房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理強(qiáng)化訓(xùn)練試卷B卷附答案

?房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理強(qiáng)化訓(xùn)練試卷B卷附答案

單選題（共60題）1、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B2、某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流量為24000元，投資者權(quán)益增加值為2200元，店鋪市場價(jià)值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報(bào)率為（）。A.7.1%B.12.0%C.13.1%D.19.1%【答案】D3、房地產(chǎn)投資中與時間和時機(jī)選擇相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.時間風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】C4、消費(fèi)者受多種因素的影響而具有不同的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為，所購商品千差萬別，從而使消費(fèi)者市場具有（）的特點(diǎn)。A.分散性B.復(fù)雜性C.伸縮性D.季節(jié)性【答案】B5、木材的含水率與周圍空氣的相對濕度得到平衡時所對應(yīng)的含水率，被稱為（）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C6、動態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項(xiàng)目以（）所需的時間。A.經(jīng)營收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資【答案】B7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“性價(jià)比”為導(dǎo)向，確定商品住房銷售價(jià)格的定價(jià)方法是（）。A.成本加成定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法【答案】B8、我國對外籌資成本是在（）的基礎(chǔ)上加一定的百分比。A.倫敦同業(yè)拆放利率B.新加坡同業(yè)拆放利率C.紐約同業(yè)拆放利率D.香港同業(yè)拆放利率【答案】A9、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6。則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B10、所謂的“五M”包括廣告的目標(biāo)、資金、應(yīng)傳送的信息、應(yīng)使用的媒體和()。A.任務(wù)B.可用的費(fèi)用C.廣告效果評估D.企業(yè)信譽(yù)【答案】C11、在估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的房屋開發(fā)費(fèi)用時，采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個工程費(fèi)用的方法是（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)股算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法【答案】D12、木材的含水率與周圍空氣的相對濕度得到平衡時所對應(yīng)的含水率，被稱為（）。A.吸附水率B.自由水率C.平衡含水率D.化合水率【答案】C13、工業(yè)建筑設(shè)計(jì)的評價(jià)指標(biāo)不包括（）。A.土地利用系數(shù)B.廠房展開面積C.廠房有效面積與建筑面積比D.單位面積造價(jià)【答案】A14、選擇目標(biāo)市場，通常要以細(xì)分市場為基礎(chǔ)。企業(yè)只選擇一個細(xì)分市場，通過生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工來提高經(jīng)濟(jì)效益，這種目標(biāo)市場選擇的模式屬于（）。A.選擇專業(yè)化B.市場集中化C.市場專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化【答案】B15、在房地產(chǎn)泡沫的成因中，()是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)。A.投機(jī)需求的膨脹B.金融機(jī)構(gòu)的過度放貸C.土地的有限性和稀缺性D.開發(fā)商之間的博弈【答案】C16、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項(xiàng)目中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B17、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目不確定因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）。A.建筑安裝工程費(fèi)B.土地費(fèi)用C.空置率D.容積率【答案】C18、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，錯誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長率等于需求增長率【答案】A19、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以控制的是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.市場供求風(fēng)險(xiǎn)C.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)D.利率變動風(fēng)險(xiǎn)【答案】A20、收益性物業(yè)管理中的收入包括其他收入和()。A.租金收入B.綠地管理費(fèi)C.保安費(fèi)用D.能源費(fèi)【答案】A21、個人住房貸款包括商業(yè)性住房貸款和()兩種類型。A.企業(yè)住房貸款B.等額本金方式C.政策性住房抵押貸款D.等額本息方式【答案】C22、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評價(jià)時，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動比率、速動比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)【答案】B23、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5％，月平均租金損失率為2％，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3％，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是（）萬元。A.33.00B.33.10C.36.00D.36.10【答案】C24、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50%，該市同期存量商品住宅的吸納周期是（）。A.半個月B.2個月C.半年D.2年【答案】D25、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總成本為80000萬元，其中財(cái)務(wù)費(fèi)用8000萬元，建設(shè)周期為3年，利潤總額為25000萬元，則該項(xiàng)目的投資利潤率是（）。A.10.42%B.11.57%C.31.25%D.34.72%【答案】A26、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時要求資金流平衡的是（）。A.總投資估算表B.經(jīng)營成本估算表C.投資計(jì)劃與資金籌措表D.銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表【答案】C27、關(guān)于資金時間價(jià)值的說法，錯誤的是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價(jià)值相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價(jià)值相同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價(jià)值相同D.由于存在資金時間價(jià)值，不同時點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較【答案】A28、（）是指以物理計(jì)量單位或自然計(jì)量單位所表示的建筑工程各個分項(xiàng)工程和結(jié)構(gòu)構(gòu)件的實(shí)物數(shù)量。A.工程造價(jià)B.工程量C.定額計(jì)價(jià)D.設(shè)計(jì)概算【答案】B29、（）的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)，其所獲得的報(bào)酬是融資協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息和相關(guān)費(fèi)用。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.發(fā)行企業(yè)債券D.吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金【答案】B30、消費(fèi)者購買決策的一般過程包括五個階段，其中不包括（）。A.引起需要B.購買決策C.方案評價(jià)D.信息反饋【答案】D31、某家庭預(yù)計(jì)今后15年內(nèi)月收入為12000元，如果其中的35％可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為12％，則該家庭有償還能力的15年期最大抵押貸款申請額是（）萬元。A.28.62B.29.16C.35.00D.48.24【答案】C32、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤首先用于（）。A.彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損B.提取法定盈余公積金C.提取法定盈余公益金D.向投資者分紅【答案】A33、確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，通常采用的指標(biāo)為（）。A.投資回收期B.內(nèi)部收益率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D.開發(fā)商利潤【答案】B34、產(chǎn)生房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的基礎(chǔ)是()。A.土地稀缺B.城市化進(jìn)程快C.投機(jī)需求膨脹D.過度放貸【答案】A35、在收益性物業(yè)管理中，資金來自物業(yè)收益的大修基金通常由（）直接管理。A.業(yè)主B.租戶C.物業(yè)服務(wù)企業(yè)D.物業(yè)管理協(xié)會【答案】C36、站在開發(fā)商的角度上，企業(yè)稅后利潤等于利潤總額減去()。A.管理費(fèi)B.財(cái)務(wù)費(fèi)C.經(jīng)營費(fèi)D.所得稅【答案】D37、公共租賃住房投資、綠色住宅示范項(xiàng)目投資等屬于（）。A.固定資產(chǎn)投資、流動資產(chǎn)投資和稀有資產(chǎn)投資等B.生產(chǎn)性投資和非生產(chǎn)性投資C.政府投資、非營利機(jī)構(gòu)投資D.企業(yè)投資和個人投資【答案】C38、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在全國多個城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是（）模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.全面覆蓋D.市場集中化【答案】B39、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的點(diǎn)式兩居室住房，如對此問題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B40、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國家經(jīng)濟(jì)增長率【答案】B41、對置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】A42、敏感性分析是一種（）分析，是項(xiàng)目評估中不可或缺的組成部分。A.靜態(tài)確定性B.靜態(tài)不確定性C.動態(tài)確定性D.動態(tài)不確定性【答案】D43、某家庭從銀行貸款100萬元購買一套200萬元的商用房，貸款期限為3年，年利率為6%，按月計(jì)息，采用到期一次付清的還款方式，問3年后，該家庭應(yīng)向銀行還息為（）萬元。A.39.34B.19.68C.20.38D.30.56【答案】B44、某投資者購買一間商鋪用于出租經(jīng)營，名義收益率為12.0％，如果通貨膨脹率為5.5％，銀行貸款年利率為6.5％，存款年利率為3.0％，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）。A.5.16％B.6.16％C.6.5％D.8.74％【答案】B45、不考慮其他因素變化，利率降低，則房地產(chǎn)價(jià)值()。A.下降B.上升C.不變D.不能確定【答案】B46、關(guān)于融資成本，下列說法不正確的是()。A.融資成本是指項(xiàng)目為籌集和使用資金而支付的費(fèi)用B.融資成本高低是判斷項(xiàng)目融資方案是否合理的重要因素之一C.融資成本包括債務(wù)融資成本和資本金融資成本。債務(wù)融資成本包括資金籌集費(fèi)和資金占用費(fèi)D.資金籌集費(fèi)包括利息、承諾費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)、代理費(fèi)【答案】D47、下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是（）。A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣D.是對項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算【答案】D48、在房地產(chǎn)投資決策中起關(guān)鍵作用的可行性研究是（）。A.一般投資機(jī)會研究B.特定項(xiàng)目投資機(jī)會研究C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究【答案】D49、下列屬于會計(jì)恒等式的是（）。A.資產(chǎn)－費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益－收入B.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債C.資產(chǎn)＋費(fèi)用＝負(fù)債＋所有者權(quán)益＋收入D.負(fù)債＝資產(chǎn)＋所有者權(quán)益【答案】C50、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對房屋開發(fā)費(fèi)的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法【答案】B51、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請領(lǐng)取。A.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位D.設(shè)計(jì)單位【答案】B52、下列因素或措施可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是()。A.提高開發(fā)貸款利率B.降低開發(fā)貸款利率C.通貨膨脹率下降D.降低房地產(chǎn)稅費(fèi)【答案】A53、國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金比例要求是()。A.10%B.20%C.30%D.40%【答案】C54、謝某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積40㎡，外墻面積8㎡，單元間分隔墻面積10㎡，公攤面積5㎡，那么，可出租面積應(yīng)為（）㎡。A.44B.48C.54D.64【答案】C55、已知年利率為14%，則按季度計(jì)息時的實(shí)際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%【答案】C56、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.比較風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.時間風(fēng)險(xiǎn)【答案】A57、工程成本控制的主要對象是主要費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)用B.固定費(fèi)用C.變動費(fèi)用D.材料費(fèi)用【答案】C58、投資者所要求的最低利率是（）。A.基礎(chǔ)利率B.存款利率C.貸款利率D.同業(yè)拆借利率【答案】A59、某市2016年商品住宅預(yù)測銷售量為12萬套，實(shí)際銷售量為9萬套，若平滑指數(shù)取0.9，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的該市2017年的商品住宅銷售量為（）萬套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70【答案】B60、當(dāng)租售價(jià)格大于預(yù)測價(jià)格時，最低租售價(jià)格與預(yù)測租售價(jià)格之間的差距（），說明房地產(chǎn)項(xiàng)目抗市場風(fēng)險(xiǎn)的能力越強(qiáng)。A.越大B.越小C.沒有關(guān)系D.無法判斷【答案】A多選題（共45題）1、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD2、根據(jù)消費(fèi)者購買行為的差異，市場營銷學(xué)將所購商品分為三類，即()。A.家電產(chǎn)品B.便利品C.選購品D.特殊品E日用品【答案】BCD3、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)的有（）。A.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E.隨行就市定價(jià)法【答案】CD4、房屋施工面積包括（）幾項(xiàng)。A.報(bào)告期新開工的面積B.上期開工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積E.上期開始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC5、關(guān)于房屋存量的說法，正確的有（）。A.存量屬于房地產(chǎn)市場的需求指標(biāo)B.存量單位可以是建筑面積或套數(shù)C.存量可按物業(yè)類型分別統(tǒng)計(jì)D.報(bào)告期存量等于上期存量加報(bào)告期竣工量E.存量是指報(bào)告期末已占用和空置的物業(yè)空間總量【答案】BC6、對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式中，既可在處置物業(yè)時實(shí)現(xiàn)，也可以在以針對物業(yè)的再融資行為中實(shí)現(xiàn)的有（）。A.租金收益B.物業(yè)增值C.股權(quán)增加D.銷售收入E.開發(fā)利潤【答案】BC7、關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說法，正確的有（）。A.名義利率越大，計(jì)息周期越長，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大B.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＝1時，名義利率等于實(shí)際利率C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時，名義利率小于實(shí)際利率D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞時，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i＝er－1E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時間價(jià)值【答案】ACD8、以招拍掛出讓方式獲得國有建設(shè)用地使用權(quán)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計(jì)方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD9、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有（）。A.分期發(fā)放貸款，對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款E.密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用【答案】ABD10、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有（）。A.備選方案差異原則B.備選方案獨(dú)立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則【答案】ACD11、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)成本主要包括（）。A.土地轉(zhuǎn)讓成本B.管理費(fèi)用C.配套設(shè)施銷售成本D.商品房銷售成本E.房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本【答案】ACD12、下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（）。A.凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)B.可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性高低C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)D.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)E.可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度【答案】AC13、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.內(nèi)部收益率法C.動態(tài)投資回收期法D.費(fèi)用現(xiàn)值比較法E.費(fèi)用年值比較法【答案】AD14、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報(bào)D.可用于還款的利潤E在成本中列支的利息【答案】AD15、房屋開發(fā)費(fèi)包括（）。A.建安工程費(fèi)B.“三通一平”費(fèi)C.拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】AD16、房屋面積測算包括（）等的測算。A.房屋建筑面積B.共有建筑面積C.使用面積D.占地面積E.產(chǎn)權(quán)面積【答案】ABC17、房地產(chǎn)權(quán)益融資的方式有（）。A.上市B.增發(fā)新股C.發(fā)行企業(yè)債券D.住房抵押貸款E.可轉(zhuǎn)換債券【答案】AB18、開發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的（）。A.經(jīng)營費(fèi)用B.銷售費(fèi)用C.管理費(fèi)用D.財(cái)務(wù)費(fèi)用E.不可預(yù)見費(fèi)用【答案】BCD19、下列風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容中，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作的有（）。A.風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析B.風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小分析C.風(fēng)險(xiǎn)因素檢驗(yàn)D.風(fēng)險(xiǎn)變量間的相關(guān)性分析E.風(fēng)險(xiǎn)概率分布情況分析【答案】B20、收益性物業(yè)稅前現(xiàn)金流的計(jì)算中涉及的概念及數(shù)據(jù)包括（）。A.潛在毛租金收入B.空置和收租損失C.準(zhǔn)備金D.運(yùn)營費(fèi)用E.抵押貸款還本付息【答案】ABD21、在可行性研究階段，房屋開發(fā)費(fèi)用中各項(xiàng)費(fèi)用的估算可以采用的方法有()。A.概算指標(biāo)估算法B.根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模擬法E單位指標(biāo)估算法【答案】ABC22、下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，不屬于競爭導(dǎo)向定價(jià)的有()。A.隨行就市定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法D.挑戰(zhàn)定價(jià)法E認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法【答案】B23、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A24、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD25、根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建筑工程安裝工程費(fèi)中，勞動保險(xiǎn)費(fèi)屬于（）。A.直接費(fèi)B.間接費(fèi)C.規(guī)費(fèi)D.稅金E.企業(yè)管理費(fèi)【答案】B26、關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說法，正確的有（）。A.名義利率越大，計(jì)息周期越長，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大B.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＝1時，名義利率等于實(shí)際利率C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時，名義利率小于實(shí)際利率D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞時，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i＝er－1E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時間價(jià)值【答案】ACD27、建筑材料的物理性質(zhì)中，與質(zhì)量有關(guān)的性質(zhì)包括（）。A.密度B.表觀密度C.密實(shí)度D.孔隙率E.吸水性【答案】ABCD28、銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行風(fēng)險(xiǎn)管理采取的措施有（）。A.分期發(fā)放貸款，對其資金使用情況進(jìn)行監(jiān)控B.對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售款進(jìn)行監(jiān)控，防止銷售款挪作他用C.要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%D.不向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款E.密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用【答案】ABD29、下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的表述中，正確的有（）。A.房地產(chǎn)市場中的信息不完備程度較高，需要有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種特殊的制度安排來降低信息成本B.大型房地產(chǎn)開發(fā)公司一般更愿意委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行物業(yè)租售C.依代理委托方的不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式可以分為首席代理和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過信息搜集的規(guī)模經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢，提供服務(wù)并獲取收益E.無論采用哪種代理形式，都應(yīng)在項(xiàng)目前期就讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及早介入【答案】AD30、建筑平面設(shè)計(jì)常見的組合方式包括（）。A.走廊式組合B.套間式組合C.單間式組合D.大廳式組合E.整體式組合【答案】ABD31、效益相同的房地產(chǎn)投資方案，宜采用的方案經(jīng)濟(jì)比選方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.費(fèi)用現(xiàn)值比較法C.等額年值法D.費(fèi)用年值比較法E.差額投資內(nèi)部收益率法【答案】BD32、房地產(chǎn)開發(fā)投資的清償能力指標(biāo)一般有()。A.借款償還期B.利息備付率C.償債備付率D.資產(chǎn)負(fù)債率E速動比率【答案】ABCD33、有關(guān)房地產(chǎn)投資的描述中屬于房地產(chǎn)特性的有（）。A.不可移動性，是房地產(chǎn)資產(chǎn)最重要的一個特性B.房地產(chǎn)市場上不可能有兩宗完全相同的房地產(chǎn)C.房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響D.房地產(chǎn)投資能夠得到稅收優(yōu)惠E.房地產(chǎn)投資可獲得相當(dāng)高的利潤【答案】ABC34、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，是反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括()。A.房屋銷售價(jià)格指數(shù)B.房屋租賃價(jià)格指數(shù)C.房屋抵押價(jià)格指數(shù)D.房屋消費(fèi)價(jià)格指數(shù)E土地交易價(jià)格指數(shù)【答案】B35、房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在（）四個方面。A.投入資金的安全性B.相關(guān)政策的影響性C.投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性D.資產(chǎn)管理的復(fù)雜性E.期望收益的可靠性【答案】ACD36、房地產(chǎn)市場營銷因素調(diào)查包括的類型有()。A.競爭情況調(diào)查B.價(jià)格調(diào)查C.市場需求質(zhì)量調(diào)查D.分銷渠道調(diào)查E促銷策略調(diào)查【答案】BD37、軟件著作權(quán)的客體是指()。A.公民、法人或其他組織B.計(jì)算機(jī)程序及算法C.計(jì)算機(jī)程序及有關(guān)文檔D.軟件著作權(quán)權(quán)利人【答案】C38、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD39、開發(fā)－持有出租－出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目和部分政策性租賃住宅、普通商品住宅。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括（）。A.土地成本B.建造成本C.運(yùn)營成本D.租金收入E.房產(chǎn)購買成本【答案】ABC40、關(guān)于商業(yè)物業(yè)投資的說法，正確的有（）。A.商業(yè)物業(yè)分割產(chǎn)權(quán)銷售越來越成為一種趨勢B.商業(yè)物業(yè)交易常在機(jī)構(gòu)投資者之間進(jìn)行C.區(qū)位選擇對商業(yè)物業(yè)投資有著特殊的重要性D.商業(yè)物業(yè)不適合長期投資E.商業(yè)物業(yè)投資收益全部來自出租收益【答案】BC41、租售方案必須明確的問題包括（）。A.出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系B.租售收入C.在整個租售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量D.租售價(jià)格E.收款方式【答案】AC42、下列符合商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)的有（）A.1.16B.1.24C.1.30D.1.34E.1.41【答案】ABCD43、制訂租售方案的工作內(nèi)容主要包括()。A.租售價(jià)格確定B.宣傳手段選擇C.租售進(jìn)度安排D.廣告設(shè)計(jì)及安排E市場租售對比分析【答案】AC44、在房地產(chǎn)市場中，土地的交易包括()等子市場。A.商業(yè)物業(yè)B.特殊物業(yè)C.土地買賣D.租賃E抵押【答案】CD45、通常將房地產(chǎn)市場劃分為()。A.土地市場B.一級市場C.二級市場D.三級市場E四級市場【答案】BCD大題（共18題）一、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時點(diǎn)估價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提。【答案】二、估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對象（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對象于價(jià)值時點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮咳⒁韵聻槟撤康禺a(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對象中，大型商場部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對象為大型商場及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開來使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對象為在建的大型商場及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價(jià)對象為在建工程，至估價(jià)時點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大小：一般地說，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。【答案】四、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價(jià)對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評估××商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮课濉⒛臣彝ヒ缘盅嘿J款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。六、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。七、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；八、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】九、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對象用地性質(zhì)、土地等級、地段位置等，確定估價(jià)對象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】一十、估價(jià)對象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對象（一）估價(jià)對象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對象于價(jià)值時點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮恳皇?、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對象為在建工程，具有開發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測算開發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開發(fā)法時按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時點(diǎn)的重新購建價(jià)格的折舊，然后將重新購建價(jià)格減去折舊來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場法評估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評估在建工程建筑物價(jià)格時，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測算。由于估價(jià)對象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮恳皇⒈敬喂纼r(jià)背景情況如下：估價(jià)對象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請改建，所以估價(jià)對象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時點(diǎn)估價(jià)對象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提。【答案】一十三、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級：×級。三、估價(jià)對象××商貿(mào)樓位于××市××路××號，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評估××商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮恳皇摹ⅲㄒ唬┠臣彝ビ?jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的