重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告

重慶xx五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告卓遠宏圖工程咨詢有限公司2010年10月重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告 4一、項目概況 4二、項目業(yè)主簡介 4三、編制依據(jù)及研究范圍 4四、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 5五、主要結(jié)論 6 8一、長壽區(qū)概況 8二、項目建設(shè)的背景 9三、項目建設(shè)的必要性 一、全國旅游市場分析 二、重慶市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢 三、長壽湖旅游產(chǎn)業(yè)狀況 一、重慶酒店業(yè)特征 二、五星級酒店市場研究 三、酒店物業(yè)定量研究 一、項目位置 二、項目建設(shè)條件 一、建設(shè)內(nèi)容 二、建設(shè)規(guī)模 二、規(guī)劃目標 三、方案設(shè)想 四、主要工程量指標 一、環(huán)保設(shè)計 卓遠宏圖工程咨詢有限公司2重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告 第九章組織機構(gòu) 一、公司組織機構(gòu) 二、人員培訓 一、招標范圍 七、招標代理工作實施階段的主要程序要求 第十二章投資估算及資金籌措 一、投資估算 二、資金籌措及使用計劃 一、評價范圍、依據(jù)、原則和方法 二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測算 一、項目主要風險因素識別 二、項目抗風險措施 一、社會影響分析 卓遠宏圖工程咨詢有限公司重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告 附表一銷售及運營收入估算表 附表二銷售稅金及附加表 附表三建設(shè)期總投資估算表 附表四損益表 附表五現(xiàn)金流量表(一) 附表六現(xiàn)金流量表(二) 卓遠宏圖工程咨詢有限公司34重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告一、項目概況(一)項目名稱：重慶xx五星級酒店項目(三)項目業(yè)主地址：重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)(四)項目建設(shè)地址：重慶市長壽湖西岸(六)建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：五星級酒店、會議中心及酒店式公寓，總建筑面積10萬平方米(七)項目總投資：人民幣6億元(含土地費用)(九)建設(shè)年限：2011年1月-2013年12月(36個月)二、項目業(yè)主簡介公司是在區(qū)政府的大力支持和長壽區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的大好前景下成立的，致力于長壽湖畔高端酒店的開發(fā)和經(jīng)營，努力改善景區(qū)現(xiàn)有的旅游配套設(shè)施，大力推進長壽旅游業(yè)的發(fā)展，為三峽庫區(qū)旅游業(yè)做三、編制依據(jù)及研究范圍卓遠宏圖工程咨詢有限公司5重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告3.《重慶市長壽區(qū)土地利用規(guī)劃》5.《重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃》(2010—2030年)6.《重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)控制性詳細規(guī)劃用地地質(zhì)災害調(diào)本研究報告通過對項目建設(shè)的必要性、可行性、建設(shè)區(qū)域的資源對可能產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和社會效益進行分析和評價，提出結(jié)論性的意見，以及招投標方案和建設(shè)進度安排意見。項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總表序號技術(shù)經(jīng)濟指標單位備注一建設(shè)內(nèi)容卓遠宏圖工程咨詢有限公司6重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告1五星級酒店2會議中心3酒店式公寓4配套設(shè)施二投資數(shù)據(jù)總投資萬元1土地費用萬元2工程費用萬元3工程建設(shè)其他費用萬元4建設(shè)期利息萬元三經(jīng)濟指標1項目稅后財務(wù)內(nèi)部收益率；計算期13年2項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)萬元全部投資3稅后靜態(tài)投資回收期年全部投資4全部投資5項目稅前財務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)萬元全部投資6稅前靜態(tài)投資回收期；年全部投資78投資利稅率9年平均利潤萬元長壽湖旅游風景區(qū)自然景觀優(yōu)美而獨具特色，旅游資源豐富，極具旅游開發(fā)價值。長壽區(qū)是聯(lián)系渝東南和渝東北的樞紐，是重慶通往華中和東部沿海地區(qū)的橋頭堡，區(qū)位條件十分優(yōu)越。長壽湖則處于重卓遠宏圖工程咨詢有限公司7重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告慶市域的幾何中心的位置，在方圓150km范圍內(nèi)，集中了重慶市大部分人口，旅游開發(fā)直接受到周邊城市的帶動。長壽景區(qū)背靠西南最大核心城市和游客發(fā)生地重慶市，位于環(huán)城游憩帶范圍內(nèi)，有成為重慶市“中心花園”的便利條件。此外又有三峽國際旅游熱線的輻射拉本項目的建設(shè)將極大地完善長壽湖旅游配套設(shè)施，彌補當?shù)馗叨寺糜闻涮自O(shè)施嚴重不足的現(xiàn)象，可帶動周邊區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和加速地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，有利于政府招商引資。因此，本項目的建本項目的建設(shè)基地條件適宜，技術(shù)可靠，前期工作扎實，建設(shè)規(guī)模合理。經(jīng)測算，本項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上都是可行的。卓遠宏圖工程咨詢有限公司8重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告第二章項目背景及必要性一、長壽區(qū)概況長壽區(qū)位于重慶腹心，三峽庫區(qū)上游，雄踞長江之濱，是重慶“1小時經(jīng)濟圈”中規(guī)劃建設(shè)的百萬人口大城市，幅員面積1423平方公里，人口90萬，城鎮(zhèn)人口39萬。長壽區(qū)轄14個鎮(zhèn)、4個街道辦事處。距重慶主城區(qū)40分鐘車程，是重慶陸路的交通樞紐和長江上游的重要港口，是重慶特大城市經(jīng)濟社會資源向三峽庫區(qū)和渝東南地區(qū)輻射的重要中繼站。2009年長壽地區(qū)實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值176.4億元，增長16.5%;固定資產(chǎn)投資228.5億元，增長53.7%;社會消費品零售總額47.5億元，增長21.1%;地方財政收入22.8億元，增長31.7%,年末金融機分別增長11.6%和12%。長壽在旅游方面將全力打造“濱江長壽谷”、“菩提長壽山”、和“天賜長壽湖”為代表的長壽主題文化城。長壽作為三峽庫區(qū)的重要區(qū)縣，1小時經(jīng)濟圈的組成部分，是重慶作為西部增長極的重要支撐，政策優(yōu)勢、地沿優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢將使長壽成為重慶的重要窗口、重慶經(jīng)濟的重要增長點、獨具特色的大城市、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的先行區(qū)。9重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告(一)旅游業(yè)將逐漸發(fā)展成為重慶及三峽庫區(qū)經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)重慶市自1997年直轄以來，市委市政府一直把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)進行著力培育與扶持，積極實施“政府主導型”旅游發(fā)展戰(zhàn)略，不斷加大對旅游業(yè)的投入，產(chǎn)業(yè)規(guī)模逐步擴大，被稱為旅游業(yè)三大直接支柱的旅行社、旅游交通、旅游飯店及其它配套設(shè)施均有極大的改善.據(jù)重慶市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止到2009年，全市有國際、國內(nèi)旅行社353家，星級賓館飯店266座，國際旅游收入5.37億美元，國內(nèi)旅游收入666億元。長江三峽是我國目前推向國際市場的最具競爭力的旅游產(chǎn)品之一，三峽工程的建設(shè)又使三峽成為世界最知名的旅游目的地之一，其三峽是國內(nèi)最知名的峽谷風光和峽江文化為代表的旅游目的地，根據(jù)《長江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃》預測，2010年到三峽旅游的國內(nèi)旅游者為350—400萬人，這個數(shù)字只相當于同年國內(nèi)出游城鎮(zhèn)居民總量的0.5%—0.55%,三峽國內(nèi)旅游前景廣闊。同時，2020年內(nèi)三峽旅游區(qū)仍然是國際旅游者的最主要目的地之一，國際旅游者年均增長將保持10—15%,長江三峽旅游國際需求前景廣闊無比。根據(jù)《長江三峽區(qū)域旅游發(fā)展規(guī)劃》,長江三峽庫區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的總體目標是：將三峽旅游建設(shè)成以新三峽為品牌，以自然生態(tài)觀光和人文攬勝為基礎(chǔ)，以休閑度假和民俗體驗為主體，以科考探險和體重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告競爭力和可持續(xù)發(fā)展的世界級旅游目的地。規(guī)劃期內(nèi)將旅游業(yè)培育成庫區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，到2010年，三峽旅游區(qū)接待入境旅游者195-215萬人次，實現(xiàn)旅游外匯收入10.5-12億美元；接待國內(nèi)旅游者1.6-1.8億人次，旅游業(yè)總收入達到1000-1200億元人民幣，相當于全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值的15%,進一步壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)。(二)長壽湖旅游業(yè)正面臨著前所未有的發(fā)展機遇三峽生態(tài)經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)為三峽庫區(qū)的生態(tài)旅游發(fā)展提供了千載難逢的機遇。根據(jù)重慶市整體發(fā)展戰(zhàn)略，長壽湖景區(qū)的旅游業(yè)將作為區(qū)域經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，事實上，從2001年起，長壽湖旅游收入已超過了傳統(tǒng)的主導產(chǎn)業(yè)——漁業(yè)的收入，已達到3000萬元(漁業(yè)收入約2000萬元),旅游人數(shù)已達到19萬人次。2004年旅游人數(shù)已達到35萬人次，旅游收入已達到4000萬元。根據(jù)《重慶市長壽區(qū)長壽湖鎮(zhèn)總體規(guī)劃》(2010-2030),依托長壽湖風景名勝區(qū)，以旅游服務(wù)為發(fā)展核心，完善旅游基礎(chǔ)設(shè)施，努力把長壽湖鎮(zhèn)建設(shè)成為在重慶具有較大影響的城郊旅游鎮(zhèn)。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，不斷提升城鎮(zhèn)化水平，建設(shè)和諧發(fā)展新城鄉(xiāng)。規(guī)劃提出，將通過大力發(fā)展旅游業(yè)推動城鎮(zhèn)的建設(shè)，以風景區(qū)保護與完善基礎(chǔ)設(shè)施為中心，以鎮(zhèn)區(qū)建設(shè)為重點，突出旅游特色，打造精品景點，完善城鎮(zhèn)功能，吸納農(nóng)村剩余勞動力。以旅游服務(wù)業(yè)為主導，推動基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，逐漸形成以旅游服務(wù)為主導的產(chǎn)業(yè)模式。規(guī)劃至2015年末，(預測)鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_到8萬人，城鎮(zhèn)重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告化率44%,鎮(zhèn)區(qū)人口為3.5萬人。到2030年末，鎮(zhèn)域總?cè)丝趯⑦_到13萬人，城鎮(zhèn)化率為85%,鎮(zhèn)區(qū)人口為11萬人。隨著重慶市經(jīng)濟社會發(fā)展，商務(wù)活動會更加頻繁，帶動商務(wù)、會務(wù)游的發(fā)展；市民閑度假游、自駕車旅游也將迅速發(fā)展，本地觀光的外流趨勢將進一步加強。長壽湖景區(qū)山清水秀、湖面開闊、景色旎，是開展休閑度假、水上娛樂的理想地，長壽湖景區(qū)這些資源組合背景非常適合開發(fā)度假旅游產(chǎn)品，適于進行生態(tài)度假旅游。目前景區(qū)最便于開發(fā)的的長壽湖西岸的配套市政基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)啟動，但缺乏相應的旅游服務(wù)設(shè)施，市場的需求將催生西岸片區(qū)的快速發(fā)展。長壽湖景區(qū)準備以重慶市區(qū)域發(fā)展背景為依托，跨越客觀上必然存在的經(jīng)濟技術(shù)梯度，大力發(fā)展以旅游業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)體系，帶動商業(yè)、金融、會務(wù)、信息等高端服務(wù)行業(yè)發(fā)展，輻射周邊村鎮(zhèn)發(fā)展。為了達到上目標，大力改善長壽湖西岸片區(qū)重慶市的投資環(huán)境，就需要加強旅游長壽湖西岸片區(qū)屬長壽湖鎮(zhèn)轄區(qū)，含東海村、黃坪村、水口村、羅山村、回龍村、響塘村、圍子村、桂花村8個村。南北向沿湖長約8公里。南接長壽湖鎮(zhèn)區(qū)，北至與高豐島相接的西岸最北端半島，沿湖以海拔337米為低界，西端大致以海拔400米等高線附近的可用地為高界。規(guī)劃總用地約為729.14公頃，其中建設(shè)用地696.85公頃。規(guī)劃區(qū)人口規(guī)模約為4.9萬人。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告(一)是開發(fā)和利用長壽湖景區(qū)資源，完善旅游配套設(shè)施的需要為積極開發(fā)長壽湖西岸片區(qū)的旅游景觀資源，強化長壽區(qū)作為重慶近郊休閑度假旅游基地的功能，同時為改善長壽湖西岸片區(qū)內(nèi)的服務(wù)配套、生態(tài)環(huán)境等條件，長壽區(qū)政府對長壽湖西岸片區(qū)進行了整體性規(guī)劃，依托良好的自然山水景觀資源，并與長壽湖生態(tài)環(huán)境保護、歷史傳統(tǒng)文化有機地結(jié)合起來，將其打造成以旅游服務(wù)和開發(fā)為產(chǎn)業(yè)導向，集休閑度假、游覽觀光、水上運動、會議會展于一體的國際休重慶xx五星級酒店(含會議中心)是長壽湖景區(qū)內(nèi)唯一的五星級度假酒店，是風景區(qū)旅游配套設(shè)施的重要組成部分，它的建成將改善長壽湖旅游區(qū)內(nèi)高端度假酒店空白的局面，同時，將極大的提升風景名勝區(qū)內(nèi)休閑、度假、會議、會務(wù)等功能，帶動整體區(qū)域旅游經(jīng)濟(二)是解決庫區(qū)移民及下崗再就業(yè)的需要旅游業(yè)是以滿足旅游者吃、住、行、游、購、娛等各項活動需求的綜合性產(chǎn)業(yè)，高端酒店的建設(shè)可以極大的促進當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展，通過迅速發(fā)展的旅游業(yè)可以帶動其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)提供大量間接就業(yè)崗位旅游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)包括交通、餐飲、商業(yè)貿(mào)易、郵電通信等直接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)和農(nóng)業(yè)、制造業(yè)、水電氣暖供應業(yè)及咨詢、教育、科技、公共安全、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、政府管理等間接關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)所提供的就重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告業(yè)崗位數(shù)，取決于關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展的相互作用程度，關(guān)聯(lián)作用程度低，提供的就業(yè)崗位就少，相反則多。世界旅游組織在全球的調(diào)查顯示，旅游業(yè)直接安置1名就業(yè)人員，其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可安置4—5名根據(jù)《長壽湖風景區(qū)旅游發(fā)展規(guī)劃》資料，到2015年，可直接解決從業(yè)人數(shù)5404人，間接解決從業(yè)人數(shù)21614人。(三)是促進長壽產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、加速城鎮(zhèn)化步伐的需要長壽湖景區(qū)常住人口約兩萬余人，其中農(nóng)業(yè)人口13000多人，城鎮(zhèn)人口約7000多人，主要分布于長壽湖鎮(zhèn)及周邊地區(qū)。以前，長壽湖景區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)主要以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主，漁業(yè)是傳統(tǒng)的主導產(chǎn)業(yè)，近年來，由于旅游業(yè)的繁榮和蓬勃發(fā)展，旅游業(yè)已成為景區(qū)的新興主導產(chǎn)業(yè)。隨著景區(qū)外圍道路工程以及市政配套工程的逐步建隨著高端酒店的開發(fā)建設(shè)，將進一步吸引旅游人群進駐景區(qū)內(nèi)部，提升長壽湖區(qū)域整體價值，從而促進了招商引資、土地開發(fā)，進一步改善長壽區(qū)的現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快長壽區(qū)城鎮(zhèn)化的進展步伐。(四)是提升長壽湖景區(qū)窗口形象、增強景區(qū)競爭力的需要長壽湖旅游資源類型齊全，資源單體數(shù)量較多。景區(qū)內(nèi)自然旅游資源以島嶼、湖泊、山體及野生動植物等見長，可謂山島湖景觀三位一體，優(yōu)美俊秀；人文旅游資源則以史跡、寺觀、古城址、古建筑、特色物產(chǎn)等取勝。長壽湖的特色物產(chǎn)豐富，地方氣息濃郁，是鑲嵌在重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告長壽湖周邊過去幾年的服務(wù)功能主要集中在賓館、招待所、旅行社和家庭旅館等各類低端接待服務(wù)設(shè)施上，總體上說，長壽湖景區(qū)的旅游開發(fā)還處于起步階段。高端酒店項目將極大的改善這一狀況，其對整體區(qū)域的帶動性對提升景區(qū)窗口形象，增強景區(qū)旅游競爭力具有綜上分析，本項目選擇當下的機遇進行建設(shè)是非常必要的。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告第三章旅游市場分析一、全國旅游市場分析旅游業(yè)是一個最具發(fā)展活力和潛力的產(chǎn)業(yè)，從發(fā)展趨勢看，旅游業(yè)這一“朝陽產(chǎn)業(yè)”還將因為全球經(jīng)濟從金融危機泥潭中走出及中國旅游市場的需求而日益旺盛，2009年的國慶假期因為和傳統(tǒng)佳節(jié)中秋節(jié)疊加，因此長達8天，被稱為“史上最長的黃金周”。據(jù)全國假日旅游部際協(xié)調(diào)會議辦公室統(tǒng)計：今年“十一”黃金周中國國內(nèi)旅游人數(shù)預計將超過2億人次，同比增長13%;旅游收入超過1000億元人民幣，同比增長25%。發(fā)展，下面有這樣幾組數(shù)字可供大家參考：5360萬人次，年均增長7.8%,高于全球平均增長率3個百分點。B.旅游外匯收入從204億美元將增長到370億美元，年均增長12.6%,高于全球平均增長率的兩個百分點。C.國內(nèi)旅游人數(shù)從8.8億人次將增長到15億人次，年均增長11.3%。國內(nèi)旅游收入從3878億元將增長到6820億元，年均增長12%。D.旅游總收入從5566億元將增長到1萬億元，年均增長重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告E.中國公民處境旅游目的地的國家和地區(qū)從20個增加到132個，處境旅游人數(shù)從1660萬人次將增長到4000萬人次，年均增長從數(shù)據(jù)中可以看出：中國已經(jīng)成為世界第四大入鏡旅游接待國，亞洲第一大處境旅游國，并且據(jù)聯(lián)合國世界旅游組織預測，到2015年中國將成為世界上第一大入鏡旅游接待國和第四大出境旅游客源國。中國已經(jīng)實現(xiàn)了從亞洲旅游大國到世界旅游大國的轉(zhuǎn)變，開始邁入建設(shè)世界旅游強國的進程，中國旅游業(yè)發(fā)展前景十分廣闊。隨著中國經(jīng)濟的進一步發(fā)展，中國人均收入將達到中等發(fā)達國家的水平，到時候，旅游將會成為中國人生活中的一部分，旅游消費需求將大幅提升，這是旅游業(yè)持續(xù)興旺發(fā)展的動力，中國旅游業(yè)將繼續(xù)保持高速增長。(二)全國旅游業(yè)發(fā)展走勢步入新世紀以后，中國旅游業(yè)進入了一個快速發(fā)展的機遇期。準確把握旅游業(yè)的發(fā)展走勢，對于制定區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，策劃制作符合市場需求的旅游產(chǎn)品顯得尤為重要，當今中國旅游的發(fā)展將呈現(xiàn)出以下走勢：1、旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)地位將會得到全面確立。旅游業(yè)以其綜合性強、關(guān)聯(lián)度高的特點，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展已被各國的實踐所證明，旅游業(yè)的乘數(shù)效應越來越被各級領(lǐng)導所認知，一些國家或地區(qū)把旅游業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)來拉動第三產(chǎn)業(yè)乃至國民重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告跨入新世紀，中國旅游業(yè)進入新的戰(zhàn)略機遇期，作為旅游資源大國，實現(xiàn)資源優(yōu)勢向產(chǎn)品優(yōu)勢再到產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的攀升將成為旅游業(yè)發(fā)展的必然趨勢，旅游業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的作用與地位將會迅速提高。而目前擔當領(lǐng)導旅游工作的縣區(qū)長、旅游局長不懂旅游的現(xiàn)象非常普遍。一些旅游企業(yè)特別是旅游景區(qū)從事領(lǐng)導工作的同志也是半路出家隨著我國加入WTO和改革開放的不斷深入，各級政府對旅游業(yè)的投入越來越大；一些外資、民資及其他社會資金也不斷向旅游業(yè)注入，旅游基礎(chǔ)設(shè)施和基本設(shè)施建設(shè)的步伐將顯著加快；一些地建立旅游聯(lián)合體、共同體，增強產(chǎn)業(yè)積聚效應；信息時代催生旅游業(yè)雄厚的資金實力和自己成熟的市場運作模式向傳統(tǒng)公司模式滲透，大型的旅游企業(yè)也同樣借助網(wǎng)絡(luò)平臺向高端的商務(wù)平臺滲透，給中國旅游企業(yè)帶來更多的機遇；一些傳統(tǒng)的旅游企業(yè)通過改制或改組，增強企業(yè)經(jīng)營實力，實行集團化、集約化、規(guī)?；?jīng)營的勢頭將越來越猛等等。傳統(tǒng)的旅游管理人才難以滿足形勢發(fā)展的需要，旅游信息、旅游網(wǎng)絡(luò)營銷的人才需求將會急劇3、旅游業(yè)的運行質(zhì)量將會顯著提高。隨著經(jīng)濟國際化步伐的加快，市場經(jīng)濟體制的建立和完善，我國重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告旅游業(yè)融入世界各地先進的旅游業(yè)發(fā)展模式、經(jīng)驗和法制化的管理手段，經(jīng)營將更加規(guī)范。在科教興國戰(zhàn)略指引下，先進的科學技術(shù)和高水平人才也將不斷向旅游產(chǎn)業(yè)流入，管理水平不斷提高。在科學發(fā)展加快旅游業(yè)的發(fā)展步伐，必將實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一，實現(xiàn)政府、旅游者和旅游經(jīng)營者利益最大化。對培養(yǎng)網(wǎng)絡(luò)營銷、綠色營銷、服務(wù)營銷、文化營銷、關(guān)系營銷以及新型國際化的旅游人才將提出了新的更高的需求。4、旅游業(yè)的文化載體地位將會得到鞏固。文化是旅游的靈魂，旅游是文化的重要載體。加強旅游文化是旅游發(fā)展的時代要求。旅游業(yè)中的傳統(tǒng)文化在新世紀要放射出光行、游、購、娛六大要素中，無不承載著文化的內(nèi)涵、無不張揚著文具有較高文化素養(yǎng)的旅游人才諸如旅游策劃、景點設(shè)計、高級導游、旅游是現(xiàn)代生活的一種方式。在我國全面建設(shè)小康社會的進程中，經(jīng)濟和社會也將進入可持續(xù)發(fā)展期，人們的可支配收入間將會大幅增加、旅游欲望也會明顯增強，為提高生活質(zhì)量提供了保證，也為旅游業(yè)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。在發(fā)達國家，旅游是高質(zhì)量的生活體現(xiàn)。二十一世紀的中國是充滿希望的中國，生產(chǎn)力得到發(fā)展、重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告綜合國力得到加強、人民生活水平極大提高，旅游自然成為生活的一項重要內(nèi)容，成為生活質(zhì)量提高的重要標志，這是社會經(jīng)濟發(fā)展的必然趨勢，也是中國旅游走向大眾化的必然趨勢。迎合體驗業(yè)的發(fā)展要求，個性化的旅游特色服務(wù)業(yè)人才就業(yè)空間將增大。在地域方面，歐美地區(qū)為主體的旅游地域格局將會被打破。到2020年，無論是從國際旅游者的接待人次還是國際旅游收入，亞太地區(qū)都將超過美洲，成為世界第二大旅游地區(qū)，其中中國的國際旅游將會有長足的發(fā)展。從國內(nèi)旅游的空間結(jié)構(gòu)來看，由于我國旅游業(yè)發(fā)展以城市為中心、以資源豐富地區(qū)為重點，相比之下以沿海地區(qū)的旅游基礎(chǔ)設(shè)施較為完善，而且離主要客源地國家和地區(qū)的距離較近，國際旅游者的可進入性較好，形成了諸如長三角、珠三角、環(huán)渤海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)向其他地區(qū)推進，逐漸形成完整的旅游經(jīng)濟發(fā)展的地區(qū)格(三)全國旅游地產(chǎn)市場發(fā)展狀況旅游房地產(chǎn)最早在我國出現(xiàn)也是分時度假的概念。在20世紀90年代初，海南首先出現(xiàn)了分時度假酒店(產(chǎn)權(quán)酒店)的萌芽，但是并沒有獲得良好的市場反應。20世紀90年代末，在假日旅游熱和旅游地房產(chǎn)大量空置的情況下，分時度假開始真正受到旅游飯店經(jīng)營者和房地產(chǎn)開發(fā)商們的普遍重視，并以旅游房地產(chǎn)這一概念在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)傳播開來。2001年7月，在?？谂e辦“中國首屆旅游房地產(chǎn)博覽會重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告暨首屆中國旅游房地產(chǎn)發(fā)展論壇”之后，同年11月又在杭州召開“中國旅游房地產(chǎn)論壇”。旅游房地產(chǎn)和分時度假成了房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)共同關(guān)注的熱門話題，吸引了眾多包括大量海外、港臺投資者在內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。目前國內(nèi)對旅游房地產(chǎn)的解釋還不統(tǒng)一，沒有一個權(quán)威或者公認的概念能解釋清楚什么是旅游房地產(chǎn)。比較多的說法是，旅游房地產(chǎn)是指以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，其開發(fā)物是實現(xiàn)全部或部分旅游功能的房地產(chǎn)。具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)形式，以及產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑生態(tài)度假村、登山/滑雪運動度假村等產(chǎn)品形態(tài)。更為廣泛的講就是直接服務(wù)于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)有高度密切關(guān)聯(lián)的房地產(chǎn)開發(fā)都屬于旅游房地產(chǎn)。2、中國旅游房地產(chǎn)市場的需求分析改革開放30年來，我國經(jīng)濟取得了舉世矚目的成就，經(jīng)濟的持續(xù)增長強化了居民的旅游支付能力，2008年中國人均GDP首次突破3000美元，上海、北京更是分別突破8500與9000美元。日本共同社指出，3000美元作為經(jīng)濟發(fā)展的一個節(jié)點，隨后更有可能帶來消費的活躍。可自由支配收入越高，旅游支付能力，特別是以休閑和度假為代表的高端旅游支付能力就越強。其次，居民可支配時間增多，假日時間總量的增加帶動了國內(nèi)旅游市場的增長，對旅游產(chǎn)品的選擇也更加合理與多樣，其中休閑度假旅游成為越來越多消費者選擇的旅重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告3、我國旅游房地產(chǎn)業(yè)進入發(fā)展新階段硬件、軟件設(shè)施的完善及宏觀經(jīng)濟環(huán)境中供給和需求的發(fā)展，均為旅旅游房地產(chǎn)在發(fā)展迅猛的旅游業(yè)這一母體下發(fā)展，自然會具備得天獨厚的優(yōu)勢。政府將旅游業(yè)列為新的經(jīng)濟增長點以及拉動旅游的相關(guān)政府法規(guī)的出臺，成為旅游房地產(chǎn)發(fā)展的堅實基礎(chǔ)和動力保證。假日經(jīng)濟帶動高品質(zhì)的居住需求。工作時間縮短，每年115天的假期，尤其是7天長假及企業(yè)年假制度的運行，使人們有時間脫離日常生活環(huán)境到一處景觀房產(chǎn)度假，享受另一種輕松、愉悅的生活。同時，節(jié)假日期間，酒店往往爆滿，這也成為旅游房地產(chǎn)開發(fā)的潛在商機。隨著旅游消費者消費觀念的成熟，度假旅游需求逐漸取代傳統(tǒng)的旅游需求方式，并形成了每年2.4%的增長幅度。根據(jù)國際通行發(fā)展慣例，度假需求從產(chǎn)生到具備一定的規(guī)模需要3—5年的時間，也就是說旅4、2010-2015年中國旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢旅游地產(chǎn)發(fā)展商正面臨一個專業(yè)化的時代，投資開發(fā)的行為向?qū)Ｋ蕾囉诃h(huán)境條件和投資的實力。旅游地產(chǎn)的營銷方式是租賃與出重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告售相結(jié)在“大旅游、小地產(chǎn)”的開發(fā)理念下，休閑度假需求的升級推動了旅游地產(chǎn)的多元化。目前，隨著旅游形式由觀光旅游、商務(wù)旅游升級到休閑旅游，旅游度假產(chǎn)品也會相應的升級換代，對旅游的充分多元化有利于把旅游地產(chǎn)做成規(guī)模，但是也存在一定的隱憂。其中，資源利用和保護之間的矛盾，將成為其中突出的問題。以新農(nóng)村建設(shè)為例。不可否認，新農(nóng)村建設(shè)為旅游地產(chǎn)開發(fā)帶來了契機，但如何在項目運作成功的同時，保護好當?shù)氐淖匀毁Y源和人文景觀，解決土地權(quán)屬和農(nóng)民居住、收入、生活等一系列問題，將成為開發(fā)過程中近年來，隨著旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，除按傳統(tǒng)方式開發(fā)經(jīng)營的酒店和度假村外，從產(chǎn)權(quán)酒店、分時度假房產(chǎn)，到景區(qū)房產(chǎn)、酒店式公寓，再到以旅游為主題的區(qū)域開發(fā)建設(shè)等，“旅游房地產(chǎn)”這個概念越來越多地被人們提到，同時也越來越多地用于各類房地產(chǎn)專業(yè)人才短缺、開發(fā)商意識水平有待提高、旅游房地產(chǎn)開發(fā)整體水平良莠不齊的問題，但是展望未來，在我國國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的大市場需求潛力巨大等利好因素的推動下，作為旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，旅游房地產(chǎn)必將迎來更快的發(fā)展時期。根據(jù)國際權(quán)威結(jié)構(gòu)預測，未來二十年，中國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會有極為廣闊的發(fā)重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)開始逐步受(一)重慶旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀重慶直轄以來，全是旅游產(chǎn)業(yè)的資源條件、產(chǎn)業(yè)地位、發(fā)展規(guī)模與格局都發(fā)生了突破性的變化，各項旅游指標均創(chuàng)新高(見表1),旅游業(yè)已經(jīng)成為重慶市國民經(jīng)濟重要組成部分。指標2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年入境旅游者(萬人次)旅游外匯收入(億美元)國內(nèi)旅游者(萬人次)國內(nèi)旅游收入(億元)旅游總收入占GDP比重(%)旅行社(家)星級飯店(家)旅游直接從業(yè)人數(shù)(萬人)旅游景區(qū)(個)客運車(輛)客運船(艘)近年來，重慶市旅游外匯收入和旅游總收入呈上升趨勢，并始終保持著較高的增長率，旅游總收入年均曾展給23%,到2008年旅游總收入達到全市GDP的11%,十年間，該數(shù)值上升了5.5個百分點，重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告旅游業(yè)成為重慶發(fā)展最快、最具活力的新興產(chǎn)業(yè)和新的經(jīng)濟增長點。2009年，共接待海內(nèi)外旅游者1.23億人次，比上年增長21.88%,旅游總收入703.23億元，增長25.23%。其中，入境旅游者104.8萬人次，增長20.2%;旅游外匯收入5.4億美元，增長20%。今年1-6月，我市旅游發(fā)展更加可喜，全市共接待海內(nèi)外旅游者7896.28萬人次，同比增長31.46%。旅游總收入451.36億元，增長31.69%。其中，接待入境旅游者53.81萬人次，增長30.3%,旅游外匯收入2.98億美元，增長30.23%。根據(jù)重慶市旅游業(yè)“十一五”規(guī)劃，重慶旅游業(yè)發(fā)展的總體目標是：把旅游業(yè)發(fā)展成為我市的支柱產(chǎn)業(yè)，把重慶建設(shè)成為中國旅游強市、國內(nèi)外知名的旅游目的地和重要的旅游客源地，為2020年建成長江上游旅游中心奠定基礎(chǔ)。旅游經(jīng)濟保持年均兩位數(shù)增長，旅游經(jīng)濟增長明顯高于全市經(jīng)濟增長速度和全國旅游業(yè)發(fā)展的平均水平。到2010年，入境旅游者突破100萬人次，國內(nèi)旅游者超過1億人次，旅游總收入達到600億元人民幣以上，相當于GDP的12%。成功創(chuàng)建中國最佳旅游城市。重慶作為國內(nèi)外重要的旅游游整體形象更加鮮明，旅游產(chǎn)品更具市場競爭力，旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化，旅游經(jīng)濟規(guī)模更大；旅游經(jīng)濟總量在全國排位明顯提升，旅游的綜合帶動功能明顯增強，直接和間接提供就業(yè)崗位達到200萬個。(二)、重慶旅游業(yè)發(fā)展趨勢2007年6月，經(jīng)國務(wù)院批準，國家發(fā)改委正式批準重慶、成都成為全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實驗區(qū)，是我國誕生的第三個國家綜重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告涉及范圍最廣的“特區(qū)”,在全面推進體制改革，并在重點領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)率先突破、形成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的體制機制、促進全市城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展和推動全國深化改革、實現(xiàn)科學發(fā)展與和諧發(fā)展中發(fā)揮著示范和帶動作用。旅游業(yè)在重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、建設(shè)“新特區(qū)”的歷史進程中肩負著重要的使命，發(fā)揮著重要作用。在重慶建設(shè)“新特區(qū)”的背景下，旅游業(yè)成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要載體和途徑，具有不重慶是一個擁有3000萬人口的年輕直轄市，大城市與大農(nóng)村的二元結(jié)構(gòu)十分明顯，城市化水平遠低于其他三個直轄市。近年來，鄉(xiāng)帶動閑置勞動力就業(yè)、提高農(nóng)民生活水平等方面發(fā)揮了重要作用，鄉(xiāng)村和農(nóng)業(yè)旅游資源相對于其他旅游產(chǎn)品而言，開發(fā)價值尤為突出。重慶旅游在資源分布、產(chǎn)業(yè)布局和企業(yè)配置上發(fā)展趨勢良好，發(fā)展?jié)摿薮?，主要表現(xiàn)在城鄉(xiāng)旅游經(jīng)濟的發(fā)展水平上，即精品旅游資源多分布在渝東北的三峽庫區(qū)，渝東南的民族聚居區(qū)以及渝西北走廊等經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)，而旅游經(jīng)濟發(fā)達區(qū)集中于主城區(qū)及近郊環(huán)城休憩帶等產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，城鄉(xiāng)旅游二元結(jié)構(gòu)現(xiàn)象十分突出。因此，合理、優(yōu)化布局旅游生產(chǎn)力，對促進旅游經(jīng)濟的城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展具有重要意義。重慶旅游業(yè)發(fā)展較快，發(fā)展態(tài)勢良好，經(jīng)過近幾年的發(fā)展已經(jīng)達到西部中等水平，在“十二五”規(guī)劃下，重慶將抓住旅游業(yè)發(fā)展的機遇，利用好建設(shè)“新特區(qū)”的契機，促進本地區(qū)旅游競爭力水平不斷重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告長壽湖景區(qū)是經(jīng)重慶市人民政府批準設(shè)立的省級旅游風景區(qū)，位于長壽區(qū)的西北角，介于北緯107.10°—107.25°,東經(jīng)29.54°—30.50°之間，是國際旅游熱線三峽黃金水道的重要組成部分，是長壽旅游業(yè)發(fā)展的龍頭景區(qū)，以山島湖風光，長壽文化，鄉(xiāng)土文化為主要景觀特色的國家級生態(tài)旅游度假區(qū)。長壽湖旅游風景區(qū)整體面積179km2,其中水域面積65.5km2(可游面積43.8km2),有大小島嶼200余座，長壽湖景區(qū)分為獅子灘旅游綜合服務(wù)區(qū)，湖心瀏覽區(qū)，動感水長壽湖形成于1954年動工興建的獅子灘水力發(fā)電站，壩高51.0m,壩長1399.5m,壩頂寬8.0m,設(shè)置了3座副壩，水庫總?cè)萘?0.27億m3,水庫控制流域3020km2,調(diào)節(jié)庫容7.48億m2,電站于1957年全部建成并發(fā)電，是新中國最早建立的水電站之一。1958年，農(nóng)墾部門進駐庫區(qū)，成立了長壽湖漁場，從事水產(chǎn)養(yǎng)殖和水果栽培。1985年長壽區(qū)正式成立長壽湖鎮(zhèn)。1992年元月重慶市政府批準長壽景區(qū)為市級風景名勝區(qū)。1997命名為重慶市新巴蜀十二景“長湖浪嶼”。長壽湖景區(qū)位于長壽區(qū)境內(nèi)的西北角，地處長壽區(qū)、墊江重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告縣、涪陵市交界處，距長壽區(qū)政府所在地鳳城鎮(zhèn)28km。長壽湖景區(qū)所屬的長壽湖鎮(zhèn)轄13個村，1個居民委員會，111個村民組，2007年末總戶數(shù)17916戶，總?cè)丝?1038人，其中農(nóng)業(yè)人口46329人，非農(nóng)業(yè)人口4709人。2009年工業(yè)總產(chǎn)值5809萬元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值20757萬元，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)總產(chǎn)值25779萬元，國民生產(chǎn)總之52345萬元，財政收入1613.7萬元。景區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)以漁業(yè)和特色水果生產(chǎn)為主，每年漁業(yè)產(chǎn)量約5000噸，占重慶市消費量的45—50%。景區(qū)是聯(lián)合國糧農(nóng)組織確定的夏橙生產(chǎn)基地，年產(chǎn)夏橙達160萬噸。近年來，隨著旅游業(yè)異軍突起，蓬勃發(fā)展，景區(qū)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變而旅游業(yè)已逐漸成為景區(qū)內(nèi)新興主導產(chǎn)業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，2001年風景區(qū)共接待游客19萬人次，旅游收入達到3000萬元，已首次超過了漁業(yè)生產(chǎn)的收入。2004年長壽湖景區(qū)共接待游客達到50萬余人次。從整體看，長壽湖景區(qū)旅游業(yè)尚處于開發(fā)階段，據(jù)有關(guān)調(diào)查資料，長壽湖風景區(qū)旅游客源市場情況詳見表2。長壽湖景區(qū)旅游資源客源基本特征表2游客特征所占比例(%)所占比例(%)所占比例(%)地域結(jié)構(gòu)重慶和本地游客市內(nèi)其他地區(qū)游客國內(nèi)外游客年齡結(jié)構(gòu)青壯年兒童和老人重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告旅游目的觀光旅客商務(wù)會務(wù)游客季節(jié)性差異旺季(4—10月)淡季(11-3月)高峰期(五一、十一長假)停留時間一日游二日游多日游從旅游者旅游消費看，消費水平偏低，以基本消費為主，娛樂消費較少，而購物消費則更少。(三)長壽湖景區(qū)旅游業(yè)發(fā)展前景根據(jù)修編中的《長壽湖風景名勝區(qū)總體規(guī)劃》,長壽湖景區(qū)由水上動感娛樂景區(qū)、田園風光景區(qū)、生態(tài)林地景區(qū)和外圍保護地帶幾部分組成，是集休閑度假、健康養(yǎng)生、探險觀光、商務(wù)會務(wù)、康體療養(yǎng)和綜合水上運動等功能于一體的綜合性風景游覽區(qū)。預計到2015年，年旅游人數(shù)可達到120多萬，旅游收入將達到6.4億元，其發(fā)展前景十分樂觀。最終，長壽湖景區(qū)年旅游人數(shù)可達到150—200余萬人次，年旅游收入可達到約10億元。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告可行性研究報第四章一、重慶酒店業(yè)特征重慶酒店市場研究(一)重慶酒店業(yè)市場結(jié)構(gòu)對酒店業(yè)市場結(jié)構(gòu)的分析同樣要依照產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學的通用原則，因為酒店業(yè)也是一個相對獨立的產(chǎn)業(yè)。集中度是判斷產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)壟斷或競爭程度的指標。一般采用的標準有CR4、CR8、基尼系數(shù)、赫芬達爾指數(shù)和洛倫茨曲線。用得最多的是CR4和CR8,即行業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的前四家或前八家企業(yè)的經(jīng)的行業(yè)屬競爭型行業(yè)，CR4>41%的屬壟斷型行業(yè)。重慶最大四家酒店目前按照客房數(shù)依次為萬豪酒店(517間)、索菲特大酒店(464間)、希爾頓酒店(437間)、國貿(mào)豪生大酒店(423間)。根據(jù)重慶市旅游局統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前最大四家酒店房間數(shù)為1841間，重慶2009年全市區(qū)域內(nèi)星級酒店房間數(shù)共計23330間，CR4=7.9%。以上數(shù)據(jù)僅為星級酒店，如果將整體行業(yè)的非星級酒店計算入內(nèi)，則此份額還會更低，可以看出如下特征：重慶的酒店業(yè)屬于競爭型行業(yè)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比較合理，仍有較大的可進入空間，這一點從重慶的十一五規(guī)劃及未來將有大量的酒店重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告在退出壁壘方面，酒店的資產(chǎn)專用性很強，沉沒資本巨大，即酒店盡管可以產(chǎn)權(quán)易主，但由于酒店功能和設(shè)施的專門性，很難退出經(jīng)營，充其量改為寫字樓或公寓，但在經(jīng)營本質(zhì)上并未退出市場。重慶的高星級酒店業(yè)是進入壁壘高、退出壁壘也較高，五星級酒店屬“嚴進嚴出”的產(chǎn)業(yè)。3、酒店客源結(jié)構(gòu)從上圖可以看出，入境旅游者在渝主要居住在三星級以上酒店，其中五星級酒店入境旅游者的比例最大為46%,三星級酒店入境旅游者占28%,四星級酒店僅占11%。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告0日本新加坡泰國美國加拿大法國英國德國意大利澳大利亞臺灣同胞港澳同胞人次比例主要以日本、美國、港澳、臺灣同胞為主，尤其美國來訪人數(shù)占29%,同比增加63%,說明重慶的對外輻射能力正在大幅度的提(二)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)對酒店業(yè)的影響1、房地產(chǎn)業(yè)的影響房地產(chǎn)業(yè)對酒店經(jīng)營尤其是酒店的銷售影響非常明顯，而且對酒店的遠期市場以及進入壁壘的影響也很深遠。總的看來，有下面(1)對高端市場蘊藏著遠期壓力，而且壓力不小重慶房地產(chǎn)項目近幾年來由于在建筑設(shè)計和施工質(zhì)量上不斷和國際水平和潮流對接，因此出現(xiàn)了很多高檔設(shè)計、高檔建設(shè)的房地產(chǎn)項目，為追求更高的利潤，向?qū)懽謽?、公寓和酒店功能轉(zhuǎn)化，而酒店本來就具有公寓和寫字樓的功能，并且這也通常是酒店銷售的一大塊業(yè)務(wù)。高檔公寓、寫字樓等酒店功能項目在供給和功能上對酒店的擠壓長期內(nèi)不會減緩。(2)房地產(chǎn)項目分流了酒店業(yè)的長住客需求重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告可行性研究報酒店業(yè)的一項穩(wěn)定的高利潤來源是長住客，尤其是在商務(wù)客人集中的城市，如上海、深圳和蘇州。但是，大量的公寓、商住樓、寫字樓的建成必然要分流甚至完全吸走酒店的長住客，這對以商務(wù)旅行客人為主目標市場的酒店將是非常大的沖擊。即便是對其他酒店，由于市場容量的相對縮小(如：商務(wù)酒店在客源不足時勢必被迫進入到和非商務(wù)酒店爭奪旅游客人和其它類型客人的競爭中),(3)房地產(chǎn)業(yè)的消化速度直接影響酒店業(yè)的發(fā)展形勢，這和國家對房地產(chǎn)的政策和國家經(jīng)濟形勢有關(guān)重慶房價每年都在穩(wěn)步攀升，這說明明年酒店尤其是高檔酒店的銷售壓力將有所緩解，主要方向在于如何突出主營的客房業(yè)務(wù)和搶占、鞏固已有的寫字樓或公寓酒店功能的份額。2、替代品市場的影響酒店業(yè)的替代品市場在我國主要指那些可以和主流酒店競爭客源的企業(yè)，這些替代品企業(yè)主要包括：(1)各地的辦事處各地駐渝的辦事機構(gòu)，大型企業(yè)的駐渝辦事機構(gòu)更是舉不勝舉。這種現(xiàn)象在上海、廣州等特大中心城市也很普遍。這些辦事機構(gòu)的表面職能是招商、引資、接待、辦公等，但在運行范圍和功能上已基本進入當?shù)氐木频晷袠I(yè)。最近幾年以至未來幾年，新建和擴建辦事處的趨勢還沒有看到有收縮之勢，甚至有擴大的跡象，這也和國家政治體制改革和財政改革的步伐放慢有關(guān)，辦事處尤其是高重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告檔辦事處進入酒店業(yè)一方面擾亂了酒店市場的競爭格局和秩序，而且給酒店的銷售帶來很大壓力。(2)接待中心和培訓中心和辦事處不同的是，各類接待中心和培訓中心建設(shè)前本身的動機大部分就是想進入酒店經(jīng)營市場，而以接待中心和培訓中心的名義立項即能繞過政策壁壘又能獲得一些優(yōu)惠政策，而我國行政管理中橫向職能重疊混淆的部門割據(jù)現(xiàn)象長期得不到解決、積重難返也為這些接待中心和培訓中心乘虛切入酒店業(yè)提供了溫床。它們進入酒店業(yè)后增加了酒店客房的供給，并且這種供給常常是帶有不正常成本優(yōu)勢的供給，另一方面，這些中心的立項通常可以獲得投資方向調(diào)節(jié)稅的減免，經(jīng)營中仍以培訓或教育的面目示人，具有一系列的減稅優(yōu)惠。這些項目以低成本、低價格在市場上競爭，如各大軍種的培訓中心，對正常的酒店業(yè)勢必造成很多市場(3)旅社、旅館、招待所這些原來設(shè)施落后、管理懈怠的企業(yè)經(jīng)過市場的洗滌，自然進入酒店業(yè)是市場的規(guī)律。大型國家企事業(yè)單位常年有自己的招待所，在政企脫鉤的壓力下，必須使自身提升，針對客源的性質(zhì)改造自己，努力滿足客源的要求，從管理和規(guī)模上向酒店類型發(fā)展。尤其是依靠原主管單位的資產(chǎn)或地域優(yōu)勢，長期有較好入住率的招待所，更有力量和愿望進入酒店業(yè)。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告二、五星級酒店市場研究重慶全市旅游星級飯店共有266家，總計房間約3萬間、床位5.2萬張，直接從業(yè)人員4.8萬人，間接從業(yè)人員約24萬人。其中五星級11家，占全市旅游星級飯店總數(shù)的3.8%,有房間4457間、床位6540張，直接從業(yè)人員6586人。四星級54家，占20.3%;三星級123家，占46.2%。重慶市五星級旅游飯店發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、穩(wěn)步發(fā)展、高速發(fā)展三個階段，其規(guī)模不斷壯大，品質(zhì)不斷提升。直轄后的第一年即1998年海逸酒店開業(yè)，重慶有了首家五星級飯店。2004年達到5家；2005年到2009年新增5家，達到10家。目前，又向國家旅游局申報了5家，已開業(yè)待評的還有2家，這樣，建成營業(yè)的五星級標準旅游飯店達到了17家。隨著“五個重慶”建設(shè)的強力推進，重慶市五星級旅游飯店開始進入高速發(fā)展階段。目前在建的五星級標準的飯店有40家，其中，今年能竣工的有11家，2011年能竣工的有16家，2012年能竣工的有13家，到2012年底，重慶市掛牌、建成和在建的五星級及其標準的飯店將達到57家。目前有萬豪、洲際、艾美、索菲特、威斯汀、喜來登、香格里拉等15家國際品牌酒店管理公司入駐重慶。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告五星級酒店分布區(qū)域(2009年底數(shù)據(jù))可行性研究報分布區(qū)域酒店名稱數(shù)量渝中區(qū)萬豪酒店、海逸酒店、希爾頓酒店、洲際酒店、國貿(mào)豪生大酒店5江北區(qū)世紀金源大酒店、君豪大酒店2高新區(qū)南方君臨酒店1九龍坡區(qū)重慶申基索菲特大酒店1北部新區(qū)金科大酒店、戴斯大酒店2核心商圈、商務(wù)集中、交通便捷的區(qū)域成為重慶五星級酒店選址的首要條件，目前重慶已運營的五星級酒店主要集中在城市核心區(qū)、高新區(qū)和北部新區(qū)。新近開業(yè)的碧桂園鳳凰酒店和重慶恒大酒店分別位于長壽區(qū)核心區(qū)和西部新城核心區(qū)，作為新區(qū)核心區(qū)的配套設(shè)施。而選址在旅游風景區(qū)的五星級酒店目前在重慶市場上還沒項目所在地長壽區(qū)目前開業(yè)運營的五星級酒店為碧桂園鳳凰酒店，是目前長壽區(qū)唯一的五星級酒店。酒店于2010年9月28日開業(yè)，共有客房總數(shù)333間。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告重慶市對長壽湖的發(fā)展定位為重慶主城都市旅游圈與三峽庫區(qū)山水旅游帶的承接地，是三峽生態(tài)經(jīng)濟區(qū)環(huán)狀旅游線上的重要節(jié)點，是三峽黃金旅游帶的第一站，同時也是重慶市“十一五”期間重點打造的四大山水都市旅游圈中唯一的湖泊型旅游地。根據(jù)“兩年接待游客突破200萬人次。在風景區(qū)邊界線外的西部布局25平方公里、25萬人口的集休閑度假、游覽觀光、水上運動、會議會展(一)基本假定根據(jù)重慶市對長壽湖景區(qū)的總體布局規(guī)劃，景區(qū)建成后年接待游客數(shù)量200萬人計算，假定2015年前吸引游客數(shù)量達到規(guī)劃中的50%,此人群中有60%過夜住宿，其中40%選擇入住五星級酒店，預計屆時本項目區(qū)域內(nèi)共有三家五星級酒店運營，平均入住率按目前五星級酒店市場情況57%計算。(二)酒店體量論證設(shè)本項目總客房數(shù)為X,得公式為：按每間(套)客房100平方米計算，則酒店總體量為：380*100=38000重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告除了旅游人群外，會議會務(wù)、高端人群對五星級酒店也存在需求，綜合考慮多方因素，本案可考慮設(shè)置約350-400間房間的五星重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告第五章項目建設(shè)地址及建設(shè)條件一、項目位置xx酒店(含會議中心)項目位于長壽湖西岸片區(qū)東部，環(huán)湖路東側(cè)，西側(cè)與羅山半島連接，緊鄰長壽湖風景名勝區(qū)。占地總面積約685畝(其中包括內(nèi)湖湖水區(qū)域及湖岸綠化用地385畝),其中建設(shè)用地面積約300畝，區(qū)域內(nèi)主要以丘陵和湖泊為主。二、項目建設(shè)條件(一)地質(zhì)地貌項目地塊由北部回龍?zhí)梁湍喜刻一ê羶刹糠炙蚣爸苓呹懙貐^(qū)域組成，整體地勢由周邊逐漸向水面傾斜，形成周邊高，中間低的地勢，區(qū)域內(nèi)地形較為復雜。地形高程在330.50～355.10m之間，湖面高程在330.5m,最大高程點在兩水域之間。最大相對高差25.10m。地形坡角多在5~25°之間。為構(gòu)造剝蝕丘陵地貌。(二)地質(zhì)構(gòu)造及地震長壽湖屬于壓應構(gòu)造形跡，以北東向梳狀褶皺為主，具有閉斜緊閉，向斜開闊和和陡傾縱橫張裂隙發(fā)育的特征。長壽湖西岸地貌類型多樣，以丘陵和河谷地貌和構(gòu)造剝蝕階地為主。土壤類型主要有水稻土、沖積土、黃泥土等。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》(GB18306-2001)及《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》(GB50011-2001)附錄A.0.1的規(guī)定，調(diào)查區(qū)抗震設(shè)重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告防烈度為6度，地震動峰值加速度為0.05g。(三)地層巖性及不良地質(zhì)現(xiàn)象出露地層主要有：第四系人工填土層(Q4ml)、殘坡積層(Q4el+d1),侏羅系中統(tǒng)上沙溪廟組(J2s)泥巖及砂巖地層。調(diào)查區(qū)地勢起伏不大，地面未見變形跡象，目前未見滑坡、崩塌、泥石流等不良地質(zhì)現(xiàn)象。長壽湖屬于中亞熱帶濕潤氣候區(qū)，氣候濕潤，雨量充沛，由河流型生態(tài)系統(tǒng)演變?yōu)楹葱蜕鷳B(tài)系統(tǒng)，形成了獨特的局部氣候，主要表現(xiàn)為水體和地形熱源效應、谷地效應、冷暖效應和緩沖效應。規(guī)劃區(qū)內(nèi)常年平均氣溫為17.7℃;月平均氣溫以八月份最高，累年平均氣溫為28.4℃;以1月份最冷，累計平均氣溫6.7℃。年降水量高于長壽區(qū)內(nèi)其他地區(qū)，為1128.8mm(長壽湖水文站資料)。降水多集中在夏半年(5月至10月),占全年的75%;冬半年(11月至4月)雨量較少，常年降水占全年的25%。規(guī)劃區(qū)內(nèi)日照時數(shù)為1245.1h,以夏季時8月份光照最足，常年月平均日照時數(shù)為235h;以初春3月和秋季10-11月份是最少，一般在100h以下。四季溫暖，少有積雪天氣，常年平均無霜期為331天。(五)基礎(chǔ)設(shè)施條件目前鎮(zhèn)域內(nèi)部已經(jīng)形成鎮(zhèn)區(qū)至云集、飛龍，鎮(zhèn)區(qū)至雙龍、合興重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告的道路，鎮(zhèn)區(qū)至飛龍鄉(xiāng)、龍河至樂溫的道路。有三條公路與高速公公里；一條為國道319線經(jīng)過鎮(zhèn)區(qū)、回龍寨、但渡立交橋接渝涪高速公路，共20公里。另一條為鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)過回龍寨至長壽桃花接渝長高速公路公28公里。長壽湖專用旅游高速公路，沿長壽湖岸從凱源至羅山的道路新近建成。景區(qū)內(nèi)還沒有專門的游覽車輛，只有私人擁有的客車，每天20班；湖區(qū)內(nèi)共有各式船舶300余艘，其中畫舫40多艘，快艇50多艘，摩托艇10多艘。目前長壽湖西岸景區(qū)外圍環(huán)湖公路已經(jīng)修至項目地塊邊界西長壽湖西岸景區(qū)外圍環(huán)湖道路是本項目重要的管道通廊。目前供電：長壽湖沿岸包括西岸片區(qū)電力資源豐富，不存在電力短缺的問題。長壽湖鎮(zhèn)區(qū)用電由現(xiàn)狀35kv東海變電站(由上硐電站接入)和正在建設(shè)中的110KV變長壽湖電站(由獅云線接入)提供。供氣：燃氣管線在東南側(cè)由川東9號井引來至東海配氣站再供應給本片區(qū)。配氣站的輸氣管道為159mm。日產(chǎn)水量100噸，設(shè)于獅電總廠引水閘旁邊；長壽湖漁場自備水廠重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告一個，日產(chǎn)水量2000噸，設(shè)于趙云寨。三個水廠水源均采自于長壽湖。給水管線自南側(cè)區(qū)外水廠引入。排水：排水體制采用雨、污分流制。污水量按用水量90%計算，規(guī)劃區(qū)污水量預計為2.48萬m3/日。污水集中收集排入已動工興建的長壽湖污水處理廠統(tǒng)一處理達標后，由排污管引入下洞電站堤壩以下排入龍溪河，(污水廠設(shè)計處理能力為2.5萬m3/日)。雨水量按現(xiàn)行重慶市暴雨強度公式測算，重現(xiàn)期取5年，降雨歷時15分鐘，徑流系數(shù)0.65。雨水就近排入水體。電信：鎮(zhèn)區(qū)現(xiàn)有郵電支局一個，電話裝機容量為1020門，實際裝機有800門。在鎮(zhèn)區(qū)北側(cè)新規(guī)劃一座郵電交換局，規(guī)劃通信交換設(shè)備總?cè)萘繛?萬門。鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)所有通訊線路要求入地敷設(shè)。移動電話信號可以覆蓋整個景區(qū)。寬帶網(wǎng)及全線接入景區(qū)內(nèi)。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告可行性研究報本項目建設(shè)內(nèi)容為五星級酒店(含國際會議中心)、酒店度假公寓以及相關(guān)配套設(shè)施。主要功能包括：(一)五星級酒店1、會議服務(wù)為國際、國內(nèi)不同規(guī)模的會議提供全方位、全過程服務(wù)。產(chǎn)品2、客房服務(wù)(1)為短期國際、國內(nèi)游客服務(wù)(標準客房)(2)為短期國際、國內(nèi)商務(wù)客人服務(wù)(標準客房)(3)為短期國際、國內(nèi)政務(wù)人員服務(wù)(標準客房)(4)為短期國際、國內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)(標準客房)(5)為短期國際、國內(nèi)政要服務(wù)(高級套房)(6)為國家首腦與世界性組織機構(gòu)首腦服務(wù)(總統(tǒng)套房);3、餐飲服務(wù)(1)為住店客戶提供一體化餐飲服務(wù)(2)為過往客戶提供特色性餐飲4、康體娛樂經(jīng)營(1)為住店客戶提供一體化娛樂服務(wù)(2)為過往客戶提供大眾化娛樂重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告可行性研究報5、其他服務(wù)依托于酒店品牌，延伸酒店服務(wù)的理念，集居住、辦公、私人會所多功能于一體，配套設(shè)施齊全、高檔的酒店公寓。以“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”,為居留風景區(qū)的商務(wù)客人及游客提供居家式的居住環(huán)境和星級酒店式的服務(wù)及物業(yè)管理項目占地面積約300畝(不含水面及湖岸綠化用地面積),擬建設(shè)總面積10萬平米。由五星級酒店、國際會議中心、酒店式公(一)五星級酒店及會議中心總體規(guī)模控制在350-400間客房，綜合考慮會議會務(wù)等功能需要，建筑面積約60000平方米。(二)酒店式公寓作為五星級酒店的補充，建筑面積約4萬平米。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告第七章建設(shè)方案可行性研究報一、總體原則(一)可持續(xù)發(fā)展原則堅持規(guī)劃建設(shè)的高標準與前瞻性，以保護生態(tài)環(huán)境為主旨，協(xié)調(diào)開發(fā)建設(shè)過程中的經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益。正確處理好加快發(fā)展與保護生態(tài)環(huán)境的關(guān)系，控制環(huán)境污染，美化景觀，形成與旅游區(qū)建設(shè)相適應的生態(tài)環(huán)境，實現(xiàn)規(guī)劃區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。(二)總體協(xié)調(diào)發(fā)展原則遵循“珍惜和合理利用土地”的基本國策，加強對土地資源的統(tǒng)籌安排，合理布置各類用地，依據(jù)規(guī)劃區(qū)的總體定位，達成土地利用與景觀、生態(tài)和人文要素的協(xié)調(diào)，實現(xiàn)長壽湖景區(qū)與本開發(fā)區(qū)(三)因地制宜的原則對現(xiàn)狀基礎(chǔ)性資料作深入分析，合理確定規(guī)劃區(qū)的功能布局、空間形態(tài)、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及各項服務(wù)設(shè)施，充分發(fā)掘景區(qū)現(xiàn)有資源和發(fā)展空間，形成特色鮮明、環(huán)境優(yōu)美、健康舒適的現(xiàn)代化多功能的旅合理布局規(guī)劃區(qū)內(nèi)用地，完善項目功能，利用周邊獨一無二的自然環(huán)境提升項目品質(zhì)，把本項目建成長壽湖西岸片區(qū)最具特色的可行性研究報重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告建筑精品，打造長壽湖風景名勝區(qū)名片工程。三、方案設(shè)想平面布置充分利用內(nèi)湖湖岸周邊稀缺景觀場地，沿南北兩內(nèi)湖布置酒店及配套酒店公寓，利用場地內(nèi)自然高差，進行豎向設(shè)計，做出錯落層次。利用項目整體自然景觀，著重進行景觀設(shè)計，在與周邊自然風光協(xié)調(diào)統(tǒng)一的同時，體現(xiàn)出自身特色，打造高端旅游度(一)五星級酒店及會議中心配置客房客房客房數(shù)占總數(shù)%單位面積(m2)總面積(m2)標準客房豪華客房套房行政套房總統(tǒng)套房1后臺及輔助區(qū)小計餐飲餐飲座位數(shù)單位面積總面積全日制餐廳2特色餐廳特色餐廳2-中式3大堂吧酒吧行政酒廊2后臺及輔助區(qū)城小計重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告會議設(shè)施會議設(shè)施座位數(shù)平均座位面積總面積(m2)多功能宴會廳12宴會廳22宴會廳32會議室12會議室22會議室32會議室42會議室52會議室62董事會議室12董事會議室22董事會議室32董事會議室42董事會議室52董事會議室62休息區(qū)后臺及輔助區(qū)域小計其他公共部分其他公共部分座位數(shù)單位面積總面積零售商務(wù)中心大堂區(qū)室內(nèi)游泳池水療和健身設(shè)施后臺及輔助區(qū)域小計后臺行政辦公室面積總計功能區(qū)總面積停車場面積總面積重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告(二)酒店式公寓依托于酒店品牌，延伸酒店服務(wù)的理念，集居住、辦公、私人會所多功能于一體，配套設(shè)施齊全、高檔的酒店公寓。以“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”,為居留風景區(qū)的商務(wù)客人及游客提供居家式的居住環(huán)境和星級酒店式的服務(wù)及物業(yè)管理與酒店整體建筑風格相統(tǒng)一，配合場地地形進行平面布置，以多層建筑及低層建筑為主，立面風格與周邊自然環(huán)境相協(xié)調(diào)，體現(xiàn)休閑、酒店式公寓建筑形態(tài)建筑面積(m2)比例低層多層配套用房總計四、主要工程量指標以上各項工程建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模詳見投資估算表。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告第八章環(huán)保、節(jié)能、防災及安全長壽湖風景區(qū)主要以農(nóng)業(yè)和漁業(yè)生產(chǎn)為主，空氣并沒有受到污染。但是因湖區(qū)人多地少，土地墾殖系數(shù)較高，水土流失較為嚴重，毀林開荒，破壞地貌的現(xiàn)象時有發(fā)生；景區(qū)內(nèi)植被覆蓋度較低，景觀效果不佳。因近年來湖區(qū)水體因長期受上游墊江縣、梁平縣排放的工業(yè)污水污染和湖區(qū)內(nèi)網(wǎng)欄養(yǎng)魚的影響，水質(zhì)富營養(yǎng)化現(xiàn)象較為嚴重。經(jīng)大氣采樣調(diào)查，含氧量豐富，負離子充足，空氣細菌含量等均達國家標準以上。地表水水質(zhì)較好，噪音污染少，環(huán)境幽靜。本項目的建設(shè)將對長壽湖風景區(qū)的環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，具體內(nèi)1、新建工程要占用一定量的土地，對周邊植被有一些破壞。2、由于車流量增加使空氣受到一定污染；同時，人流量增加導致生活污水和垃圾等廢棄物增加并給景區(qū)帶來一定的污染。3、施工期間對環(huán)境的影響。施工期對環(huán)境的影響主要表現(xiàn)在自然環(huán)境和人工林區(qū)減少，水土流失，噪音擾民，農(nóng)田環(huán)境污染等。4、項目運營對環(huán)境的影響。主要為游客及工作人員產(chǎn)生的生活重慶XX五星級酒店建設(shè)項目認真貫徹國務(wù)院《風景名勝區(qū)管理暫行條例》,劃定風景區(qū)控制范圍和外圍保護地帶并采取分級保護和區(qū)域保護辦法。在充分利用優(yōu)美環(huán)境的同時，妥善處理設(shè)備用房、廚房、給排水處理設(shè)施等帶來噪聲、廢水、廢氣、污水等污染問題，相對集中布置，并設(shè)單獨的輔助1、鍋爐房、冷凍機房、變配電房等設(shè)備用房安排在地下室，選擇先進設(shè)備，把噪聲等污染減少到最低點。2、鍋爐排煙、發(fā)電機房排氣、廚房排煙等通過附壁至主體建筑屋面排出。廢氣主要是廚房排放油煙氣，經(jīng)過濾處理后可以排入空氣中自然稀釋；鍋爐排放物應達排放標準。4、客房采用封閉處理，以確保室內(nèi)噪音低于聲級三十五分貝要求。5、設(shè)備選型：優(yōu)先選用低噪聲設(shè)備，安裝時使用減震墊塊，并在設(shè)備機房內(nèi)設(shè)置吸音防火材料，使噪聲隔離達到規(guī)定標準。6、生活垃圾均采用塑料袋集裝，專人管理并設(shè)集中處理間，統(tǒng)一拉運處理垃圾，加強項目的綠化維護工作。(一)為認真貫徹國家能源政策，采用新型墻體及門窗，使建筑保溫、隔音、防水、防火性能大大提高；水泥采用散裝水泥。(二)建筑設(shè)計充分利用自然通風和采光，以降低單位建筑面積能耗。(三)可充分利用地熱、太陽能、風能等新型能源代替?zhèn)鹘y(tǒng)能源、重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告減少二氧化碳排放量。(四)走道、公用部位等的照明均采用節(jié)能燈具。(五)加新型建筑材料的使用。1、加強規(guī)劃區(qū)工程抗震設(shè)防標準管理，嚴格執(zhí)行《重慶市建設(shè)工程場地地震安全性評價管理規(guī)定》,確保重大工程、生命線工程、易發(fā)生災害工程的安全。2、采取就地疏散和集中疏散相結(jié)合的原則，合理布置停車場地，嚴格控制建筑間距，適度保留開敞空間，保證綠地、廣場、停車場的避3、一般建筑按基本烈度6度設(shè)防，城市生命線工程(給排水、供電、通訊、道路、橋梁、堤壩等)及主要公共建筑提高一度設(shè)防。對一些能引起再生災害的加油站油庫、高壓線等應重點加強防護措施。(二)地質(zhì)災害防治1、所有建設(shè)均應確保在地質(zhì)穩(wěn)定基礎(chǔ)上建設(shè)。涉及本規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)目需經(jīng)專家論證確保安全無誤后方可施工。2、對形成的人工挖方邊坡，建議進行放坡處理，邊坡為泥巖者，進行防風化處理，若須形成永久邊坡地段，建議進行支擋或錨固。3、對于填方地帶，可先排放地表水，清除位于魚塘及稻田表層呈軟重慶XX五星級酒店建設(shè)項目實(一)設(shè)計安全管理組織機構(gòu)，編制安全管理專項方案，配置專職及(二)實行保護林區(qū)生態(tài)環(huán)境的安全檢查。(三)編制冬季及雨季專項施工方案，在暴雨季節(jié)加強巡視，遇有險(四)加強規(guī)劃區(qū)供水管網(wǎng)建設(shè)，各主干道都應形成環(huán)狀供水管網(wǎng)保重慶XX五星級酒店建設(shè)項目第九章組織機構(gòu)一、公司組織機構(gòu)為保證項目順利進行，本著“精簡、高效”原則，擬成立“重慶香江壽湖酒店工程項目部”,負責從項目立項、工程設(shè)計、工程建設(shè)、技術(shù)、資金財務(wù)管理到竣工驗收投入運行止的工作。公司管理機構(gòu)設(shè)置如下圖。娛娛樂部副總經(jīng)理前廳部餐飲部人事部財務(wù)部總會計師采購部保安部副總經(jīng)理工程部總工程師總經(jīng)濟師二、人員培訓員工的管理水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，是項目有無效益經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告員工的培訓是公司應長抓不懈的工作，通過培訓，可告進度安排一、項目周期本項目建設(shè)周期為三年，建設(shè)期36個月。二、項目實施進度安排本項目分前期工作、工程設(shè)計招標、主體工程施工、裝修設(shè)計施工和開業(yè)前準備等五個階段。計劃安排建設(shè)實施進度見下表。項目實施進度安排表時間(以季計)工作內(nèi)容123412341234前期工作工程設(shè)計招標主體工程施工裝修設(shè)計施工開業(yè)前準備重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告第十一章招投標方案根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》以及重慶按國家招投標法及有關(guān)規(guī)定采用公開招標方式確定施工單由業(yè)主委托具有資質(zhì)的招標代理機構(gòu)組織實施本項目的招投編標、資審、評標等工作。參加投標的施工單位不得少于5家，監(jiān)理單位不得少于3家。按規(guī)定在報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介上發(fā)布招標公告中將重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告(一)招標工作流程編制資格預審文件資格后審發(fā)布招標公告(或投標邀請書),出售招標文件招標資料移交業(yè)主備案重慶XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報告(二)簽訂協(xié)議業(yè)主與招標代理機構(gòu)簽訂招標委托代理協(xié)議，并將協(xié)議報送計委和有關(guān)行政主管部門備案。(三)形成招標工作備忘錄業(yè)主與招標代理機構(gòu)就有關(guān)招標工程的基本事項(如工程概況、標段劃分、對投標人的資質(zhì)要求、評分標準與評分方法、工程投標人編制招標文件的要求、業(yè)主方向招標機構(gòu)提交圖紙、技術(shù)資料等的時間等)達成一致意見并形成“招標工作備忘錄”。(四)招標工作1)實行資格預審①招標代理機構(gòu)編制資格預審文件(1天);業(yè)主方復核資格預審文件(1天),招標代理機構(gòu)將資格預審文件報計委備案(1～5個工作日);②網(wǎng)上發(fā)布資格預審公告并出售資格預審文件，同時向有關(guān)行政主管部門備案(5個工作日);③投標申請人編制資格預審申請文件(14天，含出售資格預審文件的5個工作日);④招標代理機構(gòu)組織資格預審工作，業(yè)主方、監(jiān)督部門派人參加(1天);⑤招標代理機構(gòu)完成資格預審報告(1天);⑥招標代理機構(gòu)將資格預審報告分別報計委和有關(guān)行政主管重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告部門備案(1～5個工作日)?？尚行匝芯繄螈贅I(yè)主向招標代理機構(gòu)提交設(shè)計圖紙及與招標工作有關(guān)的資料和補充信息等；③業(yè)主復核招標文件(1天);④招標代理機構(gòu)將招標文件報計委備案(1～5個工作日);⑤招標代理機構(gòu)發(fā)出投標邀請書，出售招標文件和施工設(shè)計圖紙，同時向有關(guān)行政主管部門備案(5個工作日);⑥投標人編制投標文件(20天，含出售招標文件的5個工作日),a招標代理機構(gòu)按照招標文件要求組織投標人現(xiàn)場考察并召開標前答疑會；b.招標代理機構(gòu)發(fā)出招標文件補遺書。⑦開標、評標，業(yè)主、監(jiān)督部門派人參加(1天);⑧招標代理機構(gòu)編制評標報告同時將中標候選人名單送重慶建設(shè)網(wǎng)(重慶日報網(wǎng))公示(5個工作日);⑨招標代理機構(gòu)將評標報告報計委和有關(guān)行政主管部門備案(1~5個工作日);⑩業(yè)主根據(jù)評委會推薦的中標候選人確定中標人，并書面通知招標代理機構(gòu)(1天);招標代理機構(gòu)發(fā)出中標通知書(1天)。2)實行資格后審(33~42天)①業(yè)主向招標代理機構(gòu)提交設(shè)計圖紙及與招標工作有關(guān)的資重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告②招標代理機構(gòu)編制招標文件(2天);③業(yè)主復核招標文件(1天);④招標代理機構(gòu)將招標文件報計委備案(1～5個工作日);⑤招標代理機構(gòu)發(fā)布招標公告(網(wǎng)上)或投標邀請書，出售招標文件和施工設(shè)計圖紙，同時向有關(guān)行政主管部門備案(5個工作⑥投標人編制投標文件(20天，含出售招標文件的5個工作日),a.招標代理機構(gòu)按照招標文件要求組織投標人現(xiàn)場考察并召b.招標代理機構(gòu)發(fā)出招標文件補遺書。⑦開標、評標，業(yè)主、監(jiān)督部門派人參加(1天);⑧招標代理機構(gòu)編制評標報告同時將中標候選人名單送重慶建設(shè)網(wǎng)(重慶日報網(wǎng))公示(5個工作日);⑨招標代理機構(gòu)將評標報告報計委和有關(guān)行政主管部門備案(1~5個工作日);招標代理機構(gòu)(1天);招標代理機構(gòu)發(fā)出中標通知書(1天)。(5)簽定合同(6)資料移交重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告可行性研究報(一)發(fā)售資格預審文件備案通過后，按照業(yè)主規(guī)定的時間內(nèi)在指定媒審公告(如采用資格預審方式時),并同時發(fā)售資格預審文件。資格預審文件發(fā)售時間為5個工作日。(1)資格預審公告應包括以下內(nèi)容：質(zhì)量要求、資金來源等，如劃分標段的，還應明確標段劃分情況)(2)資格預審文件應包括以下內(nèi)容：(二)資格預審招標代理公司將協(xié)助業(yè)主對資格預審申請人按以下程序進行重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告可行性研究報(1)資格預審由招標代理人組織、主持。(2)資格預審的對象為在規(guī)定的截止時間前遞交資格預審申(3)資格預審由招標人依法組建的資格評審委員會負責。(4)評審委員會向招標人提交資格預審報告。(5)監(jiān)督人應對資格預審全過程進行監(jiān)督并簽署監(jiān)督意見。(三)招標代理人將預審報告報送有關(guān)行政主管部門備案，有關(guān)部門在5個工作日內(nèi)(視有關(guān)行政主管部門返回意見時間而可能稍有延遲)對上述備案資料進行審核、確認。(五)發(fā)售招標文件(1)招標文件報送有關(guān)行政主管部門備案后，招標代理公司即通知投標候選人購買招標文件、圖紙技術(shù)資料及工程量清單(監(jiān)(2)招標文件應包括下以下內(nèi)容：投標邀請書圖紙工程量清單及報價須知(工程量清單可由招標人提供，也可以告XX五星級酒店建設(shè)項目可行性研究報由招標人委托招標代理人編制，工程量清單僅限于施工招標文件和設(shè)備采購招標文件，監(jiān)理招標文件無需此項內(nèi)容)。資格審查申請文件格式和內(nèi)容(當采用資格后審方式時)評標方法及操作程序(六)組織踏勘現(xiàn)場及召開標前答疑會(1)招標代理人將根據(jù)工程情況組織投標人對現(xiàn)場及其周圍環(huán)境進行考察，以便查明或核實有關(guān)編制投標文件和簽訂合同所必需的一切資料。(2)招標代理人將進行標前答疑會，解答投標人針對工程、招標文件、設(shè)計文件所提出的相關(guān)問題。(3)招標代理人將投標人提出的全部問題及答復整理后，經(jīng)招標人、設(shè)計單位、招標代理人共同確認，以書面形式發(fā)至所有投標人，并報送有關(guān)主管部門備案。(七)開標(1)招標代理人將于招標文件規(guī)定的時間和地點組織公開開標，開標時間從招標文件發(fā)售之日起不少于20個工作日。(2)招標代理人將于開標前1日落實全部準備工作，包括以②落實人員安排，包括以下人員：抽取評標專家、接收投標文件人員、會議主持人、唱標人、記錄人。(3)開標全過程將邀請招標人、監(jiān)督人和所有投標人參加。開標會按以下程序進行：告XX五星級酒店建設(shè)項目告①主持人宣布會議開始。②主持人介紹業(yè)主單位、監(jiān)督部門出席代表情況。④業(yè)主代表講話。⑤主持人介紹投標文件遞交情況。⑥在監(jiān)標人的監(jiān)督下，由各投標單位代表檢查投標文件密封情況，請各投標單位代表在投標文件密封情況檢查表上簽字。⑦按投標文件遞交順序依次開啟標書，唱標人宣讀投標單位名稱、投標單位報價、投標保證金交納情況等主要內(nèi)容。唱標結(jié)束后，請各投標單位授權(quán)代理人在開標記錄表上簽字。(八)評標與定標(1)評標的對象為在規(guī)定的截止時間前遞交且經(jīng)各投標單位代表檢查合格的投標文件。(2)評標由招標人依法組建的評標委員會負責。評標專家從重慶省評標專家?guī)熘谐槿　３槿≡u標專家時，監(jiān)督人、招標人、招標代理人同時到場。(3)、評標委員會按照招標文件規(guī)定的評標方法及操作程序，對所有投標人進行評審。(4)評標委員會依據(jù)評標結(jié)果，向招標人提交評標報告。(5)監(jiān)督人對評標全過程進行監(jiān)督并簽署監(jiān)督意見。(6)招標代理人根據(jù)評標報告，向所有投標人告知評標結(jié)果。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告(7)招標代理人將評標報告報送有關(guān)行政主管部門備案，中標候選人公示表格將在《重慶建設(shè)網(wǎng)》上公示，公示期(公示次日起5個工作日)內(nèi)無異議，到有關(guān)行政主管部門辦理中標備案。(8)備案通過后，招標代理公司協(xié)助業(yè)主發(fā)出中標通知書，(九)待招標代理公司將整個招標過程的全套資料整理成冊并移交重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告第十二章投資估算及資金籌措1.2006年《重慶市建筑工程造價信息》;2.有關(guān)建(構(gòu))筑物的相關(guān)造價估算指標；5.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第三版);本項目投資估算范圍包括完成重慶香江壽湖酒店項目的建筑工程(2)設(shè)備購置及安裝費2.土地費用重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告1)建設(shè)單位管理費2)勘察設(shè)計費3)施工圖預算編制費4)工程監(jiān)理費5)招標代理費6)標底編制及造價審核費7)環(huán)境影響評價費8)工程保險費9)不可預見費4.建設(shè)期利息按照當前長期貸款利率7.6%計算?？尚行匝芯繄蟊卷椖靠偼顿Y59533.76萬元，其中：土地費用9570萬元，工程費用31450萬元，工程其他費10229.76萬元，建設(shè)期利息8284二、資金籌措及使用計劃(一)資金籌措本項目為外商投資項目，要求外商投資企業(yè)的注冊資金與生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模相適應，按照目前有關(guān)法規(guī)規(guī)定計冊資金應為3500萬元人民幣以上，可以作為項目的啟動資金。其告(二)資金運用與資金籌措計劃本項目建設(shè)期為三年，第一年完成征地和工程量的30%,第二年累計完成工程量的40%,第三年全面完成；第四年開始經(jīng)營并達到75%(即入住率為60%)的生產(chǎn)能力，第五年開始進入正常經(jīng)營期(即入住率為70%以上)。流動資金按生產(chǎn)負荷逐年投入。根據(jù)項目的實施情況和業(yè)主的資金安排，由業(yè)主自籌3500萬元，其余采用銀行貸款方式籌集，根據(jù)前述項目的建設(shè)進度及建設(shè)內(nèi)容，逐步投入建設(shè)資金。重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告第十三章財務(wù)評價根據(jù)項目總體規(guī)劃及建設(shè)安排，本次可行性研1.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》(第二版)。2.遵循動態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分假定項建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按計劃實施并如期完成，建成后其功能重慶XX五星級酒店建設(shè)項目告可行性研究報二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測算(一)工程建設(shè)期、計算期、比較基準項目計算期