物業(yè)管理基本制度與政策：物業(yè)管理的基本制度

1第三章物業(yè)管理的基本制度考試基本要求（掌握）業(yè)主大會(huì)的職責(zé)和表決規(guī)則業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（臨時(shí)）管理規(guī)約的內(nèi)容和法律效力前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定物業(yè)承接查驗(yàn)制度的現(xiàn)實(shí)意義各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件物業(yè)管理師考試注冊(cè)規(guī)定住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理原則住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存與使用2業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)具備的主要條款前期物業(yè)管理招投標(biāo)的意義和原則應(yīng)移交的物業(yè)管理資料的范圍物業(yè)保修的法律規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的必要性物業(yè)管理師應(yīng)具備的執(zhí)業(yè)能力住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的范圍住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管單位的義務(wù)挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的法律責(zé)任熟悉3《條例》確立了七項(xiàng)物業(yè)管理的基本制度；業(yè)主大會(huì)制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度、物業(yè)承接查驗(yàn)制度、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度、物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度。第一節(jié)業(yè)主大會(huì)制度

《條例》（19）確立了業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)并存。業(yè)主大會(huì)決策，業(yè)委會(huì)執(zhí)行的制度。業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得作從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。（掌握）4一、業(yè)主（一）業(yè)主的概念

《條例》第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。在物業(yè)管理很活動(dòng)中，業(yè)主作為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人，不受?chē)?guó)籍、自然人、法人或其他組織的屬性限制。業(yè)主身份房屋所有權(quán)證書(shū)持有人房屋共有權(quán)證書(shū)持有人待領(lǐng)房屋所有權(quán)證書(shū)和共有權(quán)證書(shū)的購(gòu)房人5（二）業(yè)主的權(quán)利１、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)（享受服務(wù)權(quán)）２、提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議３、提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議４、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)（選舉權(quán)）５、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)６、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作７、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同８、對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)９、監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用10、法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利6（三）業(yè)主的義務(wù)1、遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2、遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度3、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定4、按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納專(zhuān)項(xiàng)維修資金5、按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)

7二、業(yè)主大會(huì)（一）業(yè)主大會(huì)的組成和性質(zhì)

1、業(yè)主大會(huì)不是業(yè)主大會(huì)會(huì)議

2、業(yè)主大會(huì)不是法人團(tuán)體

3、業(yè)主大會(huì)不具備法人要件：工商登記（依據(jù)）、執(zhí)照（證明）香港業(yè)主立案法團(tuán)（民政登記）（二）業(yè)主大會(huì)的籌備與成立1、成立業(yè)主大會(huì)的限制和選擇一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，而不能成立多個(gè)業(yè)主大會(huì)?！稐l例》第九條

8（一）關(guān)于“業(yè)主大會(huì)制度”（第三章第一節(jié)）的修改2007年8月26日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改<物業(yè)管理?xiàng)l例>的決定》正式公布，自2007年10月1日起施行。1、修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條的內(nèi)容為：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。9”刪除第十條第二款。"

例如：有的大廈建筑規(guī)模很大，連同配套建筑和設(shè)施構(gòu)成獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，但大廈產(chǎn)權(quán)統(tǒng)屬一人或幾人，業(yè)主只有一個(gè)或幾個(gè)，這樣的大廈就可以不成立業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)僅僅是業(yè)主民主決策一種組織形式，《條例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)制度，是為了保障眾多業(yè)主的公眾權(quán)益不受損害，只要不影響業(yè)主民主決策，是否成立業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)管理區(qū)域的全體業(yè)主決定。102、修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條的內(nèi)容為：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（5）籌集和使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金；（6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

113、修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條內(nèi)容為：業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷(xiāo)。124、修改后的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條內(nèi)容為：業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

考試時(shí)教材第三章第一節(jié)“業(yè)主大會(huì)制度”中的表述應(yīng)按上述內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng)修改。

13三、業(yè)主委員會(huì)（一）業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)業(yè)主委員會(huì)由全體業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)（二）業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（掌握）1、召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況2、代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同3、及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同4、監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施5、業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)物業(yè)條例沒(méi)提14（三）業(yè)主委員會(huì)的備案P79—81告知性，非審批性，應(yīng)登記利于政府監(jiān)管《上海條例是登記制》（四）業(yè)主委員會(huì)委員的資格條件（五）業(yè)主委員會(huì)委員的資格終止（六）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議（重點(diǎn)掌握）1/3或主任認(rèn)為有必要召開(kāi)—必須開(kāi)半數(shù)以上出席、半數(shù)以上通過(guò)會(huì)議記錄存檔，決定公告，告知居委會(huì)聽(tīng)取意見(jiàn)（七）業(yè)主委員會(huì)的改選與變更（八）業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)（全體業(yè)主承擔(dān)）四、限制性規(guī)定15

第二節(jié)管理規(guī)約制度不亞于業(yè)主大會(huì)制度自我管理：1、通過(guò)業(yè)主大會(huì)2、規(guī)約（運(yùn)行規(guī)則或稱(chēng)業(yè)主行為守則）是契約的基礎(chǔ)——以私有財(cái)產(chǎn)為基礎(chǔ)，以公有財(cái)產(chǎn)為核心是法律范疇的規(guī)范性文件，是物業(yè)管理順利開(kāi)展、保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益的最重要保證規(guī)約的主體—全體業(yè)主。經(jīng)簽約或大會(huì)審議通過(guò)而生效規(guī)約的客體—基于物權(quán)而派生的客觀行為可否做什么？應(yīng)怎么做。規(guī)約的內(nèi)容—物業(yè)使、維、管方面權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，有法律規(guī)范及社會(huì)公德管理規(guī)約制度16一、管理規(guī)約（一）管理規(guī)約的概念共同約定，約束全體業(yè)主物業(yè)管理法律法規(guī)和政策一種有益補(bǔ)充調(diào)整業(yè)主之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的基礎(chǔ)性文件共同財(cái)產(chǎn)共同利益的平衡（二）管理規(guī)約的主要內(nèi)容物業(yè)使、維、管的約定，裝修時(shí)應(yīng)遵守的規(guī)則業(yè)主的共同利益業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)違反規(guī)約應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任（三）管理規(guī)約的法律效力規(guī)約的法律依據(jù)：《民法通則》《條例》《房屋異產(chǎn)毗連管理辦法》1、對(duì)物業(yè)使用人也發(fā)生效力2、對(duì)物業(yè)的繼受人（業(yè)主）自動(dòng)產(chǎn)生效力17二、臨時(shí)管理規(guī)約（一）臨時(shí)管理規(guī)約的概念（房屋銷(xiāo)售之前）（二）臨時(shí)管理規(guī)約的制定（房屋銷(xiāo)售之前，建設(shè)單位是第一業(yè)主）（三）相關(guān)主題的法律義務(wù)1、建設(shè)單位不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人合法權(quán)益的義務(wù)2、建設(shè)單位對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約的明示和說(shuō)明義務(wù)3、物業(yè)買(mǎi)受人對(duì)臨時(shí)管理規(guī)約承諾的義務(wù)（四）臨時(shí)管理規(guī)約的內(nèi)容（熟悉）1、物業(yè)的自然情況與權(quán)屬情況2、業(yè)主使用物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則3、維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守的規(guī)則4、涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)（3條）P895、違約責(zé)任（3條）P8918第三節(jié)前期物業(yè)管理招投標(biāo)制度一、前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念、意義和原則（熟悉）（一）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的概念（二）前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的意義（三）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的原則（四）前期物業(yè)管理招投標(biāo)的強(qiáng)制性規(guī)定（掌握）P9119二、前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)規(guī)則（一）招標(biāo)原則與招標(biāo)形式1、招標(biāo)原則（1）不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人（2）不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇（3）不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求2、招標(biāo)形式（1）公開(kāi)招標(biāo)（2）邀請(qǐng)招標(biāo)（3）招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)20（二）招標(biāo)文件的編制與招標(biāo)項(xiàng)目備案1、招標(biāo)文件的編制前期物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：（1）招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介（2）物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求（3）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書(shū)的要求（4）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法（5）招標(biāo)活動(dòng)方案（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明（7）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容212、招標(biāo)項(xiàng)目備案招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的10日前，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。22（三）招標(biāo)程序規(guī)則（1）招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需的合理期間，公開(kāi)招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。（2）招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的文件，認(rèn)為必須澄清或者修改有關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。（3）招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。（4）通過(guò)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：①新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；②預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；③非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

23三、物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)規(guī)則（一）投標(biāo)要求與投標(biāo)文件投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：①投標(biāo)函；②投標(biāo)報(bào)價(jià)；③物業(yè)管理方案；④招標(biāo)文件要求提供的其他材料。（二）投標(biāo)程序1、投標(biāo)文件案的送達(dá)2、投標(biāo)文件的補(bǔ)充修改或撤回3、投標(biāo)禁止行為（1）投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。（2）投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害投標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。（3）投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。（4）禁止投標(biāo)人以向投標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。24四、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)（一）開(kāi)標(biāo)（二）評(píng)標(biāo)1、評(píng)標(biāo)專(zhuān)家名冊(cè)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立評(píng)標(biāo)的專(zhuān)家名冊(cè)，由具有經(jīng)驗(yàn)的人員組成物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專(zhuān)家?guī)臁?、評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)活動(dòng)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家共同組成，成員為5人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專(zhuān)家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專(zhuān)家成員，由招標(biāo)人從房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的專(zhuān)家名冊(cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。招標(biāo)人的代表和評(píng)標(biāo)專(zhuān)家與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得進(jìn)入評(píng)標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。253、評(píng)標(biāo)規(guī)則評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書(shū)面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件愛(ài)那種含義不明確的內(nèi)容作出必要的澄清或者說(shuō)明。在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)答辯，召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過(guò)3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。26（三）中標(biāo)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。招標(biāo)人確定中標(biāo)人后，應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)應(yīng)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書(shū)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書(shū)面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的其他協(xié)議。招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，或中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與招標(biāo)人簽訂合同，應(yīng)當(dāng)賠償給對(duì)方造成的損失。五、違反前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)規(guī)定的法律責(zé)任

P9727第四節(jié)物業(yè)承接查驗(yàn)制度一、物業(yè)承接查驗(yàn)制度的意義（1）有利于明確各方的責(zé)、權(quán)、利，對(duì)維護(hù)建設(shè)單位、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的正當(dāng)權(quán)益，避免矛盾糾紛，都具有重要的保障作用。（2）可以督促建設(shè)單位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和售房約定，重視物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，對(duì)提高建設(shè)質(zhì)量，保障業(yè)主財(cái)產(chǎn)權(quán)益具有重要意義，（3）實(shí)行物業(yè)承接查驗(yàn)制度，可以彌補(bǔ)前期物業(yè)管理期間業(yè)主大會(huì)缺位的弊端，加強(qiáng)物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理的銜接，保障開(kāi)展物業(yè)管理的必備條件，而在新老物業(yè)管理企業(yè)鉸接時(shí)進(jìn)行承接查驗(yàn)，有利于界定物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的管理責(zé)任。28

在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)向建設(shè)單位接收下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等驗(yàn)收資料（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（四）物業(yè)管理所必須的其他資料。

在交接的過(guò)程中，向物業(yè)管理單位移交上述全部資料，是開(kāi)發(fā)商應(yīng)履行的法定和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容物業(yè)管理資料移交29二、物業(yè)承接查驗(yàn)的內(nèi)容（一）物業(yè)管理資料移交（二）物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收三、物業(yè)的保修責(zé)任30（二）關(guān)于“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”（第三章第五節(jié)）的修改

2007年11月26日，《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》(建設(shè)部令第164號(hào))發(fā)布，決定對(duì)《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》（建設(shè)部令第125號(hào)）進(jìn)行修改，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，同時(shí)刪去《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（建設(shè)部令第125號(hào)）中的以下內(nèi)容：31第十七條物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實(shí)行年檢制度。各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的年檢由相應(yīng)資質(zhì)審批部門(mén)負(fù)責(zé)。第十八條符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。不符合原定資質(zhì)等級(jí)條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為不合格，原資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)當(dāng)注銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)，由相應(yīng)資質(zhì)審批部門(mén)重新核定其資質(zhì)等級(jí)。資質(zhì)審批部門(mén)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會(huì)公布。第二十二條物業(yè)管理企業(yè)無(wú)正當(dāng)理由不參加資質(zhì)年檢的，由資質(zhì)審批部門(mén)責(zé)令其限期改正，可處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。據(jù)此，教材第三章第五節(jié)“物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度”，其中涉及上述三個(gè)條款的相關(guān)內(nèi)容予以刪除。32（三）關(guān)于“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度”（第三章第七節(jié)）的修改

2007年12月4日，建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布了《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（建設(shè)部令第165號(hào)），自2008年2月1日起施行，1998年12月16日建設(shè)部、財(cái)政部發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號(hào)）同時(shí)廢止。根據(jù)《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，將“住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度”進(jìn)行相應(yīng)修改，修改后的教材“第三章第七節(jié)”的內(nèi)容為：33第七節(jié)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度2007年12月4日，根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、行政法規(guī)，建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部發(fā)布了《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，并于2008年2月1日起施行。該辦法對(duì)加強(qiáng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，都起著重要的作用。34一、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的定義、管理原則和監(jiān)管部門(mén)1、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的定義住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是指專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。352、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的定義

共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。363、管理原則住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。4、監(jiān)督部門(mén)國(guó)務(wù)院建設(shè)主管部門(mén)會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作?？h級(jí)以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。37二、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存主體住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存主體主要包括以下三類(lèi)：1、住宅的業(yè)主，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外。2、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅的業(yè)主。3、涉及公有住房出售的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。38（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存金額1、商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。每平方米建筑面積交存的首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)根據(jù)本地區(qū)情況確定并公布。392、出售公有住房的，業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的2%。售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。40（三）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的交存方式1、商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶。2、已售公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金存入公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶。413、未按規(guī)定交存首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購(gòu)買(mǎi)人。4、業(yè)主分戶賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交按照直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)財(cái)政部門(mén)制定的具體管理辦法實(shí)施。42（四）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理1.業(yè)主大會(huì)成立前住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)委托的當(dāng)?shù)厣虡I(yè)銀行開(kāi)立的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶代管。開(kāi)立的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬，未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。432.業(yè)主大會(huì)成立后住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的專(zhuān)戶管理銀行，并在專(zhuān)戶管理銀行開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶。開(kāi)立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)；涉及已售公有住房的，應(yīng)當(dāng)通知負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)。44

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)在收到通知之日起30日內(nèi)，通知專(zhuān)戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶，并將有關(guān)賬目等移交業(yè)主委員會(huì)。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理制度進(jìn)行管理。業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)的監(jiān)督。45三、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用（一）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用范圍和原則1、使用范圍住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。2、使用原則住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開(kāi)透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。46（二）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的分?jǐn)傄?guī)則1、商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?、售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?73、售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費(fèi)用。48（三）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用程序1.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前的使用程序（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議；（2）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主討論通過(guò)使用建議；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案；49（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支；（5）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知；（6）專(zhuān)戶管理銀行將所需住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位502.住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后的使用程序（1）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時(shí)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等；（2）業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案；（3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支；51（5）業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；（6）業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知；（7）專(zhuān)戶管理銀行將所需住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。523、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的緊急使用程序發(fā)生危及房屋安全等緊急情況，需要立即對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造的，按照以下規(guī)定列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金：（1）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)申請(qǐng)列支；其中，動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知；專(zhuān)戶管理銀行將所需住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位53（2）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金；其中，動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)申請(qǐng)列支；業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)備案；動(dòng)用公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)審核同意；直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正；業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的通知；專(zhuān)戶管理銀行將所需住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。54（3）發(fā)生上述情況后，未按規(guī)定實(shí)施維修和更新、改造的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)可以組織代修，維修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金分戶賬中列支。其中，涉及已售公有住房的，還應(yīng)當(dāng)從公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。55（四）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用禁止《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》第二十五明確規(guī)定，下列費(fèi)用不得從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支：1、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；2、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用563、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；4、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。57（五）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的其他規(guī)定1.利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的限制條件（1）必須在保證住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金正常使用的前提下。（2）利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)在銀行間債券市場(chǎng)或者商業(yè)銀行柜臺(tái)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)新發(fā)行的國(guó)債，并持有到期。58（3）利用業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意；未成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上業(yè)主同意。（4）利用從公有住房售房款中提取的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)售房單位的財(cái)政隸屬關(guān)系，報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)同意。（5）禁止利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金從事國(guó)債回購(gòu)、委托理財(cái)業(yè)務(wù)或者將購(gòu)買(mǎi)的國(guó)債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。592、下列資金應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用：（1）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息；（2）利用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金購(gòu)買(mǎi)國(guó)債的增值收益；（3）利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，業(yè)主所得收益，但業(yè)主大會(huì)另有決定的除外；（4）住宅共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值60四、住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理（一）房屋轉(zhuǎn)讓或滅失時(shí)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的處理1、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存和結(jié)余情況并出具有效證明，該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。受讓人需要持住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金過(guò)戶的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書(shū)、身份證等到專(zhuān)戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。612、房屋滅失的，房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金返還業(yè)主；售房單位交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬面余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)務(wù)隸屬關(guān)系，收繳同級(jí)國(guó)庫(kù)。62（二）相關(guān)主體對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的監(jiān)管義務(wù)1．管理單位的法律義務(wù)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)，每年至少一次與專(zhuān)戶管理銀行核對(duì)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬目，并向業(yè)主、公有住房售房單位公布下列情況：63（1）住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；（2）發(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；（3）業(yè)主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額（4）其他有關(guān)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用和管理的情況。業(yè)主、公有住房售房單位對(duì)公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。642.專(zhuān)戶管理銀行的法律義務(wù)（1）專(zhuān)戶管理銀行應(yīng)當(dāng)每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門(mén)，負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的部門(mén)及業(yè)主委員會(huì)發(fā)送住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金對(duì)賬單。65（2）直轄市、市、縣建設(shè)