房屋買賣合同糾紛典型案例解析

房屋買賣合同糾紛典型案例解析1.一房二賣,后手買受人雖辦登記,因惡意串通無效出賣人一房二賣,后手買受人雖辦理登記,但不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的,應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成惡意串通。案情簡介:2009年,鄒某與孔某簽訂商品房認(rèn)購權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議,約定后者支付86萬余元受讓前者認(rèn)購的商品房。2011年,孔某訴請繼續(xù)履行,一審判決支持。鄒某上訴期間,將訴爭房屋作價125萬元轉(zhuǎn)讓給陳某并辦理登記?？啄乘焯崞鸪蜂N權(quán)訴訟。法院認(rèn)為:①一審判決確認(rèn)鄒某有繼續(xù)履行合同義務(wù),但因該判決未生效,孔某與鄒某之間尚未形成到期的、確定的債權(quán)債務(wù)關(guān)系,故本案不適用《合同法》第74條關(guān)于撤銷權(quán)的規(guī)定。②對合同效力認(rèn)定,屬法院應(yīng)主動審查范圍,無需當(dāng)事人明確提出要求確認(rèn)合同效力的主張,且孔某亦提出過鄒某與陳某轉(zhuǎn)讓訴爭房屋行為無效的意思表示,故依《合同法》第52條規(guī)定,法院對鄒某與陳某之間房屋買賣合同效力進(jìn)行認(rèn)定。③結(jié)合鄒某與陳某交易時間、涉案房屋所處區(qū)位,成交單價明顯低于市場價格;從購房款支付情況看,除轉(zhuǎn)賬50萬元外,對于剩余75萬元付款方式,陳某陳述為現(xiàn)金,但并不能提供該現(xiàn)金系通過取款或其他人借款的來源憑據(jù),故對陳某主張其支付合理對價的主張不予確認(rèn)。另外,鄒某稱2009年即交鑰匙給陳某,陳某在簽購房協(xié)議前不對該房狀況進(jìn)行了解,交易后亦未按雙方合同關(guān)于在全部房款付清當(dāng)日交房的約定,要求鄒某交房,這些情況與一般正常房屋買賣市場交易行為慣例不符。陳某各項(xiàng)客觀表現(xiàn)均不能證明其系一個支付合理對價的善意受讓人,其與鄒某之間的房屋買賣行為屬《合同法》第52條第(二)項(xiàng)規(guī)定的惡意串通,故判決確認(rèn)無效。實(shí)務(wù)要點(diǎn):出賣人一房二賣,后手買受人雖辦理登記,但各項(xiàng)客觀表現(xiàn)均不能證明其系支付合理對價的善意受讓人的,應(yīng)認(rèn)定惡意串通。案例索引:云南昆明中院(2012)昆民一終字第35號“孔某與鄒某等房屋買賣合同糾紛案”,見《孔祥文、劉彥訴鄒叔芳等房屋買賣合同糾紛案——房屋買賣合同中惡意串通行為的認(rèn)定》(鄭會利),載《人民法院案例選》(201304/86:135)。2.違章建筑所有權(quán)及使用權(quán)確認(rèn)糾紛,不屬法院管轄違章建筑所有權(quán)及使用權(quán)確認(rèn)糾紛不屬于法院管轄范圍,但權(quán)利人對建筑的占有應(yīng)作為一種事實(shí)狀態(tài)受法律保護(hù)。案情簡介:2012年,馮某父母以兒子去世后,媳婦張某所居住房屋所有權(quán)為原告所有為由,提起確權(quán)之訴。訴訟中變更訴請為使用權(quán)確認(rèn)。訴爭房屋系未取得產(chǎn)權(quán)登記的自建房。法院認(rèn)為:①根據(jù)最高人民法院《2011年全國民事審判工作會議紀(jì)要》規(guī)定,對于未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容建設(shè)的違法建筑的認(rèn)可和處理,按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法等法律、行政法規(guī)的規(guī)定,屬于國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍,應(yīng)避免通過民事審判變相為違法建筑確權(quán)。當(dāng)事人請求確認(rèn)違法建筑權(quán)利歸屬及內(nèi)容的,不予受理,已經(jīng)受理的,駁回起訴。本案訴爭房屋所在土地為國有土地,無論房屋由誰出資建造,只要建造人未取得建設(shè)用地使用權(quán),其建造行為均系違法,所建房屋亦無法取得產(chǎn)權(quán)證明,在未經(jīng)主管部門處理并補(bǔ)辦合法手續(xù)之前,建造人雖對建筑物形成事實(shí)上占有和使用,亦無法對建筑取得所有權(quán)。②原告訴請雖在訴訟中曾由所有權(quán)確認(rèn)糾紛變更為使用權(quán)確認(rèn)糾紛,但所有權(quán)作為一種全面的概括的占有、使用、收益與處分的權(quán)利,系一種統(tǒng)一的支配力,并非占有、使用、收益與處分的簡單相加,使用權(quán)系所有權(quán)內(nèi)容之一,與違章建筑所有權(quán)確認(rèn)糾紛一樣,違章建筑使用權(quán)確認(rèn)糾紛亦不屬于法院受案范圍。當(dāng)事人可待涉案房屋獲得合法有效產(chǎn)權(quán)證明時,另行解決,故裁定駁回原告起訴。實(shí)務(wù)要點(diǎn):違章建筑歸屬糾紛包括所有權(quán)和使用權(quán)確認(rèn)糾紛均不屬于法院民事訴訟受案范圍,但權(quán)利人對建筑的占有應(yīng)作為一種事實(shí)狀態(tài)受到法律保護(hù)。案例索引:北京一中院(2013)一中民終字第02544號“馮某與張某等所有權(quán)確認(rèn)糾紛案”,見《馮領(lǐng)印、張香玉訴張杏嘉所有權(quán)確認(rèn)糾紛案——違章建筑不適用所有權(quán)的原始取得》(趙志、張磊),載《人民法院案例選》(201303/85:145)。3.過戶材料虛假,第三人善意取得的,房產(chǎn)證不撤銷權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請材料因虛假而被確認(rèn)違法,但在第三人善意取得情形,相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。案情簡介:2000年11月,滕某提交虛假的離婚證、單位證明,向房管局申請將名下房屋售予向某,申請表上加蓋公章亦系虛假。2012年,滕某章父高某以前述房產(chǎn)系夫妻共有房產(chǎn)為由訴請撤銷房產(chǎn)證。法院認(rèn)為:①房管局作出被訴具體行政行為于2000年11月,參照當(dāng)時建設(shè)部《城市城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第8條規(guī)定,本案房管局具有對轄區(qū)房屋權(quán)屬登記的行政職權(quán),故其依當(dāng)事人申請所作被訴具體行政行為系依法行使行政職權(quán)行為。②滕某申請權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記時提交的離婚證、單位證明及申請表上加蓋公章系虛假、偽造。房管局作為房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān),在接受申請人房屋轉(zhuǎn)移登記申請后,對其提交的相關(guān)申請材料進(jìn)行了審核,認(rèn)定其提交材料齊備,并依法在法定工作日內(nèi)作出房屋移轉(zhuǎn)登記,在整個行為中已盡到合理審慎的審查義務(wù),但終因虛假的申請材料導(dǎo)致該房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記事實(shí)上錯誤,理應(yīng)撤銷,但因向某在購買該房屋時屬于善意取得,且實(shí)際占有使用該房屋,故判決確認(rèn)房管局權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記行為違法,駁回高某要求撤銷該房屋所有權(quán)證的訴請。實(shí)務(wù)要點(diǎn):房產(chǎn)登記行政案件中,即便權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記申請材料因虛假而被確認(rèn)違法,但在第三人依善意取得房屋所有權(quán)情形,相對人要求撤銷登記的訴請仍不予支持。案例索引:四川成都中院(2012)成行終字第221號“高某與某房管局房屋行政登記案”,見《高國慶等訴四川省成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局房屋行政登記案——行政登記的審查范圍及行民交叉案件的認(rèn)定》(王佳舟、郭佳),載《人民法院案例選》(201401/87:380)。4.轉(zhuǎn)讓兇宅未予信息披露,構(gòu)成欺詐,合同應(yīng)予撤銷出賣人對明知且實(shí)際對房屋售價產(chǎn)生足以動搖締約意思或條件的“兇宅”信息負(fù)有信息披露義務(wù),否則構(gòu)成欺詐。案情簡介:2011年,洪某以678萬元市場價按揭購買王某名下房屋。后得知該房2003年曾發(fā)生居住三人被殺害事件,王某2007年以160萬元低價購買所得。洪某遂訴請撤銷房屋買賣合同。法院認(rèn)為:①《合同法》第54條規(guī)定:“下列合同,當(dāng)事人一方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷:??一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危,使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同,受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷?！雹诒景竿跄秤?007年購買案涉房屋時價格明顯低于市場價格,而洪某2011年從王某處購買該房價格與當(dāng)時市場價格相當(dāng);王某購房時知曉其中曾發(fā)生兇殺案件,而洪某在購房時并不知情。故王某是否披露兇殺案信息對其與洪某之間合同能否訂立,或訂立條件產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性影響,按誠實(shí)信用原則,王某應(yīng)向洪某披露該信息,現(xiàn)王某未予披露,并因此取得以幾乎相當(dāng)于市場價格的轉(zhuǎn)讓價格出售該房屋的利益,其行為已非單純沉默,應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成欺詐,故判決撤銷案涉房屋買賣合同,王某返還洪某購房款及相應(yīng)稅費(fèi)、中介費(fèi)、辦證費(fèi)、按揭利息損失等。實(shí)務(wù)要點(diǎn):出賣人對明知且已實(shí)際對房屋轉(zhuǎn)讓價格產(chǎn)生足以動搖締約意思或條件的“兇宅”信息負(fù)有信息披露義務(wù),否則構(gòu)成