房地產(chǎn)市場營銷管理探究

房地產(chǎn)市場營銷管理探究摘要:傳統(tǒng)的房產(chǎn)行業(yè)建設通常都只是為了滿足城市化發(fā)展和人們生活環(huán)境的需要。但是，隨著時代的進步，社會和民眾對于房產(chǎn)的要求都有所提高。在新時期下，要注意正視傳統(tǒng)營銷管理的弊端、改革營銷策略、提高房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷管理成效，這也是現(xiàn)代企業(yè)都應該重視和思考的問題。鑒于此，本文探究了現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)的市場營銷管理的相關內(nèi)容，并提出了對應的改進措施，旨在為類似項目提供參考。關鍵詞:房地產(chǎn)行業(yè);市場營銷;管理成效前言隨著鄉(xiāng)鎮(zhèn)向城市化發(fā)展和人口不斷增加等問題的推動，房地產(chǎn)成為了發(fā)展較為迅速、競爭力量持續(xù)加大的行業(yè)之一。人們對于生活環(huán)境的要求不斷提高，市場上房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量持續(xù)上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景受到了極大的挑戰(zhàn)。為了在市場中站穩(wěn)腳跟，各房產(chǎn)企業(yè)不得不深思現(xiàn)階段存在的問題，在保障自身產(chǎn)品質(zhì)量的前提下，認真研究全新的、適應時代發(fā)展的市場營銷管理策略，全面提高企業(yè)管理質(zhì)量，創(chuàng)造更高的經(jīng)濟效益。1現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)進行市場營銷管理的意義近年來，國家經(jīng)濟和人民生活水平不斷提高，與民生息息相關的各行業(yè)都處于發(fā)展大好的勢頭，特別是剛需房地產(chǎn)行業(yè)。1)房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟中的支柱型產(chǎn)業(yè)，對國家的發(fā)展有著不可或缺的重大作用。另外，在不斷推進城市化的進程中，房地產(chǎn)行業(yè)作為其中一項必不可少的基礎建設項目，做好其自身的營銷策略管理，擴大市場業(yè)務，能夠帶動城市化步伐向前推進，加快翻新現(xiàn)階段鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村地區(qū)的面貌，對建設城市面貌、塑造地區(qū)文明文化都有十分重要的意義。2)對房地產(chǎn)企業(yè)本身來說，隨著市場競爭不斷加大，國家對該行業(yè)也提出了一系列的政策。在此背景下，企業(yè)必須開創(chuàng)出一條全新的、具有品牌特色的發(fā)展之路，才能有效應對實時變化的市場行情。進行市場營銷管理有利于企業(yè)確定自身的發(fā)展方向，擺脫傳統(tǒng)的、陳舊的營銷手段，充分迎合現(xiàn)階段市場的實際需求，制定出科學、合理的營銷策略。3)對于民眾而言，過去買房是為了滿足生存所需，現(xiàn)在，大多數(shù)人對于房子的概念發(fā)生了極大的轉(zhuǎn)變，其不再是單純的居住場所，它被賦予了家、港灣等一系列更深層次的意義。因此，房產(chǎn)企業(yè)做好市場營銷管理，有利于其更深入地了解人們的真正需求，從民眾的角度出發(fā)，為他們提供更舒適的、更適合他們的房子。在此過程中，既能帶動房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展，又能提升居民的幸福度［1］。2現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場營銷管理現(xiàn)狀2．1營銷理念傳統(tǒng)老舊，對市場營銷管理缺乏基本認知目前階段，許多房地產(chǎn)企業(yè)對市場營銷的概念認知還停留在“買賣房子”的基本層面，市場營銷的流程僅限于開盤、銷售等簡單步驟，甚至除了售樓人員，沒有專業(yè)的營銷部門和團隊。部分企業(yè)會直接選擇將營業(yè)業(yè)務外包給專門的中介或代理公司，錯失了很多經(jīng)濟發(fā)展的良機。實際上，一個完整的營銷過程，需要從建筑規(guī)劃初期就開始下功夫，建筑的選址位置、建筑風格、戶型、民眾的心理預想等都需要經(jīng)過周密的考量。2．2缺乏前期調(diào)研過程，過分追求營銷結(jié)果所有市場營銷工作的開展都應該以滿足客戶需求作為最終的目標。目前，一方面，許多房產(chǎn)開發(fā)商完全缺乏前期對市場、民眾需求、競爭品牌的調(diào)研工作，對市場行情一無所知，僅憑內(nèi)部的溝通討論來確定建筑房型和營銷過程，最終導致出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷問題，資金無法正?；鼗\，不僅無法完成銷售目標，而且造成了大量的資源浪費。另一方面，部分房地產(chǎn)商為了達到更高的銷售目標，在原有的售房基礎上進行一系列的配套銷售，比如裝修、車位等，導致民眾對于該種營銷方式產(chǎn)生嚴重的抵觸心理，反而出現(xiàn)適得其反的效果。2．3營銷模式及渠道單一，缺乏多樣性及創(chuàng)新性1)在營銷模式方面，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)還是選擇被動的銷售模式，客戶有需求，企業(yè)提供相應的服務。推廣方式也仍局限于發(fā)傳單、租賃廣告牌、地推等形式，缺乏創(chuàng)新性。2)營銷的渠道還保留傳統(tǒng)的人為操作形式，以具體的銷售人員為主體，進行所有的銷售業(yè)務。該種市場營銷管理形勢，非但不能滿足現(xiàn)代社會市場的發(fā)展需要，反而會因為無法跟上時代潮流而影響實際的傳播效果，致使銷售業(yè)績呈下滑趨勢，達不到預期的經(jīng)濟效益目標。2．4配套的物業(yè)公司不專業(yè)，基礎設施不完備隨著人們生活水平的提高，對于生活環(huán)境的要求已經(jīng)不局限于房子本身的布局和質(zhì)量，周圍的綠化面積、配套設施、物業(yè)公司的服務內(nèi)容和管理水平等都納入了民眾的考量范圍之內(nèi)。而目前，許多開發(fā)商在推廣前期打出的高質(zhì)量物業(yè)平臺、符合民生要求的綠化覆蓋率、配套停車場等宣傳口號，在后期實際投入使用的過程中往往都存在巨大的落差。部分開發(fā)商為了達到銷售目的，在營銷前期，不惜耗費高資金與具備專業(yè)資質(zhì)的大品牌物業(yè)公司合作，利用品牌效應開展營銷工作。而在營銷目標達到后，撤掉原有的物業(yè)公司，換成低檔次、低費用的物業(yè)公司。原本承諾的綠化面積、配套設施等也未真正落實到合同和書面文件中，以糊弄的形式欺瞞客戶，最終導致居民心中產(chǎn)生巨大落差，也因為開發(fā)商的不誠信行為而引起一系列的糾紛問題［2］。3做好房地產(chǎn)市場營銷管理的有效策略3．1正確分析市場營銷現(xiàn)狀，提升市場營銷管理意識以LG地產(chǎn)公司的JY國際項目為例進行分析:該企業(yè)及項目位于某地區(qū)，企業(yè)知名度、品牌效應等影響都不是很大，且該項目的占地面積非常大，以高檔住宅小區(qū)為主，周邊配套學校、醫(yī)院、商場等胚配套設施，功能性非常強。在如此龐大的項目背后，需要投入非常大的資金。為保障資源的合理利用，實現(xiàn)經(jīng)濟效益目標，該項目必須對自身企業(yè)及項目進行分析，提高市場營銷管理意識，在營銷渠道及模式等多方面狠下功夫，高效完成項目目標。3．1．1該企業(yè)營銷優(yōu)勢、存在的問題。其優(yōu)勢在于該地產(chǎn)公司的營銷經(jīng)驗十分豐富，且已經(jīng)具備相對完善和專業(yè)的營銷團隊，對人員的管理也十分規(guī)范。另外，該項目有十分穩(wěn)定的資金來源，在宣傳能力方面具備極高的競爭能力。而主要的問題在于產(chǎn)品本身的質(zhì)量和實用性、銷售定價、客戶挖掘、營銷渠道不齊全等方面。該類問題使企業(yè)原本具備的各項優(yōu)勢大打折扣，無法發(fā)揮出其真正的價值。3．1．2全面分析企業(yè)自身及營銷環(huán)境。因此，通過對企業(yè)自身和營銷環(huán)境的準確分析，該項目團隊在產(chǎn)品策略和營銷策略上都狠下功夫，從實際問題的角度出發(fā)，有針對性地采取解決措施，通過將客戶需求進行分類、突出產(chǎn)品優(yōu)勢、調(diào)整定價策略、優(yōu)化渠道策略等一系列的操作手段，實現(xiàn)了最終的市場營銷管理目的，達到預想的經(jīng)濟目標［3］。同時，還需要制定行之有效的營銷策略及工作流程。3．2做好市場調(diào)研，采用先進的市場營銷管理理念1)在規(guī)劃初期，要成立專門的調(diào)研隊伍，對市場行情、競品分類、客戶的實際需求進行考察，其中，以客戶需求為主要的調(diào)研方向。通過對不同客戶進行年齡、生活質(zhì)量層次、購房目的進行分類，可充分了解不同的客戶對于住房的要求。比如，從年齡方面來說，中老年人群會更青睞中式的布局設計，講究經(jīng)濟性和實用性。而年輕人會更注重風格上的選擇和生活的便利性。因此，針對不同的客戶群體，可確定建筑的房型設計、周邊配套設施等。前期工作做到位，可以給后期的營銷過程省去許多不必要的環(huán)節(jié)，整體提高工作效率。2)在營銷渠道和模式方面，可以充分利用當今時代的網(wǎng)絡平臺和科技手段。在手機和互聯(lián)網(wǎng)深入民眾的現(xiàn)代生活模式下，許多行業(yè)的運行方式都發(fā)生了極大的改變?？萍嫉倪M步讓互聯(lián)網(wǎng)平臺得到了充分的施展，電子商務的運行模式也給各行業(yè)和人民群眾帶來了極大的便利。各房產(chǎn)開發(fā)商也應緊跟時代發(fā)展的潮流，充分利用互聯(lián)網(wǎng)平臺，推出適應人群需求的營銷策略，讓交易過程更簡潔化、高效化。比如，以前人們買房只能通過于銷售人員面對面溝通、現(xiàn)場看房的方式。而現(xiàn)在，可以通過VＲ技術(shù)實現(xiàn)網(wǎng)上看房，讓人們通過手機和電腦看到樣板間的全貌。同時可以在社交軟件上與銷售人員進行溝通，節(jié)省了許多來回奔波的時間，客戶可以同時對多套房型進行實時對比，有效提高購房效率［4］。3．3注重后期的物業(yè)服務，不斷完善配套設施隨著社會文明的不斷進步，各房地產(chǎn)商的思想認知和營銷目標也應有所提升。營銷策略和經(jīng)濟目標固然重要，后期的維護和服務也要到位。營銷的目的不應僅為了將產(chǎn)品推銷到客戶的手中，銷售的同時，得到客戶的認可、形成穩(wěn)態(tài)的合作關系也十分重要。因此，各開發(fā)商在做好建筑建設，保障房屋質(zhì)量的同時，也要慎重選擇合作的物業(yè)公司，力求為客戶提供專業(yè)、優(yōu)質(zhì)的服務。另外，舒適的居住環(huán)境能夠有效提升客戶的幸福度，要從客戶的需求出發(fā)