建筑工程合同管理實務(wù)講座

重慶鋼鐵集團(tuán)建設(shè)工程有限公司

合同管理實務(wù)關(guān)鍵知識點及案例實務(wù)培訓(xùn)岳瑜重慶鋼鐵集團(tuán)建設(shè)工程有限公司

合同管理實務(wù)關(guān)鍵知識點及案1第1章合同法相關(guān)知識1.1合同訂立1.2合同效力1.3合同變更1.4合同違約責(zé)任第1章合同法相關(guān)知識1.1合同訂立21.1合同訂立1、書面形式2、口頭形式3、其它形式建筑工程合同應(yīng)該為書頁形式，從公司管理需要出發(fā)，一切經(jīng)濟(jì)合同以書面形式確立合同形式1.1.1合同訂立形式1.1合同訂立1、書面形式建筑工程合同應(yīng)該為3當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所標(biāo)的數(shù)量質(zhì)量價款或者報酬履行期限、地點和方式違約責(zé)任解決爭議的方法。1.1.2常規(guī)合同主要條款：

工程范圍、內(nèi)容、界面

合同價、計價方式及原則

當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所1.1.2常規(guī)合同主要條款：4委托代理——基于被代理人對代理人的委托授權(quán)

代理人必須在代理權(quán)限范圍內(nèi)實施代理行為代理人以被代理人的名義實施代理行為代理人在被代理人的授權(quán)范圍內(nèi)獨立地表現(xiàn)自己的意志被代理人對代理行為承擔(dān)民事責(zé)任授權(quán)形式有書面形式、口頭形式

建設(shè)工程合同簽訂、參與招標(biāo)投標(biāo)等活動，代理應(yīng)采取書面形式授權(quán)1.1.3代理委托代理——基于被代理人對代理人的委托授權(quán)5無權(quán)代理

——沒有合法授權(quán)的“代理”行為

——超越代理權(quán)限的“代理”行為

——代理權(quán)終止后的“代理”行為

無權(quán)代理的法律后果被代理人的追認(rèn)權(quán)

被代理人的拒絕權(quán)

無權(quán)代理行為人催告權(quán)和撤回權(quán)

《民法通則》規(guī)定：“本人知道他人以自己的名義實施民事行為而不作否認(rèn)表示的，視為同意”無權(quán)代理無權(quán)代理的法律后果被代理人的追認(rèn)權(quán)《民法通則》規(guī)定6實務(wù)應(yīng)用：1、實務(wù)應(yīng)用中請關(guān)注代理人的資格2、合同履行中簽認(rèn)相關(guān)資料（尤其是經(jīng)濟(jì)資料）的人員應(yīng)有相應(yīng)權(quán)限（委托、授權(quán)）3、委托支付中的幾個問題：委托人資格、簽字蓋章有效性、委托是否需要對方認(rèn)可？實務(wù)應(yīng)用：71.1.4要約邀請、要約、承諾征婚＝招標(biāo)征婚廣告=掃標(biāo)公告應(yīng)征=投標(biāo)訂婚=中標(biāo)通知書領(lǐng)結(jié)婚證=簽訂合同要約是特定的合同當(dāng)事人的意思表示要約是以締結(jié)合同為目的的意思表示要約的內(nèi)容必須具體、確定

要約經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束

承諾必須由受要約人作出

承諾只能向要約人作出

承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容一致

承諾必須在承諾期限內(nèi)發(fā)出，并符合要約規(guī)定的各種其他要求

要約邀請要約承諾1.1.4要約邀請、要約、承諾征婚＝招標(biāo)要約是特定的81.2合同效力1.2.1合同的成立：（1）不要式合同的成立——承諾生效時合同成立

（2）要式合同的成立

——雙方簽字或者蓋章時合同成立（3）形式欠缺合同的成立——一方履行,一方接受,合同成立

1.2.2合同生效條件：1、合同當(dāng)事人主體應(yīng)具有相應(yīng)的民事權(quán)力和民事行為能力2、意思表示真實3、不違反法律或社會公共利益

問題：違反道德、風(fēng)俗、倫理條款是否有效？1.2合同效力1.2.1合同的成立：1.2.2合同生效條件91.2.3無效合同特征:

違法性

不得履行

自始無效

當(dāng)然無效問題：合同終止后的結(jié)算、清理、解決爭議條款的效力

？答案：有效1.2.3無效合同特征:問題：合同終止后的結(jié)算、清理、解決101.3合同變更1.3.1合同履行中的債務(wù)履行變更（1）債務(wù)人向第三人履行債務(wù)第三人不是訂立合同的當(dāng)事人

合同當(dāng)事人應(yīng)協(xié)商同意由第三人接受債務(wù)履行

債務(wù)人必須向債權(quán)人指定的第三人履行債務(wù)

向第三人履行債務(wù)原則上不能增加履行的難度和履行費用

債務(wù)人未向第三人履行債務(wù)或履行債務(wù)不符合約定，應(yīng)向合同當(dāng)事人的債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任

法律特征1.3合同變更1.3.1合同履行中的債務(wù)履行變更第三人11（2）由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)

第三人不是訂立合同的當(dāng)事人必須經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致，特別是征得債權(quán)人的同意第三人代為履行債務(wù)不得損害債權(quán)人利益第三人不履行債務(wù)或履行債務(wù)不符合約定，仍由合同當(dāng)事人的債務(wù)方承擔(dān)違約責(zé)任法律特征

（2）由第三人向債權(quán)人履行債務(wù)第三人不是訂立合同的當(dāng)121.4合同的違約責(zé)任承擔(dān)違約責(zé)任的原則

——以補(bǔ)償性為原則，某些情況下也具有懲罰性

當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任——合同的相對性原則1.4合同的違約責(zé)任當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自13承擔(dān)違約責(zé)任的方式：（1）繼續(xù)履行

（2）采取補(bǔ)救措施

（3）賠償損失

（4）支付違約金

（5）定金

定金既是對合同的一種擔(dān)保，同時也是一種違約責(zé)任。債務(wù)人履行債務(wù)后定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或收回。給付定金一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。違約金與賠償損失不能同時采用違約金與定金不能同時采用承擔(dān)違約責(zé)任的方式：定金既是對合同的一種擔(dān)保，同時14問題：1、定金、履約保證金、違約金三者區(qū)別

2、合同雙方之間是否可罰款？問題：151.5合同爭議的解決（1）協(xié)商（和解）（2）調(diào)解

（3）仲裁

（4）訴訟

自愿原則

公平合理原則

仲裁獨立進(jìn)行原則

一裁終局原則

仲裁原則1.5合同爭議的解決（1）協(xié)商（和解）自愿原則16第2章工程合同管理2.1工程發(fā)包2.2工程合同管理的定義2.3工程合同常用的重要概念2.4工程合同常用分類2.5施工合同的組成及解釋順序2.6工程索賠第2章工程合同管理2.1工程發(fā)包172.1工程發(fā)包招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)直接發(fā)包適用于非強(qiáng)制招標(biāo)項目或特批項目發(fā)包方式強(qiáng)制招標(biāo)限于三類：1、大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會公共利益、公眾安全項目2、全部或者部分使用國有資金或者國家融資項目3、使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金項目強(qiáng)制招標(biāo)自愿招標(biāo)公開征婚相親自由戀愛2.1工程發(fā)包招標(biāo)公開招標(biāo)邀請招標(biāo)直接發(fā)包適用于非強(qiáng)制招18——工程項目建設(shè)過程中所有參與者相互之間通過合同對工程項目的管理建設(shè)工程合同管理主要內(nèi)容：

合同訂立前的管理合同訂立中的管理合同履行中的管理合同發(fā)生糾紛時的管理為什么要關(guān)注合同？工程合同管理在項目管理中的地位——項目管理核心2.2工程合同管理的定義——工程項目建設(shè)過程中所有參與者相互之間通過合同對工程項目的19合同金額：暫定價、合同總價、包干價、封頂價……工程承包范圍：工作界面工作內(nèi)容：做什么，怎么做計價類型：固定總價/包干價、固定單價、暫定價、按實結(jié)算進(jìn)度款結(jié)算2.3工程合同常用的重要概念合同金額：暫定價、合同總價、包干價、封頂價……2.3202.4工程合同常用分類2.4.1按功能分：

賣出類：工程承包合同、供貨合同、服務(wù)合同等

買進(jìn)類：分包合同、采購合同、租賃合同、咨詢合同、服務(wù)合同等2.4.2按計價方式分：

總價合同、單價合同、成本加酬金合同2.4工程合同常用分類2.4.1按功能分：21①施工合同協(xié)議書②中標(biāo)通知書③投標(biāo)書及其附件④施工合同專用條款⑤施工合同通用條款⑥標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件⑦圖紙⑧工程量清⑨工程報價單或預(yù)算書訂立變更的協(xié)議或文件、其效力高于其他合同文件簽署在后的協(xié)議或文件效力高于簽署在先的協(xié)議或文件

效力遞減2.5施工合同的組成及解釋順序①施工合同協(xié)議書②中標(biāo)通知書訂變更的協(xié)222.6工程索賠

2.6.1索賠分類：（1）按索賠對象分類施工索賠施工反索賠（2）按索賠目的分類工期索賠（ClaimsforExtensionofTime）費用索賠（FinancialClaims）2.6工程索賠2.6.1232.6.2建設(shè)工程索賠程序（1）發(fā)出索賠意向通知（非正式的索賠報告）

——承包人應(yīng)在索賠事件發(fā)生后的規(guī)定的時間內(nèi)（28天）內(nèi)向工程師遞交索賠意向通知

（2）遞交索賠報告

——索賠意向通知書提交后的28天內(nèi)，承包人應(yīng)向工程師正式提交索賠報告，說明索賠額等內(nèi)容

索賠報告的內(nèi)容:標(biāo)題事件（總論）理由結(jié)論詳細(xì)計算書附件2.6.2建設(shè)工程索賠程序索賠報告的內(nèi)容:242.6.3索賠報告的基本要求

1）索賠事件要真實、證據(jù)確鑿。

2）強(qiáng)調(diào)事件的不可預(yù)見性和突發(fā)性

3）論述要有邏輯，說明力要強(qiáng)

4）責(zé)任分析在清楚

5）計算索賠值要合理、準(zhǔn)確

6）簡明扼要

2.6.3索賠報告的基本要求252.6.4費用索賠的計算

索賠費用構(gòu)成（一般構(gòu)成）（1）人工費（2）材料費（3）施工機(jī)械使用費

注意：1）人工閑置費率=折減后的人工單價

2）額外工作所需人工費率=合同中的人工單價或計日工單價3）功效降低人工損失費用=（該工作實際支出工時—該工作計劃工時）人工單價注意：機(jī)械設(shè)備閑置損失費用計算租賃設(shè)備——租金自有設(shè)備——一般按臺班折舊費計算2.6.4費用索賠的計算注意：注意：26

（4）管理費現(xiàn)場管理費企業(yè)管理費（5）利潤（工程變更、施工條件變化、業(yè)主終止合同等可計入利潤索賠）（6）其他應(yīng)予以補(bǔ)償?shù)馁M用

——利息、分包費、保險費、各種擔(dān)保費

（4）管理費現(xiàn)場管理費27第3章分包及分包合同3.1基本概念3.2分包的合法性3.3分包策劃3.4分包管理責(zé)任3.5分包支付管理3.6違約、索賠及爭議第3章分包及分包合同3.1基本概念28工程分包——施工總承包企業(yè)將所承包建設(shè)工程中的專業(yè)工程或勞務(wù)作業(yè)發(fā)包給其他建筑業(yè)企業(yè)完成的活動。

專業(yè)承包資質(zhì)勞務(wù)分包資質(zhì)3.1基本概念專業(yè)工程分包勞務(wù)作業(yè)分包分包可行的分包：

部分專業(yè)、非主體、非關(guān)鍵、非肢解、非收管理費、非再分包、勞務(wù)不含材料機(jī)具、經(jīng)發(fā)包人同意工程分包——施工總承包企業(yè)將所承包建設(shè)工程中的專業(yè)工程或勞務(wù)293.2分包的合法性關(guān)于分包的法律禁止性規(guī)定違法分包轉(zhuǎn)包掛靠《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第25條明確規(guī)定，施工單位不得轉(zhuǎn)包或違法分包工程非發(fā)包人同意分包單位再分包、勞務(wù)再分包分包主體結(jié)構(gòu)（或群體工程一半以上）工程分包給資質(zhì)不具備單位擴(kuò)大分包非法分包3.2分包的合法性關(guān)于分包的法律禁止性規(guī)定違法分包轉(zhuǎn)包303.3分包策劃策劃的

重要性項目掙不掙錢、如何掙錢，資金規(guī)劃項目目標(biāo)如何實現(xiàn)分包招標(biāo)、合同辦理進(jìn)度如何控制形成系統(tǒng)、全面、科學(xué)的分包計劃書負(fù)責(zé)人：項目經(jīng)理參與人：經(jīng)營、合同、技術(shù)、成本專業(yè)劃分、標(biāo)段設(shè)置、分包模式、發(fā)包方式、工作界面、材機(jī)提供、計價規(guī)則、成本目標(biāo)、支付控制、目標(biāo)分解、辦理進(jìn)度。。。分包策劃是項目策劃的重點，成果反映為分包計劃，最終落實為合同誰負(fù)責(zé)策劃內(nèi)容計劃樣例鏈接3.3分包策劃策劃的項目掙不掙錢、如何掙錢，資金規(guī)劃31分包質(zhì)量責(zé)任分包安全責(zé)任分包管理責(zé)任3.4分包管理責(zé)任總、分包的連帶責(zé)任建筑工程總承包人按照總承包合同的約定對發(fā)包人負(fù)責(zé)；分包人按照分包合同的約定對總承包人負(fù)責(zé)；總承包人和分包人就分包工程對發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。分包合同的管理關(guān)系發(fā)包人對分包合同的管理（批準(zhǔn)）工程師對分包合同的管理（確認(rèn)權(quán)、否決權(quán)）承包人對分包合同的管理（全面管理責(zé)任）對于全部的建設(shè)工程任務(wù)，總包人應(yīng)當(dāng)及時對發(fā)包人負(fù)責(zé)，對交由分包人完成的部分工程，總包人應(yīng)當(dāng)與分包人共同對發(fā)包人承擔(dān)連帶責(zé)任。分包質(zhì)量責(zé)任3.4分包管理責(zé)任總、分包的連帶責(zé)任建323.5分包支付管理（1）分包合同的支付程序（2）承包人代表對支付報表的審查（3）承包人不承擔(dān)逾期付款責(zé)任的情況分包合同履行過程中的施工進(jìn)度和質(zhì)量管理的內(nèi)容與施工合同管理基本一致，但支付管理由于涉及兩個合同的管理，與施工合同不盡相同3.5分包支付管理（1）分包合同的支付程序分包合同履行過33建筑工程合同管理實務(wù)講座34下浮類合同能不能用總包結(jié)算代替分包結(jié)算？問題：分包進(jìn)度產(chǎn)值、分包進(jìn)度款、分包應(yīng)付款三者之間的關(guān)系？分包結(jié)算？當(dāng)期進(jìn)度款=當(dāng)期分包產(chǎn)值*約定支付比例當(dāng)期應(yīng)付款=當(dāng)期進(jìn)度款-應(yīng)扣款分包結(jié)算與總包結(jié)算之間的關(guān)系？分包結(jié)算依據(jù)—分包合同總包結(jié)算依據(jù)—分包合同

臺帳樣表鏈接下浮類合同能不能用總包結(jié)算代替分包結(jié)算？問題：當(dāng)35承包人違約：承包人不按分包合同的約定支付工程預(yù)付款、工程進(jìn)度款，導(dǎo)致施工無法進(jìn)行；承包人不按分包合同的約定支付工程竣工結(jié)算價款；承包人不履行分包合同義務(wù)或不按分包合同約定履行義務(wù)的其他情況分包人違約：分包人與發(fā)包人或工程師發(fā)生直接工作聯(lián)系；分包人將其承包的分包工程轉(zhuǎn)包或再分包；因分包人原因不能按照合同協(xié)議書約定的竣工日期或承包人同意順延的工期竣工；因分包人原因工程質(zhì)量達(dá)不到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；其他情況3.6違約、索賠及爭議違約承包人違約：分包人違約：3.6違約、索賠及爭議違約36第4章采購合同管理4.1材料采購合同訂立及履行材料采購合同的訂立方式

材料采購合同的主要（1）雙方當(dāng)事人的名稱、地址、法定代表人的姓名（2）合同標(biāo)的（3）技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求（4）材料數(shù)量及計量方法（5）材料的包裝（6）材料交貨條款（7）驗收條款（8）材料的價格（9）結(jié)算（10）違約責(zé)任（11）特殊條款（12）爭議解決的方式第4章采購合同管理4.1材料采購合同訂立及履行374.2采購合同違約責(zé)任（1）賣方的違約責(zé)任

不能全部交貨或部分交貨所交貨物與合同規(guī)定不符的不能按合同規(guī)定期限交貨（2）買方違約責(zé)任

中途退貨逾期付款

？處理4.2采購合同違約責(zé)任？處理38第5章合同案例與實務(wù)5.1合同交底5.2合同履行與管控5.3合同實例解析第5章合同案例與實務(wù)5.1合同交底395.1合同交底交底的

重要性讓參與項目的每一個人明白我們在干什么、怎么干、以什么標(biāo)準(zhǔn)干，是恰當(dāng)履約的關(guān)鍵建議各形成交底制度，并規(guī)范動作交底人：項目經(jīng)理接收人：項目團(tuán)隊主要成員全面交底承包范圍（界面）、工作內(nèi)容、工期目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、安全文明施工目標(biāo)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、計價原則、支付條件、違約責(zé)任、各方人員。。。。。。交底對象交底內(nèi)容5.1合同交底交底的讓參與項目的每一個人明白我們在干40資質(zhì)：三證復(fù)核，內(nèi)容有效、期限有效代理：授權(quán)委托或合同約定，注意簽字人權(quán)限擔(dān)保：及時提交保證金、保函、質(zhì)保金，及時退還人員：名單及資格資格證、特種作業(yè)、技術(shù)工程計價：總包注意技巧，分包注意原則支付：總包優(yōu)化進(jìn)度，分包嚴(yán)格審核進(jìn)度違約：總包應(yīng)避免違約項，分包應(yīng)及時追償責(zé)任索賠：依據(jù)充分、理由恰當(dāng)、注意時效、避免反索結(jié)算：及時核價、簽證、報驗、隱蔽，結(jié)算會審售后：回訪、保修、業(yè)務(wù)延伸5.2合同履行與管控資質(zhì)：三證復(fù)核，內(nèi)容有效、期限有效5.2合同履行與管控415.3合同實例解析案例1--工業(yè)土建工程施工合同案例2--工業(yè)安裝合同案例3--民用土建工程施工合同案例4--民建勞務(wù)