無錫市惠山堰寧公寓裝潢改造（公共租賃住房）項目可行性研究報告

惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)新惠社區(qū)堰寧公寓裝潢改造項目可行性研究報告咨詢有限公司二〇一七年十月 31.1項目概論 31.2可行性研究依據(jù)及原則 41.3項目研究的范圍 61.4項目概況及主要技術(shù)經(jīng)濟指標 61.5可行性研究的結(jié)論 9第二章項目建設(shè)必要性和意義 2.1項目提出的背景 12.2項目建設(shè)的必要性 4第三章項目地址和建設(shè)條件 73.1項目地址 73.2建設(shè)條件 73.3場址評價 第四章項目改造方案 4.1項目建設(shè)依據(jù)、原則 4.2項目改造方案 4.3建筑設(shè)計 4.4結(jié)構(gòu)設(shè)計 4.5公用工程 21第五章環(huán)境保護 5.1執(zhí)行環(huán)境質(zhì)量標準及排放標準 5.2項目建設(shè)對環(huán)境影響及治理措施 5.3項目投入使用污染源及治理措施 5.4水土保持 5.5工程對環(huán)境影響程度分析 6.1用能標準及節(jié)能設(shè)計規(guī)范 6.2節(jié)能原則 336.3項目綜合能耗指標及分析 6.4項目主要耗能設(shè)施和節(jié)能措施 6.5節(jié)水措施 35第七章項目管理及實施進度計劃 7.1項目管理 7.2項目實施進度計劃 39第九章投資估算與資金籌措 9.1投資估算 1堰寧公寓裝潢改造項目可行性研究報告9.2資金籌措 49第十章經(jīng)濟分析 10.1經(jīng)濟分析說明 10.3成本費用估算 10.4利潤的估算 10.5經(jīng)濟分析結(jié)論 第十一章社會效益和互適性分析 11.1社會效益分析 11.2項目對社會的影響分析 11.3項目所在地相互適應(yīng)分析 11.4社會評價結(jié)論 第十二章結(jié)論與建議 12.1結(jié)論 附表：項目投資估算表附圖：項目地理位置圖2堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目第一章總論惠山區(qū)長安街道新惠社區(qū)是根據(jù)惠山開發(fā)區(qū)的統(tǒng)一部署，統(tǒng)一規(guī)截止2015年底，新惠社區(qū)有住戶5765戶，在冊戶籍人口9248人，流動人口3112人。社區(qū)設(shè)有黨委及分支部、社區(qū)居民委員會、社區(qū)工作內(nèi)設(shè)五星級醫(yī)療服務(wù)中心、四星級警務(wù)室、幼兒園等配套設(shè)施。2014一體的服務(wù)模式。新惠社區(qū)黨委和居委會以“為民服務(wù)是根本，社區(qū)和3堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目建家園”為服務(wù)宗旨。扎實開展各項社區(qū)管理和為民服務(wù)工作。新的社區(qū)，新的起點，承擔(dān)著新的歷史使命造成惠山區(qū)乃至無錫市具有鮮明特色的高品質(zhì)現(xiàn)代化社區(qū)。惠山區(qū)長安街道新惠社區(qū)，堰寧路28號。改造發(fā)證機關(guān)：國家發(fā)展和改革委員會(3)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》(2013年修正版);(4)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)(2011)45號)4堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目(5)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、國家稅務(wù)總局等部門《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》(建?！?010〕87號)(1)項目承辦單位提供的關(guān)于本項目的原始材料及數(shù)據(jù)；本報告本著實事求是的原則，對項目的要素進行認真的、全面的調(diào)查和詳細的測算、分析、論證。本報告力求內(nèi)容完善、文字簡練、文件求實、科學(xué)、公正的原則，在現(xiàn)有能夠掌握的資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，主(1)依據(jù)惠山區(qū)的整體規(guī)劃，滿足區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的需要；(2)因地制宜，結(jié)合堰寧公寓現(xiàn)狀特征，合理安排，對現(xiàn)有的建筑室內(nèi)進行裝潢改造及配套設(shè)施提升，提升公寓入住人群的生活條件；(3)著重進行消防、安全等方面的設(shè)計改造，確保符合當(dāng)前國家(4)建筑改造設(shè)計整體做到功能布局合理，配套設(shè)施齊全，外觀(5)結(jié)合區(qū)域內(nèi)土地利用規(guī)劃、給排水規(guī)劃、電力設(shè)施規(guī)劃，科5(6)滿足環(huán)境保護和成本節(jié)約要求，做到技術(shù)先進、經(jīng)濟合理。(7)通過公寓整體環(huán)境的改造提升，適當(dāng)增加租金，在保證項目1.3項目研究的范圍(1)項目背景及建設(shè)必要性(2)場址選擇和建設(shè)條件(3)規(guī)劃建設(shè)方案(4)環(huán)境影響評價(5)節(jié)能、節(jié)水措施(6)項目實施進度和招標方案(7)投資估算和資金籌措方案(8)項目經(jīng)濟分析(9)社會影響和互適性分析1.4項目概況及主要技術(shù)經(jīng)濟指標本項目對堰寧公寓進行改造，改造建筑面積14303.2平方米，主要包括對公寓進行實用性、美觀性、安全性及基礎(chǔ)設(shè)施的改造，具體改造(1)改造單身公寓(或宿舍)共計408間，主要包括房間普通裝修(包括鋪設(shè)地磚、墻體粉刷),統(tǒng)一安裝單體空調(diào)，衛(wèi)生間改造和電氣6線路改造，在衛(wèi)生間(或合適位置)預(yù)留洗衣機位，并完善公寓消防設(shè)(2)完善公寓內(nèi)消防設(shè)施，包括新建消防水池、建筑內(nèi)布設(shè)消防管道、增設(shè)消防栓，并在各建筑配置自動噴淋設(shè)施和火(3)對4棟公寓樓外立面進行改造，包括外墻體涂刷，立面百葉窗更換、窗體維修改造等，改善建筑外立面形象；對屋面進行防水改造處(4)小區(qū)內(nèi)道路及地面硬化3000平方米，景觀綠化1200平方米，規(guī)劃機動車和非機動車停車位(帶充電),改造室外供水、排水以及供電、通訊管線，小區(qū)出入口增設(shè)智能電動道閘，配套安裝小區(qū)視頻監(jiān)控項目建設(shè)期14個月，計劃2017年10月-2018年3月進行項目前期準備，2018年4月份動工建設(shè)，計劃到2018年11月底工程竣工驗收、投入使用。項目總投資為1503.53萬元，其中：工程費用1398.81萬元，工程建設(shè)其他費用60.93萬元，預(yù)備費43.79萬元。7表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標單位數(shù)量備注1改造總建筑面積平方米2主要改造內(nèi)容普通裝修房間間樓體外立面涂刷平方米屋面防水處理平方米加設(shè)門禁呼叫系統(tǒng)套4道路及地面硬化平方米景觀綠化平方米圍墻更換米增設(shè)智能電動道閘套13項目總投資萬元其中：工程費用萬元工程建設(shè)其他費用萬元預(yù)備費萬元4經(jīng)濟指標年實現(xiàn)收入租金：500元/間萬元租金：600元/間萬元年總成本費用萬元年利潤額租金：500元/間萬元租金：600元/間萬元投資利潤率租金：500元/間%租金：600元/間%投資回收期租金：500元/間年租金：600元/間年8堰寧公寓裝潢改造項目可行性研究報告5建設(shè)期14個月1.5可行性研究的結(jié)論和建議該項目符合國家鼓勵發(fā)展租賃住房的政策，符合省市老舊小區(qū)改造規(guī)劃，以及當(dāng)前惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)園區(qū)職工住房需要；工程完成后將改善在改造過程中需統(tǒng)籌安排；項目運營后整體收益將為客觀，在運營5-6年左右的時間可回收成本，項目實施的經(jīng)濟上可行。(1)本項目在報告批復(fù)后，應(yīng)盡快委托有資質(zhì)的設(shè)計單位對本項期工作。(2)小區(qū)內(nèi)相關(guān)的供水、供電、排水等設(shè)施須進行改造完善的，(3)項目完成后，加強管理至關(guān)重要，注重日常衛(wèi)生保潔、安全管理，提升公寓管理水平；并建議加強宣傳教育，促進小區(qū)環(huán)境人人維護，共同打造環(huán)境優(yōu)美的居住空間。(4)建設(shè)單位要把資金落實到位，確保項目的建設(shè)順利進行。9堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目第二章項目建設(shè)必要性和意義2.1項目提出的背景2.2.1國家住房發(fā)展規(guī)劃民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》主要闡明國家戰(zhàn)略意圖，明確經(jīng)濟社會發(fā)展宏偉目標、主要任務(wù)和重大舉措，是市場主體的行為導(dǎo)在國家“十三五”規(guī)劃“建設(shè)和諧宜居城市”一章中提到：轉(zhuǎn)變城力、各具特色的城市。加快城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和危房改造?；就瓿沙擎?zhèn)棚戶區(qū)和危房改造任務(wù)。將棚戶區(qū)改造與城市更新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級更好結(jié)合起來，加快推進集中成片棚戶區(qū)和城中村改造，有序推進舊住宅小區(qū)綜在“健全住房供應(yīng)體系”中提到：構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平，更好保障住有所居。完善購租并舉的住房制度。以主要方向，深化住房制度改革。對無力購買住房的居民特別是非戶籍人1把公租房擴大到非戶籍人口，實現(xiàn)公租房貨幣化。促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，促進市場供需平衡，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫存較大地區(qū)，穩(wěn)步化解房地產(chǎn)庫存，擴大住房有效需求，提高棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例。積極發(fā)展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構(gòu)投資者購買庫存商品房，擴大租賃市場房源，鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務(wù)的專業(yè)化企業(yè)。促進房地產(chǎn)業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度，開展房地產(chǎn)投資《無錫市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》提出：“十設(shè)“強富美高”新無錫打下堅實基礎(chǔ)。在“經(jīng)濟強”上有突破進展。經(jīng)濟運行保持在合理區(qū)間，呈現(xiàn)向上向好勢頭，地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長7.5%左右，提前實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值比2010年翻一番。建立健全居民收入持續(xù)增長機制，提前實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番，低收薄弱村全部脫困轉(zhuǎn)化。促進充分就業(yè)、穩(wěn)定就業(yè)、更高質(zhì)量就業(yè)，創(chuàng)業(yè)其中，在“完善住房保障和供應(yīng)體系”提到，研究制訂住有宜居評2價指標體系，科學(xué)設(shè)置和動態(tài)調(diào)整住房保障準入線標準，改進和優(yōu)化住府租賃等籌集方式，積極探索擴大基本住房保障貨幣化補貼的實施路新提升，提高住宅成品裝修和綠色建造水平。建立完善城鄉(xiāng)戶籍居民住房財產(chǎn)保險制度，繼續(xù)推進城鄉(xiāng)戶籍居民自然災(zāi)害責(zé)任保險制度。擴大加強房地產(chǎn)市場分類指導(dǎo)，改善供求關(guān)系，規(guī)范市場秩序，適度有序控制商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，化解房地產(chǎn)庫存，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展?！笆濉逼陂g，改造危舊房100萬平方米左右，城中村300萬平方米左右，整治改造老舊住宅700萬平方米左右。到2020年，全市城鎮(zhèn)常住人口保障性住房覆蓋率超過22%。當(dāng)前國家、江蘇省出臺了相關(guān)的住房租賃政策，對社會程度促進無錫市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。當(dāng)前，強化住房租賃管理服建設(shè)租賃住房等方式加大租賃住房供應(yīng)。新建租賃住房應(yīng)當(dāng)配置教育設(shè)施，居住人口達到一定規(guī)模、15分鐘步行范圍內(nèi)無醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)標準和規(guī)劃予以設(shè)置。新建租賃住房優(yōu)先面向產(chǎn)業(yè)園區(qū)、周邊就3房——堰寧公寓對于國家住房租賃政策的早期示范具有很好的帶動作用，當(dāng)前對堰寧公寓的改造正是進一步發(fā)揮租賃住房保障作用、改善惠以提升居住人群的生活條件和安全性。項目建設(shè)符合《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》(修正版)中第一類“鼓勵類”中第三十七項“其他服務(wù)業(yè)”中第1條“保障性住房建設(shè)與管理”、第4條“城鄉(xiāng)社區(qū)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施及綜合服務(wù)網(wǎng)點建設(shè)”的內(nèi)容。同時，本項目也是城市老舊小區(qū)改造的范疇，符合當(dāng)前國家、省、市老舊小區(qū)改造的政策，是當(dāng)前新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園區(qū)民生需要，改造后將極大提升公寓居住條件和作為無錫市市委、市政府為民辦實事工作，舊住宅區(qū)整治改造每年都被列入政府重點工作內(nèi)容。在各級各部門的共同努力下，舊住宅區(qū)整標。與此同時，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展、居民對生活品質(zhì)要求的提升，舊2011年，無錫市人民政府出臺《無錫市舊住宅區(qū)整治改造工作管理辦法》,使這項民生工作走上常態(tài)化、法制化的軌道。2013年，市政府4出臺《關(guān)于進一步推進舊住宅區(qū)整治改造工作意見》,對舊住宅區(qū)整治改造的管理體制、經(jīng)費分擔(dān)、項目設(shè)置等方面進行了優(yōu)化，進一步調(diào)動改造專項行動實施意見》,進一步拓寬了整治改造工作的范圍。過去的五年間，陸續(xù)將信報箱改造、樓道燈安裝、白蟻防治、增設(shè)消火栓、零星舊住宅改造等項目陸續(xù)納入整治改造內(nèi)容，此外，直供水改造、技防設(shè)施改造等專項改造也由職能部門結(jié)合舊住宅區(qū)整治改造同步實施。綿城市”的理念，還率先在部分小區(qū)試點“項目提標改造”,將參照商進一步美化小區(qū)環(huán)境。本項目是對堰寧公寓進行的改造工程，堰寧公寓建于2003年左右，園片區(qū)自從城市化規(guī)劃向農(nóng)村集中發(fā)展以來，叢叢綠蔭替代了片片荒草，片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)在原有軸承、機電、紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)上正逐步向太陽能、軟件服務(wù)外包、光通訊為代表的新能源、新材料及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。目前新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園區(qū)的企業(yè)約有八百余家，通過采用規(guī)范化管理，實施物業(yè)管理全覆蓋，為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供了良好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境。堰寧公寓在建設(shè)之初就是為了服務(wù)企業(yè)職工的生活居住建設(shè)的，十余年家為園區(qū)企業(yè)職工提供了較好的生活條件，但隨著社會的發(fā)5按照惠山開發(fā)區(qū)的要求對堰寧公寓進行改造。綜上所述，堰寧公寓改造項目是惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)進一步提升園區(qū)企工人員住房問題、適應(yīng)當(dāng)前租賃住房發(fā)展需要的主要舉措；也是保證社6堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目第三章項目地址和建設(shè)條件根據(jù)新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園區(qū)租賃住房發(fā)展布局和企業(yè)職工住房路28號，包括公寓樓4棟。堰寧公寓所處區(qū)域遠離商業(yè)區(qū)，周邊區(qū)域堰寧公寓，交通稍有不便，其他場地各項建設(shè)條件基本滿足改造要求。項目地理位置圖見圖3-1。圖3-13.2.1區(qū)域概況項目地理位置圖7堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，位于無錫市北部。作為無錫北部副中心，滬寧、錫澄、錫宜三條高速在此交會貫通，從惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)出發(fā)，通過高速，2小時以內(nèi)可以到達長江三角洲任何一個城市。在這里投資，能擁有中國最具潛力的市場優(yōu)勢。開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃面積76平方公里，首期規(guī)劃面積36平方公里，現(xiàn)有人口6.7萬。經(jīng)過短短七年新城已經(jīng)崛起，成為了無錫北部一張亮麗的名片。自2002年以來，惠山開發(fā)區(qū)累計投入64億元，完成了高等級道路110公里、新建橋梁34氣、蒸汽、有線電視、電力、電信等管線全部入地。綠化、景點錯落有致，照明、指示牌配套完備，熱電廠、5座變電所、污水處理廠、自來水廠等配套設(shè)施全部到位，形成了高標準立體式的基礎(chǔ)設(shè)施配套體系。聚效應(yīng)也逐步彰顯。本著先建城再興產(chǎn)業(yè)的開發(fā)理念，開發(fā)區(qū)始終堅持以一流人居環(huán)境作為產(chǎn)業(yè)興城之根本，中心商務(wù)區(qū)、濱河居住社區(qū)和堰日照充足，無霜期長。年平均氣溫17℃,1月平均氣溫在2.8℃左右；8月平均氣溫在35℃左右。全年平均降雨量1100mm,全年無霜期220天8堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目境內(nèi)的土層土質(zhì)良好，以粘土為主。土層壓縮性較低，承載力高，堰寧公寓位于惠山區(qū)長安街道新惠社區(qū)堰寧路28號，毗鄰堰寧路、通工具來回，交通稍有不便，并且需要考慮適當(dāng)?shù)慕煌ǔ杀尽?1)供水：項目用水均采用城市自來水廠供應(yīng)的自來水，由項目(2)排水：企業(yè)外排達標生活污水經(jīng)污水處理設(shè)施處理后排至市政污水管網(wǎng)，雨水由雨水系統(tǒng)排入市政雨水管網(wǎng)。(3)供電：本項目所需電力由堰橋工業(yè)園區(qū)供電所供應(yīng)，轄區(qū)具(4)通訊：當(dāng)?shù)赝ㄓ嵲O(shè)施較為完善，擁有程控交換等現(xiàn)代化通訊設(shè)施和技術(shù)，并通過國內(nèi)、國際直播及有線、無線電話，用戶可直播國內(nèi)各大中城市和世界170多個國家和地區(qū)，可以滿足本項目對外通訊的9堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目本項目施工用的交通、運輸、通訊和臨時用電、臨時用水等條件便利，工程所需鋼材、水泥、建材及其他外購材料均可由無錫市的建筑市場供應(yīng)。供水、供電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施，以滿足項目建設(shè)需要。項目所在地地勢第四章項目改造方案4.1項目建設(shè)依據(jù)、原則(10)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93(2016年版);(12)國家現(xiàn)行的其它有關(guān)技術(shù)規(guī)范規(guī)程等；(13)項目建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料。(1)堰寧公寓的改造應(yīng)充分依托建筑現(xiàn)狀，根據(jù)地形及功能分區(qū)，利用現(xiàn)有條件，因地制宜地進行建筑外立面、小區(qū)環(huán)境及內(nèi)部設(shè)施的改造，使建筑與綠化環(huán)境自然地融合在一起，創(chuàng)造與自然和諧一體的生活堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目環(huán)境。(2)注重公寓內(nèi)外實用性、美觀性、安全性的改造，保證項目各(3)著重進行消防、安全等方面的設(shè)計改造，確保符合當(dāng)前國家(4)在改造方案設(shè)計的同時要充分考慮未來管理，通過規(guī)范化、過安裝小區(qū)智能電動道閘、門禁系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng)加強安全管理。本項目對堰寧公寓內(nèi)4棟公寓樓、小區(qū)內(nèi)道路、綠化等進行改造，對公寓及小區(qū)內(nèi)環(huán)境進行改造提升。堰寧公寓各公寓樓建筑現(xiàn)狀如下：面積均為620平方米，建筑尺寸為16.24×50.64m,建筑層數(shù)5層，結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)，單體建筑面積3814平方米，雙面樓設(shè)計，外墻現(xiàn)狀為紅色墻體涂料。每棟公寓樓的一層均設(shè)計為配套用房，二層至五層設(shè)計為公寓，每層設(shè)置公寓間24間(南側(cè)、北側(cè)各12間)、書房2間，單座公寓樓共設(shè)計有公寓或宿舍96間。4*公寓樓：建筑單體占地面積為620平方米，建筑尺寸為11.44×50.64m,建筑層數(shù)5層，結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)，建筑面積為2861.2平方米，結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)，單體建筑面積3814平方米，單面樓設(shè)計，外墻現(xiàn)狀為紅色墻體涂料。公寓樓一層設(shè)計為配套用房，二層至五層設(shè)計為公寓或宿舍，每層設(shè)置單身公寓或宿舍12間，書房2間，共有單身公寓或宿舍48間。圖4-1堰寧公寓區(qū)域現(xiàn)狀圖各建筑按抗震設(shè)防6度設(shè)計，建筑耐火等級二級，屋面防水等級Ⅱ級，門窗采用鋁合金門窗，規(guī)格為828系列。本項目主要工程內(nèi)容主要包括對堰寧公寓室內(nèi)房間裝飾裝修、外立堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目間室內(nèi)改造裝修，拆除廚房設(shè)施，統(tǒng)一安裝單體空調(diào)，衛(wèi)生間改造和電氣線路改造，在衛(wèi)生間(或合適位置)預(yù)留洗衣機位；3、公寓樓體外立面改造：對屋面進行防水改造處理，樓體外立面重新粉刷，更換各陽臺通風(fēng)百葉窗，拆除室外晾衣金屬架，損壞鋁合金4、室外環(huán)境改造：小區(qū)內(nèi)道路及地面硬化，景觀綠化提升，非機通過對現(xiàn)狀堰寧公寓進行實地踏勘分析，確定改造的主要內(nèi)容集中方案，通過本次改造工程將堰寧公寓打造城惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)園區(qū)高標準1、室內(nèi)房間裝修方案原有公寓樓設(shè)計將各公寓樓一層設(shè)計為配套用房，但在使用時除4公寓樓一層設(shè)置超市、其他商業(yè)用房外，1*、2*、3*公寓樓的一層仍作為公寓(或宿舍)使用，所以堰寧公寓內(nèi)共設(shè)置公寓(或宿舍)408間，其中1*、2”、3*公寓樓各120間，公寓內(nèi)各房間面積為25.9平方米(含陽臺2.22平方米，衛(wèi)生間2.52平方米);4*公寓樓內(nèi)48間，房間面積堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目為30.34平方米。(1)原有公寓或宿舍房間內(nèi)設(shè)置有廚房區(qū)域，本次改造為了保證(3)統(tǒng)一安裝單體空調(diào)，改善室內(nèi)居住條件；(3)原有室內(nèi)地磚整體質(zhì)量較差，對室內(nèi)地磚進行重新鋪設(shè)；室(4)衛(wèi)生間內(nèi)更換潔具，防滑地磚更換，并在衛(wèi)生間內(nèi)(或在室內(nèi)其他合適位置)預(yù)留洗衣機位；(5)對房間內(nèi)、走廊內(nèi)燈具進行更換吸頂燈，電氣線路設(shè)計更換。(6)建筑內(nèi)早期僅進行了簡單的消防設(shè)計，為進一步完善建筑內(nèi)消防需要，在房間內(nèi)設(shè)計消防噴淋設(shè)施，并安裝自動報警系統(tǒng)等；在室房間配備5kg干粉滅火器一套。2、樓體外立面改造方案面改造方案主要包括對樓體外墻改造，以及相關(guān)(1)現(xiàn)狀外墻為紅色外墻漆，為保證墻體耐久和美觀，建議噴涂(2)現(xiàn)狀樓體各陽臺下部的通風(fēng)百葉窗、樓體外晾衣金屬架等均存在脫落等現(xiàn)象，影響建筑外觀，故此對各百葉窗進行統(tǒng)一更換、拆除堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目(3)部分陽臺鋁合金窗出現(xiàn)損壞的，進行更換或維修；原有各公寓間入戶門(包括公共衛(wèi)生間以及管理用房)均出現(xiàn)不同情況的損壞或(4)為加強公寓內(nèi)管理，提高公寓安全性，在各公寓內(nèi)門口安裝門禁呼叫系統(tǒng)，入住業(yè)主憑身份卡片進出公寓，外來訪客須經(jīng)過入住業(yè)3、室外環(huán)境提升堰寧公寓整體改造還包括小區(qū)現(xiàn)有環(huán)境的提升改造，包括道路及地(1)現(xiàn)有的小區(qū)內(nèi)道路存在破損和規(guī)劃不合理的地方，本項目對小區(qū)道路和地面進行重新規(guī)劃和硬化處理，硬化面積3000平方米，采用混凝土結(jié)構(gòu)和花磚鋪裝結(jié)構(gòu)的方式，改善小區(qū)內(nèi)交通狀況和地面鋪裝(2)規(guī)劃機動車和非機動車停車位，并在非機動車停車位設(shè)置電瓶車充電裝置。現(xiàn)狀小區(qū)內(nèi)車輛存在亂停亂放，造成小區(qū)內(nèi)車輛管理混亂，既影響了交通，也影響了環(huán)境，同時規(guī)劃機動車停車位120個和非機動車停車位300個，并在非機動車停車區(qū)域安裝統(tǒng)一的電瓶車充電裝(3)綠化提升：為進一步提升小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，對部分區(qū)域進行景觀綠化提升，綠化面積1200平方米，栽植適宜的苗木，地面鋪設(shè)草坪，(4)為加強小區(qū)出入的管理，在小區(qū)出入口增設(shè)智能電動道閘，堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目進出機動車輛憑RIFD射頻卡進出小區(qū)，外來車輛未經(jīng)允許不得進入；(5)建設(shè)覆蓋全小區(qū)的視頻監(jiān)控系統(tǒng)；(6)對小區(qū)內(nèi)室外供水、排水、供電、通訊等管線進行改造。4、建筑抗震加固方案(本報告內(nèi)不含抗震加固工程內(nèi)容)由于堰寧公寓原有建筑抗震設(shè)防6度設(shè)計，隨著無錫地區(qū)抗震設(shè)防烈度的調(diào)整，無錫地區(qū)建筑需按照抗震設(shè)防7度進行設(shè)計。建筑需要進行加固處理，在進行建筑結(jié)構(gòu)安全性鑒定，經(jīng)鑒定存在結(jié)構(gòu)安全隱患的由設(shè)計院對公寓內(nèi)原有設(shè)計不足的結(jié)構(gòu)區(qū)域本項目報告內(nèi)容中暫不涉及相關(guān)的建筑抗震加固的工程內(nèi)容，如需單棟公寓建筑加固工程費在80-100萬元左右。5、主要工程量根據(jù)本項目改造方案，確定本次改造工程的主本工程量表內(nèi)的工程數(shù)量等數(shù)據(jù)為設(shè)計前的粗略計算，在項目設(shè)計圖紙表4-1項目主要工程量表序號工程內(nèi)容單位數(shù)量備注公寓房間裝修工程1室內(nèi)普通裝修間2衛(wèi)生間改造間3電氣線路改造4消防設(shè)施改造堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目5單體空調(diào)套(二)樓體外立面改造1外立面墻體粉刷2通風(fēng)百葉窗更換個3屋面防水4拆除室外晾衣金屬架項15損壞鋁合金窗更換項1根據(jù)實際情況進行更換6更換入戶門間除各公寓間外，另有各層公共衛(wèi)生間、管理用房7門禁呼叫系統(tǒng)套4每棟公寓樓1套(三)室外環(huán)境提升1道路及地面硬化暫估2綠化提升暫估3停車位規(guī)劃項1后期由設(shè)計院具體設(shè)計4視頻監(jiān)控系統(tǒng)套1根據(jù)需要設(shè)計監(jiān)控點5出入口電動道閘個16室外管網(wǎng)改造項1后期由設(shè)計院具體設(shè)計1、改造建筑規(guī)模本項目堰寧公寓建筑改造包括公寓樓4棟，均為地上5層，總建筑面積為14303.2平方米。本項目擬改造的4棟公寓樓自南向北依次排列，各樓體外形規(guī)整，各公寓樓坐南朝北，沐浴在陽光之中，均有各公寓樓的建筑外形設(shè)計簡潔、自然、大方，突顯產(chǎn)業(yè)園區(qū)公寓的特色，通過外形色彩的結(jié)合，使其與當(dāng)?shù)氐牡赜蛱卣骶o密集合。堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目一層至五層：公寓(或宿舍)各24套、公共衛(wèi)生間、管理用房(原有規(guī)劃的書房設(shè)計為管理用房)。二層至五層：公寓(或宿舍)各12間、公共衛(wèi)生間、管理用房?！?.00以上承重墻采用MU10粉煤灰燒結(jié)多孔磚；填充墻均采用屋面防水等級為Ⅱ級，防水層選用4厚SBS(聚脂胎)一道防水卷窗均為818系列鋁合金平開窗；內(nèi)門為成品木門。外墻勒腳為深灰色仿石磚，90cm以上為淺黃色或白色高級外墻涂料，并用白色高級外墻涂料進行線條處理。①樓、地面：公寓(或宿舍)、走道等均采用陶瓷地磚，衛(wèi)生間室堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目②內(nèi)墻面及頂棚：墻面均刷乳白色油漆墻裙。房間墻面均刷白色乳③踢踏板：做150mm高地板磚踢腳。3、油漆工程②凡金屬構(gòu)件表面均須先除銹，刷二道紅丹防銹漆后，再刷面漆。根據(jù)建筑樓體層數(shù)和單體設(shè)計，按照規(guī)范設(shè)置疏散樓梯，本工程在無障礙設(shè)施是指為保障傷殘人士的通行安全和使用便利。無障礙設(shè)施的設(shè)計將按照建設(shè)部、民政部、中央殘聯(lián)將發(fā)布《城市道路和建筑物(1)結(jié)構(gòu)設(shè)計使用年限為50年。(2)建筑結(jié)構(gòu)安全等級為二級。(3)地基基礎(chǔ)設(shè)計等級為丙級。(4)建筑抗震設(shè)防類別為丙類。堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目(1)結(jié)構(gòu)設(shè)計應(yīng)充分考慮地區(qū)建筑物應(yīng)抗震設(shè)防的特點，選擇對抗震有利的結(jié)構(gòu)體系，力求受力合理、安全可靠、環(huán)保、節(jié)能、美觀、經(jīng)(2)結(jié)構(gòu)設(shè)計中結(jié)構(gòu)構(gòu)件在所規(guī)定的使用年限和安全等級要求下靠度設(shè)計統(tǒng)一標準》(GB50068-2011)、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》(3)風(fēng)、雪荷載：該工程基本風(fēng)壓按50年一遇的風(fēng)壓取值為0.45kN/m2,基本雪壓按50年一遇的風(fēng)壓取值為0.40kN/m2。(4)本項目各建筑物設(shè)計結(jié)構(gòu)為框架—磚混結(jié)構(gòu)。(5)項目所在地抗震設(shè)防烈度為7度，相應(yīng)的設(shè)計基本地震加速度值為0.10g。由于本項目涉及的公寓樓建于2003年左右，根據(jù)原有的抗將無錫市抗震設(shè)防烈度調(diào)整為7度，在工程改造時由設(shè)計院對建筑結(jié)構(gòu)不滿足的節(jié)點和區(qū)域進行分析論證，制定具體(6)結(jié)構(gòu)設(shè)計防火要求：建筑物的耐火等級為二級；結(jié)構(gòu)構(gòu)件的燃求。4.5公用工程(1)用水量預(yù)測堰寧公離裝潢改造項目堰寧公離裝潢改造項目預(yù)計堰寧公寓運營后，居住人數(shù)約為800人，按人均日用水量為80L計算，全年用水量為23360m2。(2)水源利用城市自來水作為供水水源，由小區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的供水主干管接入。(3)管網(wǎng)堰寧公寓地塊內(nèi)部道路下供水管網(wǎng)的布置采用環(huán)狀管網(wǎng)與枝狀網(wǎng)相結(jié)合的形式。在區(qū)內(nèi)主要道路下敷設(shè)供水干管，呈環(huán)狀布置；支路下敷設(shè)枝狀管道，以降低造價。建筑內(nèi)部水循環(huán)系統(tǒng)，以提高生活用水的利用效率。本次改造工程對目前小區(qū)內(nèi)供水管道出現(xiàn)的問題進行改造。(4)管材選擇(1)污水工程①污水量預(yù)測點，污水排放系數(shù)取0.8,用水量日變化系數(shù)取1.5。區(qū)塊污水量(平均日)=64立方米/日÷1.5×0.8堰寧公離裝潢改造項目堰寧公離裝潢改造項目②污水工程的污水系統(tǒng)。地塊內(nèi)污水由道路下各級污水管收集后，匯入市政污水干(2)雨水工程項目區(qū)周邊具有完善的雨水管網(wǎng)，項目區(qū)利用城區(qū)市政雨水管網(wǎng)進行雨水的外排出。道路建設(shè)時應(yīng)重視雨水口的建設(shè)，在地勢低洼處應(yīng)加沿垂直道路中心線適當(dāng)位置設(shè)置雨水篦，避免道路路面排雨的現(xiàn)象。1、采暖工程(1)通風(fēng)時，采用屋頂風(fēng)機排風(fēng)，換氣次數(shù)6-8次/h。堰寧公離裝潢改造項目堰寧公離裝潢改造項目(2)冷源系統(tǒng)(3)工作環(huán)境噪音較大的系統(tǒng)在風(fēng)管上安裝消音器和消聲彎頭?？照{(diào)機房的噪音不應(yīng)超過85dB(A),工作場所不應(yīng)超過50dB(A)。各地塊用電負荷采用單位建筑面積負荷指標或單位用地面積負荷指標進行預(yù)測：規(guī)劃最高負荷=建筑(用地)面積×單位面積負荷指標x本次規(guī)劃區(qū)塊用電負荷預(yù)測采用的指標值，參照國內(nèi)其他同類城30W/m2,需用系數(shù)取0.6,建筑面積14303.2平方米，日用電量8小時，全年用電天數(shù)365天計算，預(yù)計年用電量為75.18萬kWh。3、供電電源規(guī)劃項目區(qū)供電由當(dāng)?shù)毓╇姴块T規(guī)劃，考慮由堰橋工業(yè)園區(qū)變電所接堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目4、室外照明①安全防范系統(tǒng)周界進行電視圖像監(jiān)視。監(jiān)控系統(tǒng)的應(yīng)滿足小區(qū)技防要求，技術(shù)標準可接入當(dāng)?shù)毓仓伟补脖O(jiān)控平臺及惠山開發(fā)區(qū)平安惠眼公共監(jiān)控平臺警監(jiān)控管理中心閉路電視圖像監(jiān)視屏上立即彈出與報警點相關(guān)的攝像機圖像信號，值班安防人員可以通過操作云臺和可變鏡頭監(jiān)視周界報警室內(nèi)勻速球攝像機、室內(nèi)半球攝像機等。由于閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)具有在控制中心操作就可觀察許多區(qū)域，甚至遠距離區(qū)系統(tǒng)對于震懾罪犯行為的發(fā)生以記錄犯罪行為的過程都有著不可代替閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)制式為PAL制式(符合中國標準)系統(tǒng)由攝像、②有線電視系統(tǒng)堰寧公離裝潢改造項目堰寧公離裝潢改造項目第五章環(huán)境保護況良好，地塊附近無探明礦床和珍稀動植物資源，沒有古跡，場址中沒境為城區(qū)生態(tài)環(huán)境，周圍無其他工業(yè)污染；水體、氣體、土壤和植被具二級大氣質(zhì)量標準。環(huán)境質(zhì)量符合國家地面水質(zhì)量標準二類水體指標。(1)法律法規(guī)依據(jù)(1989年12月26日)(2000年4月29日)(1996年5月15日)《中華人民共和國固體廢物污染環(huán)境防治法》(2005年5月修訂版)(2)執(zhí)行的環(huán)境質(zhì)量標準(3)執(zhí)行的污染物排放標準堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目施工階段主要進行建筑物室內(nèi)裝修、道路修建、公共設(shè)施建設(shè)等。經(jīng)類比，本項目施工期主要噪聲源及其噪聲級情況見下表。施工期主要噪聲源情況表主要噪聲源噪聲級聲源特征階段聲源無指向性，有一定影響，應(yīng)控制基礎(chǔ)施工聲源無指向性，有一定影響，應(yīng)控制空壓機結(jié)構(gòu)施工升降機工作時間長，影響較廣泛，必須控制電鋸(1)降低聲源的噪聲源強選用低噪聲施工設(shè)備，盡量將噪聲源強降到最低；固定機械設(shè)備可通過排氣管消聲器和隔離發(fā)動機振動部件來降低噪聲；對動力機械設(shè)備堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目進行定期的維修維護，避免因部件松動或損壞而增加其噪聲源強；暫不使用的設(shè)備及時關(guān)閉；運輸車輛進入施工現(xiàn)場應(yīng)減速并減少鳴笛；在模板、支架拆卸等作業(yè)過程中，盡量較少人為原因產(chǎn)生的噪聲。(2)采用局部吸聲、隔聲降噪技術(shù)聲較為突出且又難以對聲源進行降噪可能的設(shè)備裝置，應(yīng)采取臨時圍障措施，在圍障最好敷以吸聲材料，以達到降噪效果。(3)強噪聲源遠離敏感點在施工過程中，強噪聲源應(yīng)盡量設(shè)置在遠離敏感點的地方，減少擾(4)加強管理特別是在晚上22:00時-次日6:00時，禁止使用強噪聲設(shè)備。如有特殊情況必須夜間施工，需申報環(huán)保主管部門，獲得批準后方可施工，并(5)加強溝通與受可能受噪聲影響的單位和居民，施工單位應(yīng)及早同當(dāng)?shù)鼐用駞f(xié)2、水環(huán)境污染源分析施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的生堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目主要污染物為SS,濃度一般為2000-4000mg/1,施工廢水經(jīng)沉淀池處理后可以回用于生產(chǎn)，不外排。另外，含油的機械沖洗廢水在回用前還生活污水排放可利用原有排水設(shè)施排放進入市政管網(wǎng)，含油生活污水經(jīng)隔油處理后排放。或在項目施工營地設(shè)置旱廁，將該部分污水收集沉淀池處理后可回用于施工場地降塵或混凝土器械洗滌。施工期空氣污染物主要是施工揚塵，主要產(chǎn)生于土石方開挖、土地平整、管線鋪設(shè)、棄土、建材裝卸、車輛行駛等作業(yè)。施工階段的固體廢物主要為施工人員產(chǎn)生的生活垃圾和施工產(chǎn)生的固體廢物。施工人數(shù)按最大50人d,人均產(chǎn)生生活垃圾按1kg/d·人計，本項目施工期產(chǎn)生生活垃圾0.05t/d,及時清運至城市生活垃圾填埋場。施工期生活垃圾及時收集到指定的垃圾箱(桶)內(nèi)，由環(huán)衛(wèi)部門集(1)污水1)生活污水根據(jù)對生活用水量和污水排放量的估算，項目生活污水日常排放量較小，且排放的生活污水不含有其它有害物質(zhì)，污水達到《污水排入城網(wǎng)，匯入小區(qū)污水排水系統(tǒng)，再匯至城市污水管網(wǎng)，最終由城市污水處2)固體廢棄物投入運營后，產(chǎn)生的垃圾主要是生活垃圾。對日常生活垃圾采取在公寓內(nèi)外設(shè)置分類垃圾箱，分類收集，對于能回收的垃圾進行由垃圾回收站回收利用，不能回收的垃圾由環(huán)衛(wèi)部門送到垃圾場處理；通過以上本項目對原有的廚房等設(shè)施進行拆除，不允許公寓內(nèi)存在廚房，能運營期噪聲源主要來自空調(diào)冷熱源主機、空調(diào)機、風(fēng)機運轉(zhuǎn)時所產(chǎn)①空調(diào)冷熱源主機、空調(diào)機、風(fēng)機均選用低噪聲產(chǎn)品。②空調(diào)冷熱源主機、水泵、空調(diào)機均設(shè)置合適的隔振器，風(fēng)機采用③空調(diào)冷熱源主機、水泵、空調(diào)機、風(fēng)機進出口均設(shè)置軟接管。公寓在改造過程中的對小區(qū)道路及地面改造等作業(yè)均會不同程度的造成植被破壞和表土疏松，遇降雨時，易發(fā)堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目在改造前的施工方案設(shè)計將道路和構(gòu)筑物及場地平整過程的水土按照《水土保持綜合治理技術(shù)規(guī)范》GB/T16543.1-199置斜面坡度、臺階高差及平臺寬度，最終封場5.5工程對環(huán)境影響程度分析工程。本工程對環(huán)境的有利影響明顯，工程的社會、環(huán)境效益顯著,而不利影響大部分發(fā)生在工程實施過程中，如施工中的揚塵、噪聲，運營綜上所述，本項目的建設(shè)符合國家政策，各種污染物采取治理措施后對周圍環(huán)境影響較小，從環(huán)保角度分析，本項目的建設(shè)是可行的。堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目6.1用能標準及節(jié)能設(shè)計規(guī)范1、相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)劃第77號)務(wù)委員會第十八次會議于2010年11月19日修訂通過)(3)《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2011年本)》(2013年修正版)2、標準及節(jié)能設(shè)計規(guī)范堰寧公寓裝潢改造項目所涉及的建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)堰寧公離裝潢改造項目堰寧公離裝潢改造項目2、積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗3、最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實對本項目運營消耗的能源：電、新鮮水。經(jīng)綜合計算得到本項目綜表6-1綜合能耗計算表序號能源名稱計量單位年耗用量折標煤系數(shù)標準煤量(噸)1電力萬千瓦時2水合計6.4項目主要耗能設(shè)施和節(jié)能措施(1)建筑節(jié)能技術(shù)屋面：選用55mm厚B1級XPS擠塑聚苯板作保溫層，材料密度堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目28.5kg/m3,屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.03W/外墻：選用40mm厚B1級XPS擠塑聚苯板作保溫層，材料密度28.5kg/m3,屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù)=0.03W/(m2·k);門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風(fēng)性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB710為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為k=2.70W/(m2k),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=1.70W/(m2·k)。(2)建筑節(jié)能技術(shù)、材料、工藝的應(yīng)用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術(shù)外，在該項目的建設(shè)過程中，應(yīng)大量應(yīng)用四新技術(shù)，為建筑產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到地基處理采用條形基礎(chǔ)；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術(shù)；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；樓道照明采用紅外線光控開關(guān)；樓梯間入口采用防盜對講系統(tǒng)；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制6.5節(jié)水措施合理規(guī)劃和建設(shè)公寓內(nèi)水環(huán)境，提供安全有效的供水堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目的排水系統(tǒng)；使用中水系統(tǒng)，雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活水等各種用途時，水質(zhì)應(yīng)達到國家規(guī)定的相應(yīng)標準，以保障回用水的安對項目的用水水量和水質(zhì)進行估算與評價，提供詳盡的用水量估算資料，提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案，最大限度地有效利用水資源，減少污水的排放量，實現(xiàn)公寓內(nèi)用水的良性循環(huán)，以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供應(yīng)符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水，及時將公寓區(qū)域內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定收集雨水用以在一定范圍內(nèi)補充公寓室外綠化用水，完善建筑的屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞，充分利用雨水，減少市政供水，收集后的雨水經(jīng)適當(dāng)處理后回用做雜用水。保障公寓室外綠化、景觀用水，改善用水分配，提高景觀用水水質(zhì)景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設(shè)計以保證水質(zhì)，提高用水效率，提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水6升和6升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據(jù)用水場合的不同，可選用延時自動關(guān)閉(延時自閉)式、水力式、光電感應(yīng)式和電容感應(yīng)式等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關(guān)閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏水龍頭等節(jié)流水龍頭。堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目第七章項目管理及實施進度計劃本項目建設(shè)單位為惠山開發(fā)區(qū)新惠社區(qū)居民委員會，由其作為項目法人成立項目建設(shè)小組，由項目建設(shè)小組具體負責(zé)項目規(guī)劃、設(shè)計、報批與實施及項目的組織、協(xié)調(diào)等工作，確保項目高質(zhì)量、高標準按進度1、按照國家有關(guān)部門的規(guī)定，合理有效地使用資金，充分體現(xiàn)投資效益。2、按照國家、省有關(guān)部門規(guī)定的會計制度，由財務(wù)部門行使本項施的全過程負責(zé)，負責(zé)項目前期準備工作，擬定計劃，籌集建設(shè)資金，組織工程設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)備材料采購、招投標工作，處理工程建本項目按照國家對建設(shè)項目的有關(guān)規(guī)定，實行項目法人責(zé)任制、招投標制，實行先進的管理制度等，以保證項目順利實施和運營。堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目貨、土建施工、設(shè)備安裝和調(diào)試、試運行到正式投產(chǎn)，計劃利用14個項目建設(shè)期14個月，進度計劃：在2017年10月-12月完成項目前期手續(xù)，2018年1-3月著手準備工作(工程設(shè)計及招標),2018年4月正式開工建設(shè)，,預(yù)計到2018年11月工程竣工驗收、投入使用。堰寧公離裝潢改造項目堰寧公離裝潢改造項目項目實施進度表時間階段2017年2018年123456789前期手續(xù)工程設(shè)計及招標室內(nèi)工程施工室外工程施工竣工驗收投入使用堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目第八章項目招標方案照《中華人民共和國招標投標法》,編制本項目的招投標方案。外場地的硬化和綠化工程費，以及道路、停車場、綠化、大門、圍墻等招標的范圍包括勘察設(shè)計、施工監(jiān)理、施工企業(yè)、設(shè)備采購安裝四項。鑒于項目法人單位目前尚不具備自行招標所具備的編制招標文件1、經(jīng)財政主管部門批復(fù)后，招標代理機構(gòu)在指定媒介上發(fā)布招標2、在招標文件開始發(fā)出之日起20日內(nèi)，具有承擔(dān)招標項目能力的投標文件應(yīng)當(dāng)對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。3、開標時由委托招標代理機構(gòu)主持，邀請所有投標人參加。投標人的投標應(yīng)當(dāng)能夠最大限度的滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標5、中標人確定后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，該通知書具書發(fā)出30之日內(nèi)，按照招標文件，招標人和中標人簽訂書面合同。對招標項目的公開范圍和選擇投標人的資質(zhì)要求不同。不同的施工項目有以下資質(zhì)要求：勘察設(shè)計單位投標人的資質(zhì)要求乙級及以上設(shè)計1、評標委員會人員組成成，最低不少于5人，評標委員會要嚴格按照招標文件確定的評標標準堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目2、評標委員會成員的資格要求評委會成員在副高(副教授)級以上，對工程項目有較深入的研究，并且職業(yè)道德良好，與投標單位無任何利害關(guān)系。8.5招標基本情況表基本情況見表8-1。表8-1招標基本情況表單項名稱招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式招標估算金額(萬元)備注全部招標部分招標自行招標招標公開招標招標勘察VV√設(shè)計√√√建筑工程V√√安裝工程V√√V√√設(shè)備v√√建設(shè)單位：(蓋章)堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目第九章投資估算與資金籌措(1)《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版);(6)堰寧公寓原有設(shè)計基礎(chǔ)資料。(1)建設(shè)單位管理費按依據(jù)國家財政部財建[2002]394號關(guān)于《基(2)前期工作費，主要包括項目可行性研究報告編制費和項目建規(guī)定的通知》(計價格[1999]1283號)中有關(guān)規(guī)定估算。(3)環(huán)境影響報告編制費，根據(jù)《國家計委、國家環(huán)?？偩株P(guān)于規(guī)范環(huán)境影響咨詢收費有關(guān)問題的通知》(計價格[2002]125號)估算，(4)工程勘察費按工程費用的0.6%計取。(5)工程設(shè)計費(含施工圖預(yù)算編制費)按國家計委、建設(shè)部關(guān)(6)施工圖設(shè)計文件審查費按勘察設(shè)計費的7%計取。(7)工程保險費(含施工人員意外傷害保險費),按工程費用0.5%(8)竣工圖編制費按設(shè)計費的7%計取。(9)招標代理服務(wù)收費，收費依據(jù)《國家計委關(guān)于印發(fā)(招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法)的通知》(計價格[2002]1980號)的規(guī)定執(zhí)(10)預(yù)備費：分為基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費兩項，其中：基本預(yù)備費以工程建設(shè)費和工程建設(shè)其他費用之和為基數(shù)，按3%計取。漲價預(yù)留費根據(jù)《國家計委關(guān)于加強對基本建設(shè)大中型項目概算中“階差(11)項目承辦單位提供的有關(guān)資料。(12)同類工程投資情況。本工程估算的范圍主要為堰寧公寓裝潢改造項目的工程建設(shè)的內(nèi)容。按照《投資項目可行性研究指南》的規(guī)定，將建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)的估算分為工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費三個部分，分別估算。堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公離裝潢改造項目可行性研究報告項目總投資構(gòu)成如下表：表9-1項目投資估算表序號項日名稱單位負荷或者工程量費用估算(萬元)投資比例備注建筑工程費用設(shè)備及安裝費用其他費用合計一第一部分工程費用公寓房間裝修工程1室內(nèi)普通裝修間2衛(wèi)生間改造間3電氣線路改造4消防設(shè)施改造6單體空調(diào)套(二)1外立面墻體粉刷2通風(fēng)百葉窗更換個3屋面防水4拆除室外晾衣金屬架頂15損壞鋁合金窗更換項17更換入戶門(含公共衛(wèi)生間、管理用房)間8門禁呼叫系統(tǒng)套4(三)室外環(huán)境提升12綠化提升3停車位規(guī)劃項14套15出入口電動道閘個16室外管網(wǎng)改造項1二第二部分工程建設(shè)其他費用1建設(shè)單位管理費財政部財建[2002]394號2前期工作費用市場價3環(huán)境影響報告編制費計價格[2002]125號文4工程勘察費工程費用的0.3%計取5工程設(shè)計費計價格[2002]10號文6施工圖審查費按照設(shè)計咨詢費7%計算7工程監(jiān)理費發(fā)改價[2007]670號文8工程保險費工程費用0.5%計取9竣工圖編制費按照設(shè)計咨詢費7%計算招標代理費計價格[2002]1980號三第三部分預(yù)備費按照設(shè)計咨詢費7%計算1基本預(yù)備費按照第一、二部分之和的3%計提四工程建設(shè)總投資堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目2、建設(shè)投資(1)工程費用工程費用包括建筑工程費、設(shè)備購置費和安裝工程費。本項目建設(shè)內(nèi)容主要包括公寓室內(nèi)普通裝修、消防設(shè)施改造、建筑外立面區(qū)環(huán)境提升等工程涉及的建筑、裝飾、安裝工程費、室外場綠化工程費，以及道路、停車場、綠化、大門等工程內(nèi)容，本項工程費(2)工程建設(shè)其他費用本工程建設(shè)其他費用中主要包括建設(shè)單位管理費、前期工程咨詢費、勘察設(shè)計費以及其他規(guī)費等內(nèi)容，各費用的估或市場價格，并結(jié)合本工程具體情況，估算值60.93萬元。(3)基本預(yù)備費基本預(yù)備費按工程費用和其他費用之和的3.0%計算，其估算值為項目預(yù)計總投資1503.53萬元，以上所需資金由惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)財堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目第十章經(jīng)濟分析10.1經(jīng)濟分析說明(1)所有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)均以近期物價水平為基礎(chǔ)；(2)項目運營期內(nèi)不考慮通貨膨脹因素，只考慮相對價格變化；(1)本項目經(jīng)濟評價主要依據(jù)2006年國家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版),結(jié)合本項目的實際(2)本項目計算期按12年考慮，建設(shè)期按1年考慮，運營期期為11年，運營期第1年達到設(shè)計負荷。(3)本項目改造完成后對外租賃，獲得利潤主要用于彌補建設(shè)改(4)本項目原材料、租金收入是根據(jù)當(dāng)前公寓運營及改造后水平項目主要收入包括公寓租賃收入、超市租賃收入以及物業(yè)管理費用1、公寓租賃收入：原有租金為300元/間·月。公寓改造完成后，月租金價格調(diào)整為500元/間或600元/間。(1)如按月租金調(diào)整為500元/間，按408間房間計算，預(yù)計租金收入為254.80萬元。(2)如按月租金調(diào)整為600元/間，按408間房間計算，預(yù)計年新增收入為293.76萬元。2、超市租賃收入：暫按10萬元/年計入；綜上可知，按月租金調(diào)整為500元/間，則每年可實現(xiàn)收入為264.80萬元；按月租金調(diào)整為600元/間，則每年可實現(xiàn)收入為303.76萬元。本項目在經(jīng)濟分析時，總成本費用主要為物業(yè)管理的成本費用，不①原材料及輔助材料均原材料及輔助材料的費用為5.0萬元。②燃料動力根據(jù)項目未來運營情況進行估算，本項目主要燃料動力包括電和水，相關(guān)費用由入住業(yè)主承擔(dān)，本項費用不計入分析。③工資及福利計算，福利費為工資總額的14%,各項社會保險及住房公積金按工資總額的26.5%計取，每年工資福利費用為56.65萬元。④修理費房屋修理費按每年8萬元計入。堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目⑤總成本費用經(jīng)以上估算，預(yù)計每年總成本費用為69.65萬元。本項目利潤的估算，根據(jù)項目月租金500元/間和600元/間分別估1、本項目公寓改造完成投入使用后，按月租金調(diào)整為500元/間，則每年可實現(xiàn)收入為254.80萬元；年總成本費用為69.65萬元，年可實現(xiàn)利潤185.15萬元。利潤用于彌補項目改造的投資。投資利潤率=年利潤額÷項目總投資=12.31%投資回收期=項目總投資÷年利潤額=8.1年2、本項目公寓改造完成投入使用后，按月租金調(diào)整為600元/間，則每年可實現(xiàn)收入為303.76萬元；年總成本費用為69.65萬元，年可實現(xiàn)利潤234.11萬元。利潤用于彌補項目改造的投資。投資利潤率=年利潤額÷項目總投資=15.57%投資回收期=項目總投資÷年利潤額=6.4年10.5經(jīng)濟分析結(jié)論負荷100%計算，若實際入住率達不到100%,則投資回收期需響應(yīng)延長。堰寧公寓裝潢改造項目堰寧公寓裝潢改造項目第十一章社會效益和互適性分析堰寧公寓主要面向新惠社區(qū)和堰橋工業(yè)園區(qū)企業(yè)職工租賃居住，目響到正常的居住使用，并且落后的面貌有損城市形象。通過制定可行的改造方案，將公寓室內(nèi)進行重新裝修，完善內(nèi)部設(shè)施；對建筑外立面進行改造，使樓宇煥然一新；小區(qū)內(nèi)道路、停車位、綠化將極大提升社區(qū)提升公寓整體服務(wù)功能，有效改善入住居民的生活品質(zhì)。同時，項目的實施必將推動惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)各園區(qū)租賃住房的發(fā)展，為外來務(wù)工人員提供良好的生活條件，社會效益顯著。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的保障體制把外來務(wù)工人員當(dāng)“外來人口”、“暫住省城市規(guī)劃管理有關(guān)規(guī)定，工業(yè)廠區(qū)內(nèi)禁止建設(shè)區(qū)內(nèi)企業(yè)行政辦公和生活服務(wù)設(shè)施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%,其它不得超過工業(yè)項目總用地面積的10%;建筑面積不得超過工業(yè)項目總建筑面積的10%。但由于紡織、食品、機械等勞動密集解決外來務(wù)工人員的住房問題，必須確立人本理念，統(tǒng)一規(guī)劃建造外來務(wù)工人員專用租賃住房，目前惠山經(jīng)濟開發(fā)區(qū)在園區(qū)職工租賃住房方面作出了良好的示范。本項目堰寧公寓是在2003年左右配套堰橋工業(yè)園區(qū)及周邊社區(qū)企業(yè)建設(shè)的租賃住房，對這些房屋進行集中管理，定向出租給出租給具備一定條件的外來