國(guó)資大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告

安徽國(guó)資大廈項(xiàng)目營(yíng)銷策略報(bào)告2013年10月23日目錄︱CONTENTSPARTⅡ項(xiàng)目審視PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合PARTⅠ合肥市場(chǎng)調(diào)查安徽國(guó)資大廈國(guó)資大廈項(xiàng)目市調(diào)分析1.1合肥市城市基本概況1.2合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.3合肥市總體城市規(guī)劃1.4廬陽區(qū)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃PARTⅠ市調(diào)分析1.合肥市城市發(fā)展分析2.1合肥市寫字樓發(fā)展歷程2.2北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r2.3周邊主要寫字樓分析2.合肥市寫字樓發(fā)展PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市城市基本概況合肥，安徽省省會(huì)，位于中國(guó)中部長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。合肥市轄瑤海區(qū)、廬陽區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)、肥東縣、肥西縣、長(zhǎng)豐縣、廬江縣，代管縣級(jí)巢湖市，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)、合肥巢湖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。土地面積達(dá)1.14萬平方公里，常住人口達(dá)755萬人,占全省總?cè)丝诘?2.6%。其中，城鎮(zhèn)人口達(dá)486萬人，鄉(xiāng)村人口266萬人,城鎮(zhèn)化率達(dá)64.6%。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市城市基本概況合肥地處長(zhǎng)三角腹地，距南京僅129公里，是長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)勢(shì)力向內(nèi)地?cái)U(kuò)展的第一站，隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的趨勢(shì)不斷增強(qiáng)，合肥的區(qū)域性交通樞紐的地位進(jìn)一步凸現(xiàn)，加快融入長(zhǎng)三角。同時(shí)，作為省會(huì)城市，合肥的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還起著帶動(dòng)周邊縣市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶頭作用，目前，安徽省正在打造以合肥為中心的省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，實(shí)現(xiàn)合肥與南京都市圈、武漢城市圈、皖江城市帶、沿淮城市群的競(jìng)爭(zhēng)融合。注：合肥市已于2008年正式納入長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈，享受長(zhǎng)三角城市發(fā)展待遇。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀合肥GDP總量及三產(chǎn)結(jié)構(gòu)1【GDP總量】：近6年合肥經(jīng)濟(jì)保持高速增長(zhǎng)勢(shì)頭，初步核算，2012年，合肥生產(chǎn)總值（GDP）4164.3億元，占全省的24.2%；按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)13.6%，分別高于全國(guó)、全省5.8和1.5個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)保持省會(huì)城市前列，居中部省會(huì)城市第一。2012年，合肥第一產(chǎn)業(yè)增加值229億元，增長(zhǎng)5.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值2303.9億元，增長(zhǎng)15.4%；第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）增加值1631.4億元，增長(zhǎng)12.3%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的5.7∶55.1∶39.2調(diào)整為5.5∶55.3∶39.2。

【三產(chǎn)結(jié)構(gòu)】：第二產(chǎn)業(yè)是合肥支柱產(chǎn)業(yè)，增速最快，占比最高，第三產(chǎn)業(yè)有待進(jìn)一步提高。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀交通支持政策優(yōu)勢(shì)皖江城市帶轉(zhuǎn)移工業(yè)增長(zhǎng)區(qū)位優(yōu)勢(shì)與長(zhǎng)三角交通的網(wǎng)絡(luò)化對(duì)接，交通樞紐地位更加突出與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈的長(zhǎng)期融合，形成了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的共生圈產(chǎn)業(yè)承接平臺(tái)也更趨完善，支持政策也日趨完善土地、勞動(dòng)力以及自然資源稟賦上的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)改造合肥火車站容量開通合肥，上海及江蘇省內(nèi)動(dòng)車組開通合肥—武漢；合肥—鄭州動(dòng)車組修建新橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)預(yù)計(jì)2011年完成改造市中心城市主干道為8扯到修建市區(qū)高架道路立項(xiàng)城市輕軌建立市政中心，簡(jiǎn)化工商業(yè)報(bào)批流程為現(xiàn)階段優(yōu)勢(shì)工業(yè)及優(yōu)勢(shì)商業(yè)提供市政配套支持降低工商業(yè)檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)合肥受到國(guó)際高檔汽車配件制造商的青睞合肥逐漸成為中國(guó)白色家電最大生產(chǎn)基地合肥開始鼓勵(lì)信息電子業(yè)從南方遷移至北2008年合肥市被接納為長(zhǎng)三角城市，享受長(zhǎng)三角城市發(fā)展待遇合肥成為新興的南北運(yùn)輸要點(diǎn)全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點(diǎn)從南北軸線變更為東西軸線，合肥成為重要銜接點(diǎn)合肥市2006-2012年城市發(fā)展?fàn)顩rPARTⅠ市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀中部六省會(huì)城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀對(duì)比2從經(jīng)濟(jì)總量上分析，合肥市處于中部地區(qū)中下游水平，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度卻位居榜首；從社會(huì)消費(fèi)品零售總額方面分析，合肥市社會(huì)消費(fèi)品零售業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，與其他城市相比，還有很大發(fā)展?jié)摿Γ粡娜司芍涫杖敕治?，合肥市處于中上游，城市居民消費(fèi)能力較強(qiáng)；PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈主要城市對(duì)比3與長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈主要城市比較，合肥市經(jīng)濟(jì)水平總體上還有很大差距，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度卻保持一個(gè)高位增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；未來，伴隨中部崛起戰(zhàn)略、皖江城市帶承接轉(zhuǎn)移示范區(qū)建設(shè)的不斷推進(jìn)，合肥市將迎來更大的發(fā)展機(jī)遇，不斷增強(qiáng)城市輻射力與影響力。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃合肥城市發(fā)展定位：根據(jù)《合肥市城市總體規(guī)劃(2006-2020年)》,合肥市的定位為：安徽省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。全國(guó)重要的科研教育區(qū)域。現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)基地。區(qū)域性交通樞紐。區(qū)域旅游會(huì)展、商貿(mào)物流、金融信息中心。數(shù)據(jù)來源：合肥市規(guī)劃局PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃2010年1月12日，國(guó)務(wù)院正式批準(zhǔn)實(shí)施《皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移皖江城市帶是中部崛起規(guī)劃中明確提出示范區(qū)規(guī)劃》，合肥產(chǎn)業(yè)組團(tuán)亮相其中；合肥作為示范區(qū)中規(guī)劃的“雙核”之一，本身就具備全方位承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，國(guó)家設(shè)立皖江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)，就是要把皖江地區(qū)建設(shè)成產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、城市密集帶，這些與省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈建設(shè)、合蕪蚌自主創(chuàng)新綜合試驗(yàn)區(qū)建設(shè)等多項(xiàng)政策的疊加都預(yù)示著合肥將迎來新的發(fā)展機(jī)遇，迎來工業(yè)化、城市化的新高潮。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃伴隨區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程逐步加快，區(qū)域經(jīng)濟(jì)間的競(jìng)爭(zhēng)在很大程度上表現(xiàn)為中心城市間的競(jìng)爭(zhēng)。目前國(guó)內(nèi)許多地區(qū)中心城市都在積極探討建立以自己為中心的經(jīng)濟(jì)圈，除了代表性的長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海以外，也新興了武漢經(jīng)濟(jì)圈、南京都市圈、重慶都市圈、中原城市群、長(zhǎng)株潭城市群等一大批區(qū)域經(jīng)濟(jì)圈。“省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈”從原來的以合肥為中心，六安、巢湖為兩翼模式擴(kuò)容升級(jí)到以合肥為中心，六安、巢湖、淮南、桐城抱團(tuán)發(fā)展的模式。省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的基本定位是長(zhǎng)三角西端與南京經(jīng)濟(jì)圈相接的次級(jí)中心城市群，以整體的姿態(tài)積極融入長(zhǎng)三角。伴隨省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的不斷發(fā)展，必將有效促進(jìn)合肥提高經(jīng)濟(jì)首位度，增強(qiáng)輻射帶動(dòng)力，實(shí)現(xiàn)跨越式大發(fā)展。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃2013年，合肥將繼續(xù)實(shí)施大規(guī)劃、大發(fā)展的宏偉藍(lán)圖，新規(guī)劃立足城市“1331”（1個(gè)主城區(qū)、3個(gè)副城市中心、3個(gè)產(chǎn)業(yè)新城和1個(gè)環(huán)巢湖示范區(qū)）空間發(fā)展布局，發(fā)展大商貿(mào)、建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通，構(gòu)筑現(xiàn)代商業(yè)體系，提升合肥現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的整體水平，促進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展，努力將合肥建設(shè)成為“東進(jìn)西出、輻射南北”的區(qū)域性商貿(mào)中心、物流中心、會(huì)展中心。資料來源：合肥市規(guī)劃局PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市總體城市規(guī)劃小結(jié)

從合肥市總體規(guī)劃圖和1331規(guī)劃圖可以看出，合肥發(fā)展正處于由老市中心區(qū)域向市區(qū)外圍迅速擴(kuò)張時(shí)期。這一規(guī)劃將大力促進(jìn)規(guī)劃內(nèi)的城市外圍方向房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，具有巨大的引導(dǎo)和推動(dòng)作用。PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)區(qū)域四至項(xiàng)目區(qū)域四至南——北一環(huán)沿線路段東——阜陽路路段西——四里河路段北——北二環(huán)路段區(qū)域位于合肥廬陽區(qū)，區(qū)域所在地已成為合肥較為成熟的商業(yè)圈，商業(yè)發(fā)展和社區(qū)建設(shè)相對(duì)成熟，業(yè)態(tài)發(fā)展以高端的商務(wù)寫字樓和大型的購物廣場(chǎng)為主，交通便捷高效，商貿(mào)服務(wù)日益繁榮。其商業(yè)氛圍濃厚，人流量大，消費(fèi)能力較強(qiáng)，成為合肥北部城區(qū)較為繁華的商業(yè)地段。PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)市政規(guī)劃廬陽區(qū)產(chǎn)業(yè)打造廬陽區(qū)圍繞著商貿(mào)服務(wù)、商務(wù)核心、文化旅游、宜居新地等新的投資價(jià)值和功能重新定位預(yù)將區(qū)域做為發(fā)展重點(diǎn)，以阜陽路、蒙城路、四里河路為輻射軸，打造長(zhǎng)江中路高端商務(wù)集聚帶、北一環(huán)商辦新街區(qū)、北二環(huán)現(xiàn)代專業(yè)市場(chǎng)帶，引導(dǎo)總部經(jīng)濟(jì)集中布局，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)、金融、文化旅游、中介、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。沿河路商務(wù)休閑帶

①范圍西起肥西路，東連濉溪路，全長(zhǎng)4800米。②現(xiàn)狀沿河路商務(wù)休閑帶地處南淝河畔，環(huán)北景區(qū)，周邊集聚銀瑞林國(guó)際大酒店、瑞成國(guó)際商務(wù)會(huì)館、同慶樓、鼎鼎假日咖啡、義和海鮮酒樓、安然賓館等一批商務(wù)休閑場(chǎng)所，休閑功能日益明顯，但大型休閑場(chǎng)所缺乏，休閑功能檔次不高，集群度不夠。資料來源：廬陽區(qū)商貿(mào)服務(wù)業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃

廬陽區(qū)與戴德梁行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，圍繞進(jìn)一步發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，攜手開展樓宇招商。該區(qū)將開展樓宇招商作為發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的重要抓手，并為此制定和出臺(tái)了一系列的服務(wù)措施和扶持獎(jiǎng)勵(lì)政策用于鼓勵(lì)商用地產(chǎn)的發(fā)展。廬陽區(qū)政府與專業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商戴德梁行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)政策扶持土地政策政府在區(qū)域推出了、四里河周邊、杏花苑區(qū)域、蒙城路東與汲橋路北區(qū)域、蒙城路東與荷塘路南區(qū)域等數(shù)十塊土地作為商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)土地。在商業(yè)和辦公用地上，廬陽區(qū)推出的土地面積最大。PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)政策扶持

政府加大了對(duì)區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè)，如對(duì)穎上路、義井路和阜陽北路等板塊內(nèi)的重要交通要道進(jìn)行了改造，是區(qū)域的交通優(yōu)勢(shì)更為突出。同時(shí)政府規(guī)劃了338公頃土地用于北部區(qū)域綠化建設(shè)、公共建設(shè)等。提升了區(qū)域的形象。北二環(huán)與阜陽路交口立交橋規(guī)劃穎上路施工已完成政府加大對(duì)區(qū)域內(nèi)的道路建設(shè)PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)市政建設(shè)政府規(guī)劃下的區(qū)域發(fā)展以商業(yè)發(fā)展為主，項(xiàng)目贏得了政府的相關(guān)政策支持政府在市政建設(shè)方面投入了大量的資金支持，為區(qū)域發(fā)展提供了必要保證政府投入大量的人力、物力用于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮螅袌?chǎng)需求大PARTⅠ市調(diào)分析/廬陽區(qū)區(qū)域市調(diào)小結(jié)廬陽區(qū)區(qū)域市調(diào)小結(jié)國(guó)資大廈項(xiàng)目市調(diào)分析1.1合肥市城市基本概況1.2合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀1.3合肥市總體城市規(guī)劃PARTⅠ市調(diào)分析1.合肥市城市發(fā)展分析2.1合肥市寫字樓發(fā)展歷程2.2北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r2.3周邊主要寫字樓分析2.合肥市寫字樓發(fā)展合肥寫字樓的分布特征：PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展新站版塊科大版塊四牌樓版塊百花井版塊三孝口版塊政務(wù)區(qū)版塊高新區(qū)版塊大鐘樓版塊北一環(huán)版塊南一環(huán)版塊合肥寫字樓的分布特征：PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展北一環(huán)為主的廬陽區(qū)財(cái)富廣場(chǎng)、金鼎廣場(chǎng)、祥源廣場(chǎng)、新天地廣場(chǎng)、眾城·國(guó)際廣場(chǎng)、君臨國(guó)際、嘉華中心....分布在北一環(huán)沿線，交通便捷；以最先進(jìn)入北一環(huán)的財(cái)富廣場(chǎng)為首，整體形象好，已然形成了合肥一個(gè)新興、高端的寫字樓較集中商務(wù)區(qū)。黃潛望板塊及政務(wù)新區(qū)位于在合肥市的西南部的黃潛望板塊及政務(wù)新區(qū)內(nèi)的寫字樓項(xiàng)目，最大的特點(diǎn)是為新興項(xiàng)目，無論是質(zhì)量、設(shè)計(jì)理念、項(xiàng)目外立面、寫字樓整體綜合品質(zhì)都是可謂是合肥最新最好的寫字樓群之一。該區(qū)域內(nèi)代表樓盤如新華國(guó)際廣場(chǎng)、新地中心、蔚藍(lán)商務(wù)港、置地廣場(chǎng)、新城國(guó)際等。以馬鞍山路沿線為主的包河區(qū)長(zhǎng)江路沿線片區(qū)該區(qū)寫字樓眾多，但部分寫字樓項(xiàng)目較老，品質(zhì)偏低。隨著馬鞍山路南北高架與輕軌一號(hào)線的修建，以及萬達(dá)廣場(chǎng)等高品質(zhì)樓盤開發(fā)進(jìn)駐，該區(qū)域地段的優(yōu)越與成熟的周邊商業(yè)配套必會(huì)成為企業(yè)選址的重要參考因素。該區(qū)域代表樓盤有萬達(dá)廣場(chǎng)、綠地贏海等以三孝口為核心，輻射周邊區(qū)域。該區(qū)位于老城區(qū)護(hù)城河內(nèi)，地段優(yōu)越、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，是合肥傳統(tǒng)的商業(yè)中心，集中了郵電大廈，百大CBD等高端樓盤。西邊的三里庵區(qū)域做為新興的商業(yè)辦公中心，同樣良好地段和交通優(yōu)勢(shì)再加之附近的國(guó)購廣場(chǎng)等完善商業(yè)配置吸引了大量的人氣，這里正成為合肥崛起速度最快的核心辦公區(qū)。代表項(xiàng)目有匯金大廈、之心城等。但該區(qū)域內(nèi)寫字樓供應(yīng)接近飽和程度，而且未來幾年的供應(yīng)量變化不大，很難成為合肥未來幾年寫字樓的增長(zhǎng)點(diǎn)。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第一階段：80年代～90年代中期寫字樓項(xiàng)目：九州大廈、金融大廈、合肥大廈、新鴻安大廈、宏圖大廈、長(zhǎng)江大廈、綠都商城、建工大廈、國(guó)信大廈

合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：發(fā)展較為緩慢

分析：此階段寫字樓絕大部分都是政府相關(guān)部門投資興建，以單位自用為主，多余部分對(duì)外出租。作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓規(guī)劃的起點(diǎn)低、品質(zhì)較差、功能欠缺。目前，這批寫字樓物業(yè)陳舊、內(nèi)部配套設(shè)施老化，存在安全隱患等一系列問題，已經(jīng)很不適應(yīng)現(xiàn)代辦公的需要，入住單位逐年減少，空置率增加。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，他們?cè)谖磥韺㈦y以避免被淘汰的命運(yùn)。

此階段寫字樓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：投資方主要是國(guó)家相關(guān)機(jī)關(guān)單位；計(jì)劃經(jīng)濟(jì)氛圍比較濃，主要用于出租；地理位置集中于市中心位置及主干道沿線。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第二階段：90年代中期～2001年寫字樓項(xiàng)目：盛安大廈、潤(rùn)安大廈、金城大廈、郵電大廈、信達(dá)大廈、新華大廈、振興大廈、富康大廈、婦女兒童活動(dòng)中心合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況：發(fā)展較快分析：該階段的寫字樓興建呈現(xiàn)出多元化的特點(diǎn)。政府相關(guān)部門、國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)紛紛介入。這也表示著寫字樓開始由計(jì)劃向市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象。特點(diǎn)：國(guó)家相關(guān)單位投資為主，民營(yíng)企業(yè)為輔；出租為主，出售為輔，主要集中于市中心位置，地理位置比較好，周邊商務(wù)配套相對(duì)完善。此階段寫字樓在設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上高于第一階段，但是總體上沒有注意設(shè)計(jì)的前瞻性，物業(yè)形態(tài)和內(nèi)部配套已經(jīng)不能滿足成熟型公司的要求。但是此階段的寫字樓由于租金不高，辦公成本比較低，形象上可以滿足中小企業(yè)的要求，仍然得到成長(zhǎng)型企業(yè)的青睞。

PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第三階段：2002年～2008年寫字樓項(xiàng)目：天徽大廈、招商大廈、科技大廈、萬通大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、仁和大廈、昌河大廈、中州大廈、天怡商務(wù)中心、美地陽光大廈、測(cè)繪大廈合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況:高速發(fā)展分析：以天徽大廈為代表，拉開了合肥寫字樓正式對(duì)外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績(jī)，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場(chǎng)化。這一階段的寫字樓整體設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上要高于前兩個(gè)階段。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場(chǎng)發(fā)展歷程

HeFeiOfficeMarketPhylogeny第四階段：2008年～如今寫字樓項(xiàng)目：IFC安徽國(guó)際金融廣場(chǎng)、恒盛壩上街寫字樓項(xiàng)目合肥經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況:飛速發(fā)展分析：以IFC安徽國(guó)際金融廣場(chǎng)為代表，拉開了合肥超高層5A甲級(jí)寫字樓正式對(duì)外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績(jī)，在高度上打破了原先的標(biāo)準(zhǔn)，在硬件配置上之前也是無法比擬的，領(lǐng)創(chuàng)了一個(gè)時(shí)代，成為新時(shí)期內(nèi)馬首是瞻的代表，同時(shí)成為標(biāo)桿。合肥市寫字樓總體市場(chǎng)概述在九十年代中后期開發(fā)興建的老的寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫字樓投入市場(chǎng)，一批老的寫字樓如盛安大廈、金通寫字樓等將逐漸被市場(chǎng)淘汰。從2004年開始新推出的寫字樓項(xiàng)目中也可以看出市場(chǎng)供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財(cái)富廣場(chǎng)”、“中環(huán)國(guó)際大廈”、“CBD中央廣場(chǎng)”等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場(chǎng)的主角。從建筑面積來計(jì)算，這一部分高檔純寫字樓占到了在售面積相當(dāng)大的比重。這些寫字樓的總體品質(zhì)拉動(dòng)了合肥寫字樓市場(chǎng)的整體檔次的上升，優(yōu)化了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境，這也是近年來合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)。合肥新興寫字樓的建設(shè)，也使合肥的寫字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的格局。比如：中環(huán)國(guó)際大廈雙甲級(jí)寫字樓概念的提出引起了合肥寫字樓市場(chǎng)對(duì)辦公環(huán)境和配套的重視；財(cái)富廣場(chǎng)的交付使用，在硬件上滿足了部分客戶對(duì)高品質(zhì)寫字樓的需求。因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場(chǎng)，合肥寫字樓市場(chǎng)將走進(jìn)了一個(gè)新的發(fā)展階段。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展PARTⅠ市調(diào)分析/北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽且灾懈邫n物業(yè)檔次為主，區(qū)域內(nèi)暫無較為低端的寫字樓物業(yè)物業(yè)檔次劃分高檔物業(yè)樓宇品質(zhì)、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施等條件優(yōu)越，建筑規(guī)模大，品牌客戶入住較多，交通便利）以財(cái)富廣場(chǎng)、匯豐廣場(chǎng)金鼎廣場(chǎng)為代表的甲級(jí)寫字樓

中檔物業(yè)交通較好進(jìn)駐客戶多為中小企業(yè)，配套設(shè)施相對(duì)完善，建筑規(guī)模與設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較大以眾城廣場(chǎng)、0551國(guó)際公寓等為代表的乙級(jí)寫字樓

低檔物業(yè)交通相對(duì)閉塞，樓宇形象、建筑規(guī)模、配套設(shè)施等相對(duì)落后，入住企業(yè)規(guī)模較小，區(qū)域內(nèi)暫無低端寫字樓物業(yè)。★入住企業(yè)辦公面積以財(cái)富廣場(chǎng)、金鼎廣場(chǎng)為代表的高端物業(yè)，入住企業(yè)的租賃面積以100㎡以上面積為主。部分中檔物業(yè)的入住企業(yè)的租賃面積集中在41——140㎡不等★入住率濉溪路寫字樓一條街為合肥辦公最集中的區(qū)域，目前寫字樓大部分已投入使用，規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸顯，配套設(shè)施齊全，商務(wù)辦公氛圍較好，吸引了較多的大中型企業(yè)在此設(shè)立辦公場(chǎng)所。整體的平均企業(yè)入住率約80%?！锶胱∑髽I(yè)類別北一環(huán)商務(wù)區(qū)入住的客戶群體主要以房地產(chǎn)、咨詢業(yè)、電子通信類客戶居多，且入住不乏大的品牌企業(yè)，如恒大地產(chǎn)、九江銀行、中國(guó)平安北一環(huán)區(qū)域——寫字樓入住情況PARTⅠ市調(diào)分析/北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r★投資人群需區(qū)域板塊為合肥寫字樓發(fā)展較為成熟的地段，地段內(nèi)品牌開發(fā)商云集，區(qū)域規(guī)模優(yōu)勢(shì)凸顯，大批的投資客戶對(duì)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展持樂觀態(tài)度，北一環(huán)市場(chǎng)投資需求相對(duì)較大?！锸褂萌巳盒枨髤^(qū)域?yàn)榘鍓K合肥主要的辦公集中區(qū)，吸引了較多的大的品牌企業(yè)如：恒大地產(chǎn)、平安保險(xiǎn)等國(guó)內(nèi)大中型企業(yè)齊聚，成為合肥有名的寫字樓一條街，是合肥辦公企業(yè)的高檔化的代表地段，將吸引更多的企業(yè)來此辦公，其辦公的市場(chǎng)需求巨大?！锸袌?chǎng)需求隨著合肥經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，廬陽區(qū)政府對(duì)北一環(huán)地段進(jìn)行了重新的市場(chǎng)地位，將北一環(huán)作為政府重點(diǎn)發(fā)展和扶持地段，其經(jīng)濟(jì)地位和市場(chǎng)地位凸顯。作為寫字樓一條街的北一環(huán)寫字樓物業(yè)發(fā)展迅速，需求量日益增長(zhǎng)。PARTⅠ市調(diào)分析/北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r北一環(huán)區(qū)域——寫字樓市場(chǎng)需求板塊未來寫字樓物業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：目前濉溪路寫字樓物業(yè)以高檔物業(yè)為主，中檔物業(yè)為輔。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，政府加強(qiáng)了對(duì)區(qū)域的開發(fā)與管理，并將其從新定位成及商業(yè)、餐飲娛樂、購物休閑、辦公為一體的高級(jí)商業(yè)聚集區(qū)，這一高端的定位要求更齊全的先進(jìn)的配套設(shè)施，所以未來區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)需求的發(fā)展仍以高中檔檔寫字樓物業(yè)為主，低端寫字樓物業(yè)需求量的較小。高檔甲級(jí)寫字樓快速發(fā)展，將成為區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)發(fā)展的主要方向。PARTⅠ市調(diào)分析/北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r北一環(huán)區(qū)域——寫字樓發(fā)展趨勢(shì)★區(qū)域板塊寫字樓發(fā)展迅速，且以中檔端寫字樓物業(yè)為主★受地塊限制后續(xù)開發(fā)體量相對(duì)較少★區(qū)域性優(yōu)勢(shì)凸顯，客戶需求旺盛，投資激情高★區(qū)域內(nèi)寫字樓辦公客戶中聚集了較多大型品牌企業(yè)，對(duì)于辦公企業(yè)的吸引力較大★區(qū)域內(nèi)寫字樓物業(yè)發(fā)展空間好，升值潛力大，投資回報(bào)率相對(duì)較高PARTⅠ市調(diào)分析/北一環(huán)區(qū)域?qū)懽謽歉艣r北一環(huán)區(qū)域——寫字樓市場(chǎng)小結(jié)廬陽區(qū)寫字樓信息廬陽區(qū)項(xiàng)目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積安糧東怡廣場(chǎng)20萬方7萬方5.2萬方1.8萬方國(guó)光萬豪廣場(chǎng)13萬方3.5萬方2.5萬方1萬方華僑廣場(chǎng)19萬方2.2萬方1.96萬方0.24萬方祥源廣場(chǎng)33萬方6萬方（3萬方自持）2.9萬方0.1萬方合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)10萬方1.7萬方0.6萬方1.1萬方小計(jì)95萬方20.4萬方16.16萬方4.24萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r蜀山區(qū)寫字樓信息蜀山區(qū)項(xiàng)目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積樂客來商業(yè)中心25萬方2.1萬方2.1萬方0萬方融智大廈20.5萬方3.8萬方3.2萬方0.6萬方未未來8萬8萬7.4萬0.6萬西湖國(guó)際廣場(chǎng)23萬方10萬方4.2萬方5.8萬方港匯廣場(chǎng)21萬方4萬方4萬方0萬方匯峰大廈28萬方7萬方7萬方0萬方盛景國(guó)際4.4萬方3.5萬方1.8萬方1.7萬方新華國(guó)際廣場(chǎng)34.816萬㎡15.4萬方0.6萬方之心城35萬方5.8萬方5萬方0.8萬方安糧城市廣場(chǎng)86萬方7萬方07萬方萬科中心2萬方2萬方0.6萬方1.4萬方小計(jì)287.7萬方69.2萬方50.7萬方18.5萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r政務(wù)區(qū)寫字樓信息政務(wù)區(qū)項(xiàng)目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積華邦世貿(mào)城40萬方10.8萬方2.36萬方8.43萬方蔚藍(lán)商務(wù)港33萬方25萬方13.5萬方11.5萬方新城國(guó)際32萬方23.64萬方15萬方8.64萬方新地中心60萬方17萬方6萬方11萬方置地廣場(chǎng)90萬方10萬方5.5萬方4.5萬方五環(huán)國(guó)際45萬方8萬方4.5萬方3.5萬方白天鵝商務(wù)中心10.08萬方7.4萬方5.9萬方1.5萬方財(cái)智中心8萬方7.5萬方7.5萬方0萬方天鵝湖萬達(dá)廣場(chǎng)30萬方12.15萬方12.15萬方0萬方香溢天鵝湖15萬方8萬方0萬方8萬方華潤(rùn)中心120萬方25萬方0萬方25萬方百利廣場(chǎng)17.2萬方4.2萬方0萬方4.2萬方小計(jì)500.28萬方158.69萬方72.42萬方86.27萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r經(jīng)開區(qū)寫字樓信息經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積百樂門尚澤國(guó)際23萬方8.84萬方8萬方0.84萬方大華國(guó)際港40萬方5.98萬方3.9萬方2.08萬方鳳凰國(guó)際14.22萬方3.28萬方1.8萬方1.48萬方港澳廣場(chǎng)14萬方2.7萬方1.85萬方0.85萬方金潛廣場(chǎng)4.5萬方3萬方1萬方2萬方中環(huán)城70萬方7.5萬方0萬方7.5萬方經(jīng)典華城梧桐語18萬方2.1萬方2.1萬方0萬方錦程大廈5萬方2萬方0萬方2萬方銅冠花園16.5萬方5萬方0萬方5萬方澳中財(cái)富中心20萬方7萬方0萬方7萬方豐大國(guó)際25萬方4.5萬方0萬方4.5萬方惠風(fēng)新世紀(jì)22萬方9萬方0萬方9萬方金嶼海岸30萬方7萬方0萬方7萬方小計(jì)302.22萬方67.90萬方18.65萬方49.25萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r高新區(qū)寫字樓信息高新區(qū)項(xiàng)目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積鯤鵬國(guó)際廣場(chǎng)8萬方2.6萬方2萬方0.6萬方前城大廈0.92萬方0.6萬方0.5萬方0.1萬方天怡商務(wù)中心4萬方3.1萬方3.1萬方0萬方拓基金座24萬方9萬方6.7萬方2.3萬方中瑞大廈4.5萬方2.2萬方1.6萬方0.6萬方祥源城114萬方8萬方0萬方8萬方深港城14.4萬方7萬方0萬方7萬方小計(jì)169.82萬方32.5萬方13.9萬方18.6萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r瑤海區(qū)、新站區(qū)寫字樓信息新站區(qū)瑤海區(qū)項(xiàng)目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積利浩財(cái)智廣場(chǎng)7萬方3.6萬方3.6萬方0萬方中天勝利58信息未公布，數(shù)據(jù)未作統(tǒng)計(jì)寶業(yè)東城廣場(chǎng)33萬方2.5萬方1.9萬方0.6萬方信地城市廣場(chǎng)110萬方3萬方2.8萬方0.2萬方大眾大廈2.4萬方2萬方2萬方0中天左岸18萬方1.52萬方1.45萬方0.07萬方創(chuàng)智坊16萬方7萬方2.3萬方4.7萬方小計(jì)186.4萬方19.62萬方14.05萬方5.57萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r濱湖新區(qū)寫字樓信息濱湖區(qū)項(xiàng)目名稱總體量寫字樓面積已售面積未售面積高速·濱湖時(shí)代廣場(chǎng)75萬方11萬方6萬方5萬方光明大廈2.7萬方1.4萬方0.3萬方1.1萬方藍(lán)鼎國(guó)際34萬方15萬方0萬方15萬方皖潯大廈4萬方1.5萬方0萬方1.5萬方中翔商業(yè)中心9萬方2.5萬方1.4萬方1.1萬方智慧廣場(chǎng)8.8萬方5萬方0萬方5萬方日角大廈1.1萬方0.7萬方0萬方0.7萬方小計(jì)134.6萬方37.1萬方7.7萬方29.4.萬方PARTⅠ市調(diào)分析/分區(qū)域?qū)懽謽歉艣r合肥市寫字樓目前和未來發(fā)展趨勢(shì)分析總結(jié)1、寫字樓在老城區(qū)繼續(xù)發(fā)展合肥市老城區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，其商業(yè)氛圍濃厚、商業(yè)配套相對(duì)齊全，但是城市建設(shè)的不合理影響著寫字樓在該區(qū)域的發(fā)展。隨著合肥市舊城改造力度的加大，在未來將會(huì)有一批在寫字樓在合肥市老城區(qū)內(nèi)發(fā)展起來。但是由于舊城改造的地塊相對(duì)來說比較分散，寫字樓在老城區(qū)的發(fā)展因?yàn)榈貕K的限制而呈不規(guī)則，點(diǎn)狀分布的特點(diǎn)進(jìn)行發(fā)展，無法形成組團(tuán)，具有一定規(guī)模的商務(wù)區(qū)在老城區(qū)建立的可能性較小。2、寫字樓在政務(wù)新區(qū)及金寨路沿線發(fā)展根據(jù)合肥市雙核心戰(zhàn)略規(guī)劃，合肥市未來發(fā)展以南進(jìn)為主。合肥政務(wù)新區(qū)將成為合肥市新的政治、文化中心，行政辦公功能是它的一個(gè)重要職能。隨著2005年市級(jí)行政中心的建成及省、市數(shù)十家行政事業(yè)單位的陸續(xù)遷入，老城區(qū)的行政中心正逐步向新區(qū)偏移，形成合肥市新的政務(wù)中心。目前已經(jīng)有“綠地藍(lán)海”、“東舜假日廣場(chǎng)”、“蔚藍(lán)商務(wù)港”、“新城國(guó)際”等寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入使用階段，這些寫字樓的“集群”無疑將會(huì)提升政務(wù)新區(qū)整體商務(wù)氛圍，形成一個(gè)新的“商務(wù)區(qū)域”3、寫字樓在馬鞍山路沿線的發(fā)展隨著合肥市環(huán)湖計(jì)劃正式實(shí)施和地鐵一線的建設(shè)，濱湖新城將在未來幾年后成為合肥市發(fā)展的又一熱點(diǎn)區(qū)域，加上省政務(wù)新區(qū)落戶于包河區(qū)，這個(gè)區(qū)域的寫字樓市場(chǎng)將會(huì)在政府的導(dǎo)向下獲得一定的發(fā)展。而連接老城區(qū)與濱湖新城的主干道：馬鞍山路則會(huì)成寫字樓在這個(gè)區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)。而受到濱湖新城地理?xiàng)l件等因素的限制，寫字樓的分布將會(huì)呈“T”形狀發(fā)展。4、寫字樓在新站區(qū)的發(fā)展新站區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，是專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)集中區(qū)，區(qū)內(nèi)存在眾多商戶、企業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和實(shí)力的逐步增強(qiáng)，部分商戶和企業(yè)逐步走向品牌化、規(guī)?；⑵髽I(yè)化，促使該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求大大加強(qiáng)。目前，區(qū)域內(nèi)具有代表性的寫字樓主要有光大國(guó)際廣場(chǎng)、中環(huán)國(guó)際大廈、恒豐國(guó)際大廈、UTOWN金色地帶等。而且隨著眾多企業(yè)、商戶對(duì)專業(yè)寫字樓的逐步認(rèn)同，新站區(qū)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)需求逐步被挖掘；更多的寫字樓項(xiàng)目將會(huì)陸續(xù)推出。PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個(gè)案分析項(xiàng)目名稱祥源廣場(chǎng)地址北一環(huán)與亳州路交口銷售價(jià)格11500元/㎡開盤時(shí)間2012.6.21寫字樓建筑面積6萬㎡棟數(shù)：A、B共2棟層高4米建筑層數(shù)23層內(nèi)部配套硬件設(shè)施：5A標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、富麗大堂、品牌電梯物業(yè)管理費(fèi)4.1元/㎡/月車位數(shù)量大于1;1/共1900個(gè)項(xiàng)目賣點(diǎn)位置、物管、配套、品牌定位廣告語北一環(huán)唯一可售甲級(jí)寫字樓主要購買群體私營(yíng)業(yè)主以及中心企業(yè)創(chuàng)業(yè)者、投資者祥源廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱安糧東怡金融廣場(chǎng)地址阜南路與蒙城路交口銷售價(jià)格14000元/㎡開盤時(shí)間2011.7.16開盤寫字樓建筑面積7萬㎡棟數(shù)A棟（24層)為招商銀行總部，在售B棟46層，C棟正在規(guī)劃中層高3.9米內(nèi)部配套大堂10米挑高，B座樓體標(biāo)高192米，OTIS品牌電梯、金融網(wǎng)點(diǎn)覆蓋、高端餐飲物業(yè)管理費(fèi)5元/㎡/月車位數(shù)量1：0.8/911個(gè)項(xiàng)目賣點(diǎn)位置、物管、配套、自然資源、品牌定位廣告語融匯資本貫通天下主要購買群體金融企業(yè)、中小企業(yè)主及投資者安糧東怡金融廣場(chǎng)PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個(gè)案分析項(xiàng)目名稱國(guó)光·萬豪廣場(chǎng)地址濉溪路88號(hào)銷售價(jià)格9300元/㎡開盤時(shí)間2011.6.5寫字樓建筑面積3.5萬㎡棟數(shù)：1棟建筑層數(shù)30層內(nèi)部配套70年產(chǎn)權(quán)、5部品牌電梯、智能化配置設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)1.3元/㎡/月車位數(shù)量913個(gè)項(xiàng)目賣點(diǎn)位置、物管、價(jià)格、產(chǎn)權(quán)定位廣告語一環(huán)邊CBD70年產(chǎn)權(quán)寫字樓主要購買群體自住剛需客、中小企業(yè)主及投資者國(guó)光·萬豪廣場(chǎng)PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個(gè)案分析項(xiàng)目名稱之心城·環(huán)球中心地址長(zhǎng)江路與肥西路交口

銷售價(jià)格15000開盤時(shí)間2012.9開盤寫字樓建筑面積5.8萬㎡棟數(shù)2棟建筑層數(shù)36層，7層商場(chǎng)（自持）+上面的8-36層（共29層）寫字樓，B棟17層寫字樓已整體出售層高4米內(nèi)部配套LOW-E玻璃幕墻、VRV中央空調(diào)、5A智能化系統(tǒng)物業(yè)管理費(fèi)6.5元/㎡/月車位數(shù)量1300個(gè)項(xiàng)目賣點(diǎn)位置、配套、物管主要購買群體周邊大中型企業(yè)、投資者等之心城·環(huán)球中心PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個(gè)案分析項(xiàng)目名稱匯銀廣場(chǎng)地址

北二環(huán)路與四里河路交口銷售價(jià)格7500開盤時(shí)間2013.9.8開盤寫字樓建筑面積3.1萬㎡棟數(shù)1棟建筑層數(shù)24層，1號(hào)樓1-3F為商業(yè)，4-24F為寫字樓內(nèi)部配套6米挑高精裝大堂，6部高速品牌電梯物業(yè)管理費(fèi)待定層高3.9米車位數(shù)量378個(gè)項(xiàng)目賣點(diǎn)面積小、價(jià)格低、物管定位語合肥首席房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈寫字樓主要購買群體創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)、投資者等匯銀廣場(chǎng)PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個(gè)案分析項(xiàng)目名稱寫字樓建面（㎡）開盤時(shí)間已售潛在銷售面積均價(jià)（元/㎡)單層面積（㎡）祥源廣場(chǎng)6萬（自持3萬）12.6.212.9萬㎡1000㎡115001500國(guó)光萬豪廣場(chǎng)3.5萬11.6.53萬㎡5000㎡93001317安糧東怡金融廣場(chǎng)7萬11.7.165.2萬㎡1.8萬㎡140001900匯銀廣場(chǎng)3.1萬13.9.83500㎡2.6萬㎡75001300之心城·環(huán)球中心5.8萬12.9.285萬㎡8000㎡150002000新地中心17萬12.9.296萬㎡11萬㎡15000A座：1987㎡，B座：1651㎡，C座：1390㎡新城國(guó)際23.64萬11.5.1915萬㎡8.64萬㎡130001800合作經(jīng)濟(jì)廣場(chǎng)1.7萬12.7.41萬㎡7000㎡137001300新華國(guó)際廣場(chǎng)16萬10.10.915.4萬㎡6000㎡120001850世紀(jì)金源商務(wù)中心9萬12.9.13萬㎡6萬㎡55001100寶業(yè)東城廣場(chǎng)2.5萬12.12.1.9萬㎡6000㎡88001200合肥寫字樓重點(diǎn)樓盤銷售情況

OfficeImportantProjectSalesDetailsPARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展——周邊主要寫字樓個(gè)案分析目前，合肥重點(diǎn)在售寫字樓潛在供應(yīng)33萬方，競(jìng)爭(zhēng)激烈PARTⅠ市調(diào)分析/合肥市寫字樓發(fā)展合肥市寫字樓市場(chǎng)總結(jié)1、目前合肥寫字樓市場(chǎng)總體供應(yīng)量在100多萬平方，月去化量在6萬平方左右。數(shù)據(jù)資料顯示，截止目前合肥可售寫字樓約1萬4千套；預(yù)計(jì)需兩年時(shí)間消化完現(xiàn)有存量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。2、新政給寫字樓的發(fā)展提供了契機(jī)。合肥的寫字樓市場(chǎng)是長(zhǎng)期被忽視的，可以說是合肥寫字樓本身的發(fā)展速度落后于住宅的發(fā)展速度，像本土的開發(fā)商，以及外來的開發(fā)商綠地、萬達(dá)等，合肥集實(shí)力和經(jīng)驗(yàn)于一體的寫字樓開發(fā)商就比較少了。新政后，國(guó)家出臺(tái)一系列措施抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，但對(duì)商辦房沒有限制。此時(shí)出現(xiàn)“商住倒掛”，給寫字樓的發(fā)展提供了契機(jī)，而且從目前整體的寫字樓價(jià)格和銷售量上看，這一效應(yīng)已經(jīng)凸顯。3、隨著合肥“1331”城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，合肥處于“中部崛起”的大環(huán)境中，“長(zhǎng)三角”的大量勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時(shí)合肥正加快推進(jìn)工業(yè)立市，為合肥的大發(fā)展、大建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。合肥商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)在這個(gè)階段將會(huì)大幅度興起，市場(chǎng)需求催生更多作為商貿(mào)辦公場(chǎng)所的專業(yè)化寫字樓的出現(xiàn)。PARTⅡ項(xiàng)目審視PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合PARTⅠ合肥市場(chǎng)調(diào)查安徽國(guó)資大廈安徽國(guó)資大廈項(xiàng)目審視PARTⅡ項(xiàng)目審視1.項(xiàng)目屬性2.項(xiàng)目SWOT分析3.項(xiàng)目整體定位4.項(xiàng)目客層定位5.項(xiàng)目配套規(guī)劃建議區(qū)域主要交通要道為東西走向的北一環(huán)路，北二環(huán)路，均為為雙向八車道，為合肥市內(nèi)最重要的交通要道，人流量，車流量較大，西接四里河立交橋，與阜陽路、蒙城路、肥西路、亳州路、四里河路等合肥南北通向的交通要道相交，交通通達(dá)度好。其交通區(qū)位優(yōu)良，城市合肥市交通發(fā)展最為健全、繁華的區(qū)域之一。北一環(huán)路本案PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性/本案交通狀況PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性/本案交通狀況

區(qū)域位于合肥地鐵規(guī)劃的鐵5號(hào)線、3號(hào)線之間，未來地鐵的建設(shè)，將給區(qū)域帶來極大的便利性。交通發(fā)展帶來了較大的改善，更進(jìn)一步有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。合肥地鐵規(guī)劃圖4、133、7、232等109、157、143、131等22、12、114、155、5等13、233等區(qū)域內(nèi)20多路公交經(jīng)過，便捷性較強(qiáng)項(xiàng)目位置項(xiàng)目周邊配套設(shè)施沿街小商鋪——傳統(tǒng)商業(yè)模式餐飲、通訊、百貨、維修等日常生活配套必要設(shè)施，涉及范圍廣泛教育/醫(yī)療——齊全集貿(mào)市場(chǎng)——傳統(tǒng)商業(yè)模式超市——規(guī)模較小、網(wǎng)點(diǎn)密集休閑娛樂設(shè)施——社區(qū)內(nèi)部設(shè)施除了小區(qū)內(nèi)部配套外，暫無娛樂休閑配套設(shè)施餐飲、——中低檔，規(guī)模小晨欣苑、暢園新村集貿(mào)市場(chǎng)是區(qū)域商業(yè)發(fā)展的業(yè)態(tài)代表，成為區(qū)域商業(yè)交易中心以蘇果便利、合家福、為代表的超市，網(wǎng)店分布密集，但營(yíng)業(yè)規(guī)模相對(duì)較小，輻射范圍、半徑僅為超市周邊小區(qū)，經(jīng)營(yíng)范圍小，僅涉及居民日常生活所需商品部分。以昆侖酒都、為徽緣酒家和沿街小吃店為代表的餐飲業(yè)發(fā)展規(guī)模較小，偏于中低檔消費(fèi)，無中高檔餐飲設(shè)施濉溪路小學(xué)、廬陽中學(xué)、金谷醫(yī)院等設(shè)施配套齊全。PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性/周邊配套PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性/基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)安徽國(guó)資大廈項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目名稱安徽國(guó)資大廈總用地面積5329.5㎡總建筑面積41297㎡地下建筑面積7029㎡項(xiàng)目位置合肥市肥西路與亳州路交口西北角容積率6.43綠地率53.73%建筑層數(shù)地下2層，地上24層，其中商業(yè)裙房5層層高和標(biāo)準(zhǔn)層面積寫字樓層高3.6米，標(biāo)準(zhǔn)層面積1754㎡車位地下179個(gè)，地上40個(gè)裙樓層高一、二樓層高4.5米，三、四、五樓層高4.2米項(xiàng)目特征分析亳州路與肥西路交口，毗鄰北一環(huán)CBD商務(wù)中心交通便利，眾多公交通達(dá)周邊，規(guī)劃地鐵環(huán)伺周邊立面簡(jiǎn)約現(xiàn)代次級(jí)CBD，中心北區(qū)，未來商務(wù)崛起底層商業(yè)+5A甲級(jí)寫字樓國(guó)企品牌，實(shí)力雄厚，品牌優(yōu)勢(shì)明顯PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性區(qū)位建筑規(guī)劃構(gòu)成品牌交通位置地段：項(xiàng)目正處在北邊高速發(fā)展的時(shí)期，且位于北一環(huán)、北二環(huán)之間的稀缺地帶，坐享北一環(huán)與亳州路百年沉淀和繁華，升值空間很大；行業(yè)地段：項(xiàng)目主要以寫字樓為主，其距離北一環(huán)CBD濉溪路寫字樓一條街僅500米，行業(yè)群體巨大，增加了項(xiàng)目的吸引力；環(huán)境地段：周邊配套設(shè)施相對(duì)齊全，居民入住高，人口集中，人氣旺盛；政策地段：廬陽區(qū)第十次黨代會(huì)召開，亳州路是廬陽區(qū)重點(diǎn)打造區(qū)域，亳州路街道在為企業(yè)做好服務(wù)的同時(shí)，大力發(fā)展小型餐飲、商業(yè)零售、社區(qū)服務(wù)等業(yè)態(tài)，形成小型多樣、點(diǎn)線結(jié)合、方便居民的商業(yè)路段。PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性項(xiàng)目亮點(diǎn)分析項(xiàng)目所處廬陽區(qū)利好區(qū)域，次級(jí)CBD逐漸形成項(xiàng)目配套品質(zhì)分析（部分）

主要指標(biāo)辦公空間高度

建筑層高3.6米凈高不低于2.6米～2.7米

備注凈高考慮了架空地板空調(diào)系統(tǒng)采用地源熱泵式中央空調(diào)主機(jī)室內(nèi)均設(shè)獨(dú)立風(fēng)機(jī)盤管及獨(dú)立溫控開關(guān)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)手動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)配套設(shè)施消防考慮到消防排煙及通風(fēng)需要，采用幕墻開窗的設(shè)計(jì)地源熱泵、氣派大堂、景觀廣場(chǎng)等電梯

品牌：西子奧的斯數(shù)量：6部載重量：1000——1350kg客梯位：10速率：2.5m/s轎廂配置空調(diào)設(shè)備品質(zhì)策略：高品質(zhì)人性化智能寫字樓。定位策略：合肥頂級(jí)服務(wù)式寫字樓（SVO)。操盤策略：先期較低租金或免租吸引國(guó)際知名客戶到一定比率大幅提高租金。外立面PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性單元式玻璃幕墻PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性/定位策略服務(wù)式寫字樓（SVO）是什么？服務(wù)式寫字樓齊集了企業(yè)辦公所需的各個(gè)“零部件”，包括酒店式大堂、洽談室、會(huì)議室、餐飲區(qū)、休閑區(qū)等設(shè)施，租戶只需租用辦公室，就能享受一條龍的配套服務(wù)。寫字樓的大堂服務(wù)中心可以為租戶收發(fā)信件、代繳費(fèi)用；洽談室可以為尊貴客戶定點(diǎn)服務(wù)，提供私密空間；會(huì)議室更是為了滿足小型公司或是公司大型會(huì)議的需要；餐飲區(qū)有效解決了員工就餐不便的棘手問題；休閑區(qū)是服務(wù)式寫字樓的特色，特有的休閑服務(wù)項(xiàng)目及種類更好地滿足員工閑暇時(shí)間的娛樂，將快樂帶進(jìn)工作，才能更好的生活。商務(wù)住宿服務(wù)商務(wù)秘書服務(wù)商務(wù)會(huì)晤服務(wù)商務(wù)翻譯服務(wù)商務(wù)會(huì)議服務(wù)專屬商務(wù)銀行服務(wù)SVO是管家PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性/定位策略SVO是專業(yè)的專業(yè)律師咨詢服務(wù)專業(yè)會(huì)計(jì)師服務(wù)專業(yè)投資咨詢服務(wù)專業(yè)創(chuàng)業(yè)咨詢服務(wù)專業(yè)財(cái)務(wù)咨詢服務(wù)專業(yè)管理咨詢服務(wù)PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性/定位策略

商務(wù)管家服務(wù)

成立專門的酒店商務(wù)管家中心，商務(wù)住宿通過酒店提供，商務(wù)會(huì)議通過酒店會(huì)議場(chǎng)所提供，秘書、翻譯固定聘請(qǐng)，專屬銀行通過出售底層裙樓完成。

與合肥各律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、審計(jì)所、投資咨詢公司、創(chuàng)業(yè)咨詢公司和管理咨詢公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期的、穩(wěn)定的合作關(guān)系，如有需求直接通知到相應(yīng)的公司幫助提供。此種服務(wù)考慮到成本問題，采用“外包”方式，交給各個(gè)專業(yè)公司完成。

商務(wù)專業(yè)服務(wù)SVO如何操作PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性/定位策略SVO如何展現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)軟件、硬件展示通過高檔的酒店大堂形象、專業(yè)的世筑銷售人員從軟硬兩方面展示我們提供服務(wù)的能力大型的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力高峰論壇通過與媒體合作邀請(qǐng)高知名度的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和企業(yè)家們，組織規(guī)模浩大的企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力排行榜和高峰論壇，以推廣競(jìng)爭(zhēng)力和效率來推廣項(xiàng)目。出版宣傳冊(cè)通過講述獲得巨大成功企業(yè)的歷程，揭示構(gòu)筑持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力和提高效率是企業(yè)成功的關(guān)鍵；集中向客戶介紹我們能夠提供一攬子商務(wù)解決方案，以及這些服務(wù)式如何降低客戶運(yùn)營(yíng)成本和提升效率。PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性/定位策略PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目屬性SVO帶來的結(jié)果加速銷售增加成交率帶來管理成本價(jià)值溢價(jià)項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析優(yōu)勢(shì)Strength

位于北一環(huán)路路附近的亳州路與肥西路交口，毗鄰北一環(huán)CBD商圈，坐享濉溪路商務(wù)區(qū)寫字樓一條街的文化沉淀和知名度沉淀，地段的價(jià)值高，升值空間大；

項(xiàng)目位于廬陽區(qū)重點(diǎn)的商業(yè)、寫字樓規(guī)劃區(qū)，有很好的政策支持力度；區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，寫字樓需求不斷增加；

投資商國(guó)企品牌，實(shí)力保障

機(jī)會(huì)Opportunity

政府調(diào)控住宅市場(chǎng)，給商業(yè)地產(chǎn)吸引投資客機(jī)會(huì)

目前北一環(huán)商圈寫字樓市場(chǎng)已較為成熟，產(chǎn)品繁多，市場(chǎng)關(guān)注程度高；

受租金壓力，部分知名企業(yè)撤離傳統(tǒng)北一環(huán)

CBD，為本案供了良好的客戶資源；

項(xiàng)目周邊兩年之內(nèi)暫無大中型娛樂休閑配套設(shè)施，項(xiàng)目可以先入為主，更快發(fā)展劣勢(shì)Weakness

項(xiàng)目體量較小，難以形成規(guī)模性商業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)氣場(chǎng)較弱。現(xiàn)房，建造過程中，可能對(duì)市場(chǎng)的需求考慮不全面，項(xiàng)目產(chǎn)品本身與市場(chǎng)需求存在一定的差異性

項(xiàng)目周邊為成熟的住宅居民區(qū)，辦公的氛圍相對(duì)較差，缺乏濃厚的商務(wù)辦公氣氛，居民區(qū)附近環(huán)境相對(duì)嘈雜

項(xiàng)目前期無推廣和形象宣傳，市場(chǎng)知名度低，客戶認(rèn)知有限威脅Threat

同區(qū)域內(nèi)，與其他眾多大規(guī)模的寫字樓分流客戶，萬豪廣場(chǎng)、匯銀廣場(chǎng)等的開發(fā)與本案形成直接競(jìng)爭(zhēng)

客戶對(duì)本案區(qū)域的接受度較緩慢，需要一個(gè)培 植過程；

項(xiàng)目所在區(qū)域常住人口的消費(fèi)能力的限制（項(xiàng)目所在地屬于合肥較為成熟的居民區(qū)，屬于中檔居民區(qū)，周邊常住人口多為普通工薪階層，其消費(fèi)能力普遍偏于中等消費(fèi)水平）

PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目SWOT分析觀點(diǎn)小結(jié)

本項(xiàng)目區(qū)域位置上雖然有一定的優(yōu)勢(shì)，但客觀地看，項(xiàng)目面臨的不利因素也很多，產(chǎn)品本身缺乏特色和同期市場(chǎng)同質(zhì)化的巨大供應(yīng)壓力將是本項(xiàng)目的最大威脅。項(xiàng)目最大的優(yōu)勢(shì)——區(qū)域優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目最大的軟肋——產(chǎn)品同質(zhì)化同質(zhì)化的負(fù)面影響>區(qū)域優(yōu)勢(shì)正面影響PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目SWOT分析根據(jù)對(duì)產(chǎn)品和市場(chǎng)的認(rèn)知本項(xiàng)目必須另辟蹊徑，方能突破市場(chǎng)堅(jiān)冰！惟銳優(yōu)化營(yíng)銷項(xiàng)目概念：契合區(qū)域版塊提升機(jī)遇，彰顯商務(wù)及投資理念，迎合市場(chǎng)及客戶需求。核心提煉：融合服務(wù)、品質(zhì)、商務(wù)為一體，打造合肥次級(jí)CBD甲級(jí)寫字樓的標(biāo)桿。項(xiàng)目定位：高尚商務(wù)形象，創(chuàng)新價(jià)值領(lǐng)地項(xiàng)目定位PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位支撐PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目定位項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉

項(xiàng)目所處區(qū)位較好,屬于合肥規(guī)劃中次級(jí)CBD;

項(xiàng)目所屬區(qū)域整體環(huán)境較好,整體商務(wù)氣氛漸漸形成,決定了其售價(jià)及租金將走向超正比價(jià)值；

國(guó)企品牌，實(shí)力保證。

項(xiàng)目配套設(shè)施品質(zhì)卓越，檔次較高;

關(guān)鍵詞解析：

資源，體現(xiàn)項(xiàng)目資源豐富、定位高端，面向集團(tuán)客戶，同時(shí)滿足中小企業(yè)形象需求。

創(chuàng)富，明確物業(yè)為商務(wù)辦公發(fā)展場(chǎng)所，同時(shí)體現(xiàn)成熟的商務(wù)服務(wù)理念。

平臺(tái)，高端客戶聚集之高地，也有企業(yè)發(fā)展需求的暗示。形象定位:PARTⅡ項(xiàng)目審視——項(xiàng)目定位資源創(chuàng)富平臺(tái)形象解析一個(gè)尊貴的企業(yè)形象一個(gè)全新的辦公理念一個(gè)未來的潛力價(jià)值一個(gè)周全的服務(wù)方案通過醒目的產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)有產(chǎn)品的差異化。第一類集團(tuán)客戶（整層）企業(yè)類型：1.跨國(guó)公司總部，現(xiàn)多為金融機(jī)構(gòu)。2.設(shè)立企業(yè)總部來開拓安徽市場(chǎng)的客戶： 國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)，尤為滬、浙、江企業(yè) 國(guó)有大型集團(tuán)企業(yè) 國(guó)內(nèi)的國(guó)際化品牌企業(yè)3.已在合肥發(fā)展多年，出離CBD的企業(yè)。需求特點(diǎn)：1.極為重視企業(yè)的形象，會(huì)不計(jì)成本的選擇在 現(xiàn)代CBD尋求辦公物業(yè)。2.主要考慮因素： 進(jìn)入中國(guó)金融中心，體現(xiàn)企業(yè)實(shí)力、 提升企業(yè)形象； 注重產(chǎn)品的性價(jià)比，要求使用方便； 需與自身行業(yè)、層次匹配；3.受困中心CBD租金高及大面積寫字樓供應(yīng)短缺，從成本控制及企業(yè)壯大角度，整層購買寫字樓。PARTⅡ項(xiàng)目審視——客層定位目前寫字樓客層分析需求特點(diǎn)：企業(yè)類型：1.從原有的工作室模式發(fā)展為公司型2.熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小企業(yè)1.租金承受能力有限，更注重交通便捷程度，多選擇軌道交通附近，對(duì)辦公產(chǎn)品關(guān)注程度低；2.為提升企業(yè)形象，尋求更高檔的辦公場(chǎng)所。以及從租不如買角度考慮，控制成本、增加企業(yè)固值一舉兩得。PARTⅡ項(xiàng)目審視——客層定位目前寫字樓客層分析第二類散戶：中小企業(yè)自用受政策影響，住宅市場(chǎng)投資渠道受限，但甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)使得部分房地產(chǎn)投資者對(duì)投資辦公物業(yè)興趣濃厚?？蛻纛愋停?.安徽區(qū)域投資客戶（多為合肥客戶）2.其他省市投資客戶需求類型：1.以增值為目的，選擇具有升值潛力的物業(yè)；2.長(zhǎng)線持有，要求有穩(wěn)定的租金收益，投資的物業(yè)有很好的管理，通常會(huì)有包租需求。PARTⅡ項(xiàng)目審視——客層定位目前寫字樓客層分析第二類散戶：投資客戶

從對(duì)寫字樓客源的分析來看：

本項(xiàng)目因規(guī)模因素難以引起國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)的關(guān)注，但可以與中小企業(yè)形成聯(lián)動(dòng)，以其為營(yíng)銷工具，炒作項(xiàng)目，增強(qiáng)買家信心。 本項(xiàng)目所處區(qū)域形象較好，但項(xiàng)目初期知名度不高，需要引進(jìn)集團(tuán)客戶來進(jìn)一步提升本項(xiàng)目形象，起到聚客能力，是項(xiàng)目主要的營(yíng)銷方向； 散戶和投資客戶有利于打開市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的最大價(jià)值；PARTⅡ項(xiàng)目審視——客層定位本項(xiàng)目客層定位中小企業(yè)投客集客目標(biāo)客戶定位爭(zhēng)取客戶，作為營(yíng)銷手段資戶團(tuán)戶輔助客戶，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 核心客戶 增加項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度散戶PARTⅡ項(xiàng)目審視——客層定位本項(xiàng)目客層定位核心客戶——集團(tuán)客戶所占比例：約25％企業(yè)屬性：以國(guó)內(nèi)民營(yíng)企業(yè)為主，其次為國(guó)有大型企業(yè)需求特征：1.注重物業(yè)產(chǎn)品內(nèi)在品質(zhì)

2.處于商務(wù)總心，交通便捷、配套齊全

3.提供良好的商務(wù)服務(wù)

4.品牌物業(yè)管理

5.大面積的辦公空間

6.追求物業(yè)形象和售價(jià)之間的均好性需求面積：300～800平方米總價(jià)范圍：200～600萬PARTⅡ項(xiàng)目審視——客層定位本項(xiàng)目客層定位輔助客戶——自用散戶所占比例：約50％企業(yè)屬性：項(xiàng)目周邊熟悉本區(qū)域的現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)多為目前入駐于長(zhǎng)江路、濉溪路等沿線的辦公物業(yè)，需要升級(jí)辦公空間的型企業(yè)，他們主要服務(wù)于CBD，完成了一定的資本和客戶積累，需要提升企業(yè)形象。需求特征：1.注重物業(yè)外在形象

2.處于市中心（內(nèi)環(huán)），交通便捷、配套齊全

3.較高的實(shí)用率

4.現(xiàn)代辦公配套

5.多在項(xiàng)目處于準(zhǔn)現(xiàn)房后購買需求面積：100～200平方米總價(jià)范圍：70～200萬PARTⅡ項(xiàng)目審視——客層定位本項(xiàng)目客層定位輔助客戶——投資客戶所占比例：約25％客戶來源：來自安徽境內(nèi)包括少量外區(qū)域?qū)戏适煜さ目蛻簦ê戏蕿橹鳎┬枨筇卣鳎?.注重所處區(qū)域的升值潛力和產(chǎn)品的抗跌性

2.有較高的、穩(wěn)定投資回報(bào)率

3.良好的經(jīng)營(yíng)管理

4.注重開發(fā)商品牌和信譽(yù)

5.一般會(huì)在期房階段購買需求面積：80～150平方米總價(jià)范圍：60～120萬PARTⅡ項(xiàng)目審視——客層定位本項(xiàng)目客層定位

爭(zhēng)取客戶——中小基金

本項(xiàng)目影響投資基金投資不利因素

1.區(qū)域整體形象較好，但周邊未來發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)激烈，具有很大

的不確定性。

2.未來經(jīng)營(yíng)不明確，客源類型和管理方式不明確。 另一方面,投資基金對(duì)本項(xiàng)目來說同樣具有一些不利因素：

1.投資決策期長(zhǎng)，判斷因素較多，會(huì)錯(cuò)失市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

2.報(bào)價(jià)低、影響項(xiàng)目收益。PARTⅡ項(xiàng)目審視——客層定位本項(xiàng)目客層定位注：因此，對(duì)于中小基金來說，可以成為本項(xiàng)目的一個(gè)有效營(yíng)銷手段，用以炒作項(xiàng)目的投資價(jià)值、提升形象。是否與基金合作，要綜合考量市場(chǎng)發(fā)展和客戶儲(chǔ)備情況。目錄︱CONTENTSPARTⅡ項(xiàng)目審視PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合PARTⅠ合肥市場(chǎng)調(diào)查安徽國(guó)資大廈總體營(yíng)銷策略

以強(qiáng)化區(qū)域形象，提高項(xiàng)目知名度為主要營(yíng)銷方向，重點(diǎn)解決“高端產(chǎn)品品質(zhì)與低檔區(qū)域形象”之間的矛盾，樹立購買者信心；以集團(tuán)客戶為突破方向，提升項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，通過散戶購買來獲取項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。

地產(chǎn)資料大全可實(shí)施策略建議1.前期預(yù)熱市場(chǎng)，以政府口吻炒作板塊價(jià)值，提升區(qū)域形象；2.以業(yè)內(nèi)專家對(duì)甲級(jí)5A寫字樓評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)為題，來并修正市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)5A的不良認(rèn)識(shí)，為后期項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)體現(xiàn)做鋪墊3.與基金形成聯(lián)動(dòng)，靠基金炒作來引起市場(chǎng)關(guān)注，增強(qiáng)投資者信心；4.強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)包裝，尤其是售樓處和圍擋的建設(shè)，強(qiáng)化周邊環(huán)境，在項(xiàng)目外立面已現(xiàn)的情況下，以其體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)5.前期去化目標(biāo)以集團(tuán)購買（整層客戶）為主，推盤在高層；散戶購買控制在低層。營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合資源創(chuàng)富平臺(tái)——突破單純賣樓的范疇，以概念引領(lǐng)市場(chǎng)資源整合創(chuàng)富國(guó)資：根據(jù)市場(chǎng)情況，我們項(xiàng)目的客戶60％以上是中小型企業(yè)及創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，我們通過網(wǎng)絡(luò)、信息匯編、俱樂部等手段，為他們搭建一個(gè)全方位的的溝通平臺(tái)，充分實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資源的整合和優(yōu)化，讓行業(yè)的“共生”在樓宇內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)，辦公樓將不再是簡(jiǎn)單的“辦公之地”，而成為企業(yè)共同的“母體”，借助這個(gè)“母體”，各個(gè)企業(yè)高效協(xié)作共同創(chuàng)富。因此我們提出：國(guó)資大廈——

新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，資源創(chuàng)富平臺(tái)營(yíng)銷推廣初步策略<第一階段>醞釀引導(dǎo)期（2013/11--2014/01）區(qū)隔市場(chǎng)、塑造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；通過合肥工商聯(lián)和周邊寫字樓物業(yè)，獲取合肥商戶名單和入駐企業(yè)名單，并且完成新客戶的開發(fā)積累。<第二階段>公開及深耕期（2014/2--2014/04）聚集人氣、盛大公開，進(jìn)入深耕階段！口碑傳播，熱銷訊息擴(kuò)散。<第三階段>主力強(qiáng)銷期（2014/05--2014/10）金九銀十主力強(qiáng)攻、擴(kuò)大目標(biāo)覆蓋范圍。熱銷訊息驗(yàn)證。<第四階段>深耕經(jīng)營(yíng)期（2014/11-2015/02）深耕經(jīng)營(yíng)“國(guó)資之友”DM回饋客戶；深耕經(jīng)營(yíng)已積累客源！PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合區(qū)隔市場(chǎng)、塑造產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力；通過合肥工商聯(lián)和周邊寫字樓物業(yè)，獲取合肥商戶名單和入駐企業(yè)名單，并且完成新客戶的開發(fā)積累。

宣傳期，針對(duì)刪選后的意向公司客戶實(shí)名郵寄5000份?？疍M。

專家研討、權(quán)威證言。

1萬份派夾報(bào)及精美禮品（撲克牌）鎖定贈(zèng)送項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)的高檔寫字樓及商圈業(yè)主。擦亮國(guó)資大廈項(xiàng)目的品牌價(jià)值，確立國(guó)資大廈項(xiàng)目為合肥廬陽區(qū)商務(wù)中心最具投資潛力的地產(chǎn)項(xiàng)目。營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合<第一階段>醞釀引導(dǎo)期

（2013/11--2014/01）

5，000筆目標(biāo)客源整合鎖定并專刊DM實(shí)名郵寄

10，000份派夾報(bào)及精美禮品（撲克牌）鎖定贈(zèng)送。

2場(chǎng)國(guó)資大廈“商務(wù)論壇”（邀請(qǐng)各類媒體參加）

2場(chǎng)國(guó)資大廈項(xiàng)目說明座談會(huì)（邀請(qǐng)回函客戶參加）營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合策略方向：這一階段有四個(gè)主要營(yíng)銷動(dòng)作

國(guó)資大廈論壇----邀請(qǐng)金融界、企業(yè)界、地產(chǎn)界、著名企業(yè)家等意見領(lǐng)袖談商務(wù)中心及國(guó)資大廈項(xiàng)目相關(guān)主題，對(duì)國(guó)資大廈項(xiàng)目的看法。

在醞釀引導(dǎo)期共舉辦2場(chǎng)國(guó)資“商務(wù)中心論壇”，系列研討座談?wù)撟C國(guó)資大廈項(xiàng)目，通過權(quán)威專家條分縷析項(xiàng)目深層次價(jià)值與資源，最大限度提升項(xiàng)目能量與價(jià)值，誘發(fā)客戶購買動(dòng)機(jī)。擦亮國(guó)資大廈項(xiàng)目的品牌價(jià)值，確立國(guó)資大廈項(xiàng)目為合肥廬陽區(qū)商務(wù)中心最具投資潛力的地產(chǎn)項(xiàng)目，以此打響國(guó)資大廈項(xiàng)目的知名度。營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合策略重點(diǎn)：

<隱性行銷>⊿2場(chǎng)國(guó)資大廈“國(guó)資大廈論壇”主題（初步設(shè)想）

<主題一>合肥北一環(huán)商務(wù)中心—財(cái)富引力場(chǎng)

上市公司安家商務(wù)中心的十大理由

大事業(yè)要懷抱大資源

600多家上市公司希望落戶商務(wù)中心

上市公司CEO對(duì)商務(wù)中心及商務(wù)資源的看法營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合<主題二>國(guó)資大廈投資價(jià)值分析

投資客為何搶購商務(wù)中心

黃金堆里的商務(wù)中心

國(guó)資大廈項(xiàng)目在商務(wù)中心的投資價(jià)值由公司公關(guān)配合邀請(qǐng)《合肥晚報(bào)》、《江淮晨報(bào)》、《新安晚報(bào)》、合房網(wǎng)、搜房網(wǎng)、新安網(wǎng)、365房產(chǎn)網(wǎng)等大眾媒體發(fā)布系列跟蹤報(bào)道。高效率，高針對(duì)性、高頻率的軟性新聞廣告立體轟炸，形成強(qiáng)烈的熱銷氛圍，建立項(xiàng)目強(qiáng)大的提前優(yōu)勢(shì)。

2場(chǎng)國(guó)資大廈項(xiàng)目說明會(huì)----請(qǐng)專家統(tǒng)一說明項(xiàng)目

----每月或隔月舉辦一場(chǎng)項(xiàng)目座談會(huì)，邀請(qǐng)回函客戶參加討論，由專家或知名人士作現(xiàn)場(chǎng)說明，用學(xué)理性、學(xué)術(shù)性的探討，穿插國(guó)資大廈項(xiàng)目相關(guān)的內(nèi)涵說明。項(xiàng)目說明會(huì)內(nèi)容：

⊿投資回報(bào)：國(guó)資大廈項(xiàng)目的投資價(jià)值分析（投資客）

⊿事業(yè)資源：上市公司安家商務(wù)中心的十大理由，大事業(yè)要懷抱大資源，600多家上市公司希望落戶商務(wù)中心。（辦公商?。┄S開發(fā)實(shí)力：金安公司品牌歷程及所打造項(xiàng)目介紹，增強(qiáng)客戶信心。（品牌）營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合

說明：每月舉行一次項(xiàng)目座談會(huì)，把曾經(jīng)來過的客源邀請(qǐng)過來，由專家在現(xiàn)場(chǎng)做進(jìn)一步的的深度解答和說明，通過權(quán)威專家條分縷析項(xiàng)目深層次價(jià)值與資源，最大限度提升項(xiàng)目能量與價(jià)值，讓消費(fèi)者能夠深刻的體會(huì)到金潛廣場(chǎng)項(xiàng)目的價(jià)值和能量，誘發(fā)客戶的購買動(dòng)機(jī)。促使想要購買的客戶加速購買，感興趣的客戶的產(chǎn)生購置沖動(dòng)。營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合聚集人氣、盛大公開，進(jìn)入深耕階段！

強(qiáng)烈震撼力的開盤告之的基礎(chǔ)上，順勢(shì)造勢(shì)，借題發(fā)揮，深入引導(dǎo)社會(huì)輿論。

口碑傳播，熱銷訊息擴(kuò)散。大量軟宣報(bào)道，從投資客、政府領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體的角度全面評(píng)述國(guó)資大廈項(xiàng)目；引起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注！

“DM精準(zhǔn)鎖定”和“媒體軟宣廣泛覆蓋”同時(shí)部署執(zhí)行！項(xiàng)目好感度再提升，進(jìn)一步構(gòu)筑商務(wù)、地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士口碑效果平臺(tái)。營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合<第二階段>公開及深耕期

（2014/02--2014/04）讓糖的甜度變的更香、更甜更具吸引力在前一階段的鋪陳過程中，從區(qū)位商圈開始分析；國(guó)資大廈項(xiàng)目的投資價(jià)值分析；上市公司安家商務(wù)中心的十大理由，600多家上市公司希望落戶商務(wù)中心以及開發(fā)商品牌實(shí)力的介紹等把國(guó)資大廈項(xiàng)目做了足夠的鋪陳，口碑得以陸續(xù)傳播，即已經(jīng)釋放了足夠多的有吸引力的東西。因此，這一期間的重點(diǎn)是大量軟宣報(bào)道，從投資客、政府領(lǐng)導(dǎo)、新聞媒體的角度全面評(píng)述國(guó)資大廈項(xiàng)目；引起目標(biāo)客源和媒體輿論的關(guān)注！

具體將前階段隱性行銷轉(zhuǎn)化為口碑行銷，造成：

1.客戶與客戶間的口耳相傳

2.意見領(lǐng)袖的關(guān)心

3.業(yè)界討論、傳媒報(bào)導(dǎo)策略重點(diǎn)

<口碑行銷>營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合軟宣報(bào)道穿插配合⊿記者采寫金融界、企業(yè)界、地產(chǎn)界、著名企業(yè)家對(duì)商務(wù)中心的看法。

做大事業(yè)要拿大資源；600上市公司安家商務(wù)中心的十大理由；多家上市公司希望落戶商務(wù)中心；金融巨子陰謀家的樂園。⊿記者采寫上市公司CEO對(duì)商務(wù)中心及商務(wù)資源的看法。

搶購國(guó)資大廈；未來城市巨子。⊿記者采寫投資客對(duì)國(guó)資大廈項(xiàng)目的投資價(jià)值的看法。投資回報(bào)，國(guó)資大廈項(xiàng)目的投資價(jià)值分析。

月供XXXX起，進(jìn)駐中心北區(qū)，改變你一生的計(jì)劃。⊿記者采寫開發(fā)商現(xiàn)身說法。開發(fā)商的責(zé)任感，國(guó)資大廈永遠(yuǎn)留一些利潤(rùn)給客戶；

國(guó)資大廈打造商務(wù)中心的旗艦建筑。營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合以5波DM25000筆實(shí)名郵寄為主線；

NP、MG媒體軟宣報(bào)道穿插配合、硬性廣告輔助。

隨金融、地產(chǎn)行業(yè)MG媒體夾遞3月、4月共2波雜志刊中刊（8頁--12頁），來彌補(bǔ)未覆蓋的客群經(jīng)營(yíng)已購客戶衍生未購客戶開發(fā)新客戶

口碑傳播，熱銷訊息驗(yàn)證。

金三銀四主力強(qiáng)攻、擴(kuò)大目標(biāo)覆蓋范圍

“DM精準(zhǔn)鎖定”和“媒體廣泛覆蓋”同時(shí)部署執(zhí)行！

硬性廣告為主、投資軟宣為輔。

深耕經(jīng)營(yíng)“國(guó)資之友”DM回饋客戶。

營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合<第三階段>主力強(qiáng)銷期

（2014/05--2014/10）⊿在9、10月期間，多次媒體投放，以《合肥晚報(bào)》的硬廣為主、《新安晚報(bào)》的軟宣穿插配合為輔。⊿此階段報(bào)廣告投放不可少于4波⊿DM共寄發(fā)2波10，000份DM，鎖定A、B類客源。發(fā)行時(shí)間為7月、8月。⊿多家網(wǎng)站發(fā)布國(guó)資大廈項(xiàng)目公開銷售信息，軟宣穿插配合⊿在DM、網(wǎng)站、報(bào)刊的鋪陳下，強(qiáng)銷期的宣傳主要是詔告說明以及推動(dòng)的作用。營(yíng)銷推廣初步策略PARTⅢ營(yíng)銷推廣整合策略重點(diǎn)冬季不寂寞，國(guó)資大廈助力護(hù)航。

最后典藏戶型，系數(shù)出清。

深耕經(jīng)營(yíng)“國(guó)資之友”DM回饋客戶。

客戶證言，他們?yōu)槭裁催x擇商務(wù)中心，他們?yōu)槭裁催x擇國(guó)資大廈。

對(duì)最后典藏戶