不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)課件

不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)***教授***科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院課程內(nèi)容第一章不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格第二章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)的原則與程序第三章市場(chǎng)比較法及其應(yīng)用第四章收益法及其應(yīng)用第五章成本法及其應(yīng)用第六章假設(shè)開發(fā)法及其應(yīng)用第七章路線價(jià)法及其應(yīng)用第八章長(zhǎng)期趨勢(shì)法第九章基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估第十章宗地地價(jià)的評(píng)估第十一章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)報(bào)告第十二章不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)制度第一章不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格了解不動(dòng)產(chǎn)的概念和類型，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念與形成條件；熟悉不動(dòng)產(chǎn)的特性，不動(dòng)產(chǎn)的供求與其價(jià)格的關(guān)系及不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的特征；掌握不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格種類，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素。

本章內(nèi)容第一節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的概念、特征與類型第二節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念與形成基礎(chǔ)第三節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素第一節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的概念、特征與類型一、不動(dòng)產(chǎn)概念

（一）定義財(cái)產(chǎn)分為動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)。動(dòng)產(chǎn)一般指能夠移動(dòng)位置且移動(dòng)后不改變其性質(zhì)、性狀的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)（realestate，realproperty）一般指不能移動(dòng)位置或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、性狀改變而造成經(jīng)濟(jì)損失的財(cái)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)主要是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。重要性：不僅是最基本的生產(chǎn)要素，也是最基本的生活資料。

第一節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的概念、特征與類型（二）不動(dòng)產(chǎn)：物質(zhì)實(shí)體、權(quán)益與區(qū)位的結(jié)合

1、實(shí)物

(1)土地：土地指地球外殼的表面及其上下空間。對(duì)一塊土地的基本認(rèn)識(shí)：坐落位置；面積大??；形狀；四至、土地權(quán)利狀況；利用現(xiàn)狀；規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；生熟程度；地質(zhì)、水文和氣象條件，其他。

(2)建筑物：建筑物指人工建筑而成的東西，包括房屋和構(gòu)筑物兩類。對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)：坐落位置，面積大小，建筑層數(shù)與高度，用途，基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，建筑結(jié)構(gòu)，建筑裝修，附屬設(shè)備，建成年月，外觀，平面格局，產(chǎn)權(quán)狀況，工程質(zhì)量，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀等。

第一節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的概念、特征與類型 (3)其他附著物（fixtures）2.權(quán)益：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益是由法律設(shè)定的不動(dòng)產(chǎn)各種權(quán)利以及享有這些權(quán)利所能獲得的利益或收益。3.區(qū)位：某地域空間范圍內(nèi)各種事物的位置分布及其相互聯(lián)系，除自然地理位置外，還包括可及性、聯(lián)系的便捷性、與重要場(chǎng)所的距離、地與自身的社會(huì)經(jīng)濟(jì)地位等。4.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位對(duì)不同財(cái)產(chǎn)價(jià)值的影響第一節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的概念、特征與類型二、不動(dòng)產(chǎn)的特性

不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地和建筑物，不動(dòng)產(chǎn)的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎(chǔ)的。

（一）自然特性

不可移動(dòng)性長(zhǎng)期使用性（壽命長(zhǎng)久性、耐久性）個(gè)別性（獨(dú)一無(wú)二性）數(shù)量有限性

第一節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的概念、特征與類型（二）社會(huì)經(jīng)濟(jì)特性

用途多樣性相互影響性（涉及廣泛性）易受政策限制性(管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán))難以變現(xiàn)性保值增值性價(jià)值高大性

第一節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的概念、特征與類型三、不動(dòng)產(chǎn)類型（一）按用途劃分居住不動(dòng)產(chǎn)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)辦公不動(dòng)產(chǎn)旅館不動(dòng)產(chǎn)餐飲不動(dòng)產(chǎn)

娛樂不動(dòng)產(chǎn)工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)不動(dòng)產(chǎn)農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)特殊用途不動(dòng)產(chǎn)綜合用途不動(dòng)產(chǎn)第一節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的概念、特征與類型（二）按是否產(chǎn)生收益劃分收益性不動(dòng)產(chǎn):能直接產(chǎn)生租金或其他經(jīng)濟(jì)收益的不動(dòng)產(chǎn)。非收益性不動(dòng)產(chǎn):不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的不動(dòng)產(chǎn)。收益性不動(dòng)產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)，非收益性不動(dòng)產(chǎn)則難以采用收益法估價(jià)。收益性不動(dòng)產(chǎn)與非收益性不動(dòng)產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益，而是看這種類型的不動(dòng)產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力。如目前空置的某公寓或商務(wù)辦公樓。

第一節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的概念、特征與類型（三）按經(jīng)營(yíng)使用方式劃分出售的不動(dòng)產(chǎn)出租的不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)自用型的不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)選用估價(jià)方法有用，如出售型不動(dòng)產(chǎn)可以采用比較法估價(jià)；出租或營(yíng)業(yè)型不動(dòng)產(chǎn)可以采用收益法估價(jià)；自用型不動(dòng)產(chǎn)可以采用成本法估價(jià)。第一節(jié)

不動(dòng)產(chǎn)的概念、特征與類型（四）按開發(fā)程度劃分生地：不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地：具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷房屋的土地。熟地：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整，能直接在其上進(jìn)行房屋建設(shè)的土地。在建工程：地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具有使用條件的不動(dòng)產(chǎn)。現(xiàn)房（含土地）：地上建筑物已建成，可直接使用的不動(dòng)產(chǎn)。

第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念

不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所必須付出的代價(jià)。在不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)上不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格一般是指市場(chǎng)價(jià)格，但有時(shí)根據(jù)特殊的估價(jià)目的及估價(jià)條件，也需要估價(jià)人員確定特定價(jià)格。有三層含義：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格隨市場(chǎng)供求關(guān)系變化，是某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格；不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對(duì)應(yīng)于不同的價(jià)格；一般以貨幣形式支付但也可以實(shí)物或勞務(wù)等其他形式支付。

第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格二、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格形成條件與其他商品相同，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的形成也是由其功能效用、相對(duì)稀缺性及有效需求三者相互作用的結(jié)果。有用性：能滿足人們的某種需要或欲望，即“有用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值或效用。不動(dòng)產(chǎn)如果沒有用，人們就不會(huì)產(chǎn)生占有不動(dòng)產(chǎn)的要求或欲望，更談不上花錢去購(gòu)買，從而也就不會(huì)有價(jià)格。有用性是形成價(jià)格的必要條件。第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格相對(duì)稀缺性：稀缺性是形成價(jià)格的充分條件。不動(dòng)產(chǎn)要有價(jià)格，還必須具有稀缺性，只有有用并稀缺，人們才肯付出金錢等代價(jià)去占有或使用它。有效需求：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格要成為現(xiàn)實(shí)，而不是有價(jià)無(wú)市，還必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)形成有效需求。只有購(gòu)買欲望而無(wú)購(gòu)買能力，或者雖然有購(gòu)買能力但無(wú)購(gòu)買欲望，都不會(huì)發(fā)生購(gòu)買行為。綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是由不動(dòng)產(chǎn)的有用性、稀缺性和有效需求三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。不同不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格有高低，同一宗不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格有變動(dòng)，都是由于這三者的程度不同及其變化引起的。

第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格三、不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格

（一）不動(dòng)產(chǎn)的需求不動(dòng)產(chǎn)的需求是指消費(fèi)者在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購(gòu)買的該種不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量。形成需求有2個(gè)條件：消費(fèi)者愿意購(gòu)買；消費(fèi)者有購(gòu)買能力。影響不動(dòng)產(chǎn)需求量的因素有：該種不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格水平；消費(fèi)者的收入水平；相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格水平（替代品和互補(bǔ)品）；消費(fèi)者的偏好；消費(fèi)者對(duì)未來的預(yù)期。

第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格（二）不動(dòng)產(chǎn)的供給不動(dòng)產(chǎn)的供給是指不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在特定時(shí)間、以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量。形成供給有2個(gè)條件：開發(fā)商或擁有者愿意供給；開發(fā)商或擁有者有能力供給。影響不動(dòng)產(chǎn)供給量的因素有：該種不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格水平；該種不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)成本；該種不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期。

第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格（三）不動(dòng)產(chǎn)的均衡價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)的均衡價(jià)格，是指不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格?？偟膩碇v，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與不動(dòng)產(chǎn)的需求正相關(guān)，與不動(dòng)產(chǎn)的供給負(fù)相關(guān)。

供求變化對(duì)均衡價(jià)格和均衡交易量的影響變化方向變動(dòng)幅度均衡價(jià)格均衡交易量同方向變化供給增加＝需求增加供給減少＝需求減少供給增加＞需求增加供給減少＜需求減少供給增加＜需求增加供給減少＞需求減少不變不變下降下降上升上升增加減少增加減少增加減少反方向變化供給增加＝需求減少供給減少＝需求增加供給增加＞需求減少供給減少＜需求增加供給增加＜需求減少供給減少＞需求增加下降上升下降上升下降上升不變不變?cè)黾釉黾訙p少減少第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格（五）不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格之間關(guān)系的特殊性不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況可以分為四種類型：（1）全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)總的供求狀況；（2）本地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)總的供求狀況；（3）全國(guó)本類不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況；（4）本地區(qū)本類不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況。由于不動(dòng)產(chǎn)的不可移動(dòng)性及變更用途的困難性，決定某一不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平高低的供求狀況，主要是本地區(qū)本類不動(dòng)產(chǎn)的供求狀況。第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格四、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的特征土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定不動(dòng)產(chǎn)的保值性與增值性原因有三：一是隨著社會(huì)與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人口增長(zhǎng)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的需求日益增加；二是不動(dòng)產(chǎn)的供給受種種條件的限制；三是公共投資增加了不動(dòng)產(chǎn)的效用。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的復(fù)雜性第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的復(fù)雜性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的多因素制約性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)形式的多樣性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與物權(quán)的密切相關(guān)性不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是這些無(wú)形權(quán)益的價(jià)格。同一宗不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，其價(jià)格也會(huì)不同。因此，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)必須全面掌握不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)。第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格五、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的種類（一）按價(jià)格形成形式分成交價(jià)格：不動(dòng)產(chǎn)交易雙方的實(shí)際成交價(jià)格。正常成交價(jià)格的形成條件：公開市場(chǎng)；交易對(duì)象本身具備市場(chǎng)性；眾多的買者和賣者；買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；買者和賣者都具有完全信息；理性的經(jīng)濟(jì)行為；適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。市場(chǎng)價(jià)格：特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場(chǎng)上的平均水平價(jià)格，是短期均衡價(jià)格。第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格理論價(jià)格：在合理的市場(chǎng)上交易應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。也就是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供給相等的條件下形成的價(jià)格。是長(zhǎng)期均衡價(jià)格。一般來說，成交價(jià)格圍繞市場(chǎng)價(jià)格而上下波動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動(dòng)。就成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格相對(duì)而言，不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)評(píng)估的是市場(chǎng)價(jià)格。第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格公開市場(chǎng)價(jià)值：在競(jìng)爭(zhēng)和公開市場(chǎng)條件下最可能形成的價(jià)格?；蛲耆?jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上所能形成的價(jià)格。完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)需具備以下條件：（1）市場(chǎng)上有足夠的生產(chǎn)者和消費(fèi)者；（2）市場(chǎng)上的產(chǎn)品是同質(zhì)的，即有相互替代性；（3）資源完全自由流動(dòng)：（4）市場(chǎng)信息完全暢通，不存在信息不對(duì)稱問題。評(píng)估價(jià)格：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格做出的一種估計(jì)、推測(cè)或判斷的結(jié)果。從理論上講，一個(gè)良好的評(píng)估價(jià)格＝正常成交價(jià)格＝市場(chǎng)價(jià)格。第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格政府指導(dǎo)價(jià)和政府定價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)是政府有關(guān)部門按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度。政府定價(jià)是政府有關(guān)部門按照定價(jià)權(quán)限和范圍直接制定的價(jià)格。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格中具有政府指導(dǎo)價(jià)性質(zhì)的主要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)，具有政府定價(jià)性質(zhì)的主要是城鎮(zhèn)住房制度改革中出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)?；鶞?zhǔn)地價(jià)：城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型按各自法定最高年限和基準(zhǔn)容積率評(píng)估的土地使用權(quán)在某一時(shí)期的平均價(jià)格。第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格標(biāo)定地價(jià)：在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，選擇一系列能代表不同用途、不同區(qū)位，形狀和大小在同類用地中相對(duì)接近的標(biāo)志性宗地，按各自法定最高年限和基準(zhǔn)容積率，同時(shí)考慮微觀區(qū)位和市場(chǎng)行情等而修訂評(píng)估出的這些標(biāo)志性宗地的使用權(quán)在某一時(shí)期的價(jià)格。房屋重置價(jià)格：在估價(jià)期日采用此時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑技術(shù)等，重新建造質(zhì)量、功能的新房屋所需的一切合理和必要的費(fèi)用、稅金并加上應(yīng)得的利潤(rùn)，能體現(xiàn)此時(shí)價(jià)格水平的貨幣值。第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)：根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項(xiàng)目和利潤(rùn)率所確定的價(jià)格。（二）按實(shí)物形態(tài)分1．土地價(jià)格：不動(dòng)產(chǎn)中土地部分的價(jià)格按開發(fā)程度有：生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格根據(jù)土地使用權(quán)取得市場(chǎng)不同分為：出讓價(jià)格和轉(zhuǎn)讓價(jià)格

出讓價(jià)格是指在土地使用權(quán)一級(jí)市場(chǎng)上，國(guó)家以土地所有者身份將國(guó)有土地使用權(quán)出讓給土地使用者，由土地使用者按出讓合同規(guī)定向國(guó)家支付的代價(jià)。第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格

轉(zhuǎn)讓價(jià)格是指在土地使用權(quán)二、三級(jí)市場(chǎng)上，土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓時(shí)的成交價(jià)格。根據(jù)價(jià)格表示單位分為：總地價(jià)、單位地價(jià)和樓面地價(jià)總地價(jià)是一宗土地的總價(jià)格?？偟貎r(jià)一般不能反映地價(jià)水平的高低。單位地價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格，一般可以反映地價(jià)水平的高低。 樓面地價(jià)是指平均分?jǐn)偟絾挝唤ㄖ娣e上的土地價(jià)格。最能反映地價(jià)水平的高低。樓面地價(jià)＝總地價(jià)÷建筑總面積＝單位地價(jià)÷容積率（建筑總面積÷土地總面積）第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格補(bǔ)地價(jià)是指經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)，更改原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的用途，增加原出讓土地使用權(quán)時(shí)規(guī)定的容積率，轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)，出讓的土地使用權(quán)期滿后續(xù)期，由土地使用者向政府補(bǔ)交的地價(jià)。對(duì)改變用途，補(bǔ)地價(jià)＝改變用途后的地價(jià)－改變用途前的地價(jià)對(duì)于增加容積率，補(bǔ)地價(jià)(單價(jià))＝[(增加后的容積率－原容積率)÷原容積率]×原容積率下的土地單價(jià)＝(增加后的容積率－原容積率)×原樓面地價(jià)

第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格2.建筑物價(jià)格：僅指不動(dòng)產(chǎn)中建筑物部分的價(jià)格。有總價(jià)和單位價(jià)格，總價(jià)一般不能反映建筑物價(jià)格水平的高低，單價(jià)可以反映建筑物價(jià)格水平的高低。3.不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格：在此指建筑物連同所占用土地的整體價(jià)格。有總價(jià)和單價(jià)。按不動(dòng)產(chǎn)交易付款方式不同，分為實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格：實(shí)際價(jià)格是在成交日起一次付清的價(jià)格，或根據(jù)此時(shí)的折現(xiàn)率將所有現(xiàn)實(shí)和未來支付折算到這一日期的支付總額。名義價(jià)格是成交雙方在成交日期約定，但不使一次付清的價(jià)格。第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格（三）按不同的經(jīng)濟(jì)行為分類1．買賣價(jià)格：通過市場(chǎng)買賣交易方式轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)時(shí)支付或收取的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。2．租賃價(jià)格：不改變歸屬關(guān)系，由出租人將不動(dòng)產(chǎn)按雙方商定的租約出租給承租人使用，承租人向出租人支付的租金。3．抵押價(jià)格：以抵押貸款方式將不動(dòng)產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)格。第二節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格4．保險(xiǎn)價(jià)值：是將不動(dòng)產(chǎn)投保時(shí)，為確定其保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評(píng)估的價(jià)值。5．課稅價(jià)格：為課稅的需要，由估價(jià)人員評(píng)估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。6．征用價(jià)格：政府為了公共利益的需要，征用不動(dòng)產(chǎn)時(shí)給予的補(bǔ)償金額。第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素一、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素（一）供求狀況（二）經(jīng)濟(jì)因素：影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素主要有：經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，儲(chǔ)蓄、消費(fèi)、投資水平，財(cái)政收支以及金融狀況，物價(jià)，建筑人工費(fèi)，利率，居民收入，不動(dòng)產(chǎn)投資。（三）人口因素（四）社會(huì)因素：主要有政治安定狀況、社會(huì)治安程度、不動(dòng)產(chǎn)投資和城市化。第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素（五）行政因素：土地制度、住房制度、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格政策、稅收政策、行政隸屬變更。政府抑制不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的措施主要有：（l）制定最高限價(jià)。（2）制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。（3）調(diào)整土地供應(yīng)量、土地出讓價(jià)格及不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。（4）政府在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格高漲時(shí)拋出一定量的不動(dòng)產(chǎn)。（5）建立并完善不動(dòng)產(chǎn)交易管理制度。第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素（六）心理因素影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的心理因素主要有：（1）價(jià)格預(yù)期。（2）購(gòu)買或出售心態(tài)。（3）欣賞趣味。（4）時(shí)尚風(fēng)氣。（5）接近名家住宅心理。（6）講究門牌號(hào)碼。（7）講究風(fēng)水。（8）價(jià)值觀的變化。（七）國(guó)際因素（八）其他因素第三節(jié)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的影響因素二、影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的區(qū)域因素不動(dòng)產(chǎn)所在區(qū)域由于本身特性而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響的因素。主要有：商業(yè)服務(wù)業(yè)的繁華程度，道路交通的通暢程度，交通便捷程度，自然和人文環(huán)境條件及環(huán)境質(zhì)量