2009年1月自考00169房地產(chǎn)法試題及答案含解析

房地產(chǎn)法年月真題

0016920091

1、【單選題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，()

由工商行政部門吊銷營業(yè)執(zhí)照

由縣級(jí)以上人民政府處以房屋總造價(jià)2%以下罰款

A:

由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)管理部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)

B:

由房屋業(yè)主責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)

C:

答D:案：C

解析：《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋

交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)

辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗(yàn)收，

并處10萬元以上30萬元以下的罰款。

2、【單選題】在房地產(chǎn)法律關(guān)系中，管理性的房地產(chǎn)法律關(guān)系屬于()

行政法律關(guān)系

民事法律關(guān)系

A:

刑事法律關(guān)系

B:

憲法法律關(guān)系

C:

答D:案：A

解析：行政法律關(guān)系，是指受行政法律規(guī)范調(diào)控的因行政活動(dòng)(權(quán)利活動(dòng)和非權(quán)利活動(dòng))而

形成或產(chǎn)生(引發(fā))的各種權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

3、【單選題】房改期間購買公有住房享受一次性稅費(fèi)優(yōu)惠為()

免繳土地增值稅

免繳房屋契稅和土地使用稅

A:

免繳個(gè)人所得稅

B:

免繳營業(yè)稅

C:

答D:案：B

解析：房改期間購買公有住房享受一次性稅費(fèi)優(yōu)惠為免繳房屋契稅和土地使用稅。

4、【單選題】土地所有權(quán)屬于()

國家或個(gè)人所有

A:

國家或企業(yè)所有

國家或農(nóng)民集體所有

B:

個(gè)人或農(nóng)民集體所有

C:

答D:案：C

解析：解析：根據(jù)有關(guān)法律的規(guī)定，城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土

地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，

屬于農(nóng)民集體所有。故應(yīng)選C項(xiàng)。

5、【單選題】以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，國家在一定條件下可以無償收

回土地使用權(quán)，即開發(fā)商未動(dòng)工超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿()

2年

3年

A:

4年

B:

5年

C:

答D:案：A

解析：解析：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)

行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地，滿

2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。

6、【單選題】《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的耕地承包期為()

20年

30年

A:

40年

B:

50年

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定的耕地承包期為30年。

7、【單選題】外國人作為私房所有人不能親自辦理房產(chǎn)登記手續(xù)的，可以()

延期辦理

委托中國某機(jī)關(guān)代為辦理

A:

委托中國律師代為辦理

B:

不予辦理但承認(rèn)其產(chǎn)權(quán)

C:

答D:案：C

解析：外國人作為私房所有人不能親自辦理房產(chǎn)登記手續(xù)的，可以委托中國律師代為辦

理。

8、【單選題】在土地承包期內(nèi)，農(nóng)民因結(jié)婚離開原居住地，發(fā)包方()

可以收回其承包地

在其于新居住地取得承包地后收回

A:

不得收回其承包地

B:

應(yīng)將承包地轉(zhuǎn)為集體機(jī)動(dòng)地

C:

答D:案：B

解析：在土地承包期內(nèi)，農(nóng)民因結(jié)婚離開原居住地，發(fā)包方在其于新居住地取得承包地后

收回。

9、【單選題】土地承包經(jīng)營權(quán)的出租，在同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員()

享有優(yōu)先權(quán)

經(jīng)過承包人同意享有優(yōu)先權(quán)

A:

不享有優(yōu)先權(quán)

B:

不得承租

C:

答D:案：A

解析：《農(nóng)村土地承包法》第33條明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中，本集體經(jīng)濟(jì)組織

成員享有優(yōu)先權(quán)，在同等條件下，較本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，可以優(yōu)先取得流轉(zhuǎn)土地的

承包經(jīng)營權(quán)。

10、【單選題】根據(jù)法律規(guī)定，征收基本農(nóng)田或者征收基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃

的，批準(zhǔn)的國家機(jī)關(guān)是()

省級(jí)人民政府

縣級(jí)人民政府

A:

國務(wù)院

B:

農(nóng)業(yè)部

C:

答D:案：C

解析：本題所考查的考點(diǎn)是征收土地的審批權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第45條規(guī)定：征收

下列土地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)：（一）基本農(nóng)田；（二）基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公

頃的；（三）其他土地超過七十公頃的。征收前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直

轄市人民政府批準(zhǔn)，并報(bào)國務(wù)院備案。征收農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第44條的規(guī)定先行

辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批。其中，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再

另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用

的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本

條第l款的規(guī)定另行辦理征地審批。

11、【單選題】下列屬于房地產(chǎn)法調(diào)整對(duì)象的是()

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系

農(nóng)村房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營關(guān)系

A:

房屋倒塌致人傷亡產(chǎn)生的關(guān)系

B:

盜竊房地產(chǎn)證產(chǎn)生的關(guān)系

C:

答D:案：A

解析：房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)所有權(quán)人之

間、房地產(chǎn)所有權(quán)人與非所有權(quán)人（包括房地產(chǎn)使用人、修建人、管理人等）之間在房地

產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易（包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃）、房地產(chǎn)權(quán)屬、

房地產(chǎn)管理等過程中發(fā)生的各種關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。

12、【單選題】共有人對(duì)共有的房屋性質(zhì)存在爭議，其處理原則是()

共同共有

按份共有

A:

如果不能證明房屋是按份共有，應(yīng)認(rèn)定為共同共有

B:

如果不能證明房屋是共同共有，應(yīng)認(rèn)定為按份共有

C:

答D:案：C

解析：共有人對(duì)共有的房屋性質(zhì)存在爭議，其處理原則是：如果不能證明房屋是按份共

有，應(yīng)認(rèn)定為共同共有。

13、【單選題】職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金所有權(quán)

屬于()

職工個(gè)人

職工所在單位

A:

職工個(gè)人和職工所在單位共同共有

B:

職工個(gè)人和職工所在單位按份共有

C:

答D:案：A

解析：解析：《住房公積金管理?xiàng)l例》第3條規(guī)定，職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所

在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。

14、【單選題】房屋相鄰一方因鋪設(shè)煤氣管道需經(jīng)過另一方的房屋，另一方()

有權(quán)拒絕

A:

在給予補(bǔ)償后應(yīng)予許可

因煤氣管道有危險(xiǎn)而有權(quán)拒絕

B:

應(yīng)當(dāng)許可

C:

答D:案：D

解析：房屋相鄰一方因鋪設(shè)煤氣管道需經(jīng)過另一方的房屋，另一方應(yīng)當(dāng)許可。

15、【單選題】在房屋權(quán)屬登記中，下列屬于變更登記的是()

房屋擴(kuò)建、改建或部分拆除

房屋買賣、交換、繼承

A:

房屋設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)

B:

土地使用年限屆滿

C:

答D:案：A

解析：房屋所有權(quán)人在房屋出租期間對(duì)出租的房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建或者拆除重建，致使出

租面積、部位發(fā)生變化的，房屋出租人應(yīng)當(dāng)與承租人協(xié)商一致，變更租賃合同。房屋在租

賃期間因城市建設(shè)需要拆遷的，租賃關(guān)系按照租賃合同的約定處理；租賃合同未約定的，

按照城市房屋拆遷管理的有關(guān)規(guī)定處理。

16、【單選題】關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)用地，正確的理解是()

開發(fā)商僅取得國有土地使用權(quán)

開發(fā)商取得國有土地所有權(quán)

A:

開發(fā)商可對(duì)農(nóng)民集體所有土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)

B:

開發(fā)商僅取得建設(shè)權(quán)，沒有土地使用權(quán)

C:

答D:案：A

解析：房地產(chǎn)開發(fā)用地只能是城鎮(zhèn)國有土地。P90

17、【單選題】居住用地使用權(quán)出讓的最高年限為()

50年

60年

A:

70年

B:

80年

C:

答D:案：C

解析：土地使用權(quán)出讓最高年限按用途分為：(1)居住用地70年；(2)工業(yè)用地50年；(3)

教育科技、文化、衛(wèi)生、體育50年；(4)商業(yè)、旅游娛樂用地40年；(5)綜合或其他用地

50年。

18、【單選題】耕地占用稅的納稅人為()

外商投資企業(yè)

單位和外商投資企業(yè)

A:

個(gè)人和外商投資企業(yè)

B:

占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人

C:

答D:案：D

解析：解析：耕地占用稅的納稅人是指占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和

個(gè)人。包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及

其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、部隊(duì)以及其他單位,個(gè)體工商戶和其他個(gè)

人。

19、【單選題】土地使用權(quán)的劃撥是()

立法行為

民事行為

A:

抽象行政行為

B:

具體行政行為

C:

答D:案：D

解析：:土地使用權(quán)劃撥是一種政府行政行為,而非民事行為。劃撥土地使用權(quán)只需付較小

費(fèi)用或無償取得劃撥土地使用權(quán)無使用期限的限制。

20、【單選題】根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一級(jí)資質(zhì)的資金條件是()

自有流動(dòng)資金2000萬元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬元

自有流動(dòng)資金3000萬元以上，注冊(cè)資金不低于3000萬元

A:

自有流動(dòng)資金4000萬元以上，注冊(cè)資金不低于4000萬元

B:

自有流動(dòng)資金5000萬元以上，注冊(cè)資金不低于5000萬元

C:

答D:案：A

解析：根據(jù)法律規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有一級(jí)資質(zhì)的資金條件是自有流動(dòng)資金2000萬

元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬元。

21、【單選題】個(gè)人住房貸款中借款人以所購自用房抵押的，必須為抵押住房價(jià)值額的()

1/2

1/3

A:

1/4

B:

C:

全部

答D:案：D

解析：全部。見2006年版《房地產(chǎn)法》218頁第一行。

22、【單選題】商品房的預(yù)售人辦理登記備案手續(xù)的期限為自簽約之日起()

10天內(nèi)

30天內(nèi)

A:

60天內(nèi)

B:

90天內(nèi)

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】商品房的預(yù)售人辦理登記備案手續(xù)的期限為自簽約之

日起30天內(nèi)。

23、【單選題】村民甲因與村主任發(fā)生矛盾，將本村的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)標(biāo)志燒毀，對(duì)此()

農(nóng)田行政管理部門應(yīng)當(dāng)將甲交付公安局進(jìn)行處理

農(nóng)田行政管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令甲恢復(fù)現(xiàn)狀

A:

村民委員會(huì)可以對(duì)甲處以1000元以下罰款

B:

由司法機(jī)關(guān)對(duì)甲予以處理

C:

答D:案：B

24、【單選題】關(guān)于房屋租賃，下列表述正確的是()

房屋已抵押的，抵押人有權(quán)自行出租

房屋共有人一方有權(quán)自行出租

A:

未取得房屋所有權(quán)證的不得出租

B:

無需在房地產(chǎn)管理部門登記即可出租

C:

答D:案：C

解析：辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）房屋租賃合

同；（2）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；

（4）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。房屋租賃當(dāng)事

人提交的材料應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法、有效，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假材料。對(duì)符合要求

的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃

登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明。P157

25、【單選題】非法占用耕地、林地等農(nóng)用地，改變被占用土地用途，數(shù)量較大，造成耕

地、林地大量毀壞的，處以()

5年以下有期徒刑或拘役，并處或單處罰金

5年以下有期徒刑或拘役

A:

6年以下有期徒刑或拘役

B:

7年以下有期徒刑或拘役

C:

答D:案：A

解析：《刑法》第三百四十二條違反土地管理法規(guī)，非法占用耕地、林地等農(nóng)用地，改變

被占用土地用途，數(shù)量較大，造成耕地、林地等農(nóng)用地大量毀壞的，處五年以下有期徒刑

或者拘役，并處或者單處罰金。

26、【單選題】出租方對(duì)已出租房屋設(shè)定抵押權(quán)的，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押權(quán)人()

無效

有效

A:

部分有效

B:

部分無效

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】出租方對(duì)已出租房屋設(shè)定抵押權(quán)的，租賃合同在有效

期內(nèi)對(duì)抵押權(quán)人有效。

27、【單選題】在職工家庭里，已售公房的產(chǎn)權(quán)共有關(guān)系屬于()

按份共有

共同共有

A:

成年人共同共有

B:

成年人按份共有

C:

答D:案：B

解析：共同共有，是指每個(gè)共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)不分份額地享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義

務(wù)。共同共有一般是基于共同生活、共同勞動(dòng)而產(chǎn)生，如夫妻共同共有、家庭共同共有

等。共同共有財(cái)產(chǎn)的使用、處分應(yīng)當(dāng)由全體共有人協(xié)商一致。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，

部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。

28、【單選題】對(duì)行政裁決期滿不起訴又不自行拆除非法建筑的單位和個(gè)人，由作出處罰決

定的機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行費(fèi)由()

申請(qǐng)人承擔(dān)

申請(qǐng)人和被申請(qǐng)人共同承擔(dān)

A:

被申請(qǐng)人承擔(dān)

B:

C:

人民法院承擔(dān)

答D:案：C

解析：對(duì)行政裁決期滿不起訴又不自行拆除非法建筑的單位和個(gè)人，由作出處罰決定的機(jī)

關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，執(zhí)行費(fèi)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。

29、【單選題】拆遷范圍確定后，法律不禁止()

續(xù)租房屋

向有關(guān)部門申訴

A:

新建、擴(kuò)建、改建房屋

B:

改變房屋和土地用途

C:

答D:案：B

解析：拆遷范圍確定后，法律不禁止向有關(guān)部門申訴。

30、【單選題】住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，可能獲得住房

公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)使用公積金的條件是()

購買國有上市公司的股票

購買不動(dòng)產(chǎn)

A:

向國有企業(yè)提供擔(dān)保

B:

購買國債

C:

答D:案：D

解析：《住房公積金管理?xiàng)l例》第28條:住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸

款的前提經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn),可以將住房公積金用于購買國債。

31、【單選題】土地增值稅稅率采用()

超額累進(jìn)稅率

超率累進(jìn)稅率

A:

超倍累進(jìn)稅率

B:

全額累進(jìn)稅率

C:

答D:案：A

解析：本題考察重點(diǎn)是對(duì)“土地增值稅的稅率”的熟悉。土地增值稅的稅率實(shí)行四級(jí)超率

累進(jìn)稅率：①增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；②增值額超過扣除項(xiàng)

目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%;③增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過

200%的部分，稅率為50%;④增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。

32、【單選題】房屋拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額等事項(xiàng)協(xié)商不成，當(dāng)事人可向

房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決，如果不服，可向人民法院提起訴訟的期限為接到裁決之日起()

2個(gè)月內(nèi)

3個(gè)月內(nèi)

A:

4個(gè)月內(nèi)

B:

5個(gè)月內(nèi)

C:

答D:案：B

解析：【正確答案】B【答案解析】房屋拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額等事項(xiàng)

協(xié)商不成，當(dāng)事人可向房屋拆遷管理部門申請(qǐng)裁決，如果不服，可向人民法院提起訴訟的

期限為接到裁決之日起3個(gè)月內(nèi)。

33、【單選題】房產(chǎn)契稅征稅對(duì)象是()

房屋租賃

農(nóng)村集體土地經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓

A:

房屋修繕

B:

國有土地使用權(quán)出讓

C:

答D:案：D

解析：房產(chǎn)契稅征稅對(duì)象是國有土地使用權(quán)出讓。

34、【多選題】城市房屋權(quán)屬登記的程序主要包括()

登記收件

產(chǎn)權(quán)審查

A:

繪制權(quán)證

B:

稅費(fèi)發(fā)證

C:

勘丈繪圖

D:

答E:案：ABCDE

解析：城市房屋權(quán)屬登記的程序主要包括登記收件、產(chǎn)權(quán)審查、繪制權(quán)證、稅費(fèi)發(fā)證、勘

丈繪圖。

35、【多選題】農(nóng)村土地承包方享有的權(quán)利包括()

土地承包經(jīng)營權(quán)

土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)

A:

承包地被征用、占用時(shí)依法獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利

B:

法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利

C:

D:

自主開發(fā)權(quán)

答E:案：ABCD

解析：農(nóng)村土地承包方享有的權(quán)利包括：（1）土地承包經(jīng)營權(quán)；（2）土地承包經(jīng)營權(quán)的

流轉(zhuǎn)；（3）承包地被征用、占用時(shí)依法獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其

他權(quán)利。

36、【多選題】拆遷出租房屋時(shí)候，拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽署方包括()

拆遷人

被拆遷人

A:

被拆遷房屋的承租人

B:

公證機(jī)關(guān)

C:

被拆遷房屋的主管部門

D:

答E:案：ABC

解析：拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議是取得房屋拆遷許可證的拆遷人與房屋所有人、承租人之間簽訂

的有關(guān)房屋拆遷補(bǔ)償安置的協(xié)議。

37、【多選題】土地使用權(quán)出讓的方式有()

劃撥

招標(biāo)

A:

拍賣

B:

協(xié)議出讓

C:

贈(zèng)與

D:

答E:案：BCD

解析：《城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓可以采取拍賣、招標(biāo)

或雙方協(xié)議的方式。國土資源部頒布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（下

文簡稱《規(guī)定》）中增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓的方式。這四種方式中，除協(xié)議出讓

外，其他三種方式都屬于公開競價(jià)的方式。協(xié)議出讓和公開競價(jià)出讓的程序不同，分別適

用于不同的情況。P103

38、【多選題】房地產(chǎn)交易的要式性是指()

交易通過合同形式實(shí)現(xiàn)

交易要經(jīng)公證部門公證

A:

交易雙方意思表示真實(shí)

B:

房地產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)須辦理登記手續(xù)

C:

交易雙方具有民事行為能力

D:

E:

答案：AD

解析：房地產(chǎn)交易的要式性是指：交易通過合同形式實(shí)現(xiàn)、房地產(chǎn)權(quán)屬的變動(dòng)須辦理登記

手續(xù)。

39、【問答題】房屋按份共有

答案：是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房屋按照確定的份額享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。每個(gè)

共同人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。

40、【問答題】房地產(chǎn)關(guān)系

答案：是指人們?nèi)〉?、開發(fā)、利用、經(jīng)營和管理土地房屋而形成的社會(huì)關(guān)系。

41、【問答題】房地產(chǎn)抵押

答案：是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的

行為。

42、【問答題】住房公積金

答案：是指國家機(jī)關(guān)國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)以及其他城

鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長期住房儲(chǔ)金。

43、【問答題】涉外房地產(chǎn)

答案：廣義上是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體、客體、內(nèi)容三要素中，有與國外或境外相聯(lián)系的

某一具體因素的房地產(chǎn)。狹義上是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的客體一房屋、土地位于我國境內(nèi)和

主體具有涉外因素的房地產(chǎn)。

44、【問答題】物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理中應(yīng)履行哪些義務(wù)？

答案：（1）履行物業(yè)管理服務(wù)合同，依法經(jīng)營；（2）接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人

的監(jiān)督；（3）重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)；（4）接受行政管理部門監(jiān)督

指導(dǎo)；（5）定期向全體業(yè)主公布管理費(fèi)用收支帳目；（6）物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，

須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管

理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)。

45、【問答題】簡述房產(chǎn)稅的納稅人、征稅范圍和計(jì)稅依據(jù)。

答案：（1）房產(chǎn)稅的納稅人為在中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所

有的，其經(jīng)營管理的單位和個(gè)人為納稅義務(wù)人。產(chǎn)權(quán)出典的，承典人為納稅義務(wù)人。產(chǎn)權(quán)

所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地或者產(chǎn)權(quán)未確定或租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使

用人為納稅義務(wù)人。（2）房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。城市以市

行政區(qū)域（含郊區(qū)）為征稅范圍；縣城以縣城鎮(zhèn)行政區(qū)域（含鎮(zhèn)郊）為征稅范圍；建制鎮(zhèn)

以鎮(zhèn)人民政府所在地的鎮(zhèn)區(qū)（不包括所轄的行政村）為征稅范圍；工礦區(qū)指大中型工礦企

業(yè)所在地非農(nóng)業(yè)人口達(dá)2000人以上，工商業(yè)比較發(fā)達(dá)的工礦區(qū)。（3）房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)房

產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)

定。房屋出租的，以房屋租金收入為計(jì)稅依據(jù)。

46、【問答題】簡述房地產(chǎn)權(quán)屬登記的公示功能。

答案：公示功能是指將房地產(chǎn)權(quán)利的事實(shí)向社會(huì)公開用以標(biāo)示房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的功能。其目的

在于維護(hù)房地產(chǎn)交易的安全，一方面可以防止不具有支配權(quán)的人進(jìn)行欺詐；另一方面公示

房地產(chǎn)已經(jīng)設(shè)立的相關(guān)權(quán)利，可以防止隱瞞權(quán)利的瑕疵進(jìn)行交易給他人帶來損失。

47、【問答題】簡述房地產(chǎn)法律責(zé)任的形式。

答案：（1）民事責(zé)任：它是指違法者依法應(yīng)承擔(dān)的民事法律后果，可分為侵犯責(zé)任、違

約責(zé)任和不履行其他義務(wù)的責(zé)任。承擔(dān)民事責(zé)任的形式主要有停止侵害、排除妨礙、賠償

損失、支付違約金等。（2）行政責(zé)任：它是指違反行政管理秩序、依法應(yīng)承擔(dān)的行政法

律后果。行政責(zé)任因違法主體的不同而存在區(qū)別，如行政機(jī)關(guān)與作為行政相對(duì)人的自然人

和法人等。（3）刑事責(zé)任：它是指危害社會(huì)的行為構(gòu)成犯罪，依照刑法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的刑事

法律后果。刑事責(zé)任是法律責(zé)任形式中最嚴(yán)厲的措施。

48、【問答題】論述住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)。

答案：住房部分產(chǎn)權(quán)是指城鎮(zhèn)居民對(duì)按照標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房所享有的權(quán)利。關(guān)于住房部分

產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)主要有四種學(xué)說：⑴單獨(dú)所有權(quán)說，即房屋產(chǎn)權(quán)受到特殊的限制。⑵租

賃權(quán)說，即住房部分產(chǎn)權(quán)在法律上屬于租賃權(quán)。⑶共有權(quán)說，即購房人和原產(chǎn)權(quán)單位對(duì)

住房享有共有權(quán)。⑷他物權(quán)說，即是一種受限制的物權(quán)。住房部分產(chǎn)權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)屬于

部分所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)權(quán)的一種形式。首先根據(jù)我國住房制度改革的歷史背景和相關(guān)制度的

規(guī)定來看，其法律性質(zhì)確定為部分所有權(quán)較為合理；其次，部分產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容與所有權(quán)的內(nèi)

容基本一致，區(qū)別在于其收益權(quán)和處分權(quán)受到限制。最后，從部分產(chǎn)權(quán)的主體來分析，共

有權(quán)的主體不是單一的，而部分產(chǎn)權(quán)的主體是單一的。

49、【問答題】2004年11月23日，泰豐公司與某市土地局簽訂了《國有土地使用權(quán)出讓合

同》。約定土地局將位于該市城區(qū)西北角面積為8939.77平方米的國有土地使用權(quán)有償出讓

給泰豐公司，使用期40年，并約定合同簽訂后30日內(nèi)，泰豐公司向土地局繳付土地使用權(quán)

出讓金總額15%的定金，在簽訂合同后60