青海省房地產估價師基本制度與政策：房地產經營管理考試題

青海省房地產估價師基本制度與政策：房地產經營管理考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、房地產市場供應壟斷性的緣由不包括__。

A．房地產市場需求的廣泛性

B．房地產市場供應的異質性

C．土地全部權的排他性

D．土地的有限性2、下列有關保險的表述中，正確的是。

A：社會保險采納合同的形式，運用概率論和人數(shù)定律，依據(jù)保險的具體狀況確定保費及交付期限

B：從本質上說，保險體現(xiàn)肯定的社會關系

C：危急的存在是保險產生的必要條件

D：在各種保險中，商業(yè)保險最能體現(xiàn)安排職能

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調3、在為房地產投?；馂碾U服務估價中，理論上評估的應是。

A：建筑物重置成本和土地運用重新取得成本

B：建筑物重置成本和重建期間的經濟損失

C：建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

D：建筑物重置成本、土地運用權重新取得成本和重建期間的經濟損失

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格4、零售商業(yè)物業(yè)的出租，一般以出租面積計算，可出租面積包括__。

A．外墻面積

B．營業(yè)面積

C．公用面積

D．建筑面積5、某套建筑面積為100m2、每1m2建筑面積2000元的住宅，其實際付款方式為首付5萬元，余款向銀行抵押貸款。抵押貸款期限為5年，還款方式為按月等額支付，貸款年利率為5%。該套住宅的實際價格為__萬元。

A．18.25

B．20.00

C．21.58

D．22.006、某可比實例賣方繳納的稅費由買方擔當，若買方付給賣方的金額不變，當賣方應繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會。

A：上升

B：下降

C：不變

D：無法確定

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、下列房地產市場調控政策等措施中，會導致房地產市場價格上升的是。

A：降低房地產開發(fā)貸款利率

B：增加土地有效供應

C：降低契稅

D：提高購房貸款利率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、運用假設開發(fā)法評估某待開發(fā)房地產的價值時，若采納現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計算，則該待開發(fā)房地產開發(fā)經營期的起點應是．【2006年考題】

A：待開發(fā)房地產開發(fā)建設起先時的具體日期

B：待開發(fā)房地產建設發(fā)包日期

C：取得待開發(fā)房地產的日期

D：房地產開發(fā)完成并投入運用的日期

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某公司獲得60畝居住用地運用權，規(guī)劃設計條件：規(guī)劃建設用地面積37000m2，居住建筑用地面積32000m2，容積率2.5，居住建筑密度0.4，限高6層，則該公司可用于銷售的最大居住建筑面積為__m2。

A．92500

B．88800

C．80000

D．7680010、下列關于環(huán)境噪聲污染特征的表述中，不正確的是。

A：環(huán)境噪聲污染是能量污染

B：環(huán)境噪聲污染是感覺公害

C：環(huán)境噪聲污染具有局限性和集中性

D：隨著離噪聲源距離的增加和受建筑物及綠化林帶的阻擋，聲能量衰減

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調

11、某宗房地產建筑物建成于1991年10月1日，經濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地運用權出讓手續(xù)，土地運用權出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1日對該房地產進行評估。經計算，該房地產的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產的評估價值為__萬元。

A．4091

B．4182

C．4250

D．500012、在房地產估價中，首先須要明確的估價基本領項主要包括。

A：估價目的、估價原則、估價時點

B：估價目的、估價原則、托付人

C：估價原則、估價對象、估價時點

D：估價目的、估價對象、估價時點

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、城市具體規(guī)劃分為限制性具體規(guī)劃和__。

A．土地性具體規(guī)劃

B．環(huán)境性具體規(guī)劃

C．管理性具體規(guī)劃

D．修建性具體規(guī)劃14、若某房地產投資項目的表面收益率為18%，年租金增長率為8%，通貨膨脹率為6%，則該項目房地產投資的實際收益率為__。

A．9.26%

B．10%

C．11.32%

D．12%15、房地產估價師注冊有效期滿需接著執(zhí)業(yè)的，應當在注冊有效期滿__日前，申請持續(xù)注冊。

A．15

B．30

C．60

D．9016、對于投資型物業(yè)購買者而言，__往往確定了其情愿支付的價格水平。

A．自身支付實力

B．擁有物業(yè)后所能獲得的預期收益大小

C．市場供求狀況

D．區(qū)域因素17、有一房地產，將來第一年凈收益為20萬元，預料此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產資本化率為10%，則該房地產的收益價格為（）萬元。

A．400

B．450

C．500

D．54018、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種狀況：(原題由于教材說法有誤，筆者作了修改)(1)．要求在成交日期時一次付清。(2)．假如在成交日期時一次付清，則賜予折扣5％。(3)．以抵押貸款方式支付，首期支付10萬元，余款在將來10年內按月等額支付。(4)．約定一年后一次付清。(5)．從成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。下列選項中，名義價格和實際價格相同的是。

A：第(1)種狀況

B：第(2)種狀況

C：第(4)種狀況

D：第(5)種狀況

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、新設項目法人的資本金籌措渠道，不包括__資金。

A．政府政策性

B．資產變現(xiàn)

C．企業(yè)入股

D．個人入股范圍20、某城市2004年存量商品住房的吸納率為40%，則該城市同期存量商品住房的吸納周期是__。

A．0.4月

B．2.5月

C．0.4年

D．2.5年21、__是指由于房地產投機引起的房地產市場價格與運用價值嚴峻背離，脫離了實際運用者支撐而持續(xù)上漲的過程及狀態(tài)。

A．房地產膨脹

B．房地產泡沫

C．房地產滯銷

D．房地產過度開發(fā)22、在實際估價中，建筑物折舊可以分為幾個方面，但并不包括__。

A．物理折舊

B．功能折舊

C．物質折舊

D．外部性折舊23、假設開發(fā)法估價在選取估價對象最佳開發(fā)利用方式時，其中最重要的是選取。

A：最佳用途

B：最佳規(guī)模

C：最佳集約度

D：最佳開發(fā)時機

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、某房地產開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000m2的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發(fā)成本為3000元/m2，項目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2，假如該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為__。

A．23.80%

B．20.23%

C．19.70%

D．18.96%25、用成本法估價房地產時，房屋現(xiàn)值=__。

A．房屋重置價格-房屋年折舊額

B．房屋重置價格×房屋成新度

C．房屋重置價格-年折舊額×耐用年限

D．房屋重置價格-年折舊額×尚可運用年限二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)是__的職責。

A．業(yè)主大會

B．業(yè)主代表大會

C．業(yè)主委員會

D．居民委員會2、下列關于股票與公司債券的表述不正確的是。

A：二者既有相同之處，又有質的區(qū)分

B：股票投資是一種長期投資，而公司債券投資則是一種短期投資

C：股票投資者與公司之間形成的是一種借貸性質的債權債務關系，而公司債券持有人與公司之間形成的是一種股東權與公司生產經營權的關系

D：在風險擔當方面，公司債券持有人擔當公司經營風險責任，而股票持有者則不擔當公司經營風險責任

E：股票投資風險是很大的。相比之下，公司債券則是一種風險程度相對低得多的投資3、征用集體土地應遵守的原則是__。

A．珍惜土地，合理利用土地

B．保證國家建設用地須要

C．妥當安置被征地單位和農夫的原則

D．有償運用土地的原則

E．按用戶須要征地的原則4、按來劃分，房地產投資可分為政府投資、非盈利機構投資、企業(yè)投資和個人投資。

A：按投資主體

B：按投資期限或投資回收期長短

C：按經濟活動類型

D：按投資對象存在形式的不同

E：借款合同5、已知某筆貸款年利率為12%，按季度計息，則該筆貸款的實際年利率是（）。

A．12.35%

B．12.55%

C．12.68%

D．12.93%6、用市場法對房地產進行估價時，須要進行__修正。

A．交易過程

B．交易狀況

C．交易日期

D．交易價格

E．房地產狀況7、判定工業(yè)房地產區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有。

A：臨街狀況

B：是否便于動力取得

C：是否便于廢料處理

D：是否接近大自然

E：是否便于產品和原材料運輸8、某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，造成不便于上午辦公和需求削減，估價將來期限內每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運營費用率為40%。假如該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資酬勞率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產生__萬元的貶值。

A．548.19

B．558.15

C．567.39

D．675.409、房地產開發(fā)企業(yè)不得實行__的方式銷售商品房。

A．分期付款

B．收取預售款

C．收取定金

D．返本銷售10、未按建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設的，可能受到的懲罰有。(2008年試題)

A：警告

B：罰款

C：限期改正

D：限期拆除

E：沒收實物

11、，除業(yè)主大會另有確定外，都應當轉入住宅專項修理資金滾存運用。

A：住宅專項修理資金的存儲利息

B：利用住宅專項修理資金購買國債的增值收益

C：住宅共用設施設備報廢后回收的殘值

D：物業(yè)服務企業(yè)的支出節(jié)余

E：利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的，業(yè)主所得收益12、凈利潤為等三個項目的總額減去所得稅費用之后的余額。

A：營業(yè)利潤

B：營業(yè)支出

C：投資凈收益

D：營業(yè)內收支凈額

E：營業(yè)外收支凈額13、下列哪種房地產不是按經營運用方式來劃分的類型__。

A．出租的房地產

B．自用的房地產

C．餐飲的房地產

D．營業(yè)的房地產14、國際上通行的衡量房地產泡沫的指標有以下幾種（）。

A．房價收入比

B．實際價格/理論價格

C．房地產價格指數(shù)

D．期內吸納率/歷年同期吸納率

E．房地產投資需求/房地產運用需求15、下列關于城市用地自然條件評價中的工程地質條件，表述正確的是。

A：不同的建設用地的地形條件，對建設規(guī)劃布局、道路的定向等，均會產生肯定程度的影響

B：建設用地范圍內各種地基的承載實力，對工程建設的經濟性，影響不大

C：沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽

D：沖溝切割用地，使之支離破裂，對土地的運用非常不利

E：工程建筑物和水工構筑物若不慎選在地下溶洞之上，將是非常危急的16、房地產開發(fā)項目投資中其他工程費用包括。

A：可行性探討費

B：臨時用地費

C：場地平整費

D：施工執(zhí)照費

E：竣工圖編制費17、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲，總價為40萬元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺，則運用四三二一法則計算土地乙的總地價為__萬元。

A．23.4

B．28.6

C．33.4

D．46.818、房地產投資方案比選通常是在之間進行。

A：獨立方案

B：互斥方案

C：凈現(xiàn)值法

D：等額年費用法

E：借款合同19、不屬于影響消費者購買因素的是（）。

A．經濟因素

B．社會因素

C．個人因素

D．理性因素20、A住宅小區(qū)2005年1月，第一次繳交住宅專項修理資金1000萬元，依據(jù)最新政策，其分戶賬面住宅專項修理資金余額不足萬元時，應當剛好續(xù)交。

A：300

B：360

C：720

D：840

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調21、業(yè)主公約由__制定并修改。

A．業(yè)主大會

B．業(yè)主委員會

C．一半以上業(yè)主

D．全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同22、某市擬建一大型展覽館，依據(jù)工程項目的劃分，該展覽館的土建工程是__。

A．單項工程

B．單位工程

C．分部工程

D．分項工程23、下列關于敏感性分析的描述正確的是__。

A．敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不行或缺的組成部分

B．敏感性分析的精確性是相當高的

C．敏感性分析可以確定各種不確定性因素發(fā)生肯定幅度的概率

D．敏感性分析通過分析項目經濟指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其大變動幅度

E．常用的指標為內部收益率24、估價報告書的內在質量包括__。

A．估價結論的精確性

B．文字表達水平

C．估價方法選擇的正確性

D．參數(shù)確定的合理性25、甲房地產開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬通過競標取得一項目土