單位物業(yè)管理服務項目投標技術方案（投標方案）

目錄1.物業(yè)管理服務整體思路 91.1.JG單位物業(yè)管理服務的主導思路 91.2.管理服務理念和策劃 1.3.JG單位物業(yè)管理服務政治要求 1.4.保密守則 2.管理目標 2.1.總體管理目標 2.2.階段管理目標 223.保潔服務方案及管理制度 3.1.各崗位職責 243.1.1.經理職責 3.1.2.保潔主管崗位職責 3.1.3.保潔員的工作職責 3.1.4.食堂保潔員崗位職責 3.2.具體保潔項目明細和檢查標準(不含外墻保潔) 273.2.1.公共區(qū)域 273.2.2.行政辦公樓 3.2.3.停車場、廣場及道路 3.3.保潔工作程序 333.3.1.衛(wèi)生間的保潔程序 3.3.2.樓層公共區(qū)域保潔程序 343.3.3.外圍道路的保潔程序 3.3.4.玻璃門、窗的保潔程序 3.3.5.辦公室的保潔程序 3.3.6.門廳、大堂的保潔程序 373.3.7.食堂的保潔程序 3.4.保潔工作流程圖 3.5.保潔員管理制度 3.5.1.自我行為規(guī)范 413.5.2.禮貌對待客戶 413.5.3.維護公司形象 413.5.4.技術及操作規(guī)范 413.6.保潔工禮儀形象制度 423.6.1.服務意識 423.6.2.保潔工禮儀形象規(guī)則 423.6.3.保潔人員八不準 3.7.衛(wèi)生檢查制度 433.7.1.樓梯、梯間、走廊地面清沽保養(yǎng) 潔保養(yǎng)433.7.3.電梯清潔保養(yǎng) 433.7.4.洗手間、坐廁器清潔保養(yǎng) 443.7.5.洗手間小便器清潔保養(yǎng) 443.7.6.洗手間洗臉盆、臺面、化妝棉清潔保養(yǎng) 453.7.7.洗手間地面清潔保養(yǎng) 3.7.8.洗手間墻面、門、門套清沽保養(yǎng) 463.7.9.燈罩、煙感器、出風口、指示燈清潔保養(yǎng) 463.7.10.玻璃門窗、鏡面清潔保養(yǎng) 3.7.11,保潔檢查表 474.秩序維護(保安)服務方案及管理制度 484.1.崗位職責 484.1.1.定崗執(zhí)勤的具體任務要求 4.1.2.流動巡邏執(zhí)勤的任務要求 484.2.保安人員十一要與十一不準 494.3.交接班管理制度 4.4.警棍佩帶使用制度 4.5.對講機使用制度 4.6.保安業(yè)務培訓制度規(guī)范 514.7.保安交接班、巡邏記錄表 5.會議服務方案及管理制度 5.1.會儀服務 535.2.領導辦公室服務 5.3.會議服務員崗位職責 5.4.服務規(guī)范 5.5.會服人員儀容儀表規(guī)定 6.綜合維修服務方案及管理制度 6.1.設備維修服務 6.2.設備維修維護范圍 6.3.報修、維修工作流程圖 6.4.崗位職責 6.4.1.綜合維修部工作職責 6.4.2.水電維修工崗位職責 6.4.3.管道工的崗位職責 616.4.4.配電室崗位職責 6.4.5.電工崗位職責 6.4.6.維修工崗位職責 6.4.7.設備運行人員崗位職責 6.5.相關管理制度 6.6.設備管理安全制度 6.7.配電室管理制度 6.8.安全操作制度 6.9.報告制度 6.10.公共照明節(jié)能管理制度 6.11.事故處理規(guī)程 6.12.設備故障維修規(guī)定 6.13.公共設施維修養(yǎng)護管理 6.14.維修人員行為規(guī)范 7.綠化養(yǎng)護工作方案 7.1.綠化養(yǎng)護及技術措施 7.2.綠化養(yǎng)護工作規(guī)程和標準 7.2.1.綠化日常養(yǎng)護方法和要求標準 7.2.2.控制規(guī)程 878.校園保潔服務方案 8.1.對項目的現狀分析 8.1.1.項目區(qū)域保潔現狀 8.1.2.項目保潔現狀簡析 8.1.3.項目保潔的重點 8.2.清潔保潔服務范圍 8.3.清潔保潔管理服務標準、質量要求 8.4.保潔人員架構 8.5.保潔人員工作安排及崗位職責 8.5.2.保潔員：8人 8.5.3.實行日常保潔工作巡查 8.6.日常保潔 8.6.1.樓內共用區(qū)域 8.6.2.樓外共用區(qū)域 8.6.3.公共衛(wèi)生間 8.6.4.垃圾的收集與處理 8.7.作業(yè)規(guī)程 8.7.1.洗手間清洗操作規(guī)程 8.7.2.垃圾桶(箱)操作規(guī)程 8.7.3.指示牌、廣告牌操作規(guī)程 8.7.4.雨天、潮濕天氣對地面操作規(guī)程 8.7.5.樓頂操作規(guī)程 8,7.6.樓梯操作規(guī)程 8.7.7.沙井蓋操作規(guī)程 8.7.9.拖地操作規(guī)程 9.服務內容 9.1.常規(guī)服務內容 9.2.酒店特色服務內容 11.管理運作 11.1.1.培訓的目的、要求 11.1.4.培訓方法 11.1.5.培訓的紀律管理 11.1.6.培訓檔案管理 11.2.檔案管理 11.2.1.檔案的建立 11.2.2.檔案的管理 11.3.管理制度及規(guī)程 11.3.1.入伙管理流程圖 11.3.4.裝修管理規(guī)程 11.3.5.安全管理 11.3.6.工程維修管理 220 12.1.組織架構 23412.2.人員配置 23412.3.崗位職責 23512.3.1.物業(yè)經理崗位說明書 23512.3.2.客服主管職位說明書 23612.3.3.客服助理崗位說明書 23712.3.4.私人管家崗位說明書 23912.3.5.出納(兼文員)崗位說明書 24012.3.6.工程主管/領班崗位說明書 24112.3.7,工程人員崗位說明書 24212.3.8.秩序維護主管崗位說明書 24312.3.9.秩序領班崗位說明書 244 24512.3.11.消防監(jiān)控崗崗位說明書 24612.3.12.巡邏崗崗位說明書 24712.3.13.車場進(出)口崗崗位說明書 24912.3.14.車庫巡邏崗崗位說明書 25012.3.15.外圍崗崗位說明書 25112.3.16.禮賓員崗位說明書 25212.3.17.環(huán)境主管崗位說明書 25312.3.18.PA/綠化領班崗位職責 12.3.19.保潔員崗位說明書 25512.3.20.綠化工崗位說明書 25713.重大節(jié)會、活動、迎查保障措施 25714.突發(fā)事件應急預案 25814.1.供電突發(fā)性事故的應急措施 25814.2.水浸處理程序 25914.3.治安事件應急方案 25914.4.防汛應急預案 26114.5.自然災害事故的應急處理預案 262 26315.人員培訓計劃 15.1.培訓計劃的制定 26415.1.1.三年總體培訓計劃 26515.1.2.培訓計劃表 265 267 15.2.1.言行規(guī)范 26815.2.2.儀容儀表 15.2.3,公眾形象 15.3.人員的管理 270 27015.3.3.激勵機制，留住人才 27015.3.4.考核與淘汰機制 27016.服務承諾 271 271 27216.1.4.保潔率 27216.1.5.綜合服務滿意率 272 27316.1.7.檔案建立與完好率 2731.物業(yè)管理服務整體思路本公司決定在洗河辦事處物業(yè)服務工作中全面推行標準化管理和人性化管1、建立和實施完善的管理服務體系：行業(yè)的發(fā)2、培育高素質的員工隊伍：人才是最重要的資源，在人才的管理的綜合素質和較強的服務意識。二是“培訓關”,我們每年都要針對不同的人員3、成立項目經理垂直管理機制：負責監(jiān)督協(xié)調日常維修管理期(每周或每月)向洗河辦事處匯報上階段的運作情況，增強溝通、促進了解，4、設立服務中心：采取酒店式一站式服務的方法，只需客戶打一個熱線服5、時效工作制：所有的對外服務工作均采用限時工作制，在對客戶承諾的6、不均衡管理：所有員工的工作均是按照客戶的工作生活節(jié)奏設計的，均7、保本微利：我方承諾將按照保本微利原則提供服務，無8、全天候服務：我方實行全天24小時服務，設熱線服務電話。一個月來辛勤勞動的回報，望繼續(xù)努力工作!3、管理模式信譽”,作為公司的一員，要愛護公司的聲譽，注意自1、管理理念2、管理策劃(一)政治上與政府保持高度一致(三)要具有高度的政治敏銳性及警惕性一、總則(一)物業(yè)公司員工入職前必須學習并嚴格遵守《中華人民共(二)各崗位所有員工必須嚴格遵守本崗位保密規(guī)定。(三)物業(yè)公司員工未經允許不能擅自接受任何媒體的采訪。(五)機關所有會議、貴賓接待行程等信息未經允許不得向任何非接待人員透露。(六)所有工作人員不允許談論、打聽機關領導及工作人員的私人生活。(七)所有工作人員進入辦公室前必須先敲門并得到同意后方可進入。(八)嚴禁使用臨時工參加涉及機密的工作，外來人(九)未經同意任何人嚴禁加配機關大院及機關內任何地方的鑰匙。(十)任何人未經授權嚴禁擅自接聽機關各部門的電話。(十一)對違反保密規(guī)定，失密泄密員工必須從嚴(一)管理人員原則上只能在機關的公共區(qū)域內巡查，如需進入辦(二)管理人員在處理日常書報信件收發(fā)時，不得偷看其中內(三)日常管理中管理服務中心與機關各部門溝通(四)對機關內任何非管理范圍內的事情，必須做(一)對日常來訪人員及貴賓的情況、行程未經允許不得向任何人泄露。(三)日常監(jiān)控室所看到的任何情況除非安全工作需要向相關人(四)嚴禁向無關人員透露管轄范圍內發(fā)生的任何案件情況。(五)嚴禁利用安全監(jiān)控設備對機關內的工作人員私人日?；顒舆M行監(jiān)控。(一)維修人員未經允許不得進入各部門辦公室。(四)維修工在維修過程中必須做到不該看的不看，不該聽的不聽，(五)嚴禁向任何無關人員描述各辦公室的所見所聞。(四)清潔過程中必須做到不該看的不看，不該聽的不聽，不該問的不問，根據項目定位和業(yè)主的實際成分及功能需求分析，(1)總體目標：4導入實施“貼心管家”管理模式。4以“業(yè)主滿意”為核心，提供五星級標準服務，推行人性化、專業(yè)化物4財務收支平衡，力爭略有贏利。(2)其他指標：4居民對物業(yè)管理滿意率測定依據1、實行開放管理，使物業(yè)管理服務工作始終處于業(yè)主監(jiān)督之2、及時調整和改進管理服務工作，對不合格項目進行整改及預防3、組織專門的小組負責提升業(yè)主滿意度的課題研究，找到投訴原4、加強雙方的溝通了解，建立和諧的友好關系。國家指標測定依據1、不斷培養(yǎng)和樹立員工的服務意識，將“業(yè)主滿意”的核心價值觀2、保持業(yè)主與管理服務中心之間溝通渠道的暢通，設立投訴電話和信箱，持續(xù)超越業(yè)主期望的服務，及時改進管理服務工作中存在的4有效投訴處理率國家指標業(yè)主對管理服務工作舒心滿意測定依據1、建立投訴處理流程及制度，并嚴格執(zhí)行。3、及時進行跟蹤回訪，相關結果納入部門及個人工作考核體系。4、組織人員進行投訴分析，找到投訴源頭，并及4維修服務回訪率國家指標測定依據2、每周不定期對維修申報業(yè)主進行回訪抽查及監(jiān)督，發(fā)現問題及時處理。4違章發(fā)生率國家指標測定依據2、及時巡視檢查，做到早發(fā)現及早處理。3、制度合理方案，解決業(yè)主實際問題。4違章處理率國家指標測定依據2、采用情理、經濟、法律手段及時處理。4房屋及配套設施完好率國家指標房屋外觀完好，立面潔凈，無改變使用功能測定依據1、制定詳細的房屋及配套設施維修保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)4、維修基金的妥善管理與使用。國家指標急修在接到通知5分鐘內迅速到達現場，零慘及時完成，急修控制在8小時內完成。測定依據已完成急修、零修數/總急修、零修數×100%=100%1、建立嚴格的維修制度，實行24小時值班(設立專線電話)。2、實施首問責任制，對維修需求實施全流程跟蹤服務。4、根據社區(qū)實際情況，合理儲備必備的維修材料，以備急用。5、對維修情況進行及時跟蹤處理，進行服務統(tǒng)計及考核。國家指標維修工程符合質量標準，無返修。測定依據1、加強對維修人員的專業(yè)培訓，相關人員全部實行持證上崗，嚴格3、加強外購材料、備件的驗收控制，確保質量，提供維修服務前由4、較為復雜的維修工程，事先制訂相應的工作國家指標排水管道及明暗溝無滴、漏、跑、冒，明管表測定依據完好、基本完好排水管、明暗溝面積/排水管、3、日常維護檢查與定期維修保養(yǎng)相結合，確保良好狀態(tài)。4公共照明系統(tǒng)(路燈)完好率國家指標照明系統(tǒng)完好無損，工作正常，表面整沽干凈，測定依據1、制訂詳細的維修保養(yǎng)計劃，并定期組織巡視和保養(yǎng)。2、發(fā)現損壞的設備，及時進行維修更換，確保系統(tǒng)正常工3、加強宣傳，侶導社區(qū)居民自覺愛護公共照明設國家指標道路暢通無阻，地面平坦整潔，排水流暢，無隨意占道或改變使用測定依據1、制定詳細的養(yǎng)護計劃，并定期組織遇視和保2、設置車輛疏導崗位，在高峰期間及時疏導，避免交通堵塞及意外破壞。3、對損壞部分進行及時修補。國家指標井蓋完好，無損壞、丟失、移位，蓋合良好，井內無雜物。測定依據完好、基本完好化糞池、雨水井、污水井面1、制訂詳細的維修保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。2、化糞池、雨水井、污水井的巡查落實到人，及時清3、日常維護檢查與定期維修相結合，確保良好狀態(tài)。4消防設施設備完好率國家指標測定依據1、制訂詳細的維修保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行，2、將巡視、保養(yǎng)頻率及質量標準分解落實到3、日常巡視與定期維修保養(yǎng)相結合，確保良好狀國家指標測定依據1、制訂詳細的維修保養(yǎng)計劃，并嚴格執(zhí)行。2、將配套設施的保養(yǎng)、遇視頻率及質量標準量化分解到3、日常巡視與定期維修保養(yǎng)相結合，確保良好狀態(tài)。4、加強專業(yè)素質培訓，提升維修保養(yǎng)水平。國家指標測定依據3、定期開展環(huán)保宣傳，增強業(yè)主愛護綠化的意識及自覺國家指標垃圾日產日清，環(huán)境整潔，地面基本無垃圾，測定依據1、配備完善的垃圾收集及處理設施，方便業(yè)主使用。2、垃圾日產日清，實施封閉轉運及分類處理，杜絕二次污3、實施衛(wèi)生責任區(qū)包干，全天12小時保潔制。4、建立嚴格的衛(wèi)生消殺制度，采用科學手5、加強宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識。4治安與刑事案件發(fā)生率管理國家指標1、發(fā)揮智能化安全防范立體交叉監(jiān)管體系作用，實施全方位24小2、建立“快速反應、快速支持”安全應急機制。3、保安員實行準軍事化管理，定期進行軍事素質、業(yè)務技能培4、加強宣傳，倡導“全員防范、全員參與”安全防范意識。5、加強檢查監(jiān)督，杜絕重大事故隱患。4火災發(fā)生率國家指標無測定依據1、實行全員義務消防員制度，建立一支“消防快速應急分隊”。2、制訂嚴格的消防管理制度和詳細的應急方案，定期演3、定期開展多種形式的安全用電、用氣和防火宣傳，加強業(yè)主的消4、定期為業(yè)主提供安全用電、用氣檢測服務，消除消防隱患。5、加強消防系統(tǒng)的巡檢及保養(yǎng)，確保其隨時處于良好狀4管理服務人員培訓合格率國家指標測定依據1、建立完善的培訓制度，并嚴格執(zhí)行。2、結合現代培訓課程的最新成果，采取多3、制訂詳實可行的培訓計劃。4、嚴格培訓考核，考核成績達標后方可上崗，并與崗位工資實行動4檔案建立與完好率國家指標測定依據1、制訂嚴密的檔案管理制度，配備專職人員管理，配置完善的保管設施及場所，加強檔案的收集、分類和歸檔整2、實行原始資料與電腦存檔雙軌制，確保便。(1)近期(銷售階段)物業(yè)服務目標：4銷售現場管理：實現整潔有序、方便快捷、溫馨體貼、精品專業(yè)的服務4銷售現場配合：及時、圓滿完成臨時性、突發(fā)性工作。4銷售現場氣氛營造：營造出舒適、高貴酒店特色服務氛圍，讓每一位業(yè)4讓業(yè)主感受到xxx為業(yè)主提供的是最全面、最及時、最周到、最安全的、4通過招聘、培訓，打造一支形象好、專業(yè)、訓練有素、團隊精神強的職4從優(yōu)化設計、完善設計細節(jié)方面提出建議。4從功能布局的實用性、業(yè)主使用的方便性和節(jié)能等方面提出建議。4從設備建材選型、選材等方面提出建議。4從物業(yè)管理的運營成本控制等方面提出建議。4熟悉設施設備的安裝、調試，對隱蔽工程進行了解。4參與竣工驗收，作好工程接管驗收。4作好入伙資料準備。4建立入伙流程，確保入伙工作順利進行。4作好人員準備和物資準備。(2)中期(業(yè)主入伙至成立業(yè)主委員會)物業(yè)服務目標：4進行一對一服務，讓業(yè)主在辦理入伙、商業(yè)辦理入駐等過程中，讓每一4具有優(yōu)質、完善功能的商務服務配套，依照五星級服務標準制定工作規(guī)4滿足業(yè)主提高生活質量的個性化需要，營造舒適、高貴、現代的上流社4提供私人管家服務、商務中心服務、個性化別墅清潔服務、禮賓等個性4每年不定期舉辦社區(qū)文化活動，搭建與業(yè)主的溝通的平臺。4每年進行業(yè)主滿意度調查，綜合滿意度達到95%以上。4作好各項費用收繳工作。4嚴格控制成本，對用水用電情況進行嚴格監(jiān)管，堵塞管理漏洞，主動采4配合社區(qū)，籌備第一次業(yè)主大會的召開，推薦具有社會公德的人員進入(3)長期(成立業(yè)主委員會后)物業(yè)服務目標：a、愿景目標4不斷進行服務創(chuàng)新和經驗積累，培養(yǎng)專業(yè)人才，總結出一整套“五星級板。4通過對會所、服務(商務)中心等精心的經營，提供物業(yè)管理增值服務b、創(chuàng)建目標4創(chuàng)建安全文明小區(qū)。4創(chuàng)建物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)。4達到“總體目標”的各項要求。3.保潔服務方案及管理制度6、負責對保潔員的工作態(tài)度和工作質量作出恰1、樹立高度的責任心，嚴格片區(qū)保潔責任制，在清3、承包崗位片區(qū)衛(wèi)生必須達到規(guī)定標準，連續(xù)3次未達標者，分別給予警6、保潔人員在工作要堅持原則，團結協(xié)作，以禮相待，不準以個人恩怨懈7、不準私拿公物，私賣廢品，如發(fā)現，分別給予罰款并同時辭退；如損壞8、保潔區(qū)域內的垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃圾袋及時運送出場外9、保潔人員在工作中有權勸阻、制止破壞公共衛(wèi)生的行為，不能處2、每次洗碗水溫至少達到90℃可開機，因故沒有達到要求不準使用。3、抽查一次不合格，扣當事人當月獎金2%。5、愛護公物，對餐具輕拿輕放，提高餐具利用率。發(fā)生人為損壞或偷具扣當事人當月獎金的5—10%或開除。保持走廊、梯道、無亂張貼物，各種圾桶干凈，無污漬、1.2定期將垃圾桶清洗三次1.1定期對天花照明設施進行掃塵，清抹1.2全面大做保潔一次，消殺消毒一次保持衛(wèi)生死角持設施干凈、無明顯灰塵3.1每天巡視停車場，及時用掃把、垃圾鏟隨時清除地面、樓梯雜物、紙屑3.2清抹照明、消防喉管、天花管道灰塵，清除蜘蛛網保持干凈、無異味、保持干凈、無異味、1.1用靜電塵推循環(huán)對地面進行來回推塵；(推塵次數視灰塵污染程度及人流量而定)1.2時清掃地面、邊角位、死角位垃圾、雜物1.3用棉布配合全能保潔劑及時處理地面污跡1.4用棉沙拖把及時處理地面水漬1.5遇上雨天，在門口既顯眼又不妨礙客人出入的位置，擺亮、無污跡、無煙頭、爽、防滑玻璃全面刮洗一次，清除玻璃表面的積灰、污漬死角保持各種設施干凈、明塵6.2及時清掃地面，注意跟進邊角位、死角位垃圾、雜物、保持各種設施干凈、明亮、無塵、無污漬和設施問題并向理工8,5用掃把徹底清掃樓層各通道地面；用干凈濕布擦抹墻面、8.3定時清理壁燈燈罩。保持衛(wèi)生死角9.2清理地漏及水溝10.1定期將風口、管道擦拭干凈保持保潔、衛(wèi)生、無雜11.1每天兩次將辦公臺面、沙發(fā)、文件柜、煙灰盅抹凈，不11.2每天兩次用掃把將地面垃圾掃干凈，用地拖將地面拖干凈11.3每天兩次清倒垃圾桶內垃圾12、洗手間水漬，衛(wèi)生間內無異味，及時清倒衛(wèi)生垃跡、無垃圾、無塵土、12.1首先在門口擺放“工作進行中”告示牌，提醒客人不可12.2廁缸，尿斗用潔廁劑配防護手套，恭池刷進行保潔12.3廁缸、尿槽用消毒劑配防手套、百潔布進行消毒12.4對墻身、間隔、門、天花、風口、照明燈等用棉布配合12.5鏡面、洗手盆、臺面、水龍頭、皂液盒用棉布配合中性12.6增補去臭衛(wèi)生球、手紙簍清倒及時，不超過312.7循環(huán)跟抹臺面、鏡面、墻身、地面水漬，沖洗尿槽、廁缸12.8定時噴灑空氣清新劑除臭12.9清理垃圾桶，倒掉桶內垃圾，用水沖洗，再用棉布抹干12.10每天對洗手臺、盤面、馬桶、尿槽大做兩次無垃圾、無雜物、無紙屑、無煙頭、(一)衛(wèi)生間主要特點及時沖洗廁(尿)兜、不得留有臟物。及時清倒手紙簍，簍內手紙不得多于2/3。定時擦洗云臺、面盆、廁(尿)兜等衛(wèi)生設備。注意事項(二)保潔程序1.備：作業(yè)前，備好以下用具：地拖、掃把、膠垃(反水管水面以上),刷洗時應特別注意。(三)最影響衛(wèi)生間保潔的現象是：(一)備用工具、材料：(二)工作程序：(三)標準：(四)注意事項：(一)備用工具、材料：(二)工作程序：2、用地拖將旗臺、樓臺階全面清洗地面，發(fā)現油跡，倒少量保潔劑在污漬4、下雨天用推水刮推掉臺階積水。雨停后，及時用膠掃把把廣場上的積水(三)標準：(四)注意事項：(一)備用工具、材料：(二)工作程序2、將玻璃保潔劑按1:10加清水。3、將毛套浸保潔劑溶液，擰干多余水份，然后用適當的力量在玻璃表面頂(三)標準：(四)注意事項(1)清倒煙灰缸、字紙簍等垃圾；(2)清掃地面；(3)擦拭辦公桌、文件柜、沙發(fā)、電話、辦公設備、茶幾等家具；(4)擦拭門窗、窗臺、墻壁、天花、照明設施、飾物等；注意事項(1)受時間制約多，需在規(guī)定時間內迅速完成作業(yè)，需制定周密的保潔計(2)地拖、抹布等保潔工具，可多備幾份，以減少往返清洗時間，提高短(3)進入客戶已下班的辦公室作業(yè)時，最好由2人以上同時進出，共同作(6)吸塵器噪音大，室內吸塵作業(yè)可安排在客戶上班前或下班后進行。(7)管理辦公室鑰匙必須有嚴格的制度，除指定人員外，不得交與任何人(4)倒：清倒煙灰缸、紙簍、垃圾筒。倒煙灰缸時要檢查煙頭是否完全熄(5)抹：從門口開始，由左至右或由右至左，依次抹室內家具和墻壁等。天花的保潔為定期作業(yè)，也可穿插在日常保潔中進行(如每天抹一間或一面)。(6)整：臺面、桌面上的主要用品，如電話、臺歷、臺燈、煙灰缸等抹凈(7)換：收換垃圾袋、暖水瓶。(8)吸：按照先里后外，先邊角、桌下，后大面的順序，進行吸塵作業(yè)。(9)關：作業(yè)結束后，保潔人員退至門口，環(huán)視室內，確認質量合格，然(10)記：認真記錄每日作業(yè)情況，主要包括保潔員姓名、保潔房間號碼、進出時間、作業(yè)時客戶狀態(tài)(無人、工作、返回……)、家具設備有無損壞等。(一)門廳和大堂的主要特點(二)日常保潔項目(三)注意事項(一)日常保潔項目2、按照程序清掃地面垃圾、灑水、拖地面，達到地板光亮，無雜物、無污6、餐廳衛(wèi)生清掃完畢后，整理衛(wèi)生工具(拖把、掃帚、抹布都清洗一遍),(二)注意事項1、地面整潔干凈，無泥土、污水等一切生活垃圾4、餐桌不得隨意挪動，桌面整潔、干凈，無剩飯剩菜、湯汁、油漬等任何5、及時處理廢棄油脂，食堂產生的垃圾存放于帶蓋的垃圾桶內，并及時清突發(fā)章件反突發(fā)章件反饋商議反饋遇到問題否能否否能反反否能否處理跟進3.5.保潔員管理制度1、嚴禁把拖把、掃把等工具扛在肩上走路或乘坐3.6.保潔工禮儀形象制度1、業(yè)務操作時如遇過往行人應禮讓為先，靈活謝”,同時做以禮節(jié)手勢示意。不可為了工作方便用粗好!早晨好!”特別是早晨第一次見一定要問候。多次相遇可點頭微笑致意，要3、凡登門處理業(yè)務，要先以中指扣門，扣門節(jié)奏要輕緩，不可用全掌或外××可以掃走嗎?×物最好放到×處，謝謝合作!”等等。4、凡遇詢問，要恭敬禮貌對答，指點路徑要按規(guī)定禮節(jié)手勢示意方向。么嗎?”“請稍候，我為您打聽一下”“請找××,他會幫您解決”等等。6、發(fā)現形跡可疑人員，要有防范意識，但用語一定要注意禮節(jié)，如“請問先生(小姐)您找誰?”“請問有什么事讓我?guī)椭钡鹊?。不可用盤查態(tài)度和證3.7.衛(wèi)生檢查制度(1)對清潔員每個責任區(qū)抽查2個區(qū)域，走廊3處。(2)直觀目視樓道、梯間、走廊地面有無紙片、雜物、污漬。(3)直觀樓道、走廊天花板有無明顯灰塵、蜘蛛網。(4)每個區(qū)域梯間煙頭是否超過2個，走廊100m內煙頭是否超過1個。2、質量標準(1)樓道、梯間、走廊地面無煙蒂、無雜物、無污漬。(2)樓梯、梯間、走廊地面每個單元梯級煙頭不超過2個，走廊100m煙頭不超過1個。(3)樓道、走廊天花板無明顯灰塵、蜘蛛網。(1)對清潔員每個責任區(qū)抽查2處，進行全面檢查。(2)檢查上述區(qū)域有無廣告紙、蜘蛛網、痰跡、積塵。(3)手持白色軟紙巾擦試墻面等無明顯污染。2、質量標準(1)地面、窗、扶手、電子門、消防栓管、電表箱、信報箱、樓道開關無(2)用白色軟紙巾擦試100cm無明顯污染。(1)直觀電梯轎箱四壁是否干凈、有塵、有污染、有手印、有雜物。(2)檢查電梯門軌槽，顯示屏是否干凈、有塵。2、質量標準(1)電梯轎箱四壁干凈、無塵、污染、手印、雜物。(2)梯門軌槽，顯示屏干凈無塵。(2)手持白色柔軟紙擦拭坐廁器外部、坐廁器水箱外部，查看有無灰塵。(4)直觀坐廁器內、外部及水箱表面釉面色澤是否光亮，有無損傷。(5)放水檢查坐廁器上下水是否暢通。2、質量標準(1)坐廁器內部無污漬、污垢。(2)坐廁器外部、水箱外部有無污漬、污垢、水漬、水跡、印跡。(3)直觀坐廁器上蓋板、坐板無水跡。(4)坐廁器內、外部及水箱表面釉面色澤光亮，無損傷。(5)坐廁器上下水暢通。(1)直觀小便器內部、外部有無污漬、污垢及明顯水漬、水跡。(2)手持白色柔軟紙擦拭小便器接尿斗外部下方，察看有無污垢。(3)直觀并放水檢查小便器上、下水是否暢通。(4)直觀小便器釉面色澤是否光亮、有無損傷。2、質量標準(1)小便器內部無污漬、污垢。(2)小便器內部無灰塵、污漬、污垢及明顯水漬、水跡。(3)小便器接尿斗外沿下方無污垢。(4)小便器釉面色澤光亮、無損傷。(5)小便器上、下水暢通。(1)直觀洗臉盆、臺面、鏡面有無污漬、污垢、水漬、水跡。(2)手持白色柔軟紙擦拭洗臉盆、臺面、鏡面及四角，查看有無灰塵。(3)直觀衛(wèi)生潔具(水龍頭)表面有無污漬、污垢、水漬、水跡。(4)手持白色柔軟紙擦拭衛(wèi)生潔具(水龍頭)下部，手柄下面，查看有無(5)用干凈抹布擦拭洗臉盆溢水口處，查看有無污漬、污垢。(6)放水檢查洗臉盆上、下水及溢水口是否暢通、無阻礙。(7)手持金色柔軟紙擦拭洗臉盆、化妝臺下面，查看有無灰塵、污漬、污垢。(1)洗臉盆、化妝臺、化妝鏡表面無灰塵、污漬、污垢、水漬、水跡。(2)衛(wèi)生潔具(水龍頭)表面無灰塵、污漬、污垢、水漬、水跡。(3)洗臉盆釉面色澤光亮、無損傷。(4)化妝鏡面影像清晰。(5)化妝臺面色澤光亮、無損傷。(6)洗臉盆上、下水及溢水口暢通、無阻礙。(7)洗臉盆、化妝臺下面無灰塵、污漬、污垢。(1)直觀地面表面無污漬、污垢、水漬、水跡。(2)直觀小便器下方地面有無尿漬。(3)首次白色柔軟紙擦拭墻面、坐廁器后側、坐廁隔離板下方等地面死角(4)直觀地面釉面磚的色澤是否光亮，又無損傷。(1)地面不得有污漬、污垢、水漬、水跡。(2)小便器下方地面不得有尿跡。(3)墻角、坐廁器后側、坐廁隔離板下方等地面死角處無污漬、污垢。(4)地面釉面磚的色澤光亮、無損傷。(1)直觀墻面、門、門套、坐廁隔離板、隔屏板門表面有無污垢、污漬、(2)手持白色柔軟紙擦拭墻面、門、門套、坐廁隔離板、隔屏板門表面，(3)直觀木質門、門套、坐廁隔離板、隔屏板門表面涂料色澤是否柔和、(4)直觀墻面釉面色澤是否光亮、有無損傷。(1)墻面不得有灰塵、污垢、污漬、水漬、水跡、印跡等，墻面釉面色澤(2)門、門套、坐廁隔離板、隔屏板門表面不得有灰塵、污垢、污漬、水(1)對清潔每個責任區(qū)單查3處。(2)直觀檢查有無明顯灰塵、污跡。2、質量標準(1)直觀玻璃門窗、鏡面表面透光性如何，有無折光現象，有無灰塵、污(3)手持白色柔軟紙擦拭玻璃拼接處耐候硅酮密封膠膠縫表面，查看有無2、質量標準(1)玻璃門窗、鏡面表面透光性強，無折光現象，無灰塵、污垢、污漬、(2)玻璃與結構框之間縫隙不得存在。(3)玻璃拼接處的耐候硅酮密封膠膠縫表面應無污垢。(4)不銹鋼制品及扶梯清潔保養(yǎng)：首先用干凈的濕毛巾將不銹鋼制品上的序號著裝地面步梯電梯門窗玻璃衛(wèi)生間食堂餐具外圍道路綠化帶垃圾桶停車位1234567894.秩序維護(保安)服務方案及管理制度4.1.崗位職責(1)門崗室整潔，人員統(tǒng)一著裝。設專人24小時值勤，對機動、非機動車(2)堅守崗位，服從指揮，文明服務，禮貌待人，做好值班記錄，交接班(3)嚴格執(zhí)行來客來訪登記制度、貨物出門查驗制度，對來訪人員進行登(4)負責辦事處內部的信函、報刊、文件的郵寄與分發(fā)。(5)發(fā)現異常情況及可疑人員應以詢問查清，發(fā)現火警或治安隱患、事故(1)按照規(guī)定路線和時間巡邏，對重點部位至少每1小時巡查一次，并做(2)巡邏過程中對異常情況及可疑人員應以詢問查清，發(fā)現火警或治安隱(3)巡查各公共部位設施、設備的完好情況，看管公共財產，包括樓內的(4)熟悉消防器材的位置，掌握消防器材的使用方法。(5)對出入的機動車輛進行引導，行駛有序并停放在指定位置，非機動車(7)把服務區(qū)域內的違法犯罪嫌疑人員扭送公安機關或送保衛(wèi)部門。(1)本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位工作記錄。(3)交班人員將公物轉交下一班，并在最后一崗的工作記錄欄目里寫明下(4)發(fā)現問題，交接雙方須當面說明。如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(5)交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班。(6)接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切后果由交班人負(1)接班人須提前15分鐘簽到上班，翻看工作記錄，詢問工作情況，以便(2)交班人須將本班工作情況詳細交待給下一班，并將本班已完成和待完(3)交班人將公物轉交下一班，交接雙方須在公物交接表上簽名確認。(4)交班人須將相關記錄書寫清楚，并將相關記錄簿移交給接班者。(5)發(fā)現問題，交接雙方須當面說明。如果交班人離開后，接班人才發(fā)現(1)警棍是保安人員執(zhí)行公務時佩帶的自衛(wèi)防暴器械，保安員應嚴格保管(2)當值保安員應將警棍掛在腰帶后側。(3)不得在崗位上隨便玩?；驌]舞警棍。(4)處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著業(yè)主、客人講話。(5)非緊急情況或人身安全未受威脅的情況下，保安員不得以任何借口或(7)交接班時要檢查清楚后再交接，接收人發(fā)現警棍被損壞而不報告，應(1)持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或將天線拆下來使用。(2)發(fā)現對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向班長報告，由部門主(3)嚴格按規(guī)定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率。(4)嚴格按對講機充電程序充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果。(5)交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況；接機者當場查驗，發(fā)(7)收接方回話后，呼方要簡明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況或(8)用對講機講話時應使用規(guī)范禮貌用語，嚴禁用對講機粗言穢語、開玩(1)軍人軍姿：頭要正，頸要直，挺胸收腹，兩眼平視前方，下額微收，(3)齊步與立定：向前擺臂到作訓服的第三、第四顆紐扣之間，離身體約30厘米不超過衣縫線，向后擺臂離身體約25厘米，步幅75厘米，步速112～116步/分鐘。(4)正步與立定：繃腳尖，小腿帶動大腳，腳掌離地約25厘米，步幅75厘米，步速110～115步/分鐘。(5)跑步與立定：第一步“躍”出去，運臂時“前不露肘，后不露手”,步幅85厘米，步速170～180步/分鐘。(6)敬禮：手指并攏，手腕與小臂平直，大臂抬到與肩平，手指與帽檐接縫處約1～2厘米，取捷徑一步到位。(1)直打、側打、勾打：出拳以“快、準、狠”為主，動作與力量結合。(2)彈踢、側踹、勾踢：腿部穩(wěn)而有力，配合兩手動作。(3)綜合練習：手與腳的巧妙配合，扭肩送膀，協(xié)調一致。(4)擒敵拳：動作準確、熟練，剛勁有力，干脆利落。物品交接明細；是否有可疑、陌生人公共照明有無損壞公共設施有無損壞消防設備是否正常是否有逗留人員有無異常響聲、水聲門窗有無忘關鎖現象1.沒有發(fā)現問題的在檢查內容欄內寫無，有問題的2.發(fā)現火警或治安隱患、事故等緊急情況應立即處理，并及時報告有關部門及主2、凡使用會議室的部門負責會議室內席簽擺放及座次的安排，會議室內不3、會議室的衛(wèi)生、照明、空調、設備的使用及所有會務工作由物業(yè)處項目4、會服人員按每周會議安排表提前準備好會議室。及時做好會議室內設施5、會議室配置的設備、桌椅未經許可，不得隨意搬動挪作它用，室內物品6、會議室使用完畢后，應隨時關閉門、窗和全部設施設備電源，切實7、各部門使用人員應愛護會議室的公共設備，會服人員發(fā)現使用部門操作8、會服人員每天做好會議室場地及消防安全及設備檢查工作，保障會議室3、倒茶時依照先賓后主、先主席臺上后主席臺下，從左往右的順序，在來4、會議中應隨時滿足賓客的服務需求，原則上每15分鐘全部添茶一次。5、會議結束及時收拾清洗茶具，整理桌椅，關閉照明、空調設施后方可離3、打掃盆景衛(wèi)生、清潔垃圾、地面吸塵(視情況，基本可每周一次)。5、檢查燈具、開關、水龍頭、馬桶水箱、飲水機等所有設施完好情況，發(fā)6、每日早上8:30分前必須完成上述工作。會議服務員每天提前15分鐘上班到崗，上崗時應統(tǒng)一著裝，配戴工號牌。2.負責會議開始前的茶水、果點、會議用品、桌椅、照明、空調設施的準3、送客時走：“×先生(女士)您請?！比艨腿瞬蛔R行進路線，應在前方帶路。握住暖瓶的手柄，右手輕輕放在暖瓶的右側，離底部約3指的距離，右手應5指肚托住托盤底部，大小臂呈90°角，手臂放松，起托時應保持托盤輕而穩(wěn)，托盤靠近身體的一角，手掌不能發(fā)力，以保持托盤始終處于水平狀態(tài)),保持托杯子應放在椅子的右上側，杯子與椅子的垂直線成45°,6、倒茶時的規(guī)范姿勢按照標準的持暖瓶的要求，走到客人面前(將壺蓋放在服務車上),保持站程應是一個弧形路線，以防客人碰到茶杯)并按原路放回(根據客人的要求和習慣將茶杯放置在相應的位置),輕拿輕放，然后將杯蓋蓋好，調整杯柄角度，然1、發(fā)式：頭發(fā)整潔，發(fā)型大方，不染發(fā)(黑色除外),不用異味發(fā)油，短發(fā)褲管不得卷起(實際操作需要時除外),襯衣下擺扎進褲內。腰帶為黑色，不在6、鞋：會議服務員穿著黑色半高(實心)跟布鞋，大廳接待員穿著黑色半7、襪子：著肉色長筒襪，抻平整、無破洞，不露襪口(冬季可著深色襪);1、站姿：抬頭、挺胸、收腹、頭正、肩平、頸部伸直，面帶3、坐姿：上身與站姿的要求相同。走到椅子的面前，背對椅子，應保持站姿姿勢，將兩手沿臀部向下輕輕撫平衣(裙)下擺，坐于椅子距前沿的1/3處，6.綜合維修服務方案及管理制度(1)綜合維修部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測機制。及時發(fā)現設備(2)建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設備巡查的要求，依時對所有人員或綜合維修部。綜合維修部接到報修單或電話后應該在10分鐘內之內派員(1)實行客戶報修電話接待，將報修電話向客戶公布。接到報修電話及時(2)水電急修項目：接報修后10分鐘到達現場，1小時內修復；(3)其他維修項目：10分鐘之內到達現場查勘，根據維修項目情況，能立(4)有償維修：10分鐘到達現場查勘，與客戶洽談，確定維修費和維修時(5)做好從接單開始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。(6)維修完畢應要求客戶簽名確認，并征求滿意度。(7)維修服務應達到：臨修急修及時率100%;維修質量合格率99%以上；客戶滿意率95%以上；有償服務回訪率100%,回訪中發(fā)現維修質量問題，及時預(1)敲門：接到報修，15分鐘內派員工到達現場維修處理。如果要進房間(2)介紹：辦公室的人員開門或在門內詢問，綜合維修部員工應首先自我(3)進門：如果房間內十分整潔，鋪地毯，員工應穿好自備鞋套。經室內(4)鋪布：走到工作地點后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領導、辦公人員(5)維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實在無法避免(6)整理：維修完畢，用自備專用保潔布將設備擦干凈，收好維修工具，(7)試用：請領導、辦公人員當場試用設備，證實設備恢復正常運轉，并(8)講解：必要時向領導、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識，(9)如實填寫維修工作單(包括費用),請領導、辦公人員對修理質量，服(1)維修范圍：水電設備、公共設施、設備的維修。主要包括：建筑6.3.報修、維修工作流程圖不滿意不滿意的問題，10償費用并請報修人驗按報修項目的試運行滿意維修記錄歸檔將結果報告負責管理范圍內供配電、給排水等公用設施(設施)的運行、保養(yǎng)、檢查、維修。負責對管理處范圍內電梯、空調等分包方的保養(yǎng)、維修等工作的監(jiān)督。負責管理處范圍內電梯、空調的運行操作。負責管理處所有機電設備備品、備件、維修保養(yǎng)材料的申購。4、做好設備的日常巡檢工作，防止設備的跑、冒、漏現1、嚴格按管道維修、保養(yǎng)操作規(guī)程，做好管道及配件設備的維護、保5、及時發(fā)現一切危及高壓電氣設備安全運行的隱患【大廳、堂】1、對大廳、堂的玻璃落地大門(或不銹鋼、塑鋼落地門)進行巡視養(yǎng)護：每周一次2、落地門開啟靈活，自動定位正確，關閉速度在3s～15s范圍內，無阻滯4、落地門玻璃無破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動，密封膠平整，五金配件齊5、對大樓廳、堂內照明、應急照明燈具進行巡【室內外門鎖】【樓道】(1)扶梯扶手無斷裂，表面光滑平整，無松動；(2)樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；(3)樓道地面平整，表層與基層粘結牢固，不空鼓，鋪設的地磚(大理石)無破損、起殼等現象，及時修補破損地磚(大理石);(4)樓面踢腳線高度應一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(1)內墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷(2)應保持與原墻面色差、材質一致；(3)各類標牌齊全，標識清晰，油漆無剝落、破損現象?！拘l(wèi)生間】【雨污水總管、屋面、外墻】季一次3.屋面、外墻(2)對屋面女兒墻勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。每年二次(3)對外墻面勘查，保持外墻面無裂縫，裝飾墻面磚無起殼脫落，凡因修【道路、側石、圍墻】(1)管理區(qū)域內道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不(2)混凝土路面不起砂，無脫皮，斷裂，明溝不斷裂；(3)路邊側石平直，保持高低一致無缺損。年二次3.油漆鐵柵欄。每年一次【雨污水客井、下水道】3.雨污水客井鐵蓋除銹油漆(油漆顏色為黑色)。每年一次5.汛期前應對下水道進行疏通，清撈客井【管理區(qū)域內照明路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈】次【消防栓】1.登高作業(yè)(2米以上)需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險帶，3.登高作業(yè)時，衣物口袋內勿放重物(如工具等),以免墜落傷人。8.暗處作業(yè)時，如需照明，須使用24V行燈。11.使用電焊機時，須持證上崗，開具動火證并有人監(jiān)督，備好滅火機，采2、對配電裝置及高壓室經常進行巡查，做好每日巡視記錄，發(fā)現問題及時(1)停電檢修時應提前向相關部門發(fā)出停電通知單，恢復送電時，在確認(2)配電房內設備及線路變改，要經公司綜合維修部同意，重大變改，要(3)配電房消防設施應確保完好，保證應急燈在停電狀態(tài)下能正常使用，(4)加強日常維修、檢查，保證配電房內公共照明顯示燈等設備。(6)突發(fā)性停電事故應及時向用戶作出解釋。(7)經常保持配電房地面及設備外表清潔。(1)嚴格執(zhí)行工作票制度，工作許可制度，工作監(jiān)護制度，操作票制度嚴(2)嚴禁約時、電話停送電，遇緊急情況時，可先停電后補辦票。(3)停電檢修作業(yè)時，應先停電，驗電無誤后再放電，安裝接地線、裝設(4)一切現場均須有安全措施，交待要認真，嚴格按安全規(guī)程辦事。(5)工作人員有權拒絕違章指揮。(6)嚴禁酒后工作。(1)下列情況報告班長(2)下列情況報告工程維修部主管(3)下列情況報告項目經理和公司綜合維修部(一)目的(二)公共照明包括(三)公共照明由管理處維修部維修保養(yǎng)6、維修巡視人員巡視各照明區(qū)照明情況和秩序維護巡樓人員訓樓時反饋各(四)節(jié)約用電(一)目的(二)適用范圍(三)內容(1)管理處工程維修部值班人員應按規(guī)定正確操作、維修保養(yǎng)機電設備，(2)管理處工程維修部主管應加強對工程維修部工作人員的技術培訓，督(3)管理處主任應加強對工程維修部的管理力度，及時主持召開事故分析(4)公司綜合維修部應對各管理處工程維修部的工作加強指導，大力提高6.12.設備故障維修規(guī)定1.目的2.適用范圍3.責任(1)小故障由工程維修部負責維修(2)比較大的故障由公司工程組織維修或外委。(3)總經理負責外委維修的審批。4.程序(1)運行值班人員在巡視檢查中發(fā)現的小故障如螺絲松動、保險絲(芯)(2)值班人員不能解決的故障由工程維修部組織維修人員進行修理，并做(3)工程維修部不能解決的故障，由公司綜合維修部組織全公司力量協(xié)助(4)本公司由于人員和設備所限不能處理的故障，報請公司總經理外委修(2)檢查路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現問題及時進行維修。(3)檢查有無損毀公共設施，包括門窗、桌子、室內照明、電線等，如有(5)檢查大門、圍墻等設施是否完好。(6)配電部分電纜溝(豎井)無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、2、負責維修人員的任務分配、考評和管理，監(jiān)督、指導其完成各項維修工3、每天接到辦公樓、樓的報修單或報修電話后，根據工作情況及時安排維修，做到“水不過天，電不過夜”,不得以任何理由推諉、拖延。4、服從管理處主任安排，保質保量完成各項維修及其它臨時性工作，5、全面掌握辦公樓的各種物業(yè)情況，包括水、電、暖設施、消防設備、家7、及時并如實向管理處主任、倉庫保管員提交維修材料計劃，并對使用的1、每天當值電工上班后，對整個大樓、照明燈2、如發(fā)現燈具及其電器具損壞或有故障時，及時維修、更換或排除，如暫3、如客戶需延時使用燈具、電器時，當值電工應作好交班記錄，及6、如有裝潢綜合維修隊施工，電工應確保樓層安全用電，項目高壓柜指示燈電顯裝置10kv電壓表電流表電壓三相應一致變壓器電流不超過72A,進線電流不超高壓柜及低壓出線柜中央信號屏及蓄電池小母線電壓絕緣監(jiān)察閃光回路檢查象，無裂紋，無爬電現象聲音均勻，無爆裂放電等異常聲響，無異味≥450MΩ,每年一次≥1000MQ(對地絕緣),每年一次電容器運行電壓不超過額定的1.1倍，電流不超過額定的1.3倍電容器室溫高低壓配電柜自投準確，不誤動作，過流閉鎖不自投各低壓開關柜接線緊固可靠，無振動，無松動，無過熱現象，帶電間隙≥查，不許帶負荷啟動閘后紅燈亮接線露換燈不能漏氣，頭部不能松動。電壓及功率要與線路匹配燈口螺口部分與頂芯不得相碰，壓接螺絲要緊固電動機完整不應有裂痕，軸承座不應有磨損定子鐵芯無嚴重過熱，無明顯掃膛痕跡，無毛刺，無油污，不應松動定子繞組得有接頭整，動平衡未破壞，扇葉齊全，軸無磨損皮帶輪完整并與軸滑動配合，鍵槽配合適當，軸輪結合不小照明整潔、門軸靈活，關閉嚴密芯面板與地絕緣，各分支線與零排壓接可靠零線刷錫壓接與金屬外皮有效聯(lián)接，螺絲牢固可靠開關電纜負荷熱元件指示燈完整有效明亮一致，綠(停),紅(運行),黃(過流)完整可靠牢固，無銹蝕、無氧化，綠(開),紅(停),電壓、電流表定期校驗項目消防系統(tǒng)1.高低消防噴灑泉房管道壓力是否正常2.水泵、管道有無滴漏常通知領班2.如電器自控出現故障由1.認真填寫巡視記錄水是否正常3.水泵排水鋼絲橡膠管是否破損2.如水泵不排水或膠管壞知電工專業(yè)人員污水箱2.手動、自動是否正常，手動排水是否正常3.水泵運轉是否正常，有無雜音，油位是否在油線內4.室內有無溢水情況，水泵有無滴漏2.水泵缺油隨時添加應及時通知領導管通知有關單位清理水箱1.生活水庫供水區(qū)水箱水位是否在正常水位2.生活水泵運轉聲音是否正常，有無雜音3.室內管道、水泵有無滴漏5.檢查紫外線燈管是否全亮2.如供水區(qū)水箱溢水通知電話，及時通知自控專業(yè)人員項目在5min內帶好工具到達工作現場收尾機器修好接通電源，空載試機正常，交操作人員7.綠化養(yǎng)護工作方案用。1、澆水天施用。遲效肥，放入土壤后，需要經過一段時間，才能為根系吸收，須提早2—3個月施用。3、整形修剪4、除雜草、松土3、根據盆栽花卉的植株大小、高矮和長勢的優(yōu)劣分別7、結合除草進行松上和施肥。施肥要貫徹“勤施、薄施”的原則，避免肥8、草坪要經常軋剪，每月軋剪一次，草高度控制在6厘米以下，修剪后及9、綠化帶和2米以下的花木，每半個月剪枝整形一次。12、綠化帶每月殺蟲2-3次：花壇每半月殺蟲2-3次；樹木、草坪每月殺蟲2—3次。灌。暖季型草(馬尼拉草):夏季勤澆水，每周兩次，宜早、晚澆。春秋季每兩周3、清除雜草、雜物施肥成分含量為：磷0.3kg/m2:鉀0.2kg/m2;氮0.5kg/m2。(1)樹木休眠期可施基肥，每年11月中旬至12月進行一次。樹木處于生長(2)一般喬木胸徑在150cm以下的，每30cm胸徑可施肥0.5kg,胸徑在15cm以上的，每3cm胸徑施肥0.5kg-1.5kg。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀4、修剪、整形夏、秋季每15-20天修剪一次。以保證其美化效果。5、補植樹木6、枯死植株的挖除1、花壇花壇內缺株倒苗一律不得超過10%,基本無枯枝殘花，一級殘花量不得大于15%。(1)及時修剪、整枝，花后及植株休眠期一級殘花枯枝量不得大干15%,二級殘花枯枝量不得大于20%。(3)及時做好病蟲害防治工作，全年每月進行預防性噴藥1-2次。1、適用范圍2、作業(yè)程序(4)覆土時應覆出營養(yǎng)土1cm-2cm,低于盆口20cm—30cm。3、標準葉片茂盛，枝條均勻，花朵鮮艷，成活率達95%。4、安全注意事項2、作業(yè)程序(2)綠籬每季度至少修剪4次，造型灌木每季度4-6次，喬木每年2-3次。4、安全注意事項(1)綠籬在1—3季度生長期修剪，喬木應休眠期或秋季修剪。1、作業(yè)范圍2、作業(yè)程序(4)大面積的雜草，用化學除草劑消除，在噴藥后20天將士深翻150cm,過3、作業(yè)標準(2)目視沒有明顯的雜草，草地純度為90%。1、作業(yè)范圍2、作業(yè)程序餅肥等),無機肥(氮、磷、鉀、復合肥)。3、要求及標準4、注意事項②發(fā)生旺季為3—8月，如管理不當，四季均會發(fā)生。②發(fā)病期可噴50%退茵特800-1000倍液，或0.1—0.3波美度石硫合劑，50%膠體硫。50—100倍液，連續(xù)三次均有較好效果。2、黑斑病的識別與防治⑤藥劑可選用75%百茵清可濕粉劑500-800倍液，50%托布津可濕粉800—1000倍噴液，50%代森胺600—800倍液，每隔7—10天噴一次，連續(xù)幾次，3、青枯病的識別與防治(2)青枯病的防治發(fā)病期可噴0.2%高錳酸鉀溶液或者100—200ml農用鏈4、蚜蟲的識別與防治末噴射40%樂果300倍液以做保護。②當蚜蟲發(fā)生時，每隔7一10天噴藥一次，連續(xù)進行二三次，可選用40%氧化樂果，或40%樂果2000倍液，或者50%殺螟松1000倍液，8%敵敵畏1000倍液噴殺。如盆花則可在根部埋上3%nAP南丹粒劑5s,深度為20n左右，也有5、蚧殼蟲的識別與防治①在一齡若蟲期噴射40%氧化樂果及25%,亞胺硫磷1000-2000倍液，如6、螨蟲的識別與防治螨類的孳生和猖獗為害很大，主要受溫度和降雨量少的影響，氣溫24℃一30℃,天氣悶熱的情況下，為其發(fā)生、發(fā)育②藥劑防治可用50%敵敵畏對1000倍液，或用20%適滿丹可濕粉劑對1000(1)草地無石塊、紙屑、垃圾等雜物，維護草地的衛(wèi)生清潔，保潔達99%以(2)草地不被人踐踏，被破壞的能及時補植，草地完整率達98%以上。(3)清除雜草，草地純度達95%以上。2、修剪人員3、剪草人員(三)植物綠化保護措施8.校園保潔服務方案服務范圍：室內環(huán)境和公共區(qū)域的衛(wèi)生，保潔面積共約為70642m2。包括：教學樓、辦公樓走廊、樓梯、(含廁所、樓頂)保潔；學生宿舍寢室以外的區(qū)域每日2次；能有污垢(特別是口香糖)。學校公區(qū)(包括車行道、果屑箱、標志牌、走廊等設施)達到“五凈五無”,(共9人)潔員(含2人潔員3人潔員1人(一)員工安排(共9人):(二)工作時間：6:30-11:30下午15:00-18:00(三)要求及崗位職責：(1)每天一次(2)方法：樓內通道和樓梯每天清掃一次，必須使用膠掃把進行清掃。大堂、門廳大理石、花崗石地面，每日拖擦2次，2.墻面(1)半個月一次(2)方法：可以用潮濕的毛巾輕輕擦拭被污損的墻面，不要太用力，以免涂料清潔方法：涂料材質的墻面及2米以上貼磚墻面，每月清掃1次，保持無蛛網、無明顯污漬；2米以下貼磚墻面，每周抹擦1次，保持表面干凈、無污漬。3.天花板(1)每月一次(2)方法：單用掃把掃墻壁和天花板上的灰塵，不但不宜掃凈，還會使灰4.扶手、欄桿(1)每周兩次(2)方法：只需要用抹布弄點水就可以擦下來，如果是特別的臟就可以放注意絕對不能用鋼絲球或者比較堅硬的東西來清洗那樣的話很容易就會把不銹銹。5.門窗、玻璃(1)每周一次(2)方法：先用刀片鏟除玻璃或鏡面和邊緣上的污垢。將玻璃保潔劑(1)每周兩次(1)每天一次8.空調、風扇(1)兩個月一次(2)方法：可以先用干的抹布把表面的灰塵擦一到兩遍，然后把洗潔精倒9.窗簾(1)每年一次(2)方法：1)百葉窗簾料一般不會),但不會影響使用，平時用布或刷子掃，幾個月后可以把窗簾摘下2)帆布或麻制成的窗簾濕，再用加入蘇打的溫水洗滌(半桶水兌10克蘇打),然后用溫的洗衣粉水或肥3)卷簾或軟性成品簾4)普通布料做成的窗簾(1)每天一次(2)方法：掃除天臺、陽臺地面沙泥垃圾，并將垃圾、泥沙裝進垃圾袋內(1)每天一次(2)方法：巡視廣場、臺階、綠地，及時掃除地面垃圾、紙屑、煙頭。地(1)每兩周一次(2)方法：用抹布擦拭，如發(fā)現有不良貼物，徒手撕下；如難以撕下，用(1)每月一次(2)方法：先用干的抹布把表面灰塵擦掉后，再在棉布上擠一點牙膏進行4.荷花池、魚池(1)每天巡查一次(1)每月一次(2)方法：每天清掃一次，必須使用膠掃把進行清掃。地面上不可以有明6.停車場(1)每天一次(2)方法：廁所、洗手池每天沖洗2次。衛(wèi)生間的地面無明顯的腳印、水潔干凈，不能亂放雜物。每日清理垃圾1次。清掃完畢立即清走工具和垃圾。(1)每天清潔兩次2.垃圾桶(箱)、果皮箱(1)每天清潔三次(2)方法：垃圾桶(箱)或果皮箱的清潔，清除箱內垃圾后，將箱搬到有水搬到原處放好。要做到“五無”即：垃圾桶(箱)、果皮箱無堆積物、無磚瓦石(6)刮完后再用半干濕毛巾將下邊的窗框污水擦干。(7)用眼睛全面檢查玻璃一次，若是刮漏的地方用干毛巾擦掉。(8)未涂水之前用毛巾將窗框下窗臺墊好，放置污水流到上面弄臟窗臺。(1)先打水，水量約放到拖桶容積的2/3,不超過桶上網罩底部，放洗潔精適量或消毒粉10克。(3)拖地方法：把地拖放在桶里用手拿著地拖柄上方搓著轉洗幾次，然后(4)拖地從四周邊角位起，然后從里到外，從前到后，用橫“8”字形拖，并注意地拖不要打到墻腳邊，拖地時地拖離腳尖25至30公分，拿地拖時兩手之間的距離越50公分左右。(2)臺凳、座椅、垃圾桶、垃圾簍應注意挪開，拖凈底壓著的地方。(4)拖把應嚴格按照標識區(qū)分使用。(5)拖把使用完畢應沖洗干凈，放回原位。條件允許，應定期進行暴曬。(1)口香膠、膠水污跡成堆時，應先用小鏟刀輕輕鏟開。(2)在無法鏟除的痕跡上，涂上少許天那水或洗潔精，用鋼絲球輕輕擦，(3)清理瓷磚、玻璃上膠跡時應注意鏟的力度，防止劃傷；未貼瓷磚的墻(4)殘余雙面膠袋應盡量用手揭起撕除的部分：2)墻磚、玻璃上的膠跡，可用毛巾酶上少量天那水擦除。洗手盆一般也是陶瓷品，但與一般瓷磚不同，其表面油污),瓷面也較軟。因此，清潔洗手盆時，必須注意一下幾點：清潔前洗手盆內的油污應用水浸濕，禁止干擦(擦花盆面)。沖洗直至水清后，再用毛巾擦干(百潔布抹完油污①實行崗位責任制，制定工程管理各類規(guī)章制度，領導帶頭實施執(zhí)行，保②制定設備維保計劃，由維保單位進行的維保工程，同樣按制定之計劃監(jiān)象4房屋本體維修管理3、健全各崗位制度，責任到人；人防、技防相結合，專業(yè)防范與業(yè)主自發(fā)c、建立秩序維護巡視制度，24小時不間斷巡查，及時發(fā)現治安消防隱患。d、嚴格篩選秩序維護人員，從形象素質、服務意識、職業(yè)道德、敬業(yè)精神f、完善培訓體系，邀請星級酒店顧問管理專家定期進行職業(yè)道德、行為規(guī)4、與物業(yè)周邊單位建立聯(lián)防聯(lián)保制度，與物業(yè)所在地派出所建立良好的工5、敬業(yè)愛崗，加強秩序維護員培訓，強化“預防為主”原則，防止可疑人6、健全車輛及停車場管理制度，狠抓落實，防止車輛被盜及亂停放現象發(fā)生。7、建立緊急事件處理程序，對火警、匪警、臺風等緊急事件及時做出正確反應4室內維修管理境。私人管家并非管理服務的調度人員，也非普通意義上的客房服務員，而務(機票、船票、餐廳、酒店等)、特快專遞；商務服務包括中英文打字收發(fā)傳真、復印等f、服務中心進行別墅業(yè)主回訪。(4)禮賓服務借傘服務、問詢服務、接送租車服務(視會所功能定位確定服務內容)臨時行李寄存d、業(yè)主憑《行李寄存卡》業(yè)主聯(lián)領取所寄存物品，禮賓員核實后將物品交(5)360°服務中心●樹立以人為本的思想●擴大服務的內涵●服務中心“一站式”服務的簡介代訂水/牛奶服務、24小時客戶熱線服務、代辦網絡開戶遞、24小時日常急救藥品提供等服務。管理處經理1事務及會服接待工作從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識和實踐經驗，對物業(yè)管理有獨到的見解，對物業(yè)項目管理有整體的思路和構想秩序維護員4負責社區(qū)安全防范、車輛管理、織協(xié)調工作(門崗、樓棟巡邏、監(jiān)控、車輛停放管理)、內部信函、報刊收發(fā)；康，服從管理，說話清楚，沒有明顯綜合維修部主管維慘技工(兼綠化養(yǎng)護)1各管區(qū)內公共部位、公用設施、設備維護、保養(yǎng)工作及報修：負責綠化養(yǎng)護、消殺、慘剪、造型等保潔員3負責路面、樓道、衛(wèi)生間、食堂、911.管理運作1)新招聘員工必須進行崗前培訓和上崗培訓方能上崗。2)各部門按培訓計劃要求分別組織實施。外部根據具體需要由相關部門提3)為保證所有人員能夠勝任各自崗位要求，為業(yè)主提供高質量的服務，要4)從事特種作業(yè)的員工必須持證上崗，持外地操作證的要求在試用期內參5)對進入特種作業(yè)崗位的轉崗員工必須到市勞動局進行特種作業(yè)培訓并取1)接受培訓的人員及崗位工種；2)培訓內容(專業(yè)技術、質量教育、規(guī)章制度等);3)實施各種培訓的方法(內培、外培、自修等);4)培訓時間、培訓地點和授課人；5)培訓考核方式(考核與否、口試、筆試、實操、工作鑒定);6)培訓項目負責人。1)集中授課：由服務中心有關員工主講和請外部專家主講，包括物業(yè)管理培訓。2)案例分析：由服務中心各部門在實際工作中積累的工作經驗或問題編織3)參觀考察：主要是到同行或相關公司進行參觀考察，學習其管理模式。4)自學：有計劃、有針對性的組織員工自學公司編印的內部培訓教材，如5)外培：選送具有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工分別到市房產局、勞動局、消防局、供6)其他1)任何培訓參訓人員均需提前五分鐘到達培訓教室，簽到上課：3)課堂紀律4)愛護教室的一切培訓設施，保持培訓室的清潔衛(wèi)生。5)考核紀律6)違紀處理7)參訓人員的出勤情況，課堂表現及考核結果將統(tǒng)一記錄、存檔，列為考8)特殊項目因不可預見原因未能按要求參加培訓的參訓人員。須于該培訓后3日內部門須認真填寫培訓記錄并在培訓結束后連同取得的書)送交辦公室保存。培訓記錄至少保存三年。11.2.檔案管理(1)建立檔案管理制度(2)確定檔案的內容a.建筑物檔案：1)建筑物原始檔案；2)建筑物維護、改造檔案；3)業(yè)主b.業(yè)主檔案：業(yè)主檔案是指物業(yè)管理單位為了正常的管理工作需要，收集●業(yè)主/用戶單位有關的工程檔案(與二次裝修工程有關資料)c.社區(qū)志史活動檔案：社區(qū)志史活動檔案是指物業(yè)管理區(qū)域作為一個區(qū)域d.管理工作檔案：管理工作檔案是指管理公司在物業(yè)管理日常工作中產生(3)檔案的產生收集、接收和移交1)工程技術部負責收集、接收竣工驗收資料、房屋的單體竣工圖等項目建2)各組團協(xié)調管理處負責收集用戶資料、裝修管理資料、投訴及回訪記錄3)客服部負責收集文書檔案資料及社區(qū)志史活動檔案；4)其他檔案資料和維修、巡視、運行及服務活動記錄分別由各職能部門負(1)檔案的分類、編目及著錄(2)檔案的整理裝訂(3)檔案的電腦化管理(1)收集報刊應注意收集整份，盡量不要剪裁，并要備有復印件供使用。(2)對收集到的檔案資料，要逐件確定其保存價值，保存期限及是否需要b、裝訂之前，要將文件上的訂書釘、回形針等鐵物全部拆除，以免銹蝕案c、檔案保管工作的中心任務是維護檔案的完整和安全。要做到：防火、防業(yè)業(yè)主簽約組收費處收樓組禮儀組(3)張，業(yè)主簽收方法：填寫驗收交接表(一式兩份),1)一般性投訴規(guī)程(1)服務中心認真聽取業(yè)主所投訴的內容，如為一般性投訴的，客服助理(2)如業(yè)主投訴的解決，需其他部門配合的，應及時通知相關部門確認情(3)如投訴為服務中心客服助理不能解決的，須及時反饋給客服主管，由客服主管上門進行解決/答；如事務也無法得到解決(4)所有的投訴，服務中心客服助理都必須做好記錄，簽名確認，并做好(5)一般的，需當天進行回訪，當天不能解決的，當天須將跟進情況反饋(6)由客服主管以上級出面解決的，由相應級別的人員進行回訪，并做好(7)重點業(yè)主需由服務中心定期進行維護。(8)客服助理每周將投訴記錄及回訪記錄上交客服主管進行審核，并簽署(9)客服助理每周將記錄整理裝訂上交客服主管存檔。2)投訴內容為對管理服務3)接待來訪投訴工作的方法(1)接待來訪投訴工作由服務中心值班客服助理負責，服務中心將在顯眼(3)對業(yè)主投訴、來訪中談到的問題，接待人員應及時進行記錄，并盡快(4)當業(yè)主主動前來提合理化建議時，要詳細、認真地做好記錄，并及時(5)責任部門在處理來訪、投訴時，要熱誠、主動、及時，要堅持原則，(6)全體管理人員要認真負責，做好本職工作，為業(yè)主提供滿意的服務，4)回訪工作(1)回訪要求(2)回訪時間及形式2.適用范圍4.定義無5.1工作時間為8:30-18:00服務、擦鞋服務等。5.612:00-13:00用餐時間，將工作交接給頂班同事，并通知客服主管。5.817:30寫好交班，交接物品，記錄提供給別墅業(yè)主服務情況，同時填寫2.適用范圍3.管理職責4.定義5.操作細則5.5填寫叫醒表，內容包括：叫醒時間、房號等，要求字跡端正，以防出現祝您愉快!再見。”每班每天必須認真檢查(叫醒記錄表)2.適用范圍3.管理職責4.定義5.4接口部門：相關供應商2.適用范圍3.管理職責4.定義5.1.2工作人員了解業(yè)主擬寄存物品的性質，對易5.1.4提醒業(yè)主行李寄存及領取時間為服務中心工作時間：8:30-18;00,5.1.8遇有開口行李(如手提袋)中放有煙酒等物品，應在上述備注欄內注5.1.9在《物品/行李、收發(fā)/寄存記錄》上注明業(yè)主姓名、身份證號碼、日5.1.10若業(yè)主提出委托他人代取行李，應請業(yè)主5.1.11非業(yè)主及管理公司有記錄資料的業(yè)主的行李，原則上不予5.2行李提取5.2.6交班人須將收回的行李寄存表與《保證別墅業(yè)主的物品(函件)得到高效、快捷、專業(yè)的傳送服務。2.適用范圍3.管理職責所有禮賓員必須嚴格按照程序去傳送搬運別墅業(yè)主的物品(函件)。4.定義為所有別墅業(yè)主提供傳送物品(函件)的服務.5.程序5.1別墅業(yè)主物品(函件)傳遞中心有關登記本上簽上發(fā)送禮賓員的姓名；發(fā)送物品(函件)至各房號。5.1.2業(yè)主的物品、(傳真、信件、快件、留言)要在有關記錄薄上記錄下5.1.3所要發(fā)送的物品(函件)不得滯留在服務中心，應及時送出。2.適用范圍3.管理職責4.定義5.程序5.1物品轉交服務5.2首先詢問業(yè)主轉交何種物品，對于違禁物品(如危險品),應說明原由6.管理要點2.適用范圍3.管理職責4.定義為所有別墅業(yè)主提供業(yè)主的郵件、報刊收發(fā)的服務.5.程序作為死信(郵件),通知客服主管處理。1.目的2.適用范圍3.管理職責4.定義5.程序1.目的2.適用范圍3.管理職責4.定義5.程序(或操作細則)1.目的2.適用范圍3.管理職責4.定義卡片的服務.5.操作細則1.目的2.適用范圍3.管理職責(無)1.目的2.適用范圍3.管理職責4.定義5.11服務中心每日下午5:30做好收費項目的結帳工作，并認真填寫服務中5.12下午結算后的收費交由第二天早班，由早班人員當日與財務結算時一1.目的2.適用范圍3.管理職責4.定義5.1.1服務中心確認業(yè)主身份，禮貌地碼。5.1.5當需添加稿件時，在操作臺上最后5.1.6如果稿件阻塞或中途停下，按“STOP”鍵，打開操作面板將稿件拉出5.1.9開好收款收據，請業(yè)主簽名，向業(yè)主收取現金。5.1.11服務中心每日17:30做好收費項目的結帳工作，并認真填寫服務中5.1.12結算后的收費交由第二天早班，由早班人員當日與財務結算時一并5.2接收傳真5.2.6服務中心工作人員在《收發(fā)傳真記錄表》上做好記錄。2.適用范圍3.管理職責4.定義(無)5.3.8從接紙盤中取出復印副本和原件。5.4.10服務中心每日17:30做好收費項目的結帳工作，并認真填寫服務中5.4.11結算后的收費交由第二天早班，由早班人員當日與財務結算時一并結清。1.目的無5.操作規(guī)程1.目的2.適用范圍3.管理職責4.定義5.操作細則5.1.1首先問明業(yè)主房號、姓名、代辦事項及特別要求(如特殊代辦情況，產生費用的，先為業(yè)主確認費用后，再予辦理)5.1.5對本班次未完成之代辦服務，應詳細清楚地與下一1.目的2.適用范圍3.管理職責4.定義5.4用收款收據為業(yè)主開據借傘押金(按每把雨傘￥50計),并向業(yè)主解析據本中找到原件，將回收收據與原件訂好一并存放(或在財務存檔);2.適用范圍4.定義無5.規(guī)程5.2.3到達地點時應