我的大學(xué)一期商業(yè)營銷策劃方案

我的大學(xué)一期商業(yè)營銷策劃方案我的大學(xué)一期商業(yè)營銷策劃方案我的大學(xué)一期商業(yè)營銷策劃方案本案所在區(qū)域是屬于新都新城區(qū)比較核心的位置，周邊新興項目較多，各項目都有商業(yè)陸續(xù)面市銷售，競爭愈加激烈。在計劃的第一部分本司就項目所在大區(qū)域內(nèi)有一定競爭性商業(yè)項目進行分析對比，從而得出本案的營銷計劃及重點。我的大學(xué)一期商業(yè)營銷策劃方案我的大學(xué)一期商業(yè)營銷策劃方案我的1市場調(diào)查本案所在區(qū)域是屬于新都新城區(qū)比較核心的位置，周邊新興項目較多，各項目都有商業(yè)陸續(xù)面市銷售，競爭愈加激烈。在計劃的第一部分本司就項目所在大區(qū)域內(nèi)有一定競爭性商業(yè)項目進行分析對比，從而得出本案的營銷計劃及重點。市場調(diào)查本案所在區(qū)域是屬于新都新城區(qū)比較核心的位置，周邊新興2項目名稱：新都匯商業(yè)均價：1樓3.9萬/㎡,2樓2.4萬/㎡,3樓1.8萬/㎡商業(yè)總體量：面積區(qū)間：50-500㎡主力商家：摩爾超市項目名稱：繽紛新天地商業(yè)均價：1.65萬/㎡商業(yè)總體量：2.5萬/㎡面積區(qū)間：30-6000㎡主力商家：人人樂、蘇寧、金逸國際影城項目名稱：萬千城商業(yè)均價：6600~38000元/㎡商業(yè)總體量：約2萬㎡面積區(qū)間：23.86-1100㎡主力商家：幸福藍(lán)海電影院項目名稱：新都國際廣場商業(yè)均價：6600—50000元/㎡商業(yè)總體量：1.9萬㎡面積區(qū)間：6-600㎡主力商家：國美電器本案項目名稱：新都匯項目名稱：繽紛新天地項目名稱：萬千城項目名稱3萬千城萬千城4一層房源剩余位置分布二層房源剩余位置分布目前二層剩余房源為二間，面積加大且位置相對較差，面積為：120-400㎡，銷售價格為10000元/㎡?；莺螅ㄒ淮涡裕?300元/㎡。因其內(nèi)外街約10000元/㎡價差的吸引，目前其內(nèi)街位置已經(jīng)消化完畢，剩余位置基本為外街房源，銷售價格約39000元/㎡，優(yōu)惠后（一次性）約36270元/㎡。共剩余約25間。一層房源剩余位置分布二層房源剩余位置分布目前二層剩余房源為二5新都國際廣場新都國際廣場6新都匯新都匯7繽紛新天地繽紛新天地8小結(jié)小結(jié)9由于政府對住宅市場的調(diào)控日趨嚴(yán)格，使得開發(fā)商與投資者對商業(yè)地產(chǎn)更加青睞。經(jīng)過市場調(diào)查，本案周邊項目均有商業(yè)產(chǎn)品即將推出，因此本案商業(yè)部分所面臨的競爭將會非常激烈。競爭項目都處于新都大道南側(cè)，定位為城市綜合體，周邊多為高尚住宅，目標(biāo)消費群以周邊居民為主，偏向購物、中高檔大型餐飲娛樂；本案位于新都大道北側(cè)，為大學(xué)城商圈的核心位置，以西南石油大學(xué)師生為主要消費群，周邊居民和過境消費者為次要消費群，定位為以學(xué)生接受度較高的中小型休閑娛樂中心。綜上所述，本案與競爭項目的目標(biāo)客戶群有差異，商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃偏重不同，因此定位不同。小結(jié)小結(jié)10營銷組織產(chǎn)品分析商業(yè)定位營銷計劃營銷組織產(chǎn)品分析商業(yè)定位營銷計劃11產(chǎn)品分析大學(xué)城我的大學(xué)項目一期商業(yè)位于大學(xué)城的核心位置，毗鄰西南石油學(xué)院后門生活區(qū)，商業(yè)體量約10000㎡，其中待售面積約8000㎡，共計5層產(chǎn)品分析我的大學(xué)項目一期商業(yè)位于大學(xué)城的核心位置，毗鄰西南石12產(chǎn)品分析項目周邊現(xiàn)狀，多為農(nóng)民自行修建的建筑，住宅底商的形式商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，涵蓋了日常生活的大部分需求，形成了比較濃厚的商業(yè)氛圍，但檔次較低端。產(chǎn)品分析項目周邊現(xiàn)狀，多為農(nóng)民自行修建的建筑，住宅底商的形式13產(chǎn)品分析商業(yè)消費人群構(gòu)成

西南石油大學(xué)師生（據(jù)調(diào)查，西南石油大學(xué)目前在校師生員工共計30000余人）主力消費人群

項目周邊的居民、未來入住的業(yè)主、拆遷小區(qū)居民等重要消費人群過境消費人群（部分新都城區(qū)居民、其他大學(xué)學(xué)生等）補充消費人群學(xué)校客流安置小區(qū)客流小區(qū)自有客流外來客流產(chǎn)品分析商業(yè)消費人群構(gòu)成西南石油大學(xué)師生主力14產(chǎn)品分析本案產(chǎn)品設(shè)計面積控制比較合理，但100㎡以上的商鋪仍占據(jù)了54.72%，因此在后期營銷過程中，控制總價，降低投資門檻、招商工作的有力推進是促進銷售的重要手段。產(chǎn)品分析本案產(chǎn)品設(shè)計面積控制比較合理，但100㎡以上的商鋪仍15產(chǎn)品分析SWOT分析產(chǎn)品分析SWOT分析16產(chǎn)品分析小結(jié)本項目位于新都大學(xué)城的核心位置，商業(yè)體主要輻射范圍是新都大道北側(cè)，以西南石油大學(xué)為中心的周邊居民、拆遷小區(qū)住戶等，消費人群較穩(wěn)定；目前項目毗鄰的西南石油大學(xué)東門生活區(qū)，已形成一定規(guī)模，成為新都大學(xué)城最繁華、熱鬧的區(qū)域，但是本案位于該生活區(qū)的邊緣位置，吸引消費人群到來，融入這片生活片區(qū)是本案商業(yè)營銷的關(guān)鍵；本項目產(chǎn)品設(shè)計比較合理，面積控制，人流動線等均作了科學(xué)的規(guī)劃，但是總計5層的獨棟商業(yè)體，在銷售上目標(biāo)客群有一定抗性。因此控制投資總價、降低投資門檻、招商工作的推進，主力商家的引進仍是促進銷售的重點。產(chǎn)品分析小結(jié)本項目位于新都大學(xué)城的核心位置，商業(yè)體主要輻射范17商業(yè)定位Textinhere項目資源消費人群項目價值新都大學(xué)城集吃喝玩樂購于一體的城市綜合體項目新都大學(xué)城師生、教職員工、周邊居民、過境消費人群等周邊生活區(qū)域商業(yè)氛圍好，消費人群穩(wěn)定，便捷的交通路網(wǎng)大大提升項目競爭力

開發(fā)商愿景經(jīng)濟效益與社會效益的雙贏依據(jù)商業(yè)定位Textinhere項目資源消費人群項目價值新都18商業(yè)定位

新都大學(xué)城吃喝玩樂購新中心以校園經(jīng)濟為主導(dǎo)的休閑生活廣場商業(yè)定位新都大學(xué)城以校園經(jīng)濟為主導(dǎo)的休閑生活廣場19商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位20商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位1F：精品購物、眼鏡店、服裝、飾品、校園生活配套商業(yè)2F：特色餐飲、干鍋、湯鍋、快餐、火鍋3F：KTV、網(wǎng)吧、俱樂部（桌球、極限運動、機車等）4F—5F：咖啡、茶樓、酒吧、書吧、水吧、網(wǎng)吧商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位1F：精品購物、眼鏡店、服裝、飾品、校園生活21商業(yè)定位目標(biāo)客戶群定位

根據(jù)對周邊商業(yè)購買人群的調(diào)查分析，本司將買賣人群分為三類，其中投資者是本案的主要目標(biāo)客戶群，同樣這部分客群也是其他各競爭項目爭奪的焦點。穩(wěn)定（信心）現(xiàn)實回報（租金水平）升值（區(qū)域及項目未來）穩(wěn)定（商業(yè)地位）物業(yè)條件（產(chǎn)品）商業(yè)管理服務(wù)（物業(yè)管理、商業(yè)推廣）二者兼而有之投資者自用者投資兼自用√商業(yè)定位目標(biāo)客戶群定位根據(jù)對周邊商業(yè)購買人群的穩(wěn)22商業(yè)定位案名建議商業(yè)定位案名建議23營銷計劃營銷思路帶租約銷售為主，自營客戶為鋪營銷計劃營銷思路帶租約銷售為主，自營客戶為鋪24營銷計劃營銷策略商家租賃協(xié)議簽訂根據(jù)引進商家品質(zhì)、需要面積等合理制定租賃條件低租金準(zhǔn)入0.5—2年免租期招商部返租將前兩年租金以抵扣房款的形式直接返還給購房客戶（租金前兩年由開發(fā)商承諾6%回報率的租金返給客戶）開發(fā)商優(yōu)惠形式返租實際折算成房價吸引投資客戶青睞銷售團隊營銷計劃營銷策略商家租賃協(xié)議簽訂招商部返租開發(fā)商優(yōu)惠形式銷售25營銷計劃時間節(jié)點前期重要店鋪招商完成商業(yè)前期推廣項目商業(yè)造勢帶租約銷售推廣商家入駐意向確定商業(yè)直接及帶租約銷售分零商業(yè)開始銷售其余鋪位招商分零商業(yè)銷售推廣重要店鋪招商啟動

開業(yè)造勢持續(xù)銷售

開業(yè)推廣

開業(yè)準(zhǔn)備

整體開業(yè)

利用開業(yè)做銷售清盤

后期經(jīng)營管理預(yù)計9月中旬完成兩項工作同步開展時間預(yù)計8月開始預(yù)計9.24日開盤銷售營銷計劃時間節(jié)點前期重要店鋪招商完成商業(yè)前期推廣項目商業(yè)造勢26營銷計劃時間節(jié)點7.278.8進場前期準(zhǔn)備階段前期培訓(xùn)推廣事宜落實正常儲客招商工作開展銷售排號工作開始9.169.24日開盤余房銷售營銷計劃時間節(jié)點7.278.8進場前期準(zhǔn)備階段前期培訓(xùn)招商工27營銷計劃小客戶梳理，避開大中客戶的需求重點突破大客戶銷售中型客戶銷售方式——來訪客戶及時分類定級，層層篩選區(qū)別對待。深入溝通，針對大客戶的需求，及時做出反應(yīng)，大客戶的確定不僅能解決銷售問題，還能起到帶動中型客戶及小型客戶購買的作用，也能為項目樹立標(biāo)桿。銷售方式營銷計劃小客戶梳理，避開大中客戶的需求重點突破大客戶銷售中型28營銷計劃價格策略10000120001400016000140001600018000單位;元﹨㎡萬千城新都匯繽紛新天地新都國際廣場均價約11150元均價約15000元均價約16000元均價約13050元

項目所在區(qū)域內(nèi)商業(yè)項目較多，多為1—3層的商業(yè)，從上圖可以看到，區(qū)域內(nèi)商業(yè)平均價格集中在11000元—16000元＼㎡，銷售情況不一。上述項目商業(yè)存量較大，普遍采取了先招商后銷售的手法，均標(biāo)榜引進了大型知名商家。從市調(diào)結(jié)果來看，購買人群比較看好還是性價比較高，投資回報相對較高的項目。

營銷計劃價格策略100001200014000160001429營銷計劃價格策略一上述價格策略主要考慮各樓層的均好性，比較常規(guī)的打法。營銷計劃價格策略一上述價格策略主要考慮各樓層的均好性，比較常30營銷計劃價格策略二上述價格策略主要考慮到回款速度及搶占市場先機，促進價值量最大的1樓的銷售,將3—5樓做主力招商層，通過較高租金商家的引進，提高商鋪投資回報率，實現(xiàn)快速銷售。營銷計劃價格策略二上述價格策略主要考慮到回款速度311價值大學(xué)城首個集吃喝玩樂購于一體的商業(yè)綜合體項目2包裝商業(yè)項目整體包裝招商成果展示成為區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿項目3銷售挖掘產(chǎn)品價值高附加值搶占市場4策略帶租約銷售為主，自營空鋪銷售為輔營銷計劃推廣策略1價值2包裝3銷售4策略營銷計劃推廣策略32營銷計劃對傳統(tǒng)坐銷模式進行系統(tǒng)升級，組建項目30人以上的專業(yè)行銷團隊對行銷人員進行系統(tǒng)培訓(xùn)，使之成為移動的專業(yè)置業(yè)顧問配合項目專屬行銷物料對項目進行移動銷售宣傳，對周邊競品區(qū)域進行攔截科學(xué)合理的行銷團隊晉升、激勵體系最大程度提升行銷團隊?wèi)?zhàn)斗力行銷團隊的運用——主動出擊奪取客源推廣手段營銷計劃對傳統(tǒng)坐銷模式進行系統(tǒng)升級，組建項目30人以上的專業(yè)33招商計劃招商計劃34本項目招商工作的根本目的是促進商鋪銷售工作，結(jié)合項目區(qū)域現(xiàn)狀及項目自身現(xiàn)狀，故本項目的招商理念為以較高的租金簽約商家。

招商前期以打造市場為主，針對性的引進知名度較好、品質(zhì)較高的商家，提升項目商業(yè)氛圍，增強中小商家入駐信心；招商中后期以駐場招商為主，配合其他方式招商，提高商家入住率，從而促進銷售工作。招商思路招商思路35招商方式目標(biāo)性招商項目駐場招商其他招商方式招商方式目標(biāo)性招商項目駐場招商其他招商方式36項目區(qū)域租金調(diào)查商業(yè)整體情況石油大學(xué)師生主要消費集中在東門外，校園東門外商業(yè)發(fā)展起步較早，以當(dāng)?shù)剞r(nóng)民修建的3—5層聯(lián)排