第四章房地產(chǎn)市場分析課件

第四章房地產(chǎn)市場分析1精選課件ppt內(nèi)容提要一房地產(chǎn)市場分析的思路和基本內(nèi)容二宏觀經(jīng)濟分析與地區(qū)經(jīng)濟分析三房地產(chǎn)市場總體趨勢分析四房地產(chǎn)供求分析五房地產(chǎn)項目市場分析案例2精選課件ppt一、房地產(chǎn)市場分析的思路

和基本內(nèi)容（一）分析思路1、三個層次地區(qū)市場（影響所有類型房地產(chǎn)市場行情的市場環(huán)境）專業(yè)物業(yè)市場（影響某類型房地產(chǎn)市場行情的市場環(huán)境）項目物業(yè)市場（針對某個開發(fā)項目或個案，是房地產(chǎn)市場分析的最終目標(biāo)）

地區(qū)市場分析專業(yè)市場分析項目市場分析競爭對手分析消費者分析3精選課件ppt2、兩個方面分析供給與需求，分層次分析各種影響因素3、三個時段過去、現(xiàn)在、未來4、五個影響因素經(jīng)濟人口區(qū)位環(huán)境條件地點的自然條件法律，人文心理4精選課件ppt（二）基本內(nèi)容1供給分析2需求分析3市場租售情況分析4市場趨勢分析5市場競爭分析5精選課件ppt二宏觀經(jīng)濟分析與地區(qū)經(jīng)濟分析

（一）房地產(chǎn)業(yè)市場行情與地區(qū)經(jīng)濟周期的關(guān)系1、經(jīng)濟周期定義：經(jīng)濟活動的波動2、房地產(chǎn)業(yè)的周期：美國：18年日本：10年香港：7-8年臺灣：5-6年中國：4-5年6精選課件ppt（二）如何進行宏觀經(jīng)濟分析常規(guī)研究與專題研究結(jié)合定期分析與不定期分析結(jié)合1收集各種宏觀經(jīng)濟分析成果配合專業(yè)研究成果進行有關(guān)的定期分析總趨勢預(yù)測政策分析7精選課件ppt2進行宏觀經(jīng)濟分析應(yīng)關(guān)注：兩個視角：從時間連續(xù)性上分析從時間的橫斷面上進行分析內(nèi)容：經(jīng)濟發(fā)展速度國家和地區(qū)經(jīng)濟政策的動態(tài)專家的政策建議重大事件的發(fā)展及其影響8精選課件ppt3可借鑒的宏觀經(jīng)濟及地區(qū)經(jīng)濟分析成果專家分析成果企業(yè)調(diào)查報告景氣分析預(yù)測（房地產(chǎn)指數(shù)）價格指數(shù)：單一指標(biāo)指數(shù)。用于微觀分析例如：中房指數(shù)，偉業(yè)指數(shù)，西安40指數(shù)，中原城市指數(shù)房地產(chǎn)綜合景氣指數(shù)：合成指標(biāo)，用于宏觀經(jīng)濟分析例如：國房指數(shù)，中房預(yù)警指數(shù)，房地產(chǎn)業(yè)景氣指數(shù)9精選課件ppt4基本數(shù)據(jù)的獲得（1）統(tǒng)計數(shù)據(jù)（2）調(diào)查數(shù)據(jù)（3）參考資料10精選課件ppt社會經(jīng)濟統(tǒng)計指標(biāo)：總量指標(biāo)：GDP、人口、進出口；結(jié)構(gòu)指標(biāo)：一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平指標(biāo)：職工平均工資，人均居住面積動態(tài)指標(biāo)：零售價格指數(shù)、固定資產(chǎn)投資、價格指數(shù)、通貨膨脹率等注：分全國和地方兩個層面的宏觀經(jīng)濟。房地產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計指標(biāo)：投資；資金；開發(fā)量；銷售；注：分全國和地方兩個層面11精選課件ppt5分析報告的內(nèi)容(1)宏觀經(jīng)濟與地區(qū)經(jīng)濟運行總體狀況

(2)房地產(chǎn)市場總體分析基本走勢分析包括：總量指標(biāo)；結(jié)構(gòu)指標(biāo)政策法規(guī)動向及其影響（對價格，開發(fā)熱點分布，開發(fā)產(chǎn)品形式，政策的時間滯后）12精選課件ppt三房地產(chǎn)市場總體趨勢分析（一）房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變動機制與房地產(chǎn)價格1、供求關(guān)系決定價格2、供求關(guān)系變化影響價格的變化13精選課件ppt（二）市場行情波動的分析方法

1、指數(shù)分析法價格指數(shù)的應(yīng)用：（判斷總體價格走勢；不同區(qū)位的物業(yè)的價格走勢）i=1，2，…1214精選課件ppt2、景氣分析法（1）房地產(chǎn)景氣指標(biāo)的設(shè)置三種觀點15精選課件ppt觀點一：先行指標(biāo)：固定資產(chǎn)投資增長率，房地產(chǎn)新開工面積增長率，土地與樓宇供給量。同步指標(biāo)：國民經(jīng)濟增長率，物價結(jié)構(gòu)比重與物業(yè)類型變化滯后指標(biāo)：投資收益率，資金利潤率，就業(yè)率，股地聯(lián)動關(guān)系。16精選課件ppt觀點二直接指標(biāo)間接指標(biāo)地產(chǎn)價格和資金，投資收益率國民經(jīng)濟增長率交易量，資金利潤率中長期貸款利率空置率，就業(yè)率樓宇按揭利率房地產(chǎn)新開工面積增長率，股地聯(lián)動關(guān)系固定資產(chǎn)投資增長率房地產(chǎn)投資增長率物價指數(shù)與通貨膨脹率17精選課件ppt觀點三：綜合景氣指數(shù)包括：土地供應(yīng)指數(shù)（城市周邊新征用地指數(shù)，舊區(qū)重新用地指數(shù)，批租土地指數(shù)）土地價格指數(shù)（新征用地價格指數(shù)，批租用地價格指數(shù)）建筑業(yè)價格指數(shù)18精選課件ppt房地產(chǎn)公司指數(shù)（銷售額，房地產(chǎn)投資，股本利潤率）內(nèi)外銷房產(chǎn)價格指數(shù)（內(nèi)銷房價格，外銷房價格，租賃價格）投資指數(shù)（GDP增長指數(shù)，固定資產(chǎn)投資增長指數(shù)，住宅建設(shè)投資增長指數(shù)，商品房建設(shè)投資增長指數(shù)）物業(yè)均價指數(shù)（住宅銷售均價指數(shù)，寫字樓銷售均價指數(shù)，商業(yè)用房銷售均價指數(shù)19精選課件ppt（2）景氣動向指數(shù)與景氣觀測DI＝在t時刻擴張的變量個數(shù)/變量總數(shù)×100％擴散指數(shù)用于描述綜合考慮宏觀市場的行情波動。20精選課件ppt（3）例子：國房景氣指數(shù)8類分類指數(shù)加權(quán)平均，以1995年3月為基期得到的百分比綜合指數(shù)。選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格21精選課件ppt指數(shù)法和景氣分析法的對比價格指數(shù)：反映市場行情波動更直接，及時景氣指數(shù)：對價格波動的原因更有解釋性22精選課件ppt四房地產(chǎn)供求分析分析的關(guān)鍵點：找到供求規(guī)律性的關(guān)系什么樣的住戶需要什么樣的房屋什么樣的商家需要什么樣的商鋪？什么行業(yè)的辦公室需要什么樣的辦公室？23精選課件ppt（一）供給量及供給結(jié)構(gòu)分析方法管道分析法潛在供給量分析方法現(xiàn)有市場商品住宅存量的分析方法供給量結(jié)構(gòu)分析方法24精選課件ppt規(guī)劃用地分區(qū)規(guī)劃用地三通一平用地獲《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》用地獲《國有土地使用證》用地獲《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》用地獲《建設(shè)工程開工許可證》用地領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》用地竣工前未預(yù)售量竣工后待銷售量132541、管道分析法25精選課件ppt假設(shè)獲得每個許可證的時間為1年，從獲得預(yù)售證到售完時間為2年。則：未來2年的供給量＝5+4未來3年的供給量＝5+4+3未來4年的供給量＝5+4+3+2未來5年的供給量＝5+4+3+2+126精選課件ppt2、潛在供給量的分析方法潛在土地供給量來源：新建城區(qū)的土地供給量＝規(guī)劃城區(qū)面積－已開發(fā)建成區(qū)的面積－已出讓的面積舊城區(qū)改造可供開發(fā)的土地量＝規(guī)劃改造面積－已改造面積改變用途可供開發(fā)的土地量27精選課件ppt3、現(xiàn)有市場商品住宅存量的分析方法主要分析對象：獲得銷售許可證的商品住宅現(xiàn)有市場商品住宅存量＋新增商品住宅面積總量商品住宅施工面積+歷年在售面積市場潛在供給量＝存量/N+未出讓土地使用權(quán)的土地供給量28精選課件ppt4、供給量結(jié)構(gòu)分析方法某區(qū)域房地產(chǎn)供給量結(jié)構(gòu)戶型結(jié)構(gòu)總價水平結(jié)構(gòu)29精選課件ppt（二）需求量分析方法需求潛力分析需求偏好分析30精選課件ppt1、需求潛力分析（1）人口增長與住宅需求潛力住房面積需求＝新增人口需求面積＋原有人口需求增加面積＋年拆遷面積（2）人口結(jié)構(gòu)與住戶規(guī)模變動對商品住宅需求的影響31精選課件ppt2、需求偏好分析（通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)消費者的基本特征）可承受總價首付款月供款樓型首選最看重的因素典型戶型32精選課件ppt總面積客廳面積書房面積餐廳面積廚房面積衛(wèi)生間面積主陽臺面積次陽臺面積車位33精選課件ppt五房地產(chǎn)項目市場分析（一）房地產(chǎn)項目一般特性的分析（二）對不同物業(yè)特性的分析（三）評價房地產(chǎn)項目與競爭對手的方法

(四)消費者研究

34精選課件ppt（一）房地產(chǎn)項目一般特性的分析1、法律特性分析2、經(jīng)濟特性分析3、項目所在地點自然條件的分析4、項目的關(guān)聯(lián)性分析35精選課件ppt（二）對不同物業(yè)特性的分析

財務(wù)特性建筑特性地點特性環(huán)境特性36精選課件ppt財務(wù)特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、每月租金或價格2、停車空間的租金3、所有者與租賃者間的分配比例4、空間或單位的吸納率5、付款方式及折扣6、物業(yè)管理費1、每平米租金或售價2、租金折扣3、可用于出租的面積4、可用的年限5、物業(yè)管理費37精選課件ppt建筑特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、使用年期2、建筑物的條件3、單位的面積4、房間的數(shù)量與種類5、特殊設(shè)計1、標(biāo)準(zhǔn)層面積2、各功能面積的設(shè)置及比例3、可分割性4、智能化水平5、裝修水平6、交通設(shè)計38精選課件ppt地點特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、娛樂性設(shè)施2、景觀質(zhì)量3、停車場的設(shè)施1、停車場實施2、配套設(shè)施3、對外交通設(shè)計4、景觀質(zhì)量39精選課件ppt環(huán)境特性住宅物業(yè)零售、寫字樓物業(yè)1、與就業(yè)中心的接近程度及沿途的環(huán)境2、與商業(yè)中心的接近3、與娛樂文化設(shè)施的接近程度4、與主要干道和交通樞紐的接近5、與停車場和空曠地的接近程度6、與學(xué)校的接近及學(xué)校質(zhì)量7、與醫(yī)院、消防、公安部門的接近程度，沿途環(huán)境1、與主干道，各交通樞紐和設(shè)施的接近程度2、與日間行人密集區(qū)的接近程度3、商業(yè)設(shè)施4、周邊商業(yè)區(qū)的年限和租金條件40精選課件ppt（三）評價房地產(chǎn)項目與競爭對手的方法步驟：1、主要特性的分解（可測量的因素的確定）2、因素的作用或重要程度（權(quán)重的確定）3、評分4、分析項目地點的最佳用途，得出競爭對手的競爭特色。41精選課件ppt例子：地點區(qū)位的評價1、地區(qū)的通達性主要干道（數(shù)量、方向，新建和擴建）主要干道的設(shè)計特征（行車道數(shù)量，寬度，設(shè)計通行能力，交通管制）主要干道的運行特征（車流量，高峰時間，阻塞和發(fā)生事故頻率）道路的物質(zhì)性條件（路表和車道寬）大型交通設(shè)施（線路的使用成本，位置，利用水平）42精選課件ppt2、一般區(qū)位特征關(guān)聯(lián)性的模式：決定項目所在地理位置的特定要素以及這個區(qū)位中對該地點上的活動及其與周圍地區(qū)的關(guān)系有影響的因素。接近性：時間、距離和線路市場或交易區(qū)的中心點，邊界競爭者和競爭地點互補性活動活動中心43精選課件ppt3、地點的通達性（目的：評價影響車和行人的自由流動的特殊條件）出入口的數(shù)量、位置和功能出入口的規(guī)模、容量及阻塞水平標(biāo)的物及其基本活動地點的距離和線路與停車場地的距離和路線與內(nèi)部流通網(wǎng)絡(luò)的距離和路線與出入口的外部交通條件44精選課件ppt4、可視性（目的：評價影響地點可視性的要素和附近視覺接觸的特殊條件）近地點的可視水平（與附近設(shè)施的距離）觀察點的可視水平（通向地點的可視點，從人行道的起視點）45精選課件ppt5、主要特征與設(shè)計要素（評價地點上的特定條件，這些條件影響房地產(chǎn)的設(shè)計能力的發(fā)揮）地點布局自然特征內(nèi)部循環(huán)停車設(shè)施建筑狀況其他地點品質(zhì)地點的特殊服務(wù)和設(shè)施的可用性控制條件政府規(guī)定和法律條件46精選課件ppt評分ABCD1地區(qū)區(qū)位主干道連接43212一般區(qū)位接近機場34233地點通達性空間容量54324可視性觀察點可視水平32455設(shè)計要素停車設(shè)施454347精選課件ppt權(quán)重ABCD1地區(qū)區(qū)位主干道連接0.10.10.10.12一般區(qū)位接近機場0.10.10.10.13地點通達性空間容量0.40.40.40.44可視性觀察點可視水平0.20.20.20.25設(shè)計要素停車設(shè)施0.20.20.20.248精選課件ppt結(jié)果ABCD0.40.30.20.10.30.40.20.321.61.20.80.60.40.810.810.80.630%27%23%20%49精選課件ppt(四)消費者研究1市場細(xì)分的多層次與多維度

——認(rèn)識消費者特征的工具市場定位和產(chǎn)品定位50精選課件ppt●第一輪市場細(xì)分針對房地產(chǎn)市場總的供求關(guān)系而進行，以確定擬投資商品房的性質(zhì)（住宅、商場、寫字樓、倉庫等等）及區(qū)位（城市、地區(qū)）而進行的。

●第二輪市場細(xì)分是針對消費者而進行的，以確定擬投資商品房的市場定位。

●第三輪市場細(xì)分在初步擬訂了細(xì)分市場后進行的。調(diào)研的焦點是顧客的消費偏好，消費行為及其他個性特征。51精選課件ppt

2購房者的九種心理

求實主要追求的是實惠、實用、實效求新時髦、新穎、奇特求美以追求美觀為主要目的求廉價格敏感、以買“便宜”貨為樂事求方便管理、使用方便求名貴以顯示和夸耀為主要目的為儲備預(yù)期房價還要上漲，保值增值的需要求惠顧出于義氣或感恩，知心朋友的影響而產(chǎn)生好感、信任隨眾無主見，隨大流，怕吃虧52精選課件ppt六不同物業(yè)市場分析（一）住宅物業(yè)市場分析(案例)（二）商業(yè)物業(yè)市場分析（三）寫字樓物業(yè)市場分析53精選課件ppt（二）商業(yè)物業(yè)市場分析1、商業(yè)物業(yè)的細(xì)分按區(qū)域分（小區(qū)、區(qū)級、市級、）按規(guī)模分（小、中、大、超大）按經(jīng)營方式分（超市、百貨店、連鎖、便利、專賣、折扣店、購物中心、免稅）按產(chǎn)品類型分按服務(wù)對象分（老年店、兒童店、）按建筑物的特點分按商鋪的聚集方式分54精選課件ppt2零售商業(yè)物業(yè)市場分析內(nèi)容1）

城市經(jīng)濟環(huán)境和區(qū)域經(jīng)濟條件分析2）

商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃和政策研究3）初步確定零售物業(yè)類型4）明確商圈范圍5）零售商品和零售業(yè)物業(yè)供給分析6）

零售商品和服務(wù)的需求分析購買力分析；消費支出模式分析；零售業(yè)空間的需求面積估計7）選址研究8）確定主力商店及物業(yè)特征9）選擇合理的運營模式55精選課件ppt3零售業(yè)物業(yè)市場分析框架經(jīng)濟環(huán)境分析空間供給消費者調(diào)查空間需求商業(yè)調(diào)查開發(fā)多少開發(fā)什么如何開發(fā)業(yè)種業(yè)態(tài)建成項目在建項目計劃項目收入年齡構(gòu)成消費偏好支出模式出行方式城市背景，經(jīng)濟形勢消費水平和結(jié)構(gòu)商業(yè)情況是否開發(fā)是物業(yè)類型業(yè)種選擇業(yè)態(tài)選擇物業(yè)規(guī)模業(yè)種配比業(yè)態(tài)配比融資選擇招商方案管理模式56精選課件ppt4零售商業(yè)物業(yè)供需分析4.1需求預(yù)測步驟：商圈內(nèi)不同收入階層對不同商品的購買力計算不同商品的銷售額與營業(yè)面積的比計算總的商業(yè)物業(yè)需求用總需求減去商業(yè)物業(yè)可供給量得到商業(yè)物業(yè)的需求缺口57精選課件ppt零售活動單位面積的銷售額（美元/天）珠寶185酒店200工藝品62玩具76禮品74書店100來源：美國商業(yè)統(tǒng)計58精選課件ppt4.2供給量分析確定商圈競爭性物業(yè)的數(shù)量及其營業(yè)面積確定計劃期和在建的項目的營業(yè)面積確定擴建面積（自身和附近）59精選課件ppt5、零售商業(yè)空間的設(shè)計

（1）商業(yè)空間包括：展示空間銷售空間存儲空間交通空間：流動，半流動，靜空間娛樂空間餐飲空間文化交流空間表演空間。。。。60精選課件ppt（2）商業(yè)空間的設(shè)置營業(yè)廳收貨準(zhǔn)備設(shè)備辦公休息庫房冷藏顧客工作人員貨物61精選課件ppt（3）商業(yè)交通的設(shè)計商場交通流線類型顧客的觀賞購物活動流線貨物的進銷流線工作人員的工作流線62精選課件ppt

為三條流線提供適宜的設(shè)計目標(biāo)：建立和調(diào)整行為和空間的關(guān)系具體實施：機能設(shè)計規(guī)模設(shè)計配置設(shè)計流線設(shè)計經(jīng)營設(shè)計63精選課件ppt附：對設(shè)計有用的研究成果：描述步行狀況的指標(biāo)：平均步行速度人流量（單向，相向，交叉，停滯）人流密度間隔和人流密度的關(guān)系64精選課件ppt交通設(shè)計的一般原則不在人流密度大的區(qū)域產(chǎn)生交叉人流避免出現(xiàn)四叉以上的通道交叉口針對停滯人流空間的設(shè)計：購物區(qū)空間厚度（面對貨柜40cm，80cm）交款區(qū)的位置公共空間65精選課件ppt(三)寫字樓物業(yè)市場分析1寫字樓市場的特點（1）市場波動大（2）需求變動大，調(diào)整迅速（供給滯后于需求）（3）供給周期的獨