項(xiàng)目前期策劃及決策

項(xiàng)目前期策劃及決策第1頁，共55頁。本章內(nèi)容：能一節(jié)：工程項(xiàng)用局菜劃馬均思多

二

常

，

五

數(shù)

有

團(tuán)

的

可

行

他析座強(qiáng)三舉·工解頑劇聯(lián)架學(xué)習(xí)要求一般了解

工程質(zhì)自帶期工作程再及內(nèi)密一

般理解：工程項(xiàng)目管理躍采的及弈底則和重點(diǎn)學(xué)握：工理項(xiàng)目可行性所究的向密第2頁，共55頁，第

一

節(jié)工程項(xiàng)目的策劃與構(gòu)思■

一

、

工程項(xiàng)目策劃概述■1、

策劃的含義■策劃是找出事物因果關(guān)系，衡量未來可采取的途徑，作為目前決

策的依據(jù)，它預(yù)先決定做什么、何時(shí)做、如何做和誰來做的問題?！?

.

策劃類型

的

劃

分

方法■--從策劃工作在社會(huì)上不同的應(yīng)用領(lǐng)域看■企業(yè)策劃、事業(yè)策劃、政府策劃、公益事業(yè)策劃等■-

-從策劃的范圍不同■

整體策劃、區(qū)域或局部策劃。第3頁，共55頁，-

-

從策劃內(nèi)容的不同■

工程(建設(shè))項(xiàng)目策劃、營銷策劃、選題策劃、形象策劃、公關(guān)

策劃、廣告策劃等等?！?

二)

工

程

項(xiàng)

目

策

劃■工程項(xiàng)目策劃是指項(xiàng)目業(yè)主或策劃人員根據(jù)業(yè)主投資設(shè)想與總目標(biāo)要求，從不同角度出發(fā)，通過對工程項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)分析，

對項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)的整體策略進(jìn)行運(yùn)籌規(guī)劃，對工程建設(shè)活動(dòng)的

全過程作預(yù)先的考慮和設(shè)想。第4頁，共55頁，H具備以下三點(diǎn)基本要素■

-----是要有依據(jù)國家、

地方法規(guī)和業(yè)主要求而設(shè)定的工程建設(shè)項(xiàng)目；■

-

-

-

-

-

是在對項(xiàng)目的實(shí)施、運(yùn)營與未來發(fā)展做出預(yù)測的基礎(chǔ)上策劃■------

是要有能對手段和結(jié)論進(jìn)行客觀評價(jià)的可能性。第5頁，共55頁，二

、工程項(xiàng)目的前期策劃過程及其主要工作一是投資機(jī)會(huì)研究——

構(gòu)思的基礎(chǔ)?！鰴C(jī)會(huì)研究的主要任務(wù)在于尋找投資機(jī)會(huì)，為項(xiàng)目的投資方向提供建議。■二是項(xiàng)目構(gòu)思

—

—

目標(biāo)設(shè)計(jì)、方案策劃的基礎(chǔ)?！?/p>

項(xiàng)目構(gòu)思就是對項(xiàng)目建設(shè)與投資方案的初步設(shè)想?！鋈悄繕?biāo)設(shè)計(jì)■

目標(biāo)設(shè)計(jì)在項(xiàng)目前期策劃過程中居于核心地位?！鏊氖欠桨覆邉澮?/p>

—可行性研究的基礎(chǔ)?！?/p>

方案策劃是計(jì)劃編制的依據(jù)?！鑫迨强尚行匝芯?。第6頁，共55頁，第7頁，共55頁，項(xiàng)目構(gòu)思構(gòu)思選擇D)情況分析及問題定義提出目標(biāo)因素和目標(biāo)系統(tǒng)設(shè)計(jì)項(xiàng)目定義項(xiàng)目審查D項(xiàng)目建議書可行性研究D項(xiàng)目任務(wù)書圖2-1

項(xiàng)目前期策劃過程環(huán)

境

和

情

況

調(diào)

查反

饋第8頁，共55頁三、

工程項(xiàng)目前期策劃工作的重要性■

(

一)項(xiàng)目前期策劃工作的意義

■1

.可解決項(xiàng)目的方向性問題?！?/p>

2

.具有的全局性影響?！?/p>

(

二

)工

程

項(xiàng)

目

前

期策劃的作用

■1)構(gòu)思工程項(xiàng)目系統(tǒng)框架。■

2)形成項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢?！?/p>

3)決策保證作用。■

4)項(xiàng)目計(jì)劃的依據(jù)。■

5)預(yù)測的作用。■6)項(xiàng)目管理創(chuàng)新作用。第9頁，共55頁，工程項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究與項(xiàng)目構(gòu)思(

一

)工程項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)研究通常投資機(jī)會(huì)研究是指針對一

地區(qū)/一

種類型以投資方向?yàn)槟繕?biāo)進(jìn)行的研究。研究的目的在于識別投資機(jī)會(huì)，對項(xiàng)目的投資方向提

出建議。具體項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)是針對具體的地域進(jìn)行的。(

二

)

投資項(xiàng)

目構(gòu)思1

)

構(gòu)

思

的

產(chǎn)

生

。2)構(gòu)思的選擇。第10頁，共55頁，(三)項(xiàng)目構(gòu)思的選擇與方案策劃■

1)項(xiàng)目規(guī)劃與目標(biāo)設(shè)計(jì)■

2)方案策劃?！?/p>

六、項(xiàng)目前期策劃應(yīng)注意的幾個(gè)問題■7.優(yōu)先注意環(huán)境調(diào)查，并對環(huán)境發(fā)展趨向進(jìn)行合理的預(yù)測。■

2.重視在現(xiàn)代工程項(xiàng)目中項(xiàng)目管理專家的早期介入。第11頁，共55頁。佛二節(jié)工程項(xiàng)目的可行性研究一

、

可行性研究前的工作1.

項(xiàng)目經(jīng)理的任命。2.

研究小組的成立或研究任務(wù)的委托。3.

工作圈子的指定。4.研究深度和廣度要求，以及研究報(bào)告內(nèi)容的確定。5.

可行性研究開始和結(jié)束時(shí)間的確定以及工作計(jì)劃的安排。第12頁，共55頁。二

、建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究的內(nèi)容主要包括：①擬建項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性；■

②擬建項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性；■③擬建項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的贏利性；■

④項(xiàng)目所需資金的數(shù)量；■⑤項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；■⑥建設(shè)資金的籌措方式及渠道；■⑦項(xiàng)目建設(shè)周期；■⑧項(xiàng)目建設(shè)及建設(shè)完成后需要的人力、物力、資源和動(dòng)力?！觫嵘鐣?huì)上的可接受性。第13頁，共55頁，機(jī)會(huì)研究----------項(xiàng)目建議書初步可行性研究--步可行性研究報(bào)告詳細(xì)可行性研究---可行性研究報(bào)告項(xiàng)

目

評

估

-

-

-

-

-

-

-

項(xiàng)

目

評

估

報(bào)

告可行性研究各工作階段的基本要求可行性研究的工作過程，

一般可分為四個(gè)第14頁，共55頁。(一)投資機(jī)會(huì)研究一-

主要任務(wù)是為建設(shè)項(xiàng)目的投資方向和設(shè)想

提出建議。(二)初步可行性研究一-作出初步投資估價(jià)、確定專題輔助研究的問題、確定項(xiàng)目的初步可行性。(三)詳細(xì)可行性研究--

也叫可行性研究。這是建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，其主要目標(biāo)有：1)深入研究各種可能選擇的的計(jì)劃和技術(shù)方案，進(jìn)行全

面深入的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和比較選擇工作，并推薦一個(gè)可行的投資建設(shè)方案?！?)著重對投資總體建設(shè)方案進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)效益、國民經(jīng)

濟(jì)效益和社會(huì)效益的分析與評價(jià)，對投資方案進(jìn)行多方

案比較選擇，確定最佳建設(shè)方案。第15頁，共55頁，■

4)可行性研究是決定項(xiàng)目性質(zhì)的階段(定性階段),是項(xiàng)目決策研究的

關(guān)鍵環(huán)節(jié)?！鲈诖穗A段，要求建設(shè)投資和生產(chǎn)成本計(jì)算精度控制在±10%的范圍內(nèi)；■

研

究

工

作

所花

費(fèi)

的

時(shí)間為8～12個(gè)月；■

所需費(fèi)用中，大項(xiàng)

目約占總

投資的0

.

2%~1

.

0%,中小

型

項(xiàng)

目約

為

總

投

資的1

.

0%～%。第16頁，共55頁，(

四

)

項(xiàng)

目

評

估項(xiàng)目評估是由投資決策部門組織和授權(quán)給諸如國家開發(fā)銀行、

建設(shè)銀行、投資銀行、國防工程咨詢公司或有關(guān)專家，代表國家

或

(

(

主

體

)

對

上

報(bào)

的

建

設(shè)

項(xiàng)

目

可

行

性

研

究

報(bào)

告

所

進(jìn)行的全面的審核和再評價(jià)。

其主要任務(wù)是對擬建項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告提出評價(jià)意見，對該

項(xiàng)目投資的可行與否作出最終決策(取舍),確定出最佳的投資方案。第17頁，共55頁，

粗

常，

項(xiàng)目評估其主要內(nèi)容包括：11該可行性研究報(bào)告中反映的各項(xiàng)情況是否確實(shí)；2)分析項(xiàng)目可行性研究中各項(xiàng)指標(biāo)計(jì)算是否正確，包括各種參數(shù)、基礎(chǔ)

數(shù)據(jù)、定額費(fèi)率的選擇；3)從企業(yè)、國家和社會(huì)等方面綜合分析和判斷工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益；4)分析和判斷項(xiàng)目可行性研究的可靠性、真實(shí)性和客觀性，對項(xiàng)目作出取舍的最終投資決策；5)最后寫出項(xiàng)目的評估報(bào)告。第18頁，共55頁，(五)關(guān)于可行性研究報(bào)告具體內(nèi)容的規(guī)范要求、可行性研究報(bào)告應(yīng)由有資質(zhì)的設(shè)計(jì)(咨詢)單位(人員)編制。2、

可行性研究的基本內(nèi)容和深度應(yīng)根據(jù)國家規(guī)定確定，一般新建工業(yè)項(xiàng)目的可行性研究應(yīng)包括以下十個(gè)方面的具體內(nèi)1)總論：

綜述項(xiàng)目概況、可行性研究的主要結(jié)論概要和存在的問題與建議。2)產(chǎn)品的市場需求和擬建規(guī)模：3)資源、原材料、燃料及公用設(shè)施情況：4)建廠條件和廠址方案：第19頁，共55頁，年項(xiàng)目工程技術(shù)方案：環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全：7)生產(chǎn)組織、勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)。8)項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃和進(jìn)度要求：9)經(jīng)濟(jì)效果的分析與評價(jià)：10)評價(jià)結(jié)論與建議：項(xiàng)目可行性研究的基本內(nèi)容可概括為三大部分：首先是產(chǎn)品的市場調(diào)查和預(yù)測研究，其次是技術(shù)方案和建設(shè)條件，最后是經(jīng)濟(jì)效果的分析和評價(jià)。第20頁，共55頁。景例：南通中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告二、

住宅

部分(

一

)南

通

市民的

住

房消

費(fèi)

特

點(diǎn)：1、

消費(fèi)比較喜歡跟風(fēng)，愛攀比。如摩托車，汽車的消費(fèi)，房地產(chǎn)消費(fèi)也存在這一狀況；2、

購房選擇對地段和居住的便利性比較重視；3、

經(jīng)過房產(chǎn)熱，住房消費(fèi)還算比較成熟，對物業(yè)的環(huán)境，外立面，物管已有比較高的要求；4、

一般購房是面比較多的也比較暢銷的戶型面積在130平方米左右(60%以上)。比較喜歡南廳，三室朝南；5、貸款是住房消費(fèi)的重大支撐，80%以上；10%或更多的家庭已有了二套以上的住宅；6、

已出現(xiàn)居住階級的劃分；7、

對住宅風(fēng)水也有一定的想法，第21頁，共55頁，(二)從現(xiàn)有小高層和高層開發(fā)和銷售現(xiàn)狀況看，有這樣幾個(gè)特點(diǎn)：1、

基本集中在濠河周邊地區(qū)，地段較好，大都向濠河

借景。2、

物管費(fèi)元/平方米/月左右。3、

一梯二戶位主。4、

車庫為10到25萬。5、

外立面風(fēng)格缺乏創(chuàng)意，用材簡單：面磚和外墻漆。戶

型

比

較

大

。

定

位

符

合

高

層

追

求

豪

華

氣

派

要

求

及

二次置業(yè)狀況。6、

高

層

，

小高

層

住宅宅本

主

要

都

集中在濠河及周

邊區(qū)域，憑借其天然的地段優(yōu)勢和完善的生活配套，因此基

本上不需要營銷，入住率不高，其客戶基本上為投資型客戶。第22頁，共55頁。(

三

)南通房地產(chǎn)的開發(fā)預(yù)測趨勢7、

區(qū)域：以新區(qū)為主的地塊將是開發(fā)的重點(diǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。

通過開發(fā)品質(zhì)的提升，及大盤的優(yōu)勢，有望取代老城

區(qū)領(lǐng)跑南通房產(chǎn)開發(fā)。2、

品質(zhì)：更趨大盤化，郊區(qū)化，樓盤品質(zhì)將會(huì)有飛躍性的

提升，單一賣點(diǎn)已經(jīng)不可能贏得市場。3、

價(jià)格：在宏觀調(diào)控的背景下，通過對開發(fā)商，銀行，房

地產(chǎn)交易所的走訪，目前這一時(shí)段還看不出對南通房地產(chǎn)

的影響。但后期走勢依然需要關(guān)注，市政府已經(jīng)出臺多項(xiàng)調(diào)控措施，考慮到這一政策并考量了低價(jià)商品房的沖擊，南通的房價(jià)將穩(wěn)定在4600元左右。中央商務(wù)區(qū)部分住宅將通過多賣點(diǎn)集成，爭取達(dá)到5000以上，遠(yuǎn)期爭取達(dá)到7000元。第23頁，共55頁。

對中央商務(wù)區(qū)構(gòu)成競爭的現(xiàn)有盤面分析和未來開發(fā)的互從現(xiàn)有樓盤品質(zhì)和價(jià)位及目標(biāo)客戶來看，以下樓盤將會(huì)在新構(gòu)板塊內(nèi)構(gòu)成競爭又構(gòu)成互動(dòng)，他們是：天安花

園死牢嘉園，鳳凰墓菌苑，公務(wù)員公寓，春暉花園。開的

一

些

項(xiàng)目及位于新區(qū)周邊的低價(jià)位商品房不會(huì)對樓生競爭。反而有利于推動(dòng)新區(qū)人氣。中央商務(wù)區(qū)住宅項(xiàng)閏

要爭取將準(zhǔn)備在老城區(qū)購置高檔物業(yè)的客戶吸引到新區(qū)來。5.

中央商務(wù)區(qū)優(yōu)勢與障礙場，

水在準(zhǔn)

還中有要很器多@空是白好點(diǎn)，，回切制入北?。優(yōu)勢：

C8Df概l念l有d利

于營銷的尊貴感，H

第24頁，共55頁。水

文撐礙：開發(fā)周期長，政府已經(jīng)開始打壓房價(jià)，政策面不好，相較

于項(xiàng)目體量目前市場容量不夠，前期市場高端購買能力

已

經(jīng)得

到充分釋放，后續(xù)可能能量不足，新區(qū)周邊配套還不完善，居

住的便利性不夠，周邊競爭性項(xiàng)目的價(jià)格沖擊。比如：公務(wù)員

公寓。存在以時(shí)間兌換空間的問題?！?

.中央商務(wù)區(qū)的目標(biāo)客戶及市場定位。■

中

央商務(wù)區(qū)的開發(fā)量大，而且定位于高檔物業(yè)，其購買人群也是特定和可預(yù)見的。第25頁，共55頁。燃家為資第分有的的是監(jiān)費(fèi)的瓷體帶二是城市中比較富裕階層的更新?lián)Q代

或

置

業(yè)

，

短

期

內(nèi)主

但公務(wù)員公寓的興建將是一個(gè)不小的沖三最著類眾星“跨游會(huì)高是意態(tài)來男，”碧霞是后端工金微鑒。四

是

原

住

新區(qū)周邊或工作在

新區(qū)附近的公司

企業(yè)對居

住區(qū)與

元

慣

性

要

求

的)五

是

投

資

性

購

買

人

群。看好新

區(qū)附近的增值潛力。估計(jì)

前

期銷售這樣的客戶群將占到30%以上。期銷售這祥的客尸群將達(dá)到30%以上。第26頁，共55頁。根據(jù)目標(biāo)客戶及新城區(qū)核心區(qū)的地位，品味定位于南通

最高檔的任區(qū)。其高檔性體現(xiàn)在景觀，規(guī)劃設(shè)計(jì)。建筑立面

用材，配套，物業(yè)管理，價(jià)格，區(qū)位，客戶群等方面。項(xiàng)目

的開發(fā)必須走引領(lǐng)路線。7.避免風(fēng)險(xiǎn)，中央商務(wù)區(qū)的住宅開發(fā)建議。本項(xiàng)目定位于高檔客戶，提出建議如下：鑒于體量及市場問題，建議20萬平方米不要

一次性

推出

。先

期

推出的

市

場成

熟

度

較

高

的

二

房

獲

或

三

房

板式

樓。通過不斷的營銷互動(dòng)，走上良性循環(huán)。20萬平米的開發(fā)量中，建議結(jié)高層和小高層類型中再進(jìn)行

細(xì)

分

。

比

如

單身

公寓

，特小

戶

型

，

(50

坪

以

下

)

,當(dāng)然類新產(chǎn)品應(yīng)

該

在地區(qū)炒熱

后推出，者

是打造南通第

一的裹宅等。比如精裝修，利用體育會(huì)展中心由是打造

健康住宅新概念。第27頁，共55頁。進(jìn)行創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)品質(zhì)化和優(yōu)質(zhì)化，必須賦予一定的概念，在規(guī)劃

設(shè)計(jì)，特別是單體設(shè)計(jì)上下功夫。比如外立面細(xì)部色彩線條處理。前期在市民中普及CBD的概念，渲染工作要做足。對提高項(xiàng)目品質(zhì)

感，價(jià)值感，滿足客戶尊榮感，吸引投資性買家大有好處。這一工作現(xiàn)在就應(yīng)該在進(jìn)行按一般概念，建議戶型面積區(qū)間應(yīng)該在90-200坪米為宜，二房二廳和

三房二廳，四房二廳，考慮一部分復(fù)式。第28頁，共55頁。先

開發(fā)住宅的

市

場成熟度較高的二

房或

三

房

板式

樓(

小

高

層

)

→

相

應(yīng)

的

社

區(qū)

配

套

商

業(yè)

→

五

星

級

酒

店

→

娛

樂業(yè)

房

地

產(chǎn)

→

主

題

購

物

(

休

閑

街

區(qū)

)

→

地

塊

熱

度

足

夠

時(shí)再推

出住宅(

高層),

并根

據(jù)

市場

反

應(yīng)適

度

嘗試新鮮品種

(

如

小

戶

型

)

。90至120

15%120至160

60%160至200

20%以

上

或復(fù)式

5%9.

開發(fā)次序：總價(jià)約在50至60萬總價(jià)約在60至80萬總價(jià)約在80至100萬總價(jià)約在100至120萬.戶型配比建議：第29頁，共55頁。南資監(jiān)務(wù)級而售，但疫命尾整米活，鼻調(diào)裝超果男十故務(wù)空間需求并不多。近

2頁

行政機(jī)關(guān)，

廠

的都是政近幾年來隨著房地產(chǎn)市場的繁榮，商務(wù)市場開始回暖。骨

、辦公樓部分(一

)市場現(xiàn)狀與住宅市場不同，

南通的寫字樓辦公樓啟動(dòng)緩慢。行

中

樓，稅務(wù)局大第30頁，共55頁。子除正常的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)的商務(wù)空間要求之外，也有大量的投資者開始瞄準(zhǔn)了商務(wù)樓這

一

新的投資品種。因此近年來辦公樓市場有

起色，但即便如此，辦公樓市場的開發(fā)目

前占到南通市場開發(fā)總量的5%左右。第31頁，共55頁。節(jié)南通市場辦公樓的特點(diǎn)總結(jié)如下：1.分

布

區(qū)

域：南通的商務(wù)樓大都集中在南大街和工農(nóng)南路，主要是因?yàn)樵搮^(qū)的交通比較便利，商務(wù)形象好，合作伙伴集中，商務(wù)設(shè)備齊全。2.

格

局：主要是內(nèi)外走廊分邊式，比較擁擠，沒有共享

空

間

。3

.物業(yè)管理：物業(yè)管理僅僅是提供

一

般的保安，保潔，報(bào)信業(yè)務(wù)，技術(shù)防備設(shè)施簡單。4.樓內(nèi)配套：

一般無，新海通等內(nèi)有中央空調(diào)5.租金水平：一

般為20-

40元每坪，車為一

般為租賃，200-300元1月1個(gè)。6.銷售價(jià)格：一般與住宅價(jià)格相同。7

.

銷售時(shí)間：有的整層銷售，有的分割銷售。第32頁，共55頁。中央商務(wù)區(qū)寫字樓建議第33頁，共55頁。k)

南通寫字樓處購買自用外，投資性購買約占整個(gè)市場

0%以上。沒有開發(fā)商保有運(yùn)營這

一

形式。南通目前辦公樓租賃市場基本滿租，市場較好，寫字樓空

閑率在2%左右，90%以上均由小型公司承租。第34頁，共55頁。寓

式

(

酒

店

)

辦

公南通的公寓式辦公是隨著南通房地產(chǎn)市場的興起而誕生的。公寓式辦公是在住宅市場比較火爆后而寫字樓市場存在一定風(fēng)險(xiǎn)的情

況下，原來一些商辦項(xiàng)目更改規(guī)劃后建設(shè)的。目前市場中明確以公寓式辦公立項(xiàng)的有南方大廈，中華廣場。南方大廈已交付使用，目前入住率約75%,現(xiàn)有入住者中，辦公住宅比為2:8,物業(yè)費(fèi)元/平方米。南通好地段的一些高層住宅如王府公寓、望江樓等存在著住

改辦現(xiàn)象。即購買者大部分系購入后對外出租給小型公

司辦公。這種住宅改辦公的優(yōu)勢在于一是物業(yè)管理費(fèi)較低；二是地段比較好；三是租金與純辦公比有優(yōu)勢。第35頁，共55頁。時(shí)本地快商業(yè)項(xiàng)目定位的建議：南通城市商業(yè)研究南通城市商業(yè)發(fā)展的特點(diǎn)現(xiàn)有城市商圈、商業(yè)界主要是由歷史形成的沿街商鋪為

載體，缺乏統(tǒng)

一

的商業(yè)規(guī)則，規(guī)模小、特色少、竟?fàn)幜?/p>

弱等問題非常突出；本土大型商業(yè)企業(yè)缺乏，許多商場是千店一面，重復(fù)經(jīng)營，

缺乏專業(yè)特色；隨著主城區(qū)范圍的擴(kuò)大和城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也出現(xiàn)了購物中心、休閑購物節(jié)等新型商業(yè)項(xiàng)目，但總體上是脫離不了住宅地上的傳統(tǒng)套路；城市的新區(qū)成為超級市場競爭的熱點(diǎn)區(qū)域，一批國際品牌

的超級大賣場相繼開業(yè)，同類業(yè)態(tài)之間的競爭將日趨激烈；第36頁，共55頁?？傮w開來，經(jīng)營較好的市場大多物業(yè)管理與服務(wù)也較好，特別體

現(xiàn)在農(nóng)貿(mào)市場上?？h鎮(zhèn)招商的商業(yè)項(xiàng)目普遍營銷表現(xiàn)水平

一

般，體現(xiàn)在：其

一

，定

位大而全，

主題不鮮明，特有性不突出；其二，廣告表現(xiàn)力

水平較低，視覺沖擊力不足，系列性不強(qiáng)；其三，宣傳資料

大多較粗糙；其四，銷售處裝修及包裝水平不高。南通上也在迅速發(fā)展的同時(shí)，在南通以老城區(qū)為主的餐飲服務(wù)行業(yè)

有了明顯的提高。餐飲服務(wù)行業(yè)的檔次與規(guī)模有了超前的發(fā)展。第37頁，共55頁。伴定位建議以

布置在項(xiàng)目地塊上，東西軸的商業(yè)步行街和南北州親水景觀大道，既靠近體育場館的大型購物中心為三大核心區(qū)塊，建成一個(gè)集購物，餐飲，休閑，游樂，商務(wù)，文化等萬千豐富業(yè)態(tài)于一體的“

一站式”超級購物樂園

(MA1L)。在東西軸的商業(yè)步行街的設(shè)計(jì)上，遵循以人為本的原則，從人的

行為、心理、視覺出發(fā)。具體的建議如下：1、按照商業(yè)規(guī)律，商業(yè)街的“有效長度”大多為300到600米；2、

商業(yè)街的寬度應(yīng)該在20至30米，不宜過寬3、商業(yè)街的建筑不宜過高，一般在兩層為宜；4、

在商業(yè)街的公共配套方面，突出休閑功能的原則，以有效延長消費(fèi)者在商業(yè)街逗留的時(shí)間。5

,采用特殊的照明方式，特殊的地面鋪裝，使空間，建筑，景觀的設(shè)置布局渾然一體。第38頁，共55頁，××南北軸景觀大道上，建議：設(shè)計(jì)多個(gè)主題景觀培植攀巖，水階石級等體育休閑等相關(guān)的現(xiàn)代游樂設(shè)施。建成超級兒童游樂園等。以

此

充

分

吸

聚

人

氣，

形成

廣泛

的

商

業(yè)

凝

聚

力

和

輻

射

力。大

型

購

物

中

心

的

設(shè)

計(jì)

上，

建

議采用“

訂

單式

”物

業(yè)

。

避免

無效的供給?！痢痢翗I(yè)態(tài)定伍建議由于大型的(含外資)商業(yè)零售業(yè)的進(jìn)駐主要是一些針對必需品消費(fèi)的商業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，而CBD

作為商務(wù)中心區(qū)，無論從品質(zhì)還是價(jià)格的定位上，都不可能以超市、普通賣場等經(jīng)營業(yè)態(tài)為主，應(yīng)要求商業(yè)項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)定位。所以，對于東西和南北軸線上的商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)側(cè)重于休閑、健身、美容、娛樂等業(yè)態(tài)，

且多

選

擇

適

度超前的

業(yè)態(tài)

業(yè)

種，

以

滿

足

好

收

入

人

群

個(gè)

性

化購物需要，且高收入人群的忠誠度會(huì)很高。第39頁，共55頁?！痢辽虡I(yè)運(yùn)作上的建議對于大型購物中心，按照國際上購物中心經(jīng)營的成功案例來看，購

物中心應(yīng)遵循只租不售的原則。因?yàn)?，根?jù)市場需求的變化，商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整是商業(yè)經(jīng)營不變的主題，如果將店鋪出售，產(chǎn)權(quán)分離，購物中心的統(tǒng)

一

管理、統(tǒng)一物業(yè)、統(tǒng)一宣傳、統(tǒng)一促銷等將很難實(shí)現(xiàn)，必要的業(yè)態(tài)調(diào)整將成為空談。第40頁，共55頁，第三節(jié)

工程項(xiàng)目決策(一

)工程項(xiàng)目管理決策的基本類型根據(jù)項(xiàng)目管理決策過程工程信息的完備程度不同，可以把工程項(xiàng)目

管理決策分為確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。1、

確定型工程項(xiàng)目決策是指決策過程各備選方案在確知的客觀條

件

下每個(gè)方案只有一種結(jié)果，比較其結(jié)果優(yōu)劣作出最優(yōu)選擇的決策。方案

制定有固定的程式和選擇準(zhǔn)則，容易做到最優(yōu)化選擇。這類決策

一般

可用數(shù)學(xué)模型，借助計(jì)算機(jī)程序進(jìn)行模擬決策。第41頁，共55頁。2、

風(fēng)

險(xiǎn)

型

決

策是指工程項(xiàng)目決策過程在事先

能預(yù)知各備選方案于幾種可能約束狀態(tài)下產(chǎn)

生幾種不同結(jié)果及其出現(xiàn)的概率情況下可作

出的決策。因而工程項(xiàng)目決策的約束條

件

就

帶有較大的隨機(jī)性，存在

一

定的決策風(fēng)險(xiǎn)。3、

不確定型決策是指決策過程事先僅能預(yù)

知各備選方案在幾種可能的客觀狀態(tài)下產(chǎn)

生的幾種不同結(jié)果，其出現(xiàn)概率不明確情

況下作出的決策。這類決策增大了決策的

不確定性程度，其風(fēng)險(xiǎn)較大。第42頁，共55頁。(二)工程項(xiàng)目管理活動(dòng)中的程序化決策和非程序化決策-

-

-

程序化決策又稱例行決策，它指針對項(xiàng)目管理活動(dòng)中反復(fù)出現(xiàn)、

有明確穩(wěn)定解決問題程式的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行的決策。如工程項(xiàng)目管理中的大多數(shù)內(nèi)容的決策就屬于例行活動(dòng)的決策?！?/p>

—

-

非程序化決策又稱非例行決策，它指針對項(xiàng)目管理中隨市

場

環(huán)境和社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，很少重復(fù)出現(xiàn)，難以用固定模式解決

的經(jīng)營活動(dòng)問題所進(jìn)行的決策。如工程項(xiàng)目中改擴(kuò)建項(xiàng)目屬于企

業(yè)的擴(kuò)展、破產(chǎn)或兼并；第43頁，共55頁，上、工程項(xiàng)目管理決策的程序(

一

)發(fā)現(xiàn)問題，確定目標(biāo)1、發(fā)現(xiàn)問題。2、確定目標(biāo)。(1

)在

滿

足

決策

要求的

前

提

下，

對多個(gè)

目標(biāo)應(yīng)

按

照

其

相

互關(guān)系

加以取

舍

，

削

減

重復(fù)

目標(biāo)

，

合并

類

似

目

標(biāo)

，

綜合

同

變

量目標(biāo)，

把決策目標(biāo)

減少

到

最

低

限

度。(2)

保留

下來的

最

低

限

度

目

標(biāo)，

根據(jù)

其

重

要

程

度

分

為

必須達(dá)到和希望達(dá)到的兩類。(3

)

在

對

目

標(biāo)

取

舍

和區(qū)

分

兩

類

目

標(biāo)

基

礎(chǔ)上，

再

按

照主次

順序把決策目標(biāo)分為主要目標(biāo)和次要目標(biāo)，將主要目標(biāo)

作為關(guān)鍵的、首先應(yīng)當(dāng)達(dá)到的目標(biāo)，其他目標(biāo)則按順序依次排序。第44頁，共55頁，(

二)擬定方案(三)評價(jià)選擇方案1)要評價(jià)各方案技術(shù)上的先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)上的合理性和實(shí)

現(xiàn)的可能性。2)在備選方案綜合評價(jià)基礎(chǔ)上，決策者作出權(quán)衡和最終抉

擇，即所謂“拍板定案”

g、“拍板定案”、選定的決策方

案，其可行性及優(yōu)化程度直接影響方案的實(shí)施過程與

結(jié)果在工程項(xiàng)目多方案比選中，可供采用的方法通常有經(jīng)驗(yàn)

判斷法、數(shù)學(xué)分析方法和實(shí)驗(yàn)方法。①以經(jīng)驗(yàn)判斷為主的傳統(tǒng)選優(yōu)方法，一

般來用淘汰制根據(jù)選擇方案的指標(biāo)(即決策目標(biāo))對備選方案進(jìn)行篩選，

潤汰，逐步縮小備選方案的選擇范圍。當(dāng)余下的備選方

案具有同等價(jià)值而難以進(jìn)一步抉擇時(shí)，則可以采取補(bǔ)充

評選標(biāo)準(zhǔn)的辦法，以表明某一方案優(yōu)于其他方案。第45頁，共55頁。②數(shù)學(xué)分析方法，是通過建立決策問題的數(shù)學(xué)模型，按

照最優(yōu)化決策準(zhǔn)則進(jìn)行方案優(yōu)化選擇，選出最優(yōu)方案的方法。③實(shí)驗(yàn)法，是對每個(gè)備選方案進(jìn)行模擬實(shí)驗(yàn)，選出效果最好的方案。實(shí)驗(yàn)法在工程項(xiàng)目中經(jīng)常是遇到?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)的非例行問題，又無合適的數(shù)學(xué)方法進(jìn)行分析問題時(shí)，以恰當(dāng)少數(shù)幾

個(gè)典型單位為試點(diǎn)，實(shí)施驗(yàn)證方案優(yōu)劣，然后總結(jié)經(jīng)驗(yàn)作出選擇。(四)方案實(shí)施與控制(五)信息收集與反饋第46頁，共55頁，耳

、工程項(xiàng)目管理決策的基本原則1.

系

統(tǒng)

原

則一

是內(nèi)部條件與外部條件相結(jié)合；二是局部利益與整體利益相結(jié)合；三是當(dāng)前利益與長遠(yuǎn)利益相結(jié)合。2.

經(jīng)濟(jì)原則總之，就是以最小的人、財(cái)、物及時(shí)間耗費(fèi)取得最大的效益或爭取最少的損失。3.

科學(xué)性原則4.

可持續(xù)發(fā)展原則第47頁，共55頁，四

、工程項(xiàng)目投資決策的一般原理和基本方法工程項(xiàng)目工程項(xiàng)目決策的分析方法，又稱項(xiàng)目決

策

技術(shù)。是應(yīng)用數(shù)學(xué)工具對項(xiàng)目決策過程可供選擇的多種方

案進(jìn)行定性與定量的描述和分析，提供數(shù)量依據(jù)，輔助

決策者從中選取最佳方案的方法和過程。(

一

)確定型決策分析方法其決策方法多種多樣，主要介紹盈虧分析的方法。所謂

盈

虧

分

析

法

是

依

據(jù)

與

工

程

項(xiàng)

目

決

策

方

案

相

關(guān)

的

業(yè)

務(wù)

量(產(chǎn)量或銷售量)、成本、利潤三者之間的相互關(guān)系建

立的數(shù)學(xué)模型，分析評價(jià)決策方案優(yōu)劣的

一

種重要方法，

簡

稱

量

本

利

(

或BEP)

分析法。第48頁，共55頁，(

二

)

風(fēng)

險(xiǎn)

型

決

策

分

析

方

法風(fēng)險(xiǎn)型決策是在明確決策目標(biāo)的情況下，依據(jù)通過預(yù)測得到的不同自

然狀態(tài)下多種方案的目標(biāo)貢獻(xiàn)及其出現(xiàn)概率情況作出的決策。常用的風(fēng)險(xiǎn)型決策方法有期望值法和概率分析法。(三)不確定型決策分析方法決

策

者雖然

知

道未來

可

能發(fā)生

哪些

自然

狀態(tài)，

但卻無法

預(yù)

先

估

計(jì)

或

預(yù)

測

各

種

可

能

狀

態(tài)

發(fā)生的

概

率，

這

就

是不

確

定

型

決策

問

題

工

程

項(xiàng)目決策

分

析中

的敏感

性

分

析

評

價(jià)，

即

是

如

此。第49頁，共55頁，所謂敏感性分析就是分析并測定各個(gè)因素的變化對指標(biāo)的影響程度，即研究和分析項(xiàng)目的投資、成本、價(jià)格、

產(chǎn)量和工期等主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致對評估項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效

益的主要指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度，如計(jì)算出這些因素在一定范圍內(nèi)變化時(shí)，有關(guān)效益指標(biāo)變動(dòng)的數(shù)量，從而建立主要變量因素與經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)之間的對應(yīng)定量關(guān)系(變化率)。同

時(shí)

預(yù)

測出

項(xiàng)目

經(jīng)濟(jì)效

益情

況

變

化的

最樂觀

和

最

悲

觀

的

臨

界

條

件

或

臨

界

數(shù)

值

，

求

出

各

因

素

變

化的允許幅度(

極限

值),計(jì)算

出臨界點(diǎn)

，借以判斷相對

于

某

個(gè)

項(xiàng)

目

的

指

標(biāo)

在

其

外部

條件發(fā)生不

利變

化

時(shí)

的承

受

能

力

或

在

項(xiàng)目