商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃簡(jiǎn)案

03四月2024商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃簡(jiǎn)案02四月2024商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃簡(jiǎn)案1

目錄

?？诟艣r?？谏虡I(yè)市場(chǎng)分析 ?？谏虡I(yè)調(diào)查 海甸島區(qū)域分析 SWOT分析 項(xiàng)目整體定位 銷售方式 合作模式

目錄海口概況2地理位置：地處海甸五西路,北靠白沙門公園，南向海南大學(xué),東銜人民大道西接世紀(jì)大橋,直通環(huán)島公路,位置優(yōu)越、交通極為方便地理位置：3?？谑懈艣r

?？谑嘘懙匾?guī)劃總面積1304.8平方公里，設(shè)秀英、龍華、美蘭、瓊山四個(gè)縣級(jí)市轄區(qū)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示，?？诔Ｗ∪丝跒?66.92萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口為76.05萬人

?？谑懈艣r4?？谑猩虡I(yè)市場(chǎng)分析?？谑猩虡I(yè)市場(chǎng)分析5?？谑猩虡I(yè)市場(chǎng)分析——現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)面積供應(yīng)量大，適合商業(yè)布點(diǎn)的不多

傳統(tǒng)商業(yè)為主，經(jīng)營(yíng)水平不高商品物流不暢，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)惡劣城市規(guī)模小，總體消費(fèi)水平不高海口市商業(yè)市場(chǎng)分析——現(xiàn)狀商業(yè)地產(chǎn)面積供應(yīng)量大，適合商業(yè)布點(diǎn)6?？谑猩虡I(yè)市場(chǎng)分析——原因住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)混淆抓不住商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的核心問題

過度迷信售后返租經(jīng)營(yíng)模式海口市商業(yè)市場(chǎng)分析——原因住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)混淆抓不住商7未來?？谑猩虡I(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)越來越重視商業(yè)研究

將以“訂單式”開發(fā)模式為主流?？谑猩虡I(yè)市場(chǎng)分析——發(fā)展趨勢(shì)擁有雄厚資金的開發(fā)商將會(huì)逐漸占領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)

未來?？谑猩虡I(yè)越來越重視商業(yè)研究將以“訂單式”開發(fā)?？谑猩??？谑猩虡I(yè)調(diào)查?？谑猩虡I(yè)調(diào)查9海口市商業(yè)調(diào)查——明珠廣場(chǎng)聯(lián)營(yíng)方式位置定位經(jīng)營(yíng)面積兩押一繳等海秀東路萬福隆超市百貨專賣店KTV創(chuàng)新書店10萬m2（7萬營(yíng)業(yè)）現(xiàn)狀?？谧顭狒[的商圈，經(jīng)營(yíng)狀況良好位置良好優(yōu)屬于商業(yè)圈核心位置，具有特色品牌劣道路狹窄不屬于臨街地段賣場(chǎng)布置不是很理想，采光不好，客戶的舒適性未能達(dá)到。客戶的舒適性未能達(dá)到樓層負(fù)一一層二層三層四層五層八層租金/m220060045030018018070?？谑猩虡I(yè)調(diào)查——明珠廣場(chǎng)聯(lián)營(yíng)方式位置定位經(jīng)營(yíng)面積兩押一繳10?？谑猩虡I(yè)調(diào)查——南亞廣場(chǎng)聯(lián)營(yíng)方式位置定位經(jīng)營(yíng)面積兩押一繳一年一簽等海府路與和平路交匯處大型購物、家樂福、專賣店5萬m2（7萬營(yíng)業(yè)）現(xiàn)狀營(yíng)狀況家樂良好，百貨一般

相關(guān)分析采用的是成本預(yù)算定價(jià)策略，由于成本遠(yuǎn)作得出價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)偏高。主力店招商比較成功帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目。只可惜主力店沒有給南亞帶來豐富的客源。因?yàn)槟蟻喴?guī)劃出了問題，沒有把南亞放在它們理想的地方樓層負(fù)一一層二層三層四層五層八層租金/m2160280____50____?？谑猩虡I(yè)調(diào)查——南亞廣場(chǎng)聯(lián)營(yíng)方式位置定位經(jīng)營(yíng)面積兩押一繳11?？谑猩虡I(yè)調(diào)查——宜欣購物公園聯(lián)營(yíng)方式位置定位經(jīng)營(yíng)面積一年一簽兩押一繳為主國(guó)貿(mào)路與明珠路交匯處

大型購物中心百貨超市專賣店9萬m2現(xiàn)狀?？谧顭狒[的商圈，經(jīng)營(yíng)狀況良好位置良好優(yōu)面積大、車位足、人性化設(shè)計(jì)、大潤(rùn)發(fā)帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)、免費(fèi)接送車便利消費(fèi)者、交通便利、便利了國(guó)貿(mào)一帶市民劣沒有自己的特色品牌，廣場(chǎng)的位置有點(diǎn)偏，不屬于商業(yè)范圍。吸引不了多的客戶。樓層負(fù)一一層二層三層四層五層六層租金/m2——260200160805020?？谑猩虡I(yè)調(diào)查——宜欣購物公園聯(lián)營(yíng)方式位置定位經(jīng)營(yíng)面積一年12海甸島區(qū)域分析功能定位及規(guī)劃區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目狀況區(qū)域項(xiàng)目分析基本介紹海甸島區(qū)域分析功能定位及規(guī)劃區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目狀況區(qū)域項(xiàng)目分析基本13海甸島區(qū)域分析——基本介紹地理

北臨碧海藍(lán)天，南靠繁華?？冢瑬|與新埠島隔江相望，西與世紀(jì)大橋緊密相連，面積16.7平方公里；島上氣候宜人，冬無寒意，夏無酷暑，雖處海邊，卻罕有狂濤巨浪；三座大橋（世紀(jì)大橋、人民橋、和平橋）使海甸島和海口市中心緊密相連，交通極為便利人口

5.8萬常住人口，分屬海甸、人民路、紅島等派出所管轄，加上3.5萬海南大學(xué)在校師生以及大量外來人口，實(shí)際常住人口應(yīng)在10萬人以上經(jīng)濟(jì)

是海口市區(qū)人口最密集地帶之一，8成海口外籍人士都聚居于此。島上生活服務(wù)配套設(shè)施齊全：金海岸羅頓、寰島泰得等五星級(jí)大酒店、海南最高學(xué)府海南大學(xué)、別具特色的酒吧一條街、海甸島菜市場(chǎng)、連鎖超市、美食街、休閑娛樂健身場(chǎng)所等應(yīng)有盡有，沿江二路、三路商業(yè)繁華：海甸島已成為?？谑幸粋€(gè)重要的純生活區(qū)域，島上的經(jīng)濟(jì)以服務(wù)生活的商業(yè)和服務(wù)業(yè)為主交通

19條公交干線：3、5、6、7、11、15、17、18、19、20、21、23、24、25、26、27、30、36、44路公交車均能到達(dá)海甸島，總數(shù)占海口市公交干線1/3以上，市民出門即可乘坐公交車，從島內(nèi)最北端到達(dá)市中心不到二十分鐘海甸島區(qū)域分析——基本介紹地理北臨碧海藍(lán)天，南靠繁華?？?，14海甸島區(qū)域分析——定位及規(guī)劃定位規(guī)劃重大項(xiàng)目教育居住綜合片區(qū)突出沿海開發(fā)沿江提升中心拓展兩翼帶動(dòng)腹地

白沙門公園美麗沙開發(fā)環(huán)島公路海新大橋世紀(jì)廣場(chǎng)海甸溪海甸島區(qū)域分析——定位及規(guī)劃定位規(guī)劃重大教育突出沿海白沙門公15海甸島區(qū)域分析——海甸島十一五規(guī)劃海甸島區(qū)域分析——海甸島十一五規(guī)劃16項(xiàng)目名稱地址樓層面積租價(jià)售價(jià)空置率藍(lán)海銀座和平大道28號(hào)一2191.4648不售100.00%二2831.5230不售100.00%海天逸舍五西路萬恒路口一層4200不租11800-14300100.00%二層4500不租6000100.00%三層4500不租4700-5300100.00%藍(lán)海銀座和平大道28號(hào)一層2191.4648不售100.00%二層2831.5230不售100.00%海甸商業(yè)中心

海甸二東路一號(hào)一層1032.6174-100不售60.00%二層1162.4650-60三層1162.46海甸島區(qū)域分析—部分區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目狀況項(xiàng)目名稱地址樓層面積租價(jià)售價(jià)空置率藍(lán)海銀座和平大道217海甸島區(qū)域分析——區(qū)域項(xiàng)目分析商業(yè)形式單一、規(guī)模小、分布分散

純商業(yè)項(xiàng)目少，商業(yè)樓群商業(yè)為主售價(jià)高，經(jīng)營(yíng)狀況不佳，整體高出投資者預(yù)期商業(yè)的出售率和空置率比較高，達(dá)76%導(dǎo)致不能形成綜合性的商業(yè)商圈

海甸島區(qū)域分析——區(qū)域項(xiàng)目分析商業(yè)形式單一、規(guī)模小、分布分散18項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析19項(xiàng)目SWOT分析——本項(xiàng)目基本情況

施工進(jìn)度項(xiàng)目面積項(xiàng)目構(gòu)成38011.21平方米

商業(yè)步行街、綜合商城五星級(jí)影城、商務(wù)酒店

步行街、商城、住宅完工酒店、影院待建項(xiàng)目構(gòu)成整體還未招商，商城和臨街二棟步行街已售，兩棟步行街待售6000m2整體還未招商，商城和臨街二棟步行街已售，兩棟步行街待售6000m2項(xiàng)目構(gòu)成整體還未招商，商城和臨街二棟步行街已售，兩棟步行街待售6000m2項(xiàng)目構(gòu)成整體還未招商，商城和臨街二棟步行街已售，兩棟步行街待售6000m2項(xiàng)目SWOT分析——本項(xiàng)目基本情況施工進(jìn)度項(xiàng)目面積項(xiàng)目構(gòu)成20項(xiàng)目SWOT分析——優(yōu)勢(shì)有利于利于項(xiàng)目商業(yè)布局

發(fā)揮品牌帶動(dòng)作用整體覆蓋面積大

交通仍極為便利覆蓋高端人群構(gòu)成互補(bǔ)形成大型商圈規(guī)劃布局合理與百老匯合作北海甸核心區(qū)域國(guó)貿(mào)區(qū)一橋相隔7路公交通過正對(duì)海大、周邊多高端樓盤周邊商業(yè)面積多

項(xiàng)目SWOT分析——優(yōu)勢(shì)有利于利于項(xiàng)目商業(yè)布局規(guī)劃布局合理21項(xiàng)目SWOT分析——劣勢(shì)導(dǎo)致商業(yè)氣氛比較淡自身商業(yè)氣氛不夠

人流量受影響不利于項(xiàng)目銷售不便于商家利用海甸島沒有實(shí)質(zhì)性商圈周邊項(xiàng)目招商率低項(xiàng)目未進(jìn)入實(shí)質(zhì)招商

項(xiàng)目缺乏大型廣場(chǎng)車位比例不足項(xiàng)目前面水溝橋梁架設(shè)緩慢項(xiàng)目設(shè)計(jì)有不合理處項(xiàng)目SWOT分析——劣勢(shì)導(dǎo)致商業(yè)氣氛比較淡海甸島沒有實(shí)質(zhì)性商22項(xiàng)目SWOT分析——威脅周邊項(xiàng)目較多，對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)

部分已經(jīng)銷售，對(duì)項(xiàng)目整體操作定位有一定影響

項(xiàng)目SWOT分析——威脅周邊項(xiàng)目較多，對(duì)項(xiàng)目銷售產(chǎn)生一定競(jìng)爭(zhēng)23項(xiàng)目SWOT分析——機(jī)會(huì)海甸島將成市中心、新埠島、東海岸的連接紐帶人流車流量將會(huì)激增，五西路位置將更加重要知名超市和品牌店的引進(jìn)將提升項(xiàng)目知名度和銷售

五西路水溝上橋的架設(shè)將吸引海南大學(xué)眾多人流，提高商業(yè)人氣環(huán)島公路、白沙門公園、美麗沙等的開發(fā)將提升海甸島的整體環(huán)境和知名度，從而提升海甸島人氣項(xiàng)目SWOT分析——機(jī)會(huì)海甸島將成市中心、新埠島、東海岸的連24項(xiàng)目SWOT分析——項(xiàng)目分析總結(jié)

從總體分析中可以看出本項(xiàng)目相對(duì)于周邊其他項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)比較大。隨著區(qū)域環(huán)境的改善，項(xiàng)目發(fā)展僅僅是時(shí)間問題和項(xiàng)目的推廣力度問題。項(xiàng)目的幾個(gè)優(yōu)勢(shì)可以形成項(xiàng)目的直接賣點(diǎn)，項(xiàng)目的劣勢(shì)需要通過推廣和包裝進(jìn)行彌補(bǔ)，剩余的可銷售部分會(huì)在項(xiàng)目的不斷完善過程中逐漸擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目SWOT分析——項(xiàng)目分析總結(jié)從總體分析中可以看出本項(xiàng)目25項(xiàng)目SWOT分析——核心競(jìng)爭(zhēng)力分析位置

北海甸中心、溝通國(guó)貿(mào)與海甸島，東海岸、海南大學(xué)對(duì)面美麗沙與白沙門之間等。位置決定了覆蓋人群和項(xiàng)目人群消費(fèi)力。本項(xiàng)目可以覆蓋海甸島常駐人口11萬人，再加上海南大學(xué)師生4萬人國(guó)貿(mào)區(qū)域15萬人，總共大約接近30萬人核心覆蓋人群超過10萬人一方面體現(xiàn)在項(xiàng)目的占地規(guī)模和建筑面積。另外一個(gè)方面還包括項(xiàng)目周邊的商業(yè)量。有助于形成整體的商業(yè)環(huán)境本項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的規(guī)模之和在海甸島是最大的

規(guī)模

項(xiàng)目SWOT分析——核心競(jìng)爭(zhēng)力分析位置北海甸中心、溝通國(guó)貿(mào)26項(xiàng)目SWOT分析——核心競(jìng)爭(zhēng)力分析布局

本項(xiàng)目的商業(yè)布局比較合理，相對(duì)于周邊項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)是比較合理的。三面立體商業(yè)與中間商業(yè)街形式的商業(yè)合理搭配有利于形成綜合性商業(yè)模式

項(xiàng)目將建成的百老匯五星級(jí)電影院、再加上產(chǎn)權(quán)式酒店后面引進(jìn)知名品牌的超時(shí)和快餐食品品牌店會(huì)對(duì)項(xiàng)目其他部分的帶動(dòng)作用不可估量品牌

項(xiàng)目SWOT分析——核心競(jìng)爭(zhēng)力分析布局本項(xiàng)目的商業(yè)布局比較27項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位28項(xiàng)目定位——海甸商業(yè)中心

海甸島商業(yè)中心項(xiàng)目定位——海甸商業(yè)中心29定位理由——唯一性項(xiàng)目周邊配套商場(chǎng)、大型餐飲、菜市場(chǎng)、步行街大型影城等

（綜合配套海甸島獨(dú)有）其中影城步行街等為本項(xiàng)目獨(dú)家提供本項(xiàng)目+海甸島唯一商圈本項(xiàng)目對(duì)于海甸島商圈的唯一支柱性作用定位理由——唯一性項(xiàng)目周邊配套商場(chǎng)、大型餐飲、菜市場(chǎng)、步行街30項(xiàng)目定位——購買客戶定位

?？诒镜鼐幼〉耐墩邇?nèi)地部分城市的投資者部分香港臺(tái)灣以及國(guó)外的投資客

少量香港臺(tái)灣自主經(jīng)營(yíng)客戶

?？诒镜刈灾鹘?jīng)營(yíng)客戶

部分島外自主經(jīng)營(yíng)客戶

+=項(xiàng)目客戶投資60%

自主經(jīng)營(yíng)40%外地客戶占到60％本地客戶占40％

其中：項(xiàng)目定位——購買客戶定位海口本地居住的投者少量香港臺(tái)灣自主31項(xiàng)目定位——價(jià)格定位海甸島商鋪平均租價(jià)：50元/m2/月本項(xiàng)目租金預(yù)估：60元/m2/月（項(xiàng)目位置、布局、規(guī)模、品牌帶動(dòng)等占優(yōu)）本項(xiàng)目售價(jià)：7200元/m2（根據(jù)投資回報(bào)反推定價(jià)法計(jì)算）具體定價(jià)要求

按角間和邊間的單價(jià)、面積小的單價(jià)、進(jìn)深淺門面大的單價(jià)、層高較高的單價(jià)稍高原則具體進(jìn)行細(xì)節(jié)定價(jià)此定價(jià)較周邊項(xiàng)目稍低，但因周邊項(xiàng)目的銷售率極低銷售時(shí)間漫長(zhǎng)，說明市場(chǎng)對(duì)周邊項(xiàng)目定價(jià)不認(rèn)可，因此不能采取周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目定價(jià)法。項(xiàng)目定位——價(jià)格定位海甸島商鋪平均租價(jià)：50元/m2/月具32項(xiàng)目檔次定位——中高檔綜合消費(fèi)場(chǎng)所中高檔定位有利于項(xiàng)目覆蓋人群（中高檔）提高項(xiàng)目的投資回報(bào)率項(xiàng)目缺乏大型廣場(chǎng)，中高檔定位會(huì)適當(dāng)減少一定人流，但不影響收益項(xiàng)目檔次定位——中高檔綜合消費(fèi)場(chǎng)所中高檔定位有利于項(xiàng)目覆蓋33項(xiàng)目定位——項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位大型品牌超市文化收藏超市品牌餐飲休閑

五星級(jí)電影城

主導(dǎo)品牌服裝運(yùn)動(dòng)器械休閑食品時(shí)尚裝飾藥品連鎖電子消費(fèi)美容保健輔項(xiàng)目定位——項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位大型品牌超市文化收藏超市品牌餐飲34項(xiàng)目定位——項(xiàng)目命名建議金甸大街旺城商業(yè)中心項(xiàng)目定位——項(xiàng)目命名建議金甸大街35項(xiàng)目銷售方式項(xiàng)目銷售方式36項(xiàng)目銷售方式——銷售狀況分析投資者開發(fā)商盡快回籠資金快速銷售良好售后經(jīng)營(yíng)管理降低風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定收益售后經(jīng)營(yíng)管理保障良好收好經(jīng)營(yíng)管理關(guān)鍵售后經(jīng)營(yíng)管理良好銷售管理模式尋找項(xiàng)目銷售方式——銷售狀況分析投資者開發(fā)商盡快回籠資金快速銷售37項(xiàng)目銷售方式——項(xiàng)目銷售模式開發(fā)商業(yè)主1商業(yè)管理公司業(yè)主4業(yè)主3業(yè)主2項(xiàng)目銷售方式——項(xiàng)目銷售模式開發(fā)商業(yè)主1商業(yè)管理公司業(yè)主4業(yè)38項(xiàng)目銷售方式——銷售模式分析效避免后期經(jīng)營(yíng)混亂保證了自營(yíng)性業(yè)主的靈活經(jīng)營(yíng)管理和經(jīng)營(yíng)主體轉(zhuǎn)移，減輕開發(fā)商負(fù)擔(dān)利于項(xiàng)目統(tǒng)籌管理有效解決業(yè)主招租等麻煩，迅速進(jìn)入收益階段好商鋪適當(dāng)包租，保證整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性租金風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給商業(yè)管理公司項(xiàng)目銷售方式——銷售模式分析效避免后期經(jīng)營(yíng)混亂保證了自營(yíng)性業(yè)39商鋪出售形式——上下整體銷售

橫向分割，1樓2樓3樓整體銷售。現(xiàn)有銷售面積劃分為23個(gè)銷售單位，平均每單位260m2上下整體出售

有利于部分業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)

上下分割出售

有利于上下同時(shí)銷售

三層整體投資

有利于整體投資成本降低

商鋪出售形式——上下整體銷售橫向分割，1樓2樓3樓整體銷售40項(xiàng)目銷售方式——銷售進(jìn)度（08年1月~9月）銷售階段銷售量花費(fèi)時(shí)間準(zhǔn)備階段銷售總量20%1月1日——3月1日

銷售總量20%下