品豐富，消費(fèi)大眾化，將為本案起到錦上添花的效果。投資者是每一個(gè)成功的商業(yè)物業(yè)不可缺少的一部分客戶(hù)，據(jù)敝司對(duì)昆明市商業(yè)的調(diào)查，投資者在市場(chǎng)呈比較活躍的狀態(tài)，而且多數(shù)以昆明市或云南省內(nèi)的曾經(jīng)從事經(jīng)營(yíng)小型店鋪的人士為主，而其中亦不乏來(lái)自省外的人士。⑤旅游產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)店商家云南省是一個(gè)旅游業(yè)為賣(mài)點(diǎn)的省份，而昆明市的旅游業(yè)也極為興旺。而本案商場(chǎng)將會(huì)設(shè)立一個(gè)東南亞及云南西藏等西南省份的旅游產(chǎn)品購(gòu)物區(qū)。從而本案可以鎖定經(jīng)營(yíng)旅游產(chǎn)品的商家，此類(lèi)商家為中小規(guī)模，但要求有一定檔次，經(jīng)營(yíng)的貨品為東南亞各國(guó)、云南、西藏等西部省份的特色旅游產(chǎn)品等。（三）本案產(chǎn)品（商場(chǎng)）與目標(biāo)客戶(hù)群的對(duì)接1、本案產(chǎn)品（商場(chǎng)）的總體特征描述本案商場(chǎng)的總體特征可概括成兩個(gè)層面的超越。第一層面的超越為：超越常規(guī)性的價(jià)值和投資價(jià)值（產(chǎn)品功能價(jià)值的超越）第二層面的超越為：象征性、標(biāo)志性的附加價(jià)值（內(nèi)涵及靈魂性的超越）2、本案產(chǎn)品特征與目標(biāo)客戶(hù)對(duì)接本案總體特征的兩個(gè)層面超越內(nèi)容與目標(biāo)客戶(hù)對(duì)接的細(xì)化如下表人流主力店商家國(guó)內(nèi)外名牌專(zhuān)業(yè)店集娛樂(lè)美食物休閑的綜合性購(gòu)性中心物業(yè)從便利服務(wù)、文化服務(wù)及硬件設(shè)施，營(yíng)造心情照顧消費(fèi)系統(tǒng)產(chǎn)品功能的超越吸引人流主力店商家國(guó)內(nèi)外名牌專(zhuān)業(yè)店集娛樂(lè)美食物休閑的綜合性購(gòu)性中心物業(yè)從便利服務(wù)、文化服務(wù)及硬件設(shè)施，營(yíng)造心情照顧消費(fèi)系統(tǒng)產(chǎn)品功能的超越 營(yíng)造百貨娛樂(lè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者第一層面的超越 帶動(dòng)更多百貨娛樂(lè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者第一層面的超越引入“消費(fèi)=娛樂(lè)+美食+購(gòu)物+休閑引入“消費(fèi)=娛樂(lè)+美食+購(gòu)物+休閑”的新消費(fèi)主義革命的概念 帶動(dòng)產(chǎn)品價(jià)值的超越產(chǎn)品價(jià)值的超越投資者及私人業(yè)主投資價(jià)值體系 吸引投資者及私人業(yè)主投資價(jià)值體系增值旅游產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)店主昆明市作為我國(guó)與東南旅游產(chǎn)品專(zhuān)業(yè)店主昆明市作為我國(guó)與東南亞的對(duì)接端口效應(yīng)內(nèi)涵及靈魂上的超越第二層面的超越內(nèi)涵及靈魂上的超越第二層面的超越 吸引人流（旅游者為重點(diǎn)我國(guó)加入WTO及西部大開(kāi)發(fā) 借助人流（旅游者為重點(diǎn)我國(guó)加入WTO及西部大開(kāi)發(fā) 利用 帶動(dòng)昆明市豐富的旅游資源，昆明市豐富的旅游資源，民族風(fēng)情（四）本案商場(chǎng)目標(biāo)客戶(hù)群的消費(fèi)心理研判及需求分析1、目標(biāo)客戶(hù)群的消費(fèi)心理研判①隱性目標(biāo)客戶(hù)群的消費(fèi)心理研判綜上節(jié)對(duì)隱性客戶(hù)群的定位描述，得出其消費(fèi)心理有如下特征：消費(fèi)行為注重實(shí)惠，但追求質(zhì)量與時(shí)尚消費(fèi)習(xí)慣傾向于大型的商業(yè)氛圍濃厚的商圈消費(fèi)理念開(kāi)始轉(zhuǎn)變，開(kāi)抬提倡享受消費(fèi)的主動(dòng)消費(fèi)，脫離過(guò)往的那種需要買(mǎi)東西才消費(fèi)的被動(dòng)消費(fèi)模式。并開(kāi)始接受假日消費(fèi)理念，認(rèn)同消費(fèi)不單只購(gòu)物，而是娛樂(lè)、享受、休閑的精神、時(shí)間以及物質(zhì)消費(fèi)的觀(guān)念。對(duì)其消費(fèi)心理的預(yù)測(cè)，他們將越來(lái)越將消費(fèi)行為、當(dāng)作是日常享受的一部分。消費(fèi)習(xí)慣上將傾向于豐富的貨品，集吃喝玩樂(lè)于一身的場(chǎng)所。消費(fèi)理念將變?yōu)橹鲃?dòng)消費(fèi)和假日休閑消費(fèi)為主要模式。②顯性目標(biāo)客戶(hù)群的消費(fèi)心理研判其消費(fèi)心理如下特征其消費(fèi)行為由于投資額相對(duì)較大，因此較炎謹(jǐn)慎，對(duì)價(jià)格性能比要求較高。其消費(fèi)習(xí)慣傾向于購(gòu)買(mǎi)或租賃人流旺盛的商業(yè)區(qū)域，這一指標(biāo)較注重其消費(fèi)理念，由地?fù)碛卸嗄甑慕?jīng)商經(jīng)驗(yàn)，會(huì)比較專(zhuān)業(yè)。對(duì)其消費(fèi)心理的預(yù)測(cè)如下：隨著市場(chǎng)的飽和競(jìng)爭(zhēng)壓力激烈，他們會(huì)對(duì)物業(yè)要求更嚴(yán)格對(duì)價(jià)格考慮更為謹(jǐn)慎隨著昆明市幾大商圈的進(jìn)一步發(fā)展，人流的分布呈分散化，他們將不拘泥于傳統(tǒng)的價(jià)格高低的傳統(tǒng)商圈，會(huì)轉(zhuǎn)向新的人氣旺盛，各項(xiàng)功能檔次都較好的場(chǎng)所。2、目標(biāo)客戶(hù)群的需求分析①隱性目標(biāo)客戶(hù)群的需求分析本案對(duì)隱性目標(biāo)客戶(hù)群的吸引力的前景是本案招商順利與否的一個(gè)前提與基礎(chǔ)，本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)主要為了照顧和貼近滿(mǎn)足基本消費(fèi)者的需求，其需求分析如下：其所需求的是一個(gè)大型的，新穎的集購(gòu)物休閑娛樂(lè)為一體的大型場(chǎng)所，除購(gòu)物外，能進(jìn)行各種的休閑娛樂(lè)活動(dòng)。其需求的也形成一種文化氛圍，可以感受現(xiàn)代的消文化和濃厚時(shí)尚特色及地方特色。②顯性目標(biāo)客戶(hù)群的需求分析經(jīng)上節(jié)分析，其需求預(yù)測(cè)如下：一個(gè)易聚集人氣，各項(xiàng)功能完善檔次較高的物業(yè)一個(gè)價(jià)格性能比較優(yōu)秀的物業(yè)一個(gè)超常規(guī)的新穎的物業(yè)一個(gè)可以看到升值空間的物業(yè)逆勢(shì)操作競(jìng)爭(zhēng)法則任何發(fā)展商、任何項(xiàng)目、不管在任何阻力下，都能夠挖掘出與眾不同的競(jìng)爭(zhēng)力。在此之前，做，還是不做，這是個(gè)難題，也是逆勢(shì)操作的第一步驟?！叭覆邉澞Ｊ健贬槍?duì)逆境項(xiàng)目，設(shè)計(jì)了特定的操作流程，從前期診斷，到揚(yáng)長(zhǎng)避短的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，反傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)技巧，幫助逆勢(shì)下的發(fā)展商實(shí)現(xiàn)“以少勝多”。步驟6項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位及形象定位階段A、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定位經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)狀況的分析總結(jié)及預(yù)測(cè)、潛在價(jià)值的挖掘、核心價(jià)值的建立以及目標(biāo)客戶(hù)群的定位，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主題就呼之欲出，此時(shí)要解決兩個(gè)問(wèn)題：其一，項(xiàng)目應(yīng)該開(kāi)發(fā)何種類(lèi)型物業(yè)；其二，項(xiàng)目物業(yè)主題概念的賦予。其中的第二點(diǎn)為開(kāi)發(fā)主題定位的重點(diǎn)所在。在確定開(kāi)發(fā)何種物業(yè)之后，中城置業(yè)將引入獨(dú)有的創(chuàng)新體系賦予該物業(yè)一個(gè)在當(dāng)?shù)厣踔寥珖?guó)創(chuàng)新又務(wù)產(chǎn)的主題概念，從而體現(xiàn)項(xiàng)目的核心價(jià)值。階段B：項(xiàng)目形象定位形象定位為營(yíng)造項(xiàng)目的主題概念服務(wù)。其主旨是要緊貼主題概念，策劃出一系列的軟件和硬件設(shè)置，使主題概念清晰化。創(chuàng)新體系的工作思路在這部分將會(huì)結(jié)合到實(shí)際運(yùn)用中駢，做到“我有人無(wú)，人有我優(yōu)”的境界。第一個(gè)案例《昆明某項(xiàng)目主題及形象定位文本》（一）主題的詮釋敝司結(jié)合昆明市目前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)概況，發(fā)現(xiàn)其處的水平不高，其風(fēng)格與功能屬于傳統(tǒng)的八十年代末九十年代初的綜合型商務(wù)寫(xiě)字樓為主，具現(xiàn)代化水平高，個(gè)性鮮明，功能概念創(chuàng)新的物業(yè)基本空白。而本案核心價(jià)值中的“新辦公主義”的提出，就為了借助本案，在昆明造就首個(gè)現(xiàn)代化水準(zhǔn)高度，首先，我們解釋的是人性化辦公環(huán)境。人性化辦公環(huán)境=綠化+生態(tài)人類(lèi)回歸大自然，親近自然的本性，決定了人性的辦公空間，首先應(yīng)該是生態(tài)的。不再把樹(shù)木、山石、水等自然元素，單純列為外部空間的組成部分，而是引入到辦公室間中。將陽(yáng)光綠化、空氣等自然及氣候元素引入辦公空間，有利于完善生態(tài)機(jī)能，改善環(huán)境質(zhì)量。人性化辦公環(huán)境+個(gè)性+共性一個(gè)真正人性化的辦公建筑應(yīng)在滿(mǎn)足辦公群體共性的同時(shí)，應(yīng)照顧到每一個(gè)個(gè)體的個(gè)性需求。考慮到滿(mǎn)足共性和個(gè)性對(duì)24小時(shí)全天候的辦公生活的各種需求。為非共性的辦公時(shí)間找到空間，即關(guān)懷企業(yè)變化和凝聚力的形成，關(guān)懷企業(yè)總體的辦公環(huán)境的同時(shí)，關(guān)懷員工的非共性辦公空間。人性化辦公環(huán)境=科技+智能辦公建筑人性化的內(nèi)涵，還在于它為辦公群體提供了一個(gè)以高科技為支持的領(lǐng)先平臺(tái)，使其在自然、舒適、便捷、現(xiàn)代的辦公環(huán)境中，迅速突現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。（二）形象主題營(yíng)造的提示本案人性化寫(xiě)字樓的營(yíng)造是通過(guò)人性化辦公環(huán)境的營(yíng)造，主要表現(xiàn)為下面3個(gè)部分1、對(duì)人性化辦公環(huán)境中生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造以中庭形式引入自然生態(tài)，在本案大廈同部，建成一個(gè)面積約千米的三層主題中庭花園，貫穿整個(gè)3層花園，從高處引下流水，形成落差的瀑布，輔以中庭園藝小品，竹林等景觀(guān)形成一個(gè)徹底的生態(tài)中庭。將室內(nèi)的外窗做成多個(gè)觀(guān)景窗、大型落地窗，窗臺(tái)距地面40公分，便于陽(yáng)光充分照進(jìn)房間，引入陽(yáng)光辦公概念。2、個(gè)性+共性的人性化辦環(huán)境的營(yíng)造對(duì)于其營(yíng)造要通過(guò)引入全開(kāi)位關(guān)懷系的營(yíng)造來(lái)實(shí)現(xiàn)的，有如下：關(guān)懷個(gè)性需求的辦公環(huán)境營(yíng)造在每個(gè)寫(xiě)字空間內(nèi)設(shè)置有茶水間、無(wú)煙廚房、衛(wèi)生間，甚至休息到等設(shè)施，使辦公條件更加優(yōu)越、空間更加豐富。順應(yīng)以人為本的未來(lái)辦公趨勢(shì)。關(guān)懷共性需求的辦公環(huán)境之營(yíng)造。A．設(shè)立單戶(hù)工的中央空調(diào)系統(tǒng)，不規(guī)定早晚工作時(shí)間，提供24小時(shí)的辦公保障。B．開(kāi)放式的自由間隔的寫(xiě)辦公空間，及可開(kāi)可閉的會(huì)議室。C．將寫(xiě)字樓的首一層或首二層做成商務(wù)所內(nèi)