不動產(chǎn)估價課件

不動產(chǎn)估價***教授***科技大學經(jīng)濟管理學院課程內(nèi)容第一章不動產(chǎn)與不動產(chǎn)價格第二章不動產(chǎn)估價的原則與程序第三章市場比較法及其應(yīng)用第四章收益法及其應(yīng)用第五章成本法及其應(yīng)用第六章假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用第七章路線價法及其應(yīng)用第八章長期趨勢法第九章基準地價的評估第十章宗地地價的評估第十一章不動產(chǎn)估價報告第十二章不動產(chǎn)估價制度第一章不動產(chǎn)與不動產(chǎn)價格了解不動產(chǎn)的概念和類型，不動產(chǎn)價格的概念與形成條件；熟悉不動產(chǎn)的特性，不動產(chǎn)的供求與其價格的關(guān)系及不動產(chǎn)價格的特征；掌握不動產(chǎn)價格種類，不動產(chǎn)價格的影響因素。

本章內(nèi)容第一節(jié)

不動產(chǎn)的概念、特征與類型第二節(jié)

不動產(chǎn)價格的概念與形成基礎(chǔ)第三節(jié)

不動產(chǎn)價格的影響因素第一節(jié)

不動產(chǎn)的概念、特征與類型一、不動產(chǎn)概念

（一）定義財產(chǎn)分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。動產(chǎn)一般指能夠移動位置且移動后不改變其性質(zhì)、性狀的財產(chǎn)。不動產(chǎn)（realestate，realproperty）一般指不能移動位置或移動后會引起性質(zhì)、性狀改變而造成經(jīng)濟損失的財產(chǎn)。不動產(chǎn)主要是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。重要性：不僅是最基本的生產(chǎn)要素，也是最基本的生活資料。

第一節(jié)

不動產(chǎn)的概念、特征與類型（二）不動產(chǎn)：物質(zhì)實體、權(quán)益與區(qū)位的結(jié)合

1、實物

(1)土地：土地指地球外殼的表面及其上下空間。對一塊土地的基本認識：坐落位置；面積大小；形狀；四至、土地權(quán)利狀況；利用現(xiàn)狀；規(guī)劃設(shè)計要求；生熟程度；地質(zhì)、水文和氣象條件，其他。

(2)建筑物：建筑物指人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)筑物兩類。對建筑物的基本認識：坐落位置，面積大小，建筑層數(shù)與高度，用途，基礎(chǔ)設(shè)計，建筑結(jié)構(gòu)，建筑裝修，附屬設(shè)備，建成年月，外觀，平面格局，產(chǎn)權(quán)狀況，工程質(zhì)量，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀等。

第一節(jié)

不動產(chǎn)的概念、特征與類型 (3)其他附著物（fixtures）2.權(quán)益：不動產(chǎn)權(quán)益是由法律設(shè)定的不動產(chǎn)各種權(quán)利以及享有這些權(quán)利所能獲得的利益或收益。3.區(qū)位：某地域空間范圍內(nèi)各種事物的位置分布及其相互聯(lián)系，除自然地理位置外，還包括可及性、聯(lián)系的便捷性、與重要場所的距離、地與自身的社會經(jīng)濟地位等。4.實物、權(quán)益、區(qū)位對不同財產(chǎn)價值的影響第一節(jié)

不動產(chǎn)的概念、特征與類型二、不動產(chǎn)的特性

不動產(chǎn)主要包括土地和建筑物，不動產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。

（一）自然特性

不可移動性長期使用性（壽命長久性、耐久性）個別性（獨一無二性）數(shù)量有限性

第一節(jié)

不動產(chǎn)的概念、特征與類型（二）社會經(jīng)濟特性

用途多樣性相互影響性（涉及廣泛性）易受政策限制性(管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán))難以變現(xiàn)性保值增值性價值高大性

第一節(jié)

不動產(chǎn)的概念、特征與類型三、不動產(chǎn)類型（一）按用途劃分居住不動產(chǎn)商業(yè)不動產(chǎn)辦公不動產(chǎn)旅館不動產(chǎn)餐飲不動產(chǎn)

娛樂不動產(chǎn)工業(yè)和倉儲不動產(chǎn)農(nóng)業(yè)不動產(chǎn)特殊用途不動產(chǎn)綜合用途不動產(chǎn)第一節(jié)

不動產(chǎn)的概念、特征與類型（二）按是否產(chǎn)生收益劃分收益性不動產(chǎn):能直接產(chǎn)生租金或其他經(jīng)濟收益的不動產(chǎn)。非收益性不動產(chǎn):不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的不動產(chǎn)。收益性不動產(chǎn)可以采用收益法估價，非收益性不動產(chǎn)則難以采用收益法估價。收益性不動產(chǎn)與非收益性不動產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看這種類型的不動產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。如目前空置的某公寓或商務(wù)辦公樓。

第一節(jié)

不動產(chǎn)的概念、特征與類型（三）按經(jīng)營使用方式劃分出售的不動產(chǎn)出租的不動產(chǎn)營業(yè)的不動產(chǎn)自用型的不動產(chǎn)。對選用估價方法有用，如出售型不動產(chǎn)可以采用比較法估價；出租或營業(yè)型不動產(chǎn)可以采用收益法估價；自用型不動產(chǎn)可以采用成本法估價。第一節(jié)

不動產(chǎn)的概念、特征與類型（四）按開發(fā)程度劃分生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地：具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。熟地：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進行房屋建設(shè)的土地。在建工程：地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具有使用條件的不動產(chǎn)?，F(xiàn)房（含土地）：地上建筑物已建成，可直接使用的不動產(chǎn)。

第二節(jié)不動產(chǎn)價格一、不動產(chǎn)價格的概念

不動產(chǎn)價格是不動產(chǎn)經(jīng)濟價值的貨幣表現(xiàn)，是指在某個時點上為取得他人不動產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所必須付出的代價。在不動產(chǎn)估價上不動產(chǎn)價格一般是指市場價格，但有時根據(jù)特殊的估價目的及估價條件，也需要估價人員確定特定價格。有三層含義：不動產(chǎn)價格隨市場供求關(guān)系變化，是某個時點狀態(tài)下的價格；不同的不動產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)于不同的價格；一般以貨幣形式支付但也可以實物或勞務(wù)等其他形式支付。

第二節(jié)不動產(chǎn)價格二、不動產(chǎn)價格形成條件與其他商品相同，不動產(chǎn)價格的形成也是由其功能效用、相對稀缺性及有效需求三者相互作用的結(jié)果。有用性：能滿足人們的某種需要或欲望，即“有用”，經(jīng)濟學上稱為使用價值或效用。不動產(chǎn)如果沒有用，人們就不會產(chǎn)生占有不動產(chǎn)的要求或欲望，更談不上花錢去購買，從而也就不會有價格。有用性是形成價格的必要條件。第二節(jié)不動產(chǎn)價格相對稀缺性：稀缺性是形成價格的充分條件。不動產(chǎn)要有價格，還必須具有稀缺性，只有有用并稀缺，人們才肯付出金錢等代價去占有或使用它。有效需求：不動產(chǎn)價格要成為現(xiàn)實，而不是有價無市，還必須對不動產(chǎn)形成有效需求。只有購買欲望而無購買能力，或者雖然有購買能力但無購買欲望，都不會發(fā)生購買行為。綜上所述，不動產(chǎn)價格是由不動產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。不同不動產(chǎn)的價格有高低，同一宗不動產(chǎn)的價格有變動，都是由于這三者的程度不同及其變化引起的。

第二節(jié)不動產(chǎn)價格三、不動產(chǎn)供求與價格

（一）不動產(chǎn)的需求不動產(chǎn)的需求是指消費者在特定時間、按特定價格所愿意且有能力購買的該種不動產(chǎn)的數(shù)量。形成需求有2個條件：消費者愿意購買；消費者有購買能力。影響不動產(chǎn)需求量的因素有：該種不動產(chǎn)的價格水平；消費者的收入水平；相關(guān)不動產(chǎn)的價格水平（替代品和互補品）；消費者的偏好；消費者對未來的預(yù)期。

第二節(jié)不動產(chǎn)價格（二）不動產(chǎn)的供給不動產(chǎn)的供給是指不動產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在特定時間、以特定價格所愿意且能夠出售的該種不動產(chǎn)的數(shù)量。形成供給有2個條件：開發(fā)商或擁有者愿意供給；開發(fā)商或擁有者有能力供給。影響不動產(chǎn)供給量的因素有：該種不動產(chǎn)的價格水平；該種不動產(chǎn)的開發(fā)成本；該種不動產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；開發(fā)商對未來的預(yù)期。

第二節(jié)不動產(chǎn)價格（三）不動產(chǎn)的均衡價格不動產(chǎn)的均衡價格，是指不動產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格，也就是不動產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。總的來講，不動產(chǎn)價格與不動產(chǎn)的需求正相關(guān)，與不動產(chǎn)的供給負相關(guān)。

供求變化對均衡價格和均衡交易量的影響變化方向變動幅度均衡價格均衡交易量同方向變化供給增加＝需求增加供給減少＝需求減少供給增加＞需求增加供給減少＜需求減少供給增加＜需求增加供給減少＞需求減少不變不變下降下降上升上升增加減少增加減少增加減少反方向變化供給增加＝需求減少供給減少＝需求增加供給增加＞需求減少供給減少＜需求增加供給增加＜需求減少供給減少＞需求增加下降上升下降上升下降上升不變不變增加增加減少減少第二節(jié)不動產(chǎn)價格（五）不動產(chǎn)供求與價格之間關(guān)系的特殊性不動產(chǎn)的供求狀況可以分為四種類型：（1）全國不動產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)不動產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國本類不動產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)本類不動產(chǎn)的供求狀況。由于不動產(chǎn)的不可移動性及變更用途的困難性，決定某一不動產(chǎn)價格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類不動產(chǎn)的供求狀況。第二節(jié)不動產(chǎn)價格四、不動產(chǎn)價格的特征土地價格不由生產(chǎn)成本決定不動產(chǎn)的保值性與增值性原因有三：一是隨著社會與經(jīng)濟的發(fā)展、人口增長，對不動產(chǎn)的需求日益增加；二是不動產(chǎn)的供給受種種條件的限制；三是公共投資增加了不動產(chǎn)的效用。不動產(chǎn)價值的個別性不動產(chǎn)價格構(gòu)成的復(fù)雜性第二節(jié)不動產(chǎn)價格不動產(chǎn)價格構(gòu)成的復(fù)雜性不動產(chǎn)價格的多因素制約性不動產(chǎn)價格表現(xiàn)形式的多樣性不動產(chǎn)價格與物權(quán)的密切相關(guān)性不動產(chǎn)價格實質(zhì)上是這些無形權(quán)益的價格。同一宗不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，其價格也會不同。因此，不動產(chǎn)估價必須全面掌握不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。第二節(jié)不動產(chǎn)價格五、不動產(chǎn)價格的種類（一）按價格形成形式分成交價格：不動產(chǎn)交易雙方的實際成交價格。正常成交價格的形成條件：公開市場；交易對象本身具備市場性；眾多的買者和賣者；買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；買者和賣者都具有完全信息；理性的經(jīng)濟行為；適當?shù)钠陂g完成交易。市場價格：特定時期某種不動產(chǎn)在市場上的平均水平價格，是短期均衡價格。第二節(jié)不動產(chǎn)價格理論價格：在合理的市場上交易應(yīng)該實現(xiàn)的價格。也就是經(jīng)濟學假設(shè)的“經(jīng)濟人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。是長期均衡價格。一般來說，成交價格圍繞市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。就成交價格、市場價格、理論價格相對而言，不動產(chǎn)估價評估的是市場價格。第二節(jié)不動產(chǎn)價格公開市場價值：在競爭和公開市場條件下最可能形成的價格?；蛲耆偁幨袌錾纤苄纬傻膬r格。完全競爭市場需具備以下條件：（1）市場上有足夠的生產(chǎn)者和消費者；（2）市場上的產(chǎn)品是同質(zhì)的，即有相互替代性；（3）資源完全自由流動：（4）市場信息完全暢通，不存在信息不對稱問題。評估價格：估價人員根據(jù)估價目的對不動產(chǎn)在一定時點的客觀合理價格做出的一種估計、推測或判斷的結(jié)果。從理論上講，一個良好的評估價格＝正常成交價格＝市場價格。第二節(jié)不動產(chǎn)價格政府指導(dǎo)價和政府定價政府指導(dǎo)價是政府有關(guān)部門按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度。政府定價是政府有關(guān)部門按照定價權(quán)限和范圍直接制定的價格。我國不動產(chǎn)價格中具有政府指導(dǎo)價性質(zhì)的主要有基準地價、標定地價、房屋重置價格、經(jīng)濟適用房銷售價，具有政府定價性質(zhì)的主要是城鎮(zhèn)住房制度改革中出售公有住房的標準價、成本價?；鶞实貎r：城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型按各自法定最高年限和基準容積率評估的土地使用權(quán)在某一時期的平均價格。第二節(jié)不動產(chǎn)價格標定地價：在基準地價的基礎(chǔ)上，選擇一系列能代表不同用途、不同區(qū)位，形狀和大小在同類用地中相對接近的標志性宗地，按各自法定最高年限和基準容積率，同時考慮微觀區(qū)位和市場行情等而修訂評估出的這些標志性宗地的使用權(quán)在某一時期的價格。房屋重置價格：在估價期日采用此時的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑技術(shù)等，重新建造質(zhì)量、功能的新房屋所需的一切合理和必要的費用、稅金并加上應(yīng)得的利潤，能體現(xiàn)此時價格水平的貨幣值。第二節(jié)不動產(chǎn)價格經(jīng)濟適用房銷售價：根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項目和利潤率所確定的價格。（二）按實物形態(tài)分1．土地價格：不動產(chǎn)中土地部分的價格按開發(fā)程度有：生地價格、毛地價格、熟地價格根據(jù)土地使用權(quán)取得市場不同分為：出讓價格和轉(zhuǎn)讓價格

出讓價格是指在土地使用權(quán)一級市場上，國家以土地所有者身份將國有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者按出讓合同規(guī)定向國家支付的代價。第二節(jié)不動產(chǎn)價格

轉(zhuǎn)讓價格是指在土地使用權(quán)二、三級市場上，土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時的成交價格。根據(jù)價格表示單位分為：總地價、單位地價和樓面地價總地價是一宗土地的總價格?？偟貎r一般不能反映地價水平的高低。單位地價是單位土地面積的土地價格，一般可以反映地價水平的高低。 樓面地價是指平均分攤到單位建筑面積上的土地價格。最能反映地價水平的高低。樓面地價＝總地價÷建筑總面積＝單位地價÷容積率（建筑總面積÷土地總面積）第二節(jié)不動產(chǎn)價格補地價是指經(jīng)政府主管部門批準，更改原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的用途，增加原出讓土地使用權(quán)時規(guī)定的容積率，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期，由土地使用者向政府補交的地價。對改變用途，補地價＝改變用途后的地價－改變用途前的地價對于增加容積率，補地價(單價)＝[(增加后的容積率－原容積率)÷原容積率]×原容積率下的土地單價＝(增加后的容積率－原容積率)×原樓面地價

第二節(jié)不動產(chǎn)價格2.建筑物價格：僅指不動產(chǎn)中建筑物部分的價格。有總價和單位價格，總價一般不能反映建筑物價格水平的高低，單價可以反映建筑物價格水平的高低。3.不動產(chǎn)價格：在此指建筑物連同所占用土地的整體價格。有總價和單價。按不動產(chǎn)交易付款方式不同，分為實際價格和名義價格：實際價格是在成交日起一次付清的價格，或根據(jù)此時的折現(xiàn)率將所有現(xiàn)實和未來支付折算到這一日期的支付總額。名義價格是成交雙方在成交日期約定，但不使一次付清的價格。第二節(jié)不動產(chǎn)價格（三）按不同的經(jīng)濟行為分類1．買賣價格：通過市場買賣交易方式轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時支付或收取的貨幣額、商品或其他有價物。2．租賃價格：不改變歸屬關(guān)系，由出租人將不動產(chǎn)按雙方商定的租約出租給承租人使用，承租人向出租人支付的租金。3．抵押價格：以抵押貸款方式將不動產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價格。第二節(jié)不動產(chǎn)價格4．保險價值：是將不動產(chǎn)投保時，為確定其保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。5．課稅價格：為課稅的需要，由估價人員評估的作為計稅依據(jù)的價值。6．征用價格：政府為了公共利益的需要，征用不動產(chǎn)時給予的補償金額。第三節(jié)不動產(chǎn)價格的影響因素一、不動產(chǎn)價格的一般影響因素（一）供求狀況（二）經(jīng)濟因素：影響不動產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要有：經(jīng)濟發(fā)展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支以及金融狀況，物價，建筑人工費，利率，居民收入，不動產(chǎn)投資。（三）人口因素（四）社會因素：主要有政治安定狀況、社會治安程度、不動產(chǎn)投資和城市化。第三節(jié)不動產(chǎn)價格的影響因素（五）行政因素：土地制度、住房制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、不動產(chǎn)價格政策、稅收政策、行政隸屬變更。政府抑制不動產(chǎn)價格的措施主要有：（l）制定最高限價。（2）制定標準價格。（3）調(diào)整土地供應(yīng)量、土地出讓價格及不動產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費負擔。（4）政府在不動產(chǎn)價格高漲時拋出一定量的不動產(chǎn)。（5）建立并完善不動產(chǎn)交易管理制度。第三節(jié)不動產(chǎn)價格的影響因素（六）心理因素影響不動產(chǎn)價格的心理因素主要有：（1）價格預(yù)期。（2）購買或出售心態(tài)。（3）欣賞趣味。（4）時尚風氣。（5）接近名家住宅心理。（6）講究門牌號碼。（7）講究風水。（8）價值觀的變化。（七）國際因素（八）其他因素第三節(jié)不動產(chǎn)價格的影響因素二、影響不動產(chǎn)價格的區(qū)域因素不動產(chǎn)所在區(qū)域由于本身特性而對不動產(chǎn)價格產(chǎn)生影響的因素。主要有：商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度，自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量