房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力提升試卷B卷附答案

?房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理能力提升試卷B卷附答案

單選題（共60題）1、在現(xiàn)金流量表的流入與流出項(xiàng)目中，不應(yīng)該出現(xiàn)（）。A.借貸利息B.折舊與攤銷C.所得稅D.自有資金【答案】B2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤(rùn)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤(rùn)不足彌補(bǔ)的，可以在（）年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。A.2B.3C.4D.5【答案】D3、從某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資產(chǎn)負(fù)債表上，我們可以得到如下項(xiàng)目信息：負(fù)債合計(jì)為3000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為5000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2500萬(wàn)元和1250萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的速動(dòng)比率為()。A.167%B.80%C.200%D.60%【答案】B4、關(guān)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成的說(shuō)法中，正確的是（）。A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由政府有關(guān)部門(mén)代表和技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專家組成B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員可以為5人C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)指定【答案】B5、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的()。A.市場(chǎng)供求關(guān)系B.房地產(chǎn)管理部門(mén)C.業(yè)主的愿望D.建筑質(zhì)量【答案】A6、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】A7、企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品時(shí)，該企業(yè)采用的目標(biāo)市場(chǎng)選擇模式是（）模式。A.市場(chǎng)集中化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場(chǎng)專業(yè)化D.全面覆蓋【答案】B8、在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制的報(bào)表是（）。A.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表B.利潤(rùn)表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.經(jīng)營(yíng)成本估算表【答案】C9、對(duì)于（）競(jìng)爭(zhēng)者的企業(yè)，它們反應(yīng)模式難以捉摸，在特定場(chǎng)合可能采取也可能不采取行動(dòng)，并且無(wú)法預(yù)料它們將會(huì)采取什么行動(dòng)。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機(jī)型【答案】D10、如國(guó)家債券的收益率為9%，經(jīng)測(cè)算，工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)相對(duì)于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.14，整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為18%，則工業(yè)物業(yè)的預(yù)期收益率為（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%【答案】B11、在寫(xiě)字樓物業(yè)租賃中，物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)對(duì)（）進(jìn)行面積規(guī)劃，來(lái)幫助租戶確定最佳的承租面積大小。A.面積單元B.面積單位C.出租單位D.出租單元【答案】D12、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)C.持有期風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)【答案】B13、在集群偏好中，定位于偏好中心，來(lái)迎合所有的消費(fèi)者，即______；定位于最大的細(xì)分市場(chǎng)，即______；同時(shí)開(kāi)發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)，即______。（）A.差異性營(yíng)銷，集中性營(yíng)銷，無(wú)差異性營(yíng)銷B.無(wú)差異性營(yíng)銷，集中性營(yíng)銷，差異性營(yíng)銷C.集中性營(yíng)銷，無(wú)差異性營(yíng)銷，差異性營(yíng)銷D.集中性營(yíng)銷，差異性營(yíng)銷，無(wú)差異性營(yíng)銷【答案】B14、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)【答案】B15、在住房市場(chǎng)中，存量住房市場(chǎng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征是（）。A.競(jìng)爭(zhēng)多于壟斷B.壟斷多于競(jìng)爭(zhēng)C.競(jìng)爭(zhēng)與壟斷持平D.不存在競(jìng)爭(zhēng)和壟斷【答案】A16、某建筑物±0.000＝52.000，設(shè)計(jì)樓頂相對(duì)標(biāo)高為29.000m，則該樓樓頂?shù)慕^對(duì)標(biāo)高為（）m。A.23.000B.29.000C.52.000D.81.000【答案】D17、在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地取得價(jià)格分析屬于（）。A.臨界點(diǎn)分析B.期望值分析C.敏感性分析D.概率分析【答案】A18、房地產(chǎn)投資信托基金投資房地產(chǎn)的常用經(jīng)營(yíng)模式是（）。A.購(gòu)買-出售B.購(gòu)買-更新改造-出售C.購(gòu)買-持有出租-出售D.開(kāi)發(fā)-出售【答案】C19、不需任何刺激需求的費(fèi)用，就可以實(shí)現(xiàn)的基本銷售量，又稱（）。A.市場(chǎng)潛量B.市場(chǎng)預(yù)測(cè)量C.市場(chǎng)最低量D.市場(chǎng)最高量【答案】C20、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于技術(shù)環(huán)境的因素是()。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.信息技術(shù)的發(fā)展和應(yīng)用【答案】D21、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B22、先近似匡算工程量，再配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi)，近似計(jì)算項(xiàng)目投資，這種估算的方法叫作()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)估算法【答案】C23、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（）。A.銷售收入B.開(kāi)發(fā)建設(shè)投資C.營(yíng)業(yè)稅金及附加D.借貸本金償還【答案】D24、小兒蟲(chóng)積，腹痛時(shí)作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補(bǔ)中益氣湯E.黃土湯【答案】A25、在房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究階段，對(duì)房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)的估算中以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是()。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.概算指標(biāo)法D.工程量近似匡算法【答案】B26、有一房地產(chǎn)，土地面積2500m2，為7年前通過(guò)有償出讓取得，當(dāng)時(shí)地價(jià)為700元/m2，土地使用權(quán)年限60年的地價(jià)為1200元/m2。地上建筑物總建筑面積3000m2，于3年前交付使用，當(dāng)時(shí)的建筑物建造價(jià)為600元/m2，現(xiàn)在建造同類建筑物需800元/m2，估計(jì)該建筑物上可使用45年，殘值為2%。若土地的資本化率為8%。該房地產(chǎn)建筑物部分的總價(jià)為（）萬(wàn)元。A.100B.149C.232.3D.180【答案】C27、某市2013年辦公樓施工面積為300萬(wàn)平方米，竣工面積為120萬(wàn)平方米；2014年辦公樓新開(kāi)工面積為500萬(wàn)平方米，竣工面積為280萬(wàn)平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86【答案】C28、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是()模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.市場(chǎng)集中化【答案】D29、對(duì)于能承受較低風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)收益水平的長(zhǎng)期投資者來(lái)說(shuō)，通常以（）作為其投資對(duì)象。A.剛剛竣工的收益性物業(yè)B.進(jìn)入穩(wěn)定期的優(yōu)質(zhì)收益性物業(yè)C.未進(jìn)入穩(wěn)定期的收益性物業(yè)D.機(jī)會(huì)型房地產(chǎn)投資【答案】B30、（）要求企業(yè)提供的會(huì)計(jì)信息應(yīng)當(dāng)反映與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量有關(guān)的所有重要交易或者事項(xiàng)。A.可靠性B.重要性C.可比性D.謹(jǐn)慎性【答案】B31、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售玩具的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳撸ǎ?。A.更適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理【答案】C32、假設(shè)將兩居室每套價(jià)格提高5萬(wàn)元，會(huì)減少多少購(gòu)買者，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，則屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】C33、如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開(kāi)發(fā)商可以采用（）。A.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法B.挑戰(zhàn)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.滲透定價(jià)法【答案】B34、從抵押擔(dān)保的質(zhì)量看，以下最優(yōu)的抵押品是（）。A.商品住宅B.商用房地產(chǎn)C.經(jīng)濟(jì)適用住宅D.出讓國(guó)有土地使用權(quán)【答案】A35、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.在房地產(chǎn)周期循環(huán)中，價(jià)格（租金）和空置率通常是同向變動(dòng)的B.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最低點(diǎn)，空置率最高C.房地產(chǎn)周期循環(huán)的供求平衡點(diǎn)是長(zhǎng)期平均空置率D.在房地產(chǎn)周期循環(huán)的最高點(diǎn)，供給增長(zhǎng)率等于需求增長(zhǎng)率【答案】A36、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于（）時(shí)，不計(jì)算借款償還期。A.出租B.自營(yíng)C.經(jīng)營(yíng)D.銷售【答案】D37、下列關(guān)于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A.時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額B.終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)的金額C.不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值D.資金等效值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值【答案】D38、下列因素或措施可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上升的是()。A.提高開(kāi)發(fā)貸款利率B.降低開(kāi)發(fā)貸款利率C.通貨膨脹率下降D.降低房地產(chǎn)稅費(fèi)【答案】A39、根據(jù)消費(fèi)者（）的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購(gòu)商品（包括服務(wù)）分為三類：即便利品、選購(gòu)品和特殊品。A.購(gòu)買習(xí)慣B.購(gòu)買心理C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)D.購(gòu)買行為【答案】D40、下列不屬于項(xiàng)目進(jìn)度管理的程序的是（）。A.進(jìn)行進(jìn)度控制和變更管理B.編制進(jìn)度計(jì)劃C.實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃D.施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)研與分析【答案】D41、按照地域范圍對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的主要方式，地域所包括的范圍可大可小，最常見(jiàn)的是按照（）劃分。A.城市內(nèi)某個(gè)區(qū)域B.省或自治區(qū)所轄地域C.城市D.中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)【答案】C42、某公司開(kāi)發(fā)的酒店項(xiàng)目在建成經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間后，根據(jù)市場(chǎng)的變化將其用途調(diào)整為寫(xiě)字樓，該公司采用的市場(chǎng)定位方式是（）。A.避強(qiáng)定位方式B.產(chǎn)品差別化方式C.對(duì)抗性定位方式D.重新定位方式【答案】D43、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計(jì)為4000萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為6000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為3000萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，存貨為1500萬(wàn)元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的流動(dòng)比率為()。A.150%B.200%C.300%D.400%【答案】C44、某開(kāi)發(fā)商于2013年6月1日獲得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的土地使用權(quán)，2014年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計(jì)，2014年8月1日取得開(kāi)工許可證，2016年2月1日項(xiàng)目建成并獲發(fā)竣工證書(shū)，2016年8月1日銷售完畢。在計(jì)算該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí)，其計(jì)算期為（）。A.2013年6月1日至2016年2月1日B.2013年6月1日至2016年8月1日C.2014年8月1日至2016年2月1日D.2014年8月1日至2016年8月1日【答案】B45、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的主要不確定性因素的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.權(quán)益投資比率低，意味著投資者使用了高的財(cái)務(wù)杠桿B.當(dāng)短期抵押貸款利率較低，資金可獲得性較好時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的投資者喜歡選用較低的權(quán)益投資比率C.空置率是指準(zhǔn)備出租但還沒(méi)有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例D.通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽署長(zhǎng)期合約可以減少物業(yè)維護(hù)管理費(fèi)用的變動(dòng)，但不能排除通貨膨脹因素對(duì)這部分費(fèi)用的影響【答案】B46、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式類型，（）主要適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。部分政策性租賃住宅、普通商品住宅也可采用這種模式。A.開(kāi)發(fā)-銷售模式B.開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式C.購(gòu)買-持有出租-出售模式D.購(gòu)買-更新改造-出售模式【答案】B47、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)為6540萬(wàn)元，銷售利潤(rùn)率為24%，項(xiàng)目的銷售稅費(fèi)為銷售收入的5.5%，該項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率是（）。A.18.50%B.22.68%C.31.58%D.34.04%【答案】D48、下列關(guān)于資產(chǎn)負(fù)債表不正確的是()。A.資產(chǎn)負(fù)債表反映企業(yè)一定日期全部資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益的情況B.資產(chǎn)負(fù)債表反映項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)各期的資金盈余或短缺情況C.在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制資產(chǎn)負(fù)債表D.編制該企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表，以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率等反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和清償能力的指標(biāo)【答案】B49、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租售到租售完成所需的時(shí)間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A50、張某以40萬(wàn)元購(gòu)買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買投資的部分資金來(lái)自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1.5萬(wàn)元，則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33【答案】C51、在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的（）。A.市場(chǎng)需求上限B.市場(chǎng)有效需求C.市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求D.市場(chǎng)最低需求【答案】A52、取得開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地所發(fā)生的費(fèi)用為（）。A.用地使用費(fèi)B.土地費(fèi)用C.土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)D.土地租用費(fèi)【答案】B53、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目現(xiàn)有A、B兩種方案，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分別為3年、4年，其目標(biāo)收益率均為12%，凈現(xiàn)值分別為120萬(wàn)元、150萬(wàn)元，對(duì)兩方案進(jìn)行比選，則最優(yōu)方案的等額年值為（）萬(wàn)元。A.39.51B.49.39C.49.96D.62.45【答案】C54、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D55、以下財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是（）。A.流動(dòng)比率越高，說(shuō)明企業(yè)償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)B.速動(dòng)比率越高，說(shuō)明企業(yè)的短期償債能力越強(qiáng)C.資產(chǎn)負(fù)債率越高，企業(yè)償還債務(wù)的能力越差D.一般來(lái)講，存貨周轉(zhuǎn)率越高，則流動(dòng)性越差【答案】D56、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)C.城市建設(shè)配套費(fèi)D.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)【答案】C57、下列關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資不確定因素的表述中，正確的是（）。A.空置率與有效毛收入呈反向變動(dòng)B.通過(guò)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂長(zhǎng)期合約，可以完全排除通貨膨脹對(duì)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的影響C.權(quán)益投資比率高，意味著投資者承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬均增加D.金融機(jī)構(gòu)通常要求投資者的權(quán)益投資比率不得高于某一要求的比率【答案】A58、某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了40萬(wàn)元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為6.6%，期限為10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為0.5%，則購(gòu)房者的首次還款額是()元。A.2040.82B.3451.83C.5089.01D.6666.37【答案】B59、納入儲(chǔ)備的土地前期開(kāi)發(fā)、保護(hù)、管理和臨時(shí)利用，以及為儲(chǔ)備土地、實(shí)施前期開(kāi)發(fā)進(jìn)行融資等活動(dòng)由（）負(fù)責(zé)實(shí)施。A.開(kāi)發(fā)商B.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)C.建筑商D.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)【答案】B60、方案經(jīng)濟(jì)比選中決策準(zhǔn)則包括三個(gè)原則，不應(yīng)包括的原則是（）。A.最低可接受收益率原則B.不行動(dòng)原則C.備選方案差異原則D.最高可接受收益率原則【答案】D多選題（共45題）1、抵押率的確定受（）等因素的影響。A.抵押物的流動(dòng)性B.貸款期限長(zhǎng)短C.通貨膨脹預(yù)期D.抵押物所處的市場(chǎng)條件E.抵押物的新舊程度【答案】ABCD2、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問(wèn)題是（）。A.做出是否投資的決定B.對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算C.是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要D.有哪些關(guān)鍵問(wèn)題需要進(jìn)行輔助研究E.系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案【答案】ACD3、以下說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是（）。A.張某和王某合作完成一款軟件，他們可以約定申請(qǐng)專利的權(quán)利只屬于張某B.張某和王某共同完成了一項(xiàng)發(fā)明創(chuàng)造，在沒(méi)有約定的情況下，如果張某要對(duì)其單獨(dú)申請(qǐng)專利就必須征得王某的同意C.張某臨時(shí)借調(diào)到某軟件公司工作，在執(zhí)行該公司交付的任務(wù)的過(guò)程中，張某完成的發(fā)明創(chuàng)造屬于職務(wù)發(fā)明D.甲委托乙開(kāi)發(fā)了款軟件，在沒(méi)有約定的情況下，由于甲提供了全部的資金和設(shè)備，因此該軟件著作權(quán)屬于甲【答案】D4、寫(xiě)字樓分類過(guò)程中要考慮的因素包括（）。A.物業(yè)所處位置B.輻射區(qū)域的范圍C.建筑設(shè)備系統(tǒng)D.建造年代E.租戶類型【答案】AC5、下列報(bào)表中，屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)報(bào)表的有（）。A.資產(chǎn)負(fù)債表B.投資計(jì)劃與資金籌措表C.借款還本付息估算表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表E.利潤(rùn)表【答案】AD6、會(huì)計(jì)要素中，費(fèi)用能夠予以確認(rèn)的條件是（）。A.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)增加B.導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)減少C.導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債增加D.導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債減少E.經(jīng)濟(jì)利益的流出額能夠可靠計(jì)量【答案】BC7、美國(guó)甲公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)在其本國(guó)享有"A"注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)，但未在中國(guó)申請(qǐng)注冊(cè)。中國(guó)的乙公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)也使用"A"商標(biāo)，并享有中國(guó)注冊(cè)商標(biāo)專用權(quán)，但未在美國(guó)申請(qǐng)注冊(cè)。美國(guó)的甲公司與中國(guó)的乙公司生產(chǎn)的平板計(jì)算機(jī)都在中國(guó)市場(chǎng)上銷售。此情形下，依據(jù)中國(guó)商標(biāo)法，()商標(biāo)權(quán)。A.甲公司侵犯了乙公司的B.甲公司未侵犯乙公司的C.乙公司侵犯了甲公司的D.甲公司與乙公司均未侵犯【答案】A8、以招拍掛出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，政府的規(guī)劃管理包括（）。A.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的選址、定點(diǎn)審批B.核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.設(shè)計(jì)方案審批D.核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證E.核發(fā)建筑工程施工許可證【答案】BCD9、國(guó)際上通常采取的住房保障方式有（）。A.政府直接建房B.對(duì)住房投資人減稅C.對(duì)住房承租人減稅D.對(duì)住房承租人補(bǔ)貼E.鼓勵(lì)營(yíng)利機(jī)構(gòu)建房【答案】ABD10、實(shí)物期權(quán)類型主要包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.成長(zhǎng)型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.剛性期權(quán)E.柔性期權(quán)【答案】ABC11、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A12、在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有()。A.文獻(xiàn)查閱法B.觀察法C.專題討論法D.問(wèn)卷調(diào)查法E實(shí)驗(yàn)法【答案】BCD13、市場(chǎng)調(diào)查的第一步是確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)，調(diào)查項(xiàng)目可以分成以下三類（）。A.描述性調(diào)查B.試探性調(diào)查C.抽樣性調(diào)查D.因果性調(diào)查E.電話回訪性調(diào)查【答案】ABD14、現(xiàn)代營(yíng)銷戰(zhàn)略的核心又可以稱為STP營(yíng)銷，具體包括（）。A.市場(chǎng)分析B.目標(biāo)市場(chǎng)選擇C.市場(chǎng)細(xì)分D.市場(chǎng)定位E.市場(chǎng)調(diào)查【答案】BCD15、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，是指城市政府委托當(dāng)?shù)赝恋厥召?gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，按照土地利用總體規(guī)劃，城市總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃和年度土地供應(yīng)計(jì)劃，對(duì)確定的()，統(tǒng)一組織進(jìn)行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的行為。A.存量國(guó)有土地B.擬征用土地C.農(nóng)轉(zhuǎn)用土地D.開(kāi)發(fā)商委托開(kāi)發(fā)土地E合作開(kāi)發(fā)土地【答案】ABC16、按照索賠的目的，可以將工程索賠分為（）。A.工期索賠B.工程變更索賠C.合同中明示的索賠D.合同中默示的索賠E.費(fèi)用索賠【答案】A17、“三通一平”等土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用，主要包括（）。A.地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用B.原有建筑物、構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)用C.場(chǎng)地平整費(fèi)用D.通水、通電、通路的費(fèi)用E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】ACD18、下列選項(xiàng)中，屬于工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的有（）。A.普通住宅B.公寓市場(chǎng)C.休閑旅游設(shè)施D.倉(cāng)儲(chǔ)用房市場(chǎng)E.工業(yè)寫(xiě)字樓【答案】D19、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)原則主要有（）。A.經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結(jié)合的原則B.充分考慮近期效益的原則C.充分考慮遠(yuǎn)期效益的原則D.近期與遠(yuǎn)期效益相結(jié)合的原則E.考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的原則【答案】AD20、盡管有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也有自己的銷售隊(duì)伍，但他們往往還要借助于物業(yè)代理的幫助，這是因?yàn)槲飿I(yè)代理具有某些優(yōu)勢(shì)，具體包括（）。A.物業(yè)代理對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前和未來(lái)的供求關(guān)系非常熟悉B.物業(yè)代理有具備豐富的租售知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員C.物業(yè)代理信譽(yù)更高，更易銷售D.物業(yè)代理更加熟悉市場(chǎng)情況E.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有特定的銷售對(duì)象【答案】ABD21、房屋施工面積包括（）幾項(xiàng)。A.報(bào)告期新開(kāi)工的面積B.上期開(kāi)工跨入報(bào)告期繼續(xù)施工的房屋面積C.上期已停建在報(bào)告期恢復(fù)施工的房屋面積D.上期已經(jīng)停建本期未恢復(fù)施工的面積E.上期開(kāi)始施工跨入本期未施工的面積【答案】ABC22、盈虧平衡分析中，產(chǎn)品成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈線性關(guān)系的假設(shè)條件有（）。A.產(chǎn)品總成本不隨產(chǎn)銷量變化B.產(chǎn)品銷售量等于生產(chǎn)量C.單位產(chǎn)品變動(dòng)成本不隨產(chǎn)銷量變化D.單位產(chǎn)品銷售價(jià)格不隨產(chǎn)銷量變化E.單位產(chǎn)品固定成本不隨產(chǎn)銷量變化【答案】BCD23、房地產(chǎn)組合投資管理的主要工作包括（）。A.制定并執(zhí)行組合投資策略B.設(shè)計(jì)和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu)C.進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析D.制定物業(yè)策略計(jì)劃E.監(jiān)督物業(yè)購(gòu)買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策【答案】AB24、經(jīng)營(yíng)收入是指向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)商品或經(jīng)營(yíng)時(shí)的貨幣收入，包括（）。A.銷售收入B.補(bǔ)貼收入C.出租收入D.自營(yíng)收入E.營(yíng)業(yè)外收入【答案】ACD25、甲乙兩個(gè)項(xiàng)目均為出售型住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。A.利潤(rùn)總額B.投資利潤(rùn)率C.資產(chǎn)負(fù)債率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.償債備付率【答案】AB26、按照風(fēng)險(xiǎn)大小和收益水平高低，通常將房地產(chǎn)投資劃分為（）。A.金融投資型B.收益型C.實(shí)物投資型D.機(jī)會(huì)型E.收益加增值型【答案】BD27、下列房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格指標(biāo)中，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（）。A.吸納量B.新竣工量C.預(yù)售面積D.可供租售量E.房地產(chǎn)價(jià)格【答案】AC28、敏感性分析的目的在于（）。A.找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素，分析敏感性因素變動(dòng)的原因，并為進(jìn)一步進(jìn)行不確定性分析（如概率分析）提供依據(jù)B.研究不確定性因素變動(dòng)如引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力C.比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案D.計(jì)算不確定性因素變動(dòng)時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)的相應(yīng)變動(dòng)值E.確定用于敏感性分析的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)【答案】ABC29、房地產(chǎn)投資除了與一般投資行為一樣劃分為短期投資和長(zhǎng)期投資、直接投資和間接投資、金融投資和實(shí)物投資外，還可以按照()分類。A.經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型B.投資方式C.投資主體D.物業(yè)類型E投資偏好【答案】ACD30、實(shí)物期權(quán)類型主要包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.成長(zhǎng)型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.剛性期權(quán)E.柔性期權(quán)【答案】ABC31、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有（）。A.基準(zhǔn)收益率B.目標(biāo)收益率C.出租率D.空置率E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛收入比率【答案】CD32、在借貸記賬法下，期末結(jié)賬后，一般有余額的賬戶有（）。A.資產(chǎn)類賬戶B.負(fù)債類賬戶C.期間成本費(fèi)用賬戶D.期間收入賬戶E.所有者權(quán)益賬戶【答案】AB33、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的說(shuō)法，正確的有（）。A.應(yīng)納稅所得額=收入總額－不征稅收入－免稅收入－各項(xiàng)扣除－允許彌補(bǔ)的以前年度虧損B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額錯(cuò)誤適用稅率C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)E.企業(yè)所得稅稅率為25%【答案】AC34、租售方案必須明確的問(wèn)題包括（）。A.出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對(duì)應(yīng)關(guān)系B.租售收入C.在整個(gè)租售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量D.租售價(jià)格E.收款方式【答案】AC35、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法中，從投資的角度來(lái)看，正確的有（）。A.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為資金的增值B.資金的時(shí)間價(jià)值表現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的補(bǔ)償C.資金的時(shí)間價(jià)值是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素可能帶來(lái)?yè)p失的補(bǔ)償D.資金的時(shí)間價(jià)值與投資利潤(rùn)率相關(guān)E.資金的時(shí)間價(jià)值與通貨膨脹率相關(guān)【答案】ACD36、對(duì)于出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，清償能力指標(biāo)之中的()指標(biāo)的計(jì)算非常重要。A.借款償還期B.利息備付率C.流動(dòng)比率D.償債備付率E速動(dòng)比率【答案】BD37、下列房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)的有（）。A.借款償還期B.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率C.償債備付率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.動(dòng)態(tài)投資回收期【答案】BD38、相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有（）。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C.置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)E.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者【答案】ACD39、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括（）。A.未分配利潤(rùn)B.投資回收C.權(quán)益融資D.投資回報(bào)E.折舊和攤銷【答案】A40、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的償債備付率時(shí)，可用于還本付息的資金包括()。A.折舊和攤銷B.投資回收C.投資回報(bào)D.可用于還款的利潤(rùn)E在成本中列支的利息【答案】AD41、按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括（）市場(chǎng)。A.土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓C.新建商品住宅銷售D.新建寫(xiě)字樓出租E.二手房買賣【答案】BCD42、通過(guò)拍賣方式獲得建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門(mén)申領(lǐng)（）。A.《建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審與選址意見(jiàn)書(shū)》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.《國(guó)有土地使用證》D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》E.《建設(shè)工程施工許可證》【答案】BD43、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有（）。A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤(rùn)B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用D.租售收益E.股息【答案】BC44、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說(shuō)明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A45、從房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系來(lái)看，投資周期滯后于市場(chǎng)周期變化的情況出現(xiàn)在（）。A.第一階段B.第二階段前段C.第二階段后段D.第三階段E.第四階段【答案】AB大題（共18題）一、以下為某房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告中變現(xiàn)能力分析內(nèi)容的片段：變現(xiàn)能力是指假定在估價(jià)時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在沒(méi)有過(guò)多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。影響房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：1．通用性：通用性就是房地產(chǎn)能否普遍使用，適用多種用途。一般地說(shuō)，通用性越差，用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如，標(biāo)準(zhǔn)廠房比特殊廠房的通用性差。估價(jià)對(duì)象中，大型商場(chǎng)部分通用性一般；辦公樓部分通用性較好。2．獨(dú)立使用性：獨(dú)立使用性是指抵押房地產(chǎn)能否單獨(dú)地使用而不受限制。一般地說(shuō)，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越影響房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。估價(jià)對(duì)象為大型商場(chǎng)及辦公樓，設(shè)計(jì)功能齊全，獨(dú)立使用性均較好。3．可分割轉(zhuǎn)讓性：所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可以分離開(kāi)來(lái)使用。容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對(duì)較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。估價(jià)對(duì)象為在建的大型商場(chǎng)及辦公樓，適宜分割轉(zhuǎn)讓。4．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程度：估價(jià)對(duì)象為在建工程，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已完成打樁工程、基坑圍護(hù)和基礎(chǔ)工程等，上部結(jié)構(gòu)已建至裙樓四層，正進(jìn)行施工。由于在建工程不確定性因素較多，估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力較強(qiáng)。5．價(jià)值、規(guī)模大?。阂话愕卣f(shuō)，總價(jià)值越大、規(guī)模越大的房地產(chǎn)，所需的資金越多，越不容易找到買主，變現(xiàn)能力越弱。例如，大型商場(chǎng)比小店鋪的變現(xiàn)能力弱。估價(jià)對(duì)象建筑面積大，總價(jià)高，變現(xiàn)能力較弱。6．區(qū)位：一般地說(shuō)，處于越偏僻、越不成熟區(qū)域的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如，郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱?！敬鸢浮慷⒈敬喂纼r(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素。【答案】三、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提。【答案】四、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問(wèn)：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；（2）該家庭欲購(gòu)買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬(wàn)元。五、本次估價(jià)背景如下：估價(jià)對(duì)象為一宗商業(yè)用途的在建工程；主體結(jié)構(gòu)封頂后至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已停工3年，規(guī)劃總建筑面積為1.5萬(wàn)m2，估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)的抵押價(jià)值。以下為該房地產(chǎn)抵押估價(jià)技術(shù)報(bào)告中“估價(jià)方法適用性分析”內(nèi)容片段：估價(jià)方法適用性分析1．根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999），主要的估價(jià)方法有市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，具有開(kāi)發(fā)潛力，宜采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)；估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，故可以采用收益法測(cè)算開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值；估價(jià)對(duì)象成本造價(jià)等資料較為齊全，故可以采用成本法估價(jià)。因此，綜合確定本次估價(jià)采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法、收益法、成本法三種估價(jià)方法。2．假設(shè)開(kāi)發(fā)法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值和后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，然后將開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于本次估價(jià)目的是在建工程抵押，所以在采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法時(shí)按自愿轉(zhuǎn)讓前提進(jìn)行估價(jià)。3．收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。由于估價(jià)對(duì)象為商業(yè)房地產(chǎn)，且成本造價(jià)資料較為齊全，故可采用收益法、成本法估算估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。4．成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu)建價(jià)格的折舊，然后將重新購(gòu)建價(jià)格減去折舊來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。本次具體采用房地分估、綜合計(jì)價(jià)的方式進(jìn)行，用市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)格，用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格，并估算在建工程于現(xiàn)狀條件下的房地合一價(jià)格。用成本法評(píng)估在建工程建筑物價(jià)格時(shí)，根據(jù)估價(jià)委托人提供的該在建工程項(xiàng)目造價(jià)資料等據(jù)實(shí)測(cè)算。由于估價(jià)對(duì)象已停工3年，故在成本法估價(jià)中應(yīng)考慮其折舊因素?！敬鸢浮苛?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問(wèn)題，規(guī)劃部門(mén)原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問(wèn)題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書(shū)登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門(mén)已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，經(jīng)過(guò)分析測(cè)算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來(lái)作為商鋪使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來(lái)的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場(chǎng)均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場(chǎng)均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤(rùn)后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開(kāi)發(fā)為前提?！敬鸢浮科?、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮堪?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】九、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮恳皇?、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過(guò)出讓國(guó)有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過(guò)程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬(wàn)元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬(wàn)元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬(wàn)元）【答案】一十一、（一）某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購(gòu)住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購(gòu)住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬(wàn)元；一十二、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有?！痢痢痢辽藤Q(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開(kāi)發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場(chǎng)價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮恳皇?、某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為100萬(wàn)元的住宅，首付款為房?jī)r(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問(wèn)：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來(lái)支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購(gòu)買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬(wàn)元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬(wàn)元=5505.43元；（2）該家