超大特大城市城中村改造債務(wù)融資前瞻

遠(yuǎn)東研究·政策研究2024年

1月

23日作者：申學(xué)峰超大特大城市城中村改造債務(wù)融資前瞻郵箱：research@摘

要城中村是指市郊村落在城市化進(jìn)程中，農(nóng)業(yè)用地已經(jīng)被征用，但村民仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。2023

年

4

月28

日，中央政治局會(huì)議提出要“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”，大城市城中村改造成為關(guān)注熱點(diǎn)。相關(guān)研究報(bào)告：按照《2022

年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，超大城市有

10個(gè)（包括上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、成都、杭州、武漢、東莞），特大城市有

9個(gè)（包括西安、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、鄭州、蘇州、合肥）。1.《〈“十四五”新型城鎮(zhèn)化實(shí)施方案〉概覽與解析》，2022.07.222.《〈縣城新型城鎮(zhèn)化建設(shè)專項(xiàng)企業(yè)債券發(fā)行指引〉解讀》，2020.07.27根據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，此輪改造將從實(shí)際出發(fā)，采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合這三種不同方式。意見(jiàn)鼓勵(lì)多渠道籌措改造資金，并在地方專項(xiàng)債、銀行貸款等方面給予政策支持。對(duì)于實(shí)施拆除新建的城中村，地方政府負(fù)責(zé)征收土地，在征地環(huán)節(jié)可以通過(guò)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券、實(shí)施房票安置等方式融資。按照最新政策，城中村改造已經(jīng)納入地方政府專項(xiàng)債券的支持范圍，目前一些地方積極跟進(jìn)，將城中村改造項(xiàng)目作為

2024年專項(xiàng)債券項(xiàng)目?jī)?chǔ)備重點(diǎn)。城中村土地征收后，地方政府一般委托城投公司進(jìn)行土地整理，待轉(zhuǎn)為“熟地”后再向房地產(chǎn)企業(yè)等市場(chǎng)主體出讓，由房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)；地方政府也可以直接將征收的土地向房地產(chǎn)企業(yè)出讓，由房地產(chǎn)企業(yè)完成所有土地整理及開(kāi)發(fā)工作。在這些建設(shè)環(huán)節(jié)，城投公司、房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)銀行貸款、債券等渠道融資。例如，央行向國(guó)開(kāi)行發(fā)放

PSL（抵押補(bǔ)充貸款），國(guó)開(kāi)行再向企業(yè)發(fā)放“城中村改造專項(xiàng)借款”；或商業(yè)銀行向企業(yè)發(fā)放商業(yè)性的城中村改造貸款。此外，城投公司也可以結(jié)合具體項(xiàng)目發(fā)行城投債券，房地產(chǎn)企業(yè)可以發(fā)行資金專用于城中村改造的房地產(chǎn)債券。1

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1月

23日城中村是指市郊村落在城市化進(jìn)程中，農(nóng)業(yè)用地已經(jīng)被征用，但村民仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)。城中村滯后于城市發(fā)展，逐漸成為建成區(qū)中的“夾縫地”，游離于現(xiàn)代城市管理之外，存在建筑安全、基礎(chǔ)設(shè)施、治安等方面社會(huì)問(wèn)題。因此，城中村改造成為未來(lái)城市建設(shè)提升必須完成的一項(xiàng)工程。一、城中村改造政策表述（一）政治局會(huì)議首次提出城中村改造2023年

4月

28日，中央政治局會(huì)議提出要“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造和‘平急兩用’公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”。會(huì)議明確城中村改造的實(shí)施范圍主要是“超大特大城市”。根據(jù)國(guó)務(wù)院于

2014

年下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整城市規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)的通知》，城區(qū)常住人口

1000

萬(wàn)以上的城市為超大城市，城區(qū)常住人口

500

萬(wàn)以上

1000

萬(wàn)以下的城市為特大城市。按照住建部《2022年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》的數(shù)據(jù)，目前超大城市有

10

個(gè)（包括上海、北京、深圳、廣州、重慶、天津、成都、杭州、武漢、東莞），特大城市有

9個(gè)（包括西安、南京、沈陽(yáng)、青島、濟(jì)南、長(zhǎng)沙、鄭州、蘇州、合肥）。表

1：超大特大城市城區(qū)

2022

年常住人口數(shù)量一覽超大城市特大城市上海（2475.89

萬(wàn)）、北京（1912.80萬(wàn)

）、深圳（1766.18

萬(wàn)）、廣州（1369.70萬(wàn)

）、重慶（1617.50

萬(wàn)）、成都（1257.24萬(wàn)

）、天津（1160.07萬(wàn)）、杭州（1002.10

萬(wàn)

）、東莞（1082.44

萬(wàn)）、武漢（1080.64萬(wàn)）西安（770.00萬(wàn)）、南京（699.31萬(wàn)）、沈陽(yáng)（600.00

萬(wàn)

）、青島（583.91萬(wàn)）、濟(jì)南（662.80萬(wàn)）、長(zhǎng)沙（520.51

萬(wàn)

）、鄭州（766.75萬(wàn)）、蘇州（500.08萬(wàn)）、合肥（650.40萬(wàn)）注：根據(jù)《2022

年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》城區(qū)常住人口數(shù)據(jù)確定的特大城市名單可能與第三方研究認(rèn)定的特大城市名單存在差異。資料來(lái)源：《2022年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，遠(yuǎn)東資信整理（二）國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》2023年

7月

21日，國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》。會(huì)議指出：（1）優(yōu)先對(duì)需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造，成熟一個(gè)推進(jìn)一個(gè)。（2）由城市當(dāng)?shù)卣?fù)責(zé)編制改造規(guī)劃計(jì)劃、籌措改造資金，把城中村改造與保障性住房建設(shè)相結(jié)合。（3）發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。（三）城中村改造工作部署會(huì)議7月

28日，在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議召開(kāi)。2

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1月

23日會(huì)議指出：（1）現(xiàn)階段推進(jìn)城中村改造困難大、矛盾多、情況復(fù)雜，要以新思路新方式破解城中村改造中利益分配、資金運(yùn)用、土地征收、人和產(chǎn)業(yè)安置等難題。（2）采取拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合等不同方式分類改造。（3）實(shí)行改造資金和規(guī)劃指標(biāo)全市統(tǒng)籌、土地資源區(qū)域統(tǒng)籌。（4）必須實(shí)行凈地出讓。（5）堅(jiān)持以市場(chǎng)化為主導(dǎo)、多種業(yè)態(tài)并舉的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)方式。（6）建設(shè)好配套公共基礎(chǔ)設(shè)施。二、政策解讀（一）城中村改造與棚戶區(qū)、老舊小區(qū)改造的區(qū)別在提出城中村改造之前，我國(guó)已經(jīng)在大規(guī)模實(shí)施棚戶區(qū)改造、老舊小區(qū)改造工程。2008

年中央啟動(dòng)以棚戶區(qū)改造為主要內(nèi)容的保障性安居工程，此后歷次“五年規(guī)劃”都設(shè)定了棚戶區(qū)改造目標(biāo)。2020年國(guó)務(wù)院印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，開(kāi)始大范圍實(shí)施老舊小區(qū)改造工程。盡管城中村改造和棚戶區(qū)、老舊小區(qū)改造都屬于城市建設(shè)范疇，但在實(shí)施范圍、土地性質(zhì)、改造方式等方面存在差異。其中最大的差異是城中村土地屬于集體所有，而老舊小區(qū)和棚戶區(qū)土地屬于國(guó)有。雖然城中村土地可以作為集體經(jīng)營(yíng)性用地入市，但是結(jié)合相關(guān)政策表述與城市統(tǒng)籌管理的現(xiàn)實(shí)需要，大部分城中村會(huì)作為國(guó)有土地出讓。這意味著城中村拆除新建需要征收土地并轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，牽涉到地方政府建設(shè)用地指標(biāo)和土地出讓收入。表

2：城中村改造與老舊小區(qū)、棚戶區(qū)改造的區(qū)別城中村改造老舊小區(qū)改造棚戶區(qū)改造實(shí)施范圍土地性質(zhì)改造方式超大特大城市集體所有2000年以前建成的住宅小區(qū)工礦林墾地區(qū)的危舊房屋國(guó)有國(guó)有拆除新建、整治提升政府主導(dǎo)，城投公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承建整治提升拆除新建建設(shè)主體居民主導(dǎo)，建筑公司承建政府主導(dǎo)，城投公司承建征地環(huán)節(jié)：地方政府專項(xiàng)債征地環(huán)節(jié)：地方政府專項(xiàng)債主要融資方式

建設(shè)環(huán)節(jié)：城中村改造專項(xiàng)借款、其他市場(chǎng)化資金地方政府專項(xiàng)債建設(shè)環(huán)節(jié)：企業(yè)債、棚改專項(xiàng)貸資料來(lái)源：公開(kāi)信息，遠(yuǎn)東資信整理（二）城中村改造的意義推進(jìn)城中村改造有利于消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境條件、擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的一項(xiàng)重要舉措。3

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1月

23日特別是近兩年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模大幅下降，對(duì)房地產(chǎn)、建筑裝飾等行業(yè)造成了負(fù)面沖擊。政治局會(huì)議提出城中村改造工程一方面是要提升城市化水平，另一方面是希望借此擴(kuò)大房地產(chǎn)有效投資，進(jìn)而拉動(dòng)社會(huì)內(nèi)需。根據(jù)華泰證券測(cè)算，21個(gè)超大特大城市潛在待改造的城中村面積約為

12.3

萬(wàn)億平米，如果其中

50%采取拆除新建、50%實(shí)施整治提升，潛在投資規(guī)模約為

8萬(wàn)億元。為盡快落地城中村改造項(xiàng)目、發(fā)揮投資帶動(dòng)作用，目前住建部已為城中村改造項(xiàng)目建立專門的管理系統(tǒng)。據(jù)中新社

10

月

12

日?qǐng)?bào)道，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部城中村改造信息系統(tǒng)投入運(yùn)行兩個(gè)月以來(lái)，已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目

162

個(gè)?？梢钥闯鲎〗ú亢偷胤秸憫?yīng)較為積極，預(yù)計(jì)后續(xù)其他部門會(huì)有配套的措施支持推進(jìn)。（三）《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》要點(diǎn)分析1.總體要求從實(shí)際出發(fā)分三類實(shí)施改造：（1）具備條件的城中村實(shí)施拆除新建；（2）不具備條件的不強(qiáng)行推進(jìn)，而是開(kāi)展整治提升；（3）介于前兩類之間的實(shí)施拆整結(jié)合。城中村改造堅(jiān)持規(guī)劃先行、依法征收，更好發(fā)揮政府作用；堅(jiān)持公平公開(kāi)、凈地出讓，發(fā)揮市場(chǎng)的決定性作用。解讀：城中村拆除新建需要協(xié)調(diào)各方利益，如果地方政府和村集體無(wú)法就補(bǔ)償方案達(dá)成一致，城中村拆建可能無(wú)法實(shí)施。特別是目前土地出讓價(jià)格持續(xù)走低，地方政府考慮凈地出讓收益后，給村集體的補(bǔ)償肯定會(huì)低于以往拆遷補(bǔ)償水平，雙方協(xié)商過(guò)程可能會(huì)遇到分歧，從而影響改造進(jìn)度。2.重點(diǎn)任務(wù)明確城中村改造范圍：城中村改造包括城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界內(nèi)的各類城中村，優(yōu)先對(duì)需求迫切、城市安全和社會(huì)治理隱患多的城中村進(jìn)行改造。編制城中村改造規(guī)劃計(jì)劃：由城市當(dāng)?shù)卣幹瞥侵写甯脑炜刂菩栽敿?xì)規(guī)劃，建立項(xiàng)目清單，明確改造目標(biāo)、改造方式、資金籌措安排、支持政策、組織實(shí)施等內(nèi)容。依法實(shí)施征收：建立健全征收制度，保障村民合法權(quán)益，做好產(chǎn)業(yè)先行搬遷。多渠道籌措改造資金：（1）城市當(dāng)?shù)卣贫ㄊ杏騼?nèi)城中村改造資金平衡方案，避免新增地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（2）配套的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施需新建或改建的，由城市人民政府負(fù)責(zé)投入。（3）政府籌措資金或引入社會(huì)資金。在先行確定規(guī)劃指標(biāo)、合作單位選擇條件和凈地出讓等前提下，建立競(jìng)爭(zhēng)性準(zhǔn)入機(jī)制組織采用公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性磋商等方式，選擇優(yōu)質(zhì)合作單位，相應(yīng)城中村改造項(xiàng)目?jī)?nèi)土地可依法實(shí)施綜合評(píng)價(jià)出讓或帶設(shè)計(jì)方案出讓。積極創(chuàng)新改造模式，鼓勵(lì)和支持民間資本參與，努力發(fā)展各種新業(yè)態(tài)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。4

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1月

23日解讀：城中村土地屬于集體所有，地方政府征收需要先行支付補(bǔ)償款，會(huì)占用地方政府大量資金。目前地方土地出讓收入下降明顯，各地財(cái)政資金較為緊張，需要通過(guò)債務(wù)融資來(lái)維持資金平衡，相應(yīng)地會(huì)擠占一部分地方政府債務(wù)額度。為了保障城中村改造資金，2024

年的地方政府債務(wù)上限可能會(huì)適度上調(diào)。土地征收后必須實(shí)行凈地出讓，這就要求地方政府完成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工作。城投公司作為地方政府土地開(kāi)發(fā)的主體，將會(huì)在城中村改造的拆遷、土地整理環(huán)節(jié)承擔(dān)主要任務(wù)。這可以給超大特大城市的部分城投公司帶來(lái)一定業(yè)務(wù)增量。3.支持政策對(duì)符合條件的城中村改造項(xiàng)目，中央通過(guò)現(xiàn)有渠道適當(dāng)給予補(bǔ)助。將符合條件的城中村改造項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍。設(shè)立城中村改造專項(xiàng)借款。鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則提供城中村改造貸款，?？顚Ｓ?、封閉管理。符合條件的城中村改造項(xiàng)目適用現(xiàn)行棚戶區(qū)改造有關(guān)稅費(fèi)支持政策。解讀：為滿足城中改造的資金需求，中央政府會(huì)給予地方一定的補(bǔ)助和稅費(fèi)優(yōu)惠，同時(shí)放開(kāi)債務(wù)融資渠道，讓地方政府可以發(fā)行專項(xiàng)債券融資，同時(shí)鼓勵(lì)銀行系統(tǒng)提供資金支持。除文件表述提到的方式外，不排除交易所和銀行間市場(chǎng)會(huì)在債券發(fā)行方面給予傾斜，為城投公司、房地產(chǎn)公司開(kāi)展城中村改造提供發(fā)債支持。三、可能的債務(wù)融資方式（一）征地環(huán)節(jié)的融資方式對(duì)于實(shí)施拆除新建的城中村，地方政府負(fù)責(zé)征收土地，在征地環(huán)節(jié)可以通過(guò)發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券、實(shí)施房票安置等方式融資。1.地方政府專項(xiàng)債券城中村改造涉及到集體土地征收，地方政府需要向村民支付征地補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)男问桨ìF(xiàn)金、安置房或房票。超大特大城市土地市場(chǎng)價(jià)值較高，征地的現(xiàn)金補(bǔ)償款規(guī)模會(huì)很大，城市當(dāng)?shù)卣赡茉诙唐趦?nèi)缺少足夠流動(dòng)資金用于支付，需要通過(guò)發(fā)行地方政府債券融資。按照最新的監(jiān)管政策，地方政府專項(xiàng)債券的支持范圍有所調(diào)整，其中保障性安居工程領(lǐng)域新增城中村改造、保障性住房?jī)蓚€(gè)投向。自此，保障性安居工程包括六個(gè)子類別：（1）城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；（2）保障性租賃住房；（3）公共租賃住房；（4）棚戶區(qū)改造；（5）城中村改造；（6）保障性住房。專項(xiàng)債券支持范圍調(diào)整后，地方政府可以發(fā)行城中村改造專項(xiàng)債券融資。目前一些地方積極跟進(jìn)，將城中村改造項(xiàng)目作為

2024

年專項(xiàng)債券項(xiàng)目?jī)?chǔ)備重點(diǎn)。但需要注意的是，地方政府專項(xiàng)債納入政府性基金賬戶統(tǒng)籌，近年來(lái)地方政府土地出讓下降導(dǎo)致政府性基金收入減少，政府性基金賬戶的可持續(xù)性成為財(cái)政部關(guān)注的重點(diǎn)。如果

20245

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1月

23日年預(yù)算控制專項(xiàng)債券總額度，新增城中村改造專項(xiàng)債券就要擠占其他項(xiàng)目的額度，一些地方可能會(huì)因此暫緩城中村改造專項(xiàng)債券發(fā)行進(jìn)度。后續(xù)還要進(jìn)一步看

2024

年預(yù)算如何安排地方專項(xiàng)債券額度。2.房票房票是指拆遷中對(duì)被征收人進(jìn)行的一種類貨幣化安置方式，將計(jì)劃安置的房屋結(jié)轉(zhuǎn)為一定的貨幣金額，以統(tǒng)一式樣的房票形式提供給被征收人。被征收人自行向參與房票安置工作的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買商品房，以房票結(jié)算購(gòu)房款。地方政府以房票的形式向被征收人支付補(bǔ)償，就不需要?jiǎng)佑秘?cái)政資金，相當(dāng)于通過(guò)房票為土地征收提供了融資。鄭州、江西、南京、廈門、貴陽(yáng)、無(wú)錫等近

30

省市（縣）都有小范圍、短時(shí)間推行過(guò)房票安置政策，但實(shí)施地區(qū)大多為二三線城市。在

2023年中央提出城中村改造任務(wù)后不久，廣州市發(fā)布了《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法（建議稿）》，擬將房票作為城中村改造的重要安置方式，成為第一個(gè)嘗試房票安置的一線城市。不排除后續(xù)會(huì)有更多超大特大城市效仿采用房票安置制度。（二）建設(shè)環(huán)節(jié)的融資方式城中村土地征收后，地方政府一般委托城投公司進(jìn)行土地整理，待轉(zhuǎn)為“熟地”后再向房地產(chǎn)企業(yè)等市場(chǎng)主體出讓，由房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)開(kāi)發(fā)；地方政府也可以直接將征收的土地向房地產(chǎn)企業(yè)出讓，由房地產(chǎn)企業(yè)完成所有土地整理及開(kāi)發(fā)工作。在這些建設(shè)環(huán)節(jié)，城投公司、房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)銀行貸款、債券等渠道融資。1.銀行貸款《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》明確提出要“設(shè)立城中村改造專項(xiàng)借款”。城中村改造專項(xiàng)借款可能由政策性銀行（國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行）負(fù)責(zé)發(fā)放，資金來(lái)源于政策性銀行發(fā)債籌資或央行結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，PSL

或成為城中村改造專項(xiàng)借款的主要資金來(lái)源。PSL（Pledged

Supplementary

Lending）即抵押補(bǔ)充貸款，是央行貨幣政策工具之一，由央行向政策性銀行提供資金支持。政策性銀行以質(zhì)押方式向人民銀行申請(qǐng)

PSL，抵押品包含高等級(jí)債券資產(chǎn)及優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。PSL資金僅可用于發(fā)放特定項(xiàng)目貸款，支持對(duì)象主要是符合國(guó)家政策導(dǎo)向的項(xiàng)目，此前棚戶區(qū)改造工程就獲得了

PSL資金支持。2023

年

12

月，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)進(jìn)出口銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款（PSL）3500

億元，這是

PSL

時(shí)隔一年后重啟投放，地方城投公司可以爭(zhēng)取政策性的城中村改造專項(xiàng)借款。除政策性貸款外，《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》還“鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照市場(chǎng)化、法治化原則提供城中村改造貸款”。在

2023

年

8月

18日多部門召開(kāi)的金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)電視會(huì)議上也提到，要“積極挖掘新的信貸增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)城中村改造建設(shè)”。城中村改造項(xiàng)目由地方政府推動(dòng)，6

/

9請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明遠(yuǎn)東研究·政策研究2024年

1月

23日信用風(fēng)險(xiǎn)較相對(duì)較低，商業(yè)銀行一般會(huì)愿意提供相關(guān)貸款。參與城中村土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)可以爭(zhēng)取商業(yè)性的城中村改造貸款。2.城投債券除向銀行貸款外，參與城中村改造的城投公司還可以發(fā)行債券融資。在

2023

年

10

月

23日企業(yè)債正式平移至交易所接續(xù)審核后，已經(jīng)有相關(guān)發(fā)行案例。西安經(jīng)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司在

12月成功發(fā)行了“23西經(jīng)發(fā)

01”“23西經(jīng)發(fā)

02”兩只企業(yè)債，募集資金規(guī)模分別為

9.00

億元、7.00

億元，資金主要用于經(jīng)開(kāi)區(qū)高鐵新城柳林村城中村改造安置房建設(shè)項(xiàng)目。這是企業(yè)債平移后，交易所債券市場(chǎng)首單用于城中村改造領(lǐng)域的企業(yè)債券發(fā)行，后續(xù)城中村項(xiàng)目推進(jìn)還會(huì)帶來(lái)更多城投債發(fā)行需求。表

3：2023

年發(fā)行的募集資金用于城中村改造項(xiàng)目的城投債券債券簡(jiǎn)稱發(fā)行人起息日主體評(píng)級(jí)募集資金用途發(fā)行規(guī)模

7.00

億元，5.25

億元用于經(jīng)開(kāi)區(qū)高鐵新城柳林村城中村改造安置房建設(shè)項(xiàng)目。23西經(jīng)發(fā)

02西安經(jīng)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司

2023-12-05西安經(jīng)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司

2023-12-05AA發(fā)行規(guī)模

9.00

億元，6.75

億元用于經(jīng)開(kāi)區(qū)高鐵新城柳林村城中村改造安置房建設(shè)項(xiàng)目。23西經(jīng)發(fā)

01AAAA募集資金

15.00億元，其中

5.25億元擬用于三明市徐碧"城中村"改造安置房項(xiàng)目，3.75億元擬用于徐碧"城中村"改造安置房項(xiàng)目建設(shè)。三明市城市建設(shè)投資集團(tuán)有2023-08-1623三明城投債限公司洛陽(yáng)鑫通經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資有限發(fā)行規(guī)模為

5.00

億元，其中

3.50

億元用于洛陽(yáng)市西工區(qū)下溝村城中村改造安置房[一期]建設(shè)項(xiàng)目。發(fā)行規(guī)模為

7.00

億元，其中

5

億元用于寧?？h

2021年城中村改造一期工程項(xiàng)目。23洛陽(yáng)鑫通

0223寧海國(guó)投債

0123蕭山經(jīng)開(kāi)債

0223槐蔭城投債23洛陽(yáng)鑫通

0123博投債

012023-07-18AAAA+AA+AA+AA公司寧海縣國(guó)有資產(chǎn)投資控股集2023-07-13團(tuán)有限公司杭州蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)2023-04-28發(fā)行規(guī)模為

8.70

億元，其中

2.00

億元擬用于寧圍街道新華村城中村改造安置房一期項(xiàng)目。募集資金

4億元，其中

3

億元用于西沙王莊城中村改造項(xiàng)目

C-4

地塊項(xiàng)目。有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司濟(jì)南槐蔭城市建設(shè)投資集團(tuán)2023-05-04有限公司洛陽(yáng)鑫通經(jīng)濟(jì)發(fā)展投資有限發(fā)行規(guī)模為人民幣

5.00

億元，3.50

億元用于洛陽(yáng)市西工區(qū)下溝村城中村改造安置房[一期]建設(shè)項(xiàng)目發(fā)行金額為

1

億元，其中

0.36

億元用于博樂(lè)市

2020年棚戶區(qū)[城中村]改造項(xiàng)目。2023-04-27公司博爾塔拉蒙古自治州國(guó)有資2023-04-17產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司AA廣西平果市城市建設(shè)投資有2023-03-21發(fā)行規(guī)模為

4.00

億元，用于平果縣縣城區(qū)城中村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目[一期][二期][三期]。23平果城投債AA限責(zé)任公司募集資金

6.6

億元，其中

5.1

億元用于豐縣消防隊(duì)南,郭新莊,郭樓南,劉李莊及小孫莊區(qū)塊棚戶區(qū)[城中村]改造工程項(xiàng)目[二期]。豐縣城市建設(shè)投資集團(tuán)有限23豐城投債2023-03-17AA公司23蕭山經(jīng)開(kāi)債杭州蕭山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)

2023-03-06AA+募集資金

20.70億元，其中

5.00億元擬用于寧圍街7

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9請(qǐng)務(wù)必閱讀正文后的免責(zé)聲明遠(yuǎn)東研究·政策研究2024年

1月

23日債券簡(jiǎn)稱發(fā)行人起息日主體評(píng)級(jí)募集資金用途道新華村城中村改造安置房一期項(xiàng)目。有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司資料來(lái)源：公開(kāi)信息，遠(yuǎn)東資信整理3.房地產(chǎn)債券2023年

7月以來(lái)，城中村改造系列政策陸續(xù)出臺(tái)，廣州、上海、深圳等地相關(guān)計(jì)劃已接連啟動(dòng)，城中村改造已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)發(fā)展領(lǐng)域。特別是此輪城中村改造聚焦于超大特大城市，釋放的土地價(jià)值較高，市場(chǎng)容量和市場(chǎng)前景對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)具有一定吸引力。房地產(chǎn)企業(yè)可以作為城中村改造項(xiàng)目的綜合開(kāi)發(fā)商，提供包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、土地整理、建筑開(kāi)發(fā)等方面的綜合方案，節(jié)省地方政府管理成本。