報(bào)稅實(shí)操-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理節(jié)稅的方案

會(huì)計(jì)實(shí)操文庫PAGE1-報(bào)稅實(shí)操-房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理節(jié)稅的方案兩人風(fēng)塵仆仆地來到XXX，馬不停蹄地趕到了XXX的辦公室，簡短寒暄之后，XXX介紹他的房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷售收入5000萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3000萬元，豪華住宅的銷售額為2000萬元，總扣除項(xiàng)目金額為3400萬元，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為2400萬元。豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1000萬元。煩請(qǐng)XXX幫助做稅務(wù)策劃，XXX微笑著點(diǎn)點(diǎn)頭，幾句話下來，就讓XXX拍掌稱妙，并欲高薪聘請(qǐng)XXX做公司的財(cái)稅顧問?！痉治觥科髽I(yè)可結(jié)合實(shí)際情況選擇合理的核算方式，以達(dá)到合理節(jié)稅的目的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又做其他房地產(chǎn)開發(fā)的話，分開核算和不分開核算稅負(fù)會(huì)有差異。選擇哪種方式核算，取決于兩種住宅的銷售額和可扣金額的多少。【對(duì)比】籌劃前，分開核算，應(yīng)納土地增值稅530萬元。具體計(jì)算：①銷售普通住宅：增值額=3000-2400=600（萬元），增值率=600/2400×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=600×30%=180（萬元）；②銷售豪華住宅：增值額=2000-1000=1000萬元，增值率=1000/1000×100%=100%。按規(guī)定適用40%的累進(jìn)稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=1000×40%-1000×5%=350（萬元）。共繳土地增值稅：180+350=530（萬元）?；I劃后，不分開核算，應(yīng)納土地增值稅480萬元。具體計(jì)算：增值額=5000-3400=1600（萬元），增值率=1600/3400×100%=47.06%，適用30%的稅率，應(yīng)繳土地增值稅稅額=1600×30%=480（萬元）。【結(jié)果】通過比較可見，分開核算比不分開核算多支出530-480=50（萬元）稅款。主要是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過了20%，無法享受免稅優(yōu)惠。所以，進(jìn)一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)?！菊咭罁?jù)】財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字【1995】48號(hào)）規(guī)定：十三、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的如何計(jì)稅的問題中規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。