人教版用發(fā)展的觀點看問題示范(高中政治)1-精美課件

鎮(zhèn)江·丹徒新區(qū)

駙馬山項目可行性提案4/2/2024鎮(zhèn)江·丹徒新區(qū)

駙馬山項目可行性提案4/1/2024本報告從一個城市經(jīng)濟(jì)的視角來研討鎮(zhèn)江是否存在中高端、高端市場，容量如何？本報告將勾勒一個鎮(zhèn)江房地產(chǎn)的輪廓，解析這個城市房地產(chǎn)的行業(yè)特征、供求關(guān)系、市場周期等。本報告客觀的分析目標(biāo)地塊的區(qū)位價值，尋找其在市場的價值坐標(biāo)以及競爭態(tài)勢，給予相應(yīng)的風(fēng)險評估。在城市、行業(yè)以及宗地評估之后，項目可行性會不言而喻。所謂開卷有益，敬請閱讀。寫在前面的話2寫在前面的話2城市篇

——鎮(zhèn)江的城市經(jīng)濟(jì)能否支撐中高、高端消費群？注：本篇采用數(shù)據(jù)均來自鎮(zhèn)江統(tǒng)計年鑒。3城市篇

——鎮(zhèn)江的城市經(jīng)濟(jì)能否支撐中高、高端消費群？注：區(qū)位和對外交通顯示鎮(zhèn)江有邊緣化危險鎮(zhèn)江處于滬寧線靠近南京的一端，到南京和上海的距離分別為80和220公里這個距離意味著鎮(zhèn)江基本不能接收上海的輻射鎮(zhèn)江對外快速交通主要依賴滬寧高速公路和滬寧鐵路，潤揚大橋維系和江北的交通聯(lián)系和滬寧線其它城市相比，鎮(zhèn)江對外交通狀況最差：主城區(qū)距離滬寧高速公路最遠(yuǎn)（15公里）；城際間高速公路數(shù)量不足；無錫民航機場啟用后，鎮(zhèn)江也是啟用航空港最不便利的城市；和蘇北的聯(lián)系在潤揚大橋貫通后也只能改善到區(qū)域平均水平偏上；和浙江聯(lián)系也最不便利。4區(qū)位和對外交通顯示鎮(zhèn)江有邊緣化危險鎮(zhèn)江處于滬寧線靠近城市面積、人口結(jié)構(gòu)均表明鎮(zhèn)江的城市中心化尚未完成鎮(zhèn)江2003年底戶籍總?cè)丝?67萬，江蘇省內(nèi)倒數(shù)第一非農(nóng)業(yè)人口105萬，比例為39％市區(qū)人口100萬，其中非農(nóng)業(yè)人口60萬，包含了丹徒區(qū)在內(nèi)外來流動人口，2001年統(tǒng)計市區(qū)不超過10萬，2000年11月1日第五次人口普查鎮(zhèn)江全市常住外來人口23萬，外來人口比例為8％鎮(zhèn)江總面積3850平方公里，是長三角最小的市區(qū)面積1087平方公里（包含丹徒區(qū)750平方公里），也是滬寧線比較小的，僅為全市總面積的28%句容市丹陽市比較分析見下頁5城市面積、人口結(jié)構(gòu)均表明鎮(zhèn)江的城市中心化尚未完成鎮(zhèn)江2003城市缺乏大規(guī)模郊區(qū)化的動力，且外來需求支撐不足1、市區(qū)面積、市區(qū)建成區(qū)面積比較（單位：平方公里）2、市區(qū)面積占行政市域面積比例、市區(qū)人口密度（單位：％,人/平方公里）

在現(xiàn)有的市區(qū)范圍內(nèi)，不算上外來流動人口，人口密度是最低的，如果再剔除農(nóng)業(yè)人口，人口密度更低，中心城區(qū)城市化比例還很低，郊區(qū)發(fā)展的動力不足。3、市區(qū)非農(nóng)人口數(shù)量和比例、第五次人口普查外來流動人口商量(單位：萬人）

從非農(nóng)人口比例來看，鎮(zhèn)江城市化水平也不高，外來常住人口數(shù)量小，對住宅的需求量極低。

蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)面積16501623472918641082980市區(qū)建成區(qū)面積2001761861327253蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)面積比例203472432815市區(qū)人口密度12851331101511539241133蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)非農(nóng)人口1221323231096055市區(qū)非農(nóng)人口比例586167625950全市外來流動人口11374614323166城市缺乏大規(guī)模郊區(qū)化的動力，且外來需求支撐不足1、市區(qū)面積、1、2003年GDP644億，滬寧線最差，常州900億

市區(qū)（包括丹徒）僅280億左右2、人均GDP24000元，不足3000美金，相應(yīng)城鎮(zhèn)居民可支配收入和消費性支出水平也很低

市區(qū)人均GDP也才28000，和城市化程度低相一致，城市對GDP的貢獻(xiàn)率和消費基礎(chǔ)低3、在總量和人均水平都相對較低的情況下，增長速度也偏低

經(jīng)濟(jì)總量、居民消費水平在周邊城市中同比最低蘇州無錫南京常州鎮(zhèn)江揚州市區(qū)GDP比重355892744346市區(qū)人均GDP344754330728160291442800024583居民人均可支配收入123621164710194113079451870571、2003年GDP644億，滬寧線最差，常州900億經(jīng)濟(jì)總?cè)狈π碌慕?jīng)濟(jì)增長點，和先進(jìn)城市差距再加大1、第二產(chǎn)業(yè)的比重57％，接近但仍然落后于蘇錫常地區(qū)3、4個百分點2、產(chǎn)業(yè)層次低，多為造紙、化工和電力等重污染企業(yè)，規(guī)模小，支柱工業(yè)支柱作用不突出

2003年主要工業(yè)產(chǎn)品涵蓋了電視機、紗布、香醋、機制紙、發(fā)電、化肥、水泥、軸承等，2003年規(guī)模以上工業(yè)完成增加值僅227億元，全市工業(yè)增加值前50家企業(yè)尾數(shù)僅為5000萬元，中間數(shù)為1億元3、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱之外，結(jié)構(gòu)性矛盾仍是影響鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的制約性因素

和蘇南其它城市相比，鎮(zhèn)江的企業(yè)改制進(jìn)展并不順利，今年1－5月份，股份制和私營經(jīng)濟(jì)完成工業(yè)增加值比重為56.7％，這個水平和蘇錫常相距很大4、工業(yè)性投入不足，新的經(jīng)濟(jì)增長點難以扶植根據(jù)鎮(zhèn)江統(tǒng)計局最近發(fā)布的統(tǒng)計信息，近五年鎮(zhèn)江工業(yè)性投入均未超過1998年的水平，也鮮有大的項目上馬；另外在投資結(jié)構(gòu)上仍然過分集中于原有的重工業(yè)，沒有新的經(jīng)濟(jì)增長點5、和區(qū)域內(nèi)先進(jìn)城市相比差距已經(jīng)有拉大的趨勢，在省內(nèi)的位次下滑嚴(yán)重

今年上半年鎮(zhèn)江大部分主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的增速達(dá)不到全省平均水平，差距在進(jìn)一步拉大：工業(yè)增長速度由第二降至第十，消費品零售總額增幅由第五降至第九，出口總額由第六降至第十一，人均可支配收入由第四降至第六8缺乏新的經(jīng)濟(jì)增長點，和先進(jìn)城市差距再加大1、第二產(chǎn)業(yè)的比重5城市規(guī)劃布局有先天制約

攤大餅思想不切實際城市空間方向由原來的沿江“一”字型發(fā)展調(diào)整為沿江沿路“T”字型發(fā)展，近期重點沿江發(fā)展，擴(kuò)充東西兩翼；適度向南發(fā)展，拉大主城框架：根本原因是舊城改造拆遷不起，而南邊有大片農(nóng)地已經(jīng)征用主城分為主城核心區(qū)、丁卯新城、南徐新城、谷陽新城和南山風(fēng)景區(qū)五大功能區(qū)100萬人規(guī)模的城市要在其市區(qū)周邊農(nóng)村發(fā)展三個新城，規(guī)劃建設(shè)用地達(dá)66平方公里，規(guī)劃人口48萬人，短時間內(nèi)幾乎不可能實現(xiàn)9城市規(guī)劃布局有先天制約

攤大餅思想不切實際城市空間方向由原來財政收入和支出結(jié)構(gòu)不足以支撐龐大的城建藍(lán)圖1、財政收入低，2003年財政總收入74億，其中地方收入42億元，市區(qū)（包括丹徒）不超過25億元。財政收入除去公務(wù)員和教育支出外所剩有限，真正可用于城市建設(shè)的很少：2002年財政支出35億，其中用于基本建設(shè)的9300萬，用于文教科衛(wèi)事業(yè)費8.9億2、固定資產(chǎn)投資近5年復(fù)合增長率為7.6％，固定資產(chǎn)占GDP的比重、基本建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)占固定資產(chǎn)投資的比重都偏低，鎮(zhèn)江和蘇錫常的差距是非常明顯，甚至揚州都要領(lǐng)先鎮(zhèn)江

10財政收入和支出結(jié)構(gòu)不足以支撐龐大的城建藍(lán)圖1、財政收入低，2地產(chǎn)市場的可能性決定于城市的地位1、區(qū)位和交通條件均顯示鎮(zhèn)江處于長三角的邊緣地帶，處于上海都市圈和南京都市圈的交界灰色區(qū)，可依靠的外部經(jīng)濟(jì)輻射和外來消費力不足。2、鎮(zhèn)江經(jīng)濟(jì)缺少支柱產(chǎn)業(yè)，各類指標(biāo)在周邊城市中均處于劣勢，自身形不成足夠的城市吸納力；城市經(jīng)濟(jì)缺少新的增長點，消費升級的可能性不大?！?zhèn)江是依靠自身消費，自身循環(huán)的城市，注定了高端消費市場的先天不足。3、城市規(guī)模、人口均顯示城市的中心化尚未完成，也缺少城市郊區(qū)化的動力。4、現(xiàn)有城市規(guī)劃有“攤大餅”的傾向，財政收入、固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不能支撐城建藍(lán)圖?！?zhèn)江發(fā)展難以逾越郊區(qū)化的“天王山”，除非有重大國家級利好。11地產(chǎn)市場的可能性決定于城市的地位1、區(qū)位和交通條件均顯示鎮(zhèn)江市場篇

——鎮(zhèn)江市場處于什么階段，風(fēng)險幾許？注：本篇采用數(shù)據(jù)均來自鎮(zhèn)江土地部門、房管部門及規(guī)劃部門內(nèi)部文件。12市場篇

——鎮(zhèn)江市場處于什么階段，風(fēng)險幾許？注：本篇采用數(shù)土地市場是“錢袋”，量大、價廉、無序13土地市場是“錢袋”，量大、價廉、無序13土地出讓是政府的主要“錢袋”，無序出讓特征明顯土地市場的出讓模式政府將土地劃撥給“四大投資公司”（城市建設(shè)投資公司、交通投資建設(shè)公司、房屋投資建設(shè)公司及水運投資建設(shè)公司），四大投資公司進(jìn)行土地征建、引資，由國土局完成最后上市交易程序。土地市場特征土地出讓構(gòu)成鎮(zhèn)江城市建設(shè)資金的來源主體。毛地出讓是鎮(zhèn)江土地市場的主要出讓方式。出讓過程中，政府以獲得土地出讓金（約30萬/畝）為主要目的。國土部門市場調(diào)控職能不完善，土地出讓無序是鎮(zhèn)江土地市場的主要特征。暗箱作業(yè)現(xiàn)象屢見不鮮。14土地出讓是政府的主要“錢袋”，無序出讓特征明顯土地市場的出讓2000年至2005年1月，經(jīng)國土局公開出讓土地面積7858.42畝。其中，2000年出讓土地5.8畝；2001年出讓土地621.26畝，同比增長10611%；2002年出讓土地1279.79畝，同比增長106%；2003年出讓土地2123.97畝，同比增長66%；2004年—05年1月出讓土地3827.59畝，同比增長44.5%。據(jù)國土局介紹，2001年—2003年共出讓地塊6700畝，含協(xié)議轉(zhuǎn)讓土地2600畝左右。即2000-2005年1月，所有方式出讓的土地共約為10458畝。152000年至2005年1月，經(jīng)國土局公開出讓土地面積7858城南板塊（含南徐/丹徒）是土地主供應(yīng)區(qū)

低價/規(guī)模類產(chǎn)品是充斥下階段市場土地市場分為5大板塊——城東板塊（含丁卯）、城南板塊（含南徐/丹徒）、城西板塊、城北板塊（含金山）以及城中板塊。城東板塊（含丁卯）是目前市場的主要供應(yīng)地；城南板塊（含南徐/丹徒）是土地供應(yīng)密集地。16城南板塊（含南徐/丹徒）是土地主供應(yīng)區(qū)

低價/規(guī)模類產(chǎn)品是充“錢袋”地位決定鎮(zhèn)江下階段郊區(qū)土地放量會加劇鎮(zhèn)江國土局表示，2007年內(nèi)以消化存量土地為主，即完成四大投資公司手中的存量土地的轉(zhuǎn)讓以提供城市建設(shè)資金，總供應(yīng)量12000畝,約960萬平方米建筑面積.。2007年內(nèi)的存量土地供應(yīng)主要區(qū)域為城南與城西。2006-2010年住宅用地供應(yīng)重點是南徐新城，待征地16平方公里，約2000萬平方米建筑面積?？傆嬁墒劢ㄖ娣e1800萬平方米，是目前房產(chǎn)市場30年的消化量（年均60萬平方米）。17“錢袋”地位決定鎮(zhèn)江下階段郊區(qū)土地放量會加劇17住宅市場已進(jìn)入拐點，郊區(qū)低密度產(chǎn)品面臨惡性競爭18住宅市場已進(jìn)入拐點，郊區(qū)低密度產(chǎn)品面臨惡性競爭18市場容量受剛性需求影響較大自然增量：因人口增長、家庭結(jié)構(gòu)重組等所產(chǎn)生的增長，因數(shù)據(jù)有限，且01-02年拆遷產(chǎn)生的政策消費較少，故以該市前4年的商品房去化量為參考。2001年2002年2003年2004年總計年均量商品住宅去化（萬平米）63.83546979265.8366政策性增量主要由城建拆遷產(chǎn)生的強制性消費構(gòu)成，04年后，因國家政策因素，拆遷量有所下降。且因拆遷區(qū)域多為農(nóng)村用地，產(chǎn)生的實際需求將發(fā)生縮水，預(yù)計實際需求在50%左右。2001200220032004總計年均量實際均量拆遷總量（萬平米）266412813535388.2544容量測算：排除政策性影響，鎮(zhèn)江的商品房市場將保持每年60萬平米左右的需求量。如政府保持目前的拆遷節(jié)奏，其市場需求總量將保持在100-110萬平米/年。因國家政策影響，預(yù)計在2-3年，因政策性產(chǎn)生的強制需求將有所萎縮。19市場容量受剛性需求影響較大自然增量：2001年2002年2０５年后，市場已進(jìn)入了供需拐點供需比：01-03年供需比為：0.85，市場供不應(yīng)求，存在投機可能。04-06后供需比為：2.33，供需開始失衡06年后三年供需比為3，供需失衡現(xiàn)象加劇——上述研判前提是拆遷保持現(xiàn)有速度與規(guī)模。

2005年一季度2005年二季度2005年三季度供應(yīng)量32.9751.840.05需求量3.724.518成交比1：0.111：0.471：0.45從05年前三季度看，鎮(zhèn)江市場供需失衡開始明顯。20０５年后，市場已進(jìn)入了供需拐點供需比：

2005年一季度2價格增幅平穩(wěn)，拐點上升作用不明顯2001年2002年2003年2004年平均值年增幅市區(qū)商品房均價（元/平米）1431166520172119187118.36%主城商品房均價（元/平米）1490173021192609198720.57%市區(qū)二手房（元/平米）1183117313432387164628.6%主城區(qū)為京口、潤州二區(qū)。市區(qū)包含丹徒。價格指數(shù)從01年1季度的1000點開始平穩(wěn)上升至02年末的1209點，在03年出現(xiàn)了拐點從突進(jìn)至03年末的1756點，04年為1890點。21價格增幅平穩(wěn)，拐點上升作用不明顯2001年2002年2003丹徒片區(qū)城南片區(qū)城西片區(qū)城中片區(qū)城東片區(qū)丁卯片區(qū)區(qū)域特征：新開發(fā)住宅區(qū)域產(chǎn)品類型：多層、小高層TOWNHOUSE（待推）行情價格：3000-3400元主力產(chǎn)品：三房110-120平方米主力客源：鎮(zhèn)江市區(qū)客 未來推案量：約80萬平方米代表項目：天和新城區(qū)域特征：客戶認(rèn)可地段產(chǎn)品類型：多層 行情價格：3000-3400元主力產(chǎn)品：三房110-130平方米主力客源：鎮(zhèn)江市區(qū)客 未來推案量：約70萬平方米代表項目：城南映象區(qū)域特征：較成熟開發(fā)區(qū)域產(chǎn)品類型：多層、小高層、TOWNHOUSE（待推）行情價格：公寓2600-2900元別墅預(yù)計4500元主力產(chǎn)品：三房110-120平方米主力客源：鎮(zhèn)江市區(qū)客代表項目：恒美嘉園、學(xué)府芳鄰 區(qū)域特征：商品房新開發(fā)區(qū)域產(chǎn)品類型：多層、小高層、TOWNHOUSE（待推）行情價格：2800-3000元主力產(chǎn)品：三房110-130平方米主力客源：區(qū)域客為主未來推案量：約50萬平方米代表項目： 沃得第一城、江南世家區(qū)域特征：較成熟的開發(fā)區(qū)域

產(chǎn)品類型：多層、小高層

行情價格：3100-3500元

主力產(chǎn)品：三房130-150平方米

主力客源：鎮(zhèn)江市區(qū)客

未來推案量：約40萬平方米

代表項目：香江花城，米山人家區(qū)域特征：較早的開發(fā)區(qū)域

產(chǎn)品類型：多層、別墅行情價格：1800，3500-5000元

主力產(chǎn)品：獨棟別墅

主力客源：鎮(zhèn)江市區(qū)客

未來推案量：約50萬平方米

代表項目：駙馬山莊，御墅臨楓22區(qū)域特征：新開發(fā)住宅區(qū)域區(qū)域特征：客戶認(rèn)可地段區(qū)域特征：較成主流市場典型項目概況區(qū)域案名開盤期總建產(chǎn)品價格城南板塊天和星城04年底12多層、小高層、疊加公寓3400疊加4300華都名城5月4日50多層、小高層、高層3300城西板塊翠堤春曉5月5日5.7多層3500郎香園5月6日4.3多層3300城東北板塊香江花城5月5日46多層、小高層、高層3500我家山水5月5日30花園洋房3888城東板塊東城綠洲5月5日20多層、小高層、聯(lián)排、疊加、雙拼聯(lián)排4600公寓2800江南頤和家園04年底60多層、高層、聯(lián)排、獨棟公寓2400-2800聯(lián)排4400-4500恒順翠竹5月8日4聯(lián)排、雙拼聯(lián)排4680-5020丁卯板塊江南世家5月4日20多層、小高層、聯(lián)排公寓2900聯(lián)排4800-490023主流市場典型項目概況區(qū)域案名開盤期總建產(chǎn)品價格城南板塊天和星1、在售低密度產(chǎn)品還不多，產(chǎn)品類型以聯(lián)排、疊加別墅為主。2、目前鎮(zhèn)江聯(lián)排別墅的行情基本在4500-5000元/平方米左右，我家山水已售完疊加別墅的最終價格達(dá)到3700元，后期預(yù)計在3900元左右。3、聯(lián)排別墅的主力面積在200-250平方米左右，疊加別墅的面積跨度較大，從130-250平方米不等。4、由于多數(shù)項目的別墅推量并不大，總價也不算太高，市場接受度正常。5、05年下半年開始，鎮(zhèn)江市場上會出現(xiàn)一些純別墅項目，低密度供應(yīng)量會明顯增多。6、低密度主力客源為政府高級公務(wù)員、私營業(yè)主、醫(yī)療等事業(yè)單位從業(yè)人員以及在銀行等單位工作的高級白領(lǐng)。評述241、在售低密度產(chǎn)品還不多，產(chǎn)品類型以聯(lián)排、疊加別墅為主。評述潛在低密度物業(yè)分布態(tài)勢213萬科占地1700畝駙馬山莊/聆湖尚郡/御墅臨楓/農(nóng)工商項目約50萬建江山名洲66萬建中住·君臨南山30萬占地25潛在低密度物業(yè)分布態(tài)勢213萬科占地1700畝駙馬山莊/聆市區(qū)待推重點低密度產(chǎn)品江山名洲（城東板塊）位置：焦山對面開發(fā)商：鎮(zhèn)江維科置業(yè)有限公司開盤日期：2006年年中建筑指標(biāo)：66萬平方米產(chǎn)品類型：聯(lián)排、多層公寓、4+1景觀公寓、小高層公寓、高層公寓主力面積：多層公寓90-110平方米，景觀公寓120-180平方米媒體述求：規(guī)劃主述求語：66萬平方米原生態(tài)山水社區(qū)君臨南山（城南板塊）位置：南徐大道以南，檀山路以西開發(fā)商：鎮(zhèn)江中住房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤日期：2006年年中建筑指標(biāo)：占地30萬平方米，容積率0.76

產(chǎn)品類型：疊加、聯(lián)排、獨棟別墅主力面積：聯(lián)排180平方米左右媒體述求：地段主述求語：南徐核心區(qū)國際版坡地美墅萬科南徐彩城（城南板塊）位置：南徐新城，南山對面（城南板塊）開發(fā)商：鎮(zhèn)江萬科開盤日期：2006年年中建筑指標(biāo)：１７００畝產(chǎn)品類型：townhouse、多層公寓、小高層公寓等潛在低密度供量在100萬平以上，且均集中在鎮(zhèn)江核心資源區(qū)。其中城南板塊約集中了60-80萬的供量。26市區(qū)待推重點低密度產(chǎn)品潛在低密度供量在100萬平以上，且均集丹徒板塊主要產(chǎn)品現(xiàn)有項目銷售狀況一般；潛在供量較大，且有大量未知土地；獨棟、雙拼產(chǎn)品比重明顯高于市區(qū)低密度產(chǎn)品；價格和市區(qū)產(chǎn)品有約800-1000元/平的差距。項目名稱項目類型所在區(qū)域價格狀況（元每平米）項目體量以及銷售進(jìn)度駙馬山莊獨棟、雙拼、聯(lián)排丹徒獨棟：5000聯(lián)排：3500占地33萬平米，容積率0.41，2003年就推出，到目前為止，還未售完聆湖尚郡獨棟丹徒尚未推出占地24.8萬平米，容積率0.4，即將推出御墅臨楓獨棟、聯(lián)排、雙拼丹徒聯(lián)排：2900雙拼：3500獨棟：4500（花園500）占地13萬平米，容積率0.6，正在銷售當(dāng)中農(nóng)工商項目部分別墅丹徒未知占地1100畝27丹徒板塊主要產(chǎn)品現(xiàn)有項目銷售狀況一般；項目名稱項目類型所在區(qū)1、因土地市場的無序，商品房已進(jìn)入供需失衡的拐點階段。2、前幾年受拆遷影響，供應(yīng)沒有放量，供不應(yīng)求，鎮(zhèn)江的住宅房價比較穩(wěn)定，05年一系列政策出臺，對鎮(zhèn)江的房價也沒有太大的影響。我們預(yù)估06年鎮(zhèn)江房價將保持現(xiàn)在的水平，在2800-3000元/平方米的價格水平波動。3、在整體市場放量導(dǎo)致失衡的同時，低密度市場今后3年的市場競爭將非常激烈，特別是別墅市場，目前的去化比較緩慢，而未來還有很大的推量。4、無論是公寓市場還是別墅市場，客源還是以本地的區(qū)域客戶為主，無升級趨勢。5、對丹徒板塊而言，競爭市場的方向惟有“做低”和“做高”，而區(qū)域項目恰恰人同此心，同質(zhì)化供給嚴(yán)重過剩。供應(yīng)同質(zhì)，郊區(qū)低密度市場風(fēng)險巨大281、因土地市場的無序，商品房已進(jìn)入供需失衡的拐點階段。供應(yīng)同項目篇29項目篇29項目區(qū)位在城市格局中處于邊緣化位置本項目位于駙馬山麓，毗鄰駙馬山莊距離市區(qū)車程在40分鐘和市區(qū)中間間隔南徐新城，車程20分鐘。區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃的谷陽新城，功能定位和南京江寧大抵相似本案市區(qū)：40分鐘南徐：20分鐘滬寧高速：15分鐘30項目區(qū)位在城市格局中處于邊緣化位置本項目位于駙馬山麓，毗鄰駙基地條件：典型的低密度用地占地300畝，容積率0.5，總建約10萬平地價30-35萬/畝，樓面價899—1049元/平該區(qū)域平均地價在40萬/畝內(nèi)四