記賬實(shí)操-以房抵債風(fēng)險(xiǎn)的防范

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫(kù)2/5記賬實(shí)操-以房抵債風(fēng)險(xiǎn)的防范一、拒絕“以房抵債”的辦法如上所述，一般在合同或招投標(biāo)文件明示的以房抵債不具備完整意義上的房屋買賣合同條款，因此在沒(méi)有形成新的補(bǔ)充協(xié)議或正式的購(gòu)房協(xié)議之前，明示的以房抵債條款是不成立的。但是，以房抵債畢竟做了約定，算是施工單位的承諾。如果施工單位直接以約定不明為由不辦理以房抵債，則可能有損于承發(fā)包雙方信任關(guān)系。對(duì)此，筆者建議：1.如果建設(shè)單位要求以房抵債的，要盡量把以房抵債的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)移，即在分供商招標(biāo)或合同簽訂時(shí)，也盡量選擇同意抵房的分供單位。2.項(xiàng)目建設(shè)初期，建設(shè)單位提出以房抵債時(shí)，可以以房屋沒(méi)有取得預(yù)售許可證，分供商不同意抵債為由予以推脫；也可以進(jìn)一步向建設(shè)單位提出在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下所簽訂的抵房合同無(wú)效，將來(lái)可能發(fā)生爭(zhēng)議。3.如果業(yè)主取得預(yù)售許可證，則可以以房屋位置、房屋價(jià)格、交付時(shí)間等條款無(wú)法達(dá)成一致意見(jiàn)為由予以推脫。4.如果建設(shè)單位以施工方不同意抵房為由延遲向施工單位支付工程款的，施工單位要以工期延長(zhǎng)為由進(jìn)行對(duì)抗。5.如果確實(shí)要折抵房屋的，承發(fā)包雙方要在抵房和現(xiàn)金的捆綁方式上達(dá)成一致意見(jiàn)。6.如果施工單位認(rèn)為以房抵債對(duì)其利益形成重大損害的，完全可以不執(zhí)行那些約定不完整的以房抵債條款，轉(zhuǎn)而要求對(duì)方支付工程款。二、以房抵債后的風(fēng)險(xiǎn)防范1.簽署抵房協(xié)議，就意味著放棄工程款轉(zhuǎn)而要房子，所以在簽訂以房抵債協(xié)議書(shū)時(shí)，必須約定當(dāng)如房屋未按時(shí)交付或過(guò)戶，允許施工單位繼續(xù)主張工程價(jià)款。選定交房或過(guò)戶的期限時(shí)要充分考慮主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受權(quán)的期限，不能出現(xiàn)當(dāng)施工單位能夠主張工程款時(shí)已經(jīng)沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)的情況。2.盡量選擇資信條件比業(yè)主好的企業(yè)所有的房產(chǎn)進(jìn)行抵債。3.在簽訂以房抵債合同時(shí)，要審查開(kāi)發(fā)企業(yè)是否取得預(yù)售許可證或大產(chǎn)證，所抵房屋是否被抵押、被查封，是否是必須是開(kāi)發(fā)企業(yè)自己持有的不可銷售房產(chǎn)。4.抵債協(xié)議簽署后，要盡快辦理合同網(wǎng)上簽約、網(wǎng)上備案，快速過(guò)戶。5.在辦理合同備案時(shí)要同時(shí)辦理預(yù)告登記。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”。并且根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第30條：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,對(duì)被查封的辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人提出停止處分異議的，人民法院應(yīng)予支持”。所以辦理預(yù)告登記后，能排除無(wú)法過(guò)戶、業(yè)主一房多賣、房屋被執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)。但是需要注意的是，在能夠辦理登記后三個(gè)月內(nèi)未正式登記的，預(yù)告登記失效。6.如果在房屋在過(guò)戶之前被查封，導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶的，施工單位應(yīng)根據(jù)具體情況選擇排除第三方執(zhí)行還是向建設(shè)單位索要工程款。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。第29條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過(guò)合同約定總價(jià)款的百分之五十”。所以施工單位應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況判斷是否能夠排除執(zhí)行，若不能根據(jù)上述規(guī)定排除執(zhí)行，應(yīng)轉(zhuǎn)向建設(shè)單位索要工程款。7.如果決定索要工程價(jià)款的需注意建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是否還能繼續(xù)主張。三、房屋抵給分供商/分包方的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)1.如果房屋不能過(guò)戶給分供商/分包主，施工單位將面臨很大風(fēng)險(xiǎn)，因此在與分供商/分包主的抵房協(xié)議中要明確房產(chǎn)不能過(guò)戶的責(zé)任承擔(dān)，特別是因分供商/分包主自己遲延辦理產(chǎn)證等原因造成房屋被查封無(wú)法過(guò)戶的，相應(yīng)后果與總包單位無(wú)關(guān)。2.為慎重起見(jiàn)，總包單位要協(xié)助分供商/分包主審查房屋是否存在網(wǎng)簽和過(guò)戶障礙，協(xié)助分供商/分包主及時(shí)與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂銷售合同和預(yù)告登記，并督促分供商/分包主盡快辦理過(guò)戶。3.為避免各項(xiàng)麻煩，建議施工單位選擇用債權(quán)債務(wù)轉(zhuǎn)移的方式處理對(duì)分供商/分包主的抵債事宜，即施工單位將對(duì)建設(shè)單位的工程款債權(quán)轉(zhuǎn)讓給分供商/分包主，由建設(shè)單位向分供商/分包主履行工程款償付義務(wù)，具體償付方式由建設(shè)單位與分供商/分包主另行協(xié)商。在債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議中，不體現(xiàn)以房抵債的意思表示，具體操作由分供商/分包主和建設(shè)單位完成，將自身從以房抵債中抽離出來(lái)，從而避免相