武清開(kāi)發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅項(xiàng)目工程可行性研究報(bào)告

天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目PAGEPAGE69天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第一章總論 61.1項(xiàng)目名稱及有關(guān)單位情況 61.1.1項(xiàng)目名稱：天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目 61.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況 61.1.3可行性研究報(bào)告編制單位 61.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 71.3項(xiàng)目背景 81.3.1政策背景 81.3.2項(xiàng)目建設(shè)背景分析 91.3.3.開(kāi)發(fā)單位概況 9第二章項(xiàng)目概況 122.1擬建地點(diǎn) 122.1.1周邊交通狀況 122.1.2周邊規(guī)劃 122.2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 132.2.1建設(shè)規(guī)模 132.2.2建設(shè)目標(biāo) 132.3項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況 142.4項(xiàng)目投入總資金及效益情況 142.5項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析 15第三章項(xiàng)目選址及規(guī)劃 163.1天津市及武清區(qū)定位與發(fā)展方向 163.2武清開(kāi)發(fā)區(qū)定位與發(fā)展概況 163.3項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo) 18第四章市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)分析 194.1宏觀政策解析 194.1.1房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策回顧 194.1.2天津房地產(chǎn)政策分析 204.2天津及武清住宅市場(chǎng)供需狀況 214.2.1天津市房地產(chǎn)投資情況 214.2.2天津市商品房成交價(jià)格變動(dòng)情況 224.2.3天津市商品房成交數(shù)量變動(dòng)情況 244.3項(xiàng)目銷售前景分析 274.4.2價(jià)格水平 284.4.3去化能力 294.4.4產(chǎn)品需求 29第五章產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)定位 305.1產(chǎn)品定位 305.2目標(biāo)市場(chǎng)定位 305.3項(xiàng)目SWOT分析 325.4產(chǎn)品價(jià)格 33第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 346.1環(huán)境保護(hù)的指導(dǎo)原則、技術(shù)及法律依據(jù) 346.1.1環(huán)境保護(hù)指導(dǎo)思想 346.1.2環(huán)境保護(hù)基本原則 346.2環(huán)境保護(hù)的基本法律 356.3編制依據(jù) 356.4項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀 366.5生態(tài)環(huán)境影響預(yù)測(cè)分析 366.5.1生態(tài)系統(tǒng)的影響分析 366.5.2對(duì)區(qū)域植被的影響 376.5.3對(duì)周?chē)r(nóng)田生態(tài)環(huán)境的影響 376.5.4水土流失影響分析 386.6施工期環(huán)境影響分析 39第七章工程項(xiàng)目管理 417.1項(xiàng)目建設(shè)與管理 417.1.1工程管理 417.1.2資金使用與管理 417.1.3項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo) 417.2工程前期準(zhǔn)備 427.2.1技術(shù)準(zhǔn)備： 427.2.2物資及現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備 427.2.3其它準(zhǔn)備 437.3現(xiàn)場(chǎng)工程管理 437.4組織管理 43第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防 458.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生 458.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn) 458.1.2設(shè)計(jì)原則及防范措施 458.1.3安全衛(wèi)生措施預(yù)期效果評(píng)價(jià) 468.2消防 468.2.1設(shè)計(jì)依據(jù) 468.2.2項(xiàng)目火災(zāi)因素分析 478.2.3消防設(shè)施與措施 47第九章投融資分析 489.1項(xiàng)目建設(shè)投資估算 489.1.1編制范圍 489.1.2估算依據(jù) 489.1.3項(xiàng)目投資估算 499.2融資安排 509.2.1公司融資說(shuō)明 509.2.2融資情況分析 50第十章財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià) 5210.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明 5210.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 5210.2.1銷售價(jià)格 5210.2.2經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 5310.2.3稅（費(fèi)）率選取說(shuō)明 5410.2.4項(xiàng)目計(jì)算期 5410.2.5財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率 5510.2.6成本費(fèi)用估算 5510.3財(cái)務(wù)分析 5610.3.1項(xiàng)目盈利能力分析 5610.3.2清償能力分析 5710.3.3財(cái)務(wù)平衡分析 5710.3.4不確定性分析 57第十一章社會(huì)評(píng)價(jià) 5911.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)影響分析 5911.2項(xiàng)目對(duì)所在地的互適性分析 5911.3社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 60第十二章項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 6112.1定性分析 6112.2投資風(fēng)險(xiǎn)的控制 63第十三章研究結(jié)論與建議 6513.1結(jié)論 6513.2建議 6613.3附圖、表 67第一章總論為積極配合與支持天津市武清開(kāi)發(fā)區(qū)整體發(fā)展規(guī)劃，天津金僑城投資有限公司通過(guò)審慎的市場(chǎng)研究，擬開(kāi)發(fā)建設(shè)武清開(kāi)發(fā)區(qū)金僑大道項(xiàng)目。項(xiàng)目處于武清開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)核心地帶，生態(tài)環(huán)境較好，區(qū)域規(guī)劃已經(jīng)完成，發(fā)展態(tài)勢(shì)較好。工程先期進(jìn)行金僑大道南區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)，初期規(guī)劃為總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業(yè)及相應(yīng)配套設(shè)施，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目總投資為37570.55萬(wàn)元，擬由該公司自籌資本金12570.55萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款25000萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)后可實(shí)現(xiàn)各類收入52158.83萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)總額7228.4萬(wàn)元。1.1項(xiàng)目名稱及有關(guān)單位情況1.1.1項(xiàng)目名稱：天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)金僑大道南區(qū)住宅工程項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況1、單位名稱：天津金僑城投資有限公司2、單位地址：天津市武清開(kāi)發(fā)區(qū)福源道北側(cè)高新公寓14棟3、項(xiàng)目建設(shè)地址：天津市武清開(kāi)發(fā)區(qū)4、企業(yè)法定代表人：劉朝暉5、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：劉朝暉1.1.3可行性研究報(bào)告編制單位可行性研究報(bào)告編制單位名稱：天津市投資咨詢公司資格證書(shū)編號(hào)：工咨乙10220070004公司法人：焦進(jìn)單位地址：天津市河西區(qū)南京路19號(hào)增1號(hào)郵政編碼：3002031.2可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》（2）《城市規(guī)劃編制辦法及實(shí)施細(xì)則》（1991，1995）（3）《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（G2J137-90）（4）《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（G250220－95）（5）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（G250180—93）（6）《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（G250096－1999）（7）《住宅建筑規(guī)范》（G250368－2005）（8）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（G2J16—87）（9）《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（G250045—95）（10）《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ48-88）（11）《旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ62-90）（12）《天津武清金僑大道項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)劃方案征集文件》（13）業(yè)主天津項(xiàng)目考察總結(jié)（14）其它相關(guān)文件圖紙和資料（15）天津市武清區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源局行政許可證《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)》（16）天津市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（17）業(yè)主提供地形圖及地籍資料1.3項(xiàng)目背景1.3.1政策背景自2010年以來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，提高二套商品房首付比例、提高按揭貸款的銀行利率、限制三套住房的貸款等，目的是要堅(jiān)決遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，促使房?jī)r(jià)回歸合理水平。一系列政策的出臺(tái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較為明顯，2011年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量與成交均價(jià)等指標(biāo)出現(xiàn)明顯的滯漲局面。2011年11月29日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在《關(guān)于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作》指出，調(diào)控決心方向不能動(dòng)搖，抑制二三線房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；11月28日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)表示明年房產(chǎn)調(diào)控會(huì)持續(xù)；12月1至2日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在天津考察時(shí)指出，要堅(jiān)持實(shí)施遏制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲的政策措施。2012年3月溫家寶總理在會(huì)見(jiàn)中外記者時(shí)指出房地產(chǎn)價(jià)格水平尚未回歸合理水平。到2012年一季度末，由于受政府調(diào)控政策的影響，多個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌跡象，特別是一線房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市更為明顯。調(diào)控政策對(duì)2011乃至2012年天津房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，成交量與成交均價(jià)等市場(chǎng)指標(biāo)，較2010年度出現(xiàn)明顯的滯漲局面。另一方面，為了防止一刀切，政府也出臺(tái)相關(guān)政策保護(hù)并促進(jìn)首套剛性需求，多家銀行對(duì)首套購(gòu)房實(shí)行貸款利率85折優(yōu)惠，一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量。具體到位于京津之間的天津市武清開(kāi)發(fā)區(qū)，作為武清區(qū)乃至天津市的對(duì)外開(kāi)放窗口，正處于快速擴(kuò)張期。區(qū)內(nèi)房屋銷售價(jià)格和天津市平均價(jià)格相比還存在較大差距，即使和同處于武清的其他住宅板塊相比也存在一定的差距。這與作為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的地位并不相稱，因此在本輪調(diào)控中本區(qū)域房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)大的波動(dòng)。相信在國(guó)家大力推進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)整體利好的前提下，區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格水平將繼續(xù)整體提高。且隨著開(kāi)發(fā)區(qū)大批企業(yè)進(jìn)駐，預(yù)計(jì)本地人口將迅速增長(zhǎng)，隨之對(duì)房屋的剛性需求也將快速增長(zhǎng)，對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)銷售將有極大的促進(jìn)作用。1.3.2項(xiàng)目建設(shè)背景分析目前武清開(kāi)發(fā)區(qū)人口已達(dá)10萬(wàn)以上，但目前暫無(wú)集中式的商業(yè)配套來(lái)滿足日益增長(zhǎng)的商業(yè)需求。武清未來(lái)的整體規(guī)劃中，本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的商業(yè)以及市政公共設(shè)施都會(huì)有極大的提升。從社會(huì)效益角度分析，本項(xiàng)目為該區(qū)域提供高品質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于住宅、商業(yè)用房的需求，同時(shí)還可進(jìn)一步繁榮本項(xiàng)目所屬區(qū)域，符合區(qū)域整體發(fā)展規(guī)劃，項(xiàng)目的建設(shè)將帶來(lái)較好的社會(huì)效益。從企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，由于區(qū)域市場(chǎng)對(duì)住宅、商業(yè)用房有著較為旺盛的需求，本項(xiàng)目的投資建設(shè)面臨著良好的市場(chǎng)環(huán)境，具備較強(qiáng)的盈利空間，對(duì)于企業(yè)的利潤(rùn)增加及資本金積累有著較好的推動(dòng)作用。故不論從社會(huì)效益或企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益分析，本項(xiàng)目的投資有著充分的必要性。1.3.3.開(kāi)發(fā)單位概況天津金僑城投資有限公司成立于2011年9月，注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，在職員工36人，系金僑投資控股集團(tuán)全資子公司，其主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)。作為金僑投資控股集團(tuán)開(kāi)拓華北房地產(chǎn)市場(chǎng)而成立的一家開(kāi)發(fā)公司，天津金僑城投資有限公司肩負(fù)著擴(kuò)大集團(tuán)品牌影響力，實(shí)現(xiàn)全國(guó)戰(zhàn)略布局的重任。其母公司金僑投資控股集團(tuán)，成立于1991年。在20年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中，形成了文化、教育、科技、醫(yī)療、服務(wù)、地產(chǎn)、建筑、物業(yè)、金融、投資、證券等板塊。國(guó)家住建部授予金僑集團(tuán)國(guó)家一級(jí)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、國(guó)家一級(jí)建筑總承包資質(zhì)和國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理資質(zhì)。同時(shí)，在湖南省人民政府批準(zhǔn)、國(guó)家教育部備案，成立了全日制民辦高校湖南軟件職業(yè)學(xué)院。集團(tuán)還在北京拓展文化傳媒產(chǎn)業(yè)，在北京、上海、天津、湖南等地投資拓展業(yè)務(wù)，即將在香港、臺(tái)灣注冊(cè)公司。現(xiàn)有員工近1000人，正副教授56人，具有博士、碩士學(xué)位50人，本科生686人。其中高級(jí)職稱83人，中級(jí)職稱206人，長(zhǎng)年從業(yè)人員近兩萬(wàn)人。

集團(tuán)連續(xù)獲得“湖南省誠(chéng)信企業(yè)”、“湖南省銀行業(yè)系統(tǒng)守信用企業(yè)”、“湖南省重信用守合同企業(yè)”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。項(xiàng)目多次被評(píng)為“中國(guó)?湘潭國(guó)際人居環(huán)境小區(qū)”、“湖南名盤(pán)”等。金僑人用責(zé)任心樹(shù)立公信力，用對(duì)社會(huì)的貢獻(xiàn)體現(xiàn)金僑的企業(yè)價(jià)值。迄今為止，累計(jì)投資或捐助公益事業(yè)超過(guò)6億元。投資近5億建設(shè)湖南軟件職業(yè)學(xué)院，可容納來(lái)自全國(guó)各地的25000名學(xué)生就讀；投資2000多萬(wàn)元建設(shè)金僑醫(yī)院，解決當(dāng)?shù)剞r(nóng)民就醫(yī)難問(wèn)題，?？铺厣坏嬜u(yù)三湘四水，還輻射到新疆、北京、上海、廣州、深圳、臺(tái)灣等全國(guó)20多省市及地區(qū)；先后捐資數(shù)百萬(wàn)元，扶孤助殘、修建農(nóng)村公路；慰問(wèn)西北廣大農(nóng)村貧困家庭上百萬(wàn)元；捐資贊助湖南教育基金會(huì)，投資建立湖南軟件職業(yè)學(xué)院愛(ài)心基地；2008年1月，湖南遭遇50年一遇的冰雪災(zāi)害，集團(tuán)捐資100萬(wàn)元抗冰賑災(zāi)；集團(tuán)先后捐贈(zèng)600萬(wàn)元，贊助“八一”足球聯(lián)賽及在湘潭舉行的第11屆省運(yùn)會(huì)，為湘潭文體事業(yè)的發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。

集團(tuán)董事長(zhǎng)、法定代表人任玉奇為十屆、十一屆全國(guó)人大代表，所提交的《取消農(nóng)業(yè)稅》等45份議案被全國(guó)人大常委會(huì)立案。20年來(lái)，金僑人在董事長(zhǎng)任玉奇的率領(lǐng)下，秉承誠(chéng)信、開(kāi)明、創(chuàng)新、奉獻(xiàn)的企業(yè)精神，追求產(chǎn)品質(zhì)量，樹(shù)立企業(yè)品牌，提升企業(yè)文化，增強(qiáng)對(duì)社會(huì)的奉獻(xiàn)力，在文化、教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)等領(lǐng)域積累了較豐富的企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，金僑的品牌成為社會(huì)廣為知曉、享有較高美譽(yù)度的品牌。第二章項(xiàng)目概況2.1擬建地點(diǎn)項(xiàng)目位于武清開(kāi)發(fā)區(qū)三期西側(cè)，屬于城市西擴(kuò)區(qū)域，離武清區(qū)政府12.5公里。東鄰如樂(lè)鋼結(jié)構(gòu)廠，金紅葉紙業(yè)等多家企業(yè)工廠，南鄰福源道，北鄰廣源道，與高新公寓隔路相望。項(xiàng)目緊臨亞洲超大購(gòu)物小城——弗羅倫薩小鎮(zhèn)和超級(jí)游樂(lè)中心“凱旋王國(guó)”，建成后將成為天津武清新城市核心。2.1.1周邊交通狀況該地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，北靠高新公寓，南臨逸仙工業(yè)園區(qū)，西側(cè)即為104國(guó)道，東側(cè)為工業(yè)園區(qū)企業(yè)。離武清高鐵站12公里，離京津高速出口9.3公里。國(guó)家級(jí)重點(diǎn)高中楊村一中新校區(qū)離該項(xiàng)目?jī)H3公里。2.1.2周邊規(guī)劃1、隨著開(kāi)發(fā)區(qū)行政經(jīng)濟(jì)中心西移，新的高新區(qū)管委會(huì)大廈正在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，預(yù)計(jì)2013年可入駐。高新區(qū)成型后南東線將成為貫穿本區(qū)中心的主干道，項(xiàng)目所在位置將成為高新區(qū)的核心地帶，區(qū)位價(jià)值會(huì)有大幅度的提高，本項(xiàng)目將成為高新區(qū)重要的生活及商業(yè)配套。2、項(xiàng)目西部為中國(guó)水電集團(tuán)開(kāi)發(fā)建設(shè)的武清開(kāi)發(fā)區(qū)西區(qū)核心部位，也是武清區(qū)近幾年的重點(diǎn)城建工程，建成后將使武清主城區(qū)西擴(kuò)成為現(xiàn)實(shí)，并為武清主城區(qū)的發(fā)展提供更大的空間。3、天津地鐵4號(hào)線未來(lái)規(guī)劃已正式延伸到武清主城區(qū)，站點(diǎn)位于本地塊南側(cè)；同時(shí)北京通州城市軌道交通線也在未來(lái)規(guī)劃之中，使得過(guò)去由于偏遠(yuǎn)不便的本地塊可因多個(gè)工程的竣工而使居住生活交通條件發(fā)生極大變化，房地產(chǎn)及土地的升值潛力明顯增加。2.2.建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)2.2.1建設(shè)規(guī)模天津金僑大道項(xiàng)目作為天津金僑城投資有限公司在武清開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)的大型商業(yè)居住區(qū)。初期規(guī)劃總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業(yè)及相應(yīng)配套設(shè)施，具體為：地上建筑面積為68983.37平方米，地下建筑面積14239.2平方米，居住戶數(shù)641戶，居住人數(shù)1795人，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位614輛，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1211輛。2.2.2建設(shè)目標(biāo)為滿足購(gòu)房消費(fèi)者日益理性的購(gòu)房需求，本項(xiàng)目按照現(xiàn)代商業(yè)及住宅模式構(gòu)建優(yōu)良的住宅環(huán)境和商業(yè)環(huán)境、配置完善的配套服務(wù)設(shè)施以及極具文化內(nèi)涵的中高檔物業(yè)。項(xiàng)目建成后將成為武清開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)首個(gè)住宅及商業(yè)配套項(xiàng)目，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于住宅、商業(yè)用房的需求，為開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊常駐人口提升生活品質(zhì)，改善居住環(huán)境做出重大貢獻(xiàn)。為武清乃至天津的城市形象增添新光彩。2.3項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展情況該項(xiàng)目已取得發(fā)改委的備案批復(fù)及土地證。用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、環(huán)評(píng)批復(fù)、項(xiàng)目施工許可證正在辦理當(dāng)中。項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)單位為北京中外建建筑設(shè)計(jì)有限公司；施工建筑單位為天元建設(shè)集團(tuán)有限公司、浙江中聯(lián)建設(shè)集團(tuán)有限公司。項(xiàng)目建設(shè)涉及的施工、設(shè)計(jì)等單位均通過(guò)程序招標(biāo)確定，符合項(xiàng)目建設(shè)要求。工程已于2011年開(kāi)工建設(shè)，截止到目前項(xiàng)目進(jìn)展情況為：樁基礎(chǔ)完成，正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，定于2012年9月底開(kāi)始銷售。2.4項(xiàng)目投入總資金及效益情況項(xiàng)目擬建總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業(yè)及相應(yīng)配套設(shè)施，經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目總投資為37570.55萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)收入17386.28萬(wàn)元，年利潤(rùn)總額3212.62萬(wàn)元。詳見(jiàn)項(xiàng)目投資及效益指標(biāo)表：項(xiàng)目投資及效益指標(biāo)表序號(hào)名稱數(shù)據(jù)單位一基本數(shù)據(jù)1總建筑面積83222.57平方米其中：可出售面積70643.02平方米2項(xiàng)目總投資37570.55萬(wàn)元3年經(jīng)營(yíng)收入17386.28萬(wàn)元4年經(jīng)營(yíng)成本12523.525年土地增值稅、經(jīng)營(yíng)稅金及附加1650.14萬(wàn)元6年利潤(rùn)總額3212.62萬(wàn)元7年利稅總額4862.76萬(wàn)元8年稅后利潤(rùn)2409.47萬(wàn)元表2-1項(xiàng)目投資及效益指標(biāo)表2.5項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力分析金僑大道作為武清開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)首家住宅及商業(yè)配套項(xiàng)目，加上項(xiàng)目周邊的眾多高智企業(yè)與新楊村一中對(duì)本樓盤(pán)的提升效應(yīng)，很大程度上避免了與區(qū)域內(nèi)其他純住宅項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；從自身角度，金僑有長(zhǎng)達(dá)20年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在項(xiàng)目研發(fā)、戶型設(shè)計(jì)、細(xì)節(jié)打造上有著獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目在商業(yè)配套上追求更大的時(shí)尚與舒適，能夠有效提升整個(gè)高新區(qū)的生活質(zhì)量。同時(shí)隨著高新區(qū)行政經(jīng)濟(jì)中心的西移，本項(xiàng)目將成為開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)域的重要住宅商業(yè)配套。綜上所述，金僑大道項(xiàng)目不論從自身角度還是所在區(qū)域未來(lái)規(guī)劃角度均具有其他項(xiàng)目不具備的天然優(yōu)勢(shì)，并由此形成了自身較強(qiáng)的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。第三章項(xiàng)目選址及規(guī)劃3.1天津市及武清區(qū)定位與發(fā)展方向天津是中國(guó)四個(gè)直轄市之一，有超過(guò)1000萬(wàn)人居住和生活在這一地區(qū)，市中心距北京137公里，是著名的國(guó)際港口城市和生態(tài)城市。它位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，是中國(guó)北方最大的沿海開(kāi)放城市、近代工業(yè)的發(fā)源地、近代北方最早對(duì)外開(kāi)放的沿海城市之一、我國(guó)北方的海運(yùn)與工業(yè)中心。武清位于京津兩地之間、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)中心地帶，在天津北京之間起到了一個(gè)相當(dāng)重要的橋梁作用，地理優(yōu)越性突出，交通優(yōu)勢(shì)明顯。古老的京杭大運(yùn)河蜿蜒而過(guò)，物華天寶、人杰地靈，歷來(lái)享有“京津走廊”的美譽(yù)。3.2武清開(kāi)發(fā)區(qū)定位與發(fā)展概況中國(guó)天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)是1991年12月28日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。位于京津之間，規(guī)劃面積30平方公里，遠(yuǎn)期控制規(guī)劃總面積93平方公里。其中一期7.4平方公里、二期7.6平方公里已出讓完畢，三期15平方公里正在招商。開(kāi)發(fā)區(qū)所在區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，距北京市區(qū)71公里，天津市區(qū)25公里，首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)90公里，規(guī)劃中的首都第二機(jī)場(chǎng)50公里，天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)35公里，天津港71公里。交通體系開(kāi)放便捷，周邊10分鐘車(chē)程范圍內(nèi)，有京津塘、京津、京滬等高速公路3條、高速公路出入口4個(gè)；有京津城際鐵路客運(yùn)站1處，至北京市區(qū)僅需19分鐘車(chē)程，至天津市區(qū)10分鐘車(chē)程；有京山鐵路客、貨運(yùn)站各1處；103、104等2條國(guó)道在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)通過(guò)。自然生態(tài)環(huán)境良好，綠化率達(dá)到40%以上，在質(zhì)量管理和環(huán)境管理方面通過(guò)了ISO國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。服務(wù)環(huán)境優(yōu)質(zhì)高效，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)行“封閉式”管理，區(qū)內(nèi)設(shè)有武清區(qū)行政許可服務(wù)中心、海關(guān)、檢驗(yàn)檢疫局和國(guó)際保稅物流園，為企業(yè)提供“一站式”辦公、“一條龍”服務(wù)，提供所有進(jìn)出口業(yè)務(wù)服務(wù)，同時(shí)引進(jìn)了多家金融、法律、財(cái)務(wù)等服務(wù)機(jī)構(gòu)?；A(chǔ)功能設(shè)施完備，達(dá)到“十一通一平”。配套功能設(shè)施完善，建有大型商務(wù)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、溫泉公寓、高級(jí)會(huì)館、廉租公寓、雙語(yǔ)國(guó)際學(xué)校、連鎖超市等。建區(qū)以來(lái)，武清開(kāi)發(fā)區(qū)共吸引投資總額400億元（其中外資35億美元），引入50個(gè)國(guó)家和地區(qū)的企業(yè)近1000家，其中有美國(guó)艾默生和英格索蘭、日本東棉和住友、韓國(guó)LG、中糧等世界500強(qiáng)企業(yè)14家，有丹佛斯、天獅、南玻、信義、娃哈哈、戴納派克、EKC工業(yè)等50余家國(guó)內(nèi)外行業(yè)龍頭企業(yè)。形成了電子信息、機(jī)械制造、生物醫(yī)藥、汽車(chē)及零部件、新材料、新能源等六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)投資總額和經(jīng)濟(jì)效益占到開(kāi)發(fā)區(qū)總量的70%以上。建區(qū)以來(lái)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)稅收130多億元，年上繳稅金占武清區(qū)財(cái)政收入的一半以上；吸引直接就業(yè)6.5萬(wàn)人，帶動(dòng)配套企業(yè)200多家，間接就業(yè)3萬(wàn)多人。武清開(kāi)發(fā)區(qū)已成為武清區(qū)對(duì)外開(kāi)放的窗口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主發(fā)動(dòng)機(jī)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的龍頭和安置就業(yè)的重要基地。3.3項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)長(zhǎng)期以來(lái)武清開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目欠缺，致使許多高科技企業(yè)高管難以就地安居置業(yè)，更難以為這些來(lái)自海內(nèi)外的財(cái)智人士提供宜居購(gòu)物的商業(yè)氛圍。項(xiàng)目建成后將成為武清開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)首個(gè)住宅及商業(yè)配套項(xiàng)目，餐飲娛樂(lè)，銀行網(wǎng)點(diǎn)，市場(chǎng)超市等多種商業(yè)業(yè)態(tài)入駐后，不但滿足高端人士的居住需求，更為其購(gòu)物、休閑娛樂(lè)提供了便利，充分彌補(bǔ)武清開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)高端品質(zhì)生活配套的空白，以高端城市綜合體形象服務(wù)武清新城區(qū)，為開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊常駐人口提升生活品質(zhì)，改善居住環(huán)境做出重大貢獻(xiàn)。第四章市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)分析4.1宏觀政策解析4.1.1房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策回顧2011年是我國(guó)樓市又一個(gè)“調(diào)控年”，國(guó)家政府先后多次出臺(tái)較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，旨在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，抑制房?jī)r(jià)快速上漲。隨著國(guó)家調(diào)控的深入落實(shí)，各地政府細(xì)則也相繼出臺(tái)。在本輪調(diào)控中，房貸政策、限購(gòu)政策的執(zhí)行是重點(diǎn)內(nèi)容之一，隨著地方政府相繼出臺(tái)細(xì)則，二套房貸收緊的政策在全國(guó)范圍內(nèi)推行。2011年國(guó)務(wù)院出臺(tái)的國(guó)八條，2012年天津出臺(tái)的津十條奠定了繼續(xù)房產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主基調(diào)，一系列組合政策從市場(chǎng)供給到銀行貸款再到成交環(huán)節(jié)層層布控，主要從政府問(wèn)責(zé)、房?jī)r(jià)調(diào)控、保障房建設(shè)、土地供應(yīng)等方面推進(jìn)。值得注意的是，為加快去庫(kù)存化進(jìn)程、緩解銷售和資金壓力，開(kāi)發(fā)商普遍采取了積極營(yíng)銷、以價(jià)保量的促銷措施，有利于剛性需求的加速釋放，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成一定支撐。2012年4月份，主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和回暖，景氣指數(shù)已呈現(xiàn)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)。時(shí)間出臺(tái)部門(mén)政策概要2010年4月15日國(guó)務(wù)院辦公廳二套房首付不低于50%。2010年4月17日國(guó)務(wù)院辦公廳三套及以上住房貸款暫停發(fā)放；外地炒房者限制購(gòu)買(mǎi)數(shù)量。2010年4月19日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部未取得預(yù)售許可的商品住房不得變相收取定金；取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目10內(nèi)必須公開(kāi)全部?jī)r(jià)格并出售；實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制。2010年6月4日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。2010年9月29日財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部等購(gòu)房首付提至30%及以上，第三套房停貸；開(kāi)發(fā)商若閑置土地、捂盤(pán)惜售將被禁止新拿地；調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策。2011國(guó)務(wù)院辦公廳地方政府一季度公布今年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；全年建設(shè)1000萬(wàn)套保障房；擴(kuò)大限購(gòu)范圍，上調(diào)貸款利率；商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。2011年11月在上合組織成員國(guó)總理第十次會(huì)議溫家寶總理強(qiáng)調(diào)，中國(guó)下調(diào)房?jī)r(jià)是國(guó)家堅(jiān)定的政策，調(diào)節(jié)后的房?jī)r(jià)將使民眾能夠接受，也是房地產(chǎn)也健康有序發(fā)展。2011年12月4日央行從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年12月底住建部住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前知會(huì)地方政府，對(duì)于限購(gòu)政策將要于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行延續(xù)。表4-12010-2012年部分宏觀政策一覽表圖4-12009年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合景氣指數(shù)4.1.2天津房地產(chǎn)政策分析繼多個(gè)地方政府出臺(tái)相關(guān)調(diào)控細(xì)則后，天津市政府緊跟國(guó)家步調(diào)，于2011年10月13日發(fā)布通知，將進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，促進(jìn)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。房貸收緊：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭(包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女)購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款；暫停發(fā)放不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明的非本地居民的購(gòu)房貸款。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房，首付款比例調(diào)整為30%或以上；購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭貸款，嚴(yán)格執(zhí)行首付款不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。稅費(fèi)優(yōu)惠限制：對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房，且住房屬于家庭唯一住房者，可減半征收契稅。對(duì)于個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房者，將按1%稅率征收契稅。而對(duì)于出售自有住房并在一年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人將不再減免個(gè)人所得稅。保障先行：土地管理部門(mén)優(yōu)先安排保障性住房建設(shè)用地，要加大經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房等保障性住房建設(shè)力度，并大力推進(jìn)公共租賃住房建設(shè)。4.2天津及武清住宅市場(chǎng)供需狀況4.2.1天津市房地產(chǎn)投資情況2011年四季度，天津市房地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)279.03億元，略高于上一季度，同比增長(zhǎng)17.78%。在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的背景下，下半年，天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資基本穩(wěn)定。從各季度投資額來(lái)看，天津市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)不斷波動(dòng)態(tài)勢(shì)，投資額在二、三季度達(dá)到年度峰值，在一、四季度投資額下滑。從投資增速來(lái)看，2010年以來(lái)，天津市房地產(chǎn)投資增幅一直低于全國(guó)的水平，2011年二季度，天津市房地產(chǎn)投資增速與全國(guó)增幅水平持平，高于全國(guó)房地產(chǎn)投資增速0.35個(gè)百分點(diǎn)。三季度，天津市房地產(chǎn)投資增速低于全國(guó)增幅水平，四季度，隨著全國(guó)房地產(chǎn)投資增速的下滑，天津市房地產(chǎn)投資增速與全國(guó)增幅水平基本持平。隨著近期政府嚴(yán)控樓市的聲明和房地產(chǎn)政策的深入，天津市的房地產(chǎn)投資可能出現(xiàn)新一輪的波動(dòng)。從天津市房地產(chǎn)投資占比情況來(lái)看，2010年三季度以來(lái)占比開(kāi)始逐步提升，2011年二季度，占比達(dá)到2.22%，實(shí)現(xiàn)近期占比值的最高峰。在三、四季度，天津市房地產(chǎn)投資占比接近歷史低位。單位：億元日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度本市投資額122.16290.91216.66236.91153.14385.96261.91279.03全國(guó)投資額6594.4513152.6713764.1314755.828846.3617404.0917974.3917514.94本市投資增速15.10%23.16%24.30%8.43%25.40%32.67%20.89%17.78%全國(guó)投資增速35.10%36.65%30.53%31.97%34.10%32.32%30.59%18.70%本市占比1.85%2.21%1.57%1.61%1.73%2.22%1.46%1.59%表4-22010年-2011年天津市各季度房地產(chǎn)投資完成情況與全國(guó)對(duì)比圖4-22009年-2011年天津市各季度房地產(chǎn)投資增速4.2.2天津市商品房成交價(jià)格變動(dòng)情況2011年四季度，天津市商品房銷售價(jià)格為9059.32元/平方米，同比上漲7.67%；住宅銷售均價(jià)達(dá)到8586.32元/平方米，同比上漲5.35%；辦公樓銷售均價(jià)達(dá)到12007元/平方米，同比下降10.5%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售均價(jià)達(dá)到16938.07元/平，同比增加76.01%。從價(jià)格變動(dòng)增速來(lái)看，自2009年三季度以來(lái)，天津市商品房及商品住宅銷售價(jià)格增速處于波動(dòng)下滑態(tài)勢(shì)。在調(diào)控政策不放松情況下，四季度價(jià)格增速仍呈現(xiàn)出繼續(xù)回落局面。另一方面，商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格和辦公室樓市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)表現(xiàn)規(guī)律性不強(qiáng)，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展比較充分的天津市，由住宅市場(chǎng)將持續(xù)流入商業(yè)地產(chǎn)方向，可能推高商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格。單位：元/平方米圖4-32009年-2011年四季度天津市各類新建房屋累計(jì)銷售均價(jià)趨勢(shì)單位：元/平方米圖4-42009年-2011年四季度天津市各類新建房屋累計(jì)銷售均價(jià)增速趨勢(shì)4.2.3天津市商品房成交數(shù)量變動(dòng)情況2011年四季度天津市商品房銷售實(shí)現(xiàn)638.79萬(wàn)平方米，同比下降8.53%。從各種商品房類型來(lái)看，住宅銷售面積實(shí)現(xiàn)577.36萬(wàn)平方米，同比增加3.86%；辦公樓市場(chǎng)銷售面積實(shí)現(xiàn)23.71萬(wàn)平方米，同比增速為1.11%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積實(shí)現(xiàn)26.16萬(wàn)平方米，同比下降56.97%。從天津市商品房銷售面積及增速可以看出，天津市商品房銷售市場(chǎng)的季節(jié)特征較為明顯，一、三季度商品房銷售處于低迷期，二、四季度銷售情況相對(duì)較好。天津市商品房銷售面積與住宅銷售面積同比增速走勢(shì)大體一致，在經(jīng)歷了2009年三季度以來(lái)的持續(xù)下滑之后，2010年三季度開(kāi)始反彈，但2010年下半年銷售面積同比增速皆為負(fù)值，2011年一季度銷售面積出現(xiàn)回升，二季度又下浮出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，三季度增長(zhǎng)至2009年三季度的水平，四季度又出現(xiàn)回落。商業(yè)類型商品房銷售增速情況看，2009年至2011年四季度，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)銷售面積由于受到行業(yè)季度變化周期影響，增速波動(dòng)較大。2011年四季度商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)銷售面積增速較上季度大幅下跌，同期，辦公樓市場(chǎng)銷售面積增速同比增加1.11%。在所有物業(yè)中住宅的增速波動(dòng)最小，但2009年以來(lái)的趨勢(shì)顯示，住宅的增速緩慢下調(diào)，在政府調(diào)控未放松，市場(chǎng)走向不明朗的階段，波動(dòng)中下行的方向可能將繼續(xù)。單位：萬(wàn)平方米日期2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年一季度2011年二季度2011年三季度2011年四季度商品房銷售面積251.05363.62251.46698.39304.19367.18332.95638.79住宅銷售面積230.68332.22233.79555.92270.58306.79300.11577.36住宅占比91.89%91.36%92.97%79.60%88.95%83.55%90.14%90.38%辦公樓銷售面積4.565.521.7623.452.5016.550.0423.71商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積7.8723.8311.1460.8014.0833.9330.3326.16商品房銷售面積同比增速22.22%3.44%-18.03%-3.85%21.17%0.98%32.41%-8.53%住宅銷售面積同比增速24.36%-0.46%-19.84%-14.55%17.30%-7.65%28.37%3.86%辦公樓銷售面積同比增速83.13%-22.69%-36.46%36.73%-45.18%199.82%-97.73%1.11%商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積同比增速-53.57%192.03%25.73%126.19%78.91%42.38%172.26%-56.97%表4-32010年-2011年各季度天津市各類新建房屋累計(jì)銷售面積單位：萬(wàn)平方米圖4-52009年-2011年各季度天津市商品房銷售面積及增速趨勢(shì)圖4-62009年-2011年各季度天津市各類新建房屋銷售增速趨勢(shì)4.2.4武清區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)情況圖4-7武清區(qū)月成交套數(shù)走勢(shì)圖圖4-8武清區(qū)月成交面積走勢(shì)圖圖4-9武清區(qū)月成交均價(jià)走勢(shì)圖圖4-7、圖4-8、圖4-9數(shù)據(jù)顯示，武清區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在2010年10月至2011年9月期間受政策調(diào)控影響較小，成交量排在各區(qū)成交面積的前列，占成交總量的17%。武清區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，供求總量均為天津市首位。雖然在調(diào)控過(guò)程中出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)，但整體呈現(xiàn)出上漲態(tài)勢(shì)。在天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體放緩的大背景下，武清區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出較強(qiáng)的抗跌能力。另外，從本項(xiàng)目周邊區(qū)域路段樓盤(pán)開(kāi)發(fā)數(shù)量以及銷售狀況分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)集群效應(yīng)明顯、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為活躍，同時(shí)開(kāi)發(fā)商對(duì)政府規(guī)劃及解讀能力也有了明顯的提高。4.3項(xiàng)目銷售前景分析1、價(jià)格走勢(shì)分析本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷售階段兩到三年的周期內(nèi)，隨著高新區(qū)行政經(jīng)濟(jì)中心的西移，項(xiàng)目周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施將進(jìn)一步完善，區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)不論是住宅還是商業(yè)都會(huì)呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì).2、產(chǎn)品需求分析住宅類：由于小戶型產(chǎn)品前期投入成本低、回報(bào)率高等特點(diǎn)，70—100平方米住宅產(chǎn)品將是本區(qū)域內(nèi)主導(dǎo)且暢銷型產(chǎn)品；商鋪類：本項(xiàng)目建成后將成為武清開(kāi)發(fā)區(qū)首個(gè)住宅及商業(yè)配套項(xiàng)目，滿足區(qū)域市場(chǎng)對(duì)于住宅、商業(yè)用房的需求。商鋪類產(chǎn)品尤其是50—200平方米將是本區(qū)域內(nèi)（除大型商業(yè)集團(tuán)進(jìn)駐外）主要熱銷產(chǎn)品。4.4綜合結(jié)論4.4.1政策方面政策方面是挑戰(zhàn)也是機(jī)會(huì)。挑戰(zhàn)，我們將面臨較為嚴(yán)峻的宏觀背景，政策的逐步細(xì)化以及執(zhí)行，對(duì)天津整體市場(chǎng)的發(fā)展都將有一定影響。機(jī)會(huì)，相對(duì)天津市區(qū)而言，處于武清開(kāi)發(fā)區(qū)的本項(xiàng)目，仍有一定發(fā)展空間，并且隨著武清老城區(qū)住房需求的外溢以及開(kāi)發(fā)區(qū)日益完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，都將會(huì)支撐武清開(kāi)發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。4.4.2價(jià)格水平從武清區(qū)近一年的成交均價(jià)來(lái)看，目前均價(jià)達(dá)到了6000元以上，2010年10月2011年10月房地產(chǎn)均價(jià)格上漲9.8%，在天津市整體穩(wěn)中有降的大背景下依然保持明顯平穩(wěn)的上升，尤其是處于快速發(fā)展期的武清開(kāi)發(fā)區(qū)，受政策影響較小，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年隨著區(qū)內(nèi)企業(yè)的進(jìn)駐及基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，價(jià)格仍將平穩(wěn)上漲。4.4.3去化能力武清開(kāi)發(fā)區(qū)自建區(qū)以來(lái)優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目欠缺，致使眾多高科技企業(yè)中高層的居住及商業(yè)需求得不到滿足，區(qū)域內(nèi)積累了大量的住房及商業(yè)需求。4.4.4產(chǎn)品需求70—100平方米的住宅類產(chǎn)品以及50—200平方米的商鋪類產(chǎn)品將是本區(qū)域內(nèi)（除大型商業(yè)集團(tuán)進(jìn)駐外）主要熱銷產(chǎn)品。第五章產(chǎn)品及經(jīng)營(yíng)定位5.1產(chǎn)品定位項(xiàng)目位于武清開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，距離本項(xiàng)目較近區(qū)域聚集著較高素質(zhì)和經(jīng)濟(jì)能力的需求群體。從規(guī)劃角度分析，未來(lái)幾年項(xiàng)目周邊將營(yíng)造諸多產(chǎn)業(yè)用房及配套物業(yè)，為滿足這些居住及商業(yè)需求，項(xiàng)目擬定位于開(kāi)發(fā)住宅及商業(yè)物業(yè)。5.2目標(biāo)市場(chǎng)定位從項(xiàng)目客群市場(chǎng)調(diào)研以及項(xiàng)目自身?xiàng)l件分析得知，本項(xiàng)目目標(biāo)客群構(gòu)成如下：1、武清城區(qū)居民武清城區(qū)原有居民，幾代人在城市中定居工作生活發(fā)展，占武清人口總數(shù)的20%。此類為主流購(gòu)買(mǎi)人群，最大的剛性需求核心客戶群。需求以第一套房產(chǎn)自住為主，二、三套房產(chǎn)改善、投資為輔，分為：新婚一族，以27～35歲年輕人為主，剛步入社會(huì)，或由家庭資助部分款項(xiàng)，工作于武清城區(qū)企事業(yè)單位；單位中高層，以35～50歲政府官員及企事業(yè)單位高管人員為主，改善住房及部分投資，地緣情節(jié)較濃；民營(yíng)業(yè)主，以35～50歲私營(yíng)民營(yíng)業(yè)主為主，或往來(lái)于各地，改善住房或投資，彰顯身份，突出地位。2、武清郊區(qū)農(nóng)村居民武清郊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)村人口，是武清區(qū)的主流人口，占人口總數(shù)的70%。此類人群在城市化擴(kuò)張中或主動(dòng)或被動(dòng)加入城市的購(gòu)買(mǎi)人群，房產(chǎn)需求的中心客戶群。需求以過(guò)渡為主、投資為輔，追求在城市中的認(rèn)同感、價(jià)值感。分為：富裕農(nóng)民，以30～40歲周邊村官及富裕農(nóng)民為主，往來(lái)于城市鄉(xiāng)村之間，向往城市完善醫(yī)療、教育、商業(yè)配套生活；私營(yíng)業(yè)主，以35～50歲自營(yíng)私營(yíng)生產(chǎn)型企業(yè)業(yè)主為主，往來(lái)于城市鄉(xiāng)村間，改善住房或投資，注重項(xiàng)目品質(zhì)及完善服務(wù)。3、產(chǎn)業(yè)及城際客戶武清工業(yè)、商業(yè)、開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)人口，以及部門(mén)往來(lái)與京津人員。此類為外圍補(bǔ)充購(gòu)買(mǎi)人群，需求以過(guò)渡、投資為主，追求價(jià)值提升項(xiàng)目保值增值。分為：產(chǎn)業(yè)人員，以駐武清企業(yè)為工作單位，多為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)白領(lǐng)，追求高性價(jià)比，完善配套；城際客戶，工作在天津市區(qū)或北京地區(qū)，因武清便捷的交通和較低的房?jī)r(jià)而選擇武清城區(qū)置業(yè)，多為過(guò)渡兼投資性購(gòu)房，看中便捷的城市交通線和京津半小時(shí)城際，關(guān)注房產(chǎn)保值增值性。4、流動(dòng)及省外人口流動(dòng)人口、希望落戶天津的省外人口。此類為受藍(lán)印戶口政策影響的補(bǔ)充購(gòu)買(mǎi)人群。需求以自住為主、投資為輔，滿足自身落戶及子女上學(xué)需求。分為：流動(dòng)人口，受天津或武清經(jīng)濟(jì)發(fā)展及就業(yè)吸引的第一代落戶武清的人群，追求城市認(rèn)同感，注重項(xiàng)目性價(jià)比；省外人口，以天津周邊省份30～40歲私營(yíng)業(yè)主及小生意人為主，為子女未來(lái)獲得更好的教育機(jī)會(huì)而置業(yè)，往來(lái)于天津及周邊省份，改善居住及投資，注重項(xiàng)目周邊教育資源及整體城市配套的完善。5、商鋪投資客戶投資企業(yè)及人士、各類商業(yè)經(jīng)營(yíng)群體。此類客戶群看好本區(qū)域日益增長(zhǎng)的商業(yè)需求，項(xiàng)目建成后將形成超市、商務(wù)服務(wù)、餐飲、購(gòu)物中心等業(yè)態(tài)。5.3項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì):1、項(xiàng)目地點(diǎn)離北京、廊坊較近，處于武清開(kāi)發(fā)區(qū)核心位置，有利于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)人員出行；2、項(xiàng)目住宅產(chǎn)品多為小戶型，有利于投資；3、項(xiàng)目為住宅商業(yè)綜合體，較純住宅項(xiàng)目有更高的附加值。項(xiàng)目劣勢(shì):項(xiàng)目離武清城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)，生活配套相對(duì)缺乏，交通便利性差。項(xiàng)目機(jī)會(huì):武清開(kāi)發(fā)區(qū)已入駐1000余家企業(yè)，常住人口逾10萬(wàn)人。該區(qū)范圍內(nèi)尚無(wú)商品房住宅項(xiàng)目，缺乏住宅和商業(yè)生活配套，現(xiàn)有的高新公寓和企業(yè)宿舍已不能滿足武清開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)從業(yè)人口的居住和購(gòu)物需求，本項(xiàng)目作為武清開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)首個(gè)商住項(xiàng)目，契合目前的剛性需求。項(xiàng)目威脅:1、樓市調(diào)控導(dǎo)致未來(lái)市場(chǎng)的不確定性。2、武清目前在建和待建的商住項(xiàng)目較多，開(kāi)盤(pán)時(shí)間與本項(xiàng)目相差不遠(yuǎn)，而且所在區(qū)域配套相對(duì)成熟，勢(shì)必對(duì)本項(xiàng)目銷售造成一定壓力。5.4產(chǎn)品價(jià)格考慮政策、區(qū)域發(fā)展以及產(chǎn)品定位等相關(guān)因素，綜合確定本項(xiàng)目住宅的銷售價(jià)格5940元/平方米（均），商鋪類銷售價(jià)格為13200元/平方米（均），定價(jià)依據(jù)如下:1、住宅價(jià)格制定依據(jù)：（1）根據(jù)周邊相似項(xiàng)目制定板塊的定價(jià)區(qū)間。目前距離項(xiàng)目較近的有保利上河雅頌、盛世天下等項(xiàng)目，同類住宅銷售價(jià)為6000元/平方米左右。（2）審核周邊板塊資源優(yōu)勢(shì)，制定合理的定價(jià)區(qū)間。本項(xiàng)目毗鄰規(guī)劃中高新區(qū)行政中心，周邊市政配套必將不斷完善中，市場(chǎng)升值空間存在階梯上升的趨勢(shì)，因此本項(xiàng)目定價(jià)應(yīng)略高于區(qū)域當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格。（3）以高品質(zhì)住宅商業(yè)綜合體打造區(qū)域特色。武清開(kāi)發(fā)區(qū)整體市場(chǎng)環(huán)境的不斷成熟助推區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格上漲，同時(shí)伴隨著開(kāi)發(fā)周期的逐步推進(jìn)，產(chǎn)品也會(huì)不斷升級(jí)，商業(yè)配套附加值將成為本案價(jià)格上漲的基礎(chǔ)。2、商鋪價(jià)格制定依據(jù)：目前，項(xiàng)目所在區(qū)域商鋪?zhàn)饨鹚綖槊刻?元/平方米，按照90%的出租率以及8%的投資回報(bào)率對(duì)項(xiàng)目商鋪銷售價(jià)格進(jìn)行測(cè)算后，擬定于商鋪為13200元/平方米（均）。第六章環(huán)境影響評(píng)價(jià)6.1環(huán)境保護(hù)的指導(dǎo)原則、技術(shù)及法律依據(jù)6.1.1環(huán)境保護(hù)指導(dǎo)思想該項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)指導(dǎo)思想是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)建設(shè)與環(huán)境保護(hù)同步規(guī)劃設(shè)計(jì)、同步實(shí)施、同步發(fā)展。以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益以及環(huán)境效益的有效統(tǒng)一。6.1.2環(huán)境保護(hù)基本原則環(huán)境保護(hù)就是通過(guò)確定合理的環(huán)境容量，制定環(huán)境目標(biāo)，使項(xiàng)目的發(fā)展與周邊生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，既保護(hù)環(huán)境又能促進(jìn)項(xiàng)目合理規(guī)劃；充分、合理利用自然資源，綜合利用廢水、廢氣和固體廢物；最大限度地減少和控制污染物質(zhì)的排放量和排放深度；通過(guò)設(shè)置一定的景觀綠地系統(tǒng)，維護(hù)必需的生態(tài)平衡；因此，本項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)主要遵循以下原則：1、遵循環(huán)境保護(hù)與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展相協(xié)調(diào)的原則，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的相對(duì)統(tǒng)一。2、堅(jiān)持“以人為本”，以改善環(huán)境質(zhì)量為目標(biāo)的原則。減少污染物排放量、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和環(huán)境監(jiān)督管理等都必須圍繞改善環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)服務(wù)。3、堅(jiān)持污染防治和生態(tài)保護(hù)并重的原則。切實(shí)做好污染防治和重點(diǎn)領(lǐng)域的生態(tài)環(huán)境保護(hù)工作，努力推廣使用清潔能源。4、強(qiáng)化環(huán)境管理，運(yùn)用社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的法律、經(jīng)濟(jì)和行政手段保證，促進(jìn)環(huán)境保護(hù)事業(yè)的發(fā)展。5、堅(jiān)持突出重點(diǎn)領(lǐng)域、重點(diǎn)區(qū)域、分類指導(dǎo)的原則，環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)和任務(wù)要符合當(dāng)?shù)貙?shí)際。6、加強(qiáng)管理，堅(jiān)持“誰(shuí)污染誰(shuí)治理，誰(shuí)開(kāi)發(fā)誰(shuí)保護(hù)”的原則，運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)以及行政等手段保證項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施。6.2環(huán)境保護(hù)的基本法律1、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》1989年12月；2、《中華人民共和國(guó)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法》2002年10月；3、《中華人民共和國(guó)土地管理法》1998年8月修正；4、《中華人民共和國(guó)固體廢棄物污染環(huán)境防治法》2004年12月29日修訂；5、國(guó)務(wù)院令第253號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》1998年11月29日。6.3編制依據(jù)1、《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》G216297－1996；2、《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》G23095－1996；3、《土壤環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》G215618－1995（三級(jí)）；4、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)技術(shù)導(dǎo)則》（HJ/T169-2004）；5、《建筑施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》JGJ146－2004；6、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)規(guī)定》。6.4項(xiàng)目場(chǎng)址環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目場(chǎng)址周?chē)貏?shì)平坦，部分屬于農(nóng)用土地，水土流失屬微度侵蝕，侵蝕類型基本屬水力侵蝕。該區(qū)覆蓋的幾乎是人工植被和天然草被，該區(qū)無(wú)自然保護(hù)區(qū)、無(wú)國(guó)家保護(hù)的珍稀瀕危野生動(dòng)、植物種類。6.5生態(tài)環(huán)境影響預(yù)測(cè)分析6.5.1生態(tài)系統(tǒng)的影響分析1、生態(tài)系統(tǒng)發(fā)生改變項(xiàng)目用地在規(guī)劃前主要是以農(nóng)業(yè)生態(tài)和自然生態(tài)系統(tǒng)為主的自然景觀。規(guī)劃為武清開(kāi)發(fā)區(qū)后，該區(qū)域發(fā)展方向?qū)⑥D(zhuǎn)為以城市居住環(huán)境為主。由于武清開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃按照整體規(guī)劃把發(fā)展工業(yè)與城鎮(zhèn)建設(shè)、解決“三農(nóng)”問(wèn)題緊密結(jié)合，隨著武清開(kāi)發(fā)區(qū)規(guī)劃的實(shí)施，以及區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)及各類建設(shè)項(xiàng)目的不斷引進(jìn)，規(guī)劃范圍內(nèi)的土地利用將逐步向城市用地格局轉(zhuǎn)化，自然生態(tài)景觀被鱗次櫛比的建筑、道路等為主體的景觀拼塊所替代，城市生態(tài)系統(tǒng)將進(jìn)一步建成和完善，原來(lái)的自然生態(tài)系統(tǒng)也逐步向城市生態(tài)系統(tǒng)轉(zhuǎn)化，由于土地利用性質(zhì)的改變而發(fā)生生態(tài)系統(tǒng)的改變，這種影響是長(zhǎng)期且不可逆的。2、對(duì)生態(tài)服務(wù)功能的影響項(xiàng)目規(guī)劃前，農(nóng)用地占有較高的比例，植被主要是農(nóng)田作物為主，物種多樣性較少，生態(tài)系統(tǒng)的服務(wù)功能處于較低水平。當(dāng)實(shí)施園區(qū)綠化工程后，在盡量保留現(xiàn)在植被的同時(shí)，對(duì)已開(kāi)發(fā)區(qū)域引入了較多的闊葉喬木樹(shù)種，該區(qū)域的單位面積生物量會(huì)比建設(shè)前有所增加，而且闊葉樹(shù)單位面積吸收SO2和釋放氧量均比灌木草叢要高。但由于武清開(kāi)發(fā)區(qū)的綠化面積比實(shí)施規(guī)劃前大大減少，因此區(qū)域內(nèi)吸碳能力和放氧量總量會(huì)有較大的減少，其整體凈化能力要比建設(shè)前有所減弱。6.5.2對(duì)區(qū)域植被的影響項(xiàng)目規(guī)劃的建設(shè)用地包括道路廣場(chǎng)、居住、公共設(shè)施、綠化用地和發(fā)展備用地，直接侵占了原先的部分農(nóng)田、草地等植被面積。同時(shí)植物種群也發(fā)生很大變化，原有的植被將完全消失，人工栽培的花草樹(shù)木將取而代之，其作用變?yōu)槊阑h(huán)境和改善小氣候。由于城市化進(jìn)程，進(jìn)入新區(qū)的人口將有很大的發(fā)展，周邊用地也會(huì)帶來(lái)新的改變，迅速增長(zhǎng)的人口將會(huì)對(duì)周邊環(huán)境植被帶來(lái)一定的沖擊和壓力。項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)后，生活用燃?xì)?、燃煤將產(chǎn)生大量的SO2，通過(guò)采取總量控制措施來(lái)控制SO2達(dá)標(biāo)排放，SO2污染物自然植被和農(nóng)田作物生長(zhǎng)影響也較小。但是SO2是形成酸雨的重要因子，SO2在空氣中，尤其在污染空氣中易被氧化成SO3，與水蒸氣結(jié)合生成硫酸霧，并發(fā)生反應(yīng)生成硫酸鹽，硫酸和硫酸鹽形成硫酸煙霧和酸性降水，硫酸霧毒性比SO2高10倍，對(duì)植被群落結(jié)構(gòu)和植物的生長(zhǎng)發(fā)育過(guò)程危害較大。6.5.3對(duì)周?chē)r(nóng)田生態(tài)環(huán)境的影響武清開(kāi)發(fā)區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，使該區(qū)域的土地利用性質(zhì)發(fā)生了大的改變、區(qū)域周邊的環(huán)境質(zhì)量和農(nóng)田生態(tài)等各方面也發(fā)生變化，對(duì)農(nóng)田生態(tài)系統(tǒng)的景觀、生態(tài)及其它功能產(chǎn)生較大的影響。規(guī)劃用地紅線內(nèi)有農(nóng)業(yè)用地、荒地、林地及未利用地，征地開(kāi)發(fā)建設(shè)將使該區(qū)域的農(nóng)業(yè)用地及生產(chǎn)規(guī)模減少，生產(chǎn)潛力將受到削弱，也使“人地矛盾”更為突出。農(nóng)用地?cái)?shù)量上的改變，即相對(duì)面積的縮小，不利于農(nóng)田生態(tài)動(dòng)態(tài)控制和平衡能力的保持。被占地屬于永久占地，這些土地將喪失原有的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)功能。因此，對(duì)于占用農(nóng)業(yè)用地需要易地開(kāi)發(fā)新增耕地指標(biāo)予以補(bǔ)充，以減少農(nóng)業(yè)用地的損失對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的影響。6.5.4水土流失影響分析在武清開(kāi)發(fā)區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，擾動(dòng)地貌、平整土地等活動(dòng)造成地表植被破壞和土壤裸露，遇到暴風(fēng)雨天氣，極易引起水土流失。尤其是堆土場(chǎng)穩(wěn)定性較差，遇暴雨沖刷，進(jìn)行周?chē)w，會(huì)造成淤積河道、池塘等。施工期水土流失的量比較大，對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，因此在施工的排水方向的凹處設(shè)擋土墻，阻擋水土流失向外環(huán)境擴(kuò)散。同時(shí)在規(guī)劃實(shí)施過(guò)程應(yīng)采用工程措施與生物措施相結(jié)合。項(xiàng)目建成后，規(guī)劃區(qū)可按其功能區(qū)的劃分，設(shè)置綠化隔離帶，植樹(shù)種草。此外，除了植樹(shù)種草外，大部分路面均鋪水泥路面。因此，因施工而產(chǎn)生的水土流失會(huì)隨項(xiàng)目的建成而結(jié)束。同時(shí)，水土流失還與當(dāng)?shù)氐淖匀粭l件、和人為活動(dòng)密切相關(guān)，包含了自然因素和人為因素等兩個(gè)方面。其中自然因素主要指氣候（降雨強(qiáng)度）、地形（坡長(zhǎng)、坡度）、植被狀況、地質(zhì)構(gòu)造、土壤類型等諸因素；人為因素主要指在開(kāi)挖過(guò)程中改變地形的坡長(zhǎng)和坡度，損壞原有的地表植被，使得土地表層裸露造成水土流失。綜合上述,天津武清開(kāi)發(fā)區(qū)用地呈現(xiàn)的是以農(nóng)業(yè)系統(tǒng)和自然生態(tài)系統(tǒng)為主的自然景觀。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)將使自然生態(tài)景觀被鱗次櫛比的建筑、道路等為主體的景觀拼塊所替代，城市生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)一步建成和完善，原來(lái)的農(nóng)業(yè)生態(tài)系統(tǒng)和自然生態(tài)系統(tǒng)也逐步向城市生態(tài)系統(tǒng)轉(zhuǎn)化，由于土地利用性質(zhì)的改變而發(fā)生生態(tài)系統(tǒng)的改變，這種影響是長(zhǎng)期且不可逆的。6.6施工期環(huán)境影響分析1、施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來(lái)源于包括施工現(xiàn)場(chǎng)的各類機(jī)械設(shè)備和物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼?。施工?chǎng)地噪聲主要是施工機(jī)械設(shè)備噪聲、物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動(dòng)噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級(jí)見(jiàn)表6-1。物料運(yùn)輸?shù)慕煌ㄔ肼曋饕歉魇┕るA段物料運(yùn)輸車(chē)輛引起的噪聲，各階段的車(chē)輛類型及聲級(jí)見(jiàn)表6-2。項(xiàng)目運(yùn)輸車(chē)輛安排時(shí)盡量避開(kāi)居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級(jí)施工階段聲源聲級(jí)土石方階段挖土機(jī)78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機(jī)95電錘100-105空壓機(jī)75-85手工鉆100-105打樁機(jī)95-105無(wú)齒鋸105底板、結(jié)構(gòu)階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機(jī)100-110電據(jù)100-110云石機(jī)100-110電焊機(jī)90-95多角磨光機(jī)100-115空壓機(jī)75-85表6-1各施工階段主要噪聲源狀況施工階段運(yùn)輸內(nèi)容車(chē)輛類型聲級(jí)/42(1)土方階段底板與結(jié)構(gòu)階段裝修階段土方外運(yùn)鋼筋、商品混凝土各種裝修材料及主要設(shè)備大型載重機(jī)混凝土罐車(chē)、載重車(chē)輕型載重卡車(chē)9080-8575交通運(yùn)輸車(chē)輛聲級(jí)表6-2交通運(yùn)輸車(chē)輛聲級(jí)2、施工期揚(yáng)塵施工期揚(yáng)塵主要來(lái)自土方的挖掘揚(yáng)塵及現(xiàn)場(chǎng)堆放揚(yáng)塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現(xiàn)場(chǎng)搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；車(chē)輛來(lái)往造成的現(xiàn)場(chǎng)道路揚(yáng)塵。施工期間根據(jù)氣候及場(chǎng)地情況適時(shí)灑水濕潤(rùn)以減輕揚(yáng)塵污染。3、施工期廢水污染源施工期產(chǎn)生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產(chǎn)生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結(jié)構(gòu)階段混凝土養(yǎng)護(hù)排水，以及各種車(chē)輛沖洗水。施工現(xiàn)場(chǎng)做好各項(xiàng)排水措施，避免廢水沉積或回流，對(duì)施工場(chǎng)地造成污染。4、施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。施工階段做好廢棄物分類整理及定期回收處理，保證現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工。第七章工程項(xiàng)目管理7.1項(xiàng)目建設(shè)與管理7.1.1工程管理1、公司通過(guò)建立相應(yīng)的行政領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)制、法人責(zé)任制、工程招投投標(biāo)制、合同管理制和工程監(jiān)理制強(qiáng)化管理流程。公司法定代表人為項(xiàng)目第一責(zé)任人，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)負(fù)主要責(zé)任。2、認(rèn)真做好項(xiàng)目前期工作，加強(qiáng)投資決策管理，確保項(xiàng)目建設(shè)按時(shí)按質(zhì)地完成，并負(fù)責(zé)做好項(xiàng)目銷售與效益跟蹤等工作。3、項(xiàng)目通過(guò)合同管理措施控制質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)三大控制指標(biāo)，并對(duì)設(shè)計(jì)施工全過(guò)程實(shí)行行政管理與監(jiān)督，以達(dá)到控制工程造價(jià)、按時(shí)按質(zhì)完成任務(wù)，提高投資效益和施工管理水平的目的。4、項(xiàng)目建成后按國(guó)家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格驗(yàn)收。項(xiàng)目驗(yàn)收后方可交付使用。加強(qiáng)項(xiàng)目檔案管理，從項(xiàng)目籌劃到竣工驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的資料按規(guī)定收集、整理、歸檔。7.1.2資金使用與管理項(xiàng)目資金使用與管理嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目管理與使用規(guī)定執(zhí)行，設(shè)置專用賬戶，?？顚Ｓ?。7.1.3項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》和國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目依法必須采取招標(biāo)。1、項(xiàng)目施工根據(jù)建設(shè)部通用建設(shè)工程承攬合同條款，采取競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)方式，邀請(qǐng)技術(shù)力量雄厚、施工精良，信用優(yōu)良的施工隊(duì)伍參加對(duì)工程項(xiàng)目招投標(biāo)。2、根據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告增加招標(biāo)內(nèi)容以及核準(zhǔn)招標(biāo)事項(xiàng)暫行規(guī)定》（中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)第9號(hào)令）的精神，增加招投標(biāo)基本情況，確定具體的招標(biāo)指標(biāo).7.2工程前期準(zhǔn)備7.2.1技術(shù)準(zhǔn)備：1、審核施工圖紙。2、編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目組織設(shè)計(jì)》。3、編制或?qū)徍耸┕D預(yù)算。4、編制或?qū)徍酥饕牧?、半成品、設(shè)計(jì)計(jì)劃。5、對(duì)特殊項(xiàng)目或重要的項(xiàng)目的考察、參觀、學(xué)習(xí)及必要的培訓(xùn)。7.2.2物資及現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)踏勘，“三通一平”，組織施工單位放線并檢驗(yàn)。7.2.3其它準(zhǔn)備1、利用招標(biāo)形式優(yōu)選施工隊(duì)伍；2、辦理開(kāi)工報(bào)告；3、辦理質(zhì)監(jiān)委托；4、組織設(shè)計(jì)交底；5、摸清施工現(xiàn)場(chǎng)地下有無(wú)國(guó)家線路、水管、天然氣管道和防空洞等，如有及時(shí)妥善處理。7.3現(xiàn)場(chǎng)工程管理為了確保工程項(xiàng)目的質(zhì)量、工期、造價(jià)，同時(shí)不影響周邊沿線的局部利益和環(huán)境保護(hù)要求，有必要加強(qiáng)工程實(shí)施過(guò)程中的程序管理，嚴(yán)格遵循規(guī)章制度；在工程實(shí)施全過(guò)程中進(jìn)行質(zhì)量管理教育和宣傳活動(dòng)，自始至終推行全面質(zhì)量管理；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)組織管理，一方面指派具備較強(qiáng)工程、行政管理能力和兼具法律、合同觀念的人員擔(dān)任甲方代表，另一方面委托監(jiān)理工程師在施工工程項(xiàng)目中監(jiān)督管理合同的實(shí)施。同時(shí)指定專人會(huì)同各級(jí)政府的環(huán)保機(jī)構(gòu)落實(shí)本項(xiàng)目的環(huán)保措施，樹(shù)立環(huán)境保護(hù)意識(shí)，對(duì)環(huán)境評(píng)估的應(yīng)予以足夠的重視。7.4組織管理營(yíng)銷部門(mén)：負(fù)責(zé)商品房的銷售和管理;作好銷售計(jì)劃的編制及營(yíng)銷策劃工作。售后服務(wù)部門(mén)：負(fù)責(zé)售后回訪，修繕處理，工程遺留問(wèn)題處理工作。物業(yè)管理部門(mén)：負(fù)責(zé)與業(yè)主委員會(huì)相配合，共同創(chuàng)建“整潔、文明、安全、方便”的優(yōu)秀物業(yè)區(qū)域。公司采取直線職能制的組織形式，各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)對(duì)下級(jí)部門(mén)和人員不直接下達(dá)命令,只是參謀作用。這一組織形式既能及時(shí)指揮,統(tǒng)一命令,又能發(fā)揮職能部門(mén)和專業(yè)人員的工作特長(zhǎng),但總經(jīng)理要注意協(xié)調(diào)和聯(lián)系各職能部門(mén)之間,領(lǐng)導(dǎo)層要把握管理系統(tǒng)中的各種矛盾。對(duì)此組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行適應(yīng)性分析后得知：組建方案符合《公司法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定的要求，執(zhí)行機(jī)構(gòu)具備指揮能力和組織協(xié)調(diào)能力，組織機(jī)構(gòu)的層次和運(yùn)作方式能滿足建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，項(xiàng)目法人代表及主要管理人員的素質(zhì)能適應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)和生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的要求，能承擔(dān)項(xiàng)目籌資建設(shè)、生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、償還債務(wù)等責(zé)任。第八章勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定技術(shù)方案和工程方案的基礎(chǔ)上，分析論證在建設(shè)和使用過(guò)程中存在的對(duì)勞動(dòng)者和財(cái)產(chǎn)可能產(chǎn)生的不安全因素，并提出相應(yīng)的防范措施。8.1勞動(dòng)安全衛(wèi)生8.1.1設(shè)計(jì)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)1、國(guó)家《勞動(dòng)法》《安全生產(chǎn)法》2、《建設(shè)項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生監(jiān)察規(guī)定》勞動(dòng)部第3號(hào)令3、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）4、《天津市安全生產(chǎn)條例》8.1.2設(shè)計(jì)原則及防范措施1、設(shè)計(jì)原則本項(xiàng)目設(shè)計(jì)有完整的安全衛(wèi)生組織機(jī)構(gòu)以及相應(yīng)的安全管理、安全教育制度，配有專職安全員。本設(shè)計(jì)貫徹“安全第一，預(yù)防為主”的方針，安全衛(wèi)生設(shè)施必須執(zhí)行與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)使用的“三同時(shí)”制度，以保證建設(shè)及使用安全。2、防范措施（1）建構(gòu)筑物按設(shè)計(jì)規(guī)定設(shè)防雷裝置，變壓器中性點(diǎn)直接接地，低壓系統(tǒng)采用TN－S接地型式，高低壓電氣設(shè)備正常情況與帶電部分絕緣的外露金屬部分及金屬支架均作保護(hù)接地，插座回路均設(shè)漏電保護(hù)開(kāi)關(guān)。帶電設(shè)備金屬外殼設(shè)保護(hù)接地，以確保用電安全。（2）提高自控水平，設(shè)計(jì)緊急切斷及緊急停車(chē)系統(tǒng)、和報(bào)警裝置，保證安全生產(chǎn)。(3)對(duì)易產(chǎn)生職業(yè)病的場(chǎng)所提出防護(hù)理衛(wèi)生保健措施，如定期體檢和療養(yǎng)等。（4）對(duì)工人進(jìn)行安全、衛(wèi)生、防火等教育。8.1.3安全衛(wèi)生措施預(yù)期效果評(píng)價(jià)由于本項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)各階段嚴(yán)格遵循國(guó)家的有關(guān)勞動(dòng)安全衛(wèi)生的政策，制定了一整套安全規(guī)程，對(duì)工人進(jìn)行了嚴(yán)格的培訓(xùn)與考核并根據(jù)生產(chǎn)的具體情況，采取了相應(yīng)的有效措施，因此可預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在防火、通風(fēng)、安全衛(wèi)生、勞動(dòng)保護(hù)等方面可達(dá)到國(guó)家有關(guān)部門(mén)的規(guī)定要求，能最大限度地改善勞動(dòng)條件，消除不安全因素，杜絕事故的發(fā)生或蔓延；確保施工的正常進(jìn)行。8.2消防8.2.1設(shè)計(jì)依據(jù)1、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016-2006）2、《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50140-2005）3、《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50057-94）4、《爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電力裝置設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50058-92）8.2.2項(xiàng)目火災(zāi)因素分析本項(xiàng)目火宅隱患來(lái)源于建設(shè)過(guò)程中使用的原材料、中間產(chǎn)品、成品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，包括儲(chǔ)存物品的火災(zāi)危險(xiǎn)性，建設(shè)過(guò)程中易燃、易爆產(chǎn)生的部位及火災(zāi)危險(xiǎn)性，運(yùn)輸過(guò)程中的火災(zāi)危險(xiǎn)性等。8.2.3消防設(shè)施與措施按國(guó)家有關(guān)規(guī)范和安全評(píng)價(jià)報(bào)告要求在施工區(qū)域，根據(jù)原料性質(zhì)設(shè)置滅火設(shè)施和配備相應(yīng)器材，并設(shè)置火災(zāi)報(bào)警器，可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。項(xiàng)目建設(shè)及使用過(guò)程中全面貫徹“預(yù)防為主，消防為輔”的工作方針，建立健全消防制度及可操作性較強(qiáng)的事故應(yīng)急措施，制定完善的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急預(yù)案。加強(qiáng)工人防火意識(shí)教育，妥善維護(hù)消防器材，與當(dāng)?shù)叵啦块T(mén)搞好協(xié)作，以取得各方面的支持。第九章投融資分析9.1項(xiàng)目建設(shè)投資估算9.1.1編制范圍1．工程費(fèi)用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費(fèi)用、設(shè)備費(fèi)用、室外工程費(fèi)用等。其中，設(shè)備費(fèi)用包括給排水工程、采暖工程、強(qiáng)電工程、弱電工程、電梯工程等；室外工程包括室外管線、室外照明、道路及廣場(chǎng)、綠化等。2．工程建設(shè)其他費(fèi)用：主要包括土地取得費(fèi)用、建設(shè)基金、工程建設(shè)前期費(fèi)用、工程建設(shè)費(fèi)用、其他費(fèi)用以及其他配套費(fèi)用等。3．不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。4．建設(shè)期貸款利息測(cè)算。9.1.2估算依據(jù)估算依據(jù)本報(bào)告提出的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)、數(shù)據(jù)，根據(jù)天津市近期工程造價(jià)水平，采用類似工程指標(biāo)法進(jìn)行估算。同時(shí)參照：1、依據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案確定的建設(shè)規(guī)模；2、依據(jù)國(guó)家建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；3、天津市現(xiàn)行其他有關(guān)造價(jià)文件；4、天津市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；5、天津市近期的材料及設(shè)備價(jià)格信息。9.1.3項(xiàng)目投資估算金僑大道南區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃可用地面積為34543.5平方米，擬建總建筑面積為83222.57平方米的住宅、商業(yè)及相應(yīng)配套設(shè)施，具體為：地上建筑面積為68983.37平方米，地下建筑面積14239.2平方米，建筑密度25.36%，機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位614個(gè)，其中地上停車(chē)位313個(gè)，地下停車(chē)位301個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位1211個(gè)，容積率1.997，綠化率40%。詳見(jiàn)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表（表9-1）：主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表項(xiàng)目單位數(shù)量建設(shè)用地總面積平方米24543.5總建筑面積平方米83222.57地上建筑面積平方米68983.37地下建筑面積平方米14239.2建筑密度%25.36%地下停車(chē)位個(gè)301地上停車(chē)位個(gè)313容積率1.997綠化率%40%表9-1主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表經(jīng)測(cè)算,該工程項(xiàng)目.項(xiàng)目總投資為37570.55萬(wàn)元。其中具體相關(guān)費(fèi)用參看表9-2項(xiàng)目總投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱總投資估算說(shuō)明1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資37570.551.1土地費(fèi)用6177.541.2前期工程費(fèi)用727.501.3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1233.781.4建筑安裝工程費(fèi)21637.901.5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)1.6開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用1.7管理費(fèi)用943.971.8財(cái)務(wù)費(fèi)用2809.631.9銷售費(fèi)用2086.351.10其他費(fèi)用（含開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)）298.601.11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1655.282經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資37570.55表9-2項(xiàng)目總投資估算表9.2融資安排9.2.1公司融資說(shuō)明由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)整體上加強(qiáng)了政策規(guī)范，對(duì)房地場(chǎng)市場(chǎng)中存在的泡沫進(jìn)行了不斷打壓。同時(shí)在融資市場(chǎng)上，房地產(chǎn)行業(yè)的融資成本也出現(xiàn)不斷上漲趨勢(shì)，因此本次銀行貸款的利率確定為央行基準(zhǔn)利率上浮30%的水平。9.2.2融資情況分析在項(xiàng)目總投資37570.55萬(wàn)元中,向銀行申請(qǐng)貸款支持25000萬(wàn)元，由承建單位的自有資金投入12570.55萬(wàn)元，本次測(cè)算不包括企業(yè)經(jīng)營(yíng)資金需求。本項(xiàng)目投資由天津金僑城投資有限公司作為投融資主體。其資金籌措方案構(gòu)成如下：1、資本金本項(xiàng)目自有資金占總投資的比例約33.46%，符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。資本金占比不少于項(xiàng)目總投資的30%比例的規(guī)定。資金主要來(lái)源于天津金僑城投資有限公司股東投資。2、銀行貸款建設(shè)投資不足部分?jǐn)M申請(qǐng)銀行貸款解決，貸款本金為25000萬(wàn)元，銀行貸款占總投資比例為66.54%，借款利息率為8.65%。投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)第1年第2年第3年1項(xiàng)目總投資37570.5530877.786116.44576.33資金分年度使用比例88.00%12.00%1.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資37570.5530877.786116.44576.33計(jì)入投資的利息2809.63288.171945.13576.332資金籌措37570.5530877.786116.44576.332.1資本金12570.559172.253398.302.2預(yù)（銷售、租金、自營(yíng)等）收入2821.971705.531116.44可用預(yù)收入合計(jì)44076.1113548.4923349.597178.032.2.1其中：可用預(yù)售收入44076.1113548.4923349.597178.032.3項(xiàng)目借款利率25000.0020000.005000.002.3.1建行借款8.65%25000.0020000.005000.003當(dāng)年資金盈余（缺口）19076.1111842.967233.150.00累計(jì)資金盈余（缺口）滿足籌資要求11842.9619076.114項(xiàng)目資本金比例資本金比例滿足我行要求33.46%29.71%24.79%33.46%5資金成本資本金成本5.75%9-3投資計(jì)劃與資金籌措表第十章財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)本財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)參照國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的有關(guān)內(nèi)容及深度要求，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益與費(fèi)用，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目的損益和盈利能力，據(jù)此判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。10.1項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的有關(guān)問(wèn)題說(shuō)明1.項(xiàng)目的建設(shè)經(jīng)營(yíng)期設(shè)定為3年。2.本測(cè)算以當(dāng)前的社會(huì)和市場(chǎng)狀況為基礎(chǔ)，未考慮環(huán)境、政策、社會(huì)條件的顯著變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的影響。3.銀行貸款利率取8.65%（央行公布的一至三年期銀行貸款基準(zhǔn)利率上浮30%）。10.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取正確選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的前提，直接影響分析的結(jié)論。選擇基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)的基本原則是實(shí)事求是和穩(wěn)妥可靠。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和參數(shù)包括建設(shè)項(xiàng)目、建設(shè)規(guī)模及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)、項(xiàng)目計(jì)算期、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率等。10.2.1銷售價(jià)格本項(xiàng)目當(dāng)前住宅的銷售價(jià)格設(shè)定為5940元/平方米（均），商鋪類銷售價(jià)格設(shè)定為13200元/平方米（均）。南區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期3年，定價(jià)依據(jù)詳見(jiàn)第五章。10.2.2經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算根據(jù)項(xiàng)目單位意見(jiàn)，本項(xiàng)目建成后所有住宅、商業(yè)單元全部對(duì)外出售，便于盡快收回建設(shè)投資。包括以下三部分銷售業(yè)務(wù)：1.住宅銷售收入該工程項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)住宅銷售面積為60308.02平方米，綜合收入34208.63萬(wàn)元。其中天津新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園武清開(kāi)發(fā)區(qū)總公司已與本項(xiàng)目簽訂總金額為7598萬(wàn)元的房屋定制協(xié)議，以4300元/平方米的暫定價(jià)格（不含稅）認(rèn)購(gòu)房屋，第一年內(nèi)分兩次將7598萬(wàn)元購(gòu)房款支付完畢。剩余住宅將在三年經(jīng)營(yíng)期內(nèi)以均價(jià)5940元/平方米分批出售，銷售收入約為26610.6萬(wàn)元。2.商鋪銷售收入該工程項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)商鋪銷售面積9735平方米，按照均價(jià)13200元/平方米對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)綜合收入12850.5萬(wàn)元。2.停車(chē)庫(kù)車(chē)位銷售收入該工程項(xiàng)目建設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位共計(jì)600個(gè)，按照85000元/車(chē)位的綜合平均價(jià)格對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)綜合收入5100萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)收入估算表序號(hào)項(xiàng)目可租售面積合計(jì)第1年第2年第3年一銷售收入70643.0252158.8315644.1428060.738453.971.1住宅44799.02單價(jià)5940.005940.005940.00銷售比例100%10%67%23%剩余比例90%23%銷售金額26610.622661.0617829.116120.441.2商鋪9735.00單價(jià)13200.0013200.0013200.00銷售比例100%30%57%13%剩余比例70%13%銷售金額12850.203855.067324.611670.531.3車(chē)位600.00單價(jià)85000.0085000.0085000.00銷售比例100%30%57%13%剩余比例70%13%銷售金額5100.001530.002907.00663.001.4預(yù)定住宅15509.00單價(jià)4899.10銷售比例100%100%剩余比例銷售金額7598.017598.0110-1經(jīng)營(yíng)收入估算表10.2.3稅（費(fèi)）率選取說(shuō)明進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)需計(jì)算的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和企業(yè)所得稅等。營(yíng)業(yè)稅：以年銷售收入為稅基，根據(jù)國(guó)家規(guī)定稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅：以營(yíng)業(yè)稅為稅基數(shù)，稅率取7%；教育費(fèi)附加：以營(yíng)業(yè)稅為費(fèi)基數(shù)，費(fèi)率取3%；所得稅：以企業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)總額抵扣準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的余額為稅基，按照國(guó)家企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)所得稅稅率取25%。經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期可實(shí)現(xiàn)年土地增值稅、經(jīng)營(yíng)稅金及附加共計(jì)1650.14萬(wàn)元。10.2.4項(xiàng)目計(jì)算期按照項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和銷售計(jì)劃，本項(xiàng)目建設(shè)期及經(jīng)營(yíng)期共計(jì)3年，從2012年9月開(kāi)始實(shí)施商品房的銷售，到第2014年9月所有住宅、商業(yè)及車(chē)庫(kù)售罄。10.2.5財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率指標(biāo)的基準(zhǔn)和依據(jù)，是項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行的基本要求，也用作計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的折現(xiàn)率。根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，并考慮一定的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)，本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率取8%。10.2.6成本費(fèi)用估算依照目前類似商品住宅及其輔助設(shè)施的銷售經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，對(duì)其未來(lái)經(jīng)營(yíng)的銷售費(fèi)用、維修費(fèi)等成本費(fèi)用進(jìn)行初步測(cè)算。1.銷售費(fèi)用本項(xiàng)目的商品住宅銷售費(fèi)用合計(jì)為2086.35萬(wàn)元。2.管理費(fèi)用由于項(xiàng)目承建單位—天津金僑城投資有限公司屬項(xiàng)目法人，公司本部的管理費(fèi)用一并納入本項(xiàng)目管理費(fèi)核算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期三年的管理費(fèi)用合計(jì)為943.97萬(wàn)元。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的長(zhǎng)期貸款的利息及相關(guān)費(fèi)用等，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)期的三年的財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為2809.63萬(wàn)元。其他費(fèi)用參見(jiàn)表10-2。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)住宅商鋪車(chē)位預(yù)定住宅出售出售出售出售1土地費(fèi)用6177.543917.55851.3052.471356.222前期工程費(fèi)用727.50461.35100.256.18159.723基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1233.78782.41170.0210.48270.864建筑安裝工程費(fèi)21637.9013721.902981.82183.784750.397管理費(fèi)用943.97598.63130.088.02207.248財(cái)務(wù)費(fèi)用2809.631781.75387.1823.86616.839銷售費(fèi)用2086.351323.08287.5117.72458.0411其他費(fèi)用（含開(kāi)發(fā)期稅）298.60189.3641.152.5465.5612不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)1655.281049.71228.1114.06363.40合計(jì)37570.5523825.765177.43319.108248.26表10-2開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本歸集估算表10.3財(cái)務(wù)分析10.3.1項(xiàng)目盈利能力分析本項(xiàng)目主要針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的投入與產(chǎn)出情況進(jìn)行分析，評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資效果。具體測(cè)算的項(xiàng)目盈利能力的指標(biāo)主要包括：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、投資利潤(rùn)率、資本金利潤(rùn)率等。通過(guò)項(xiàng)目的投資現(xiàn)金流量分析，測(cè)算項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo).具體參見(jiàn)表10-3。項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)計(jì)算結(jié)果表二評(píng)估指標(biāo)1項(xiàng)目折現(xiàn)率8.00%2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅后)45.84%3財(cái)務(wù)收益凈現(xiàn)值(稅后)6984.07萬(wàn)元4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(稅前)58.56%5財(cái)務(wù)收益凈現(xiàn)值(稅前)9058.89萬(wàn)元6年均投資利潤(rùn)率8.55%7項(xiàng)目投資利潤(rùn)率25.65%8項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率18.48%9建行貸款償還期2.00年折算成月24月10所有貸款償還期2.00折算成月24月11項(xiàng)目投資回收期1.03三盈虧平衡點(diǎn)1銷售率76.30%四還款資金盈虧平衡分析項(xiàng)目能順利還款1建設(shè)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)存在資金缺口的年度數(shù)年表10-3項(xiàng)目盈利能力指標(biāo)計(jì)算結(jié)果表由表10-3可以看出，項(xiàng)目具有較好的經(jīng)營(yíng)效益和盈利能力，從整個(gè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程考察，項(xiàng)目在保證本項(xiàng)目正常銷售的前提下，可以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)平衡，以I3=8%的基準(zhǔn)收益率計(jì)算，所得稅后運(yùn)營(yíng)投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為6984.07萬(wàn)元（大于零），按目前測(cè)算分析，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。10.3.2清償能力分析本項(xiàng)目以折舊、攤銷、銷售房屋回款及未分配利潤(rùn)償還長(zhǎng)期借款，項(xiàng)目綜合收益能夠保證按時(shí)償債，本項(xiàng)目的25000萬(wàn)元的銀行貸款利率設(shè)定為8.65%（基準(zhǔn)上浮30%），貸款的借款償還期為2年沒(méi)有問(wèn)題。10.3.3財(cái)務(wù)平衡分析測(cè)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目逐年在財(cái)務(wù)上是平衡的，計(jì)算期末項(xiàng)目累計(jì)盈余資金10038.03萬(wàn)元，表明項(xiàng)目資金充足，財(cái)務(wù)情況良好。10.3.4不確定性分析針對(duì)建設(shè)投資增加、銷售收入減少進(jìn)行單因素敏感性分析，計(jì)算結(jié)果表明，從平均償債備付率以及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率兩個(gè)指標(biāo)看，總投資和商品房銷售價(jià)格的波動(dòng)對(duì)項(xiàng)目盈利影響較大，當(dāng)建設(shè)投資增加較多、銷售價(jià)格減少較多時(shí)，會(huì)造成計(jì)算的財(cái)務(wù)指標(biāo)值下降，詳見(jiàn)表10-4。因此，項(xiàng)目公司應(yīng)積極做好市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，盡量避免項(xiàng)目投資和銷售過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目盈虧平衡為（銷售率）76.30%，由于本項(xiàng)目測(cè)算時(shí)未涉及出租類收入，故下表中出租率不作為敏感性分析指標(biāo)。單因素敏感性分析所得稅后內(nèi)部收益率平均償債備付率（DSCR）變動(dòng)幅度項(xiàng)目總投資租售價(jià)格出租率項(xiàng)目總投資租售價(jià)格出租率-20%80.83%18.96%45.84%1873.41%1445.73%1653