（高清版）GBT 18507-2014 城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程

代替GB/T18507—2001城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程2014-07-24發(fā)布 I Ⅱ 2規(guī)范性引用文件 3術(shù)語和定義 4總則 5城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作 6城鎮(zhèn)土地分等因素選擇 57城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理 68城鎮(zhèn)土地等的初步劃分 99城鎮(zhèn)土地分等成果驗證與確定 10城鎮(zhèn)土地分等圖件編制 11城鎮(zhèn)土地分等報告及基礎(chǔ)資料匯編的編制 12城鎮(zhèn)土地定級準(zhǔn)備工作 13城鎮(zhèn)土地定級因素選擇 14城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查 15城鎮(zhèn)土地定級資料整理及量化 16城鎮(zhèn)土地定級單元分值計算與級別評定 17城鎮(zhèn)土地定級圖件編制及面積量算 18城鎮(zhèn)土地級的邊界落實及分宗整理 19城鎮(zhèn)土地定級報告及基礎(chǔ)資料匯編的編制 20城鎮(zhèn)土地分等定級成果驗收 21城鎮(zhèn)土地分等定級成果更新與應(yīng)用 附錄A(規(guī)范性附錄)城鎮(zhèn)土地分等工作附表 附錄B(規(guī)范性附錄)城鎮(zhèn)土地分等因素因子及其指標(biāo)說明 附錄C(規(guī)范性附錄)城鎮(zhèn)土地分等驗證方法與程序 附錄D(規(guī)范性附錄)跨行政區(qū)域城鎮(zhèn)土地等平衡與市轄區(qū)土地等劃分的方法 附錄E(規(guī)范性附錄)城鎮(zhèn)土地定級工作附表 附錄F(規(guī)范性附錄)考慮規(guī)劃條件的城鎮(zhèn)土地定級處理方法 附錄G(規(guī)范性附錄)通路、公交通達系數(shù)示意圖 附錄H(規(guī)范性附錄)城鎮(zhèn)土地定級的成果圖圖示 I本標(biāo)準(zhǔn)按照GB/T1.1—2009給出的規(guī)則起草。本標(biāo)準(zhǔn)代替GB/T18507—2001《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》。與GB/T18507—2001相比，主要修改內(nèi)容如下：——范圍：增加了標(biāo)準(zhǔn)的適用范圍中部分內(nèi)容，明確了集體建設(shè)用地等的土地定級也可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！倓t：進一步明確了城鎮(zhèn)土地分等定級的任務(wù)與目的，明確要求各城鎮(zhèn)定級均應(yīng)開展綜合定級；市區(qū)常住人口50萬以上的城市，應(yīng)進行綜合定級和分類定級；其他城鎮(zhèn)應(yīng)進行綜合定級，必要時可同時進行分類定級。對于定級對象，進一步明確為土地利用總體規(guī)劃確定的可作為城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用的土地，既與相關(guān)土地利用規(guī)劃和管理要求銜接，也為實際工作留有彈性。 城鎮(zhèn)土地分等：分等主體明確為國家和省(自治區(qū)、直轄市)根據(jù)需要開展城鎮(zhèn)土地分等工作，全國城鎮(zhèn)土地分等工作由國家土地行政主管部門組織實施；根據(jù)城鎮(zhèn)化進程發(fā)展情況，增加軌道交通等因素?！值瘸晒炞C與確定：進一步明確數(shù)理統(tǒng)計分析法可采取聚類分析法、均值-方差調(diào)整法、等別分值排序平衡法中的一種或多種方法進行，在方法選用上余地更大?！擎?zhèn)土地定級：對定級因素進行調(diào)整、優(yōu)化，增加了景觀條件優(yōu)劣度、大型超市多個影響定級的因素?！擎?zhèn)土地分等定級成果驗收、更新與應(yīng)用：明確了對定級成果更新的要求，即：社會經(jīng)濟條件發(fā)生變化，已有的級別成果不能滿足經(jīng)濟建設(shè)需要，應(yīng)適時采用本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的定級方法全面更新，更新頻率不得低于每三年一次，每隔六年應(yīng)進行一次全面更新；因城鎮(zhèn)局部條件變化，引起土地質(zhì)量發(fā)生較大變化的，應(yīng)在對局部地區(qū)市場狀況、土地收益等進行修正和評定的基礎(chǔ)上，局部更新定級成果。本標(biāo)準(zhǔn)由國土資源部提出。本標(biāo)準(zhǔn)由全國國土資源標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(SAC/TC93)歸口。本標(biāo)準(zhǔn)起草單位：國土資源部土地利用管理司、北京大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院、中國土地勘測規(guī)劃院。本標(biāo)準(zhǔn)主要起草人員：胡存智、林堅、李萬東、廖永林、關(guān)文榮、吳海洋、馬克偉、董黎明、田彥軍、本標(biāo)準(zhǔn)所代替標(biāo)準(zhǔn)的歷次版本發(fā)布情況為：Ⅱ社會經(jīng)濟日益發(fā)展，土地市場、地價管理和地價評估技術(shù)出現(xiàn)了新的變化和需求，特別是《中華人民共和國物權(quán)法》的出臺，以及十七屆三中全會決定，對土地管理改革提出了新的方向和要求，為與現(xiàn)行法律法規(guī)相銜接，統(tǒng)一城鎮(zhèn)土地分等定級程序和方法，對GB/T18507—2001進行修訂，形成本標(biāo)準(zhǔn)。1城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程1范圍本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定了我國城鎮(zhèn)土地分等定級的術(shù)語和定義、技術(shù)途徑及程序、因素選擇、資料調(diào)查與整理、因素分值計算、等和級的劃分及評定、圖件編制、成果的整理及驗收、成果的更新及應(yīng)用等。本標(biāo)準(zhǔn)適用于在我國城市、縣城鎮(zhèn)開展的土地分等和在我國所有城鎮(zhèn)開展的土地定級工作。獨立工礦區(qū)、集體建設(shè)用地等的土地定級可參照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2規(guī)范性引用文件下列文件對于本文件的應(yīng)用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，僅注日期的版本適用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適用于本文件。GB/T18508城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程GB/T19231土地基本術(shù)語GB/T21010—2007土地利用現(xiàn)狀分類TD/T1001—2012地籍調(diào)查規(guī)程TD/T1009—2007城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范3術(shù)語和定義GB/T19231界定的以及下列術(shù)語和定義適用于本文件。城鎮(zhèn)土地分等urbanlandgradation通過對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的經(jīng)濟、社會、自然等各項因素的綜合分析，揭示城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異，運用定量和定性相結(jié)合的方法對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量進行分類排隊，評定城鎮(zhèn)土地等別的活動。城鎮(zhèn)土地定級urbanlandclassification根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟、自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級別的活動。4總則城鎮(zhèn)土地分等定級是為全面掌握我國城鎮(zhèn)土地質(zhì)量及利用狀況，科學(xué)管理和合理利用城鎮(zhèn)土地，促進城鎮(zhèn)土地節(jié)約集約利用，為國家和各級政府制定各項土地政策和調(diào)控措施，為土地估價、土地稅費征收、建設(shè)用地經(jīng)濟評價以及城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、計劃制訂提供科學(xué)依據(jù)。城鎮(zhèn)土地分等定級采用24.2城鎮(zhèn)土地分等定級體系4.2.1土地等反映城鎮(zhèn)之間土地質(zhì)量的地域差異城鎮(zhèn)土地分等宜分層次進行。全國開展城鎮(zhèn)土地分等，應(yīng)重點考慮對全國范圍內(nèi)重要的設(shè)市城市劃分土地等；省域(自治區(qū))開展城鎮(zhèn)土地分等，應(yīng)重點考慮對省、自治區(qū)內(nèi)的城市和縣城鎮(zhèn)劃分土地等；直轄市域開展城鎮(zhèn)土地分等，應(yīng)重點考慮對市域內(nèi)的市區(qū)、地級和縣級政府駐地城鎮(zhèn)劃分土地等。城市所轄的空間上與主城區(qū)分隔的實體(如獨立工礦區(qū)、開發(fā)區(qū)等),宜在城市分等基礎(chǔ)上，經(jīng)綜合平衡劃定等別。國家和省(直轄市、自治區(qū))根據(jù)需要，對跨不同行政區(qū)域的城鎮(zhèn)進行分等。不同層次的分等工作應(yīng)相互銜接。4.2.2土地級反映城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的差異城鎮(zhèn)土地定級有綜合定級和分類定級兩種類型。綜合定級指對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析與評價，按評價結(jié)果的差異劃分土地級。分類定級指分別對影響城鎮(zhèn)某類型用地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行分析與評價，按分類評價結(jié)果的差異劃分土地級；分類定級包括商服用地定級、住宅用地定級、工礦倉儲用地(工業(yè))定級等。城鎮(zhèn)土地定級主要分析現(xiàn)狀土地質(zhì)量的差異，必要時，應(yīng)考慮城市規(guī)劃等其他因素對土地級別的影響。市區(qū)常住人口50萬以上的城市，應(yīng)進行綜合定級和分類定級；其他城鎮(zhèn)應(yīng)進行綜合定級，必要時可同時進行分類定級。根據(jù)需要，土地利用功能特征分區(qū)明顯的城鎮(zhèn)可針對具體區(qū)域分別開展分類定級。有條件的地區(qū)宜結(jié)合城市規(guī)劃等開展規(guī)劃模擬定級。4.3城鎮(zhèn)土地分等定級對象城鎮(zhèn)土地分等對象是城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地。城鎮(zhèn)土地定級對象是土地利用總體規(guī)劃確定的可作為城鎮(zhèn)建設(shè)用地使用的土地。城鎮(zhèn)以外的獨立工礦區(qū)、旅游區(qū)等用地可一同參與評定。4.4城鎮(zhèn)土地分等定級原則4.4.1綜合分析原則城鎮(zhèn)土地分等定級應(yīng)對影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的各種經(jīng)濟、社會、自然因素進行綜合分析，按綜合差異劃分土地等和級。城鎮(zhèn)土地分等定級應(yīng)重點分析對土地等和級具有重要作用的因素，突出主導(dǎo)因素的影響。4.4.3地域分異原則城鎮(zhèn)土地分等結(jié)果要符合城鎮(zhèn)本身的經(jīng)濟特征，充分考慮城鎮(zhèn)的宏觀地理位置，與區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平保持相對一致。城鎮(zhèn)土地定級應(yīng)掌握土地區(qū)位條件和土地特性的分布與組合規(guī)律，分析由于區(qū)位條件不同形成的土地質(zhì)量差異，將類似地域劃歸為同一土地級。4.4.4土地收益差異原則城鎮(zhèn)土地等和級的劃分應(yīng)符合區(qū)域和城鎮(zhèn)內(nèi)部的土地收益分布規(guī)律。34.4.5定量與定性分析結(jié)合原則城鎮(zhèn)土地分等定級應(yīng)盡量將定性的、經(jīng)驗性的分析進行量化。城鎮(zhèn)土地等和級的初步方案確定以定量分析為主，城鎮(zhèn)土地等和級的調(diào)整和最終方案確定宜以定性分析為主。4.5城鎮(zhèn)土地分等定級的工作內(nèi)容4.5.1城鎮(zhèn)土地分等工作內(nèi)容工作內(nèi)容包括：a)城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查；b)城鎮(zhèn)土地分等因素選取、資料整理及定量化；c)城鎮(zhèn)分值計算及土地等初步劃分；d)驗證、調(diào)整分等初步結(jié)果，評定城鎮(zhèn)土地等；e)編制城鎮(zhèn)土地分等成果；f)城鎮(zhèn)土地分等成果驗收；g)成果應(yīng)用和更新。4.5.2城鎮(zhèn)土地定級工作內(nèi)容工作內(nèi)容包括：a)城鎮(zhèn)土地定級準(zhǔn)備工作及外業(yè)調(diào)查；b)城鎮(zhèn)土地定級因素資料整理及定量化；c)單元分值計算及土地級評定；d)編制城鎮(zhèn)土地級別圖及量算面積；e)城鎮(zhèn)土地級的邊界落實及分宗整理；f)編寫城鎮(zhèn)土地定級報告；g)城鎮(zhèn)土地定級成果驗收；h)成果歸檔和資料更新。4.6城鎮(zhèn)土地分等定級的技術(shù)程序4.6.1城鎮(zhèn)土地分等的技術(shù)程序分等的技術(shù)程序是：a)建立影響城鎮(zhèn)間土地等的因素、因子體系；b)確定各因素因子的相應(yīng)權(quán)重；c)分析因素因子的影響方式，建立評價標(biāo)準(zhǔn)；d)對各城鎮(zhèn)因素因子的評價指標(biāo)值進行標(biāo)準(zhǔn)化處理，加權(quán)計算各城鎮(zhèn)總分值，并初步劃分城鎮(zhèn)土地等；e)驗證分等初步結(jié)果，制定分等基本方案，開展意見征求，對城鎮(zhèn)土地等進行調(diào)整并定案；f)編制城鎮(zhèn)土地分等成果圖件、報告和基礎(chǔ)資料匯編。4.6.2城鎮(zhèn)土地定級的技術(shù)程序定級的技術(shù)程序是：a)建立城鎮(zhèn)土地定級的因素、因子體系；b)確定各因素的權(quán)重值；4c)計算各因素的指標(biāo)值和作用分，編制各因素的指標(biāo)值與作用分值的對照表；d)劃分城鎮(zhèn)土地定級單元；e)計算單元內(nèi)各因素作用分值，加權(quán)求和計算總分值，按總分的分布排列和實際情況，初步劃分土地級；f)進行土地收益測算或市場交易價格定級，對初步劃分的土地級進行驗證和調(diào)整；g)編制城鎮(zhèn)土地定級圖件、報告和基礎(chǔ)資料匯編。4.7城鎮(zhèn)土地分等定級的技術(shù)方法城鎮(zhèn)土地分等定級的技術(shù)途徑采用多因素綜合評價法，以市場資料分析法等進行驗證。影響城鎮(zhèn)土地等和級的因素(因子)選擇，宜建立在本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的因素(因子)體系基礎(chǔ)上，根據(jù)各地具體情況，通過特爾菲法進行選定。必要時，城鎮(zhèn)土地分等的因素(因子)體系可通過主成分分析等方法進行篩選。影響城鎮(zhèn)土地等和級的因素(因子)權(quán)重值應(yīng)采用特爾菲測定法、層次分析法、因素成對比較法中的一種或多種進行。城鎮(zhèn)土地分等的因子評價指標(biāo)值標(biāo)準(zhǔn)化處理應(yīng)采用位序標(biāo)準(zhǔn)化、極差標(biāo)準(zhǔn)化中的一種進行。城鎮(zhèn)土地定級因素的作用分計算采用相對值法和距離遞減法，按[0,100]區(qū)間賦分，因素指標(biāo)優(yōu)劣與作用分的關(guān)系按正相關(guān)設(shè)置，因素條件越好，作用分越高。城鎮(zhèn)土地定級單元劃分可選用主導(dǎo)因素判定法、疊置法或網(wǎng)格法等。城鎮(zhèn)土地分等對象和定級單元的總分值計算采用多因素分值加權(quán)求和法。城鎮(zhèn)土地等和級的初步劃分應(yīng)采用數(shù)軸法、總分頻率曲線法等進行，城鎮(zhèn)土地級劃分還可采用總分剖面圖法進行。反映城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的市場資料應(yīng)首先進行數(shù)理統(tǒng)計分析處理，才能用于成果驗證。城鎮(zhèn)內(nèi)部土地收益測算采用典型抽樣測定、數(shù)理統(tǒng)計檢驗方法。4.8城鎮(zhèn)土地分等定級成果城鎮(zhèn)土地分等定級成果包括：文字報告、圖件、基礎(chǔ)資料匯編。當(dāng)采用計算機進行數(shù)據(jù)處理時，基礎(chǔ)資料匯編可采用基礎(chǔ)資料信息數(shù)據(jù)庫的方式來替代。4.9技術(shù)應(yīng)用城鎮(zhèn)土地分等定級工作宜采用計算機技術(shù)開展。5城鎮(zhèn)土地分等準(zhǔn)備工作5.1編寫城鎮(zhèn)土地分等任務(wù)書國家和省(自治區(qū)、直轄市)根據(jù)需要開展城鎮(zhèn)土地分等工作，市、縣和區(qū)參照本標(biāo)準(zhǔn)開展轄區(qū)內(nèi)土地分等工作。全國城鎮(zhèn)土地分等工作由國家土地行政主管部門組織實施。省(自治區(qū)、直轄市)的城鎮(zhèn)土地分等工作，由所在行政區(qū)域的土地行政主管部門組織編寫城鎮(zhèn)土地分等任務(wù)書，經(jīng)過上級土地行政主管部門批準(zhǔn)后實施。城鎮(zhèn)土地分等任務(wù)書的內(nèi)容包括：a)開展城鎮(zhèn)土地分等的區(qū)域和范圍；b)城鎮(zhèn)土地分等工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)；c)城鎮(zhèn)土地分等時間計劃和經(jīng)費預(yù)算；d)城鎮(zhèn)土地分等工作所需要的技術(shù)資料和圖件資料；5e)城鎮(zhèn)土地分等成果；f)城鎮(zhèn)土地分等技術(shù)方案。5.2城鎮(zhèn)土地分等的表格準(zhǔn)備根據(jù)具體區(qū)域城鎮(zhèn)土地分等的工作需要，從附錄A中有選擇地準(zhǔn)備工作用表。5.3城鎮(zhèn)土地分等的圖件準(zhǔn)備城鎮(zhèn)土地分等工作需按10.1的要求，準(zhǔn)備編制成果圖和資料圖所需要的工作底圖。6城鎮(zhèn)土地分等因素選擇6.1城鎮(zhèn)土地分等因素選擇范圍城鎮(zhèn)土地分等因素是指對城鎮(zhèn)土地等有重大影響，并能體現(xiàn)城鎮(zhèn)間土地差異的經(jīng)濟、社會、自然條影響城鎮(zhèn)土地等的主要因素及相應(yīng)因子有：a)城鎮(zhèn)區(qū)位因素，涉及因子：交通區(qū)位、城鎮(zhèn)對外輻射能力；b)城鎮(zhèn)集聚規(guī)模因素，涉及因子：城鎮(zhèn)人口規(guī)模、城鎮(zhèn)人口密度、城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、城鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模；d)城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素，涉及因子：城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果、城鎮(zhèn)商業(yè)活動強度、城鎮(zhèn)建設(shè)固定資產(chǎn)投資強度、城鎮(zhèn)勞動力投入強度；貿(mào)活動；f)區(qū)域綜合服務(wù)能力因素，涉及因子：科技水平、g)區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素，涉及因子：區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地、區(qū)域人口密度、建設(shè)用地占行政區(qū)域的面積比例。上述因素中，城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素、區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素作為備選因素。在開展城鎮(zhèn)土地分等時，根據(jù)具體情況選用。各因子的含義及其選擇要求見表A.1和附錄B。6.2城鎮(zhèn)土地分等因素因子選擇原則城鎮(zhèn)土地分等因子選擇應(yīng)按照以下原則進行：a)城鎮(zhèn)土地分等因素因子的指標(biāo)值變化對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量有顯著影響，且能直接客觀地反映所評價區(qū)域的城鎮(zhèn)土地等的高低；b)城鎮(zhèn)土地分等因素因子的指標(biāo)值有較大的變化范圍；c)選擇的因素因子對不同性質(zhì)城鎮(zhèn)的影響有較大的差異，其指標(biāo)能夠反映不同性質(zhì)城鎮(zhèn)之間的土地等差異；d)城鎮(zhèn)土地分等因素因子的指標(biāo)反映當(dāng)前的土地利用發(fā)展趨勢，并對城鎮(zhèn)未來土地等產(chǎn)生影響；e)城鎮(zhèn)土地分等因素因子的指標(biāo)易通過統(tǒng)計資料獲取或易量化處理。6.3城鎮(zhèn)土地分等因素因子選擇方法城鎮(zhèn)土地分等應(yīng)選擇有關(guān)必選因素因子。必要時，可以根據(jù)實際情況和資料獲取的難易程度，遵循6.2的因素選擇原則對備選因素因子進行篩選。6因素因子選擇宜根據(jù)特爾菲測定法進行，必要時可采用主成分分析方法等作為輔助手段來進行篩選。6.4城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)重確定6.4.1城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)重確定的原則權(quán)重反映分等因素因子對城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的影響程度。權(quán)重確定的原則為：a)權(quán)重值與因素對土地質(zhì)量影響的大小成正比，數(shù)值在0～1之間，各選定因素的權(quán)重值之和為1;b)因素涉及的因子權(quán)重值在0～1之間，每個因素對應(yīng)的選定因子的權(quán)重值之和為1;c)權(quán)重值可單獨選用特爾菲測定法、因素成對比較法或?qū)哟畏治龇ù_定，也可以用特爾菲測定法結(jié)合其他兩種方法來確定。6.4.2城鎮(zhèn)土地分等因素因子權(quán)重確定的方法6.4.2.1特爾菲測定法(Delphi方法)對各因素進行多輪次的專家打分，并按式(1)計算權(quán)重值：W;=E;/100 (1)式中：W;——第i個因素或因子的權(quán)重；E;——第i個因素或因子經(jīng)過多輪打分后的均值。實施要求：a)專家應(yīng)是熟悉城鎮(zhèn)土地狀況和社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r等有關(guān)行業(yè)的技術(shù)、管理專家以及高層次決策者，專家總體權(quán)威程度較高，總數(shù)為10～40人；b)專家打分應(yīng)根據(jù)相應(yīng)工作的背景材料和打分說明進行，并在不協(xié)商的情況下按表A.2的格式獨立打分；c)從第二輪打分起，打分應(yīng)參考上一輪打分的結(jié)果進行；d)打分輪次為2～3輪。對所選因素或因子進行相對重要性兩兩比較，賦值，計算權(quán)重。實施要求：a)對比結(jié)果要符合A因素大于B因素，B因素大于C因素，A因素大于C因素的關(guān)系；b)對因素所賦的值應(yīng)在0～1范圍內(nèi)，同時兩因素之和等于1。對因素或因子相對重要性進行判斷，組成判斷矩陣，計算權(quán)重值。實施要求：因素相對重要性判別最好使用特爾菲法測定的數(shù)據(jù)，判斷矩陣應(yīng)通過一致性檢驗。7城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查與整理7.1城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查的一般要求城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查應(yīng)按照以下要求進行：7a)除反映增長率水平所需的資料外，所收集的資料時限應(yīng)在分等工作開展年度的前三年內(nèi)，資料調(diào)查應(yīng)統(tǒng)一各種數(shù)據(jù)的時限，人口、用地、基礎(chǔ)設(shè)施等數(shù)據(jù)應(yīng)統(tǒng)一設(shè)定截止時限，經(jīng)濟、社會數(shù)據(jù)應(yīng)以年度為統(tǒng)計時段；b)同一因素因子的數(shù)據(jù)口徑應(yīng)保持一致，必要時應(yīng)根據(jù)具體情況進行適當(dāng)?shù)男拚?；c)調(diào)查資料應(yīng)填入附錄A相應(yīng)的調(diào)查手簿或各種表格中；d)調(diào)查工作應(yīng)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)填報、匯總的基礎(chǔ)上，進行必要的實地考察、補充校核工作。7.2城鎮(zhèn)土地分等資料調(diào)查內(nèi)容7.2.1分等基本資料基本資料包括：b)城鎮(zhèn)建成區(qū)面積；區(qū)域土地總面積。7.2.2城鎮(zhèn)區(qū)位資料區(qū)位資料包括：a)城鎮(zhèn)所在區(qū)域的區(qū)域交通圖件；經(jīng)過城鎮(zhèn)的干線、支線鐵路的數(shù)量，干線、非干線公路的數(shù)量和b)城鎮(zhèn)全年客運總量、貨運總量。7.2.3城鎮(zhèn)集聚規(guī)模資料集聚規(guī)模資料包括：a)城鎮(zhèn)人口密度；b)城鎮(zhèn)全年二三產(chǎn)業(yè)增加值；c)城鎮(zhèn)全年工業(yè)銷售收入。7.2.4城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施資料基礎(chǔ)設(shè)施資料包括：a)城鎮(zhèn)年末鋪裝道路面積及軌道交通長度；b)城鎮(zhèn)全年人均生活用水量；c)城鎮(zhèn)氣化率或城鎮(zhèn)用氣人口總數(shù)(包括人工煤氣、天然氣、石油液化氣);d)城鎮(zhèn)排水管道總長度。7.2.5城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平資料投入產(chǎn)出水平資料包括：a)城鎮(zhèn)全年二三產(chǎn)業(yè)增加值；b)城鎮(zhèn)全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售額；c)城鎮(zhèn)全年建設(shè)固定資產(chǎn)投資額；d)城鎮(zhèn)全年全部從業(yè)人員數(shù)。7.2.6區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平資料區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平資料包括：a)全年國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、3年～5年內(nèi)國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率；8b)全年地方財政收入、人均地方財政收入、3年～5年內(nèi)地方財政收入年均增長率；c)全年全社會固定資產(chǎn)投資額、人均全社會固定資產(chǎn)投資；d)全年社會消費品零售總額、人均社會消費品零售總額、3年～5年內(nèi)社會消費品零售總額年均增長率；e)全年外貿(mào)出口額、人均外貿(mào)出口額。7.2.7區(qū)域綜合服務(wù)能力資料區(qū)域綜合服務(wù)能力資料包括：a)居民年末儲蓄存款余額；b)全年郵電業(yè)務(wù)總量；c)年末專業(yè)技術(shù)人員總數(shù)。7.2.8區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料區(qū)域年末耕地總面積、區(qū)域人口密度等。資料調(diào)查應(yīng)根據(jù)分等涉及行政區(qū)域的情況，收集相應(yīng)的各類統(tǒng)計年鑒、城市(鎮(zhèn))建設(shè)統(tǒng)計年報等。分等資料調(diào)查的相關(guān)指標(biāo)及口徑說明見附錄B。7.3城鎮(zhèn)土地分等資料整理7.3.1城鎮(zhèn)區(qū)位資料的整理城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)反映城鎮(zhèn)交通區(qū)位的優(yōu)劣。在統(tǒng)計所評價城鎮(zhèn)的各種對外交通手段基礎(chǔ)上，對城鎮(zhèn)所涉及的各種交通方式分別賦分，標(biāo)準(zhǔn)可選用以下方式之一：a)根據(jù)特爾菲測定法或因素成對比較法確定不同交通方式的賦分標(biāo)準(zhǔn)；b)參照B.2.1提供的賦分標(biāo)準(zhǔn)進行。將城鎮(zhèn)各項得分累加起來，計算城鎮(zhèn)交通條件指數(shù)。有關(guān)數(shù)據(jù)填入表A.3。城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)反映城鎮(zhèn)對外輻射能力，通過城鎮(zhèn)所在區(qū)域的貨運總量和客運總量兩項指標(biāo)來計算：a)按照8.2.2的有關(guān)公式，對各城鎮(zhèn)所在區(qū)域的貨運總量和客運總量分別進行標(biāo)準(zhǔn)化處理；b)用特爾菲測定法或因素成對比較法確定貨運總量和客運總量的權(quán)重，加權(quán)計算城鎮(zhèn)對外輻射能力指數(shù)；c)有關(guān)數(shù)據(jù)填入表A.4。城鎮(zhèn)區(qū)位資料整理結(jié)果填入表A.5。7.3.2城鎮(zhèn)集聚規(guī)模資料的整理城鎮(zhèn)人口規(guī)模、城鎮(zhèn)人口密度、城鎮(zhèn)二三產(chǎn)業(yè)增加值、城鎮(zhèn)工業(yè)銷售收入均反映城鎮(zhèn)集聚規(guī)模狀況，從有關(guān)調(diào)查資料中獲取，填入表A.6。7.3.3城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施資料的整理城鎮(zhèn)年末人均鋪裝道路面積與年末軌道交通長度、供電保證率、全年人均生活用水量、城鎮(zhèn)氣化率、排水管道密度分別代表城鎮(zhèn)道路狀況、供電狀況、供水狀況、供氣狀況、排水狀況。將收集的相應(yīng)數(shù)據(jù)填7.3.4城鎮(zhèn)土地投入產(chǎn)出水平資料的整理城鎮(zhèn)單位用地二三產(chǎn)業(yè)增加值、單位用地批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額、單位用地建設(shè)固定資產(chǎn)投9資額、單位用地從業(yè)人員數(shù)均反映城鎮(zhèn)土地投入產(chǎn)出水平。將收集的相應(yīng)數(shù)據(jù)填入表A.8。7.3.5區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平資料的整理國內(nèi)生產(chǎn)總值綜合指數(shù)、地方財政收入綜合指數(shù)、全社會固定資產(chǎn)投資綜合指數(shù)、社會消費品零售總額綜合指數(shù)、外貿(mào)出口額綜合指數(shù)分別反映城鎮(zhèn)所在區(qū)域的經(jīng)濟水平、財政狀況、固定資產(chǎn)投資狀況、商業(yè)活動和外貿(mào)活動，具體資料整理包括：a)國內(nèi)生產(chǎn)總值綜合指數(shù)通過城鎮(zhèn)所在區(qū)域的全年國內(nèi)生產(chǎn)總值、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、3年～5年內(nèi)國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率三項指標(biāo)來計算。1)按照8.2.2的有關(guān)公式，對三項指標(biāo)分別進行標(biāo)準(zhǔn)化處理；2)用特爾菲測定法或因素成對比較法確定三項指標(biāo)的權(quán)重，加權(quán)計算國內(nèi)生產(chǎn)總值綜合指數(shù)；3)有關(guān)數(shù)據(jù)填入表A.10。b)地方財政收入綜合指數(shù)通過城鎮(zhèn)所在區(qū)域的全年地方財政收入、人均地方財政收入、3年～5年內(nèi)地方財政收入年均增長率三項指標(biāo)來計算，方法同a),有關(guān)數(shù)據(jù)填入表A.11。c)全社會固定資產(chǎn)投資綜合指數(shù)通過城鎮(zhèn)所在區(qū)域的全年全社會固定資產(chǎn)投資、人均全社會固定資產(chǎn)投資兩項指標(biāo)來計算，方法同a),有關(guān)數(shù)據(jù)填入表A.12。d)社會消費品零售總額綜合指數(shù)由城鎮(zhèn)所在區(qū)域的全年社會消費品零售總額、人均社會消費品零售總額、3年～5年內(nèi)社會消費品零售總額年均增長率三項指標(biāo)來計算，方法同a),有關(guān)數(shù)據(jù)填入表A.13。e)外貿(mào)出口額綜合指數(shù)由城鎮(zhèn)所在區(qū)域的全年外貿(mào)出口額、人均外貿(mào)出口額兩項指標(biāo)來計算，方法同a),有關(guān)數(shù)據(jù)填入表A.14。有關(guān)數(shù)據(jù)填入表A.9。7.3.6區(qū)域綜合服務(wù)能力資料的整理人均年末儲蓄存款余額、每千人口醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)床位數(shù)、年末電話普及率、專業(yè)技術(shù)人員比分別反映城鎮(zhèn)金融、醫(yī)療、通訊、科技文化等綜合服務(wù)能力。將收集的相應(yīng)數(shù)據(jù)填入表A.15。7.3.7區(qū)域土地供應(yīng)潛力資料的整理區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地、區(qū)域人口密度、建設(shè)用地占行政區(qū)域的面積比例反映區(qū)域?qū)Τ擎?zhèn)未來用地的供應(yīng)潛力。將收集的相應(yīng)數(shù)據(jù)填入表A.16。8城鎮(zhèn)土地等的初步劃分8.1城鎮(zhèn)土地等初步劃分的一般要求土地等初步劃分的一般要求是：a)城鎮(zhèn)土地等的初步劃分是在運用多因素綜合評價方法計算分等對象的綜合分值基礎(chǔ)上，采用有關(guān)方法確定的；b)分等對象的綜合分值計算應(yīng)從因子指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)化開始，經(jīng)因素分值計算，自下而上逐層進行；c)在一個分等初步方案形成過程中，因子指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化的方法應(yīng)保持一致。8.2城鎮(zhèn)土地分等對象的因子分值計算8.2.1因子分值計算的基本原則因子分值計算應(yīng)按照以下原則進行：GB/T18507—a)在城鎮(zhèn)土地分等因素資料整理的基礎(chǔ)上，采用位序標(biāo)準(zhǔn)化和極差標(biāo)準(zhǔn)化的方法，分別計算分等對象的因子分值，因子分值應(yīng)在0～100之間。因子分值越大，表示分等對象受相應(yīng)因子的影響效果越佳。b)分等對象的因子評價指標(biāo)與其土地質(zhì)量之間存在正相關(guān)和負(fù)相關(guān)關(guān)系。與土地質(zhì)量呈正相關(guān)關(guān)系的因子有：1)城鎮(zhèn)區(qū)位因素中的交通區(qū)位、城鎮(zhèn)對外輻射能力；2)城鎮(zhèn)集聚規(guī)模因素中的城鎮(zhèn)人口規(guī)模、城鎮(zhèn)人口密度、城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、城鎮(zhèn)工業(yè)經(jīng)濟規(guī)模；3)城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施因素中的道路狀況、供水狀況、供氣狀況、排水狀況；4)城鎮(zhèn)用地投入產(chǎn)出水平因素中的城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果、城鎮(zhèn)商業(yè)活動強度、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資強度、城鎮(zhèn)勞動力投入強度；5)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平因素中的國內(nèi)生產(chǎn)總值、財政狀況、固定資產(chǎn)投資狀況、商業(yè)活動、外貿(mào)活動；6)區(qū)域綜合服務(wù)能力因素中的金融狀況、醫(yī)療服務(wù)能力、通訊服務(wù)能力、科技水平；7)區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素中的區(qū)域人口密度、建設(shè)用地占行政區(qū)域的面積比例。與土地質(zhì)量呈負(fù)相關(guān)關(guān)系的因子有：區(qū)域土地供應(yīng)潛力因素中的區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地。8.2.2因子分值計算的公式因子分值計算據(jù)式(2)和式(3)進行：a)位序標(biāo)準(zhǔn)化的公式式中：Y;——第i個分等對象的第j項因子分值；X;——各分等對象按第j項因子指標(biāo)值大小進行排序，X;為排序后第i個分等對象的位序；當(dāng)指標(biāo)值與土地利用效益呈正相關(guān)時，排序從小到大進行，反之亦反；n——參加分等的城鎮(zhèn)個數(shù)。b)極差標(biāo)準(zhǔn)化的公式Y(jié);;=100×α(j)×(X;;-X;)/(Xmx—Xmin)…(3)式中：Y;;——第i個分等對象的第j項因子分值；α(j),X;——當(dāng)?shù)趈項因子指標(biāo)與土地利用效益正相關(guān)時，α(j)=1且X,=Xmin;當(dāng)?shù)趈項因子指標(biāo)與土地利用效益負(fù)相關(guān)時，α(j)=-1且X,=Xmx;Xmx——各分等對象X;指標(biāo)的最大值；——各分等對象X;指標(biāo)的最小值。8.2.3各因素對應(yīng)的因子分值計算按照8.2.1的要求和8.2.2的公式，對各因素對應(yīng)的因子指標(biāo)分別進行不同方式的標(biāo)準(zhǔn)化處理，計算各因子的分值，結(jié)果填入附錄A的相關(guān)表格中。8.3城鎮(zhèn)土地分等對象的因素分值計算分等對象的因素分值按照式(4)計算：F——第i個分等對象第k個因素分值；W,——第j項因子對應(yīng)上層第k個因素的權(quán)重值；Y;——第i個分等對象第j項因子的分值；n——第k個因素包含的因子個數(shù)。分等對象的因子權(quán)重與分值、因素分值應(yīng)填入表A.5、表A.6、表A.7、表A.8、表A.9、表A.15、表8.4城鎮(zhèn)土地分等對象的綜合分值計算分等對象綜合分值按照式(5)計算：式中：………………S;——第i個分等對象的綜合分值；W,——第k個因素的權(quán)重值；F——第i個分等對象第k個因素分值；n——因素個數(shù)。評價對象的因素權(quán)重與分值、綜合分值應(yīng)填入表A.17中。8.5城鎮(zhèn)土地等的初步劃分8.5.1城鎮(zhèn)土地等初步劃分原則土地等初步劃分按照以下原則進行：a)城鎮(zhèn)土地等按照綜合分值分布狀況劃分，不同土地等對應(yīng)不同的綜合分值區(qū)間；按從優(yōu)到劣的順序?qū)?yīng)于1,2,3…n個等別值(n為正整數(shù));b)土地等的數(shù)目，依不同區(qū)域的行政級別、所包含的城鎮(zhèn)數(shù)量、差異復(fù)雜程度而定，一般確定：省(自治區(qū))5～10等，直轄市3～5等，省級以下區(qū)域2～5等，全國和跨省級區(qū)域依實際情況而定；c)任何一個綜合分值只能對應(yīng)一個土地等；d)按綜合分值和區(qū)域狀況確定2～3個不同的分等初步方案，劃分結(jié)果填入表A.18中。8.5.2城鎮(zhèn)土地等初步劃分方法土地等根據(jù)綜合分值，可以采用如下方法的一種或多種方法進行城鎮(zhèn)土地等的初步劃分：a)數(shù)軸法：將綜合分值點標(biāo)繪在數(shù)軸上，按土地利用效果的實際狀況，選擇點數(shù)稀少處作為等間分界；b)總分頻率曲線法：對綜合分值進行頻率統(tǒng)計，繪制頻率直方圖，按土地利用效果的實際狀況，選擇頻率曲線波谷處作為等間分界。9城鎮(zhèn)土地分等成果驗證與確定9.1城鎮(zhèn)土地分等成果驗證的一般要求分等成果驗證是城鎮(zhèn)土地分等的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)按照以下要求進行：a)城鎮(zhèn)土地分等成果的驗證應(yīng)采用市場資料分等和數(shù)理統(tǒng)計分析方法分等中的一種或多種方法；b)利用市場資料驗證城鎮(zhèn)土地等時，應(yīng)保證參與驗證的城鎮(zhèn)數(shù)量占參加分等的城鎮(zhèn)總數(shù)50%c)利用數(shù)理統(tǒng)計分析方法驗證城鎮(zhèn)土地等時，應(yīng)保證參與驗證的城鎮(zhèn)數(shù)量占參加分等的城鎮(zhèn)總數(shù)90%以上。9.2利用市場資料驗證城鎮(zhèn)土地等市場資料驗證可采取城鎮(zhèn)間基準(zhǔn)地價分等、土地市場交易資料分等、商品住宅交易資料分等、標(biāo)準(zhǔn)宗地資料分等中的一種或多種方法。利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價驗證時，宜以最高級別商業(yè)或住宅用地的基準(zhǔn)地價為主要分等依據(jù)。利用城鎮(zhèn)主城區(qū)土地市場交易資料驗證時，宜以涉及城鎮(zhèn)數(shù)量最多的相應(yīng)類型土地的總平均價格為主要分等依據(jù)。利用城鎮(zhèn)商品住宅交易資料驗證時，宜以商品住宅的總平均價格為分等依據(jù)。利用標(biāo)準(zhǔn)宗地資料驗證時，宜以標(biāo)準(zhǔn)宗地的總平均價格為分等依據(jù)。城鎮(zhèn)間基準(zhǔn)地價分等、土地市場交易資料分等、商品住宅交易資料分等、標(biāo)準(zhǔn)宗地資料分等的驗證方法與程序見附錄C。9.3采用數(shù)理統(tǒng)計分析方法驗證城鎮(zhèn)土地等聚類分析法、均值-方差調(diào)整法、等別分值排序平衡法的程序見附錄C。城鎮(zhèn)土地等劃分要求為：a)各類分等對象的土地等高低，應(yīng)通過對總體進行分析或抽樣調(diào)查來確定；b)當(dāng)只需確定各類的高低順序時，可通過計算各類中所有分等對象的指標(biāo)平均值，按指標(biāo)對土地質(zhì)量的作用大小，確定各類土地等；c)如果出現(xiàn)各類指標(biāo)值各有高低優(yōu)劣的情況，按上述方法難以判定土地等順序時，可通過抽樣調(diào)查各類中相同類型的土地或房地產(chǎn)價格情況，確定其土地等；d)當(dāng)需要確定各類分等對象土地等時，則需通過抽樣調(diào)查各類中相同行業(yè)的土地收益、地價或房價等資料，確定各類分等對象的土地等高低；e)可采用數(shù)理統(tǒng)計分析方法驗證并調(diào)整分等對象土地等；f)分等結(jié)果填入表A.18。9.4城鎮(zhèn)土地等的調(diào)整與確定9.4.1城鎮(zhèn)土地等調(diào)整與確定的程序要求根據(jù)多因素綜合評價初步劃分的城鎮(zhèn)土地等，并結(jié)合市場資料分析和聚類分析等方法對城鎮(zhèn)土地初步分等結(jié)果進行驗證，形成基本方案，并進行專家咨詢和向同級相關(guān)土地行政主管部門征求意見，確定最終方案。9.4.2城鎮(zhèn)土地等調(diào)整與確定的原則城鎮(zhèn)土地等調(diào)整與確定應(yīng)遵循4.4的原則要求。同時，還應(yīng)遵循以下原則：a)行政建制協(xié)調(diào)原則：城鎮(zhèn)土地等應(yīng)與我國現(xiàn)行的行政建制相協(xié)調(diào)；一般情況下，在省級以下(不含省級)的同一行政區(qū)域內(nèi)，行政級別較高的城市土地等不宜低于行政級別較低的城市，設(shè)市城市土地等不宜低于未設(shè)市城鎮(zhèn)；b)城鎮(zhèn)規(guī)模和職能調(diào)控原則：城鎮(zhèn)土地分等應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)人口規(guī)模和職能特征進行適當(dāng)調(diào)控；c)近鄰平衡原則：空間相近且分屬于不同行政區(qū)域的城鎮(zhèn)之間應(yīng)根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r保持適當(dāng)?shù)牡葎e平衡；d)穩(wěn)定性原則：新一輪土地分等應(yīng)充分考慮現(xiàn)有土地等別的科學(xué)性和合理性，保持分等成果的連續(xù)性和穩(wěn)定性。9.4.3城鎮(zhèn)土地分等基本方案的制定城鎮(zhèn)土地分等基本方案的制定應(yīng)遵循9.4.2的原則要求。城鎮(zhèn)土地分等基本方案的制定應(yīng)以多因素綜合評價的結(jié)果為主要依據(jù)。對于多種方法劃分的等別一致的城鎮(zhèn)，即可以確定該城鎮(zhèn)的土地等。對于多種方法劃分的等別不一致的城鎮(zhèn)，采用多方案對比分析與專家咨詢結(jié)合的方法調(diào)整確定其土地等：a)檢查分析各方法涉及資料的準(zhǔn)確性和樣本的數(shù)量、分布情況，分析各方法的結(jié)果產(chǎn)生差異的原因，對各方法的可靠性做出判斷；b)將可靠性較低的方法結(jié)果剔除，將其余方法的結(jié)果對照列出，提交專家組進一步判斷；c)應(yīng)采用多數(shù)方法相一致的土地等結(jié)果為依據(jù)，不一致時可采用專家咨詢投票的多數(shù)專家的意在城鎮(zhèn)土地分等基本方案的制定過程中，必要時，應(yīng)對跨不同級別行政區(qū)域的城鎮(zhèn)進行等別平衡，對屬縣級以上(不含縣級)城市的市轄區(qū)劃定等別，具體方法見附錄D。9.4.4城鎮(zhèn)土地等調(diào)整與確定中聘請專家要求聘請專家應(yīng)滿足以下條件：a)聘請的專家數(shù)量應(yīng)在10～40人之間；b)專家應(yīng)是從事土地管理、估價，房地產(chǎn)開發(fā)管理、研究、城市規(guī)劃和區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展研究等方面的人士，其中熟悉分等區(qū)域土地市場情況的專家應(yīng)達到一定數(shù)量。9.4.5城鎮(zhèn)土地等的確定城鎮(zhèn)土地等的最終確定應(yīng)綜合考慮專家和下級土地行政主管部門的反饋意見。在分等報告中應(yīng)說明城鎮(zhèn)土地等調(diào)整的依據(jù)和原因，將最終確定的城鎮(zhèn)土地等填入表A.18。10城鎮(zhèn)土地分等圖件編制10.1城鎮(zhèn)土地分等圖件的底圖要求城鎮(zhèn)土地分等圖件的工作底圖是為編制城鎮(zhèn)土地等別圖、中間成果圖、資料圖所需要的工作底圖。為編制成果圖需要的各類底圖宜采用區(qū)域行政區(qū)劃圖、區(qū)域土地利用現(xiàn)狀圖、地籍圖或區(qū)域地形為編制圖件需要的各類底圖比例尺應(yīng)滿足成果編制和資料分析的需要。10.2城鎮(zhèn)土地分等圖件編制要求資料圖指城鎮(zhèn)土地分等驗證過程中涉及的輔助圖件。資料圖要明確、清晰地表示出評價因素因子的分布情況，定位要準(zhǔn)確。10.2.2中間成果圖編制要求中間成果圖包括城鎮(zhèn)土地分等因素分值圖和因子分值圖。城鎮(zhèn)土地分等因素分值圖的編制要求為：a)按照多因素綜合評價法的因素選定結(jié)果，選擇作為制定基本方案主要依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)化方式所對應(yīng)的成果分別繪制各因素分值圖和因子分值圖；b)按8.3提供的方法進行分值分段，同屬于同一分值段的評價對象所轄行政區(qū)域采用同一色彩反映，并在評價對象位置的一側(cè)標(biāo)注相應(yīng)的因素和因子得分值；c)因素分值圖和因子分值圖應(yīng)通過不同的色調(diào)、灰度、注記等方式，并配以適當(dāng)圖例來表現(xiàn)評價對象受因素和因子影響的差異。10.3城鎮(zhèn)土地等別圖編制要求等別圖是城鎮(zhèn)土地分等的主要成果之一，應(yīng)滿足以下要求：a)城鎮(zhèn)土地等別圖要反映城鎮(zhèn)位置、等別等內(nèi)容；b)編圖前，要將分等成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法；c)將分等結(jié)果用圖示、符號或注記等形式標(biāo)注在圖上，允許采用等別界線與數(shù)字符號標(biāo)注結(jié)合、不同半徑圓圈表示等形式；d)其他圖面符號標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)盡量簡化；e)根據(jù)需要編繪彩色城鎮(zhèn)土地等別圖，色彩應(yīng)以暖色為主，相鄰等的色差不宜過大；f)城鎮(zhèn)土地等別圖應(yīng)進行必要的圖面整飾，除按要求標(biāo)出各土地等外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖11城鎮(zhèn)土地分等報告及基礎(chǔ)資料匯編的編制11.1城鎮(zhèn)土地分等報告的編制城鎮(zhèn)土地分等報告包括工作報告和技術(shù)報告兩部分。土地分等工作報告主要內(nèi)容是總結(jié)城鎮(zhèn)土地分等工作情況，包括人員組成、進度安排、經(jīng)費、資料收集和整理、技術(shù)運用、工作經(jīng)驗與存在問題等。城鎮(zhèn)土地分等技術(shù)報告主要內(nèi)容包括：a)城鎮(zhèn)土地分等對象及所在區(qū)域的自然、經(jīng)濟和社會概況；b)闡述城鎮(zhèn)土地分等的方法，包括分等因素因子體系及其權(quán)重確定、因素因子評價指標(biāo)量化及標(biāo)準(zhǔn)化處理方法、土地等初步劃分及驗證方法、土地等確定原則與方法、技術(shù)處理過程中需要特殊說明的事項等；c)城鎮(zhèn)土地分等成果；d)城鎮(zhèn)土地等分析，包括土地等分布特點及規(guī)律、地域組合特點、差異原因、區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)之間土地利用存在的主要問題等；e)從土地管理的角度說明城鎮(zhèn)土地等與土地市場培育、城鎮(zhèn)地價之間的銜接，不同等城鎮(zhèn)為土地有償使用服務(wù)的途徑等。11.2城鎮(zhèn)土地分等基礎(chǔ)資料匯編的編制城鎮(zhèn)土地分等基礎(chǔ)資料匯編是根據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)技術(shù)方法的應(yīng)用要求，對城鎮(zhèn)土地分等過程中涉及的有關(guān)因素因子和市場資料的基本數(shù)據(jù)進行規(guī)范化整理，歸檔成冊，有關(guān)表格格式按附錄A的要求。在應(yīng)用計算機技術(shù)進行土地分等時，允許采用基礎(chǔ)資料信息數(shù)據(jù)庫代替基礎(chǔ)資料匯編，數(shù)據(jù)庫格式參照附錄A的表格要求。城鎮(zhèn)土地分等基礎(chǔ)資料匯編主要內(nèi)容包括：a)分等對象所在區(qū)域的自然、社會和經(jīng)濟條件；b)分等對象的因素因子評價指標(biāo)的原始數(shù)據(jù)和經(jīng)標(biāo)準(zhǔn)化處理的數(shù)據(jù)；c)分等對象的市場資料數(shù)據(jù)；d)其他與土地分等工作有關(guān)的文件、技術(shù)處理說明。12城鎮(zhèn)土地定級準(zhǔn)備工作12.1編寫城鎮(zhèn)土地定級任務(wù)書開展土地定級的城鎮(zhèn)，由市、縣(旗)土地行政主管部門組織編寫土地定級任務(wù)書，經(jīng)上級土地行政主管部門批準(zhǔn)后實施。按國家有關(guān)規(guī)定，土地定級任務(wù)書需備案的，報國家或省級土地行政主管部門備案。城鎮(zhèn)土地定級任務(wù)書的內(nèi)容包括：a)開展土地定級城鎮(zhèn)的基本情況；b)開展城鎮(zhèn)土地定級的地域范圍；c)城鎮(zhèn)土地定級工作所需的技術(shù)資料和圖件資料；d)城鎮(zhèn)土地定級工作的組織與領(lǐng)導(dǎo)；e)城鎮(zhèn)土地定級時間安排和經(jīng)費預(yù)算；f)城鎮(zhèn)土地定級成果；g)城鎮(zhèn)土地定級技術(shù)方案。12.2城鎮(zhèn)土地定級的表格準(zhǔn)備根據(jù)當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)土地定級工作需要，從附錄E中有選擇地準(zhǔn)備工作用表。12.3城鎮(zhèn)土地定級的圖件準(zhǔn)備城鎮(zhèn)土地定級工作所需準(zhǔn)備的圖件主要為各類工作底圖，包括城鎮(zhèn)土地級別圖、定級因素作用分值圖和其他輔助圖件的工作底圖。各類底圖采用能覆蓋城鎮(zhèn)定級范圍的城鎮(zhèn)地籍圖、地形圖或規(guī)劃圖。根據(jù)城鎮(zhèn)規(guī)模和復(fù)雜程度不同，各類工作底圖的比例尺應(yīng)當(dāng)符合下列各款的要求。a)城鎮(zhèn)土地級別圖的工作底圖(見表1)表1城鎮(zhèn)土地級別圖的工作底圖比例尺城鎮(zhèn)類型城鎮(zhèn)土地級別圖的工作底圖比例尺大城市中等城市小城市及以下b)定級因素作用分值圖的工作底圖作用分值圖比例尺宜與土地級別圖一致。c)其他輔助圖件的工作底圖其他輔助圖件的工作底圖應(yīng)采用滿足工作需要的圖件，比例尺由各城鎮(zhèn)自行確定。d)以計算機系統(tǒng)為輔助手段定級工作底圖以計算機系統(tǒng)為輔助手段定級的各類工作底圖應(yīng)滿足以上要求，工作底圖的采集方法采用掃描、數(shù)字化等手段或直接利用滿足要求的電子圖件，編碼規(guī)則應(yīng)遵照國家有關(guān)規(guī)定。13城鎮(zhèn)土地定級因素選擇13.1城鎮(zhèn)土地定級因素選擇范圍13.1.1綜合定級因素選擇范圍綜合定級因素指對土地綜合級別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件，主要考慮以下幾個方面：a)繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；b)交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度；c)基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度；d)環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、自然條件優(yōu)劣度、景觀條件優(yōu)劣度；e)其他方面的因素。13.1.2商服用地定級因素選擇范圍商服定級因素指對商服土地級別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件，主要考慮以下幾個方面：a)繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；b)交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度(客運);c)基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度；d)人口狀況方面的因素有：人口密度；e)其他方面的因素。13.1.3住宅用地定級因素選擇范圍住宅定級因素指對住宅土地級別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件，主要考慮以下幾個方面：a)基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度、公用設(shè)施完備度；b)交通條件方面的因素有：道路通達度、公交便捷度、對外交通便利度(客運);c)環(huán)境條件方面的因素有：環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度、綠地覆蓋度、景觀條件優(yōu)劣度；d)繁華程度方面的因素有：商服繁華影響度；e)人口狀況方面的因素有：人口密度；f)其他方面的因素。13.1.4工業(yè)用地定級因素選擇范圍工業(yè)定級因素指對工業(yè)土地級別有重大影響，并能體現(xiàn)土地區(qū)位差異的經(jīng)濟、社會、自然條件，主要考慮以下幾個方面：a)交通條件方面的因素有：道路通達度、對外交通便利度(貨運);b)基本設(shè)施方面的因素有：基礎(chǔ)設(shè)施完善度；c)環(huán)境條件方面的因素有：自然條件優(yōu)劣度；d)產(chǎn)業(yè)集聚效益方面的因素有：產(chǎn)業(yè)集聚影響度；e)其他方面的因素。13.1.5其他方面的因素選擇范圍其他方面的因素包括城市規(guī)劃等因素，應(yīng)采用專家論證等方式確定。13.2城鎮(zhèn)土地定級因素選擇原則城鎮(zhèn)土地定級確定的因素應(yīng)同時滿足：a)因素指標(biāo)值變化對城鎮(zhèn)土地定級有較顯著的影響，因素指標(biāo)值有較大的變化范圍；選擇的因素對不同區(qū)位的影響有較大的差異；b)不同類型的土地(土地類型見GB/T21010—2007)定級應(yīng)分別選擇相應(yīng)的定級因素；c)其他方面的因素選擇根據(jù)城鎮(zhèn)及其定級工作的具體情況選定。13.3城鎮(zhèn)土地定級因素選擇方法a)進行特爾菲法測定要選擇的因素；13.4城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重確定13.4.1城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重確定原則權(quán)重反映定級因素對土地的影響程度。權(quán)重確定原則為：a)各因素重要性順序和權(quán)重值范圍：綜合定級時參照表E.1、商服用地定級時參照表E.2、住宅用地定級時參照表E.3、工業(yè)用地定級時參照表E.4;無特殊需要，不得隨意打亂表中前兩位因素原有的重要性順序；b)定級因素對不同類型用地的影響程度不同，各分類定級應(yīng)選定相應(yīng)的因素權(quán)重；c)其他關(guān)于城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重值確定原則見6.4.1。13.4.2城鎮(zhèn)土地定級因素權(quán)重確定方法定級因素權(quán)重確定方法見4.7和6.4.2。14城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查14.1城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查的一般要求定級資料調(diào)查應(yīng)滿足以下要求：a)外業(yè)調(diào)查、收集到的資料，要按實地位置標(biāo)注到定級工作輔助圖或底圖上；b)利潤、銷售額等數(shù)據(jù)的調(diào)查按抽樣方法進行，要求近期連續(xù)三年以上資料；c)抽樣或斷面調(diào)查，每種類型要有足夠樣本；d)外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填入相應(yīng)的調(diào)查手簿或各種表格中，數(shù)值準(zhǔn)確到小數(shù)點后一位。14.2各類型城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查范圍14.2.1綜合定級資料調(diào)查范圍綜合定級資料調(diào)查范圍主要有：繁華程度、交通條件、基本設(shè)施、環(huán)境條件等方面的資料；其中包括：14.2.2商服用地定級資料調(diào)查范圍商服用地定級資料調(diào)查范圍主要有：繁華程度、交通條件、基本設(shè)施、人口等方面的資料；其中包括：商服繁華程度、道路、公交、對外交通(客運)、基礎(chǔ)設(shè)施、人口密度、高級商務(wù)集聚等方面資料。14.2.3住宅用地定級資料調(diào)查范圍住宅用地定級資料調(diào)查范圍主要有：基本設(shè)施、交通條件、環(huán)境條件、繁華程度、人口等方面的資料；其中包括：基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施、道路、公交、對外交通(客運)、環(huán)境質(zhì)量、綠地、商服繁華程度、人口密度等方面資料。14.2.4工業(yè)用地定級資料調(diào)查范圍工業(yè)用地定級資料調(diào)查范圍主要有：交通條件、基本設(shè)施、產(chǎn)業(yè)集聚效益、環(huán)境條件等方面的資料；其中包括：道路、對外交通(貨運)、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)集聚、自然條件等方面資料。14.3城鎮(zhèn)土地定級資料調(diào)查內(nèi)容14.3.1繁華程度資料的收集與調(diào)查收集的范圍與調(diào)查的內(nèi)容包括：a)商業(yè)服務(wù)業(yè)(以下簡稱商服)中心的數(shù)量、位置、范圍；b)商服中心的商店總數(shù)、經(jīng)營項目、銷售額、利潤額、占地面積、營業(yè)面積等；c)必要時了解商業(yè)功能種類數(shù)，商服中心功能完備率、專業(yè)商店數(shù)及商服建筑物的建筑密度及樓層數(shù)等數(shù)據(jù)。資料不足時，應(yīng)實地對各商服中心進行補充或全面調(diào)查。14.3.2交通條件資料的收集與調(diào)查收集的范圍與調(diào)查的內(nèi)容包括：a)與道路狀況有關(guān)的道路網(wǎng)分布、道路類型、級別標(biāo)準(zhǔn)、車流量、道路長度及寬度等數(shù)據(jù)；b)與公共交通狀況有關(guān)的公共汽車、地鐵線路及站點分布、車流量及停靠次數(shù)等；c)與城鎮(zhèn)間交通狀況有關(guān)的交通工具類型、設(shè)施規(guī)模及分布等。道路狀況資料不足時，道路類型、寬度及車流量數(shù)等按斷面做補充調(diào)查，即選擇有代表性的典型路段做斷面，實地量測道路寬度，確定道路所屬類型，測定在規(guī)定時段內(nèi)此斷面的車流量。14.3.3基本設(shè)施狀況資料的收集與調(diào)查體育場館、文化館(活動中心)、大型超市、影劇院、公園、郵局等公用服務(wù)設(shè)施?；A(chǔ)設(shè)施資料收集的范圍包括：a)基礎(chǔ)設(shè)施的類型、數(shù)量、分布、投資等狀況；b)基礎(chǔ)設(shè)施的技術(shù)水平、規(guī)模、級別等；c)基礎(chǔ)設(shè)施的保證率、持續(xù)率和可靠率及區(qū)域服務(wù)的優(yōu)劣。資料不足時，應(yīng)在實地進行補充或全面調(diào)查。公用服務(wù)設(shè)施資料收集的范圍包括：a)公用服務(wù)設(shè)施類型、數(shù)量、分布等；b)公用服務(wù)設(shè)施的技術(shù)水平、規(guī)模、級別、服務(wù)水平和服務(wù)范圍等。資料不足時，應(yīng)在實地進行補充或全面調(diào)查。14.3.4環(huán)境條件資料的收集與調(diào)查收集的范圍與調(diào)查的內(nèi)容包括：a)各類污染狀況、分布狀況和環(huán)境質(zhì)量指數(shù)等環(huán)境評價資料等；b)地形、工程地質(zhì)、岸線、水文和氣候等條件；c)公園、綠地、旅游景點的位置、面積、服務(wù)范圍及規(guī)模等；d)區(qū)域的地理環(huán)境、人文環(huán)境、生活環(huán)境的優(yōu)劣。資料不足時，應(yīng)在實地對環(huán)境條件資料進行補充調(diào)查。14.3.5社會、歷史及人口資料的收集與調(diào)查資料收集的范圍包括人口總數(shù)、行政區(qū)劃、城鎮(zhèn)發(fā)展過程等。常住人口、暫住人口以戶籍登記數(shù)及人口普查、統(tǒng)計數(shù)為基礎(chǔ)，結(jié)合實際調(diào)查確定；客流人口資料采用斷面調(diào)查，按規(guī)定時段內(nèi)通過斷面的人口數(shù)作為該點或一定區(qū)域的客流人口。14.3.6產(chǎn)業(yè)聚集資料城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的數(shù)量、范圍、性質(zhì)，各集聚區(qū)產(chǎn)業(yè)類型數(shù)、企業(yè)數(shù)量、年產(chǎn)值、年利潤、職工人數(shù)等、同類產(chǎn)業(yè)及其配套產(chǎn)業(yè)的前后向關(guān)系。14.3.7城鎮(zhèn)規(guī)劃資料城鎮(zhèn)總體規(guī)劃(規(guī)劃文本、規(guī)劃說明等)及圖件資料、國民經(jīng)濟和社會發(fā)展五年規(guī)劃和年度計劃安排的項目情況、以往城市規(guī)劃或五年規(guī)劃執(zhí)行情況。重點收集與調(diào)查城鎮(zhèn)近期建設(shè)規(guī)劃中的用地調(diào)整、建設(shè)項目和計劃的文字資料和圖件資料、有關(guān)商服中心、道路、對外交通、主要基礎(chǔ)設(shè)施等的規(guī)劃資料。14.3.8土地定級驗證資料調(diào)查土地定級驗證資料調(diào)查包括土地利用效益和高級商務(wù)集聚規(guī)模資料調(diào)查。土地利用效益調(diào)查資料收集的范圍包括：a)工業(yè)、商服業(yè)等企業(yè)單位各自的產(chǎn)值、銷售額、流動資金與固定資金、稅前及稅后利潤等數(shù)據(jù)；b)各企業(yè)單位的占地面積、營業(yè)面積、職工人數(shù)等數(shù)據(jù)；c)各企業(yè)單位的所有制性質(zhì)、經(jīng)營范圍、所屬系統(tǒng)等；d)現(xiàn)行房價、歷史地租和地價以及分布狀況等資料。土地利用效益調(diào)查中企業(yè)單位的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，應(yīng)選用連續(xù)3年以上的有關(guān)資料。調(diào)查方式可選擇：a)在開始調(diào)查收集其他定級資料時，結(jié)合進行抽樣調(diào)查；b)當(dāng)初步定級之后，在劃分的土地級上，按工業(yè)、百貨、五金、服裝、旅館、日雜、飲食、服務(wù)、文體等區(qū)別選擇行業(yè)，每個行業(yè)抽5～10個企業(yè)作為樣點；c)調(diào)查表格見表E.6。高級商務(wù)集聚情況資料收集的范圍包括：城鎮(zhèn)高級商務(wù)集聚區(qū)的數(shù)量、位置、范圍，各集聚區(qū)內(nèi)的金融、保險、高檔寫字樓、高級賓館等的數(shù)量、等級、建筑面積、年營業(yè)額、年租金、高級賓館的14.3.9其他資料室外定位和臨街單位進深調(diào)查資料收集、調(diào)查的范圍和方法包括：a)臨街權(quán)屬單位使用土地平均進深的數(shù)據(jù)時，采用在土地利用類型基本一致的區(qū)域，選擇若干典型地點實測的方法；b)定級中需要利用的明顯地物、新增地物的位置數(shù)據(jù)，采用室外實地測定的方法；c)土地權(quán)屬資料利用已有的地籍調(diào)查資料。15城鎮(zhèn)土地定級資料整理及量化15.1城鎮(zhèn)土地定級資料整理及量化的基本要求15.1.1城鎮(zhèn)土地定級資料整理及量化的工作內(nèi)容內(nèi)容包括：a)選擇定級因素；b)確定定級因素權(quán)重；d)編制作用分值表，勾繪定級因素作用分值圖。15.1.2城鎮(zhèn)土地定級資料整理及量化的工作要求工作要求如下：a)檢查所選擇的定級因素的資料齊備狀況，資料不足時，應(yīng)進行外業(yè)補充調(diào)查；b)將與各因素有關(guān)的各設(shè)施、商服中心、抽樣點及有關(guān)數(shù)據(jù)標(biāo)注在工作底圖或輔助圖上；c)應(yīng)根據(jù)綜合定級、分類定級的具體要求整理資料，分別確定各因素、因子的權(quán)重，選擇和確定因素、因子的作用分值衰減公式；d)各種設(shè)施的作用系數(shù)應(yīng)參照確定因素權(quán)重的方法進行，也可用層次分析法一并確定權(quán)重和作用系數(shù)；e)各因素指標(biāo)均按相對值衡量；在指標(biāo)值中對規(guī)模或級別的最高值，距離最近或狀況的最優(yōu)值賦予相對高分，其余按相對大小依次遞減；f)若因素的指標(biāo)值只在一定范圍內(nèi)對土地定級產(chǎn)生作用，因素得分計算應(yīng)在該范圍內(nèi)進行；凡高于或低于該范圍的指標(biāo)值，按該范圍內(nèi)的最高值或最低值看待；g)各城鎮(zhèn)可根據(jù)實際情況分別按空間距離、道路距離、耗時距離等量測、整理出有關(guān)的距離數(shù)據(jù)15.1.3定級因素量化的一般方法定級因素量化的方法是：a)定級因素的量化可分面狀因素和點、線狀因素兩大類進行。b)若因素對土地的影響僅與因素指標(biāo)值有關(guān)，稱為面狀因素。面狀因素直接計算其對空間上各點的作用分。其量化步驟為：1)對因素進行整理，計算指標(biāo)值。2)按式(6)計算作用分：e;=100×(X;—Xmin)/(Xmx—Xmn) (6)式中：e;——i指標(biāo)值的作用分；Xmin——i指標(biāo)值的最小值；Xmx——i指標(biāo)值的最大值。3)劃分3～10個作用分區(qū)間，編制作用分值表。c)若因素對土地的影響既與因素涉及的設(shè)施規(guī)模有關(guān)，又與距設(shè)施的相對距離有關(guān)，稱為點、線狀因素。點、線狀因素應(yīng)計算設(shè)施本身的功能分，進而計算設(shè)施對空間上各點產(chǎn)生的作用分。其量化步驟為：1)在各因素內(nèi)按規(guī)?；蝾愋颓蟪龈鼽c或線的功能分，其最大值為100;2)計算因素內(nèi)各相同規(guī)?；蝾愋偷狞c、線的平均作用或平均吸引范圍，并劃分若干個相對距離區(qū)間；3)點、線設(shè)施邊界范圍內(nèi)各點的因素作用分一致，都為該設(shè)施相應(yīng)功能的功能分；邊界范圍以外的各點，根據(jù)不同因素及其影響隨距離變化的特性不同，以因素的功能分按相應(yīng)的衰減公式計算或按相對距離查附錄F獲得各個相對距離上的作用分；4)以因素作用分、相對距離區(qū)間編制因素作用分值表；5)采用計算機系統(tǒng)為輔助手段進行定級時，可按相應(yīng)的衰減公式直接計算因素對單元中心點的作用分；6)當(dāng)因素作用分衰減遇到不可直接跨越的障礙(如鐵路、高速公路、河流等)時，則作用分衰減應(yīng)以可通行處為結(jié)點，按結(jié)點處的因素作用分及剩余的影響半徑，再次進行衰減；當(dāng)不可直接跨越的障礙有較多的通行處時，可以忽視其存在。15.2繁華程度資料整理15.2.1商服中心劃分15.2.1.1各級城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商服中心級別數(shù)目(見表2)表2各級城鎮(zhèn)應(yīng)分出的商服中心級別數(shù)目城鎮(zhèn)類型至少應(yīng)分出的商服中心級別數(shù)目最低級中心的建筑面積之和下限大城市2～4級2000m2~1500m2中等城市2～3級1500m2~1000m2小城市以下1～2級1000m2~500m215.2.1.2商服中心邊界確定在商服中心所在的區(qū)域內(nèi)，選擇商服業(yè)繁華狀況突變的地段，以明顯的地物或非商服業(yè)建筑作為商服中心邊界。15.2.1.3商服中心劃分要求城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心依次從高級到低級按市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級等級別劃分。15.2.1.4商服中心劃分依據(jù)商服中心可選用以下一種劃分依據(jù)：a)按商服中心的銷售總額、總利潤或單位面積銷售額、利潤值以及其他經(jīng)濟指標(biāo)的高低衡量；寫字樓等商務(wù)集聚區(qū)可按商務(wù)中心的客流人口數(shù)或密度劃分；b)利用對商服中心的已有劃分成果，并加以適當(dāng)修正、調(diào)整確定。15.2.2商服中心規(guī)模指數(shù)確定各商服中心規(guī)模指數(shù)用銷售總額等經(jīng)濟指標(biāo)按式(7)確定：式中：IM—-k商服中心的規(guī)模指數(shù)；XM——k商服中心經(jīng)濟指標(biāo)實際值或該級商服中心經(jīng)濟指標(biāo)平均值；XMx——最高級商服中心的經(jīng)濟指標(biāo)。15.2.3商服中心內(nèi)各級功能分的分割計算商服中心功能包含與中心自身級別相應(yīng)的商服功能和低于其級別的各級功能，中心對土地繁華的影響由這些功能綜合體現(xiàn)，并應(yīng)以相應(yīng)級別的功能分來衡量。中心內(nèi)各級功能的功能分按式(8)和式(9)進行分割計算：fM=IM-IM (8) 式中：fM——某商服中心i級功能的功能分；IM——i級商服中心的規(guī)模指數(shù)；該商服中心本身為i級時，應(yīng)取其自身的規(guī)模指數(shù)；IM——次一級中心規(guī)模指數(shù)；fMn——最低級功能的功能分；IMn——最低級商服中心規(guī)模指數(shù)。15.2.4商服中心各級功能的服務(wù)半徑和相對距離確定商服中心各級功能的服務(wù)半徑以商服中心邊緣為起算點，通過商服中心分布圖按以下方式確定：a)市級商服功能的服務(wù)半徑等于市級中心邊緣到連片建成區(qū)邊緣的最大距離；b)市級商服功能以外的各級功能的服務(wù)半徑等于同級商服中心的最大服務(wù)距離。商服中心的不同級功能劃分3～15個對應(yīng)的相對距離區(qū)間，相對距離按式(10)計算：r=d;/d[o≤r≤1]……(10)r——相對距離；d;——在i級商服功能的服務(wù)半徑內(nèi)，某點距中心的實際距離；d——i級商服功能的服務(wù)半徑。15.2.5商服功能影響作用分衰減公式的確定綜合定級和商服用地定級時，各級商服功能影響作用分按式(11)進行衰減： (11)住宅用地定級時，各級商服功能影響作用分按式(12)進行衰減：式中：ey——j點受i級商服功能的作用分；fM--i級商服功能的功能分；r——j點到具有i級功能的商服中心的相對距離。15.2.6商服功能影響作用分值表編制商服功能影響作用分值表格式見表E.9,包含內(nèi)容有：a)相對距離等于0時的各級商服功能影響作用分；b)與各級商服功能相對應(yīng)的各相對距離；c)在不同相對距離上的各級商服功能影響作用分。15.2.7商服繁華影響度作用分值計算商服繁華影響度作用分反映空間上各點受不同級別功能分的共同作用情況。a)各級商服功能影響作用分取值方法如下：同時受多個同級功能影響時，取其中最高的商服功能影響作用分；同時存在多級功能影響時，對各級商服功能影響作用分僅取值一次，并進行加和。b)各點商服繁華影響度作用分按式(13)計算：eM—-j點商服繁華度作用分，即商服中心各級功能對j點的總和作用分；e——i級商服功能對j點的作用分，i=1,2,…,n;n商服中心級別數(shù)目。15.3交通條件資料整理15.3.1道路通達度資料整理道路可分為以下類型：a)按道路在城鎮(zhèn)交通中的作用可分為主干道、次干道和支路。主干道指聯(lián)系城鎮(zhèn)中主要工礦企業(yè)、交通樞紐和全市性公共活動場所的道路，是城鎮(zhèn)中主要客貨運輸線；次干道指聯(lián)系城鎮(zhèn)主干道之間的道路；支路指各街坊之間的聯(lián)系道路。b)按主、次干道在城鎮(zhèn)中的類型不同分為混合型主干道，生活型主、次干道，交通型主、次干道?；旌闲椭鞲傻乐赋擎?zhèn)內(nèi)部主要客貨運輸線；生活型主、次干道指城鎮(zhèn)內(nèi)部主要以客運為主的道路；交通型主、次干道指城鎮(zhèn)內(nèi)部主要以貨運和過境為主的道路。c)各城鎮(zhèn)應(yīng)分出的道路類型數(shù)：大城市5～7類；中等城市3～5類；小城市以下1～3類。道路類型劃分依據(jù)如下：a)按道路寬度(見表3);b)按道路上的車道數(shù)；c)按道路在城鎮(zhèn)交通中的地位和作用。表3按寬度劃分道路類型的標(biāo)準(zhǔn)道路類型紅線寬度/m車行道寬度/m主干道次干道支路15.3.1.3道路的作用指數(shù)和功能分計算道路作用指數(shù)反映某類道路在城鎮(zhèn)交通運輸中所起的作用。其一般與道路作用或車流量大小呈正比，數(shù)值在0～1之間，最佳道路的作用指數(shù)值等于1,其余類型依次遞減(見表4)。表4不同類型定級時道路類型對應(yīng)的道路作用指數(shù)道路類型定級類型綜合定級0.80～0.950.80～0.950.75～0.950.80～0.950.60～0.800.65～0.850.60～0.800.60～0.800.50～0.700.55～0.750.55～0.750.30～0.550.40～0.600.30～0.550.30～0.550.55～0.75支路道路功能分計算按式(14)進行：fR=100×IR……(14)式中：fR——i類道路功能分；IR——i類道路作用指數(shù)。步行街、單行道的道路功能分減半。15.3.1.4道路影響距離及相對距離計算不同道路影響距離計算方法為：a)主干道、次干道影響距離按實際測算，其公式見式(15);式中：d——主干道或次干道影響距離；s——城鎮(zhèn)建設(shè)用地面積或評估范圍面積；l——主干道或次干道總長度。b)支路的影響半徑在0.3km～0.75km之間確定。………………(16)c)道路影響的相對距離按式(16);/同道路類型10個的相對距離區(qū)間：………………(16)r——i類道路影響的相對距離；d;——在i類道路影響距離內(nèi)，某點距該類道路的最短距離；d——i類道路影響距離。15.3.1.5道路通達度作用分衰減公式的確定綜合定級和商服用地定級時，道路通達度作用分按式(17)衰減計算：住宅用地定級和工業(yè)用地定級時，道路通達度作用分按式(18)衰減計算：GB/T18507—2014e?=f?×(1-r)…(18)式中：e?——i道路對j點的通達度作用分；f?——i道路或同類道路的功能分；r——j點到i道路的相對距離。15.3.1.6道路通達度作用分值表編制道路通達度作用分值表的格式見表E.10,包含內(nèi)容有：a)相對距離等于0時的各類道路通達作用分；b)與各類道路對應(yīng)的各相對距離；c)在不同相對距離上的各類道路通達度作用分。15.3.2公交便捷度資料整理15.3.2.1公共交通站流量的計算站流量取一定區(qū)域內(nèi)各個公交站點的每小時停車量之和。當(dāng)同一公交線路的各站點均為必停站點時，可用線路中各向車流量之和代替，各公交線路流量每天統(tǒng)一按12h～16h計算平均值。軌道交通、小公共汽車等交通方式應(yīng)根據(jù)客運能力等換算成普通公共汽車的車流量。公交站點功能分按站流量的大小依次劃分為3～15個檔次，各檔次的公交功能分由式(19)計算：fB=100×X3/XB……(19)式中：f?——i公交站點功能分；Xβ——i公交站點流量值；XBx——最大公交站流量值。15.3.2.3公交站點服務(wù)半徑和相對距離的計算具體計算方法如下：a)服務(wù)半徑以站點為原點，統(tǒng)一在0.3km～0.8km之間確定。b)相對距離按式(20)計算，各城鎮(zhèn)劃分的相對距離區(qū)間為2～5個：式中：r——相對距離；d;——服務(wù)半徑內(nèi)某點距站點的實際距離；d——公交站點服務(wù)半徑。15.3.2.4公交便捷度作用分衰減公式的確定公交便捷度作用分按式(21)進行衰減計算：ey=f'×(1-r) (21)式中：eg——i公交站點對j點的公交便捷度作用分；fB——i公交站點功能分；r——j點到i公交站點的相對距離。15.3.2.5公交便捷度作用分值表編制公交便捷度作用分值表的格式見表E.11,包含內(nèi)容有：a)相對距離等于0時，各檔次公交便捷度作用分；b)各相對距離區(qū)間；c)在不同相對距離上各檔次公交便捷度作用分。15.3.3對外交通便利度資料整理對外交通設(shè)施指火車站、港口、長途車站、機場、高速公路出入口等城鎮(zhèn)中對外經(jīng)營的客運站、貨運站(不包括單位自有的接軌站、專用碼頭等)和重點對外交通節(jié)點，各城鎮(zhèn)可按設(shè)施在城鎮(zhèn)對外交通運輸中的地位和作用、定級類型來選定設(shè)施數(shù)目和類型。15.3.3.2對外交通設(shè)施作用指數(shù)和功能分計算具體計算方法如下：a)對外交通設(shè)施作用指數(shù)反映某設(shè)施或某類設(shè)施在對外交通運輸中的重要程度，指數(shù)與設(shè)施作用大小呈正比，數(shù)值在0～1之間，各指數(shù)值之和等于1;b)對外交通設(shè)施功能分按式(22)計算：fT=100×If…(22)f!——i對外交通設(shè)施的功能分；IT——i對外交通設(shè)施的作用指數(shù)，見式(23)。I!=Imax×λT………………(23)式中：IT——i對外交通設(shè)施的作用指數(shù)；ITx——i設(shè)施所屬的某類對外交通設(shè)施規(guī)模及影響最大者的作用指數(shù)，可參照確定因素權(quán)重的方法進行計算；aT——i對外交通設(shè)施相對于規(guī)模及影響最大的同類設(shè)施的作用折算系數(shù)，可參照確定因素權(quán)重的方法進行計算或選擇規(guī)模、運量等指標(biāo)比較確定。15.3.3.3對外交通設(shè)施服務(wù)半徑和相對距離確定具體確定方法如下：a)對外交通設(shè)施的服務(wù)半徑以各設(shè)施場所為原點，范圍分別確定在2km～20km之間；b)相對距離按式(24)計算，各設(shè)施劃分3～5個相對距離區(qū)間：式中：r相對距離；d;——在i對外交通設(shè)施的服務(wù)半徑內(nèi)，某點距i對外交通設(shè)施的距離；d——i對外交通設(shè)施的服務(wù)半徑。GB/T18507—201415.3.3.4對外交通便利度作用分衰減公式的確定綜合定級和住宅用地定級時，對外交通便利度作用分按式(25)進行衰減計算：ej=fT×(1-r)………(25)商服用地定級和工業(yè)用地定級時，對外交通便利度作用分按式(26)進行衰減計算：ej=(fT)(1-)式中：ef——i對外交通設(shè)施對j點的便利度作用分；fT——i對外交通設(shè)施的功能分；r——j點到i對外交通設(shè)施的相對距離。15.3.3.5對外交通便利度作用分值表編制對外交通便利度作用分值表格式見表E.12,包含內(nèi)容有：a)相對距離等于0時，各設(shè)施對外交通便利度作用分；b)各相對距離區(qū)間；c)在不同相對距離上各設(shè)施對外交通便利度作用分。15.4基本設(shè)施資料整理15.4.1基礎(chǔ)設(shè)施完善度資料整理15.4.1.1基礎(chǔ)設(shè)施完善度指標(biāo)確定具體確定方法如下：a)選擇基礎(chǔ)設(shè)施齊備標(biāo)準(zhǔn)時，從供水、排水、電力、電訊、供熱、供氣等設(shè)施中選定齊備時應(yīng)有的設(shè)施類型；b)劃分設(shè)施在某區(qū)域水平系數(shù)時，按設(shè)施技術(shù)水平、設(shè)施服務(wù)方式或設(shè)備分布密度分出2～4個相對系數(shù)，數(shù)值在0～1之間；c)確定在某區(qū)域使用保證率時，按水、電、氣、熱等設(shè)施使用的持續(xù)率、可靠率和保證率確定，數(shù)值在0%～100%之間。15