物業(yè)經(jīng)營管理：第十二章 物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展

2024/4/21第十二章物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理第三節(jié)設(shè)施管理第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理第五節(jié)可持續(xù)的物業(yè)管理第六節(jié)新技術(shù)應(yīng)用帶來的變革2024/4/22測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)未來主要發(fā)展方向的熟悉程度，以及經(jīng)營管理服務(wù)工作創(chuàng)新的能力。（一）考試目的2024/4/23熟悉：房地產(chǎn)組合投資管理工作內(nèi)容，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的作用，設(shè)施管理的主要工作內(nèi)容，可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理的關(guān)系。了解：組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用進(jìn)展，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的工作內(nèi)容，設(shè)施管理的國內(nèi)外發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展方向，不良資產(chǎn)管理與不良物業(yè)資產(chǎn)管理的工作內(nèi)容，信息技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的應(yīng)用現(xiàn)狀與發(fā)展前景。（二）考試基本要求2024/4/24房地產(chǎn)組合投資管理的工作內(nèi)容及其步驟企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的內(nèi)容設(shè)施管理的內(nèi)容及其涉及的主要問題不良物業(yè)資產(chǎn)的表現(xiàn)形式及其處置的目標(biāo)不良物業(yè)資產(chǎn)管理內(nèi)容與處置方式可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理具備的要素物業(yè)管理信息系統(tǒng)構(gòu)成、特征及作用（三）要點說明2024/4/25一、房地產(chǎn)組合投資管理的概念

——是指投資管理者按照投資方針和政策，在投資分析的基礎(chǔ)上，將投資資金用于購置多種資產(chǎn)，形成投資組合，并對投資組合進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控、調(diào)整，以期獲得預(yù)定收益的行為。第一節(jié)房地產(chǎn)組合投資管理（一）組合投資管理組合投資管理包含管理對象、管理者和管理方法三個要素。2024/4/26

——即對房地產(chǎn)資產(chǎn)的集合進(jìn)行優(yōu)化組合、協(xié)調(diào)、管理的過程，包括確定業(yè)主的投資目標(biāo)，評估資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批資產(chǎn)管理公司提出的物業(yè)更新改造計劃，保持資產(chǎn)的良好運行狀況和市場競爭力，就新購置物業(yè)或處置物業(yè)做出決策等以實現(xiàn)組合投資收益的最大化。（二）房地產(chǎn)組合投資管理2024/4/27房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括：與投資者溝通并制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則，制定并執(zhí)行組合投資策略，設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)，負(fù)責(zé)策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應(yīng)用，監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估組合投資績效，客戶報告與現(xiàn)金管理等。2024/4/28二、組合投資管理的內(nèi)容與步驟組合投資管理投資分析投資決策與運作投資績效評估宏觀經(jīng)濟(jì)分析行業(yè)分析（產(chǎn)業(yè)分析）準(zhǔn)投資的物業(yè)分析（微觀分析）制定投資方針政策投資選擇（構(gòu)建投資組合及調(diào)整）（一）組合投資管理內(nèi)容2024/4/29制訂投資方針和政策投資分析構(gòu)建投資組合投資組合的調(diào)整投資組合績效評估（二）組合投資管理工作步驟投資數(shù)量、風(fēng)險承受能力、投資期限等2024/4/210三、組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用投資者確定投資目標(biāo)和準(zhǔn)則，投資的計劃和措施；用基本的財務(wù)可行性分析模型來分析每一個房地產(chǎn)項目；進(jìn)行合約的初步談判，商定所選資產(chǎn)的購置條件；詳細(xì)可行性研究；選擇合理的融資與稅收結(jié)構(gòu)……2024/4/211一、企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)及其管理建筑物在建工程土地第二節(jié)大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理（一）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)租賃費用自然資源其他企業(yè)為了生產(chǎn)和持續(xù)發(fā)展而擁有或租用的房地產(chǎn)。2024/4/212（二）企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是指企業(yè)對因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理，它包括計劃、獲取、管理和處置建筑物和土地的活動，其目的在于調(diào)整資產(chǎn)管理的目標(biāo)，以符合企業(yè)戰(zhàn)略并使資產(chǎn)增值。2024/4/213二、大型企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理編制企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)清單設(shè)定管理目標(biāo)控制成本適時處置資產(chǎn)并獲得收入進(jìn)行多樣化的物業(yè)投資結(jié)合企業(yè)主營業(yè)務(wù)選擇物業(yè)占用形式建立合理的物業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)明確物業(yè)管理師的責(zé)任審慎選擇物業(yè)資產(chǎn)管理顧問2024/4/214一、基本概念第三節(jié)設(shè)施管理設(shè)施管理——是以保持業(yè)務(wù)空間高品質(zhì)的生活和提高投資效益為目的，以最新的技術(shù)對人類有效的生活環(huán)境進(jìn)行規(guī)劃、整備和維護(hù)管理的工作，它將物質(zhì)的工作場所與人和機(jī)構(gòu)的工作任務(wù)結(jié)合起來，綜合了工商管理、建筑、行為科學(xué)和工程技術(shù)的基本原理。物業(yè)設(shè)施管理的服務(wù)對象是人，目標(biāo)是提高辦公室工作效率和使建筑物保值增值。2024/4/215二、設(shè)施管理涉及的主要問題所有權(quán)的費用生命周期內(nèi)的花費服務(wù)的融合運作和維護(hù)的設(shè)計委托的責(zé)任費用的時效性提高工作效率生活質(zhì)量設(shè)施的冗余和靈活性作為資產(chǎn)的設(shè)施設(shè)施管理的商業(yè)職能設(shè)施管理是一個連續(xù)的系統(tǒng)服務(wù)2024/4/216（三）生命周期成本與設(shè)施管理規(guī)劃預(yù)算租賃建造計劃入住改造處置估價運作維護(hù)/修理2024/4/217（四）全面質(zhì)量管理在設(shè)施管理中的應(yīng)用只有用戶能決定你是否做得正確以及所做的效果如何；必須承諾不斷進(jìn)步；必須愿意并能接受評價與評價自身；必須授權(quán)給雇員，讓它們承擔(dān)責(zé)任；質(zhì)量服務(wù)應(yīng)該在公司內(nèi)外都得到共識并要面向市場。2024/4/218三、設(shè)施管理在我國的發(fā)展現(xiàn)狀觀念上落后；服務(wù)對象不明；國內(nèi)物業(yè)設(shè)施管理的技術(shù)含量不高；人才嚴(yán)重匱乏。四、設(shè)施管理的發(fā)展2024/4/219一、不良資產(chǎn)與不良資產(chǎn)管理第四節(jié)不良物業(yè)資產(chǎn)管理以應(yīng)收賬款形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)；以存貨形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)；以短期投資、長期投資形式存在的不良資產(chǎn)；以固定資產(chǎn)和在建工程形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)；以無形資產(chǎn)形式表現(xiàn)的不良資產(chǎn)；以開辦費、待攤費用表現(xiàn)的不良資產(chǎn)；因其他原因形成的不良資產(chǎn)。（一）不良資產(chǎn)2024/4/220房地產(chǎn)不良貸款金融機(jī)構(gòu)直接投資房地產(chǎn)形成的不良資產(chǎn)其他不良信貸資產(chǎn)中的房地產(chǎn)抵押物其他單位委托處置的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)（二）不良物業(yè)資產(chǎn)2024/4/221二、不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原因及過程經(jīng)濟(jì)周期變化是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的原始起因房地產(chǎn)虛假的泡沫繁榮是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的推動器銀行貨幣資金運動的中斷是不良物業(yè)資產(chǎn)形成的根本原因2024/4/222三、不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)和原則在清理破產(chǎn)儲貸機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)，爭取最高的凈現(xiàn)值回報；盡量減少資產(chǎn)清算對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)和金融市場的影響；盡量增加對中低收入者的住房供應(yīng)量；在較短時間內(nèi)盡快收回債權(quán)，培育資本市場，實現(xiàn)資源優(yōu)化等。（一）不良物業(yè)資產(chǎn)處置的目標(biāo)2024/4/223要始終圍繞項目開展工作要先易后難、先大后小要充分利用各種技術(shù)方法要廣泛利用社會資源和市場力量（二）不良物業(yè)資產(chǎn)處置的原則2024/4/224四、不良物業(yè)資產(chǎn)管理將債權(quán)轉(zhuǎn)為物權(quán)，再對抵押物進(jìn)行經(jīng)營性租賃和融資性租賃將債權(quán)轉(zhuǎn)為股權(quán)，通過階段性持股后適時轉(zhuǎn)讓股份采取法律訴訟和減讓清收的方式追償債務(wù)重組（企業(yè)重組、債務(wù)重組）公開出售（一）不良物業(yè)資產(chǎn)評估（二）不良物業(yè)資產(chǎn)處置2024/4/225五、不良物業(yè)資產(chǎn)管理的配套服務(wù)搭建處置不良債權(quán)與不良物業(yè)資產(chǎn)的直通車發(fā)揮房地產(chǎn)中介的橋梁作用創(chuàng)造良好的法律和政策環(huán)境2024/4/226一、可持續(xù)發(fā)展的基本概念第五節(jié)可持續(xù)的物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)學(xué)方向社會學(xué)方向生態(tài)學(xué)方向系統(tǒng)學(xué)方向（一）可持續(xù)發(fā)展概念提出的背景（二）可持續(xù)發(fā)展的概念2024/4/227一、可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理控制空氣質(zhì)量，提高大氣潔凈度加強(qiáng)雨水、污水的排放、處理和再利用垃圾分類處理控制噪聲建立生態(tài)綠化系統(tǒng)，美化住區(qū)環(huán)境注重采用新型建材飾材和自然能源提高物業(yè)管理的信息化水平（一）可持續(xù)發(fā)展與住區(qū)環(huán)境（二）可持續(xù)發(fā)展要求下的物業(yè)管理2024/4/228一、物業(yè)管理信息系統(tǒng)第六節(jié)新技術(shù)應(yīng)用帶來的變革

——是利用計算機(jī)硬件和軟件，對物業(yè)管理中的建筑物、住戶、費用、工程、管理人員、綠地、附屬設(shè)施、治安消防、交通、清潔衛(wèi)生、投訴等信息資料統(tǒng)一進(jìn)行收集、傳遞、加工、存儲、計算等操作，反映企業(yè)的各種運行狀況，輔助企業(yè)決策，促進(jìn)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的應(yīng)用系統(tǒng)。（一）物業(yè)管理信息系統(tǒng)的含義2024/4/229功能覆蓋物業(yè)管理的所有環(huán)節(jié)，與其他軟件相配合實現(xiàn)物業(yè)管理的辦公自動化；采用方便靈活的輸入方法；高效的查詢與輸出手段；與其他軟件有良好的兼容能力；具有與外界交流信息的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；輔助管理人員的日常工作。（二）物業(yè)管理信息系統(tǒng)的特征2024/4/230建立以管理人員為中心的管理信息系統(tǒng)建立計算機(jī)使用制度對管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)在應(yīng)用中發(fā)展二、物業(yè)管理信息系統(tǒng)的建立與應(yīng)用2024/4/231（一）智能化小區(qū)的概念與特征三、智能化小區(qū)管理

——是指利用現(xiàn)代計算機(jī)技術(shù)、通訊與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、自動化控制技術(shù)和IC卡技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)多元信息服務(wù)、物業(yè)管理、安保防災(zāi)及住宅智能化的系統(tǒng)集成，為住戶提供安全、舒適的家居環(huán)境和快捷、高效的服務(wù)與管理的住宅小區(qū)。2024/4/232（二）智能化小區(qū)管理通信功能管理安全技術(shù)防范樓宇設(shè)備及家電控制信息服務(wù)康樂舒適功能社區(qū)服務(wù)功能2024/4/2331、下列關(guān)于房地產(chǎn)組合投資管理的描述中，不正確的是()。

A房地產(chǎn)投資組合是不同類型資產(chǎn)的混合，不能只包括一種資產(chǎn)

B將不同類型的投資組合在一起，可以降低投資組合的風(fēng)險，而投資組合的收益的變化很小

C投資多元化的價值來源于資產(chǎn)組合過程中獲得的風(fēng)險的下降

D投資者通常既關(guān)心投資的預(yù)期收益率，也關(guān)心投資的風(fēng)險2、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括()。

A制定組合投資的目標(biāo)和投資準(zhǔn)則B制定并執(zhí)行組合投資策略

C監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策D提供物業(yè)管理的服務(wù)

E評估組合投資績效2024/4/2343、下列對于企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的描述中，不正確的是()。

A企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理是企業(yè)對因經(jīng)營業(yè)務(wù)而持有或租用的物業(yè)資產(chǎn)的管理

B對企業(yè)而言，物業(yè)資產(chǎn)的價值體現(xiàn)在投資價值方面而不是對主營業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)

C企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理包括計劃獲取管理和處置建筑物和土地的活動

D企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的目的在于調(diào)整資產(chǎn)管理的目標(biāo)，以符合企業(yè)戰(zhàn)略并使資產(chǎn)增值4、下列關(guān)于設(shè)施管理的概念的理解中，不正確的是()。

A設(shè)施管理應(yīng)包括對人、生產(chǎn)過程、環(huán)境、健康和安全等“軟件”的關(guān)心

B物業(yè)設(shè)施管理的工作范圍主要是商業(yè)辦公樓，而醫(yī)藥、教育和工業(yè)等場所不適合進(jìn)行物業(yè)設(shè)施管理

C各個機(jī)構(gòu)都可以采用設(shè)施管理，因為這些機(jī)構(gòu)都需要占用一定的空間工作

D設(shè)施管理在關(guān)注工作場所的同時，需要采用多方面的方法如環(huán)境管理、人力資源管理、財務(wù)管理等2024/4/2355、下列關(guān)于不良物業(yè)資產(chǎn)處置的原則中，正確的有()。

A先大后小，對資產(chǎn)數(shù)量大、適宜于批量處理的不良物業(yè)資產(chǎn)要優(yōu)先處置

B始終圍繞項目開展工作C先難后易，對品質(zhì)稍差、處理較困難的資產(chǎn)優(yōu)先處理，集中先解決

D對不同的不良資產(chǎn)要針對性地采取不同的技術(shù)方法

E要廣泛利用社會資源與市場力量，以“批發(fā)”為主6、下列關(guān)于可持續(xù)發(fā)展的說法中，正確的有()。

A可持續(xù)發(fā)展的基本原則之一是滿足當(dāng)前需要又不損害子孫后代滿足其需求的能力

B一部分人的發(fā)展不應(yīng)損害另一部分人的利益是可持續(xù)發(fā)展的基本原則之一

C物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，主要在于發(fā)展商的投入和政府部門的支持

D可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，涵蓋對各種能源的節(jié)約和充分利用

E可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理，除了常規(guī)的物業(yè)管理內(nèi)容外，還應(yīng)融人控制空氣質(zhì)量等要素2024/4/2367、從計算機(jī)參與物業(yè)管理的角度出發(fā)，一個物業(yè)管理信息系統(tǒng)應(yīng)包括很多特征。下列關(guān)于這些特征的描述，不正確的是()。

A功能覆蓋物業(yè)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)，與其他軟