物業(yè)管理社會化服務 投標方案（技術(shù)方案）

物業(yè)管理社會化服務投標文件（技術(shù)方案）投標方案1第一章工作內(nèi)容 51.1.主要工作內(nèi)容 51.1.1.房屋、電梯、家具、家電等日常管理與維護51.1.2.傳達保安秩序管理與巡查 51.1.3.環(huán)境衛(wèi)生管理 51.1.4.室內(nèi)、室外綠化管理與養(yǎng)護 61.1.5.供電設(shè)備、弱電系統(tǒng)管理與維護 61.1.6.空調(diào)系統(tǒng)管理與維護 71.1.7.消防、監(jiān)控設(shè)施管理與維護 71.1.8.給排水系統(tǒng)管理與維護 71.1.9.綜合維護及巡查、采購人交代的其他工作等8第二章服務質(zhì)量標準 2.1.房屋、電梯、家具、家電等日常管理與維護 2.1.1.24小時急修服務 2.2.傳達保安秩序管理與巡查 2.2.1.日常秩序維護 2.2.2.門衛(wèi)值班 2.2.3.項目巡查 2.2.4.車輛管理 2.2.5.突發(fā)事件處理 2.3.環(huán)境衛(wèi)生管理 22.3.1.公共場所 2.3.2.特定區(qū)域 2.3.3.特種設(shè)備(電梯) 2.3.4.不銹鋼保潔 2.3.5.窗簾 2.3.6.垃圾清運 2.3.7.除“四害” 2.3.8.疫情常態(tài)化防控消毒標準 2.4.室內(nèi)、室外綠化管理與養(yǎng)護 2.4.1.室內(nèi)綠化 2.4.2.室外綠化 2.5.供電設(shè)備、弱電系統(tǒng)管理與維護 2.5.1.綜合布線、照明線路、電話線路 2.5.2.開關(guān)、燈具 2.5.3.供電設(shè)備 2.5.4.弱電系統(tǒng) 2.6.空調(diào)系統(tǒng)管理與維護 2.6.1.中央空調(diào)風道、水系統(tǒng)循環(huán)管道清洗消毒項目與周期要求 2.6.2.新風機、風機盤管日常維修保養(yǎng) 2.6.3.新風機、風機盤管維修保養(yǎng)項目與周期要求2.6.4.恒溫恒濕機組維修日常保養(yǎng)內(nèi)容 2.6.5.恒溫恒濕機組維修保養(yǎng)項目與周期要求 4032.6.6.分體空調(diào)日常維修保養(yǎng)內(nèi)容與質(zhì)量要求 402.6.7.分體空調(diào)維修保養(yǎng)項目與周期要求 2.7.消防、監(jiān)控設(shè)施管理與維護 422.7.1.基礎(chǔ)建設(shè) 2.7.2.消防設(shè)備 2.7.3.安防設(shè)備 2.7.4.安檢設(shè)備 2.7.5.避雷、人防設(shè)備 442.7.6.消防、安防、監(jiān)控室值班 442.8.給排水系統(tǒng)管理與維護 2.8.1.水泵電機維修保養(yǎng)項目與周期要求 2.9.綜合維護及巡查、采購人交代的其他工作等。.502.9.1.建立物業(yè)經(jīng)理巡查制度 2.9.2.綜合會議、活動服務 502.9.3.設(shè)施設(shè)備運行及維護 2.9.4.綜合維護及巡查 2.9.5.環(huán)境衛(wèi)生 2.9.6.工作時間 2.10.管理服務人員要求 2.10.1.各崗位配置 2.10.2.人員素質(zhì) 2.11.其他要求 2.11.1.管理服務應達到的各項指標 2.11.2.相關(guān)場地提供 42.11.3.檢查與考核 第三章物業(yè)管理服務費用 3.1.兩個館區(qū)主要出入口開放、關(guān)閉時間 3.2.相關(guān)年檢、維保設(shè)備清單 3.3.物業(yè)服務考評表 3.3.1.房屋維修養(yǎng)護評分標準 3.3.2.公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護評分標準 693.3.3.綠化維護服務評分標準 3.3.4.環(huán)境維護服務評分標準 3.3.5.秩序維護服務評分標準 5第一章工作內(nèi)容 (客梯、貨梯、書梯)維保，要求委托原廠家或經(jīng)采購人認館舍內(nèi)所有公共區(qū)域大廳、墻面、樓梯、走廊、吊頂、公共活動場所的臺(地)面、明溝、書架、桌椅、燈具、花6消毒工作常態(tài)化，并根據(jù)疫情防控要求變化及時增加調(diào)整。換以及特殊情況(如會議、大型活動、節(jié)假日等)的綠植、其中包括武林路館區(qū)4樓露臺、會議室、休息室、辦公供電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)(如通信系統(tǒng)、電子顯示屏、報告廳多媒體等)要求委托有相應資質(zhì)的企業(yè)進行維保，保證各內(nèi)綜合布線、照明線路、電話線路等強弱電線路維護維修，遵守電力行業(yè)標準DL/T596-1996《電力設(shè)備預防性試驗規(guī)7閥類、各類風口內(nèi)外置濾網(wǎng)等設(shè)備的日常維護和清潔衛(wèi)生。維保要求委托設(shè)備原廠家或相關(guān)資質(zhì)三級以上單位負責維對館區(qū)室內(nèi)外給排水系統(tǒng)的設(shè)備、設(shè)施，如生活水泵、8于4小時對全館各個區(qū)域的巡查，尤其是公共開放區(qū)域的巡9保險費、清潔費、綠化費、零星修理費(如：分體式空調(diào)拆潔使用工具、清潔劑、消毒劑、垃圾袋等)等均包含在本次中產(chǎn)生的綜合單價不超過200元的材料、配件(以政府采購云平臺價格為準)由中標人承擔，包括且不限于“基本零星暖通管道配件金屬軟管、塑料軟管龍頭、角閥、接頭、地漏、抱箍蹲便器和坐便器配件、沖水感應器管道保溫材料閥門壓力表、溫度表鑄鐵管道、法蘭、彎頭、浮球空調(diào)配件(銅管、調(diào)速器、氟利昂等)耗材(槽鋼、支架、焊條、生料帶、潤滑劑、油漆等)電氣類各類空開、接觸器、繼電器各型號線纜明線槽、線管、接頭、明線盒、暗裝盒開關(guān)面板、空白面板、插座面板、接線板各類燈管、燈泡、燈珠及相應配件弱電類網(wǎng)線、電話線、水晶頭門禁系統(tǒng)零星配件、安防系統(tǒng)零星配件、多媒體設(shè)備配件家具類玻璃及門窗配件五金件(合頁、鉸鏈、抽屜、鎖、鎖芯等)電池裝修類門配件(合頁、門鎖、鎖芯、門把手等)泥工材料(水泥、沙子、涂料、膩子粉、油漆、粘合劑等)耗材(玻璃膠、結(jié)構(gòu)膠、電工膠布、螺絲螺帽、墊片等)第二章服務質(zhì)量標準(1)建立房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護檢查制度，檢查記錄裂、缺損的，屋面、墻面有滲漏的，應在3個工作日內(nèi)組織安排專項修理；重點部位(如：書庫、報庫、閱覽室、大廳玻璃頂?shù)?屋面、墻面有滲漏的，應在2個工作日內(nèi)組織安合格率達到100%。定，采購方認為相應設(shè)施設(shè)備未達到報廢標準，尚可維修，(10)電梯系統(tǒng)維保①維保期間中標人應嚴格遵守采購人的現(xiàn)場管理制度，②維保內(nèi)容嚴格按照國家特種設(shè)備的相關(guān)標準以及特⑥配合采購人參與當?shù)卣|(zhì)檢部門按照國家相關(guān)安⑧中標人將免費為采購人提供電梯關(guān)人時的緊急援救①中標人免費為電梯故障提供24小時現(xiàn)場緊急服務。②接到客戶報修電話后，必須30分鐘趕至現(xiàn)場處理急(14)日常巡查、故障排查、設(shè)備維修過程中，如出現(xiàn)(15)房屋家具設(shè)備維修記錄、日常巡查記錄、電梯保維護工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，守護和巡邏，維護公共秩序，處理治安及其他突發(fā)事件等；動的配合、服從對口管理部門的臨時應急調(diào)度并做好記錄，(3)館區(qū)出入口安排24小時值勤傳達、保安、車輛、(1)規(guī)劃紅線范圍以內(nèi)應24小時巡查。西湖文化廣場館區(qū)開放區(qū)域8點至17點至少一人定點秩序管理、安全管后，巡視人員應在1分鐘內(nèi)到達事發(fā)現(xiàn)場，采取相應措施妥現(xiàn)場采取必要措施，隨時準備啟動并執(zhí)行相應的應急預案。(4)協(xié)助做好一般刑事案件和治安案件的現(xiàn)場保護，維持(1)西湖文化廣場館區(qū)區(qū)域內(nèi)不出機動車和非機動車(2)負責館區(qū)內(nèi)24小時停車管理工作。(2)按照采購人要求，服務期內(nèi)每半年需組織不少于1牌、電線桿、屋頂天面以及綠化等露天設(shè)施進行檢查和加固。各崗位人員必須按預警級別規(guī)定實行崗位警戒，必要時增加(4)根據(jù)不同突發(fā)事件的現(xiàn)場情況進行應變處理，在有關(guān)部門到達現(xiàn)場前，確保人身安全，減少財產(chǎn)損失，并全力協(xié)助處理相關(guān)事宜。對待上訪人員做到耐心說服，及時報告有關(guān)部門予以妥善處置。地板、地磚地面、扶手、門窗玻璃、門及門窗框、遮陽棚、接待室、功能培訓教室、報告廳等特定區(qū)域，6月底前完成60%清潔衛(wèi)生一遍，10月底完成100%清潔衛(wèi)生一遍。2.3.3.特種設(shè)備(電梯)裝清洗，6月底前完成60%清洗任務，10月底完成100%清洗2.3.7.除“四害”消毒制劑消毒頻次備注武林路館區(qū)84消毒水、75%酒精每天上、下午各一次要求動西湖文化廣場館區(qū)84消毒水、75%酒精每天上、下午各一次各出入口垃圾、水力頭、雜物、每季度沖洗一次，如遇特殊情況，根據(jù)采購人圍各出入口大門(伸縮除塵、保持清潔每日清抹一次明溝、屋面排水系統(tǒng)、道垃圾、刷洗、物、疏通枯葉每日清掃，每月沖洗一次，其中孤山路館舍白樓天溝每月清掃一次，紅樓每季度清掃一次。如遇特殊情況，根據(jù)采購人要求進行清潔廣場地面及周邊清掃、收集垃圾、水力沖洗水、煙頭、泥沙循環(huán)清掃，每季度沖洗一次自行車棚、棚清掃、清潔物、樹葉、地面每日清掃一次，車棚架每月清潔一次屋頂及周邊垃圾、刷洗、物、樹葉、每日清掃，雨雪天氣重點清掃，特別是特殊部位(如：報告據(jù)采購人要求進行清掃標志牌除塵無積灰每日清抹一次風口百葉、玻璃(西湖文化廣場館區(qū))無積灰每星期清潔一次欄桿、裝飾物無污漬、無積灰每月清潔一次屋頂鋼化梯、管道架無灰塵每年除銹、刷防腐漆一次大樓銘牌除塵無灰塵每日清抹一次屋面遮陽棚清掃、刷洗物、污漬、食堂三樓陽光房電動遮陽棚每星期清潔一次，大廳遮陽棚按需清潔監(jiān)控探頭除塵無灰塵每半年清抹一次兩個館區(qū)各地毯、踏墊除塵、清潔凈、松軟、點，洗后無色差每日清掃，每日吸塵清潔，每周局部使用清潔劑清潔，每月一次用清潔劑清洗窗簾清洗、除塵無灰塵、無污漬電動窗簾循環(huán)保潔，布質(zhì)窗簾每季度清洗一次樓層石材地面每月拋光打蠟一次，循環(huán)清潔地膠板地面除塵、清潔無腳印每日清潔地磚地面除塵、清潔無腳印每日清潔抹灰墻面除塵無積灰、無蜘蛛網(wǎng)每月清潔兩次瓷磚墻面除塵、清潔塵，光亮、每年拋光一次踢腳線除塵無積灰每星期清除一次大理石及各類裝飾墻面除塵、清潔無灰塵，光亮、無蜘蛛網(wǎng)每二個月拋光一次墻面除塵無積灰、污漬、無剝落日清抹，2米以上每月清抹水磨石地合地板地板地面除塵無灰塵、光亮每月循環(huán)拋光，每季度打蠟一次木質(zhì)立面除塵無灰塵、光亮每月保養(yǎng)一次標識牌(各除塵無積灰每日清抹燈箱外表除塵無灰塵每星期清抹一次各類消防、安防、車輛收費設(shè)備、防雷設(shè)施、各出入口平移門、伸縮門，各樓層存包柜等除塵無灰塵每日清抹風口除塵無積灰每月清潔一次廢物箱清除垃圾、外表抹凈溢、無拖掛每日循環(huán)清理門框除塵無灰塵、無手印、明亮每星期保潔一次大玻璃窗、玻璃隔斷、玻璃圍擋清洗無積灰、無劃痕，明亮每星期保潔一次花崗巖墻面除塵、清洗無灰塵，光亮、無蜘蛛網(wǎng)每年拋光一次花盆套除塵內(nèi)無垃圾、每星期清洗一次燈具除塵無積灰每月清潔一次善本閱覽室(含桌椅除塵、清潔無腳印每日清潔古籍閱覽室(含桌椅除塵、清潔無腳印每日清潔設(shè)備間一般室內(nèi)除塵無灰塵每星期清抹一次房等設(shè)備間除塵、清潔無灰塵每月打掃清潔一次電梯地毯除塵、清洗無灰塵、無垃圾、無污漬每周更換一次轎廂內(nèi)壁不銹鋼(上保護劑)、鏡面清潔無灰塵、無手印、光亮潔、上光門(內(nèi)外)護劑)無灰塵、無垃圾、光亮每日及時清潔門槽清除垃圾、雜物無灰塵、無垃圾、光亮每日及時清潔指示牌和按鈕除塵無灰塵、無手印每日清抹一次筒燈和風口除塵無灰塵每日清抹一次洗手間除污垢(用中性藥劑)除銹斑、消毒無異味、無污垢、無積垢、清潔無異味、無污垢，垃圾換；地漏每天澆水兩次隔斷除塵、除污垢無異味、無灰塵、無涂畫、無污垢每小時清潔一次水龍頭抹凈無水銹、無污漬每小時清潔一次鏡面抹凈無水跡、無污漬、明亮每小時清潔一次地面清洗、消毒無垃圾、無水跡、無污漬每小時清潔一次墻面除塵無灰塵、無污漬每小時清潔一次除塵無積灰每月清除一次門和門框除塵無灰塵、無污漬每小時清潔一次臺面抹凈無水跡、無污漬每小時清潔一次廢物箱清除垃圾、外表清潔垃圾滿溢、每小時及時清理一次玻璃窗清洗、除塵無灰塵、無水跡每星期清潔一次樓梯樓級和平臺清掃垃圾、清潔無垃圾、死角、無積灰每天清潔一次，其中隱蔽樓級每月清潔一次除塵、抹凈無灰塵隨時清抹外露管道除塵無灰塵每星期清潔一次停車位地面清掃、沖洗無垃圾、無雜物循環(huán)保潔，每天清潔一次，保持地面整潔標線清潔標線清晰按需描線其他沙發(fā)外套清洗無灰塵、無污漬普通閱覽室沙發(fā)套每月清洗、更換一次；報告廳沙發(fā)套每次，其他根據(jù)采購人需求據(jù)實調(diào)整室外公共區(qū)域清掃無垃圾、無雜物每天清潔一次，隨時清掃書架、報除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，隨時清抹閱覽桌椅除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，隨時清抹室除塵、抹凈(接待室地毯保養(yǎng))無灰塵每星期清潔一次，其他時間根據(jù)采購人要求進行保潔活動場地除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，隨時清抹公共區(qū)域除塵、抹凈無灰塵循環(huán)保潔，隨時清抹建筑物內(nèi)頂除塵無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)每月清潔一次紅樓一、二層回廊，縮微樓內(nèi)公共區(qū)域除塵、清掃無灰塵、無雜物每日清潔一次其它公共區(qū)域物品除塵、抹凈無灰塵隨時清抹帶手機、包袋等物品，嚴禁在庫房打掃期間攝像、拍攝等。室內(nèi)綠化設(shè)計方案，能夠提供三個備選方案供采購人選擇、特殊情況(如會議和大型活動等)按需更新。蝴蝶蘭、五針松、蘭花等同類價格植物花卉等),并加以花每月須更換一次，各個服務臺遇重大節(jié)假日應擺放鮮花(如蝴蝶蘭、紅色百合、紅掌等同類價格的花卉植物等)。綠色2.1養(yǎng)護服務總體質(zhì)量目標中標人必須嚴格按照省級示范大廈物業(yè)管理標準和養(yǎng)持常年完好。植物群落完整，層次豐富，有整體觀賞效果，蟲害咬口、排泄物，無懸掛或依附在植物上的蟲繭、蟲囊、2.3扶正、加固：按規(guī)范做好綜合防護措施，及時對樹室內(nèi)綠化費用均包含在本次應標價中，不再另行計費。程，確保變(配)電系統(tǒng)的正常運行。中標人按照符合配電(2)有健全的供配電系統(tǒng)維護規(guī)章制度并嚴格落實執(zhí)行，使設(shè)備完好率99%。(3)配電房需配有專業(yè)值班人員，維護和運行人員須持(5)高壓配電房保證全年365天、每天24小時雙崗，無每三個月除塵一次(夏季蟲害高發(fā)期每一個月一次),并做好(7)每天不少于二次對樓層配電室(箱、柜)進行巡視檢好率100%,滿足現(xiàn)場工作要求，各類表計顯示正常。(9)功率因素自動補償電容器(組)運行正常，自動切換施(包括配電箱柜、橋架、井道、分電箱、開關(guān)、插座等)的日常管理和維護并作好相應的維護記錄工作，亮燈率和插座完好率達到99%。(12)應急供電系統(tǒng)運行正常。(13)當設(shè)備出現(xiàn)故障或發(fā)現(xiàn)隱患時，應立即通知設(shè)備安裝維保單位進行搶修，同時通知采購人。(14)通過有效的管理措施及技術(shù)措施，積極開展節(jié)能2.5.4.弱電系統(tǒng)有完善的弱電系統(tǒng)的管理制度和規(guī)范操作流程。有健全的弱電各系統(tǒng)維護規(guī)章制度并嚴格落實執(zhí)行，使設(shè)備完好率100%。每天對弱電各系統(tǒng)進行巡視檢查，巡視檢查要有記錄電系統(tǒng)設(shè)備的用電安全。保證弱電各系統(tǒng)工作正常。設(shè)備出現(xiàn)故障后，維護人員應在報修后十五分鐘內(nèi)到達故障現(xiàn)場并按規(guī)定落實搶修任務，一般性維修在一個工作日內(nèi)落實完成。當設(shè)備出現(xiàn)故障或發(fā)現(xiàn)隱患時，應立即通知設(shè)備安裝維保單位進行搶修，同時通知招標人。根據(jù)采購人會議、展覽的安排，及時做好會議、展覽的維保項量溫度控制；檢查壓軸、風機運轉(zhuǎn)；劑充注量；制、程序運行；檢查水系統(tǒng)循環(huán)管道、保溫；檢查控制模式與所有設(shè)備的實際運行狀態(tài)是否相符；是否有不正常行一次制冷前檢查：制冷劑液位和油位；油槽、油加熱器和溫度；空調(diào)水系統(tǒng)運行門等);行記錄，處理機組問題；電阻、潤滑開式電機驅(qū)動裝置的定位狀態(tài)、聯(lián)軸器、密封情況、入口導葉操作機構(gòu)和連接機構(gòu)檢查和潤滑);有泄漏；檢查水泵及主機運行電流是否正常；檢查電動閥門檢查進入控制檢查日用油箱4、檢查壓縮機潤滑油系統(tǒng)(根據(jù)需要更換潤滑油、油過濾器和干燥過濾器，檢查所有其它油系統(tǒng)冷卻器、過濾器和電磁閥等部件);5、執(zhí)行各項操作，檢查電機啟動器；檢查控制面板、冷凝器、蒸發(fā)器，更換密封墊；系統(tǒng)泄漏檢查修理，檢查制冷劑循環(huán)平衡狀態(tài)；整修保濕層；6、運行季節(jié)，每月一次；檢查冷水機組，調(diào)整安全裝置；檢查制冷劑液位和油位；檢查潤滑系統(tǒng)的運行；檢查回油系統(tǒng)；檢查電機和啟動器運行；運行參數(shù)分析，確認機組正常運行。中央空調(diào)系統(tǒng)清洗消毒機中性化學清洗除垢，鈍化、預膜，人工清洗主機，水系統(tǒng)清洗消毒1、中央空調(diào)主機運行壓2、管道在開機前一個月須清洗、消毒，使用中途及停機后也須重3、每年進行兩次化學清中央空調(diào)通風系統(tǒng)清洗通風系統(tǒng)三大組成部件清洗，對中央空調(diào)通風管道清洗，化學及人工對盤管風機定期清洗，清1、風道在開機前一個月須清洗、消毒一次，使用中途及停機后也須重復以上工2、對通風管道進行清洗，消除長期積累的灰垢，消除風管中長期存在的各種致洗過濾網(wǎng)對風柜定期清洗消毒，風管清洗消毒病菌，每年10月到11月期間清洗消毒一次。3、對新風機風機盤管翅片進行清洗消毒，每半月一中央空調(diào)通風系統(tǒng)及場館內(nèi)消毒通過對中央空調(diào)的風管清洗后的消毒而同時對場所內(nèi)空間進行全方位同步消毒，安裝固定消毒設(shè)備定期定時消毒所有空氣通風管道必須每季消毒一次，每季消毒后須對空氣、通風管道進行細菌總數(shù)的抽檢，必須達到國家規(guī)定的相關(guān)空氣質(zhì)量要求。每月定期巡2.6.1.中央空調(diào)風道、水系統(tǒng)循環(huán)管道清洗消毒項目與周期要求序號檢查保養(yǎng)項目周期1風道保溫層表面清潔、破損及時修復半年2水系統(tǒng)循環(huán)管道清洗消毒、除銹每季3閘閥外表清潔、維護、損壞及時更換。每季4管道保溫層外表清潔、及時修補更換。每季5風道消音處理無異響、無噪音每季6過濾網(wǎng)清洗每月7回風口保養(yǎng)除塵、消毒半月2.6.2.新風機、風機盤管日常維修保養(yǎng)維保項空調(diào)風機、風機盤管、新風機機、新風機運行電流，查電氣控制及接地保護。2、每月一次檢查風機盤管運行電流，濾網(wǎng)、積水盤清洗。檢查電氣控制及接地保護。3、每季一次各類風機保養(yǎng)、加油，接地線路檢查，絕緣電阻測試。1、風機盤管運行正濾網(wǎng)完好；3、凝結(jié)水排放暢通，保溫良好；電氣控制正確有效，接地序號檢查保養(yǎng)項目周期1新風機過濾網(wǎng)清潔、消毒半月防銹處理每季2風機檢驗、檢測、除塵、防銹每季3風機管道壓力表損壞及時更換每月4盤管散熱片除塵消毒每月5盤管托水盤清洗消毒每月6電磁閥、電動閥檢測、維修更換每月7電機檢測溫升、有無異響、更換每月8電機軸承加黃油、保養(yǎng)、更換每月9風機盤管電路系統(tǒng)檢測、調(diào)試每月排氣閥損壞及時更換半年回風口檢修清洗半月風機盤管過濾網(wǎng)清洗消毒半月冷凝水出口清洗、疏通半月維保項目道、控制熱溫度及干濕度行，各監(jiān)測儀表的數(shù)據(jù)，制冷劑視鏡液位；媒循環(huán)系統(tǒng)管道、保溫；式與所有設(shè)備的實際運行狀態(tài)是否相符，設(shè)備運行有無噪聲；否有泄漏，壓縮行電流是否運行正常，檢查進入控制模式是否到位。3-4月)進行一次全面的檢測維護：制冷劑與潤滑油是否達到要求，蒸發(fā)器、翅片、片式熱交換器、過整個系統(tǒng)運行狀況，記錄一次檢查和保養(yǎng)：檢查全箱、檢查電機啟動器等控制組件，檢查恒溫循環(huán)系統(tǒng)平衡狀態(tài)，記錄視鏡液位及視鏡油位，檢查恒溫序號檢查保養(yǎng)項目周期1濾網(wǎng)清洗，損壞及時更換。每半月一次2風機，風葉潤滑，損壞及時更換。每月一次3散熱鋁片維修，損壞及時更換。每半月一次4遙控器更換電池5計算機控制模塊檢查、損壞及時更換。6熱敏電阻、排水管、保溫層、連接管、電容7接水盤、壓縮機、四通閥維修，損壞及時更換。8毛細銅管清洗，維修，損壞更換。維保項檢查項目空調(diào)1.清洗過濾網(wǎng)；2.檢查冷凝水出管；3.空調(diào)主機除塵；三相電壓是否均衡；流檢查；行一次檢查：各項技術(shù)要求均達到冷暖標準；檢測制冷劑壓力，工作電流持室外機清潔。根6.檢測四通閥功能是否7.檢測電容；8.根據(jù)實際情況更換所有配件劑，以及甲方要求的移機。檢查保養(yǎng)項目周期1濾網(wǎng)每月一次2風機，風葉每月一次3散熱鋁片每月一次4遙控器(不靈)5計算機控制模塊6接管、電容7通閥2.7.消防、監(jiān)控設(shè)施管理與維護員應定期接受消防培訓并掌握現(xiàn)有消防設(shè)施設(shè)備的使用方微型消防站職責上墻、人員去向上墻，裝備規(guī)范放置，(3)監(jiān)控資料應至少保持30天，有特殊要求的參照相施、生活水箱的日常使用管理，確保水源潔凈無二次污染。項目行，檢查閥頭、壓力表、2、檢查接地裝檢查管道、保溫油，電機運行電流、鐃組絕緣電阻測定，每月一次;2、水泵、電機和管道每年一次保養(yǎng)：全面檢查、軸承清潔加油、泵體潤滑油更換，必要時調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、所有螺絲及避震器；3、對循環(huán)管道及各閥門、壓力、溫度表、保溫層及其它附水系統(tǒng)補漏1、檢查水系統(tǒng)、自動放氣2、檢查膨脹水箱、補充水箱控制檢查保溫、支架1、每月一次檢查循環(huán)、水質(zhì)分析、測試對膨脹水箱，每季進行一次保養(yǎng)，清除雜物、銹斑，涂刷油漆等防護層對空調(diào)2、確保這些設(shè)備無滴水、無堵塞，水流分配均勻、合理對板式熱交換器，每季進行一次保養(yǎng)、維修，清除其灰塵，整理翅片供水系統(tǒng)及水箱管道及附件1、檢查水泵運行，檢查閥門、避震接頭、壓力表、2、檢查控制箱元器件，檢查接地裝置、防3、檢查軸承及聯(lián)軸器溫升情況，檢查閥門密封性1、水系統(tǒng)循環(huán)管道在開機前一個月須清洗、消毒、預膜一次，使用中途及停機后也須重2、在每月檢查、清潔一次，檢查其運行情況、流量、揚程等主要參數(shù)，電機絕緣測試，電流檢測，每月進行潤滑加油、捉漏保養(yǎng)，每年作大保養(yǎng)一3、全面檢查、軸承清潔加油、泵體潤滑油更換、必要時調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、所有螺栓以及避震器磨損度給水系統(tǒng)及水箱管道及附件1、檢查進出閥門、溢水管、排污閥；2、檢查水箱蓋、水系統(tǒng)循環(huán)管道、水箱1、生活水箱、屋面消防水池、室外地下消防水池每年清洗1次，并進行水質(zhì)化驗；管道中所有的減壓閥門、壓力保養(yǎng)范圍：捉漏、加油，外圍、外露管道每年整理、油漆一次。排水系統(tǒng)1、檢查排水管道、檢查口、排水橫管；2、檢查排污泵及控制1、每月一次檢查污泥泵、排水泵，檢查其工作情況是否正常，測量絕緣電阻、接地功能與運行電流；2、每季一次排污泵大保養(yǎng)，保養(yǎng)范圍：全面檢查、軸承清潔加油、必要時調(diào)換軸承、連軸彈簧墊圈、所有螺絲等；3、每月一次檢查室外排污井等，若有堵塞，及時清除垃圾、雜物等檢查保養(yǎng)項目周期1壓力表檢測、調(diào)整、更換每天2水泵機組外觀擦洗、除污半月壓力表指示不正常、更換每天測試、檢查、緊固每季水泵如滲漏，更換盤根填料每天機械潤滑，加潤滑油每月3閥門如漏水、緊固螺絲，如銹蝕，除銹、潤滑半月4不繡鋼水箱清洗、損壞維修每季5水泵、電機清洗更換軸承，修整密封每月要求物業(yè)值班經(jīng)理每天不少于4小時對全館各個區(qū)域的3.2日常維護接到報修信息后，必須15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場備詳見附表) (要求委托原廠家)進行維護保養(yǎng)；每日對屏幕進行檢查，放前15分鐘，必須完成當日第1次清潔，并且做到隨臟隨清超過30分鐘；保潔用清洗劑及工具不損傷清潔物表面和牢2.10.管理服務人員要求物業(yè)服務人員配置不得低于20人(含),中標人須在確備注項目經(jīng)理專職負責本物業(yè)項目并常駐館內(nèi)客戶服務協(xié)調(diào)處理客戶服務部工作，各類檔案管理、運行維護記錄、會務等工作秩序維護部主管負責秩序維護部協(xié)調(diào)管理工作秩序維護部班長協(xié)助秩序維護部主管工作，負責帶班檢查、內(nèi)，要求至少配備一名)秩序維護、消監(jiān)控值守、巡邏、安保、安檢、門衛(wèi)、秩序維消監(jiān)控24小時雙崗值班；安檢3人崗；總館廣場及大樓開放時間雙崗巡邏，大學路館舍、孤山路館舍及南潯嘉業(yè)藏書樓單崗巡邏，嘉業(yè)堂藏書樓內(nèi)定位管理；展覽環(huán)境管理部主管負責環(huán)境管理部協(xié)調(diào)管理及保潔工作保潔人員全館范圍內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生綠化技工負責室內(nèi)外綠化養(yǎng)護、修剪等工程部主管負責工程部協(xié)調(diào)管理和維修綜合維修工負責設(shè)備的日常零星維修、弱電、維修電工弱電音控負責館區(qū)內(nèi)音控設(shè)備管理與調(diào)試及會務時的正常使用高配配電房24小時雙崗值班(1)保安崗位需求序號崗位早班中班夜班主要職能備注1正門442治安出入口管理2監(jiān)控、消控室000值勤、消控值班3巡邏111安全巡邏合計553主管：1人，專職負責本物業(yè)項目并常駐館內(nèi)綠化技工：1人，專職負責室內(nèi)外綠化養(yǎng)護、修剪等綜合維修工：1人，負責設(shè)備的日常零星維修、弱電、維修電工保潔：4人，專職負責兩個館區(qū)日常環(huán)境衛(wèi)生2.10.2.人員素質(zhì)(1)項目經(jīng)理：項目經(jīng)理須常駐館內(nèi)。大學?？萍耙陨蠈W歷；擔任物業(yè)管理項目經(jīng)理3年以上；具有豐富的理論知識和領(lǐng)導能力，對服務中心的工作有整體的思路和構(gòu)想，具備良好的溝通能力協(xié)調(diào)能力，較強的服務意識和管理能力。(2)項目經(jīng)理助理：項目經(jīng)理助理須常駐館內(nèi)。45歲及以下大學專科及以上學歷；3年以上同類項目管理工作經(jīng)(3)秩序維護主管：40歲以下，男性，大專及以上學歷，從事物業(yè)服務相關(guān)工作3年以上、曾擔任相關(guān)管理主管康，身高170以上。度，身高不低于165公分，體貌端正，要求有安保相關(guān)上崗(5)消監(jiān)控室：45歲以下，高中以上文化程度，身高(6)工程部主管：55歲以下，從事本專業(yè)技術(shù)工作五年5年以上且擔任過工程主管兩年2年以上工作經(jīng)歷，大專(7)綜合維修工：50歲以下，男性，高中以上文化程度，持有高低壓電工上崗證，從事本專業(yè)工作4年以上。件；3年以上相關(guān)工作經(jīng)歷。度，持有高低壓電工上崗證，從事本專業(yè)工作4年以上。(10)保潔主管：55歲以下，高中及以上文化程度，擔任物業(yè)服務保潔主管3年以上工作經(jīng)歷。(11)保潔人員：55歲以下，其中50歲以下人員占50%(12)客戶服務人員：35歲以下，女性，專科及以上學歷，身高160公分以上，通曉相關(guān)禮儀知識，從事相關(guān)服務(13)綠化人員：55歲以下，持有園林綠化相關(guān)中級及以上職稱證書，從事相關(guān)服務5年以上，承擔過類似場所的2.11.其他要求2.中標人須在合同簽訂前須提供項目經(jīng)理、管理主管、信息，如果中標人不能提供，則采購人有權(quán)終止合同簽訂。管理主管和工程綜合維護人員提前20天、保安提前10天、保潔提前7天告知采購人并得到同意后才能更換，按要求及時補充相應人員，提前做好交接班。對采購人認為無能力、6.物業(yè)人員上崗時須統(tǒng)一著能體現(xiàn)采購方專門標識的9.中標人所有的工作除應按其內(nèi)部流程實施外還應接服務承諾，采購人有權(quán)要求其整改，直至扣款或終止合同。10.采購人工作人員及其他物業(yè)使用人對中標人的滿意率達到90%,采購人可隨時要求中標人在采購人的監(jiān)督下進11.采購人對中標人的服務進行監(jiān)督檢查，中標人受到情況，提供室內(nèi)綠化設(shè)計方案，明確綠化盆景種類、數(shù)量、13.中標人有義務幫助采購人完成除維修維護外零星的15.中標人提供給采購人的所有工作人員都應提前熟悉16.中標人須按相關(guān)行業(yè)管理條例及其他國家有關(guān)標準17.關(guān)于特殊區(qū)域(書庫、善本庫、機房等)的管理，中機房等重點部位進行作業(yè)時必須有采購方人員在場方可實19.中標人要加強區(qū)域財產(chǎn)安全管理，對管轄區(qū)域內(nèi)的按照制度照價賠償。造成責任事故的將根據(jù)結(jié)論追究責任。2、環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達99%;3、維修、報修及時率100%,返修率小于1%;;4、年服務有效投訴少于1%,處理率100%;辦公用品)由中標人自行解決。費用按考核結(jié)果撥付(考核平均分小于95分的，每少一分，扣減1%當季度物業(yè)費)。采購人在收到中標人書面物業(yè)費用第三季度物業(yè)費在每季度最后一個月中旬考核完畢后支付，服務費前完成上季度考核統(tǒng)計。(其中服務期最后一個季度如果有扣款采購人將從履約保證金中直接扣除)每天每崗扣500元；(2)須持證崗位無證上崗(電工證、保安員證、建(構(gòu))筑物消防員證書、特種作業(yè)操作證等),每人次扣500元；(3)脫崗、睡崗，每人次扣500元；(4)崗位吸煙每人次扣500元(庫房吸煙每人次扣1000儀表差，每次扣100元；差每次扣500元、發(fā)生吵架打架每次扣1000元，并追究責任每次扣1000元，并追究相應責任；次扣200元，連續(xù)3次未通過須調(diào)離崗位；(9)其它履職不到位或存在違規(guī)行為，每次扣200元，(10)中標人從第2個月開始的每月5日前按具體崗位提供表格，每次扣1000元。(11)中標人因不為員工繳納各類社會保險、醫(yī)療保險5000元/次扣款。(12)投標方案中的項目負責人、管理人員、安保及設(shè)可能運用APP管理軟件)滿意率的統(tǒng)計結(jié)果，并嚴格執(zhí)行獎4、每月須以書面形式向采購人報告當月物業(yè)管理服務第三章物業(yè)管理服務費用1、以簽訂的合同價為準，采購人按70%,年終30%兩次4、分項列出年支出費用4.2投標人需提供以下內(nèi)容的成本分析(2)投標人需提供合理利潤及稅金明細。地點武林路館區(qū)正門東門職工及來賓專用通道，開放期間要求有專人值勤。來館人員接待、登記，阻止非員工及非業(yè)務往來人西湖文化廣場館區(qū)樓大門入口職工及學員專用通道，開放期間要求有專人值勤。來館人員接待、登記，阻止非業(yè)務往來人員進入。年檢設(shè)備設(shè)備品年檢時間備注1書梯2江蘇天利一年一次3客梯2日立一年一次4貨梯2一年一次5高配繼電保護試驗1每年4月底前7生活水箱清洗1一年一次8消防系統(tǒng)1一年一次9避雷系統(tǒng)1每年5月份維保設(shè)備序號設(shè)備品維保時間備注1富田中央空調(diào)風冷泵機組3富田每月一次2頓漢布什風冷熱泵機組2頓漢布什每月一次3恒溫恒濕凈化系統(tǒng)1每月一次4廣場電子屏1每月一次5大廳電子屏1每月一次6報告廳投影系統(tǒng)1每季度一次養(yǎng)7集體視聽室拼接屏系統(tǒng)1每季度一次檢修8書梯2江蘇天利每月一次9客梯2日立每月一次貨梯2賀眾飲水機5賀眾定期更換濾芯消防火災自動報警系統(tǒng)1每月一次安防系統(tǒng)1每月一次安檢設(shè)備1每月一次序號項目規(guī)定分值實得分值備注1房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位①相關(guān)房屋修繕標②相關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范。①安全，使②功能完3分2外立面①有關(guān)房屋修繕標②外墻面修繕作業(yè)無脫落、破損、無滲水，整潔統(tǒng)一。1分3公共屋面題及時報告甲方。①相關(guān)房屋修繕標②相關(guān)修繕作業(yè)規(guī)③避雷設(shè)施效果良2分4通門1鎖1鎖發(fā)現(xiàn)破損及時報告安排。①相應建筑部分修繕技術(shù)規(guī)②房屋修①整潔、無窗戶無滲2分5下水道發(fā)現(xiàn)問題給、排水維護修繕標房屋維修標準。①美觀完好。②上、下水通暢。2分6水水箱每月對水池、水箱進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及水池、水箱清洗相關(guān)標準。①水池、水箱正常使用。1分7設(shè)備用房發(fā)現(xiàn)問題①正常安全使用。②各項設(shè)施、設(shè)備完好。③整潔、安全。1分序號項目規(guī)定分值實得分值備注1強電系統(tǒng)負責各類照明燈具、泛光照明系統(tǒng)、架、井道、分電箱、開關(guān)、插座等)6分弱電機房、空調(diào)機房等設(shè)備機房的清潔工作；通過有效的管理措施，積極做好節(jié)能減排工作。2弱電系統(tǒng)每天對所有弱電機房、各弱電系統(tǒng)進行巡查，并做好巡查記錄工作。保證各弱電系統(tǒng)所有設(shè)備正常運行。按合同要求時間排除故障，設(shè)備維修合格率達到100%,一般性維修不過夜，保證各弱電系統(tǒng)正常工作；護、保養(yǎng)、清潔工作，并保持機房、機柜內(nèi)干凈、整潔。4分3會議音控做好每天對會議系統(tǒng)設(shè)備的巡查記錄工作。保證每場會議、活動的順利進行。每場活動結(jié)束后要有會議音控服務反保證所有設(shè)備正常工作。若不能及時修復，需有應急預案。保證機房衛(wèi)生及用電安全。2分4變電所變電所每天24小時有人值守，對設(shè)備按要求進行巡查及記錄。有變電所管理制度和設(shè)備操作制度。作好設(shè)備日常維護工作，變配電設(shè)施正常運行，發(fā)現(xiàn)問題及時處理或報告。做好變電所每天的衛(wèi)生清潔工作。2分5暖通系統(tǒng)每天對空調(diào)系統(tǒng)進行檢查并作好巡查記錄。每天2次對空調(diào)送風現(xiàn)場溫度進行監(jiān)測并記錄，(刪除，執(zhí)行有困難)要求夏季室內(nèi)不低于26℃,冬季室內(nèi)不高于22℃。定期做好設(shè)備的檢查保養(yǎng)和機房衛(wèi)生工作，保證空調(diào)設(shè)備正常運行。每4分半年對空氣處理單元、新風處理單元、風機盤管、加濕器、風閥、積水盤、風機表冷器、凝結(jié)水排水管進行清洗和保養(yǎng)。開放區(qū)域空調(diào)外置濾網(wǎng)每2周清洗1次，內(nèi)置濾網(wǎng)每月清洗1次，使濾網(wǎng)不出現(xiàn)堵塞、報警等情況。維修不過夜，保證暖通系統(tǒng)、設(shè)備正常工作；6給排水系統(tǒng)每天對污水泵、提升泵、排水泵、閥每季度對樓宇排水總管、屋頂排水溝進行檢查，對水泵、水質(zhì)處理、消毒裝置、電開水爐及設(shè)備控制柜進行清潔保養(yǎng)1次。每半年對給排水系統(tǒng)進行維護、潤滑1次，對水泵、管道進行防銹處理1次。井、溝內(nèi)無積物、無堵塞；每年對污水池清理1次。2分7特種設(shè)備建立安全運行管理制度，每天對特種設(shè)備進行安全檢查并作好巡查記錄；電梯運行按規(guī)定時間啟停。督促特種設(shè)備相關(guān)維保單位，每半個月對特種設(shè)備進行維護保養(yǎng)，對維保質(zhì)量進行檢驗；對維保記錄進行管理。發(fā)現(xiàn)問題及時向維保單位反饋處理。保證電梯、自動扶梯、螺桿梯、部分完好率100%。特種設(shè)備發(fā)生故障或困人時，應立即場，協(xié)助維保單位做好現(xiàn)場的修復、應急處理工作。4分搞好電梯、自動扶梯、螺桿梯、立體機械等設(shè)備的衛(wèi)生清潔工作，電梯轎廂應干凈整潔。做好特種設(shè)備的年檢工作，按規(guī)定時間更換相應的檢驗合格證8物業(yè)采購文件落實工程維護人員配備到位率及資格維護服務質(zhì)量機電設(shè)備維護計劃與落實特種設(shè)備、消防設(shè)施第三方專業(yè)維護保證采購文件的履行6內(nèi)容養(yǎng)護標準(植物)實得分值備注綠化盆景布置2分補水保持有效供水，無爛根現(xiàn)1分修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年對植物進行施肥二次。2分病蟲害防治1分其他花灌木按時開花結(jié)果，無缺枝、空檔。1分項目工作內(nèi)實得分值備注總體外圍大門入口的地面收集垃圾、水力沖洗無垃圾、泥沙每星期沖分明溝收集垃圾、刷洗、清潔堵塞物無垃圾、苔蘚每星期沖分外露管下)除塵無積灰、每日清抹一次分外圍金屬嵌條除塵無積灰、每日清抹一次分標志牌除塵無積灰每日清抹一次分大樓銘牌除塵無積灰每日清抹一次分下外墻涮洗無積灰、每日清潔一次分上外墻涮洗無積灰、每二月清潔一次分大廳監(jiān)控探頭除塵無灰塵每日清抹一次分保持地每日吸塵各樓層踏墊清洗毯干凈、松軟、無點，洗后無色差一次，循環(huán)保潔、檢查，發(fā)現(xiàn)污漬及時處理，每季度用地毯清潔劑清洗刀窗簾除塵電動窗簾布質(zhì)窗簾每季度清洗一次分花崗巖地面清潔無腳印每日清潔一次分木地板地面清洗無腳印每日拖擦、循環(huán)推塵污跡及時消毒一次分地膠板地面清洗無腳印推塵保潔、每日拖擦污跡及時消毒一次分抹灰墻面除塵無蜘蛛