青海省房地產(chǎn)估價師基本制度與政策：房地產(chǎn)經(jīng)營管理考試題

青海省房地產(chǎn)估價師基本制度與政策：房地產(chǎn)經(jīng)營管理考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產(chǎn)市場供應(yīng)壟斷性的緣由不包括__。

A．房地產(chǎn)市場需求的廣泛性

B．房地產(chǎn)市場供應(yīng)的異質(zhì)性

C．土地全部權(quán)的排他性

D．土地的有限性2、下列有關(guān)保險的表述中，正確的是。

A：社會保險采納合同的形式，運用概率論和人數(shù)定律，依據(jù)保險的具體狀況確定保費及交付期限

B：從本質(zhì)上說，保險體現(xiàn)肯定的社會關(guān)系

C：危急的存在是保險產(chǎn)生的必要條件

D：在各種保險中，商業(yè)保險最能體現(xiàn)安排職能

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險服務(wù)估價中，理論上評估的應(yīng)是。

A：建筑物重置成本和土地運用重新取得成本

B：建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟損失

C：建筑安裝工程造價和重建期間的經(jīng)濟損失

D：建筑物重置成本、土地運用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟損失

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、零售商業(yè)物業(yè)的出租，一般以出租面積計算，可出租面積包括__。

A．外墻面積

B．營業(yè)面積

C．公用面積

D．建筑面積5、某套建筑面積為100m2、每1m2建筑面積2000元的住宅，其實際付款方式為首付5萬元，余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實際價格為__萬元。

A．18.25

B．20.00

C．21.58

D．22.006、某可比實例賣方繳納的稅費由買方擔當，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應(yīng)繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會。

A：上升

B：下降

C：不變

D：無法確定

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格上升的是。

A：降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B：增加土地有效供應(yīng)

C：降低契稅

D：提高購房貸款利率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、運用假設(shè)開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價值時，若采納現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的起點應(yīng)是．【2006年考題】

A：待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)起先時的具體日期

B：待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期

C：取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期

D：房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入運用的日期

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某公司獲得60畝居住用地運用權(quán)，規(guī)劃設(shè)計條件：規(guī)劃建設(shè)用地面積37000m2，居住建筑用地面積32000m2，容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積為__m2。

A．92500

B．88800

C．80000

D．7680010、下列關(guān)于環(huán)境噪聲污染特征的表述中，不正確的是。

A：環(huán)境噪聲污染是能量污染

B：環(huán)境噪聲污染是感覺公害

C：環(huán)境噪聲污染具有局限性和集中性

D：隨著離噪聲源距離的增加和受建筑物及綠化林帶的阻擋，聲能量衰減

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)

11、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地運用權(quán)出讓手續(xù)，土地運用權(quán)出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1日對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為__萬元。

A．4091

B．4182

C．4250

D．500012、在房地產(chǎn)估價中，首先須要明確的估價基本領(lǐng)項主要包括。

A：估價目的、估價原則、估價時點

B：估價目的、估價原則、托付人

C：估價原則、估價對象、估價時點

D：估價目的、估價對象、估價時點

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、城市具體規(guī)劃分為限制性具體規(guī)劃和__。

A．土地性具體規(guī)劃

B．環(huán)境性具體規(guī)劃

C．管理性具體規(guī)劃

D．修建性具體規(guī)劃14、若某房地產(chǎn)投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項目房地產(chǎn)投資的實際收益率為__。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%15、房地產(chǎn)估價師注冊有效期滿需接著執(zhí)業(yè)的，應(yīng)當在注冊有效期滿__日前，申請持續(xù)注冊。

A．15

B．30

C．60

D．9016、對于投資型物業(yè)購買者而言，__往往確定了其情愿支付的價格水平。

A．自身支付實力

B．擁有物業(yè)后所能獲得的預(yù)期收益大小

C．市場供求狀況

D．區(qū)域因素17、有一房地產(chǎn)，將來第一年凈收益為20萬元，預(yù)料此后各年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產(chǎn)資本化率為10%，則該房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A．400

B．450

C．500

D．54018、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種狀況：(原題由于教材說法有誤，筆者作了修改)(1)．要求在成交日期時一次付清。(2)．假如在成交日期時一次付清，則賜予折扣5％。(3)．以抵押貸款方式支付，首期支付10萬元，余款在將來10年內(nèi)按月等額支付。(4)．約定一年后一次付清。(5)．從成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。下列選項中，名義價格和實際價格相同的是。

A：第(1)種狀況

B：第(2)種狀況

C：第(4)種狀況

D：第(5)種狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、新設(shè)項目法人的資本金籌措渠道，不包括__資金。

A．政府政策性

B．資產(chǎn)變現(xiàn)

C．企業(yè)入股

D．個人入股范圍20、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是__。

A．0.4月

B．2.5月

C．0.4年

D．2.5年21、__是指由于房地產(chǎn)投機引起的房地產(chǎn)市場價格與運用價值嚴峻背離，脫離了實際運用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。

A．房地產(chǎn)膨脹

B．房地產(chǎn)泡沫

C．房地產(chǎn)滯銷

D．房地產(chǎn)過度開發(fā)22、在實際估價中，建筑物折舊可以分為幾個方面，但并不包括__。

A．物理折舊

B．功能折舊

C．物質(zhì)折舊

D．外部性折舊23、假設(shè)開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取。

A：最佳用途

B：最佳規(guī)模

C：最佳集約度

D：最佳開發(fā)時機

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000m2的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發(fā)成本為3000元/m2，項目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2，假如該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經(jīng)營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為__。

A．23.80%

B．20.23%

C．19.70%

D．18.96%25、用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值=__。

A．房屋重置價格-房屋年折舊額

B．房屋重置價格×房屋成新度

C．房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

D．房屋重置價格-年折舊額×尚可運用年限二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是__的職責。

A．業(yè)主大會

B．業(yè)主代表大會

C．業(yè)主委員會

D．居民委員會2、下列關(guān)于股票與公司債券的表述不正確的是。

A：二者既有相同之處，又有質(zhì)的區(qū)分

B：股票投資是一種長期投資，而公司債券投資則是一種短期投資

C：股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質(zhì)的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而公司債券持有人與公司之間形成的是一種股東權(quán)與公司生產(chǎn)經(jīng)營權(quán)的關(guān)系

D：在風險擔當方面，公司債券持有人擔當公司經(jīng)營風險責任，而股票持有者則不擔當公司經(jīng)營風險責任

E：股票投資風險是很大的。相比之下，公司債券則是一種風險程度相對低得多的投資3、征用集體土地應(yīng)遵守的原則是__。

A．珍惜土地，合理利用土地

B．保證國家建設(shè)用地須要

C．妥當安置被征地單位和農(nóng)夫的原則

D．有償運用土地的原則

E．按用戶須要征地的原則4、按來劃分，房地產(chǎn)投資可分為政府投資、非盈利機構(gòu)投資、企業(yè)投資和個人投資。

A：按投資主體

B：按投資期限或投資回收期長短

C：按經(jīng)濟活動類型

D：按投資對象存在形式的不同

E：借款合同5、已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（）。

A．12.35%

B．12.55%

C．12.68%

D．12.93%6、用市場法對房地產(chǎn)進行估價時，須要進行__修正。

A．交易過程

B．交易狀況

C．交易日期

D．交易價格

E．房地產(chǎn)狀況7、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有。

A：臨街狀況

B：是否便于動力取得

C：是否便于廢料處理

D：是否接近大自然

E：是否便于產(chǎn)品和原材料運輸8、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求削減，估價將來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運營費用率為40%。假如該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資酬勞率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產(chǎn)生__萬元的貶值。

A．548.19

B．558.15

C．567.39

D．675.409、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得實行__的方式銷售商品房。

A．分期付款

B．收取預(yù)售款

C．收取定金

D．返本銷售10、未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，可能受到的懲罰有。(2008年試題)

A：警告

B：罰款

C：限期改正

D：限期拆除

E：沒收實物

11、，除業(yè)主大會另有確定外，都應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項修理資金滾存運用。

A：住宅專項修理資金的存儲利息

B：利用住宅專項修理資金購買國債的增值收益

C：住宅共用設(shè)施設(shè)備報廢后回收的殘值

D：物業(yè)服務(wù)企業(yè)的支出節(jié)余

E：利用住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，業(yè)主所得收益12、凈利潤為等三個項目的總額減去所得稅費用之后的余額。

A：營業(yè)利潤

B：營業(yè)支出

C：投資凈收益

D：營業(yè)內(nèi)收支凈額

E：營業(yè)外收支凈額13、下列哪種房地產(chǎn)不是按經(jīng)營運用方式來劃分的類型__。

A．出租的房地產(chǎn)

B．自用的房地產(chǎn)

C．餐飲的房地產(chǎn)

D．營業(yè)的房地產(chǎn)14、國際上通行的衡量房地產(chǎn)泡沫的指標有以下幾種（）。

A．房價收入比

B．實際價格/理論價格

C．房地產(chǎn)價格指數(shù)

D．期內(nèi)吸納率/歷年同期吸納率

E．房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)運用需求15、下列關(guān)于城市用地自然條件評價中的工程地質(zhì)條件，表述正確的是。

A：不同的建設(shè)用地的地形條件，對建設(shè)規(guī)劃布局、道路的定向等，均會產(chǎn)生肯定程度的影響

B：建設(shè)用地范圍內(nèi)各種地基的承載實力，對工程建設(shè)的經(jīng)濟性，影響不大

C：沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽

D：沖溝切割用地，使之支離破裂，對土地的運用非常不利

E：工程建筑物和水工構(gòu)筑物若不慎選在地下溶洞之上，將是非常危急的16、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資中其他工程費用包括。

A：可行性探討費

B：臨時用地費

C：場地平整費

D：施工執(zhí)照費

E：竣工圖編制費17、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為__萬元。

A．23.4

B．28.6

C．33.4

D．46.818、房地產(chǎn)投資方案比選通常是在之間進行。

A：獨立方案

B：互斥方案

C：凈現(xiàn)值法

D：等額年費用法

E：借款合同19、不屬于影響消費者購買因素的是（）。

A．經(jīng)濟因素

B．社會因素

C．個人因素

D．理性因素20、A住宅小區(qū)2005年1月，第一次繳交住宅專項修理資金1000萬元，依據(jù)最新政策，其分戶賬面住宅專項修理資金余額不足萬元時，應(yīng)當剛好續(xù)交。

A：300

B：360

C：720

D：840

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、業(yè)主公約由__制定并修改。

A．業(yè)主大會

B．業(yè)主委員會

C．一半以上業(yè)主

D．全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同22、某市擬建一大型展覽館，依據(jù)工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是__。

A．單項工程

B．單位工程

C．分部工程

D．分項工程23、下列關(guān)于敏感性分析的描述正確的是__。

A．敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不行或缺的組成部分

B．敏感性分析的精確性是相當高的

C．敏感性分析可以確定各種不確定性因素發(fā)生肯定幅度的概率

D．敏感性分析通過分析項目經(jīng)濟指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大變動幅度

E．常用的指標為內(nèi)部收益率24、估價報告書的內(nèi)在質(zhì)量包括__。

A．估價結(jié)論的精確性

B．文字表達水平

C．估價方法選擇的正確性

D．參數(shù)確定的合理性25、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土